Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Índice | Index
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007
Comité de Investimento | Investment Committee
07
Banco depositário | Investment Committee 07
Avaliadores | Appraisers
07
Auditor | Chartered Accountants 07
Property Managers | Property Managers
07
Carteira | Portfolio
07
Ambiente de Negócio | Business Environment
15
Actividade do Fundo | Fund Activity
15
Perspectivas para 2008 | Forecast for 2008
17
Agradecimentos | Acknowledgements
18
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Comité de Investimentos
Investment Committee
Alfonso Cuesta Castro
Alfonso Cuesta Castro
João Paulo Batista Safara
João Paulo Batista Safara
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Banco depositário
Custodian Bank
Banco Invest
Banco Invest
Avaliadores
Appraisers
CBRE
CBRE
Phimo
Phimo
Auditor
Auditor
KPMG & Associados – Sociedade de Revisores Oficiais de Contas, S.A.
KPMG & Associados – Sociedade de Revisores Oficiais de Contas, S.A.
Property Managers
Property Managers
Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle
Carteira
Portfolio
Número de investimentos: 2
Number of Investments: 2
Área bruta locável total: 46.852 m²
Total Gross Leasable Area: 46.852 sqm
Número de Inquilinos: 40
Number of Tenants: 40
Localização dos Investimentos: Portugal (Aveiro e Portimão)
Location of Investments: Portugal (Aveiro and Portimão)
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Portugal Retail Europark Fund
| | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
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Portugal Retail Europark Fund
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Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 11 |
Portugal Retail Europark Fund
Rui Alpalhão
João Fernandes
Tiago Mattos Aguas
Henrique Santos
| 12 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
João Paulo Safara
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 13 |
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Ambiente de Negócio
Business Environment
Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª
Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras),
Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran
Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) – e 5 retail parks
– City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail
Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se, segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca
de 250.000 m² de área bruta locável (ABL) neste segmento de
mercado (dos quais 180.000 m² em centros comerciais), fazendo
o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões de m² de ABL
(dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais mais
habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com
36.000 m² de ABL e a maior da marca na Península Ibérica.
This financial year witnessed a continued and substantial rate of new inaugurations of development projects, which reached a total of 8 shopping
malls – 8ª Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras),
Dolce Vita Ovar and Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran Plaza,
Alegro (Alfragide) and Rino & Rino (Batalha) – and 5 retail parks – City Park
Chaves and Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail Center and Viseu
Actividade do Fundo
Fund Activity
O Portugal Retail Europark Fund, lançado a 27 de Julho de
2006, é o primeiro fundo português exclusivamente dedicado
ao investimento em “retail parks”. Nasceu sob o impulso do seu
único investidor, o Pillar Retail Europark Fund, “fonds commun
de placement” de direito luxemburguês também exclusivamente
dedicado à constituição de uma carteira europeia de retail parks
e cujo investimento inicial em Portugal foi o Sintra Retail Park,
adquirido em 2004.
Neste seu segundo exercício, e primeiro completo, o Fundo não
realizou qualquer investimento, tendo concentrado os seus esforços na optimização da rentabilidade dos dois activos adquiridos
no exercício anterior. No âmbito destas iniciativas, foram substituídos 4 inquilinos, dos quais um em Portimão e três em Aveiro,
com benefícios para o retorno dos capitais investidos, como o
quadro 1 evidencia:
Portugal Retail Europark Fund was launched on July 27th, 2006, and is
the first Portuguese fund to be exclusively dedicated to investments in
retail parks. It was created due to the initiative of its only investor, Pillar
Retail Europark Fund “fonds commun de placement” of Luxembourgian
law, which is also exclusively dedicated to establishing a pan-European
portfolio of retail parks and whose initial investment in Portugal was the
Sintra Retail Park acquired in 2004.
During this second financial year (its first complete one), the Fund did
not make any investment. Instead it sought to concentrate its attention
in obtaining the maximum profitability of the two assets it bought last
financial year.
Within the scope of this objective, 4 tenants were replaced, one in Portimão and three in Aveiro. This had benefits on the the return on invested
equity, as table 1 shows:
ACTIVO | ASSET
Retail Park. According to Cushman Wakefield, this significant activity
meant an increase of 250,000 sqm of gross leaseable area (GLA) in this
market sector (of which 180,000 sqm in shopping malls), making the
available stock climb to 2.9 million sqm of GLA (of which 2.4 million sqm).
Outside the more typical commercial formats, 2007 also saw the opening
of an IKEA store in Matosinhos with a GLA of 36,000 sqm and the largest
trademark in the Iberian Peninsula.
RENDAS ANUAIS A 31.12.06 | ANNUAL RENTSON 31.12.06 RENDAS ANUAIS A 31.12.07 | ANNUAL RENTSON 31.12.06 VARIAÇÃO (%) | VARIATION (%)
Aveiro Retail Park
€1,733,175
€2,009,734
15.96%
Portimão Retail Park €1,488,482
€1,717,350
15.38%
Total
€3,221,657
€3,727,084
15.69%
Quadro 1: Evolução das rendas da carteira (fonte: análise FundBox).
Table 1: Evolution of portfolio’s rents (source: analysis FundBox).
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 15 |
Portugal Retail Europark Fund
Foi, ainda, alienada durante o exercício uma parcela rústica que,
por vicissitudes dos processos de licenciamento e de aquisição
do activo, era parte integrante do Aveiro Retail Park à data da
aquisição. Esta parcela, de muito pequena dimensão e valor
inexpressivo, foi alienada por €18.335,00.
Não obstante não terem ocorrido novos investimentos, em Abril
procedeu-se a um aumento de capital no valor de €33.6 milhões,
recapitalizando o Fundo por via da substituição da dívida angariada para proceder às aquisições de 2006. Desta forma, o Fundo
encerrou o exercício com uma carteira imobiliária de €69.2
milhões, a maior exclusivamente dedicada a “retail parks” no
universo dos fundos portugueses, totalmente financiada com
capitais próprios.
Os resultados líquidos foram de €2,452,035, 42% superiores aos
do exercício anterior. No final do exercício, o valor da unidade de
participação encontrava-se em €5.39, 2.7% acima do seu valor de
€5.25 no final de 2006. A subida verificada no valor da unidade
de participação corresponde a uma rentabilidade anualizada de
3.46%.
Evidenciado sucesso nos esforços de gestão dos activos, o
“Return on Equity” subiu para 8.4%, a partir dos 5.2% do ano anterior. Como patente na figura 1, o “driver” desta subida foi a elevação do “net yield”, já liberto do peso dos custos de aquisição,
para 4.5%, a que se adicionaram ganhos de capital potenciais de
2.5% do capital investido e uma “leverage margin” positiva de
1.4%, muito beneficiada pelo incremento do “yield” não obstante
a redução do endividamento e a ligeira subida do custo da dívida
relativamente ao exercício anterior.
Also during this financial year, a vacant plot of land, which due to certain
difficulties during the acquisition and licensing of the asset remained an
integral part of the Aveiro Retail Park at the date of acquisition, was sold
for the small and inconsequential amount of €18,335.00.
Despite the fact that no new investments were made, there was a capital
increase in April in the amount of €33.6 million, thus recapitalizing the
Fund via the substitution of debt raised to make the 2006 acquisitions. In
this way, the Fund closed the financial year with a real estate portfolio of
€69.2 million, the biggest exclusively dedicated to “retail parks” within the
universe of Portuguese funds totally financed by their own capital.
The net results were €2,452,035, 42% more than that of the previous
financial year. At the financial year end, the unit value was €5.39, 2.7%
more than the its 2006 financial year end value of €5.25. The rise in the
unit value results from a yearly increase in profitability of 3.46%.
Proving the success of the asset management efforts, the Return on
Equity rose by 8.4% up from 5.2% the previous year. As is evident from
Figure 1, the driver of this rise was the ascension of the net yield, already
free from acquisition costs, to 4.5%. Onto this were added the potential
capital gains of 2.5% of the invested capital and a positive leverage
margin of 1.4%, largely benefited by the increase in yield, despite the
decrease in debt and a slight increase in the cost of the debt in relation to
the previous financial year.
9,00
8,00
2006
7,00
6,00
2007
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
Return on
Net
Potential Gains
Leverage
Return on
Net
Potential Gains
Leverage
Figura 1: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox)
Chart 1: breakdown of RoE (source: analysis by FundBox)
| 16 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Perspectivas para 2008
Forecast for 2008
Em 2008 o Fundo deverá retomar o seu plano de investimentos,
podendo dizer-se em que o exercício de 2007 foi concluído às
portas de Santarém, esperando-se para 2008 a concretização da
aquisição, prometida em 2006, do Santarém Retail Park.
Mais a Sul, em Novembro de 2007 foi deliberada, e já concretizada em 18 de Janeiro de 2008, a aquisição, por €2.13 milhões, de
um “stand alone” para expansão do Portimão Retail Park.
Estas aquisições deverão elevar a carteira de “retail parks” do
Fundo acima da marca de €100 milhões, valor muito significativo
para a dimensão do mercado português.
Assim sendo, em 2008 a Sociedade Gestora dividirá a sua
atenção entre a gestão dos activos que integram a carteira, com
vista à sustentação da elevação da rentabilidade conseguida no
exercício de 2007, e a aquisição projectada.
During 2008 the Fund is set to resume its investment plan. Overall, one
can say that the 2007 financial year was concluded at the gates of
Santarém and it will be during 2008 that the acquisition of the Santarém
Retail Park, promised back in 2006, will finally take place.
Further South, a decision was made in November 2007 (and later implemented on January 18th, 2008) to buy a stand alone for €2.13 million for
the expansion of the Portimão Retail Park.
These acquisitions should raise the Fund’s retail park portfolio above
the €100 million mark, a very notable value considering the size of the
Portuguese market.
Thus, in 2008, the Management Company will divide its attention between the projected new acquisition and the management of the assets
already in the portfolio, so as to maintain the profitability seen during the
2007 financial year
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 17 |
Portugal Retail Europark Fund
Agradecimentos
Acknowledgements
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos
The Management Company’s Board of Directors wishes to extend its
thanks to:
> Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco
Depositário;
> À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
> Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;
> Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento
da actividade;
> Ao “property manager”, pela diligência empregue na gestão
quotidiana das propriedades.
> Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank;
> The Securities Market Commission, for the assistance given;
> The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefitted the Fund;
> The Fund’s Auditor, for the zeal it has placed in accompanying the Fund’s
activities;
> The property managers for the diligence employed in the daily management of the properties.
| 18 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Lisboa, 12 de Março de 2008
Lisbon, March 12th 2008
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora,
The Management Company’s Board of Directors,
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes,
Presidente
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes,
President
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão,
Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão,
Vice-President and President of the Executive Committee
João Paulo Batista Safara,
Vogal da Comissão Executiva
João Paulo Batista Safara,
Member of the Executive Committee
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles,
Vogal da Comissão Executiva
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles,
Member of the Executive Committee
Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho,
Presidente da Comissão de Auditoria
Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho,
President of the Auditing Committee
Luís Manuel Soares Franco,
Vogal da Comissão de Auditoria
Luís Manuel Soares Franco,
Member of the Auditing Committtee
Isabel Maria Marques Ucha,
Vogal da Comissão de Auditoria
Isabel Maria Marques Ucha,
Member of the Auditing Committee
James Alistair Preston,
Vogal
James Alistair Preston,
Member
Alfonso Cuesta Castro,
Vogal
Alfonso Cuesta Castro,
Member
Ricardo Bruno Cardoso Amantes,
Vogal
Ricardo Bruno Cardoso Amantes,
Member
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 19 |
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 20 |
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Índice | Index
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
BALANÇO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “pref” BALANCE SHEET CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “pref”
4
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “pref”
INCOME STATEMENT REAL ESTATE INVESTMENT FUND “pref”
8
Demonstração dos Fluxos Monetários
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “PREF”
12
Cash Flow Statement
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “PREF”
Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2007
Annex to the Financial Statements of December 31st, 2007
14
Certificação Legal das Contas
LEGAL CERTIFICATION OF ACCOUNTS
23
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Portugal Retail Europark Fund
BALANÇO
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “Portugal Retail Europark Fund”
ACTIVO
(Valores em Euros)
Código
Designação
Nota Bruto
31/12/2007 31/12/2006
Mv/Af
mv/ad
Líquido Líquido
Activos imobiliários
32
Construções
1
65,630,945
3,934,283
(390,000)
69,175,228
67,807,000
69,175,228
67,807,000
Total de activos imobiliários
Contas de terceiros
412
Devedores por rendas vencidas
8
103,988
103,988
-
414+...+419
Outras contas de devedores
86,518
86,518
252,961
424+...+429
Outras contas de credores
6,977,364
Total dos valores a receber
7,230,325
Disponibilidades
12
Depósitos à ordem
Total das disponibilidades
Acréscimos e diferimentos
52
Despesas com custo diferido
58
Outros acréscimos e diferimentos
5,046
Total dos acréscimos e diferimentos activos
5,046
-
Total do activo
67,108,124
3,934,283
7
65,630,945
190,506
3,934,283
(390,000)
- -
1,281,627
1,281,627
- -
-
190,506
1,281,627
447,374
1,281,627
447,374
5,046
(390,000)
5,046 138,731
35,757
174,488
70,652,407
75,659,187
12,869,841
6,448,541
Total do número de unidades de participação
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS
| | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
BALANCE SHEET
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “Portugal Retail Europark Fund”
ASSETS
(values in Euros)
Code
Description
Note
Gross
31/12/2007 31/12/2006
CG/FA
CL/UA
Net Net
Real Estate Assets
32
Built Real Estate
1
65,630,945
3,934,283
(390,000)
69,175,228
67,807,000
69,175,228
67,807,000
Total Real Estate Assets
Third Party Accounts
412
Debtors on account of overdue rents
8
103,988
103,988
-
414+...+419
Other debtor accounts
86,518
86,518
252,961
424+...+429
Other creditor accounts
6,977,364
Total Receivables
7,230,325
Cash and Cash Equivalents
12
Demand Deposits
Total Cash and Cash Equivalents
Accruals and Deferrals
52
Expenses with Deferred Costs
58
Other Accruals and Deferrals
5,046
Total Asset Accruals and Deferrals
5,046
-
Total Assets
67,108,124
3,934,283
7
65,630,945
3,934,283
190,506
(390,000)
- -
1,281,627
1,281,627
- -
-
190,506
1,281,627
447,374
1,281,627
447,374
5,046
(390,000)
5,046 138,731
35,757
174,488
70,652,407
75,659,187
12,869,841
6,448,541
Total number of units
THE ACCOUNTANT
THE BOARD OF DIRECTORS
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Portugal Retail Europark Fund
BALANÇO
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “Portugal Retail Europark Fund”
PASSIVO (Valores em Euros)
Código
Designação
Nota 12/31/07
Capital do fundo
61
Unidade de participação
2
64,349,205
62
Variações patrimoniais
2
1,473,688
64
Resultados transitados
2
1,592,043
65
Resultados distribuídos
2
(498,464)
(136,945)
DR
Resultados líquidos do período
2
2,452,036
1,728,988
Total do capital do fundo
69,368,508
33,834,748
Ajustamentos e Provisões
47
Ajustamentos de Dívidas a Receber
11
103,193
Total de Ajustamentos e Provisões
103,193
Contas de terceiros
423
Comissões a pagar
80,648
43,435
424+...+429
Outras contas de credores
1,090,899
583,027
432
Empréstimos não titulados
40,625,000
Total dos valores a pagar
41,251,462
Acréscimos e diferimentos
53
Acrécimo de custos
58
Outros acréscimos e diferimentos
1,171,547
12/31/2006
32,242,705
572,977
9,159
Total dos acréscimos e diferimentos passivos
Total do passivo
70,652,407 75,659,187
Valor unitário da unidade de participação
5.3900 5.2469
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS
| | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
9,159
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
572,977
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
BALANCE SHEET
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “Portugal Retail Europark Fund”
LIABILITIES
(values in Euros)
Code
Description
Note
12/31/07
Fund Equity
61
Investment Unit
2
64,349,205
62
Asset Value Variations
2
1,473,688
64
Results Carried Over
2
1,592,043
65
Distributed Results
2
(498,464)
(136,945)
DR
Net Results for the Year
2
2,452,036
1,728,988
Total Fund Equity
69,368,508
33,834,748
Adjustments and Reserves
47
Adjustments of Debts to Receive
11
103,193
Total Adjustments and Reserves
103,193
Third Party Accounts
423Payable Fees
12/31/2006
32,242,705
80,648
43,435
424+...+429
Other Creditor Accounts
1,090,899
583,027
432
Untitled Loans
40,625,000
Total Payables
41,251,462
Accruals and Deferrals
53
Accrued Expenses
58
Other Accruals and Deferrals
1,171,547
572,977
9,159
Total Liabilities Accruals and Deferrals
Total Liabilities
70,652,407 75,659,187
Value of Each Unit
5.3900 5.2469
THE ACCOUNTANT
9,159
572,977
THE BOARD OF DIRECTORS
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Portugal Retail Europark Fund
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “Portugal Retail Europark Fund”
Custos e perdas
(Valores em Euros)
Código
Designação
Nota
2007
Custos e perdas correntes
Juros e custos equiparados
711+718
De operações correntes
Comissões
724+...+728
Outras, de operações correntes
Perdas oper. financeiras e act. imobiliários
693,393
2006
674,091
14
323,933
71,460
733
Em activos imobiliários
390,000
Impostos
7411+7421
Impostos sobre o rendimento
719,073
230,773
7412+7422
Impostos indirectos
198,608
60,426
3,750
Provisões do Exercício
751
Ajustamentos de Dívidas a Receber
103,193
76
Fornecimentos e serviços externos
218,991
547,664
77
Outros custos e perdas correntes
501
330
Total dos custos e perdas correntes (A)
2,647,692
1,588,494
Custos e perdas eventuais
783Perdas de exercícios anteriores
66,083
-
784+…+788
Outras perdas eventuais
536,584
130,550
Total dos custos e perdas eventuais (C)
602,667
130,550
Resultado líquido do período
2,452,036
1,728,988
TOTAL
5,702,395
3,448,032
83+86-73-76
Resultado dos activos imobiliários
5,055,518
2,885,741
B-A+742
Resultados correntes
3,054,703
1,859,538
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS
| | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
INCOME STATEMENT
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “Portugal Retail Europark Fund”
Expenses and Losses
(Valores em Euros)
Code
Description
Note
Operating Expenses and Losses
Interest and Similar Expenses
711+718
Related to Operating Activities
Fees
724+...+728
Other - Operating Activities
Real Estate Activ. and Financ. Oper. Losses
733
In Real Estate Assets
Taxes
7411+7421
Income Taxes
719,073
230,773
7412+7422
Indirect Taxes
198,608
60,426
Reserves made for Financial Year
751
Adjustments of Debts Due
103,193
76
Suppliers and External Services
218,991
547,664
77
Other Operating Costs and Losses
501
330
Total operating costs and losses (A)
2,647,692
1,588,494
Non-Recurring Expenses and Losses
783
Losses from Previous Financial Years
66,083
-
784+…+788
Other Non-Recurring Expenses
536,584
130,550
Total Non-Recurring Costs and Losses (C)
602,667
130,550
Net Result for Financial Year
2,452,036
1,728,988
TOTAL
5,702,395
3,448,032
83+86-73-76
Real Estate Asset Results
5,055,518
2,885,741
B-A+742
Operating Results
3,054,703
1,859,538
14
THE ACCOUNTANT
2007
693,393
323,933
390,000
2006
674,091
71,460
3,750
THE BOARD OF DIRECTORS
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | |
Portugal Retail Europark Fund
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “Portugal Retail Europark Fund”
Proveitos e ganhos (Valores em Euros)
Código
Designação
Nota
2007
2006
Proveitos e ganhos correntes
Juros e proveitos equiparados
811+...+818
Outros, de operações correntes
Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários
12
37,848
833
Em Activos imobiliários
1,776,563
2,179,568
86
Rendimentos de Activos Imobiliários
3,887,946
1,257,587
87
Outros Proveitos e Ganhos Correntes
38
1
Total dos proveitos e ganhos correntes (B)
5,702,395
3,448,031
TOTAL
5,702,395
3,448,031
D-C
Resultados eventuais
(602,667)
(130,550)
B+D-A-C+742
Resultado antes do imposto sobre o rendimento
3,171,109
1,959,761
B+D-A-C
Resultado líquido do período
2,452,036
1,728,988
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS
| 10 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
10,875
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
INCOME STATEMENT
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “Portugal Retail Europark Fund”
Revenues and Gains
(values in Euros)
Code
Description
Note
Operating Revenues and Gains
Interest and Similar Revenue
811+...+818
Other - Operating Activities
Financ. Op. and Real Estate Asset Gains
833
In Real Estate Assets
1,776,563
2,179,568
86
In Real Estate Income
3,887,946
1,257,587
87
Other Operating Revenues and Gains
38
1
Total Operating Revenues and Gains (B)
5,702,395
3,448,031
TOTAL
5,702,395
3,448,031
D-C
Non-Recurring Results
(602,667)
(130,550)
B+D-A-C+742Pre-Income Tax Results
3,171,109
1,959,761
B+D-A-C
2,452,036
1,728,988
12
Net Result for FY
THE ACCOUNTANT
2007
37,848
2006
10,875
THE BOARD OF DIRECTORS
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 11 |
Portugal Retail Europark Fund
Demonstração dos Fluxos Monetários
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “Portugal Retail Europark Fund”
(Valores em Euros)
Discriminação dos Fluxos
Nota 20072006
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de Unidades de Participação
33,580,188
33,580,188
32,242,705
32,242,705
(498,464)
(136,945)
(136,945)
33,081,724
32,105,760
PAGAMENTOS:
Rendimentos pagos aos Participantes
(498,464)
Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Rendimentos de activos imobiliários
4,691,938
Reembolso de IVA
6,998,000
1,254,694
11,689,938
1,254,694
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários
Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários
(1,575,488)
-
Fluxo das Operações sobre activos imobiliários
(1,575,488)
(67,653,067)
(771,356)
(5,000,000)
(73,424,423)
10,114,450
(72,169,729)
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de depósitos bancários
25,105
8,700
Empréstimos obtidos
40,625,000
Outros recebimentos correntes
638,331
663,436
188,933
40,822,633
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão
(122,706)
Comissão de depósito
(49,723)
Impostos e taxas
(1,042,829)
(149,549)
Amortização de capital de empréstimos obtidos
(40,625,000)
(147,005)
Juros de empréstimos obtidos
(1,162,361)
Outros pagamentos correntes
(14,406)
(22,292)
(43,024,911)
(310,960)
Fluxo das Operações de Gestão Corrente
(42,361,475)
40,511,673
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Outros Recebimentos de Operações Eventuais
46
46
-
PAGAMENTOS:
Perdas Extraordinárias
Perdas Imputáveis a exercícios anteriores
Outros Pagamentos de Operações Eventuais
(492)
(492)
(330)
(330)
Fluxo das Operações Eventuais
(446)
(330)
Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A)
834,253
447,374
Disponibilidades no Início do Período
(B)
447,374
Disponibilidades no Fim do Período
(C) = (B)+(A)
| 12 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Nota introd. ix.
1,281,627
447,374
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Cash Flow Statement
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “Portugal Retail Europark Fund”
(values in Euros)
Itemization of Flows
Note 20072006
FUND UNIT OPERATIONS
RECEIPTS:
Subscription of Investment Units
33,580,188
33,580,188
32,242,705
(498,464)
(136,945)
32,242,705
PAYMENTS:
Income Paid to Unit Holders
(498,464)
Flows Related to Unit Operations
33,081,724
(136,945)
3
2,105,760
11,689,938
1,254,694
REAL ESTATE ASSET OPERATIONS
RECEIPTS:
Real Estate Asset Revenue
4,691,938
VAT Refund
6,998,000
1,254,694
PAYMENTS:
Acquisition of Real Estate Assets
Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets
Advances for Acquisition of Real Estate
(1,575,488)
- Flows Related to Real Estate Asset Operations
(1,575,488)
(67,653,067)
(771,356)
(5,000,000)
(73,424,423)
10,114,450
(72,169,729)
GENERAL OPERATING ACTIVITIES
RECEIPTS:
Interest from Bank Deposits
25,105
8,700
Loans
Other Operating Receipts
638,331
663,436
40,625,000
188,933
40,822,633
PAYMENTS:
Management Fee
(122,706)
Custodian Fee
(49,723)
Taxes and State Fees
(1,042,829)
(149,549)
Capital Amortization on Loans Obtained
(40,625,000)
(147,005)
Interest of Loans Obtained
(1,162,361)
Other Operating Payments
(14,406)
(22,292)
(43,024,911)
(310,960)
Flows of General Operating Activity Operations
(42,361,475)
40,511,673
NON-RECURRING ACTIVITIES
RECEIPTS:
Other Non-Recurring Receivables
46
46
-
PAYMENTS:
Non-Recurring Losses
Losses carried over from previous FYs
Other Payables due to Non-Recurring Operations
(492)
(330)
(330)
(446)
(330)
FY Cash Flow Balance (A)
834,253
447,374
Cash and Cash Equivalents at FY Start (B)
447,374
Flows of Non-Recurring Operations
Cash and Cash Equivalents at FY End
(C) = (B)+(A)
Intro. Note ix.
(492)
1,281,627
447,374
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 13 |
Portugal Retail Europark Fund
Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de
Dezembro de 2007 (Valores expressos em Euros)
Introdução
As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração
dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas
segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de 2005.
Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário.
O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes
dos Fundos de Investimento.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações
financeiras.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Portugal Retail
Europark Fund”, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores
Mobiliários em 13 de Julho de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 28
de Julho de 2006.
Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na
preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes:
1. Comissão de Gestão
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos
serviços prestados pela sociedade gestora.
De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada
diariamente aplicada sobre a média aritmética simples, dos valores
líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).
A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0.25% (zero vírgula
vinte e cinco por cento) se o Valor Líquido Global do Fundo for
inferior a €100,000,000 (cem milhões de euros) com valor mínimo
e máximo de €60,000 (sessenta mil euros) e €200,000 (duzentos
mil euros) respectivamente. Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os €100,000,000 (cem
milhões de euros) e os €150,000,000 (cem e cinquenta milhões de
euros) a taxa aplicada será de 0.20% (zero vírgula vinte por cento)
com valor máximo de €262,500 (duzentos e sessenta e dois mil e
quinhentos euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrar-se
no intervalo compreendido entre os €150,000,000 (cento e cinquenta milhões de euros) e os €200,000,000 (duzentos milhões de
euros) a taxa aplicada será de 0.175% (zero vírgula cento e setenta
e cinco por cento) com valor máximo de €300,000 (trezentos mil euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo for superior a €200,000,000
(duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0.15%
(zero vírgula quinze por cento).
2. Comissão de Depósito
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Deposi-
| 14 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Annex to the Financial Statements of December
31st, 2007 (Amounts in Euros)
Introduction
The financial statements, composed of the Balance Sheet, Income Statement and
the Cash Flows Statement, were drafted in accordance with the terms of Regulation n.º 2/2005 of April 14th, 2005.
This Regulation n.º 2/2005 establishes the regime that Real Estate Investment
Fund accounting must comply with.
Regulation n.º 2/2005 requires the disclosure of information that enables the
analysis and commentary of the values included in the financial statements and
also any other information deemed useful for the Investment Fund’s participants.
It is to be noted that the omitted notes are not applicable or their inclusion is not
relevant for the interpretation of the said financial statements.
The creation of the Real Estate Investment Fund “Portugal Retail Europark Fund”
was authorized by the Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (Portuguese
Securities Market Commission) on July 13th, 2006, although its activities only
began on July 28th, 2006.
Of the more relevant features and accounting policies used in the preparation of
the financial statements, we emphasize the following:
1. Management Fee/Commission
The management commission represents an encumbrance on the Fund, on
account of the services provided by the management company.
According to the Management Regulation, this commission is calculated daily
and applied on a simple mathematical average of the Fund’s total net values.
The commission is charged quarterly (see note 14).
The applicable framework corresponds to a 0.25% (zero point twenty five
per cent) fee if the Overall Net Value of the Fund is below €100,000,000
(one hundred million euros) and has a minimum and maximum value of
€60,000 (sixty thousand euros) and €200,000 (two hundred thousand euros)
respectively. If the Fund’s Overall Net Value falls in the interval between
€100,000,000 (one hundred million euros) and €150,000,000 (one hundred
and fifty million euros), the applicable fee is 0.20% (zero point twenty
percent) with a maximum value of €262,500 (two hundred and sixty two
thousand and five hundred euros). If the Fund’s Overall Net Value falls in the
interval between €150,000,000 (one hundred and fifty million euros) and
€200,000,000 (two hundred million euros), the applicable fee will be 0.175%
(zero point one hundred and seventy five percent) with a maximum value of
€300,000 (three hundred thousand euros). If the Fund’s Overall Net Value is
higher than €200,000,000 (two hundred million euros), then the applicable
fee will be 0.15% (zero point fifteen percent).
2. Custodian Fee/Commission
This commission aims to compensate the Custodian Bank for expenses it has
in rendering its services to the Fund.
According to the Management Regulation, this commission is calculated daily
by applying an annual rate of 0.10% (zero point ten percent) on the simple
mathematical average of the Fund’s total net asset value. This commission
is charged biannually and has a minimum value of €50,000 (fifty thousand
euros).
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
tário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% (zero vírgula dez
por cento) sobre a média aritmética simples dos valores globais do
Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo
de €50,000 (cinquenta mil euros).
3. Taxa de Supervisão
Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que
alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários
(CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro,
com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto,
emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma
taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo
correspondente ao ultimo dia útil do mês, não podendo a colecta ser
inferior a € 200 nem superior a € 20.000.
4. Unidades de Participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor
Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação
em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e
resultado líquido.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de
subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de
actividade, situação não verificável no valor do Fundo.
A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo integra algumas
destas rubricas conforme dados apresentados na nota 2.
5. Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio
da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em
que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.
6. Imóveis
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de
transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais,
imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das
obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor,
os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o
princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre
que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções
são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva
3. Supervision Fee
Following Law-Decree no. 183/2003, of August 19th, which altered the
Securities Market Commission Statute (Estatuto da Comissão do Mercado de
Valores Mobiliários (CMVM)), approved by Law-Decree no. 473/99, of November 8th, published by Decree no. 913-I/2003, of August 30th, issued by the
CMVM, Funds are now obliged to pay a fee of 0.00266% applied on the Fund’s
total net value on the last working day, said fee being no less than €200 and
no more than 20,000€.
4. Investment Units
The value of each investment unit is calculated by dividing the Fund’s Total
Net Asset Value by the number of investment units in circulation. The net
value of the assets equals the sum of all the headings of the Fund’s capital
or, in other words, investment units, asset variations, retained and distributed
earnings and the net result for the period.
The “Asset Variations” result from the difference between the subscription
value and the base value of the investment units at the time of incorporation,
a situation that cannot be verified in the Fund’s value.
On December 31st, 2007, the Fund’s Capital included some of these headings
as shown in the data presented in note 2.
5. Accruals Basis
The Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual basis
principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred
regardless of whether they are actually received or paid.
6. Real Estate
The value of the real estate acquired by the Fund is recorded by summing the
value of the transaction, notary fees, registration fees, stamp duty, appraisals
prior to purchase, as well as any improvements or remodeling construction
work. Under the terms of the law in force, real estate is not amortized, so as to
mirror its venal value, which is defined as the best price that could be obtained
under normal market circumstances.
The policy followed by the Fund with regard to the recognition or not of real
estate as an asset takes into consideration the principle of “substance over
form”. In this situation, the transactions are normally recorded as soon as the
benefits and risks inherent to the real estate are substantially transferred with
the signing of the promissory agreement, due to the fact that the signing of the
definitive contract is only dependent on a set of formal conditions.
Considering Law-Decree no. 60/2002 of March 2nd, with the changes made by
Law-Decree no. 13/2005 of February 7th, the real estate acquired should be
preceded by written opinions of at least two independent expert appraisers.
The appraisal of the real estate is conducted at least twice a year and whenever
significant alterations to their value occur. The appreciation of each property is
defined by the Management Company, said appreciation being examined in each
financial year by comparing its accounting value with that resulting from the appraisal of the independent experts. The accounting value cannot be more than
the simple mathematical average of the expert appraisals.
The appreciation (Mv) or depreciation (mv) that results from the adjustment of
the real estate cost to its venal value is recorded and the corresponding gain
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 15 |
Portugal Retail Europark Fund
escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal.
Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro,
os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo
menos, dois peritos avaliadores independentes.
Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A
Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo
examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não
podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética
simples das avaliações periciais.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas,
lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial),
nas contas de proveitos e custos, 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 – Perdas em operações financeiras
e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as
contas de “mais-valias” e “menos-valias” do activo.
O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido
comprar, decorre do facto do fundo dispor de controlo sobre o activo.
Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas
antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com proveito
diferido”.
7. Contas de Terceiros
As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente
receber. Neste seguimento, os inquilinos que detenham mais de dois
meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição da provisão
para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em
contencioso são provisionadas na totalidade. Nestas circunstâncias,
à data de 31 de Dezembro não existem situações em mora.
8. Regime Fiscal
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à
excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma
de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há
lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco
por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença
positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte
por cento) com retenção na fonte (ver nota 12).
Sendo o participante do Fundo, considerado um investidor não
qualificado de acordo com a definição estabelecida no Código dos
Valores Mobiliários, com as alterações introduzidas pelo Orçamento
de Estado para 2007 ao Regime Jurídico dos Fundos de Investimento
Imobiliário, os imóveis do fundo passaram a beneficiar apenas em
50% da isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
| 16 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
or loss (although potential) is placed in the revenues and costs accounts, 833
– Gains in financial activities and real
estate assets and 733 – Losses in financial activities and real estate assets,
respectively, having as compensation the asset “appreciation” and “depreciation” accounts.
The recognition of the appreciation of a property that is still under contract to
be acquired is a result of the fund having control over that asset.
In leasable real estate,, the rents are recognized as revenue of that corresponding year. Those that are received before they are due are recorded as
“Receipts with deferred gain”.
7. Accounts of Third Parties
Third party debts mirror the value that one hopes to actually receive. Therefore, in situations where the tenants have more than two months rent overdue, a reserve is established for the overdue credit in excess of that limit. For
litigious situations, reserves are established for the full amount. On December
31st, there were no overdue credits under these circumstances.
8. Tax Regime
The net real estate income obtained in Portuguese territory, with the exception of real estate appreciation, is taxed at the independent rate of 20%
(twenty percent). In situations of real estate appreciation, it is taxed at the
rate of 25% (twenty five percent), which is applied on 50% (fifty percent) of
the positive difference between the appreciation and the depreciation over
the financial year.
Financial investments are taxed at a rate of 20% (twenty percent), said tax
being withheld at the source (see note 12).
Given that the Fund participant is considered a non-qualified investor in accordance with the definition established by the Securities Code (Código dos
Valores Mobilários), with the alterations introduced by the 2007 State Busget
to the Real Estate Investment Fund Legal Regime, the real estate properties
now only benefit from a 50% exemption in Municipal Property Tax (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis) and Property Transaction Tax (IMT - Imposto
Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).
Notes 4, 5, 9 and 10 foreseen in the Real Estate Investment Fund accounting
plan, authorized by the CMVM Regulation no. 2/2005 are not applicable either
because there are no values or situations to describe. The remaining notes are
explained immediately below.
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
As notas 4, 5, 9 e 10 previstas no plano de contabilidade dos Fundo
de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM
nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato
explicadas.
Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis
Note 1 – Potential Worth Real Estate
Imóveis
Valor Contabilístico (A)
Média das Avaliações (B)
Valia Potencial (A-B)
Real Estate
Accounting Value (A)
Average of Appraisals (B)
Potential Worth (A-B)
Aveiro Retail Park
33,975,228
34,564,000
588,772
Portimão Retail Park
35,200,000
35,200,000
0
Total
69,175,228
69,764,000
588,772
Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo
Note 2 – Investment Units and Fund Equity
O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital
do Fundo no exercício de 2007 foi a abaixo descrita:
The Fund’s Assets are represented by equal investment units with a base value
of €5 each. The flows in Fund Equity during the 2007 financial year were the
following:
Descrição
1-Jan-07
Subscrição
Description
1-Jan-07
Subscription
32,242,705
Valor Base | Base Value
Outros
Resultados Período
OtherPeriod Results
31-Dez-2007
31-Dec-2007
32,106,500
64,349,205
Resultados Distribuídos | Distributed Income
(136,945) -498,464
(635,409)
Resultados Acumulados | Accumulated Results
1,728,988
1,728,988
0
0
Ajustamentos em Imóveis | Adjustments in Properties
Diferença em Subs. resgates | Difference in Subs. redemptions
Resultados do Período | Period Results
Soma | Sum
nº unidades participação | No. of investment units
Valor unidade participação | Investment Unit Value
1,473,688 1,473,688
0
2,452,036
2,452,036
33,834,748
33,580,188
-498,464
1,728,988
69,368,508
6,448,541
12,869,841
5.2469
5.3900
O resultado do período em análise inclui ganhos em ajustamentos de activos imobi-
The results of the period under analysis include gains in real estate asset adjustments in the
liários no valor de €1,386,563
amount of €1,386,563.
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 17 |
Portugal Retail Europark Fund
Nota 3 – Inventário das Aplicações em Imóveis a 31/12/2007
1 - Imóveis Situados em Estados Área (m2) Data AquisiçãoPreço Aquisição
da União Europeia
1.4 - CONSTRUÇÕES ACABADAS
Data
Valor
Data
Aval. 1
Aval. 1
Aval. 2
Valor
Valor ImóvelPaís
1.4.1 - ARRENDADAS
Aveiro Retail Park
67,965
Portimão Retail Park
Município
Aval. 2
31-07-2006
32,102,551 13-12-2007
35,428,000 13-12-2007
33,700,000 33,975,228 Portugal
33,528,394 12-09-2007
35,600,000 13-09-2007
34,800,000 35,200,000 PortugalPortimão
78,927
15-09-2006
(A)
7 - Liquidez
Moeda
Valor
Juros Decorridos
7.1 À VISTA
EUR
Moeda
Valor Global
1,281,627 (B)
1,281,627 9 - Outros Valores a Regularizar
9.1 - VALORES ACTIVOS
9.1.2 - OUTROS
Outros
9.2 - VALORES PASSIVOS
190,506 190,506 9.2.2 - OUTROS
Outros
(1,278,852)
(1, 278,852)
(C)
(1,088,346)
EUR
EUR
Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C): € 69,368,509
Ambos imóveis encontram-se totalmente arrendados.
| 18 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Valor
1,281,627 69,175,228 7.1.2 - DEPÓSITOS À ORDEM
Depósitos à ordem
Aveiro
Valor Global
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Note 3 – Inventory of Real Estate Investments on 31/12/2007
1 – Real Estate Located in European Acquisition Value
Date
Value
Date
Union Member States
Apprais. 1
Apprais. 1
Apprais. 2
1.4 – FINISHED BUILDINGS
Area (sq.m.)
Acquisition Date
Value Real Estate Value
Country
County
Apprais. 2
1.4.1 - LEASED
Aveiro Retail Park
67,965
31-07-2006
32,102,551 13-12-2007
35,428,000 13-12-2007
33,700,000 33,975,228 Portugal
Portimão Retail Park
33,528,394 12-09-2007
35,600,000 13-09-2007
34,800,000 35,200,000 PortugalPortimão
78,927
15-09-2006
(A)
7 - Liquidity
Currency
Value
Interest Earned
7.1 ON-HAND
EUR
9.1 – AMOUNTS - ASSETS
9.1.2 - OTHERS
Currency
Value
Total Value
1,281,627 9 – Other Amounts to Settle
69,175,228 7.1.2 – DEMAND DEPOSITS
Demand Deposits
Aveiro
1,281,627 (B)
1,281,627 EUR
Total Value
Others
190,506 190,506 9.2 – AMOUNTS - LIABILITIES
9.2.2 - OTHERS
Others
(1,278,852)
(1, 278,852)
(C)
(1,088,346)
EUR
Fund Total Net Value (FTNV) (A)+(B)+(C): € 69,368,509
Both properties are fully occupied
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 19 |
Portugal Retail Europark Fund
Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo Portugal Retail Europark Fund
detém um contrato promessa de compra e venda com terceiros para
a compra do imóvel Santarém Retail Park que se encontra em fase de
construção. De um ponto de vista contabilístico, e conforme decorre do
inventário das aplicações, o imóvel foi tratado de acordo com o referido
na nota 13, já que todos os benefícios e riscos relevantes foram transmitidos com a assinatura dos referidos contratos.
On December 31st, 2007, Portugal Retail Europark Fund had a promissory acquisition and sale agreement with third parties to buy the Santarém Retail Park which
Nota 6 – Critérios e princípios de valorização
Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais
do Anexo.
Note 6 – Appreciation criteria and principles
The appreciation criteria and principles are described in the initial notes of the
Annex.
Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo
Note 7 – Breakdown of the Fund’s Liquidity
Rubricas | Headings
Saldo em 01-Jan-07 | Balance on 01-Jan-07
Depósitos à Ordem
is still under construction. From a book-keeping perspective, and as shown in the
inventory of investments, the property was dealt in accordance with that mentioned in note 13, given that all relevant benefits and risks were transferred with
the signing of said contracts.
Aumentos | Increases
Reduções | Decreases
Saldo em 31-Dez-07 | Balance on 31-Dec-07
447,374
1,281,627
Demand Deposits
Depósitos a Prazo c/ pré-aviso
0
0
0
0
447,374
0
0
1,281,627
Term Deposits w/ Prior Notice
Total
Note 8 – Entities with Debts Unlikely to be Recovered
Nota 8 – Entidades com Dívidas de Cobrança Duvidosa
Contas/Entidades | Accounts/Entities
Devedores por Rendas Vencidas | Debtors on Account of Overdue Rents
Outros Devedores | Other Debtors
Soma | Sum
Ana Paula Castro “A Paulinha”
46,279
-
46,279
Fonseca, Rigueiro & Barroca, Lda.
51,728
-
51,728
5,981
-
5,981
103,988
-
103,988
UTS – União Tabacos do Sul
Total
Durante o exercício de 2007, foi constituída provisão para dívidas de cobranças duvidosa no montante equivalente à quase totalidade da dívida,
a 31 de Dezembro, das entidades supra mencionadas.
During the 2007 financial year, a reserve was made for debts unlikely to be recovered in the amount equivalent to almost the full sum of the debt on December
31st of the above mentioned entities.
Nota 11 – Desdobramento de Ajustamentos de Dívidas
Note 11 – Breakdown of the Adjustments of Debts
Contas | Accounts
471 – Ajustamentos p/ crédito vencido | Ajdjustments for credit due | 20 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Saldo Inicial | Start Balance
-
Aumento | Increase
103,193
Redução | Decrease
-
Saldo Final | End Balance
103,193
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Durante o exercício de 2007, foi constituída uma provisão no montante
de €103,193 corresponde há dívida de três lojistas considerados de
cobrança duvidosa.
During the 2007 financial year, a reserve was made of €103,193 which corresponds to the debt unlikely to be recovered from three shop owners.
Nota 12 – Impostos
Note 12 – Taxes
Impostos Directos | Direct Taxes
31-Dez-2007 | 31-Dec-2007
Aplicações Financeiras | Financial Investments
6,024
Total
6,024
Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º
90.º n.º1 g) do CIRC
Real Estate Income is not withheld at the source due to article 90, no.1 g) of the
Corporate Tax Code (CIRC).
Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros
Note 13 – Responsibilities towards and from Third Parties
Tipo de Responsabilidade | Type of Responsibility
Montantes | Amounts
Em 01-Jan-07 | On 01-Jan-07
Em 31-Dez-07 | On 31-Dec-07
Operações a prazo de compra - imóveis | Term Acquisition Operations – real estate
36,000,000
36,000,000
Total
36,000,000
36,000,000
Em 31 de Dezembro de 2007 o Fundo detinha um imóvel objecto de operação a prazo de compra. Corresponde ao imóvel futuramente denominado Santarém Retail Park. Apenas encontra-se celebrado o contrato
promessa de compra e venda não tendo sido entregue qualquer valor,
até à data, a título de adiantamento.
On December 31st, 2007, the Fund had one real estate property that was the
object of a term acquisition operation, more specifically the property that will in
future be called Santarém Retail Park. At the moment, only a promissory acquisition and sale agreement has been signed, but no monetary amount has, as yet,
been given as an advance payment.
Nota 14 – Comissões do exercício
Note 14 – Commissions/Fees paid during Financial Year
Comissão de Gestão | Management Commission
31-Dez-07 | 31-Dec-07
145,496
Comissão de Depósito | Custodian Commission
63,201
Taxa de Supervisão | Supervision Fee
19,219
Total
227,916
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 21 |
Portugal Retail Europark Fund
Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras
Contas de Terceiros (Activo)
Nas contas de terceiros inclui-se as rubricas “Outros valores a receber” cujo saldo respeita a retribuições em dívida por parte dos lojistas
pela utilização de espaços integrados nos Retail Parks.
Contas de Terceiros (Passivo)
Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a
pagar” que envolve as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de
Supervisão a regularizar no exercício; “Estado e outros entes públicos” cujo saldo respeita ao valor do IRC/Rendimento Predial; a rubrica
“Outras contas de credores” corresponde a honorários por serviços
prestados.
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)
Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Outros Acréscimos e Diferimentos” que corresponde a valores a regularizar referentes às despesas de manutenção dos retail parks, cujo custo é
suportado pelos lojistas.
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS | THE ACCOUNTANT
| 22 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Note 15 – Additional relevant information for the analysis of the Financial Statements
Accounts with Third Parties (Assets)
These third party accounts include the headings “Other receivable amounts”
whose balance refers to income owed by the shopowners for the use of areas
in the Retail Parks.
Accounts with Third Parties (Liabilities)
This heading includes: “Fees Payable” which is related to the Management,
Custodian and Supervision Fees to be settled during the financial year; “State
and other public entities” whose balance is related to Corporate Tax/Property
Tax; the heading “Other creditor accounts” corresponds to fees for services
provided.
Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities)
The Accruals and Deferrals liabilities are included in “Other Accruals and Deferrals” that corresponds to the amounts to be settled in relation to maintenance
expenses of the retail parks, which is a cost borne by shopowners.
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO | THE BOARD OF DIRECTORS
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Closed Ended Real Estate Investment Fund “Portugal
Retail Europark Fund”
Audit Report
2007 Financial Year
Introduction
1. Under the terms of paragraph c) of no. 1 of article 8 of the
Securities Code (Código dos Valores Mobiliários) and no. 3 of
article 31 of Law-Decree no. 60/2002 of March 20th, we
hereby present our Audit Report on the financial information
of Closed Ended Real Estate Investment Fund “Portugal Retail
Europark Fund”, managed by the management company Fund
Box – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário,
S.A, for the year ended December 31st, 2007; said financial
information being contained in the Management Report, the
Balance Sheet (that shows a total of 70,652,407 euros and a
total fund equity of 69,368,508 euros, including a net result
of 2,452,036 euros), the Income Statement and the Cash Flow
Statement of the year ended on the abovementioned date and
the respective Annexes.
Responsibilities
2. The Board of Directors of Fund Box – Sociedade Gestora
de Fundos Investimento Imobiliário, S.A., the management
company, is responsible for the following:
a) preparing the financial statements so as to reflect the fund’s
financial standing, the results of its activities and the cash
flows in a true and appropriate manner,;
b) show the financial history in accordance to the accounting principles generally accepted in a complete, true, current,
objective and legal manner, as required by the Securities Code
(Código dos Valores Mobiliários);
c) the adoption of adequate accounting policies and criteria
taking into consideration the particularities of Real Estate
Investment Funds;
d) the maintenance of appropriate internal control policies; and
e) the disclosure of any relevant fact that may have influenced
the fund’s activity, financial position or results.
3. Our duty is to check the financial information contained in
the documents of the above mentioned presentation of the
accounting books, namely as to whether it is complete, true,
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 23 |
Portugal Retail Europark Fund
current, clear, objective and legal, as required by the Securities
Code and to issue a professional and independent report based
on our analysis.
Scope
4. The analysis that we made was done in accordance with the
Revision/Auditing Technical Rules and Directives published by
the Official Auditor Association, which require that said analysis
be planned out and executed with the goal of obtaining an acceptable degree of assurance that the financial statements do
not contain relevant distortions. For this, the analysis includes:
- checking randomly selected sections of the accountancy
documentation and other disclosures used to draw up the
financial statements and also the evaluation of estimates
applied that were based on the Board of Director’s judgements
and criteria;
- checking the adequate compliance with the Fund’s Management Regulation;
- checking that the Fund’s assets and liabilities were adequately
valued;
- verifying that no forbidden activities (particularly transactions
between different funds managed by the same company) or
operations that required the prior authorization or acquiescence
of the Securities Market Commission (CMVM) in accordance
with the terms and conditions defined by law and the respective regulation were made;
- checking the registration and control of Fund investment unit
subscription and redemption operations;
- verifying the applicability of the principle of continuity;
- making a general assessment of whether the financial statements are adequate; and
- whether the financial information is complete, true, current,
clear, objective and legal.
5. Our analysis also encompassed checking whether the financial information contained in the Management Report matched
that of the previously mentioned documents.
6. We feel that the analysis made is sufficient to be able to put
forward our opinion.
| 24 | Às portas de Santarém | At the Santarém gates
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Opinion
7. In our opinion, the financial statements mentioned above
in paragraph 1 of Closed Ended Real Estate Investment Fund
“Portugal Retail Europark Fund”, managed by the management
company Fund Box – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.for the financial year ended December
31st, 2007 ,presents a true and adequate financial picture in all
relevant substantive aspects, namely the results of its activities and the cash flows during the financial year that ended
on the aforementioned date. Furthermore, the information is
in accordance to the accounting principles generally accepted
in Portugal for real estate investment funds and it is complete,
true, current, clear, objective and legal.
Lisbon, March 14th, 2008
_________________________________
KPMG & Associados – SROC, S.A (no. 189)
(Registered at the Securities Market Commission (CMVM) under
the no. 9093)
represented by
João Albino Cordeiro Augusto (ROC no. 632)
Às portas de Santarém | At the Santarém gates | 25 |