ESTADO DE ALAGOAS
INSTITUTO DE TERRAS E REFORAGRÁRIA DE ALAGOAS – ITERAL
UNIDADE TÉCNICA ESTADUAL – UTE / PNCF
PROGRAMA NACIONAL DE CRÉDITO FUNDIÁRIO
UNIDADE TECNICA ESTADUAL - UTE
RELATÓRIO DE VISTORIA PRÉVIA
PROPOSTA N° 2007-AL-C (1132, 1150, 1151, 1152, 1153, 1154, 1157,1161
1165, 1167, 1168, 1173 e 1179)
PROPONENTES - José da Silva Abreu e outros
IMOVEL - Fazenda Santa Luzia I
MUNICIPIO - Viçosa
LINHA DE FINANCIAMENTO - CPR
1 – INFORMAÇÕES GERAIS DA PROPOSTA (Comprador)
1.1 – Tipo - Individual
1.2 – Proponentes – José da Silva Abreu e outros
1.3 – Endereço – Fazenda São Luiz (Meio rural)
1.4 – Contato - José da Silva Abreu - Telefone ........
1.5 – Origem - Viçosa
1.6 - Numero de Proponentes - 13 famílias
1.7- Media de idade - 35 anos
1.8 - Estado civil dos Proponentes - Casados (31%) e solteiros (69%)
2 – IDENTIFICAÇÕES DO PROPRIETÁRIO (Vendedor)
2.1- Nome - Ângela Maria Brandão Vilela Pereira
2.2- Endereço – Avenida Tomás Espindola, n° 537
2.3- Bairro - Farol
2.4- CEP 2.5- Estado civil - Casada
2.6- RG.- 990011344670/ SSP/AL
2.7- CPF – 164.777.404-78
3 - IDENTIFICAÇÕES DO IMÓVEL
3.1- Nome - Fazenda Santa Luzia I
3.2- Endereço - Zona Rural
3.3- Município – Viçosa/AL
3.4- Área registrada - 100,6135 ha
3.5- Área medida por GPS: 100,6135 ha
3.6- Cadastro do INCR A – N° 242.020.025.887-4
3.7- Distância do imóvel para a sede do município -10 km
3.8- Modulo Fiscal do Município 3.9- Numero de módulos fiscais do imóvel 3.10- Fração mínima de parcelamento 1
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4 – Proposta – Valor anterior (Área e Valor)
Área do imóvel:
Custo / ha
100,00 ha
3.311,21 ha / 1.103,73 tarefa.
Valor (R$):
R$ 331.121,70
5 – Preço de renegociação - (Área e Valor)
Área medida por GPS
Custo / ha
100,6135
3.776,82 ha / 1.144,49 tarefa.
Valor (R$):
R$ 380.000,00
6- INFRA-ESTRUTURA, RECURSOS NATURAIS E FLORESTAIS DO IMÓVEL
ACESSO – Saindo de Maceió segue até chegar em Cajueiro. Daí seguindo em direção a
Viçosa, sempre em estrada pavimentada, ao chegar ao topo da Ladeira se entra a direita e se
percorre mais 03 quilômetros em estrada de terra, com restrições de tráfego no período
chuvoso até chegar a Sede do imóvel.
ELETRIFICAÇÃO - O imóvel dispõe de energia elétrica monofásica de alta e baixa tensão.
BENFEITORIAS – Existem várias casas que foram construídas pelos potenciais compradores
que já são arrendatários do imóvel.
LIMITE E CONFROTAÇÕES
Norte – Fazenda Boa Hora
Sul – Fazenda Escuro
Leste – Fazenda Pitú Mogi
Oeste – Fazenda Santa Luzia II
RECURSOS HÍDRICOS - O imóvel está situado em uma região que apresenta períodos
chuvosos regulares e dispõe de um lençol freático de boa qualidade. É também favorecido
pela ocorrência de nascentes, córregos e riachos perenes porque está situado em uma área
de conformação topográfica serrana.
RELEVO/TOPOGRAFIA - O relevo predominante ondulado.
CLASSIFICAÇÃO DO SOLO – Foram identificadas associações de solos dos tipos argissolos,
planossolos e gleissolos, com a predominância dos primeiros de características argilosas, com
profundidade média de 01 metro com as cores amarelada e escurecida, na camada subsuperficial. Quanto a sua capacidade de uso podemos enquadrar nas seguintes: CLASSE IV –
Abrange em torno de 35% da área total. São solos com pequena declividade, indicados para
qualquer tipo de cultivo, sempre quando utilizadas técnicas anti erosão: CLASSE VI – Cerca de
55% da área do imóvel é deste tipo. Trata-se de área com declividade mas acentuada e
próprias para pastagens, cultivos permanentes e silvicultura: CLASSE VIII – O imóvel de uma
pequena área de 10% imprópria para cultivos.
CLIMA - Possui um clima árido, em estação bem definidas, no inverno sua temperatura
média é de 22º C e no verão de 35º C. Koppen e 3bTh e 3aTh de Gaussen: com
precipitações médias anual varia de 1.300 a 1.400 mm, distribuição de forma irregular
durante o ano.
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RELEVO
Relevo
Plano
Suave ondulado
Ondulado
TOTAL
Declivida de
0 a 3%
3 a 8%
8 a 20%
CLASSES DE USO
CLASSE IV
CLASSE VI
CLASSE VIII
Total
Graus
0° a 1°8’45’’
1°8’45’’a 2°51’45’’
2°51’45’’a 5°42’38’’
ÁREA EM %
35
55
10
100
%
10
85
5
100
Área ha
10,0614
85,5215
5,0306
100,6135
ÁREA EM (HÁ. )
35,2147
55,3375
10,0613
100,6135
Nota Agronômica (NA)
Calculada tomando por base a ponderação dos índices das características de
localização e acesso e os percentuais de classes de capacidade de uso dos solos do imóvel,
contidos no Anexo II da Norma de Execução INCRA/DF/N.º 2/99, de acordo com a seguinte
tabela:
Capacidade de Uso
Localização e
Acesso
Ótimo 100%
Muito Boa 95%
Boa 85%
Regular 70%
Desf avorável 60%
Mau 50%
I
100%
1,000
0,950
0,850
0,700
0,600
0,500
II
90%
0,900
0,855
0,765
0,630
0,540
0,450
III
75%
0,750
0,710
0,637
0,525
0,450
0,375
IV
65%
0,650
0,617
0,552
0,455
0,390
0,325
V
55%
0,550
0,522
0,467
0,385
0,305
0,275
VI
45%
0,450
0,427
0,385
0,315
0,270
0,225
VII
35%
0,350
0,332
0,297
0,245
0,210
0,175
VIII
30%
0,300
0,285
0,255
0,210
0,180
0,150
IN CR A ( N or m a de E x ec uç ã o N. º 3)
Para determinação do valor da nota agronômica, estamos considerando
o imóvel como sendo de localização e a cesso regulares.
Classe IV
Classe VI
Classe VIII
Total
0,35 x 0,552
0,55 x 0,385
0,1 x 0,255
0,1932
0,2117
0,0255
0,4304
Portanto, concluím os que a nota agronômica do imóvel é de : 0,4304
COBERTURA VEGETAL - O imóvel em quase sua totalidade é coberto com o cultivo da
cana de açúcar. Em pequena proporção existe cultivo de tubérculos e culturas de
subsistência.
RECURSOS NATURAIS:
ARL – Dispõe de área que é necessário delimitar, averbar e preservar.
APP- Não existe área em seu perímetro
Em relação às normas ambientais vigentes (Lei nº 4.771 de 15/09/1965 - Código
Florestal), este imóvel se encontra em situação regular, pois apresenta área com mata
nativa relativamente conservada que poderia ser averbada como reserva legal.
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7 – REUNIÃO COM OS INTERESSADOS
Após a visita a área, realizamos uma reunião para esclarecimentos e discussão com
os potenciais adquirentes do imóvel para tratar de:
 PNCF (Objetivos, normas e diretrizes);
 Acesso, condições e prazos de financiamento (SAT e SIC);
 Aspectos gerais do imóvel em negociação e definir preço inicial acordado;
 Dimensão da área de uso individual e coletiva, incluindo a ARL Tipo e formas de
exploração e ocupação do imóvel e viabilidade do financiamento.
 Assistência técnica e PRONAF- A.
8.- INFORMAÇÕES RELEVANTES LEVANTADAS
Não detectamos existência de conflitos por posse de terra;
Os mercados consumidores mais importantes são Santana do Ipanema, Maravilha
e Ouro Branco. Será feito um arranjo com o Programa de Aquisição de Alimentos (PAA),
coordenado pela SEAGRI, para ampliar as alternativas de mercado para a produção dos
beneficiários;
O item relacionado a habitação será feito através do SIC e/ou negociação via
Programa Nacional de Habitação Rural/CEF ou BB.
A região é de exploração de pecuária de corte e leite, inhame, mandioca e cultivos
de subsistência.
O custo de arrendamento de terra na região gira em torna de R$ 350,00/há/ano;
O preço das terras em que está inserido o imóvel varia entre 3.000,00 a 8.000,00
reais por hectare, de acordo com informações levantadas durante a visita realizada ao
imóvel (produtores e beneficiários).
9 - ANÁLISE TÉCNICA DA PROPOSTA
Emitimos nosso parecer baseado no entendimento técnico acrescido das
informações e observações colhidas durante nossa visita e nas normas do Programa
Nacional do Crédito Fundiário. Para melhor entendimento, tecemos algumas considerações
sobre alguns aspectos relevantes relacionados à propriedade como segue abaixo.
9.1 Imóvel (Contexto Regional )
O imóvel pretendido esta situado em uma região produtiva onde o cultivo da cana de
açúcar, pecuária bovina de leite e corte são as atividades mais importantes, seguida da
exploração de tubérculos e culturas de subsistência. Atualmente a principal exploração
econômica do imóvel cultivo da cana de açúcar e pecuária de corte. Este imóvel possui uma
situação fisiográfica com topografia serrana,e ocorrência de nascentes, córregos e riachos
perenes. Dispõe de um bom lençol freático.
O preço acordado entre as partes foi R$ 3.776,82, por hectare, cujo valor está
abaixo dos preços ora praticados no mercado local.
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(ANÁLISE E PRINCIPAIS ATRIBUTOS DO IMÓVEL)
ATRIBUTOS - (Classificação Referencial: Bom, Regular e Ruim)
Acesso - Regular. Pequeno trecho com restrição de tráfego durante o inverno
Energia elétrica – Boa. Dispõe de energia elétrica de baixa e alta tensão.
Recursos hídricos – Bom. Possui índices pluviométricos satisfatórios para a exploração
agropecuária.
Benfeitorias –Regular - Casas construídas pelos potenciais adquirentes que já são
arrendatários. Grande parte da área cultivada com cana de açúcar.
Topografia - Regular. Predominância de solos ondulados.
Solos – Em geral bom.
Classes Técnicas de uso do solo
35 % Classe IV
55% Classe VI
10 % Classe VIII
Recursos florestais - Bom. Dispõe de área suficiente para a ARL
Valor de compra acordado - Bom: De acordo com informações levantadas durante a visita o
valor negociado para a compra do imóvel está abaixo do praticado no mercado.
9.2- Agrupamento
O grupamento é formado por 13 famílias de pequenos agricultores do município de
Viçosa. Durante a reunião as mesmas demonstraram conhecer as normas do PNC, bem
como se comprometeram em honrar o pagamento do financiamento e estão bastante
ansiosas para a concretização do empreendimento.
9.3 – Cenário Apresentado








5
Área total a ser adquirida – 100,6135 ha
Área destinada reserva legal (ARL) – 20,1227 ha
Área media por familia – 7,7295 ha
Área total para exploração – 80,4908
Área por família -6,1916 ha
Numero de interessados -13 famílias
Valor do imóvel - R$ 380.000,00
Valor do financiamento por família - R$ 29.230,76
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9.4 – Recomendações para Exploração do Imóvel:




Pecuária de grande porte (bovinos de leite e corte)
Criação de aves próxima a residência (Galinha Caipira);
Culturas de tubérculos (Inhame, mandioca)
Culturas de subsistência (Feijão e milho).
9.5 - Recursos (Situação atual da Proposta )
 A proposta em análise foi enquadrada na linha de financiamento de Combate a
Pobreza Rural (CPR) e a viabilidade do projeto esta vinculada a capacidade produtiva do
imóvel para permitir a sustentabilidade do empreendimento. O teto de financiamento na
região é de R$ 50.000,00/família para a aquisição do imóvel incluindo custas de cartório,
ITBI e os investimentos comunitários de SIC.
9.6 - CONCLUSÃO (Avaliação Técnica)
As recomendações da analise técnica da proposta:
9.6.1- IMÓVEL – Analisados os atributos recomendamos a aquisição do mesmo
9.6.2 - AGRUPAMENTO - De acordo com os dados coletados
agricultores aptos a acessarem o PNCF.
os adquirentes são
9.6.3 - CENÁRIO - O cenário descrito na proposta favorece a aprovação da mesma.
9.6.4 - EXPLORAÇÕES SUGERIDAS - As atividades agropecuárias de exploração antes
recomendadas são compatíveis com o potencial produtivo do imóvel.
9.6.5 - RECURSOS - Os financiamentos pleiteados estão dentro do teto estabelecido pelo
PNCF que é de R$ 50.000,00, por família.
10. CONCLUSÃO
Em nossa análise somos favoráveis a aquisição do imóvel, pelo preço renegociado
tendo em vista que está abaixo dos valores de mercado praticados na região. O valor
acordado foi de R$ 3.776,82/ha que dar condições de sustentabilidade ao empreendimento
produtivo.
Maceió, 04 de fevereiro de 2013
Tácito Lívio Tenório Accioly
Engº Agrônomo
CREA- AL -2.588-D
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Antonio Nunes Barbosa
Engº Agrônomo
CREA- AL-1.779-D