AQI
EI
ANÁLISE DA QUALIDADE
DO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Núcleo de Real Estate da
Escola Politécnica da USP
Unitas Consultores
Agosto 2007
AQI
EI
ROTEIRO
O QUE É UMA AQI - Objetivos e Forma
O QUE É UMA AQI - Estrutura
INDICADORES ADEQUADOS
HIERARQUIZAR E DECIDIR
DESTRUIR PARA CONSTRUIR
UMA AQI EXEMPLO
MODELOS ADEQUADOS
falsa precisão
informação exigida,
compatível com a disponível
INDICADORES DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO
RISCOS DO INVESTIMENTO
efeitos discretos de perturbação
de CUSTOS e PREÇOS
efeitos CRUZADOS
AQI
OBJETIVOS E FORMA
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
procedimento de
simulação do
desenvolvimento
do empreendimento
são adequados quando:
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
suportam a negociação e
a decisão de fazer
sustentam a
construção de parcerias
indicadores da
qualidade do
investimento
AQI
ESTRUTURA
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
procedimento de
simulação do
desenvolvimento
do empreendimento
CENÁRIO de comportamento
MODELO simulador
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
indicadores da
qualidade do
investimento
INDICADORES
ADEQUADOS
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
procedimento de
simulação do
desenvolvimento
do empreendimento
CENÁRIO de comportamento
MODELO simulador
transações financeiras
pagar e receber
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
indicadores da
qualidade do
investimento
INDICADORES
ADEQUADOS
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
procedimento de
simulação do
desenvolvimento
do empreendimento
CENÁRIO de comportamento
custos e preços,
prazos, variáveis do ambiente, …
MODELO simulador
transações financeiras
pagar e receber
MEDE
INDICADROES
ADEQUADOS
indicadores da
qualidade do
investimento
INDICADORES
ADEQUADOS
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
para apoiar a decisão de fazer,
devem responder:
investimento necessário:
montante e fluxo
renda do investimento
Oportunidade de
Investimento (OI)
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
MEDE
INDICADORES
ADEQUADOS
indicadores da
qualidade do
investimento
INDICADORES
ADEQUADOS
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
capacidade de fazer
alavancagem
parcerias
para apoiar a decisão de fazer,
devem responder:
investimento necessário:
montante e fluxo
renda do investimento
Oportunidade de
Investimento (OI)
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
MEDE
INDICADORES
ADEQUADOS
indicadores da
qualidade do
investimento
INDICADORES
ADEQUADOS
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
capacidade de fazer
alavancagem
parcerias
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
para apoiar a decisão de fazer,
devem responder:
investimento necessário:
montante e fluxo
renda do investimento
quanto e quando
ciclo de imobilização
riscos de perder
renda esperada
MEDE
INDICADORES
ADEQUADOS
indicadores da
qualidade do
investimento
APOIO
À DECISÃO
AQI
EI
Análise da Qualidade
do Empreendimento
( Investimento )
Oportunidade de
Investimento (OI)
COMO
ESTRUTURAR
capacidade de fazer
alavancagem
parcerias
validar o investimento
negociar
formatar a
estrutura de funding
construir parcerias
para apoiar a decisão de fazer,
devem responder:
investimento necessário:
montante e fluxo
renda do investimento
quanto e quando
ciclo de imobilização
riscos de perder
renda esperada
QUALIDADE E
RISCOS DA OI
MEDE
INDICADORES
ADEQUADOS
indicadores da
qualidade do
investimento
HIERARQUIZAÇÃO
E DECISÃO
AQI
EI
INDICADOR
DA QUALIDADE
quanto ganho
INDICADOR
DO RISCO
ganho submetido ao
impacto de distorções
de comportamento
FAIXA DE ATRATIVIDADE
ganhos
esperados
ganhos
esperados
pelos
competidores
para buscar
resultados
ganho
"sustentado"
piso de
referência
OIs em análise
OIs equivalentes, que
espelham a competição
OIs de real estate de
reconhecido risco baixo
OI de risco desprezível
aceitar
riscos
DESTRUIR
PARA CONSTRUIR
AQI
EI
INDICADOR
DA QUALIDADE
quanto ganho
RESULTADO,
sob comportamento
dentro do cenário
referencial
para
hierarquizar,
RESULTADO
se mede em relação
ao Investimento,
no tempo
INDICADOR
DO RISCO
ganho submetido ao
impacto de distorções
de comportamento
RESULTADO,
sob comportamento
seguindo cenários
estressados
só é INDICADOR DA QUALIDADE
medida que permite hierarquizar
ƒ RESULTADO BRUTO é medida
não é indicador
ƒ RESULTADO / RECEITA é medida
não é indicador
ƒ INVESTIMENTO só é indicador
de capacidade de fazer, ou
de concentração de risco
DESTRUIR
PARA CONSTRUIR
AQI
EI
INDICADOR
DA QUALIDADE
quanto ganho
RESULTADO,
sob comportamento
dentro do cenário
referencial
para
hierarquizar,
RESULTADO
se mede em relação
ao Investimento,
no tempo
ƒ Taxa de Retorno
mede a geração de resultado, no
conceito de agregado sobre o
investimento, por ciclo paramétrico
ex. 25% efetiva, equivalente ano
significa que o empreendimento produz resultado,
capaz de aumentar o poder de compra ( riqueza )
do investidor à razão de 25%, equivalente ano, fazendo
uma leitura que abrange todo o ciclo do empreendimento
DESTRUIR
PARA CONSTRUIR
AQI
EI
INDICADOR
DA QUALIDADE
quanto ganho
ƒ não é indicador perfeito:
só serve para hierarquizar quando
a premissa de decisão for simples
"quanto maior o ganho, melhor"
RESULTADO,
sob comportamento
dentro do cenário
referencial
para
hierarquizar,
RESULTADO
se mede em relação
ao Investimento,
no tempo
ƒ Taxa de Retorno
mede a geração de resultado, no
conceito de agregado sobre o
investimento, por ciclo paramétrico
ex. 25% efetiva, equivalente ano
significa que o empreendimento produz resultado,
capaz de aumentar o poder de compra ( riqueza )
do investidor à razão de 25%, equivalente ano, fazendo
uma leitura que abrange todo o ciclo do empreendimento
DESTRUIR
PARA CONSTRUIR
AQI
EI
INDICADOR
DA QUALIDADE
quanto ganho
RESULTADO,
sob comportamento
dentro do cenário
referencial
para
hierarquizar,
RESULTADO
se mede em relação
ao Investimento,
no tempo
ƒ Taxa de Retorno
mede a geração de resultado, no
conceito de agregado sobre o
investimento, por ciclo paramétrico
ƒ não é indicador perfeito:
só serve para hierarquizar quando
a premissa de decisão for simples
"quanto maior o ganho, melhor"
ƒ decidir sobre um investimento,
ainda compreende perceber:
ƒ qual é a velocidade de desmobilização
do poder de compra imobilizado e
do resultado?
payback:
prazo de recuperação da
capacidade de investimento
ƒ qual é a velocidade de geração de
ganho de poder de compra
dentro do ciclo do empreendimento?
duration:
prazo equivalente de investimento
à taxa de retorno
curva de formação da
taxa de retorno no
ciclo do empreendimento
AQI-EXEMPLO
AQI
EI
OBJETIVO DA AQI
Oferecer Indicadores para
sustentar a decisão de investimento
num empreendimento imobiliário residencial
MOMENTO DA DECISÃO
Compra do Terreno
AQI-EXEMPLO
custos e preços em parâmetros
AQI
EI
valores em R$ de agosto-07
taxa
AQUISIÇÃO DO TERRENO
PROJETOS
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
gerenciamento da
implantação
ÁREA
TOTAL
EQUI-
( REAL )
-VALENTE
22.266
44.462
/ m2 de Á rea
E quivalente
parâmetro de custo direto
DESPESAS LEGAIS E DE
ÁREAS
COMUNS
22.196
288 APARTAMENTOS
montagem do
empreendimento
ÁREA
PRIVATIVA
aplicada sobre
2,00% CDE - custos diretos de edificação
ƒ custo
direto paramétrico é
+ 5,00% valor do terreno
extraído
de amostra validada
4,50% CDE
ƒ só3,50%
em CDE
situações muito particulares
é possível validar uma amostra
taxa
aplicada sobre
representativa
de custo / AP
8,00% CDE
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
6,00% CDI - custos diretos da implantação
/ m2 de Á rea
1.190
P rivativa
resultante para Custos
Globais da Implantação
750
resultante para Custo do
Terreno
parâmetro de preço de venda
das unidades
contas vinculadas à
comercialização
28.128
740
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
PREÇO DO TERRENO
ÁREA
taxa
pagamento a vista
R$ / m2
338
/ m2 de Á rea
P rivativa
2.550
/ m2 de Á rea
P rivativa
aplicada sobre
CONTAS DE CORRETAGEM
4,00% preço de venda
CONTAS DE PP&M
5,00% RGV - receita de vendas
ENCARGOS
P is, C ofins, cpmf
4,03% RGV
IMPOSTOS
IR enda e CS ocial
3,08% RGV ( lucro presumido )
AQI-EXEMPLO
custos e preços em parâmetros
AQI
EI
valores em R$ de agosto-07
ÁREA
TOTAL
EQUI-
( REAL )
-VALENTE
taxa
44.462
28.128
740
aplicada sobre
+ 5,00% valor do terreno
PROJETOS
4,50% CDE
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
3,50% CDE
taxa
aplicada sobre
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
8,00% CDE
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
6,00% CDI - custos diretos da implantação
/ m2 de Á rea
1.190
P rivativa
resultante para Custos
Globais da Implantação
750
PREÇO DO TERRENO
ÁREA
2,00% CDE - custos diretos de edificação
DESPESAS LEGAIS E DE
gerenciamento da
implantação
22.266
/ m2 de Á rea
E quivalente
parâmetro de custo direto
AQUISIÇÃO DO TERRENO
ÁREAS
COMUNS
22.196
288 APARTAMENTOS
montagem do
empreendimento
ÁREA
PRIVATIVA
pagamento a vista
R$ / m2
ƒ convém separar estas contas: ƒ convém totalizar por AP:
controle
comparar
Á rea preço
resultante
para Custo do
/ m2 de com
338
P
Terreno
rivativa
crítica e
benchmarking
parâmetro de preço de venda
das unidades
contas vinculadas à
comercialização
2.550
taxa
/ m2 de Á rea
P rivativa
aplicada sobre
CONTAS DE CORRETAGEM
4,00% preço de venda
CONTAS DE PP&M
5,00% RGV - receita de vendas
ENCARGOS
P is, C ofins, cpmf
4,03% RGV
IMPOSTOS
IR enda e CS ocial
3,08% RGV ( lucro presumido )
AQI-EXEMPLO
custos e preços em parâmetros
AQI
EI
valores em R$ de agosto-07
ÁREA
TOTAL
EQUI-
( REAL )
-VALENTE
taxa
44.462
740
+ 5,00% valor do terreno
4,50% CDE
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
3,50% CDE
taxa
aplicada sobre
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
8,00% CDE
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
6,00% CDI - custos diretos da implantação
/ m2 de Á rea
1.190
P rivativa
resultante para Custos
Globais da Implantação
750
resultante para Custo do
Terreno
2.550
taxa
pagamento a vista
R$ / m2
338
parâmetro de preço de venda
das unidades
contas vinculadas à
comercialização
28.128
aplicada sobre
PROJETOS
PREÇO DO TERRENO
ÁREA
2,00% CDE - custos diretos de edificação
DESPESAS LEGAIS E DE
gerenciamento da
implantação
22.266
/ m2 de Á rea
E quivalente
parâmetro de custo direto
AQUISIÇÃO DO TERRENO
ÁREAS
COMUNS
22.196
288 APARTAMENTOS
montagem do
empreendimento
ÁREA
PRIVATIVA
/ m2 de Á rea
P rivativa
/ m2 de Á rea
P rivativa
ƒ convém
totalizar por AP:
incidência no preço
aplicada sobre
CONTAS DE CORRETAGEM
4,00% preço de venda
CONTAS DE PP&M
5,00% RGV - receita de vendas
ENCARGOS
P is, C ofins, cpmf
4,03% RGV
IMPOSTOS
IR enda e CS ocial
3,08% RGV ( lucro presumido )
AQI-EXEMPLO
custos e preços em parâmetros
AQI
EI
valores em R$ de agosto-07
taxa
EQUI-
( REAL )
-VALENTE
44.462
740
+ 5,00% valor do terreno
4,50% CDE
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
3,50% CDE
taxa
aplicada sobre
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
8,00% CDE
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
6,00% CDI - custos diretos da implantação
/ m2 de Á rea
1.190
P rivativa
resultante para Custos
Globais da Implantação
750
PREÇO DO TERRENO
resultante para Custo do
Terreno
parâmetro de preço de venda
das unidades
contas vinculadas à
comercialização
28.128
aplicada sobre
PROJETOS
gerenciamento da
implantação
22.266
ÁREA
2,00% CDE - custos diretos de edificação
DESPESAS LEGAIS E DE
ƒ EBITDA vai
só até aqui
ÁREA
TOTAL
/ m2 de Á rea
E quivalente
parâmetro de custo direto
AQUISIÇÃO DO TERRENO
ÁREAS
COMUNS
22.196
288 APARTAMENTOS
montagem do
empreendimento
ÁREA
PRIVATIVA
taxa
pagamento a vista
R$ / m2
338
/ m2 de Á rea
P rivativa
2.550
/ m2 de Á rea
P rivativa
aplicada sobre
CONTAS DE CORRETAGEM
4,00% preço de venda
CONTAS DE PP&M
5,00% RGV - receita de vendas
ENCARGOS
P is, C ofins, cpmf
4,03% RGV
IMPOSTOS
IR enda e CS ocial
3,08% RGV ( lucro presumido )
ƒ principalmente em
empreendimentos
de grande porte,
taxa pode
distorcer
AQI-EXEMPLO
balanço
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
DESPESAS LEGAIS E DE
AQUISIÇÃO DO TERRENO
PROJETOS
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE
791
936
728
1.667
38,31%
24.922
73,47%
45,90%
26.422
77,89%
48,67%
1.500
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO TERRENO
61,32%
20.800
CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
ESTATÍSTICAS
7.500
CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO
22,11%
33.922
13,81%
100,00%
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
ƒ R$ mil é compatível com:
RECEITA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV
i. qualidade da informação de cenário
RECEITA
GLOBAL DE VENDAS
- RGV
( parâmetros
médios
)
CUSTO
DO DESCONTO DOSde
RECEBÍVEIS
(ou REPASSE)
ii. necessidade
informação
para decisão
CONTAS
DE
CORRETAGEM
iii. riscos da decisão
CONTAS DE PP&M
ENCARGOS
IMPOSTOS
ƒ trabalhar em R$ e com centavos (!!)
é ERRO GRAVE
RESULTADO DAS VENDAS
ƒ pode ser necessário
RESULTADO
DO EMPREENDIMENTO
- RES
ajuste para
descolamento
entre
a evolução
livre
de Imposto
de Rendade
e CSocial
custos
e
preços
MARGEM SOBRE A RECEITA = RES / RLV
( moeda da análise )
+ IMPOSTOS
62,48%
ESTATÍSTICAS
54.292
56.599
(2.307)
(2.263)
(2.829)
(2.180)
(1.667)
45.353
11.431
21,05%
1.667
= EBITDA DO EMPREENDIMENTO
13.098
EBITDA SOBRE A RECEITA = EBITDA / RLV
24,13%
ƒ algumas estatísticas
100,00%
dos sub-totais
104,25%
servem para controle
e comparação
-4,25%
-4,17%
com índices
de outros
-5,21%
empreendimentos
-4,02%
em operação,
-3,07%
ou outras
OIs:
83,53%
ex. peso do terreno
em CGE ( risco )
21,05%
AQI-EXEMPLO
balanço
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
DESPESAS LEGAIS E DE
AQUISIÇÃO DO TERRENO
PROJETOS
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE
791
936
728
1.667
38,31%
24.922
73,47%
45,90%
26.422
77,89%
48,67%
1.500
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO TERRENO
61,32%
20.800
CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
ESTATÍSTICAS
7.500
CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO
22,11%
33.922
13,81%
100,00%
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
ESTATÍSTICAS
54.292
RECEITA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV
RECEITA GLOBAL DE VENDAS - RGV
56.599
CUSTO DO DESCONTO DOS RECEBÍVEIS (ou REPASSE)
CONTAS DE CORRETAGEM
CONTAS DE PP&M
ENCARGOS
IMPOSTOS
(2.307)
RESULTADO DAS VENDAS
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO - RES
livre de Imposto de Renda e CSocial
ƒMARGEM
VGV SOBRE
é cacoete(!)
A RECEITA = RES / RLV
Global já é uma concessão(!)
+ IMPOSTOS
Receita Operacional ou Bruta de Vendas
62,48%
100,00%
104,25%
-4,25%
(2.263)
(2.829)
(2.180)
(1.667)
-4,17%
-5,21%
-4,02%
-3,07%
45.353
83,53%
11.431
21,05%
ƒ controlar
exagero, quando
21,05%
o parâmetro de entrada é
taxa x1.667
RGV
= EBITDA DO EMPREENDIMENTO
13.098
EBITDA SOBRE A RECEITA = EBITDA / RLV
24,13%
AQI-EXEMPLO
balanço
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
DESPESAS LEGAIS E DE
AQUISIÇÃO DO TERRENO
PROJETOS
PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
GERENCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO
CUSTOS DIRETOS DE EDIFICAÇÃO - CDE
791
936
728
1.667
38,31%
24.922
73,47%
45,90%
26.422
77,89%
48,67%
1.500
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO TERRENO
61,32%
20.800
CUSTOS DIRETOS DA IMPLANTAÇÃO - CDI
GERENCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO
ESTATÍSTICAS
7.500
CUSTOS GLOBAIS DO EMPREENDIMENTO
22,11%
33.922
13,81%
100,00%
VALORES (arredondamento pelo fluxo de caixa)
ESTATÍSTICAS
54.292
RECEITA LÍQUIDA DE VENDAS - RLV
RECEITA GLOBAL DE VENDAS - RGV
56.599
CUSTO DO DESCONTO DOS RECEBÍVEIS (ou REPASSE)
CONTAS DE CORRETAGEM
CONTAS DE PP&M
ENCARGOS
IMPOSTOS
(2.307)
RESULTADO DAS VENDAS
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO - RES
+ IMPOSTOS
100,00%
104,25%
-4,25%
(2.263)
(2.829)
(2.180)
(1.667)
-4,17%
-5,21%
-4,02%
-3,07%
45.353
83,53%
11.431
21,05%
livre de Imposto de Renda e CSocial
MARGEM SOBRE A RECEITA = RES / RLV
62,48%
21,05%
1.667
= EBITDA DO EMPREENDIMENTO
13.098
EBITDA SOBRE A RECEITA = EBITDA / RLV
24,13%
ƒ não são
indicadores,
são medidas
ƒ servem para
benchmarking contra o
mercado
competitivo
ƒ servem para
acompanhar
o histórico
de grau de
risco dos
negócios da
empresa
AQI-EXEMPLO
equação de fundos
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
RESULTADO DAS VENDAS
RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
45.353
COM
61,42%
45.353
61,04%
ƒ FUNDING
MEDE A
ƒ FUNDING MEDE A
CONTRIBUIÇÃO
DAS
15.753
21,20%
-
INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES
73.841
100,00%
FONTES DE
RECURSOS
E A SUA
13.198
17,76%
DISTRIBUIÇÃO
100,00%
74.304
PELOS
USOS
USOS DOS RECURSOS
73.841
100,00%
74.304
100,00%
10,16%
7.500
10,09%
35,78%
26.422
35,56%
17.440
23,47%
ƒ medido em fluxo:
TERRENO
exige informações adicionais de cenário -7.500
ex. programa de produção, tabela de vendas
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
26.422
velocidade de vendas esperada
PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
-
DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO
11.431
15,48%
9.744
13,12%
AQI-EXEMPLO
equação de fundos
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
RESULTADO DAS VENDAS
45.353
COM
61,42%
45.353
61,04%
INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES
73.841
100,00%
ƒ medidas considerando
15.753
21,20%
funding
com
financiamento
13.198
17,76%
à produção,
100,00%
74.304
não são
USOS DOS RECURSOS
73.841
100,00%
100,00%
74.304
do empreendimento,
7.500
10,16%
26.422
35,78%
RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
TERRENO
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
-
mas
7.500
10,09%
26.422
35,56%
da estratégia
de investimento no
empreendimento
de investimento
17.440
23,47%
-
DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO
11.431
15,48%
9.744
13,12%
ƒ estatísticas servem para medir o grau de
dependência das fontes ( risco )
ƒ reconhecimento da estrutura de funding
serve para sustentar decisões estratégicas
ex. financiar a produção
agressividade no lançamento
AQI-EXEMPLO
equação de fundos
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
RESULTADO DAS VENDAS
RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
COM
45.353
61,42%
-
45.353
61,04%
15.753
21,20%
INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES
73.841
100,00%
74.304
100,00%
USOS DOS RECURSOS
73.841
100,00%
74.304
100,00%
7.500
10,16%
7.500
10,09%
26.422
35,78%
26.422
35,56%
17.440
23,47%
TERRENO
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
-
DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO
11.431
15,48%
9.744
13,12%
ƒ comparar estatísticas serve para
aferir o risco de tomar
financiamento à produção e
alavancar a empresa
AQI-EXEMPLO
equação de fundos
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
45.353
RESULTADO DAS VENDAS
RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
COM
61,42%
-
45.353
61,04%
15.753
21,20%
INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES
73.841
100,00%
74.304
100,00%
USOS DOS RECURSOS
73.841
100,00%
74.304
100,00%
7.500
10,16%
7.500
10,09%
26.422
35,78%
26.422
35,56%
17.440
23,47%
TERRENO
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
-
DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO
11.431
15,48%
9.744
13,12%
ƒ 53,7%
a menos de investimento
AQI-EXEMPLO
equação de fundos
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
45.353
RESULTADO DAS VENDAS
RECURSOS LÍQUIDOS DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
COM
61,42%
-
45.353
61,04%
15.753
21,20%
INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
TOTAL DAS ENTRADAS DE CAIXA LIVRES
73.841
100,00%
74.304
100,00%
USOS DOS RECURSOS
73.841
100,00%
74.304
100,00%
7.500
10,16%
7.500
10,09%
26.422
35,78%
26.422
35,56%
17.440
23,47%
TERRENO
CUSTOS GLOBAIS DA IMPLANTAÇÃO - CGI
PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
-
DEVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS DO EMPREENDEDOR
28.488
38,58%
13.198
17,76%
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO
11.431
15,48%
9.744
13,12%
ƒ 53,7%
a menos de investimento
ƒ 1.687
3,72%
14,76%
de juros consomem
do resultado das vendas
do resultado do investimento
AQI-EXEMPLO
indicadores da qualidade do investimento
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
INVESTIMENTO EXIGIDO
28.488
RETORNO DO INVESTIMENTO
39.919
RESULTADO DO INVESTIMENTO
11.431
QUALIDADE DO INVESTIMENTO
payback primário
COM
100,00%
13.198
100,00%
22.942
40,13%
9.744
86,61%
ƒ eficácia
no mês 31
no mês 31 da alavancagem
taxa de retorno do investimento
TRI
% ano equivalente, livre de Imposto de Renda
. efetiva acima do IGP
. nominal para a taxa de inflação
média anual de 4,25%
. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda }
CDI bruto de 11,50%, na média anual
duration a
TRI
24,94%
28,84%
30,25%
34,32%
3,095
3,511
31 meses
30 meses
AQI-EXEMPLO
indicadores da qualidade do investimento
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
INVESTIMENTO EXIGIDO
28.488
RETORNO DO INVESTIMENTO
39.919
RESULTADO DO INVESTIMENTO
11.431
COM
100,00%
13.198
100,00%
22.942
40,13%
9.744
86,61%
QUALIDADE DO INVESTIMENTO
payback primário
taxa de retorno do investimento
TRI
% ano equivalente, livre de Imposto de Renda
. efetiva acima do IGP
. nominal para a taxa de inflação
média anual de 4,25%
. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda }
CDI bruto de 11,50%, na média anual
duration a
TRI
no mês 31
no mês 31
ƒ muito comum:
coincide com a data final
24,94%
dos repasses 28,84%
30,25%
34,32%
3,095
3,511
31 meses
30 meses
AQI-EXEMPLO
indicadores da qualidade do investimento
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
INVESTIMENTO EXIGIDO
28.488
RETORNO DO INVESTIMENTO
39.919
RESULTADO DO INVESTIMENTO
11.431
COM
100,00%
13.198
100,00%
22.942
40,13%
9.744
86,61%
QUALIDADE DO INVESTIMENTO
payback primário
no mês 31
no mês 31
24,94%
28,84%
30,25%
34,32%
taxa de retorno do investimento
TRI
% ano equivalente, livre de Imposto de Renda
. efetiva acima do IGP
ƒ
. nominal para a taxa de inflação
média anual
de as
4,25%
cuidado
com
comparações
.
nominal
em
múltiplo
do { CDI depois
com taxas de atratividade
e de IRenda }
CDI
bruto
de
11,50%,
na
média
anual
custo de oportunidade baseados
custo de oportunidade baseados
em
taxasa de
TRI renda fixa de curto prazo
duration
ƒ alavancagem a juros abaixo
de TRI,
3,511
3,095produz aumento
da riqueza do
empreendedor
31 meses
30 meses
ƒ não é o empreendimento que
faz TRI maior, é a estratégia
de funding do empreendedor
AQI-EXEMPLO
indicadores da qualidade do investimento
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
INVESTIMENTO EXIGIDO
28.488
RETORNO DO INVESTIMENTO
39.919
RESULTADO DO INVESTIMENTO
11.431
COM
100,00%
13.198
100,00%
22.942
40,13%
9.744
86,61%
QUALIDADE DO INVESTIMENTO
payback primário
no mês 31
no mês 31
24,94%
28,84%
30,25%
34,32%
3,095
3,511
31 meses
30 meses
taxa de retorno do investimento
TRI
% ano equivalente, livre de Imposto de Renda
. efetiva acima do IGP
. nominal para a taxa de inflação
média anual de 4,25%
. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda }
CDI bruto de 11,50%, na média anual
duration a
TRI
ƒ benchmarking
contra a taxa CDI
AQI-EXEMPLO
indicadores da qualidade do investimento
AQI
EI
valores em R$ mil de agosto-07
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO
SEM
INVESTIMENTO EXIGIDO
28.488
RETORNO DO INVESTIMENTO
39.919
RESULTADO DO INVESTIMENTO
11.431
COM
100,00%
13.198
100,00%
22.942
40,13%
9.744
86,61%
QUALIDADE DO INVESTIMENTO
payback primário
no mês 31
no mês 31
24,94%
28,84%
30,25%
34,32%
3,095
3,511
31 meses
30 meses
taxa de retorno do investimento
TRI
% ano equivalente, livre de Imposto de Renda
. efetiva acima do IGP
. nominal para a taxa de inflação
média anual de 4,25%
. nominal em múltiplo do { CDI depois de IRenda }
CDI bruto de 11,50%, na média anual
duration a
TRI
ƒ duration muito próxima do
payback, não exige
curva de formação da TRI ou
curva da taxa de recuperação da
capacidade de investimento
AQI-EXEMPLO
outras medidas
AQI
EI
Fluxos de Caixa Esperados, mostrados em gráficos, é informação suficiente
Fluxo de Caixa Esperado, SEM Financiamento à Produção
valores em R$ mil de agosto-07
40.000
INVESTIMENTO (capitalização da SPE = 28.488)
35.000
RESULTADO DO INVESTIMENTO (dividendos da SPE = 11.431)
DEVOLUÇÃO DO INVESTIMENTO (redução de capital da SPE = 28.488)
fluxo de caixa no ambiente da SPE, SEM financiamento da produção
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
(5.000)
(10.000)
- T4
- T3
- T2
ano3-T1
- T4
- T3
- T2
ano2-T1
- T4
- T3
- T2
ano1-T1
(15.000)
AQI-EXEMPLO
outras medidas
AQI
EI
Fluxos de Caixa Esperados, mostrados em gráficos, é informação suficiente
Fluxo de Caixa Esperado, COM Financiamento à Produção
valores em R$ mil de agosto-07
40.000
INVESTIMENTO (capitalização da SPE = 13.198)
35.000
RESULTADO DO INVESTIMENTO (dividendos da SPE = 9.744)
DEVOLUÇÃO DO INVESTIMENTO (redução de capital da SPE = 13.198)
fluxo de caixa no ambiente da SPE, COM financiamento da produção
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
(5.000)
(10.000)
- T4
- T3
- T2
ano3-T1
- T4
- T3
- T2
ano2-T1
- T4
- T3
- T2
ano1-T1
(15.000)
AQI-EXEMPLO
outras medidas
AQI
EI
medidas usando valores deflacionados para a base da análise
CDI bruto de 11,50%, na média anual
variação do IGP-média anual de 4,25%
taxa de atratividade, efetiva acima do IGP de 12,00%ano
TAXA DE DEFLAÇÃO
CDI-EFETIVO
ATRATIVIDADE
ACIMA DO IGP
ARBITRADA
RELAÇÕES
NOMINAIS
38,67%
33,93%
40,13%
EBITDA DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO
44,31%
38,88%
45,98%
RESULTADO
20,89%
20,31%
21,05%
23,94%
23,27%
24,13%
RESULTADO
DEFLACIONADO
DEFLACIONADO
/ INVESTIMENTO DEFLACIONADO
/ RECEITA DEFLACIONADA
EBITDA DEFLACIONADO / RECEITA DEFLACIONADA
ƒ traduzem intensidade de risco
ƒ deflacionadas ou não,
servem igualmente como imagem
ƒ não medem impacto de risco
ƒ podem, eventualmente servir de imagem para se comparar
com a história de riscos que a empresa tem reconhecido
nas OI que se transformaram em empreendimentos
ƒ nenhuma dessas medidas é indicador de qualidade da OI:
não servem para hierarquizar
AQI-EXEMPLO
outras medidas
AQI
EI
medidas usando valores deflacionados para a base da análise
CDI bruto de 11,50%, na média anual
variação do IGP-média anual de 4,25%
taxa de atratividade, efetiva acima do IGP de 12,00%ano
TAXA DE DEFLAÇÃO
CDI-EFETIVO
ATRATIVIDADE
ACIMA DO IGP
ARBITRADA
RELAÇÕES
NOMINAIS
38,67%
33,93%
40,13%
EBITDA DEFLACIONADO / INVESTIMENTO DEFLACIONADO
44,31%
38,88%
45,98%
RESULTADO
20,89%
20,31%
21,05%
23,94%
23,27%
24,13%
RESULTADO
DEFLACIONADO
DEFLACIONADO
/ INVESTIMENTO DEFLACIONADO
/ RECEITA DEFLACIONADA
EBITDA DEFLACIONADO / RECEITA DEFLACIONADA
ƒ não são diferenças
que mostram
"coisas diferentes"
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
RISCOS
são medidos por
meio da avaliação
da intensidade do impacto
de perturbações de
variáveis de comportamento,
da posição do
Cenário Referencial,
para Cenários Estressados
EFEITOS DISCRETOS:
como a perturbação de uma determinada variável
afeta os Indicadores da Qualidade do Investimento
ƒ variáveis: custos, preços, prazos,
velocidade de vendas, inflação...
ƒ indicadores: investimento, resultado,
taxa de retorno, payback e duration
EFEITOS CRUZADOS:
como a perturbação conjunta de variáveis
afeta os Indicadores da Qualidade do Investimento
ƒ conjunto discreto: ex. custos e preços
ƒ todas as variáveis
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
ROTINA DE
ANÁLISE DE RISCOS
ƒ reconhecer que análise de riscos,
não é leitura de crise, mas medida
de impactos de perturbações que podem
ocorrer entre fronteiras arbitradas.
A definição das fronteiras pode ser
sustentada (melhor) ou não
ƒ estabelecer fronteiras de perturbação,
nunca posições únicas
ƒ ex. : Custos +5% ( não )
Fluxo dos Custos no intervalo [ -2% ~ +10% ] ( sim )
ƒ desenhar um conjunto de
cenários estressados
ƒ fazer uma amostra de laboratório
dos Indicadores
sob perturbação de comportamento
ƒ trabalhar os valores dos
Indicadores encontrados na amostra
para dar as indicações (medidas) de RISCO
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
ƒ ex.: cenários para Custos Globais da Implantação
( CGE - terreno ) no empreendimento exemplo
Cenário Referencial
+10%
Faixa de Flutuação
para o desenho de
Cenários Estressados
-5%
Cenário Estressado (1)
somente aumento de custos contra
o Cenário Referencial
+5,7%
Cenário Estressado (2)
flutuação de custos entre
as Fronteiras Arbitradas
+2,4%
Cenário Estressado (3)
flutuação de custos entre
as Fronteiras Arbitradas
+3,2%
+
x
Fronteira Inferior de Flutuação
para o desenho de Cenários Estressados
mês
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
ƒ Risco de aumento dos Investimentos Exigidos para desenvolver o empreendimento,
cruzando perturbações nos Custos e na Receita
14
risco de aumento dos investimentos (%)
perda média de receita
11,8%
12
aumento médio de custos
10
8
6
3,7%
4
2
0
custos [-2% ~ +4%]
receita [-2% ~ +1%]
[-4% ~ +8%]
[-4% ~ +2%]
[-5% ~ +10%]
[-5% ~ +3%]
[-8% ~ +16%]
[-8% ~ +4%]
[-10% ~ +20%]
[-10% ~ +5%]
[-12% ~ +24%]
[-12% ~ +6%]
[-15% ~ +30%]
[-15% ~ +8%]
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
ƒ Risco de perda de Resultado ( RES ou EBITDA ) no empreendimento,
cruzando perturbações nos Custos e na Receita
100
90
80
risco de perda na conta
resultado do empreendimento RES (%)
perda média de receita
aumento médio de custos
74,3%
70
60
50
40
30
24,5%
20
10
0
custos [-2% ~ +4%]
receita [-2% ~ +1%]
[-4% ~ +8%]
[-4% ~ +2%]
[-5% ~ +10%]
[-5% ~ +3%]
[-8% ~ +16%]
[-8% ~ +4%]
[-10% ~ +20%]
[-10% ~ +5%]
[-12% ~ +24%]
[-12% ~ +6%]
[-15% ~ +30%]
[-15% ~ +8%]
AQI-EXEMPLO
risco do investimento
AQI
EI
ƒ Risco de perda de Taxa de Retorno do Investimento no empreendimento,
cruzando perturbações nos Custos e na Receita
100
90
80
risco de perda na taxa de retorno TRI
efetiva acima do IGP-M (%)
perda média de receita
aumento médio de custos
71,9%
70
60
50
40
30
23,5%
20
10
0
custos [-2% ~ +4%]
receita [-2% ~ +1%]
[-4% ~ +8%]
[-4% ~ +2%]
[-5% ~ +10%]
[-5% ~ +3%]
[-8% ~ +16%]
[-8% ~ +4%]
[-10% ~ +20%]
[-10% ~ +5%]
[-12% ~ +24%]
[-12% ~ +6%]
[-15% ~ +30%]
[-15% ~ +8%]
AQI
EI
ANÁLISE DA QUALIDADE
DO INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
Núcleo de Real Estate da
Escola Politécnica da USP
[email protected]
Unitas Consultores
[email protected]
55-11-5508.3500
Agosto 2007