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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL COM BENFEITORIA
1 – INTERESSADO E DADOS CADASTRIAS:
Xxxxxxx
Xxxxx
X
2 – OBJETIVO DO TRABALHO:
Determinar valores para fins de atualizações patrimoniais de imóveis com
benfeitorias em propriedade privada.
3 – DATA:
Março de 2009.
4 – RESPONSÁVEL TÉCNICO:
Esteve aplicando os conhecimentos técnicos para esta avaliação o Engº Civil
Alexandre Rogério Gaino – CREA 5060435411-D.
5 – LOCAL E CARACTERÍSTICAS:
Localizados
e
endereçados
na
Rodovia
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
Anhanguera
Lote
de
–
esquina
totalizando 57.336,38 m². Está situado em região urbana, em sentido Interior –, com
arredores de zona industrial e rural, esta suportada da Concessionária de Rodovias do
Interior Paulista localizado em vista aérea conforme a seguir:
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Vista aérea
6 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
Introdução
Um laudo é o resultado de uma vistoria ou de uma pesquisa: é um parecer emitido
por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão
controversa ou que necessita ser conhecida em maior profundidade.
Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve ser revista
com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu
objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem é dirigida.
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Os laudos também podem ser apresentados de forma sintética, com a utilização de
formulários estudados e preparados previamente, de acordo com as necessidades técnicas
do cliente.
As avaliações devem produzir valores que expressam as condições vigentes no
mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.
Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar as regras
técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Brasileiras de Avaliação de
Imóveis Urbanos, elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se bases para o julgamento dos
critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita
compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a fundamentação muito
prolixa dos dados solicitados.
Sendo assim:
Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o
imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa
situação em que as partes conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transação não estejam compelidas à negociação
Determinar o valor corresponde sempre àquele que num dado instante é único;
qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor é também o preço que se definiria
em um mercado de concorrência perfeita, caracterizados pelas seguintes premissas:
-
homogeneidade dos bens levados a mercado;
-
número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam,
individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
-
inexistência de influências externas;
-
racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem,
o mercado e as tendências deste.
-
perfeita modalidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com
liberdade plena de entrada e saída de mercado.
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7 – PROCEDIMENTOS TÉCNICOS ADOTADOS:
Após diligências aos locais durante o período do contrato, tratamos a presente
avaliação pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para determinar os
valores dos lotes conforme dispõe a NBR – 14653-2:2004 da ABNT – Associação Brasileira
de Normas Técnicas com nível de Rigor Normal.
Já para a avaliação da benfeitoria usamos o Método Comparativo Direto de Custo
aplicado com o custo unitário de construção e inserido com Depreciação do imóvel
determinado por fator de obsoletismo e o estado de conservação. Este valor da benfeitoria
será somado com a multiplicação da metragem quadrada do lote com o preço unitário
determinado no primeiro método.
8 – Considerações Técnicas
8.1 – Considerações para o Anexo 01 – Homogeneização de Valores
Para a avaliação será aplicado o Método Comparativo Direto, que consiste em
determinar o valor do imóvel ou de suas partes construtivas obtido mediante comparação
de dados de mercado relativo a outros de características similares, por tratamento técnico
de seus atributos. Este método se presta, sobretudo, à avaliação de terrenos, nos quais os
atributos podem ser tratados diretamente, a fim de homogeneizá-los e torná-los
comparáveis.
A precisão do método de avaliação de glebas por comparação com outras
semelhantes existentes no mercado com valores previamente conhecidos decorre do maior
grau de comparabilidade e do maior número de elementos de comparação.
No caso de glebas, a dificuldade de se encontrar elementos comparáveis é grande,
portanto para uma ideal homogeneização, serão procedidas certas operações, utilizando,
entre outros: coeficientes de transposição, índices de atualização, elasticidade de ofertas,
critérios de adaptação de ofertas com facilidades para pagamento à vista.
Sendo assim diremos que:
“Lote é a porção de terreno com frente para vias
públicas ou particulares, em condições de ser
aproveitada de imediato para fins urbanos”.
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Fórmula usada
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1/2
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Vt = $m2 x Tm2 x (Fe / Fr) x (Pmax / Pe) x Ft x (Ia / Ip), sendo:
Vt = Valor total
$m2 = Custo Metro Quadrado
Tm2 = Total Metros Quadrados do Lote
Fe = Frente Efetiva
Fr = Frente de Referência
Pmax = Profundidade máxima
Pe = profundidade equivalente
Ft = Fator de Topografia
Ia = Índice Fiscal Avaliado
Ip = Índice Fiscal da Pesquisado
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado. Isto é, por este
método, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser
considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Suas fases de aplicação
são: vistoria do bem avaliado; identificação das variáveis influentes; levantamento de dados
de mercado e tratamento dos dados de valor.
8.2 – Considerações para o Anexo 02 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis
Para levantamento da área em questão, adotamos o Levantamento Topográfico
Cadastral executado pela VC – Topografia e Projetos Ltda. na data de Abril de 2007.
Para cálculo das glebas urbanizáveis, subdividimos as áreas por valorização local, ou
seja, foi levada em consideração a posição das áreas perante as vias de acesso, resultando
em três glebas: faixa interna, faixa frontal e faixa frontal “non edificanti”, conforme tabela
abaixo
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ÁREA
1
DESCRIÇÃO
Área Interna
M2
FATOR
LOCALIZAÇÃO DA GLEBA
43.106,25
1
Área frente para a Avenida
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
2
Área Frontal SP330
10.006,30
1,3
Área frontal à Rodovia Anhanguera
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx x
xxxx
3
Área Frontal SP 330
“Non Edificanti”
4.223,83
0,33
Área “Non Edificanti” frontal à
xxxxxxx xxxxx
Determinamos a área frontal da SP 330 com uma melhor valorização, devido estar em
fachada de testada para o Rodovia e para a área Non Edificanti foi aplicada desvalorização
da devido a não permissão de construções e melhor utilização do local.
8.3 – Considerações para o Anexo 03 – Avaliação de Imóvel
Para este anexo foram coletados todos os dados físicos necessários, aplicando o
Registro Cadastral unidos com o Proprietário, Local, Número, Lote, Quadra e Bairro.
A metragem quadrada dos elementos foi atribuída através de Levantamento
Topográfico Cadastral executado pela xxxxxxxxxxxxx
Para determinação de imóvel tipo e padrão consideramos os aspectos técnicos de um
avaliador.
O índice fiscal foi fornecido pela Prefeitura Municipal de Araras, o qual influenciou no
cálculo do valor do lote homogeneizado com o da pesquisa de mercado.
O estado da edificação foi aplicado à sua vida referencial, comutado com a idade
aparente e valor residual. Sendo assim, se chegou ao índice de Coeficiente Ross – Heidecke
(K), o qual está totalmente ligado à Determinação do Fator de Obsoletismo e Conservação.
A idade aparente e os estados de conservação dos elementos foram avaliados por
este Perito de acordo com a visita técnica e relatório fotográfico executado no dia 16 de
março de 2009 na propriedade em epígrafe.
Diremos que o método da idade-vida útil estabelece um fator de depreciação igual à
relação entre a vida remanescente e a sua vida útil. Para isto utilizaremos o método de Ross
– Heidecke que estabelece um fator de depreciação baseado em tabelas que são
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considerados, ao mesmo tempo, a idade em porcentagem da vida útil e o estado de
conservação da benfeitoria.
Podemos dizer em palavras claras que:
“DEPRECIAÇÃO é a diminuição do valor econômico ou do
preço de um bem, porque modificou o seu estado ou
qualidade.”
Este se aplicou diretamente no valor do Custo Unitário de Construção.
Fórmula usada:
Valor da benfeitoria depreciada = P * Foc * área construída, sendo:
P = Custos Unitários PINI de Edificações em São Paulo (Anexo 04)
Foc = Fator de obsoletismo
Área construída = Área construída do imóvel conforme Levantamento Topográfico
Cadastral executado pela xxxxxxxxxxxxxxxxxx. na data de Abril de 2007.
Para determinar o valor da benfeitoria (construção), utilizamos do Método
Comparativo de Custo, apurado do valor de metro quadrado de um custo unitário da
construção, redigido e publicado mensalmente pela Editora PINI de nome: Custos Unitários
PINI de Edificações em São Paulo (Anexo 04).
Este se categorizará para o tipo de cada imóvel, multiplicado pela metragem
quadrada construída e depreciada, pelo coeficiente de obsoletismo e pelo estado de
conservação.
Sendo assim, avaliaremos o que determina que:
“Benfeitoria são quaisquer melhoramentos incorporados
permanentemente ao solo pelo homem que não podem ser
retirados sem destruição, fratura ou dano”.
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Para o resultado, aplicam-se os fatores citados, promovendo a multiplicação da
metragem quadrada do terreno com o valor homogeneizado do valor de lote da região.
Este pré-resultado será somado com valor da benfeitoria já depreciado, o qual produz
o resultado final de cada imóvel. Para efeitos de visualização, contém este anexo 08 fotos
internas e externas dos elementos da avaliação.
8.3 – Considerações para o Anexo 05 – Desenho
Desenho que auxilia no levantamento visual para ponderar nas metragens e
apresentação dos Anexos 02 e 03.
9 – CONCLUSÃO
Concluímos que os valores desta avaliação é de:
Gleba Urbanizável (Anexo 02) – R$ 559.117,57
Imóveis (Anexo 03) – R$ 5.416.233,30
Infra Estrutura (Anexo 03) – R$ 80.844,14
Totalizando o valor arredondado de benfeitorias e lotes é de R$ 6.055.000,00 (Seis
milhões e cinquenta e cinco mil reais).
10 – ENCERRAMENTO
Segue o laudo, em uma via, todo rubricado no anverso e assinado esta página, com
total de páginas de 53 páginas, sendo: 01 página de capa; 09 páginas deste laudo; 02
páginas do Anexo 01 – Homogeneização; 01 página do Anexo 02 – Gleba Urbanizável; 35
páginas do Anexo 03 – Cálculo do Valor do Imóvel; 01 página do Anexo 04 – Custos
Unitários PINI de Edificações em São Paulo e 03 páginas do Anexo 05 – Desenhos
Orientativos.
Araras, Março de 2009.
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Alexandre Rogério Gaino
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Referências Bibliográficas
Manual de Avaliação e Perícias em Imóveis Urbanos
Autor: José Fiker
Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia
Autor: Marcelo Correa Mendonça e outros.
Engenharia de Avaliações
Autor: Rubens Alves Dantas
Princípios de Engenharia de Avaliações
Autor: Engº Alberto Lélio Moreira
Engenharia Legal e de Avaliações
Autor: Sérgio Antonio Abunahman
NBR 12721 – Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e
Outras Disposições para Condomínios Edilícios
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