Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Número do
1.0290.06.030991-8/001
Relator:
Des.(a) Valdez Leite Machado
Relator do Acordão:
Des.(a) Valdez Leite Machado
Númeração
0309918-
Data do Julgamento: 10/06/2010
Data da Publicação:
03/08/2010
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO
PROMITENTE-COMPRADOR - RECONVENÇÃO - RESCISÃO DO
CONTRATO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - FRUIÇÃO INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS - REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - IMPOSSIBILIDADE.
Descumprido o contrato, com a falta de pagamento do preço, justifica-se a
rescisão, por culpa dos promitentes-compradores. Na hipótese de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por inadimplência
dos promissários-compradores, têm estes direito a restituição do valor pago,
corrigido monetariamente autorizando-se, entretanto, a promitente-vendedora
reter 10% desse 'quantum', para fazer frente às despesas com
administração, corretagem, pagamento de tributos e outros custos havidos
em razão do descumprimento. Rescindido o contrato de promessa de
compra e venda de lotes vazios, não se demonstrando terem os
compradores colhido qualquer fruto, não cabe deduzir qualquer valor a título
de fruição do imóvel. Rescindido o contrato, os promissários-compradores
têm direito a indenização referente às benfeitorias deixadas no imóvel que
forem devidamente comprovadas. Realizado o depósito da restituição
verificada em favor dos promissários-compradores e efetuado o pagamento
das benfeitorias apuradas em liquidação de sentença, deverá a promissáriavendedora ser reintegrada na posse do imóvel. Os honorários de
sucumbência pertencem ao advogado oposto e não à parte, ficando,
portanto, vedada sua compensação.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0290.06.030991-8/001 - COMARCA DE
VESPASIANO - 1º APELANTE(S): BICAS IMOVEIS LTDA - 2º
APELANTE(S):
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EDSON PIO DE ANDRADE E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): BICAS
IMOVEIS LTDA, EDSON PIO DE ANDRADE E OUTRO(A)(S) - RELATOR:
EXMO. SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça
do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador VALDEZ
LEITE MACHADO , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade
da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos,
EM DAR PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS OS RECURSOS.
Belo Horizonte, 10 de junho de 2010.
DES. VALDEZ LEITE MACHADO - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO:
VOTO
Cuida-se de recursos de apelação interposto por Bicas Imóveis Ltda. e
Edson Pio de Andrade e outra contra sentença proferida em ação de revisão
de cláusulas contratuais em que contendem as partes.
Alegaram os autores em síntese na inicial, que firmaram compromisso de
promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, mas deixaram de
pagar as prestações porque houve um aumento abusivo das prestações e do
saldo devedor. Disseram que o índice a ser aplicado no reajuste das
prestações e do saldo devedor é TR e não o IGP-M.
Entendendo presentes os requisitos legais, pugnaram pela concessão de
tutela antecipada, para autorização de depósito do valor que entendiam
devido e abstenção de inclusão dos seus dados nos
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cadastros de proteção ao crédito.
Ao final, pediram a procedência do pedido inicial, alterando-se o índice de
reajuste das prestações e do saldo devedor de IGP-M para TR, ou então, o
ressarcimento de todas as benfeitorias realizadas no imóvel, além da
devolução dos valores a que teriam direito.
À f. 94, foi indeferido pedido de tutela antecipada.
A ré, Bicas Imóveis Ltda., apresentou contestação às f. 97-157, aduzindo que
a correção monetária através do IGP-M é legalmente aceita, sendo que os
reajustes efetuados estavam devidamente previstos em contrato. Sustentou
que o pedido relativo às benfeitorias não pode ser analisado porque não foi
requerida a rescisão.
Foi apresentada reconvenção às f. 155-194, na qual a reconvinte alegou que
os reconvindos deixaram de pagar as prestações avençadas, mas continuam
na posse do bem, esbulhando sua posse. Requereu a rescisão do contrato, a
reintegração de posse e indenização pela fruição do imóvel.
Os reconvindos apresentaram resposta às f. 173-184, argüindo,
preliminarmente, carência de ação, No mérito, disseram que não efetuaram o
pagamento porque estão aguardando decisão judicial. Afirmaram que o
pedido de indenização por fruição do imóvel é abusivo. Asseguraram que
têm direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas no
imóvel.
Sobreveio sentença às f. 204-209, na qual o magistrado singular julgou
improcedente o pedido principal e julgou parcialmente procedente a
reconvenção, apenas para declarar a extinção do contrato firmado entre as
partes. Além disso, condenou cada uma das partes ao pagamento de metade
das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$1.000,00,
suspensa a exigibilidade em relação aos autores em decorrência da
concessão de justiça gratuita.
Inconformada, Bicas Imóveis Ltda., interpôs recurso de apelação às f.
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214-219, afirmando que sendo rescindido o contrato judicialmente, a posse
dos apelados passou a ser injusta, fato que leva à procedência do pedido de
reintegração de posse. Aduziu que tem direito a indenização pela fruição do
imóvel. Disse que os honorários advocatícios devem ser compensados, já
que houve sucumbência recíproca.
Por outro lado, também inconformados, Edson Pio de Andrade e outra
interpuseram recurso de apelação às f. 221-229, afirmando que deve ser
substituída a forma de reajuste das parcelas e do saldo devedor, sendo a TR
mais apropriada para tal função. Garantiram que têm direito ao recebimento
de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, além de parte do
valor que já foi pago.
Sustentaram que a fruição do imóvel só é devida quando o bem é edificado e
dele é servido o promitente-vendedor, retirando algum proveito, o que não
ocorreu no caso, na medida em que o lote não foi edificado. Asseveraram
que é necessária a realização de liquidação para apuração das benfeitorias.
Ao final, pugnaram pelo provimento do recurso, reformando-se a sentença de
primeiro grau, para que seja julgado procedente o pedido principal e
improcedente a reconvenção.
Foram apresentadas contrarrazões pela ré/reconvinte às f. 233-238.
Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.
Conforme se observa dos autos, foi celebrado entre as partes, um "Contrato
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel", que tem como
objeto um terreno, que seria pago através de 4 prestações no valor de R$
350,00 cada, mais 89 prestações no valor de R$ 145,00, devidamente
corrigidos (cláusula segunda).
Na hipótese, é fato incontroverso que os autores/reconvindos se tornaram
inadimplentes, na medida em que não cumpriram a
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obrigação de quitar as parcelas. Assim, tal fato já é considerado suficiente
para que ocorra a rescisão do pacto avençado, existindo, inclusive
disposição contratual nesse sentido:
"CLÁUSULA QUARTA
(...)
Em caso de atraso superior a 30 (trinta) dias é facultado a Promitente
Vendedora:
(...)
b) A falta de 03 (três) parcelas consecutivas importará em rescisão do
presente contrato independente de qualquer aviso, notificação ou
interpelação judicial ou extrajudicial. O promissário comprador não terá
direito a qualquer indenização ou retenção pelas benfeitorias ou
melhoramentos porventura executadas no bem objeto deste contrato.
(...)" (f. 22).
Demais disso, a notificação foi devidamente comprovada à f. 164, sendo os
autores/reconvindos constituídos em mora em 10-11-2006, sem que
efetuassem o pagamento dos valores devidos no prazo de 30 dias.
Dessa forma, deve ser declarada a rescisão do contrato frente ao flagrante
inadimplemento dos promitentes-compradores, que mesmo notificados, não
purgaram a mora, tampouco manifestaram intenção de saldar a dívida.
Estabelece o art. 475 do Código Civil:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se
não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos." - grifo meu.
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A esse respeito:
"RESCISÃO DE CONTRATO - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. A teor
do disposto no art. 475, do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". (TJMG,
AC n. 1.0596.04.018238-5/001, 12ª Câmara Cível, Rel. Des. Domingos
Coelho, J. 28-09-2005) - grifo meu.
"APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - OUTORGA DE ESCRITURA
DEFINITIVA - DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA PAGA - MULTA. O descumprimento de
cláusula contratual por parte do vendedor autoriza a rescisão do contrato
particular de compromisso de compra e venda pelo comprador que cumpriu
corretamente suas obrigações, pagando a totalidade do preço ajustado. (...)".
(extinto TAMG, AC n. 2.0000.00. 394027-0/000, 5ª Câmara Cível, Rel. Des.
Armando Freire, J. 12-06-2003).
Certo é que a rescisão contratual tem como escopo a restituição das partes
ao status quo ante. Assim sendo, declarada a rescisão contratual, cumpre ao
julgador fazer com que o bem, objeto da compra e venda, retorne ao
patrimônio do vendedor, e o valor desembolsado pelo adquirente, por sua
vez, seja restituído.
Contudo, não há como ser efetuada a devolução integral dos valores já
pagos pelos autores/reconvindos devendo ser retido pelo promitentevendedor, parcela de 10% das prestações restituídas ao promissário
comprador para cobertura de despesas com administração, comercialização
do imóvel e outros custo havidos em razão do arrependimento do comprador.
No tocante à indenização pela fruição do imóvel, não há como ser deferido
tal pedido, pois não demonstrou a ré/reconvinte os frutos que poderia os
promissários compradores teriam colhido durante o
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tempo em que estiveram na posse do imóvel, considerando-se,
principalmente, tratar o imóvel constituído de lotes vazios.
Neste sentido:
"RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DE 90% DAS QUANTIAS PAGAS.
RAZOABILIDADE. FRUIÇÃO - LOTE VAGO - DESCABIMENTO. Em caso de
rescisão contratual, ainda que por inadimplemento do promissário
comprador, assiste a esse o direito de ser restituído, de uma vez, dos valores
efetivamente pagos. Entretanto, fica autorizada a retenção, em favor da
promitente vendedora, do razoável percentual de 10% daquele valor, previsto
no instrumento, em razão da inadimplemento da avença. Não faz jus a
promitente vendedora à retenção de qualquer valor a título de fruição do
imóvel se o promissário-comprador não chegou a ocupá-lo, tratando-se de
lote vago". (TJMG, AC n. 1.0024.06.984894-3/001, 13ª Câmara Cível, Rel.
Des. Alberto Henrique, j. 18-06-2009).
Em relação à indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel, a meu
ver, não resta qualquer dúvida de que é devida, já que não há comprovação
nos autos de que a posse dos autores/reconvindos tenha sido exercida de
má-fé.
Pelo contrário, o que se observa dos autos, é que aqueles agiram de boa-fé,
uma vez que adquiriram legitimamente o imóvel para neles edificar morada e
só não deram quitação a todas as prestações porque não tiveram condições
econômicas de fazê-lo.
Portanto, sendo lícita a posse, já que amparada em contrato de compra e
venda, é justo que recebam pelas benfeitorias que efetuaram no imóvel.
Sobre o possuidor de boa-fé, dispõe o art. 1.219 do Código Civil:
"O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis, bem como quanto às voluptuárias, se não lhes
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forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e
úteis".
A esse respeito:
"RESCISÃO DE CONTRATO - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
- INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO. Não se faz necessária a ação
reconvencional para pleitear indenização por edificações no imóvel objeto do
contrato de compromisso de compra e venda rescindendo. Rescindido o
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tem o promitentecomprador direito à indenização pelas benfeitorias úteis a ele incorporadas,
valorizando-o, a ser apurada em liquidação de sentença.O promissáriocomprador deve indenizar o promitente-vendedor pela fruição do imóvel,
proporcionalmente ao tempo de ocupação, sob pena de caracterizar-se
locupletamento ilícito. Tratando-se de restituição dos valores adimplidos em
razão da rescisão do contrato por inadimplência do promitente-comprador, os
juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
sentença". (TJMG, AC n. 1.0701.06.139044-2/001, 16ª Câmara Cível, Rel.
Des. Sebastião Pereira da Silva, J. 29-08-2007) - grifo meu.
Logo, impõe-se a indenização do valor das benfeitorias, que evidentemente
agregaram valor ao imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença,
ressalvando-se o direito de retenção enquanto não restituídas as quantias
pagas pelos promitentes-compradores.
Quanto ao pedido para reintegração de posse, ressalta-se que deve a
ré/reconvinte ser reintegrada na posse somente após o depósito do valor a
ser ressarcido aos autores/reconvindos e do pagamento das benfeitorias
realizadas no imóvel.
"CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FRUIÇÃO - RESTITUÇÃO VALOR PAGO PARCELA ÚNICA. É devido, pela promissária compradora, o pagamento
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de indenização pelo tempo de efetivo uso do imóvel, no caso de rescisão do
contrato. Tal valor deve ser apurado em liquidação de sentença. Devem ser
compensados, também, os valores referentes às taxas de condomínio, IPTU,
e Cemig pelo período em que a promitente compradora ocupou o imóvel. É
lícito ao juiz condicionar a reintegração definitiva da vendedora na posse do
imóvel à restituição dos valores pagos pela compradora. A restituição das
parcelas pagas deve ser efetuada de uma só vez. Recurso parcialmente
provido". (TJMG, AC n. 1.0702.03.057268-0/001, 10ª Câmara Cível, Rel.
Des. Roberto Borges, J. 25-07-2006).
No que concerne ao pedido de substituição do índice aplicado no reajuste
das prestações e do saldo devedor, importa registrar que diante da
manutenção da rescisão do contrato, a análise de tal pedido restou
prejudicada.
Por fim, em relação à compensação dos honorários advocatícios, conforme
entendimento já exposto em diversos casos sobre o tema, para que se
respeite o direito do profissional, o correto é se condenar cada parte a pagar
os honorários do advogado adverso, já que, com este critério, se manterá o
respeito à reciprocidade dos encargos, sem que se sonegue o direito aos
honorários.
É certo que os honorários de sucumbência pertencem ao advogado oposto e
não à parte, ficando, portanto, vedada sua compensação, pois me filio à
corrente que entende estar o artigo 21, do Código de Processo Civil, nesta
parte, revogado pelo posterior Estatuto da Advocacia, artigo 23, que credita
ao causídico da causa tais honorários e, menciono no aspecto, entre tantas,
as decisões:
"EMENTA: REVISIONAL DE CONTRATO - RECURSO ADESIVO LIMITAÇÃO DE JUROS ÀS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS INAPLICABILIDADE - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA FIXADA À TAXA DE
MERCADO - POTESTATIVIDADE - VALIDADE DAS TARIFAS BANCÁRIAS
CONTRATADAS - COMPENSAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS IMPOSSIBILIDADE - APLICABILIDADE DO CDC - CAPITALIZAÇÃO
MENSAL DE JUROS - ILEGALIDADE. - (...) O Estatuto da Advocacia (Lei
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8.906, de 04/07/94) é claro ao instituir, no seu artigo 23, que "os honorários
incluídos na condenação, por arbitramento ou sucumbência, pertencem ao
advogado, tendo este direito autônomo para executar a sentença nesta
parte", donde decorre a impossibilidade de compensação de tal verba com
eventuais débitos de responsabilidade única e exclusiva da parte patrocinada
pelos apelados (...)" (TJMG, AC n. 2.0000.00.494084-7/000, 14ª Câmara
Cível, Rel. Des. Elias Camilo, J. 10-11-2005) - grifo meu.
"REVISIONAL DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - VEDAÇÃO - HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. - Se a perícia
realizada foi categórica em afirmar que houve a cobrança de juros sob a
forma capitalizada e sendo vedada tal prática, deve ser mantida a sentença
que determinou a exclusão da cobrança capitalizada. - Não é cabível a
compensação dos honorários advocatícios, no caso de sucumbência
recíproca, eis que pertencem os mesmos aos respectivos patronos das
partes, nos termos do art. 23 da Lei nº 8.906/94". (TJMG, AC n.
1.0702.99.000379-1/001, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Osmando Almeida, J.
28-08-2007) - grifei.
Aliás, cabe transcrever lição de Yussef Said Cahali:
"Realmente, na vigência do novo Estatuto da Ordem, ainda que promovida a
execução pelo cliente, tendo por objeto a totalidade da condenação incluindo
os encargos processuais, a verba concernente aos honorários de
sucumbência restará incólume de qualquer compensação pretendida pelo
executado: afirmando enfaticamente o art. 23 da Lei 8.906/94 que "os
honorários incluídos na condenação, por arbitramento de sucumbência,
pertencem ao advogado" por direito autônomo, sendo nula (art. 24, § 3º)
qualquer cláusula contratual que retire do advogado o direito ao recebimento
dos honorários da sucumbência, daí decorre que o direito próprio do patrono
não se sujeita, em nenhum caso, à exceção da compensação de crédito do
executado oponível à parte vencedora. Exeqüente pois é terceiro estranho às
relações obrigacionais existentes entre os demandantes". (in "Honorários
Advocatícios", 3ª ed., São Paulo: Ed. RT,
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
1997).
Diante do exposto, dou provimento parcial a ambos os recursos, para julgar
parcialmente procedente o pedido principal e a reconvenção, determinando
que a ré/reconvinte proceda à devolução da totalidade da quantia paga pelo
promissário-comprador, deduzindo-se as despesas efetuadas pela
promitente-vendedora, que não excedam 10% (dez por cento) do valor total
das parcelas quitadas, devidamente corrigido desde a data do pagamento,
além de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Além disso,
condeno a ré/reconvinte ao pagamento de indenização pelas benfeitorias
realizadas no imóvel, que deverão ser apuradas em liquidação de sentença
por arbitramento. Depois de realizado o depósito da restituição apurada em
favor dos autores/reconvindos e de efetuado o pagamento da indenização
referente às benfeitorias, deverá a ré/reconvinte ser reintegrada na posse do
imóvel.
Condeno os autores da ação principal ao pagamento de 30% (trinta por
cento) das custas processuais, mais honorários advocatícios arbitrados em
R$ 800,00 (oitocentos reais), ficando a cargo da ré os outros 70% (setenta
por cento) das custas, além de honorários advocatícios, que fixo em R$
2.000,00 (dois mil reais). No que tange à reconvenção, a reconvinte deverá
arcar com 30% (trinta por cento) das custas processuais, e honorários
advocatícios arbitrados em R$ 800,00 (oitocentos reais). Os reconvindos
arcarão com 70% (setenta por cento) das custas, além de honorários
advocatícios, arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ficam suspensas as
verbas sucumbenciais devidas pelos autores/reconvindos, nos termos do art.
12 da Lei n. 1.060/50.
Custas recursais do primeiro apelo na proporção de 50% (cinquenta por
cento) por cada uma das partes e do segundo apelo em 30% (trinta por
cento) pelos apelantes e 70% (setenta por cento) pela apelada, suspensa
sua exigibilidade em relação aos segundos apelantes em razão da
concessão de justiça gratuita.
A SRª. DESª. EVANGELINA CASTILHO DUARTE:
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VOTO
Peço vênia ao eminente Desembargador Relator para tecer algumas
considerações seu ilustrado voto, sem modificação do provimento final.
Os honorários advocatícios são verbas autônomas que pertencem aos
advogados das partes, sendo, porém, possível sua compensação quando
haja sucumbência recíproca.
É o que consigna o art. 21, caput do CPC:
"Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e
proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as
despesas."
Entretanto, observa-se que o segundo Apelante está amparado pela justiça
gratuita.
De conformidade com o disposto no art. 11 da Lei 1.060/50 os honorários de
advogado serão pagos pelo vencido, quando o beneficiário de assistência for
vencedor da causa.
O dispositivo legal prescreve que, caso o vencedor esteja litigando sob o
pálio da justiça gratuita, os honorários de seu patrono serão pagos pela parte
ex adversa, a fim de que este não deixe de receber a verba que lhe pertence.
Ora, se houver compensação de honorários advocatícios nos presentes
autos, o advogado que representou o segundo Apelante não será
remunerado, pois seu constituinte está isento do pagamento de honorários
sucumbenciais, nos termos do art. 3º, V da Lei 1.060/50.
Neste sentido, o art. 21 do CPC deve ser interpretado à luz do art. 5º da Lei
de Introdução ao Código Civil, que prevê que, ao aplicar a lei, o juiz deverá
atender aos fins sociais a que ela se destina.
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Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Como afronta ao espírito da Constituição da República e da Lei 8.906/94,
que alguém trabalhe sem remuneração, deve ser indeferida a compensação,
haja vista que, caso seja aplicado o art. 21 do CPC, os fins sociais a que se
destinam os dispositivos legais não serão atendidos.
A SRª. DESª. HILDA TEIXEIRA DA COSTA:
VOTO
De acordo com o relator.
SÚMULA : DERAM PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS OS RECURSOS.
??
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