PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO DE AGOSTO DE 2014
I – INTRODUÇÃO
O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no mês de agosto de 2014 no
que diz respeito aos lançamentos, ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades
disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma
geral e segmentados por zona, finalidade, tipologia e preço/m² privativo.
Nota: No item VI, para melhor compreensão, os dados deixaram de ser analisados por áreas de
planejamento e passaram a ser observados por zonas (Central, Norte, Oeste e Sul).
II - CONCEITOS UTILIZADOS
Unidades Disponíveis: são todas as unidades colocadas à venda (estoque + lançamentos no mês
das principais incorporadoras atuantes na cidade do Rio de Janeiro), isto é, todas as unidades dos
empreendimentos participantes da Pesquisa ADEMI menos as permutadas, as vendidas e as fora de
venda. Na análise no tempo (item IV) considera-se como unidades disponíveis no período a média
aritmética das unidades disponíveis nos meses.
Escrituras: são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). Na análise temporal (item IV), o
total escriturado no período é o somatório das escrituras nos meses.
VSO – Vendas Sobre Oferta (antigo IVV – Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as
unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do
período, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais.
III – LANÇAMENTOS
A tabela e o gráfico a seguir mostram o comportamento dos lançamentos imobiliários na cidade
do Rio de Janeiro, no período de agosto de 2013 a agosto de 2014.
Mês
Ago/13
Set/13
Out/13
Nov/13
Dez/13
Jan/14
Fev/14
Mar/14
Abr/14
Mai/14
Jun/14
Jul/14
Ago/14
Total
Lançamentos
Empreendimentos Unidades
15
1.425
10
1.036
17
2.582
18
3.901
20
3.204
2
74
13
1.662
13
2.107
8
894
17
2.680
8
835
9
362
11
1.624
161
22.386
ADEMI – Departamento de Pesquisa
1
Em agosto de 2014 foram lançados 11 empreendimentos na cidade do Rio de Janeiro, 9
residenciais, 1 misto e 1 hotel, totalizando 1.624 novas unidades. A saber: 1.326 residenciais (246 em
Jacarepaguá; 148 na Freguesia e 98 na Taquara, 160 em Bangu, 60 na Barra da Tijuca, 537 no
Cachambi, 240 em Del Castilho e 83 no Recreio dos Bandeirantes), 147 unidades comerciais em
Jacarepaguá (na Taquara) e 151 unidades hoteleiras no Centro.
Após retração de 67% apresentada no mês de julho de 2014, o mercado de lançamentos
imobiliários da cidade do Rio de Janeiro parece retomar o ritmo de crescimento. Comparando
agosto de 2014 com agosto de 2013 o total de unidades lançadas apresentou alta de 14%,
passando de 1.425 novas unidades em agosto de 2013 para 1.624 em igual período em 2014.
O mês que recebeu o maior número de unidades lançadas, no intervalo de agosto de 2013 a
agosto de 2014, foi novembro de 2013 (3.901 unidades), superando o mês de dezembro que
costuma receber o maior número de lançamentos no ano. Já o mês com menos unidades
lançadas foi janeiro, apenas 74 unidades.
IV – PERFORMANCE COMERCIAL - ANÁLISE TEMPORAL
O universo da Pesquisa ADEMI de vendas (Performance Comercial) é composto pelos
empreendimentos (estoque + lançamentos no mês) das principais incorporadoras atuantes na
cidade do Rio de Janeiro.
A tabela a seguir mostra os resultados da Pesquisa ADEMI de Performance Comercial1 no período
de agosto de 2013 a agosto de 2014.
MÊS/ANO
EMPREEND.
PARTICIPANTES
DA PESQUISA
UNIDADES
DISPONÍVEIS
UNIDADES
ESCRITURADAS
VSO
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
Total / Média
298
296
302
324
314
329
345
352
379
399
378
354
349
340
9.471
9.742
10.310
12.116
12.065
10.494
11.157
11.643
11.445
12.736
11.839
11.010
11.956
11.230
720
919
1.106
1.860
1.441
491
1.032
763
666
1.275
746
487
974
12.480
7,6%
9,4%
10,7%
15,4%
11,9%
4,7%
9,2%
6,6%
5,8%
10,0%
6,3%
4,4%
8,1%
8,5%
Em agosto de 2014, a pesquisa ADEMI de vendas registrou a participação de 349 empreendimentos
com um estoque de 11.956 unidades. Em igual período de 2013, o total de empreendimentos
acompanhados pela pesquisa foi de 298 empreendimentos com 9.471 unidades disponíveis. Em um
ano, o estoque disponível para comercialização teve crescimento de 26%.
Para informações completas acesse as “Vendas no Mês/Semana” dentro da seção “Pesquisa ADEMI do Mercado
Imobiliário” no site da ADEMI (www.ademi.org.br).
1
ADEMI – Departamento de Pesquisa
2
Analisando as unidades disponíveis ao longo dos meses, no período de agosto de 2013 a agosto de
2014, verifica-se que agosto de 2013 foi o mês que apresentou o menor estoque, 9.471 unidades
disponíveis e maio de 2014 foi o que registrou o maior estoque para venda, 12.736 unidades. O
estoque médio no período analisado foi de 11.230 unidades.
Com relação à comercialização dos imóveis ofertados pelas trinta empresas participantes da
Pesquisa ADEMI, observou-se crescimento de 35% no mês de agosto. Foram escrituradas 974
unidades em agosto de 2014 ante as 720 em igual período em 2013.
O mês que atingiu o maior número de unidades escrituradas em todo o período, de agosto de 2013
a agosto de 2014, foi novembro de 2013, com 1.860 unidades. Já o mês com o menor número de
vendas foi julho de 2014 com 487 unidades vendidas, conforme ilustra o gráfico a seguir.
O gráfico a seguir mostra o comportamento do índice de Vendas Sobre Oferta de agosto de 2013
a agosto de 2014. O VSO total do mês de agosto de 2014 foi 8,1%, enquanto o de agosto de 2013
foi 7,6%.
ADEMI – Departamento de Pesquisa
3
V -ANÁLISE GERAL
No mês de agosto de 2014, em um universo de 359 empreendimentos acompanhados pela
Pesquisa ADEMI de Performance Comercial, 349 participaram da pesquisa, totalizando 78.305
unidades. Encontravam-se disponíveis para venda 11.956 unidades e foram escrituradas 974. O VSO
do mês foi de 8,1%.
Empreendimentos: 349
Unidades: 78.305
Unidades Disponíveis: 11.956
Unidades Escrituradas: 974
VSO: 8,1%
VI – ANÁLISE POR ZONAS
Para efeitos desta análise, os bairros que participaram da pesquisa de vendas em agosto de 2014
foram agrupados por zonas:
Zona Central: Centro, Lapa, Rio Comprido, Santo Cristo e São Cristóvão.
Zona Norte: Cachambi, Del Castilho, Engenho da Rainha, Engenho de Dentro, Engenho Novo,
Grajaú, Irajá, Madureira, Maria da Graça, Méier, Pavuna, Pilares, Quintino, Riachuelo, Rocha
Miranda, Tijuca, Tomás Coelho, Vila da Penha, Vila Isabel, Parada de Lucas e Penha.
Zona Oeste: Barra da Tijuca, Camorim, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande,
Vargem Pequena, Bangu, Campo Grande, Realengo e Santa Cruz.
Zona Sul: Botafogo, Copacabana, Flamengo, Jardim Botânico, Lagoa, Laranjeiras e Leblon.
Central
Norte
Oeste
Sul
Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr.
244
25 10,2% 2.852 403 14,1% 8.722 544 6,2% 138
2
ADEMI – Departamento de Pesquisa
Total
VSO Disp. Escr.
1,4% 11.956 974
VSO
8,1%
4
A zona oeste disponibilizou 73% da oferta no mês de agosto de 2014. Bairros como o Recreio,
Jacarepaguá e a Barra foram os grandes responsáveis por esse percentual, pois concentram 81%
das 8.722 unidades em estoque nessa zona. Com relação às vendas, essa zona escriturou 544
unidades, 55,9% do total vendido no período. Embora a zona oeste tenha recebido o maior número
de vendas, o maior VSO ficou com a zona norte (14,1%), uma vez que escriturou 403 unidades de
um estoque de 2.852 disponíveis.
O quadro a seguir mostra o desempenho dos bairros quanto às unidades disponibilizadas para
venda e às efetivamente vendidas no mês de agosto de 2014.
RANKING DE BAIRROS - Agosto 2014
POSIÇÃO
UNIDADES
DISPONÍVEIS
Recreio
1º
2.500
Jacarepaguá
2º
2.390
119
Barra da Tijuca
3º
2.168
4º
74
Campo Grande
4º
770
Barra da Tijuca
5º
51
Cachambi
5º
717
Bangu
6º
38
Del Castilho
6º
513
Del Castilho
7º
36
Vila da Penha
7º
396
Vila da Penha
8º
25
Santa Cruz
8º
337
Santa Cruz
9º
15
Madureira
9º
273
Rio Comprido
10º
14
Realengo
10º
264
Rocha Miranda
11º
12
Bangu
11º
224
Penha
12º
10
Pavuna
12º
150
Pavuna
13º
9
Maria da Graça
13º
124
Realengo
13º
9
Penha
14º
106
Camorim
14º
8
Tijuca
15º
97
Centro
15º
7
Rocha Miranda
16º
94
Méier
15º
7
Vila Isabel
17º
81
Tomás Coelho
15º
7
Botafogo
18º
75
Riachuelo
16º
6
Pilares
19º
74
Parada de Lucas
16º
6
Engenho Novo
20º
66
Vargem Grande
17º
5
Rio Comprido
21º
62
Irajá
18º
4
Centro
22º
52
Tijuca
18º
4
Lapa
22º
52
São Cristóvão
19º
3
Santo Cristo
23º
47
Engenho Novo
19º
3
Riachuelo
24º
40
Grajaú
19º
3
Engenho de Dentro
25º
39
Madureira
19º
3
Camorim
26º
32
Vargem Pequena
19º
3
Vargem Pequena
26º
32
Pilares
20º
2
São Cristóvão
27º
31
Lapa
21º
1
Grajaú
28º
26
Engenho da Rainha
21º
1
Flamengo
29º
25
Jardim Botânico
21º
1
Méier
30º
23
Laranjeiras
21º
1
Copacabana
31º
21
Irajá
32º
16
Laranjeiras
33º
8
Tomás Coelho
34º
7
Parada de Lucas
35º
6
Vargem Grande
36º
5
Jardim Botânico
36º
5
Engenho da Rainha
37º
3
Lagoa
38º
2
Leblon
38º
2
Quintino Bocaiúva
39º
BAIRRO
POSIÇÃO
VENDAS
Cachambi
1º
265
Jacarepaguá
2º
222
Campo Grande
3º
Recreio
Total
974
BAIRRO
Total
ADEMI – Departamento de Pesquisa
1
11.956
5
Em agosto de 2014, Cachambi foi o bairro que mais recebeu vendas no período (265 unidades)
garantindo o primeiro lugar no “Ranking” de unidades escrituradas. O segundo lugar ficou com
Jacarepaguá (222) e o terceiro com Campo Grande (119). O Recreio dos Bandeirantes ocupou a
quarta posição com 74 unidades vendidas e a Barra da Tijuca a quinta com 51. Os cinco primeiros
colocados somaram 75% do total vendido em agosto de 2014.
No “Ranking” de unidades disponíveis, o Recreio dos Bandeirantes registrou a maior oferta
disponível, 2.500 unidades. Jacarepaguá foi o segundo colocado com 2.390 unidades e a Barra da
Tijuca o terceiro com 2.168. Campo Grande ocupou o quarto lugar no “ranking” de unidades
disponíveis com 770 unidades e o Cachambi o quinto com 717 unidades.
VII – ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE
O quadro e os gráficos a seguir mostram como se distribuem as unidades residenciais e comerciais
dentro do universo da Pesquisa ADEMI.
Disp.
2.556
Comercial
Escr.
160
VSO
6,3%
Residencial
Disp.
Escr.
VSO
9.281
812
8,7%
Disp.
119
Hotel
Escr.
2
VSO
1,7%
Disp.
11.956
Total
Escr.
974
VSO
8,1%
Do total de unidades disponíveis à venda no mês de agosto de 2014, 77,6% eram de unidades
residenciais, 21,4% de comerciais e 1,0% de unidades hoteleiras. Quanto às unidades escrituradas,
83,4% foram de unidades residenciais, 16,4% comerciais e 0,2% de unidades hoteleiras.
i – RESIDENCIAL
Quartos
1Q
2Q
3Q
4Q
5Q
Loft
Lote
Total
Disp.
528
4.825
2.707
1.052
55
2
112
9.281
Escr.
48
500
221
37
1
0
5
812
VSO
9,1%
10,4%
8,2%
3,5%
1,8%
0,0%
4,5%
8,7%
As tipologias “2 e 3 quartos” apresentaram, no mês de agosto de 2014, a maior oferta e o maior
volume de vendas. Foram ofertadas 4.825 unidades com “2 quartos” e 2.707 com “3 quartos”, as
duas tipologias representaram, juntas, 81,2% de tudo o que foi disponibilizado para a venda no mês
ADEMI – Departamento de Pesquisa
6
(52,0% “2 quartos” e 29,2% “3 quartos”). Quanto às vendas, foram escrituradas 500 unidades de “2
quartos” e 221 unidades de “3 quartos”, correspondendo, na soma, a 88,8% das vendas totais do
mês.
ii – COMERCIAL
Tipo
Sala
Loja
Total
Disp.
2.309
247
2.556
Escr.
153
7
160
VSO
6,6%
2,8%
6,3%
No mês de agosto de 2014 foram vendidas 153 salas e 7 lojas. O VSO médio da tipologia comercial
ficou em 6,3%.
VIII – ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO
Até R$2.000
Disp. Escr. VSO
134
8
6,0%
De R$2.001 a R$4.000
Disp. Escr. VSO
1.476
157 10,6%
Percentual de Venda sobre Oferta
12,0%
10,6%
10,0%
8,0%
6,0%
De R$4.001 a R$10.000
Disp.
Escr.
VSO
8.552
759
8,9%
Disponíveis por Preço/M²
Priv. Agosto 2014
8,9%
1,1%
6,0%
15,0%
4,0%
Acima de R$10.000
Total
Disp. Escr. VSO Disp. Escr.
1.794
50
2,8% 11.956 974
12,3%
Até R$2.000
Escrituradas por Preço/M²
Priv. Agosto 2014
5,1%
De R$2.001 a
R$4.000
De R$4.001 a
R$10.000
0,0%
Até R$2.000
De R$2.001 a De R$4.001 a
R$4.000
R$10.000
Acima de
R$10.000
71,5%
Acima de
R$10.000
0,8%
Até R$2.000
16,1%
2,8%
2,0%
VSO
8,1%
De R$2.001 a
R$4.000
De R$4.001 a
R$10.000
77,9%
Acima de
R$10.000
Em agosto de 2014, a maior oferta e número de vendas foram de imóveis com preço médio por
metro quadrado “de R$4.001 a R$10.000”. Foram disponibilizadas para a venda 8.552 unidades de
imóveis com preço médio por metro quadrado nesta faixa, representando 71,5% do total ofertado
no mês de agosto, e foram vendidas 759 unidades, correspondendo a 77,9% das vendas no mês. O
maior VSO médio observado, 10,6%, ficou com imóveis com preço médio por metro quadrado “De
R$2.001 a R$4000”.
ADEMI – Departamento de Pesquisa
7