On Point
Pesquisa imobiliária | Real estate research
Q2 2014
São Paulo
Escritórios AA & A
Class AA & A Offices
2º trim. 2014 Q2 2014
Estoque total | 3,7 milhões de m² Total stock | 3.7 million sq.m.
Absorção líquida | 16.699 m² Net absorption | 16,699 sq.m.
Absorção bruta | 73.917 m² Gross absorption | 73,917 sq.m.
Novo estoque | 52.608 m² New stock | 52,608 sq.m.
Taxa de vacância | 20,5% Vacancy rate | 20.5%
2
On Point|2º trimestre 2014 / 2nd quarter 2014
Oferta
Demanda
Taxa de vacância | Classes AA & A
Absorção líquida | Classes AA & A
 A taxa de vacância de espaços de escritório de alto padrão
continuou a registrar aumento no segundo trimestre, fechando
em 20,5%. Já a vacância ajustada subiu para 19,3%, e ambas
registraram aumento de quase 1 ponto percentual acima do
verificado no período anterior.
 73 mil m² de espaços de alto padrão foram absorvidos no
segundo trimestre do ano, sendo a absorção liquida de 16 mil m².
Essa diferença se deve principalmente ao grande número de
devoluções no período.
 A região Berrini apresentou aumento significativo na taxa de
vacância, devido à entrega de 2 torres corporativas. A região
Faria Lima, apesar de também receber entrega de novo estoque,
demostrou queda significativa na taxa de vacância, que se deve
a grandes absorções ocorridas no trimestre.
 A região Marginal manteve o crescimento da taxa de vacância, e
as regiões Itaim e Verbo Divino tiveram aumento, que não
ocorria desde o último trimestre de 2013, impulsionado
principalmente pelas devoluções no período.
 A região Faria Lima apresentou a maior absorção líquida, com 34
mil m². Já a Marginal vem apresentando absorção negativa
desde o trimestre anterior. A região fechou o período com
absorção negativa de 10 mil m², dada a devolução de espaços,
devido principalmente a realocação de empresas.
 A absorção líquida foi menor em quase todas as regiões em
relação ao primeiro trimestre, e negativa em 50% das regiões.
 A movimentação das empresas permanece estimulada, reflexo
do alto número de oportunidades, estoque disponível e
flexibilidade do mercado, principalmente devido a queda dos
valores de locação.
Supply: vacancy rate | Classes AA & A
Demand: net absorption | Classes AA & A
 The vacancy rate for high-end office space continued to grow through the
second quarter of 2014, ending the period at 20.5%, while adjusted
vacancy rose to 19.3%. Both rates were almost one percentage point
higher than in the previous quarter.
 The second quarter of the year saw a total of 73,000 m² of high-end
space being absorbed, but the great amount of space handed back
during the period was the principal reason for net absorption of just
16,000 m².
 The Berrini region registered a significant increase in the vacancy rate,
due to the delivery to market of two corporate towers. While the Faria Lima
region also received new stock, it saw a substantial drop in the vacancy
rate because of the significant level of absorption during the quarter.
 Net absorption was highest in the Faria Lima region, at 34,000 m². The
Marginal region, however, continued its first-quarter performance of
negative absorption, closing out the second three-month period with
negative absorption of 10,000 m². The main cause was company
relocations with accompanying hand-back of space.
 The vacancy rate continued to rise in the Marginal region, and also in the
Itaim and Verbo Divino regions, something not seen since the last quarter
of 2013. The main cause was space being handed back during the period.
 Almost all regions of the city saw net absorption lower than in the first
quarter, and in 50% of regions it was negative.
 Company relocation continues to be driven mainly by the large number
of opportunities, the available stock and the flexibility of the market,
caused mainly by lower rental values.
Taxa de vacância Vacancy Rate | AA &A
50%
45%
Taxa de Vacância Média / Vacancy rate average : 20,5%
Taxa de Vacância Ajustada Média / Adjusted vacancy rate average : 19,3%
Absorção líquida Net absorption | AA &A
m²/sqm
37.500
32.500
40%
27.500
35%
22.500
30%
17.500
25%
12.500
20%
7.500
15%
2.500
10%
-2.500
5%
-7.500
0%
-12.500
TAXA DE VACÂNCIA
Vacancy rate
TAXA DE VACÂNCIA AJUSTADA
Adjusted Vacancy rate
On Point| 2º trimestre 2014 / 2nd quarter 2014 3
Preços
Novo Estoque
Faixa de preços pedidos de locação | Classes AA & A
Evolução do estoque | Classes AA & A
 A média do trimestre fechou em R$95/m²/mês, valor 0,7%
abaixo da média do primeiro trimestre de 2014. Analisando
separadamente as classes AA e A, as quedas foram de 1,4%
e 0,1%, respectivamente.
 O estoque de escritórios de alto padrão foi acrescido em 52 mil
m² nesse segundo trimestre. Com isto, o estoque total de São
Paulo atingiu a marca superior aos 3,7 milhões de m². A projeção
para os demais trimestres de 2014 segue com previsão de
entrada de mais 353 mil m².
 Essa diferença de média em relação ao período anterior
apontou mais uma vez a desaceleração na queda dos preços.
No primeiro trimestre do ano, a queda havia sido de 1,0%
praticamente.
 A região Faria Lima permanece sendo a região mais cara da
cidade, seguida por Paulista e Itaim. As médias fecharam em
R$138, R$119 e R$113/m²/mês, respectivamente.
 Alphaville apresentou mais uma vez a média de preços mais
baixa da cidade no período, com R$57//m²/mês.
 Duas torres corporativas de classificação AA foram entregues no
período, nas regiões Faria Lima e Berrini, e uma torre de
classificação A, na região da Berrini. O maior volume foi na região
da Berrini, com duas torres que totalizam 35 mil m².
 Apesar da quantidade de estoque entregue não superar a
absorção no período, houve aumento na vacância, devido ao alto
número de espaços devolvidos atrelado a esse estoque entregue.
 Reforçando o que já vem acontecendo desde 2013, o novo
estoque em produção abre oportunidades aos ocupantes.
Prices: asking rents | Classes AA & A
New stock: growth of stock | Classes AA & A
 Average rental asking prices fell by 0.7%, compared to the average
for the previous three-month period, to close out the second quarter
at R$95/m²/month. Price reductions for Class AA and Class A space
were 1.4% and 0.1%, respectively.
 An additional 52,000 m² of high-end space was added during the
second quarter, pushing São Paulo’s total high-end stock to over 3.7
million m². Projections are for a further 353,000 m² of space being
delivered to market through the remainder of 2014.
 This difference over the previous period illustrates once again the
slow-down in the rate of price reduction. The fall in the first quarter of
2014 was almost 1.0%.
 Two Class AA corporate towers were delivered to market in the second
quarter, in the Faria Lima and Berrini regions, together with one Class A
block in the Berrini region. Most new volume came in Berrini, where the
two new developments totaled 35,000 m².
 Faria Lima continues to be São Paulo’s most expensive region,
followed by Paulista and Itaim. Average rental asking prices at the
end of the quarter were, respectively, R$138, R$119 and
R$113/m²/month.
 Alphaville once again registered the lowest average price in São
Paulo, at R$57/m²/month in the quarter.
 Although new deliveries of space did not exceed absorption in the
period, the vacancy rate rose due to the great amount of space handed
back – frequently as a consequence of the new space delivered.
 Underlining the trend observed since 2013, the new stock in production
is creating opportunities for occupants.
* The exchange rate in the 2nd quarter of 2014 ranged from US$1.00=R$2.19 to
US$1.00=R$2.28, registered on June 27th and April 4th, respectively.
Preços Prices | AA &A
Evolução do estoque Growth of stock | AA &A
R$/m²/mês – R$/sqm/month
m²/sqm
R$ 200
4.000.000
400%
R$ 180
3.500.000
350%
R$ 160
3.000.000
300%
R$ 140
2.500.000
250%
R$ 120
2.000.000
200%
1.500.000
150%
1.000.000
100%
R$ 100
R$ 80
R$ 60
R$ 40
500.000
50%
0
0%
R$ 20
ESPAÇO OCUPADO
ESPAÇO VAGO
CRESCIMENTO - ANO BASE 1996
Occupied space
Vacant space
Growth – from 1996
On Point
Publicação trimestral do departamento de Pesquisa e Inteligência de Mercado da JLL | 2º trimestre de 2014
Quarterly publication by JLL Research & Market Intelligence department | 2nd quarter 2014
Executivo responsável Executive in charge
Ricardo Hirata
Colaboradores Staff
Cindi Leal, Débora Costa, Eduardo Miyamoto, Samia Obelenis, Vagner Porto
[email protected]
www.jll.com.br
Todos os direitos reservados
Reprodução permitida desde que citada a fonte.
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Reproduction allowed provided that the source is mentioned.
Pesquisa imobiliária
O conhecimento norteia os negócios e serviços da JLL. A
empresa investe amplamente em pesquisa para orientar o
desenvolvimento imobiliário e as estratégias de investimento de
seus clientes.
O departamento global de Pesquisa supervisiona e coordena as
atividades de mais de 350 profissionais de pesquisa que cobrem
o mercado em 70 países.
No Brasil, a equipe de Pesquisa da JLL vai a campo
periodicamente para levantar informações sobre o mercado de
escritórios das principais capitais e alimentar um banco de dados
constantemente atualizado.
Este esforço visa garantir o fornecimento de informações com a
máxima precisão e embasar análises de qualidade para a tomada
de decisão.
Real estate research
Knowledge is what guides JLL’s business and services. The
company invests extensively in market research in order to
provide clients with the real estate services that best meet their
objectives.
The Global Research supervises and coordinates the activities of
over 350 research professionals covering real estate markets in
70 nations.
In Brazil, JLL’s Research team conducts periodic field surveys to
gather information on the office markets of its principal cities and
continuously update its real estate database.
This effort aims to guarantee the supply of highly precise
information essential to the decision-making process.