MARKETBEAT
OFFICE SNAPSHOT
BRASIL
2T 2014
A Cushman & Wakefield Research Publication
ECONOMIA
A economia fecha um semestre com recuo da
projeção do PIB em 1,0% e patamar da inflação
acima de 6,5% o que ratifica um cenário de fraco
aquecimento no primeiro semestre. Os efeitos
negativos da Copa do Mundo ainda poderão ser
mais evidentes neste início do segundo semestre
pois os feriados parciais e diminuição da produção devido às férias
coletivas em alguns setores contribuíram para um cenário mais
pessimista sob perspectivas de adiamento do consumo. Os reflexos
deste desajuste entre a redução da produção e estoques que
continuam altos somados a restrição ao crédito e investimentos são
indicadores importantes para projeções mais favoráveis ao risco de
uma desaceleração. Um notório arrefecimento da economia neste
início do segundo semestre somados aos momentos de incertezas na
política devido à proximidade das eleições representam desafios
adicionais na busca de um crescimento mais sustentável.
DEMANDA POR ESCRITÓRIOS
PERSPECTIVA
Com a diminuição do número de lançamentos de empreendimentos
corporativos para este segundo semestre, a expectativa é de que o
novo estoque se mantenha em absorção pelos próximos meses e que,
na medida em que este seja absorvido, os espaços remanescentes se
tornem mais raros e, portanto, mais valorizados para o próximo
período. A velocidade desta absorção, porém, será um fator
importante nesta valorização.
INDICADORES BRASIL CBD * CLASSE A
Q2 2013*
Q2 2014
Y-O-Y
CHANGE
13,8%
14,5%
0,7 p.p.
$128,3
$117,3
-8,6%
209
80,5
-61,5%
Taxa de Vacância
Preço Pedido Locação (R$/m²/mês)
Novo Estoque (.000 m²)
12 MONTH
FORECAST
* Antes da reclassificação, a taxa de vacância alcançou 18,8 % contra 17,9% no 1T 2013.
LOCAÇÃO VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A
Os indicadores de atividade na construção civil começaram a dar sinais
de estagnação em Junho. Segundo dados da CNI (Confederação
Nacional da Indústria) é a primeira vez que aparecem nas pesquisas
números abaixo da linha divisória dos 50 pontos demonstrando que o
setor não mostra expansão na contratação de novos empregados ou
expectativa de melhoras no nível de atividade, seja com novos
lançamentos ou na compra de insumos. Esta situação poderá adiar o
lançamento de novos empreendimentos e afetar a entrega do novo
estoque de empreendimentos corporativos neste segundo semestre.
Por outro lado, a movimentação significativa dos ocupantes percebida
no fechamento de novas locações neste trimestre, com raras exceções,
pode ser entendida como uma estratégia ao ritmo mais lento da
economia do que propriamente uma demanda efetiva visando expansão
dos negócios. Estes sinais foram mais percebidos em capitais onde a
oferta de novos espaços corporativos eram de melhor qualidade,
tornando estes mercados mais competitivos na busca por ocupantes.
150
20%
R$/m²/mês
130
15%
110
10%
90
5%
70
50
0%
2T 13
3T 13
4T13
Preços Pedidos
1T 14
2T14
Taxa de Vacância
ESTOQUE, AREA VAGA E PREÇOS PEDIDOS CLASSE A - BRASIL
QUEDA DO PREÇO PEDIDO DE LOCAÇÃO
O preço pedido de locação em edifícios de escritórios corporativos
nas capitais pesquisadas continuam em queda. Quando comparados ao
mesmo período de 2013 a desvalorização foi de 8,6% e em relação ao
primeiro trimestre deste ano a queda foi de 4%. O alto volume de
estoque disponível continua com forte pressão sobre as negociações
causando descolamento ainda maior quando comparados aos preços
fechados.
3000
135,9
140
121,8
120
2500
94,2
100
2000
62,7
80
61,3
57,5
1500
44,2
40,7
60
1000
40
500
20
0
R$/m²/mês
Area Util Total (m²x1.000)
3500
0
SP
RJ
BRA
Ocupado
POA
REC
Vago
CUR SAL
VIT
Preço Pedido
.
Cushman & Wakefield South America
Praça Professor José Lannes, 40, 3º andar
São Paulo, SP 04571-100
www.cushmanwakefield.com/knowledge
Para informações adicionais, contatar:
Denise de Camargo Ghiu
55 11 35136771
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warranty or representation, express or implied, is made to the accuracy or completeness
of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions,
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1
SÃO PAULO
200
175
125
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V. Olimpia
Paulista
M. Pinheiros
V. Olimpia
Paulista
M. Pinheiros
Itaim
130
135
100
90
Centro
0
240
155
95
118
Zona Sul
150
50
275
250
Zona
Portuária
200
135,9/m²/mês
210
Orla
250
preço pedido médio nas regiões
Cidade
Nova
300
ESTOQUE VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A RJ
(.000 m²)
800
700
600
500
400
300
200
100
0
50%
40%
30%
Tx. de Vacância Média: 11,6 %
20%
10%
Estoque
Taxa de Vacância
0%
Zona Sul
A absorção líquida fechou o segundo trimestre levemente positiva
ratificando um cenário de pouca movimentação das empresas em
função do momento econômico. A absorção bruta, no entanto,
foi de 18,9 mil m² concentrada em maior volume nas regiões
Cidade Nova e Orla.
0%
Taxa de Vacância
Zona Portuária
●
A taxa de vacância no segundo trimestre foi de 11,6% para os
empreendimentos Classe A nas regiões CBD pesquisadas e
recuou 1,9 p.p. em relação ao primeiro trimestre deste ano.
Jardins
10%
PREÇO PEDIDO MÉDIO POR REGIÃO – CBD CLASSE A RJ
Estoque vs. Taxa de Vacância – CBD Classe A
●
30%
20%
Orla
Refletindo condições mais favoráveis de mercado, houve a
migração de grandes ocupantes para empreendimentos de melhor
qualidade com as maiores absorções observadas na Cidade Nova
e Orla.
Jardins
40%
Centro
●
De fato, o mercado do Rio mostrou queda de preços pedidos em
todas as regiões, com exceção da Zona Portuária onde os valores
se apresentaram estáveis. A maior variação negativa foi constatada
na Orla (de R$ 187,1/m²/mês para R$ 158,5/m²/mês). Todavia, o
aumento da oferta na Orla de 23.257 m² no segundo trimestre de
2014 contra 22.840 m² no primeiro trimestre de 2014 causou o
aumento do preço médio pedido nas regiões CBD.
100
Tx. de Vacância Média: 16,4%
Estoque
R$/m²/mês
●
100
72
50%
Faria Lima
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Preço Pedido Médio de Locação – CBD Classe A
O preço pedido médio de locação de empreendimentos para
Classe A nas regiões CBD apresentou pequena variação passando
de R$ 132,9/m²/mês no primeiro trimestre de 2014 para R$
135,9/m²/mês no segundo trimestre de 2014. Este aumento foi
puramente estatístico pois houve aumento da vacância na Orla,
uma região cujos valores pedidos estão acima da média no Rio.
95
ESTOQUE VS. TAXA DE VACÂNCIA – CBD CLASSE A SP
RIO DE JANEIRO
●
100
98
Itaim
90
Faria Lima
85
100
170
153
135
Cidade Nova
Através da absorção bruta observamos que os empreendimentos
com maior volume locado entre trimestres estão concentrados,
mais da metade destes, em empreendimento concluídos à partir
de 2010.
150
0
(.000 m²)
●
A taxa de vacância neste segundo trimestre foi de 16,4% e
apresentou uma alta de 1,7 p.p em relação ao primeiro trimestre
de 2014.
121,8/m²/mês
200
50
Estoque vs. Taxa de Vacância – CBD Classe A
●
preço pedido médio nas regiões
CSAntonio
Todas as regiões pesquisadas apresentaram variações negativas
para o preço pedido de locação reforçando a tendência de ajuste
em curso no mercado. As maiores variações, entretanto, foram
mais evidentes em regiões com menos oferta de estoques de alta
qualidade.
250
CSAntonio
●
A maior variação negativa foi observada na região Paulista com
queda de 5,7% (de R$ 133,5 para R$ 125,8) e a menor variação
negativa para a região Faria Lima com queda de 1,1% (de R$163,1
para R$ 161,2).
PREÇO PEDIDO MÉDIO POR REGIÃO – CBD CLASSE A SP
Berrini
●
O preço pedido médio de locação apresentou queda de 4,0% nas
regiões CBD para os empreendimentos Classe A. O valor médio
no segundo trimestre deste ano ficou em R$ 121,8/m²/mês contra
R$126,9/m²/mês no primeiro trimestre de 2014.
Berrini
●
R$/m²/mês
Preço Pedido Médio de Locação – CBD Classe A
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2
BRASIL - REGIÕES CBD CLASS A
REGIÃO
CDB – CLASSE A
ESTOQUE (M²)
CDB – CLASSE A
TAXA DE VACÂNCIA
VOLUME LOCADO
ENTRE TRIMESTRES
AREA (M²)
CDB – CLASSE A EM
CONSTRUÇÃO (M²)
YTD CDB CLASSE A
ENTREGUE (M²)
ABSORÇÃO LÍQUIDA
ENTRE TRIMESTRES
AREA (M²)
CBD CLASSE PREÇO PEDIDO
(M²/MÊS)
MÍN
MED
MAX
Brasil
4.940.617
14,5%
126.999
531.048
125.910
50.602
$ 27,0
$ 117,3
$ 275,0
São Paulo
2.681.507
16,4%
94.286
350.027
50.946
43.149
$ 72,0
$ 121,8
$ 200,0
Rio de Janeiro
1.216.655
11,6%
18.898
40.000
45.328
684
$ 100,0
$ 135,9
$ 275,0
Brasília
294.002
7,7%
4.425
14.606
-
2.844
$ 56,8
$ 94,2
$ 115,0
Porto Alegre
219.256
2,6%
132
22.581
-
-2.275
$ 27,0
$ 57,6
$ 85,0
Recife
160.803
20,3%
2.471
18.597
-
1.238
$ 50,6
$ 62,7
$ 65,0
Curitiba
144.083
28,8%
5.427
27.400
29.636
4.513
$ 50,0
$ 61,3
$ 79,0
Salvador
129.714
23,9%
1.246
57.837
-
592
$ 35,0
$ 44,2
$ 50,0
94.595
0,9%
115
-
-144
$ 32,0
$ 40,7
$ 45,7
CBD CLASS A SP
2.681.507
16,4%
94.286
350.027
50.946
43.149
$72,0
$ 121,8
$125,00
Berrini
Chá. St Antonio
Faria Lima
Jardins
Itaim
Marginal Pinheiros
Paulista
Vila Olímpia
CBD CLASS A RJ
807.812
24.402
440.836
41.563
252.388
363.887
401.819
348.801
1.216.655
13,2%
70,8%
17,9%
1,5%
9,5%
22,1%
9,3%
27,2%
11,6%
24.197
17.505
9.182
13.358
9.158
20.885
18.898
165.554
22.360
62.905
7.570
91.638
40.000
28.359
15.027
7.560
45.328
4.204
13.686
-612
5.312
2.866
-1.137
18.830
684
$ 90,0
$ 85,0
$ 97,5
$ 100,0
$ 95,0
$ 72,0
$ 100,0
$ 100,0
$ 90,0
$ 112,5
$ 85,0
$ 161,3
$ 100,0
$ 124,3
$ 94,9
$ 125,8
$ 132,3
$ 135,9
$ 125,0
$ 85,0
$ 200,0
$ 100,0
$ 175,0
$ 135,0
$ 152,5
$ 170,0
$101,5
706.380
188.075
202.001
92.240
27.960
9,85%
16,0%
11,5%
16,7%
9,9%
2.648
10.881
5.005
364
-
27.000
13.000
-
13.328
32.000
-
-5.348
10.530
-424
-2.504
-1.476
R$ 90,0
R$ 95,0
R$ 135,0
R$ 118,0
R$ 240,0
$145,5
$100,1
$158,5
$123,7
$252,5
R$ 210,0
R$ 130,0
R$ 250,0
R$ 155,0
R$ 275,0
Vitória
Centro
Cidade Nova
Orla
Zona Portuária
Zona Sul
-
* PREÇOS PEDIDOS EM R$/M²/MÊS.
DESTAQUES DO MERCADO
2T2014 - LOCAÇÕES
REGIÃO
OCUPANTE
CLASSE DO EDIFÍCIO
Dr. Chucri Zaidan
Berrini
Symantec
A
2.140
Presidente Vargas
Cidade Nova
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
A
10.881
2T2014 - VENDAS
REGIÃO
INVESTIDOR
VALOR (R$/M²)
AREA (M²)
-
-
-
-
2T2014 - CONCLUSÕES
REGIÃO
MAIOR OCUPANTE
CONCLUSÃO PROVÁVEL
Eng. Luis Carlos Berrini
Berrini
-
Q2 2014
AREA DO EDIFÍCIO (M²)
(% LOCADA)
0,0
Brigadeiro Faria Lima
Faria Lima
-
Q2 2014
60,0
2014 MAIORES PROJETOS EM CONSTRUÇÃO
REGIÃO
Dom Marcos Barbosa x Ulisses Guimarães
Cidade Nova
Rio de Janeiro, 555
Zona Portuária
Funchal,160
Chucri Zaidan x Enxovias
MAIOR OCUPANTE
CONCLUSÃO PROVÁVEL
AREA (M²)
-
Q3 2014
AREA DO EDIFÍCIO (M²)
(% LOCADA)
0,0
-
Q3 2014
0,0
Vila Olímpia
-
Q4 2014
50,0
Berrini
-
Q4 2014
26,9
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3
* RENOVAÇÕES NÃO ESTÃO INCLUÍDAS NAS ESTATÍSTICAS.
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