UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS
Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade
Econômico-Financeira de Empreendimentos
Imobiliários em Salvador - Ba
José Anísio Leal Costa Neto
José Viana Brim Júnior
Paulo Henrique Melo de Amorim
Salvador,
Dezembro 2003
2
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
ESCOLA POLITÉCNICA
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS
Estudo de um modelo para Análise Prévia de
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos
Imobiliários em Salvador - Ba
José Anísio Leal Costa Neto
José Viana Brim Júnior
Paulo Henrique Melo de Amorim
Monografia apresentada ao Curso de
Especialização em Gerenciamento de
Obras da UFBA, como requisito parcial
para a obtenção do título de Especialista
em Gerenciamento de Obras.
Orientador: Emerson de Andrade Marques Ferreira
Salvador,
Dezembro 2003
3
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, gostaríamos de agradecer ao nosso orientador, prof. Dr. Emerson de
Andrade Marques Ferreira pela dedicação e aprofundamento nas reflexões que nortearam o
presente trabalho.
Aos professores que ministraram o Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras,
contribuindo assim para o enriquecimento de nossas práticas nessa seara incessante em busca
do saber e da qualificação profissional.
Aos nossos familiares pelo carinho e incentivo para a concretização de nossos objetivos.
Aos companheiros e amigos pela força e encorajamento para vencermos os obstáculos em
torno de nosso crescimento pessoal e profissional.
Nosso agradecimento especial a todos aqueles que direta ou indiretamente colaboraram para a
finalização deste estudo, auxiliando-nos com suas sugestões e conhecimentos técnicocientíficos.
4
SUMÁRIO
RESUMO
1. INTRODUÇÃO. .........................................................................................
8
2. REFERENCIAL TEÓRICO.....................................................................
10
2.1 VIABILIDADE ECONÔMICA. .................................................................
10
2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA. .................................................................
10
2.3 PRINCÍPIOS DE ANÁLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA
ANÁLISE. ........................................................................................................
11
2.3.1 Fluxo de caixa ...........................................................................................
12
2.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa ..........................................................
13
2.3.3 Critérios de fluxo de caixa descontado .....................................................
15
Critério do valor presente líquido (VPL) .........................................
15
Critério do índice de lucratividade (IL) ...........................................
15
Critério da taxa interna de retorno (TIR) .........................................
15
2.3.4 Outros critérios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado
Critério do período de retorno do investimento (pay back) .............
16
16
2.3.5 Aplicação da teoria da engenharia econômica aos estudos de viabilidade
de empreendimentos imobiliários. .....................................................................
16
2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISÕES DE INVESTIMENTOS. .........
16
2.4.1 Incerteza quanto à previsão das receitas ...................................................
17
2.4.2 Incerteza quanto à previsão dos custos .................................................... .
17
2.4.3 Incerteza quanto ao nível de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do
projeto .......................................................................................................
18
2.4.4 Risco de um projeto de investimento ........................................................
18
2.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco ..............................
18
2.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza .............................................
19
5
2.5 FERRAMENTAS PARA TOMADA DE DECISÃO ................................
20
2.5.1 Árvore de decisão .....................................................................................
20
2.5.2 Matriz (Tabela) de decisão .......................................................................
22
3. SISTEMÁTICA DA ANÁLISE ...............................................................
23
4. APRESENTAÇÃO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSÃO DE RESULTADOS
...........................................................................................................................
32
4.1 Empreendimento – Exemplo ......................................................................
32
4.2 Premissas da análise ....................................................................................
33
4.3 Desenvolvimento da análise ........................................................................
34
5. CONSIDERAÇÔES FINAIS ...................................................................
39
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..........................................................
41
ANEXOS
6
RESUMO
O mercado imobiliário é visto como uma importante estratégia para a economia do
país, gerando emprego e renda e movimentando uma considerável monta de recursos
financeiros por diversos setores da sociedade. Dito assim, torna-se relevante a continuidade e
o sucesso de investimentos nesta área. No entanto, ainda é usual a análise de investimentos no
setor imobiliário realizada de forma expedita e embasada em dados e métodos empíricos
fundamentados na experiência do investidor.
Este trabalho pretende apresentar uma metodologia de estudo prévio de viabilidade
econômico-financeira de investimentos imobiliários calcada em pesquisas no mercado
imobiliário de Salvador, em conceitos da Engenharia Econômica e da Matemática Financeira.
Deste modo, pretende-se propiciar uma gama de possibilidades de análise ao investidor, a fim
de instrumentá-lo de ferramentas e métodos de avaliação que o permitam uma tomada de
decisão objetiva e, acima de tudo, mais segura – até mesmo para abortar um estudo, caso isto
se apresente como o mais indicado. Para tanto, foram realizadas pesquisas com empresas e
profissionais do ramo imobiliário em Salvador e apresentados conceitos econômicos e
financeiros, além de técnicas de tomadas de decisão. Por fim, a apresentação do
desenvolvimento de um estudo prévio de viabilidade econômico-financeira, chegando à
montagem do fluxo de caixa para o empreendimento.
7
1. INTRODUÇÃO
Desde os primórdios da sua existência, no período paleolítico, o homem tem uma
relação com a pedra, que se tornou atávica. Inicialmente, tendo descoberto como fazer fogo,
ele habitava cavernas, nelas procurando segurança. Durante esse período, bem como no
período seguinte, o neolítico, aprendeu a trabalhar a pedra, dela fazendo armas e ferramentas.
Armas para caçar, para atacar seus semelhantes e se defender.
Houve uma primeira transição quando o homem, deixando de lado as cavernas,
passou a morar em árvores e em tendas feitas com o couro dos animais que caçava. À medida
que caçava animais vivos e os domesticava, seus deslocamentos iam se tornando cada vez
mais lentos. Surgiu então a necessidade de abrigo. Nesta etapa da evolução humana, estava-se
criando a demanda para o mercado imobiliário.
Abstraindo um pouco dos relatos históricos pode-se imaginar que, provavelmente,
alguns de nossos antepassados, mais atentos às mudanças em voga, se dispuseram a construir
casas para os demais em troca de alimentos e segurança. Já, neste momento, fez-se necessária
uma primeira avaliação do que seria viável aceitar em troca pela construção de um abrigo. Foi
o primeiro estudo de viabilidade econômica de empreendimento.
O mercado imobiliário é um dos mais importantes segmentos da economia
nacional. Além da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros
elementos, a atividade carrega elevados riscos, em conseqüência dos investimentos de porte
que são exigidos antecipadamente à absorção do produto final pelo mercado. Investidores,
sejam eles empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir
algum benefício com o empreendimento e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma
avaliação cuidadosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus
objetivos. No caso da construção civil, quando uma nova construção é investigada, denominase tradicionalmente de “análise de viabilidade” (BALARINE, 1997, GONZÁLEZ, 1999).
Este trabalho pretende apresentar diretrizes para a análise prévia de
empreendimentos imobiliários, desenvolvendo uma sistemática simples, objetivando verificar
de antemão a viabilidade econômico-financeira das incorporações imobiliárias, num momento
anterior à tomada de decisão por implantar (ou não) o empreendimento.
8
Para atingir esta finalidade, foi desenvolvida uma metodologia de trabalho que
consistiu em revisão teórica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros
com experiência prática no mercado imobiliário de Salvador; busca por informações em
empresas construtoras com atuação nesta capital. Por fim, elaborou-se uma análise crítica dos
resultados obtidos, desenvolveu-se então uma planilha eletrônica na qual se pretende, através
de dados de mercado e de informações geradas pelo empreendedor, atingir um resultado
esperado para o negócio, por um fluxo de caixa descontado.
Apresentar-se-á, ao fim deste trabalho, um exemplo que servirá de modelo a um
estudo prático de viabilidade prévia de empreendimentos. Para alçar a proposta de apresentar
diretrizes para a análise prévia de empreendimentos imobiliários, serão abordados conceitos
de engenharia econômica, princípios de risco e tomada de decisão, além de conceitos
gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobiliários.
Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem conhecidos, há
pouco material especificamente ligado ao setor imobiliário. O estudo que precede o
lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado de forma expedita, e é
importante incrementar o grau de objetividade das decisões, geralmente tomadas em critérios
meramente subjetivos (GONZÁLEZ, 1999).
9
2. REFERENCIAL TEÓRICO
A análise de investimentos consiste em coletar as informações e aplicar técnicas de
engenharia econômica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em
um fluxo de caixa. A análise de viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de
uma nova construção. Versa sobre a comparação entre as receitas e as despesas da obra
considerando o tempo decorrido. Se os resultados apontam benefícios, o processo pode
prosseguir;caso contrário, o projeto deve ser ajustado ou até abandonado.
2.1 VIABILIDADE ECONÔMICA
Parte-se do pressuposto de que a viabilização de qualquer negócio começa sempre
pelo aspecto econômico. Dentre as várias oportunidades, existe sempre a possibilidade de se
identificar a mais atraente para escolher a melhor - um empreendimento pelo qual se possa
cobrar um bom preço, receber rápido e que custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas
de venda e levantamento de custos confiáveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o
lucro, o benefício projetado para o futuro e alguma garantia de que ele será realmente obtido.
O preço deverá ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, deverão ser maiores que
os gastos, ou saídas.
Resumindo, quando a decisão de investir está baseada apenas na análise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio do
empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de viabilização econômica. (BEZERRA
DA SILVA, 1995)
2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA
A grande maioria dos negócios de construção civil exige o investimento de capital.
Embora o preço seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da
necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestação de serviços de construção
civil por empreitada e incorporações imobiliárias quase sempre exigem que se coloque
antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produção. Em suma,
10
quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de recursos, com objetivo de se
obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo
de caixa), trata-se de viabilização financeira (BEZERRA DA SILVA, 1995).
Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende
caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do
negócio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, conseqüentemente,
um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento.
Entretanto, não deve, uma análise prévia de viabilidade, se restringir a uma análise
econômico-financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis que
influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negócio.
.
2.3 PRINCÍPIOS DE ANÁLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA ANÁLISE.
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um
bom cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores
de qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os indicadores,
estabelecendo critérios particulares de decisão. (BEZERRA DA SILVA, 1995, p.21).
As características especiais do mercado imobiliário tornam muito difícil o
processo de decisão de investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente
na análise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de
forma intuitiva, de acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas
do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados (GONZÁLEZ,
1999).
Visto que é grande a quantidade de fatores intervenientes e que é longo o período
que decorre entre o momento da decisão e a conclusão do empreendimento, torna-se
necessário analisar objetivamente a viabilidade econômica e financeira do mesmo,
empregando as técnicas gerais de engenharia econômica, acrescidas das peculiaridades
relativas ao mercado imobiliário. No processo decisório é importante levar em consideração a
diferença entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existência
de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, através de uma taxa de juros. O
dinheiro é um recurso escasso, existindo um preço, que são os juros pagos pelo direito de uso
deste bem. Como, no Brasil, as taxas de juros são extremamente elevadas, podendo-se afirmar
serem proibitivas para empresas construtoras, faz-se necessário um controle rígido dos
períodos de fluxo de caixa negativos, que, gerando juros, corroem o lucro almejado.
11
Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis
monitoráveis e não monitoráveis. As variáveis monitoráveis são aquelas que o incorporador
pode exercer algum tipo de controle ou pode alterá-las de alguma forma. As variáveis não
monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação do incorporador, sendo impostas
pelo mercado. Pode-se citar, como variáveis monitoráveis, os custos de produção, o
cronograma físico da obra, o cronograma de desembolso da produção, as taxas de BDI (Bônus
e Despesas Indiretas) e a remuneração dos serviços; quanto às variáveis não monitoráveis,
encontram-se, dentre outras, a expectativa de inflação e dos juros da economia, a variação no
valor dos imóveis e a velocidade de vendas.
As técnicas mais comuns para a tarefa de análise econômica e financeira são a taxa
interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido (VPL). Emprega-se também o custo
periódico (CP), período de retorno do investimento (pay back) e o índice de lucratividade
(IL). Geralmente, a análise busca identificar o lucro ou se a taxa de retorno é maior do que a
taxa de atratividade.
Decidir é escolher entre alternativas disponíveis, após uma análise baseada nos
critérios da engenharia econômica. Caso haja apenas um investimento em estudo, seu
rendimento deverá ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras correntes no
mercado, disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos. As taxas destas
aplicações serão os parâmetros de comparação, definindo a taxa mínima de atratividade deste
investimento.
É sempre importante trabalhar com técnicas que considerem o momento em que
ocorrem as despesas e receitas, através de um fluxo de caixa descontado, o que não
incrementa significativamente a dificuldade de análise. A seguir são revisados conceitos sobre
as técnicas empregadas na análise financeira de investimentos. Para incorporar o custo-tempo
do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma taxa de desconto adequada. Esta é a
primeira questão.
2.3.1. Fluxo de caixa
Fluxo de caixa é a apreciação das contribuições monetárias (entradas e saídas de
dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simbólica já construída. Pode ser representada de
uma forma analítica ou gráfica.
12
O fluxo de caixa de uma incorporação, por ser complexo, exige a montagem de
uma matriz, que relacione as transações financeiras com os períodos em que foram efetuadas,
podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa.
O diagrama de fluxo de caixa é uma representação dos fluxos de dinheiro ao longo
do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com
vetores identificando os movimentos monetários, adotando-se convenções cartesianas: fluxos
positivos para cima e negativos para baixo. São considerados fluxos positivos os dividendos,
as receitas ou economias realizadas; são considerados fluxos negativos as despesas em geral,
a aplicação de dinheiro, o custo de aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber.
Fluxos de caixa são construídos para dar apoio a decisões empresariais, estudar
aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção
dos indicadores necessários para a análise financeira. No caso do caixa da incorporação, podese mencionar os seguintes indicadores, entre outros:
•
exposição máxima (mês onde se verifica o maior saldo positivo);
•
prazo de retorno e
•
taxa de retorno.
Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a
incorporação requisitará o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e ainda,
determinar o momento que parte do faturamento poderá ser transferido para o retorno,
conforme esquema da figura 1:
Figura 1
Ri
Rj
Sn
n
Di
I0
Dj
2.3.2. Taxa de desconto do fluxo de caixa
O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k%
a .a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos seria
suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja, 1/(1+k)t é o valor
presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um projeto será dito rentável se o
13
total das entradas de caixa trazidas ao presente, a uma taxa k, tiver um valor superior ao total
das saídas de caixa do projeto, também trazidas ao presente à mesma taxa k. (GALESNE,
1999, p. 35).
Convém discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um
projeto, antes de se passar à descrição destes critérios de análise. Para a avaliação um projeto
de investimento, a taxa de desconto k será a taxa mínima de rentabilidade exigida do projeto,
também chamada taxa mínima de atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de
oportunidade do capital investido ou uma taxa definida pela empresa em função de sua
política de investimentos. Para a análise desenvolvida neste trabalho, será considerada a taxa
de desconto k como a taxa mínima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de
investimentos, ou simplesmente taxa mínima de atratividade. Em última análise, a taxa de
desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores
presentes (GALESNE, 1999, p. 39).
A taxa de desconto, referida como taxa mínima de atratividade, é também tratada
como “custo de capital”, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, não são
sinônimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e
da conjuntura momentânea da economia. Pode-se discriminar essas taxas em:
a)
Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) – é a taxa de captação dos
recursos no mercado, seja através de instituições financeiras ou investidores
privados;
b)
Custo de oportunidade de capital próprio (ke) – é o custo de uso do capital próprio
da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas quando é
decidida determinada alocação de recursos;
c)
Taxa de reinvestimento (rs) – é a taxa de aplicações futuras dos fluxos de caixa
positivos gerados pela empresa. Não deve ser tomada como o custo do capital
próprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta
taxa, por questões de prazo e volume de recursos. Deve ser ligada à taxa efetiva de
reaplicação dos fluxos futuros, nas aplicações em que dispõe;
d)
Taxa mínima de atratividade (TMA) – do ponto de vista teórico, a taxa de desconto
deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital próprio (k=ke). Porém, pode ser
substituída por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em função da política de
investimento da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a rentabilidade mínima
exigida pelo investidor, ou seja, sua motivação para investir. Como não tem sentido que a
TMA seja inferior ao custo de oportunidade do capital próprio, geralmente adota-se TMA≥ ke,
14
pois a empresa desejará obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de
investimento comparável e segura, devendo ainda incluir uma parcela de risco.
Assim, a taxa k de desconto poderá assumir um dos valores acima, conforme as
premissas e o enfoque da análise. Na construção civil, deve-se verificar ainda que geralmente
o investimento próprio é pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com os recursos dos
compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento
globalmente.
2.3.3. Critérios de fluxo de caixa descontado
Critério do valor presente líquido (VPL)
O VPL de um projeto de investimento é igual à diferença entre o saldo dos valores
presentes das entradas e saídas líquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento
inicial necessário, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela
empresa (TMA). Todo projeto de investimento que tiver um VPL positivo será rentável; para
um projeto analisado, havendo mais de uma variante rentável, o de maior VPL será o mais
lucrativo. É o valor presente dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a
data da análise pela taxa de juros do custo do capital (GALESNE, 1999, p.39).
Critério do índice de lucratividade (IL)
Este critério consiste em estabelecer a razão entre o saldo dos valores presentes das
entradas e saídas líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critério também,
os cálculos são efetuados com base na taxa mínima de atratividade (k) da empresa. Este índice
informa a percentagem de quanto se está ganhando, além do custo do capital, em relação ao
valor presente do investimento. (GALESNE, 1999, p.40)
Critério da taxa interna de retorno (TIR)
Por definição, a taxa que anula o valor presente líquido do empreendimento é
chamada de taxa interna de retorno (TIR). É uma taxa média de desconto do fluxo de caixa,
ou, em outras palavras, é a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao
15
investimento inicial. É a mínima taxa de retorno que garante a recuperação da quantidade
investida (GONZALEZ, 1999). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior à taxa mínima
de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o negócio é
interessante (,GALESNE, 1999, p. 41)
2.3.4 Outros critérios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado
Critério do período de retorno do investimento (pay back)
Consiste na análise do período necessário para se obter o retorno do investimento
inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que é falho neste critério é que ele é utilizado
como um critério de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais
como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critério pode ser
justificado quando empregado em conjunto com os critérios baseados nos fluxos de caixa
descontados, jamais como critério principal.
2.3.5 Aplicação da teoria da engenharia econômica aos estudos de viabilidade de
empreendimentos imobiliários
Raros são os estudos especificamente direcionados à aplicação das técnicas
apresentadas acima na avaliação de empreendimentos imobiliários.
As técnicas atualmente em uso para avaliação prévia de empreendimentos utilizam
formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e receitas
totais. Como o tempo é elemento significativo e a incidência de custos e receitas ocorrem em
diferentes momentos, é importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrências para uma data
única, usualmente a data do estudo de viabilidade. Para tanto, identifica-se a taxa de
atratividade e/ou custos financeiros incidentes, para a aplicação dos métodos disponíveis,
através da engenharia econômica (BALARINE, 1997).
16
2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISÕES DE INVESTIMENTOS
A incerteza é o desconhecimento das condições de variabilidade de um parâmetro,
impedindo a adequada previsão de seu comportamento.
A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, está
diretamente influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente não tem
domínio. O clima, os acontecimentos políticos e sociais e as descobertas científicas são
exemplos de fatores que influenciam as decisões de investimento. Assim, o dirigente da
empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o risco de fracasso do
empreendimento é um deles. É este risco que o dirigente da empresa vai se esforçar em
reduzir, tentando prever, quando não influenciar, a evolução futura dos elementos
determinantes da rentabilidade de seu investimento (GALESNE, 1999, p.131).
Quatro elementos têm influência determinante sobre a rentabilidade de um projeto
de investimento: os montantes das receitas anuais, os custos anuais e o nível de rentabilidade
do reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto.
2.4.1 Incerteza quanto à previsão das receitas
O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto
resultante do investimento é aceito pelo mercado consumidor. Contudo, dependerá também do
tipo de organização do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao
sabor da alteração dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. É assim que
muitos produtos de grande aceitação, num dado momento, declinam e, até mesmo,
desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rápido. Em geral,
pode-se constatar que a incerteza das receitas é tanto maior quanto mais inovador é o produto.
Para uma situação de monopólio de mercado, o grau de incerteza é menos elevado
e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situação concorrencial, o
sucesso da estratégia de uma empresa dependerá, em grande parte, da reação das demais à
tomada de sua ação. Esta segunda fonte de incerteza é mais incômoda que a primeira por fugir
totalmente ao controle da empresa que inicia a ação.
17
2.4.2 Incerteza quanto à previsão dos custos
A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de
produção tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito controle dos
orçamentos. Estes orçamentos são baseados em experiências anteriores da empresa.
Entretanto, esta experiência anterior não se constitui, de forma alguma, em garantia de
repetição de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como aumentos de
preços de matérias-primas, podem contribuir para que as previsões baseadas em séries
históricas possam fracassar.
Mesmo reduzida, a incerteza nas previsões de custo permanece um elemento
importante na avaliação do investimento.
2.4.3 Incerteza quanto ao nível de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos
de caixa do projeto
A conseqüência essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da
rentabilidade esperada. Visto que não se pode assegurar a rentabilidade, pode-se concluir que
a incerteza quanto ao resultado dos fluxos líquidos de caixa seja também elevada.
2.4.4 Risco de um projeto de investimento
Risco e incerteza, embora ligados, são noções distintas; são ligados no sentido de
que o risco de um projeto de investimento é a conseqüência da incerteza associada ao projeto;
são distintos à medida que um projeto de investimento, com resultados incertos, somente é
arriscado quando suscetível de apresentar resultados não desejados.
Segundo Galesne (1999, p.136),
“cada vez mais autores têm julgado que se deve considerar como situação
de risco toda situação para a qual uma distribuição de probabilidades, seja
qual for sua natureza, possa ser associada aos resultados, e situação incerta
àquela para a qual nenhum tipo de distribuição de probabilidade possa ser
associada aos resultados”.
18
2.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco
Como visto, em presença de risco, admite-se que há uma probabilidade conhecida
de variação dos parâmetros. Conforme infere Riggs (1968 apud González 1999), algumas
vezes, o risco é tão remoto que pode ser desconsiderado como fator; em outras ocasiões
precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para análise ou porque esta análise envolve
demasiado tempo ou custo.
O risco deve ser considerado se as atividades são projetadas para um futuro
distante e os resultados estão sujeitos a influências condicionais. É necessário determinar as
alternativas possíveis e deve-se desenvolver uma árvore de decisão. Ainda segundo o autor
supracitado, a identificação das alternativas inclui:
•
Definição dos estados ou condições futuros (mercado e macro economia);
•
Predição da probabilidade de cada estado ocorrer;
•
Determinação dos retornos associados a cada estado.
Estados futuros podem ser antecipados, mas não controlados. A questão chave é
decidir quais estados são relevantes para a solução do problema, limitando a complexidade de
análise a um nível razoável.
Algumas questões estão sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais
como datas de lançamento e entrega do produto, custo de produção, tamanho e especificações
do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforço, a empresa poderá
antecipar as variações possíveis e mantê-las nestes níveis durante a execução.
Para a análise do risco, há técnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as
árvores de decisão. Ainda se pode realizar a análise da sensibilidade do fluxo de caixa,
percebendo-se a influência na variação de parâmetros importantes, tentando de forma
simplificada prever situações futuras.
2.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza
Existem diversas técnicas para a avaliação do risco e das incertezas, porém são de
difícil utilização prática. Contudo, como refere Rocha Lima Jr. (1998, p.7):
“não é válido tentar pesquisar técnicas para predizer, porque, em processos
nos quais se exige, constantemente, uma nova decisão, porque o seu sistema
é instável, ou o ambiente sofre conturbações sem monitoramento, é a opção
19
do decisor que vai responder pelo resultado e o mais que é possível é dar
informação de conteúdo sólido, para que o resultado da decisão ganhe
resistência, de sorte que o sistema se habilite a reagir à sua própria
instabilidade e às conturbações do ambiente, mas este é o limite”.
Seguindo esta linha de raciocínio, não interessa tentar reproduzir ou antecipar o
comportamento do decisor, mas apenas dotá-lo de ferramentas de análises adequadas ao setor
imobiliário. Desta forma, não há interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar
seu comportamento frente ao risco ou à incerteza; busca-se um modelo analítico coerente para
a análise de empreendimentos na construção civil, capaz de permitir o julgamento objetivo de
propostas de construção. Determinar qual o caminho que tomará o decisor, diante das
alternativas que dispõe, está fora do escopo deste trabalho (GONZÁLEZ, 1999).
2.5 FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISÃO
2.5.1 Árvore de decisão
A análise de árvore de decisão é o método que pode ser utilizado para identificar o
melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqüentes.
A primeira etapa desta análise consiste em construir a árvore de decisão que
corresponde à situação de decisão seqüencial. A árvore é construída da esquerda para a direita
com a identificação apropriada dos pontos de decisão (pontos seqüenciais nos quais deve ser
feita uma escolha) e pontos casuais (pontos seqüenciais nos quais ocorrerá um evento
probabilístico). A construção de uma árvore de decisão válida para uma situação de decisão
seqüencial depende particularmente da análise apropriada da situação de decisão geral.
Depois de ter sido construída a árvore de decisão, os valores de probabilidade
associados com os eventos ao acaso e as conseqüências econômicas que podem ocorrer são,
ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqüências econômicas são diversas etapas
retiradas do ponto de decisão inicial. Com o fim de determinar os valores esperados dos atos
alternativos no ponto de decisão inicial, os valores esperados são sistematicamente calculados
da direita para a esquerda na árvore de decisão. Este processo é chamado, às vezes, de
“reversão”. Como resultado da aplicação deste processo analítico, pode ser identificado o
melhor ato para o ponto de decisão inicial (KAZMIER, 1982).
20
Exemplo de utilização de árvore de decisão
Considerando-se no momento da decisão de lançar um novo empreendimento, que
poderá ser com unidades de padrão luxo ou de médio padrão, pôde-se construir a árvore de
decisão abaixo partindo das seguintes premissas:
•
Investimento para o lançamento de empreendimento padrão luxo: $500.000,00
•
Investimento para lançamento de empreendimento de médio padrão: $300.000,00
•
Legenda:
A = Empreender
B = Não empreender: conseqüência econômica = $ 0,00
C = Empreender com êxito: probabilidade = 0,80
D = Empreender sem êxito: probabilidade = 0,20
E = Optar por padrão luxo
F = Optar por padrão médio
G = Demanda elevada: probabilidade = 0,70
H = Demanda baixa: probabilidade = 0,30
I = Demanda elevada: probabilidade = 0,40
J = Demanda baixa: probabilidade = 0,60
•
Resultados esperados para os eventos (sem abater o investimento inicial):
o B = $ 0,00
o G = $ 1.000.000,00
o H = $ 300.000,00
o I = $ 600.000,00
o J = $ 200.000,00
Cálculo da conseqüência econômica:
•
G = $1.000.000,00 - $500.000,00 = + $500.000,00
•
H = $300.000,00 - $500.000,00 = - $ 200.000,00
•
I = $600.000,00 - $300.000,00 = + $300.000,00
•
J = $200.000,00 - $300.000,00 = - $100.000,00
21
Cálculo do valor esperado:
VE (luxo) = 0,70*500.000 + 0,30*(-200.000) = $290.000,00
VE (médio padrão) = 0,40*300.000 + 0,60*(-100.000) = $60.000,00
Comparando-se os dois valores esperados, o empresário certamente optará por um
empreendimento de luxo.
Em face das expectativas de êxito deste empreendimento, segue-se para o cálculo
do valor esperado da decisão de empreender ou não empreender:
*Nota: a conseqüência econômica da decisão de empreender sem êxito é de -$500.000,00,
visto ter sido feita a opção por empreender padrão luxo.
VE (empreender) = 0,80*290.000 + 0,20*(-500.000) = $132.000,00
VE (não empreender) = $0,00
Comparando-se os dois Valores Esperados, o melhor ato no ponto de decisão
inicial é “Empreender”. No cálculo do valor esperado para “Empreender”, notar que a
probabilidade de empreender com êxito (0,80) é multiplicada por $290.000,00, sendo
ignorados os $60.000,00 do ramo adjacente, porque eles estão associados com um ato decisão
eliminado na etapa anterior da análise; a figura 2 ilustra o referido:
G
Figura 2
E
H
I
C
F
A
J
D
B
22
2.5.2 Matriz (Tabela) de decisão
A matriz de decisão é um auxílio visual a um problema de decisão. A matriz é
geralmente assim constituída:
•
Nas linhas, lista-se as alternativas possíveis;
•
Nas colunas, lista-se os estados da natureza;
•
Em cada cruzamento linha/coluna coloca-se o relutado correspondente.
A tabela 1 a seguir mostra o aspecto de qualquer matriz de decisão com p
alternativas e k estados da natureza:
Tabela 1
Velocidade de Vendas
Padrão
Boa
Média
Ruim
A
100
70
30
B
72
60
50
C
90
90
25
Após o tabelamento, as análises que podem ser feitas, dependem muito do perfil
do decisor (pessimista, otimista ou ponderado). Neste exemplo, o pessimista irá escolher o
padrão B, que é a decisão que assegura o máximo do mínimo. Já o otimista decidirá pelo
padrão A, que assegura o máximo do máximo. E o ponderado analisará os valores através de
uma média ponderada entre o melhor e o pior resultado. Caso tenha parecido que a Matriz de
Decisão apresente resultados simplistas ou superficiais, convém destacar que sua utilização
ocorre em circunstâncias bastante desfavoráveis para uma análise mais detalhada, pois se
dispõe de dados muito precários sobre o que vai acontecer. O decisor, portanto, deverá ter a
percepção para extrair o resultado que melhor se adpte à situação em estudo.
2.5.3 Análise de Sensibilidade
É o estudo do efeito que a variação de um dado de entrada pode ocasionar nos
resultados, ou seja, quando uma pequena variação num parâmetro altera
drasticamente a rentabilidade de um projeto. Portanto, é o artifício utilizado para a
transformação da incerteza em risco.
23
3. SISTEMÁTICA DA ANÁLISE
Identificados os fatores que afetam a decisão de incorporar e revistos alguns
métodos para avaliar investimentos, solidifica-se a visão de que, em momento bem anterior à
execução do projeto, deve ser realizado um estudo de viabilidade que forneça informações
sobre a exeqüibilidade do empreendimento, tanto sob o ponto de vista econômico (retornos),
como financeiro (solvência). O primeiro passo seria definir um cronograma para o
desenvolvimento dos diversos estágios do projeto, conforme se segue:
1. Estudo prévio de viabilidade (t1 = 2 meses)
2. Anteprojeto arquitetônico (t2 = 1 mês)
3. Aquisição do terreno (ao final de t1)
4. Projeto arquitetônico legal/especificação definitiva (t4 = 2 meses)
5. Orçamentação e planejamento (t5 = 2 meses)
6. Aprovação junto aos órgãos competentes, registro de incorporação (t6 = 4 meses)
7. Publicidade (t7 = 1 mês)
8. Desenvolvimento de projeto arquitetônico definitivo/projetos complementares (t8 = 6
meses)
9. Construção (t9)
10. Vendas (t10 = t9 + 6 meses)
11. Administração do empreendimento (t11)
12. Entrega e manutenção pós-ocupação (t12)
13. Revisão, análise e sistematização dos resultados (t13).
Considerando um prazo de construção de 18 (dezoito) meses, cabe aqui a sugestão do
cronograma construído segundo consta na tabela 2 a seguir:
24
Meses
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 ...... 31 32 33
Estudo prévio de viabilidade
Ante-projeto
Aquisição do terreno
Projeto arquitetônico legal / especificação definitiva
Orçamentação e planejamento
Aprovação junto aos órgãos competentes
Publicidade
Desenvolvimento de projetos
Construção
Vendas
Administração do empreendimento
Entrega
Análise
Tabela 2
Com a utilização do diagrama acima, fica facilitada a conversão do fluxo de caixa
do empreendimento em outros fluxos equivalentes, mediante a utilização de taxas de desconto
que conduzam a comparações entre moedas de diferentes valores, em um mesmo momento do
tempo.
Conforme o explicado, o gráfico acima representa um diagrama que reflete um
empreendimento com prazo de construção de 18 meses. Não obstante, em se tratando de
empreendimentos com prazo de construção diferente deste proposto, pode-se ter uma
alteração na faixa vertical identificada no desenho, dilatando-a ou contraindo-a, conforme a
situação, para os casos em que o prazo de construção da obra seja maior ou menor que os 18
meses propostos no exemplo acima.
Na fase inicial do empreendimento, a configuração dos diversos estágios que irão
alimentar a elaboração do fluxo de caixa do empreendimento pode assumir o seguinte
referencial:
Estudo prévio de viabilidade
Nesta etapa, são definidas as características gerais do empreendimento de forma a
que se possa estimar gastos com os diversos grupos de custo do empreendimento, listados
abaixo:
•
Terreno
•
Despesas legais
•
Despesas financeiras
•
Projetos
25
•
Construção
•
Impostos e taxas
•
Publicidade
•
Corretagem
•
Administração central
•
Manutenção pós-ocupação
•
Resultado.
Assim, através de uma estimativa inicial de preço de venda, chega-se,
preliminarmente, a um valor de resultado que servirá de base para a decisão da
implementação, ou reformulação ou abandono do projeto.
Anteprojeto arquitetônico (Projeto Virtual)
Nesta etapa, define-se o programa do empreendimento: conceito e padrão do
produto, número de unidades, tamanho das unidades, número de quartos, número de vagas na
garagem e equipamentos das áreas comuns. Para tal, o investidor pesquisa as tendências do
mercado, ouve opiniões de chefes de venda e corretores de imóvel, pessoas ligadas à
atividade, familiares e outros empresários, para decidir que produto é mais adequado ao
terreno em estudo. É importante, para respaldar esta tarefa, a consulta prévia ao provável
arquiteto que desenvolverá o projeto arquitetônico, podendo-se, até mesmo, celebrar contratos
de riscos com estes arquitetos.
Aquisição do terreno
Nesta etapa, adquire-se o terreno que pode ser numa das modalidades seguintes, ou
combinações destas: compra direta do terreno, troca por área construída, participação no
resultado do empreendimento.
Projeto arquitetônico legal/especificação definitiva
Partindo-se do programa do empreendimento, definido no momento do anteprojeto
arquitetônico, desenvolve-se o projeto arquitetônico legal e a especificação definitiva para
serem submetidos à aprovação dos órgãos competentes.
26
Orçamentação e planejamento
Com a etapa anterior concluída, inicia-se a orçamentação da obra. Cuidados
especiais devem ser tomados no momento das estimativas dos custos de fundações, estrutura e
instalações, uma vez que estes projetos ainda não foram desenvolvidos.
Aprovação junto aos órgãos competentes, registro de incorporação.
Neste momento, procede-se a juntada de documentação necessária para os
registros legais do empreendimento e estará concluída com a obtenção do Alvará de
Construção expedido pela Prefeitura Municipal.
Publicidade
Após a aprovação da construção do empreendimento pelos órgãos competentes,
poderá ser iniciada a etapa de vendas e, para tanto, é aconselhável a contratação de uma
equipe especializada em publicidade e marketing para apresentar o produto ao mercado.
Desenvolvimento de projeto arquitetônico definitivo/projetos complementares
Comprovada a viabilidade do empreendimento, através da evolução inicial das
vendas, deve-se partir para o desenvolvimento dos projetos definitivos de arquitetura e
complementares.
Construção
Esta é a etapa da concretização do empreendimento. É, via de regra, a etapa que,
sozinha, mais impacta no resultado final do empreendimento, dado o seu peso proporcional ao
investimento total e ao grau de incerteza das variáveis envolvidas.
27
Vendas
Nesta etapa, define-se a forma de venda do empreendimento, com a apresentação
do produto à equipe de vendas, ressaltando seus pontos positivos e esclarecendo as dúvidas da
equipe para evitar que informações incorretas sejam repassadas aos clientes; tenta-se, desta
forma, evitar a frustração futura de clientes.
Administração do empreendimento
Alocam-se, neste item, as despesas referentes ao custo das atividades fixas
desenvolvidas pela empresa, notadamente na sua sede, para a realização dos
empreendimentos.
Entrega e manutenção pós-ocupação
Face à evolução da legislação dos direitos dos clientes, com o desenvolvimento do
Código de Defesa do Consumidor (CDC), esta etapa reveste-se de especial importância, além
de assegurar a satisfação futura do uso – fator importante para a sobrevivência da empresa no
mercado. Portanto, mister se faz a correta alocação de recursos referentes aos serviços
prestados neste momento do empreendimento.
Revisão, análise e sistematização dos resultados
A fim de recolher informações que poderão subsidiar futuros estudos da empresa,
deve-se analisar as decisões tomadas ao longo do desenvolvimento do empreendimento e
comparar o seu comportamento, em todas as etapas, com o que foi previsto no estudo de
viabilidade, para que se possa corrigir possíveis distorções. É importante ressaltar que estas
análises devem ser procedidas também durante o desenvolvimento do projeto para garantir a
correção do rumo das atividades, visando a obtenção do resultado previsto; contudo, não é
este o objetivo nesta descrição das etapas.
A apuração dos custos associados a cada estágio da estimação deve ser cuidadosa.
Compete ao analista levantar comportamentos históricos da empresa e suas experiências com
projetos assemelhados; colher dados de produção e vendas da própria empresa e do mercado,
28
além de ouvir a opinião de profissionais especializados (projetistas, engenheiros, publicitários,
especialistas em finanças, corretores de imóveis etc.).
O sucesso da análise proposta dependerá diretamente da qualidade das
informações obtidas sobre o produto, mercado e os investimentos necessários; as informações
disponíveis influem no nível de precisão desta análise.
Classificação das despesas
¾ Terreno:
O terreno é uma das maiores despesas, individualmente, na maioria das obras.
Deve-se considerar a forma de aquisição: a compra ou a troca por área construída, abatendose, neste segundo caso, a perda de receita da venda das unidades a serem trocadas. Sendo
negociado no início do processo com pequeno ingresso de receitas, o valor do terreno é peça
importante na análise financeira. Deve-se incluir taxas de transferência (intermediação,
registros e tributos, inclusive débitos anteriores com IPTU, concessionárias etc), as despesas
decorrentes da própria procura e, se houver, despesas para compra de Transcon (este é um
instrumento legal facultado pela Prefeitura Municipal de Salvador que consiste em se comprar
o direito de construir de outra localidade, transferindo para a área desejada). No caso de troca
por área construída, estes valores serão deslocados no tempo.
¾ Despesas Legais:
Neste grupo de custos, devem ser considerados aqueles decorrentes do registro do
empreendimento perante os agentes públicos (Prefeitura Municipal, Concessionárias de
Serviços Públicos etc), bem como as despesas de regulamentação da incorporação e
individualização, quando for o caso, e ainda transferência de propriedade ao final da obra,
caso se aplique.
¾ Despesas Financeiras:
Devem ser considerados segundo o volume de dinheiro envolvido (usualmente as
instituições financeiras têm suas taxas variáveis) e a questão básica é a consideração “custo do
29
dinheiro no tempo”, às taxas adequadas. Pode ser enquadrado como taxas de financiamento de
bancos ou de grupos de investidores.
¾ Projetos:
Diversos profissionais se envolvem na construção, a exemplo dos os projetistas,
responsáveis pela execução da obra e outros, devendo-se considerar honorários a serem
pagos.
¾ Construção:
O custo de construção é estimado em função das características do imóvel a
construir e mediante informações obtidas no mercado. Pode-se associar a esta etapa,
historicamente, a relação de Preço de venda do m² / Custo de construção do m2 = 2,00.
Ressalte-se que, da receita bruta, serão abatidos custos incidentes sobre as vendas, comissão
de corretagem, custos de publicidade, impostos sobre receitas (exemplo: PIS, COFINS, dentre
outros).
¾ Impostos e Taxas:
É necessário que haja atenção específica para este grupo de custos. Os impostos,
certas vezes, podem ser minorados em função de um planejamento tributário adequado.
Devem ser considerados os impostos de ordem Federal, Estadual e Municipal, de acordo com
as características do empreendimento e com o tipo de receita de cada contrato.
¾ Publicidade:
Os valores incluídos nesta categoria de despesas de comercialização são referentes
ao marketing (anúncios de jornal, de televisão, folders, outdoors e Centrais de Vendas).
¾ Corretagem:
Neste grupo de custo, apresenta-se a remuneração dos corretores de imóveis. É o
custo diretamente ligado à venda do empreendimento.
30
¾ Administração Central:
Corresponde à taxa histórica de administração da incorporadora. É o custo de
remuneração do escritório central. Deve-se levar em conta o porte da empresa e os custos
fixos para mantê-la operando, tais como salário da Direção, pessoal técnico e administrativo,
amortização ou aluguel da sede, material de escritório, impostos (Licença de Localização e
Funcionamento, IPTU da sede etc.), contas de energia elétrica, água, telefone, consultores e
auditores, advogados e outros mais.
¾ Manutenção pós-ocupação:
Diante da importância crescente da satisfação do cliente, é fundamental estimar
uma parcela de custos referentes a reparos solicitados pelo comprador após a entrega do
imóvel, caso seja parte da estratégia da empresa prestá-los gratuitamente.
¾ Resultado:
É, via de regra, a força motriz do investidor. Não obstante, deve ser adotado de
forma objetiva. É importante abordar as despesas reais do empreendimento de forma a se
obter, com a máxima margem de confiança possível, uma previsão real e factível deste
resultado, a fim de não criar uma expectativa irreal para o investidor. Segundo Ruy Duarte
Machado (1990, notas de aula), deve representar um balanço equilibrado entre a remuneração
do capital e a capacidade de competição da própria empresa, levando-se em consideração o
mercado em que ela atua.
A fim de nortear o estudo de viabilidade do empreendimento, propõe-se a
utilização dos índices listados a seguir na tabela 3, obtidos através do embasamento em
diversas pesquisas com empresas e profissionais do mercado imobiliário de Salvador,
referentes ao preço final de venda:
31
Tabela 3
ITEM
DESCRIÇÃO
ÍNDICE
1
TERRENO
20%
2
DESPESAS LEGAIS
0,8%
3
DESPESAS FINANCEIRAS
1,5%
4
PROJETOS
2,5%
5
CONSTRUÇÃO
50%
IMPOSTOS E TAXAS
6
ISS
0%
I.R.
1,2%
PIS
0,65%
COFINS
6,31%
3%
CONT SIND 1,08%
CPMF
0,38%
7
PUBLICIDADE
2%
8
CORRETAGEM
3%
9
ADMINISTRAÇÃO CENTRAL
3%
10
MANUTENÇAÕ PÓS-OCUPAÇÃO
1%
11
RESULTADO
10,61%
Ainda cabe identificar outra indexação e classificação de grupos de custos, segundo
referência na tabela 4, Heineck (2003):
Tabela 4
ITEM
DESCRIÇÃO
ÍNDICE
1
TERRENO
15%
2
PROJETO
3%
3
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
6%
4
DESPESAS FINANCEIRAS
4%
5
CUSTO DE CONSTRUÇÃO
53%
6
COMERCIALIZAÇÃO
8%
7
LUCRO
5%
8
IMPOSTOS E TAXAS
3%
9
EVENTUAIS
3%
32
4. APRESENTAÇÃO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSÃO DE RESULTADOS
Neste momento, é importante lembrar que é necessário criar um cenário e efetuar
projeções de receitas e despesas para a elaboração de um estudo de viabilidade. Da precisão
destas projeções, dependerá a confiabilidade dos indicadores de qualidade e da própria
decisão gerencial.
Para que se possa ponderar sobre como reduzir as chances de trabalhar com
estimativas erradas, deve-se responder a algumas questões básicas que nortearão o
desenvolvimento dos estudos: DTC –Desenvolvimento e Tecnologia S/C (1997).
•
Qual o produto a ser lançado?
•
A que preço este produto pode ser vendido?
•
Quais as condições para se pagar este preço?
•
Qual o preço de custo deste produto?
•
Vale a pena financiar a produção? Em que condições?
•
Qual o prazo mais adequado para executar a obra?
•
Qual a rentabilidade esperada?
•
Qual o montante de investimentos necessários para fazer o empreendimento?
•
Qual a margem (lucro) que será obtido através do empreendimento?
•
Quando o empreendimento começa a “devolver” os recursos que neles foram
investidos? Qual o montante destes recursos?
•
Quais os riscos envolvidos no empreendimento?
De início serão apresentadas as características de um empreendimento imobiliário
que servirá de base para o desenvolvimento de estudos iniciais; serão denominados de
“Empreendimento-Exemplo”.
4.1 Empreendimento–Exemplo
Para facilitar a apresentação do tema e possibilitar a análise de sensibilidade, foi
desenvolvido o Empreendimento-Exemplo de uma incorporação imobiliária que se apresentou
da seguinte maneira para um investidor fictício:
33
•
Terreno disponível:
o Local: bairro de classe média alta
o Área do terreno: 1.700,00 m2
o Condições de comercialização do terreno: troca por área construída, numa
proporção de 05 (cinco) apartamentos.
4.2 Premissas da análise
Neste momento, será abordada a metodologia utilizada para a elaboração dos
quadros e tabelas que serão usados para o estudo do Empreendimento-Exemplo:
•
Adotar-se-á, em função da pesquisa realizada entre empresas do mercado
imobiliário baiano, o valor de R$ 1.000,00 / m² de área privativa de custo de
construção, por dados de obras executadas no período de 2001 a 2003;
•
Através de consulta a três empresas construtoras/incorporadoras, obteve-se os
números referentes ao percentual de custo por item apresentado na tabela de
Pesquisa de Percentual de Custo de Serviço, anexa. É importante assinalar
algumas das características dos empreendimentos pesquisados:
Obra 1, empresa A: edifício residencial de luxo com 18 pavimentos, 01
apartamento por andar, de 04 suítes, com gabinete, com 270 m² de área
privativa;
Obra 2, empresa A: edifício multiuso de luxo, com 18 pavimentos, 05
apartamentos por andar, de 01 ou 02 suítes, com área privativa variando de 50
a 80 m²;
Obra 3, empresa A: edifício residencial de luxo, com 20 pavimentos, 02
apartamentos por andar, de 04 suítes, com gabinete, com 237 m² de área
privativa;
Obra 4, empresa B: edifício comercial de luxo com 14 pavimentos, 14
salas por andar com 28 m² de área privativa;
Obra 5, empresa C: edifício residencial de luxo, com 14 pavimentos, 04
apartamentos por andar, de 03 quartos (01 suíte), com gabinete, com 142 m² de
área privativa;
Obra 6, empresa C: edifício residencial de luxo, com 18 pavimentos, 02
apartamentos por andar, de 02 quartos (01 suíte), com 84 m² de área privativa;
34
Obra 7, empresa C: edifício residencial de luxo, com 18 andares, 02
apartamentos por andar, de 04 suítes, com 190 m² de área privativa.
•
Para a definição da velocidade de vendas foi feita uma consulta a uma empresa
imobiliária de atuação no mercado de edifícios de luxo de Salvador.
•
Adotar-se-á a taxa de atratividade mínima de 1,5% a. m., definida pela equipe
de pesquisa.
•
Para a definição do prazo da obra, deve-se considerar o porte do prédio (12
pavimentos).
•
O índice de utilização da localidade será baseado nos critérios de Transcon.
4.3 Desenvolvimento da análise
De posse destes dados comerciais do terreno, o investidor passa a algumas
definições para o empreendimento:
•
Padrão da construção: edifício de luxo
•
Índice de utilização da localidade: 4,5 (com utilização de Transcon)
•
Área construída total: 7.650 m2
•
Descrição e porte: 12 pavimentos, com 02 aptos por andar, com 230 m² de área
privativa, playground, 02 pavimentos de garagem
•
Taxa mínima de atratividade: 1,5% a.m.
•
Custo unitário de construção: R$ 1.000,00/m2 de área privativa
•
Prazo de construção: 15 meses
•
Velocidade de vendas: início das vendas em seis meses antes do início da obra, com
uma previsão de duas vendas por mês
•
Condição de venda:
o Sinal : 15%
o Chaves: 15%
o Intermediárias: 20% dividido em quatro parcelas, vincendas a cada três meses
após o sinal
o Mensais: 20% dividido em parcelas iguais a partir do sinal até as chaves
o Saldo: quatro meses após a conclusão da construção
o Valor total à vista para unidades vendidas após a entrega das chaves.
35
Com estas premissas definidas, o próximo passo do investidor será montar a tabela
de despesas previstas. Note-se que a tabela sugerida anteriormente deve ser tomada apenas
como referência; caso o investidor tenha sua própria distribuição de índices, tenderá a seguilos. Neste Empreendimento-Exemplo, adotaremos esta tabela oriunda das pesquisas realizadas
no mercado imobiliário baiano; percebendo que o valor do terreno é considerado em função
da proposta existente – troca por 05 (cinco) unidades, considerados a R$460.000,00/un.
Destarte, trabalha-se com os seguintes itens constantes na tabela 5 a seguir:
Tabela 5
ITEM
DESCRIÇÃO
VALOR (1.000
R$)
1
TERRENO
2
DESPESAS LEGAIS
88
3
DESPESAS FINANCEIRAS
166
4
PROJETOS
276
5
CONSTRUÇÃO
6
IMPOSTOS E TAXAS
ISS
0%
I.R.
1,2%
PIS
0,65%
COFINS
3%
CONT SIND 1,08%
CPMF
0,38%
697
7
PUBLICIDADE
220
8
CORRETAGEM
262,20
9
ADMINISTRAÇÃO CENTRAL
331
10
MANUTENÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO
110
11
RESULTADO
TOTAL (PREÇO DE VENDA)
2.300
5.520
1.168,80
11.139
36
Definidas as despesas, a próxima tarefa do investidor deve ser avaliar
comparativamente o preço de venda final obtido com os produtos similares, ou concorrentes
em potencial, ofertados pelo mercado.
Desenvolvendo esta análise, tem-se para o Empreendimento – Exemplo:
1. Preço de venda do empreendimento
R$ 11.139.000,00
2. Preço de venda médio da unidade
R$ 464.125,00/apto
(24 unidades)
3. Preço de venda médio de área privativa
R$ 2.017,93/m²
(230 m²)
Com este valor de venda médio por área privativa, e comparando-se com valores
de venda médios por área privativa de outros empreendimentos de mesmo padrão no
mercado, concluir-se-á que é, ou não, viável economicamente. Para a continuidade do
desenvolvimento da análise este Empreendimento-Exemplo será considerado como
economicamente viável.
Vale aqui ressaltar que também há outras práticas de empresas e consultores do
mercado imobiliário de Salvador. Uma delas é a adoção de um quadro de despesas sem o
valor do terreno, quando permutado, mantendo-se, no entanto, todas as demais despesas.
Desta forma, é importante evidenciar que o percentual atribuído, nesta tabela sugerida, para o
terreno de 20% não deverá ser rateado pelas demais despesas. A diferença deste outro método
consiste em se chegar a um valor total de vendas e calcular o valor de venda médio por
unidade considerando-se apenas as unidades a serem comercializadas, desprezando-se, neste
cálculo, as unidades permutadas pelo terreno. Deste modo obter-se-ia:
1. Preço de venda do empreendimento
R$ 8.839.000,00
2. Preço de venda médio da unidade
R$ 465.210,53/apto
(19 unidades)
3. Preço de venda médio de área privativa
(230 m²)
R$ 2.022,65/m²
37
Utilizando esta outra metodologia, alcança-se um valor de preço de venda médio
de área privativa de 0,2% (dois décimos percentuais) maior do que a metodologia
desenvolvida no Empreendimento-Exemplo, ou seja, não se configura num valor
representativo para uma análise prévia de viabilidade. Então, fica demonstrado que a adoção
de um ou outro critério de estabelecimento de preço de venda é de decisão do investidor.
Pode-se ainda destacar uma outra técnica utilizada para avaliar a viabilidade
econômica de empreendimentos. Esta consiste em se estabelecer a tabela de custos e despesas
do empreendimento, sem a consideração do RESULTADO; obtém-se então o valor de custo
da unidade; comparando-se com o valor de venda de unidades similares do mercado, chega-se
ao RESULTADO esperado para este empreendimento. No caso do Empreendimento –
Exemplo, a tabela de custos seria interrompida no item 10 – Manutenção pós-ocupação;
remetendo-se a um valor total de custo de R$ 9.970.200,00. Dividindo-se este valor pelo nº de
unidades (24 unidades), chega-se ao total de R$ 415.425,00. Baseadas em pesquisas de
mercado, algumas empresas atribuem o preço de venda que a unidade pode valer no mercado.
A título ilustrativo, será considerado que uma unidade deste empreendimento valeria um total
de R$480.000,00 no mercado. Destarte, tem-se um valor de RESULTADO de R$480.000,00
– R$ 415.425,00 = R$ 64.575,00, que corresponde a um valor de 13% (treze pontos
percentuais). Entenda-se que se trata de RESULTADO LÍQUIDO, posto que os impostos já
foram provisionados no item 6. Neste momento, então, cabe ao investidor decidir se este
percentual esperado para o RESULTADO ECONÔMICO do empreendimento atende às suas
expectativas e daí prosseguir com o estudo, ou interrompê-lo para reavaliá-lo, até mesmo
abortando-o.
Prosseguindo com o estudo, neste momento da análise, percebida, portanto, a
viabilidade econômica do empreendimento, comparada aos preços praticados no mercado,
faz-se necessário alocar as despesas no tempo; cabe agora partir para a montagem do fluxo de
caixa do Empreendimento-Exemplo, ou estudo da viabilidade financeira. Sob este prisma, a
escolha do critério de análise de fluxo de caixa mais apropriado aos interesses do investidor
incide sobre o método do fluxo de caixa descontado.
FLUXO 1 (ANEXO)
Já com este fluxo apresentado, percebe-se a importância desta ferramenta num
estudo prévio de viabilidade de empreendimentos. Através dele, e com os conceitos
anteriormente
fornecidos,
pode-se
depreender
que
o
Empreendimento-Exemplo
é
38
economicamente viável – por apresentar um saldo entre receitas e despesas positivo – não
obstante, tem impedimentos financeiros por proporcionar vários períodos com trabalho do
fluxo de caixa negativo. Isto deve servir, para o investidor, como um sinal de necessidade de
maior aporte no início do empreendimento, o que pode levar o investidor a analisar a
necessidade de um financiamento bancário, o estabelecimento de parcerias, uma alteração do
regime de construção para regime de condomínio, entre outras.
Vale ressaltar que os valores apresentados nos saldos mensais e acumulados
referem-se aos Valores Presentes, descontados a uma taxa de 1,50 % - definida pelo
investidor no topo da planilha. Caso houvesse um investimento inicial – por exemplo, o
desembolso para a compra do terreno – seria possível determinar em que momento este valor
seria recuperado, caracterizando o pay back. O investidor pode, portanto, com base nas
informações do fluxo de caixa, alterar suas parcelas de pagamentos dos adquirentes e
renegociar parcelas de pagamentos a terceiros.
Desenvolvendo uma análise de sensibilidade, o investidor poderá identificar as
variáveis que afetam drasticamente seu empreendimento, antevendo assim possibilidades
futuras, a fim de montar um empreendimento estável para estas variações. Portanto,
simulações de diferentes cenários podem ser estudadas pelo investidor. Desta forma, é
possível prever o comportamento do empreendimento em função dos ditos Cenários
Otimistas, Cenários Pessimistas ou Cenários Mais Prováveis. Entretanto, cuidados devem ser
tomados ao definir os tipos e parâmetros de distribuição de cada variável, sob pena de se obter
resultados totalmente inúteis. Houve a proposta de uma amostra deste conceito de cenário
pessimista, simulando-se uma situação de inadimplência de três unidades em suas parcelas
intermediárias, ou seja, três adquirentes não pagariam suas parcelas intermediárias até o prazo
final do estudo.
FLUXO 2 - Inadimplentes (ANEXO)
Outras simulações podem ser criadas; por exemplo, pode-se supor que algumas
unidades somente honrarão com a parcela de sinal e nada mais. Assim, pode-se definir qual a
inadimplência máxima aceitável pelo empreendimento. É ainda salutar - tudo a critério do
investidor e de sua credibilidade nas informações adotadas - elaborar simulações de unidades
não vendidas, de unidades distratadas durante o desenvolvimento do empreendimento. A TIR
também pode ser calculada para cada cenário montado pelo investidor, a fim de estabelecer
qual taxa de desconto pode anular o resultado do VPL do empreendimento.
39
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O desempenho de uma ampla classe de investimentos pode ser medido em termos
monetários e, neste caso, utilizando-se técnicas da Engenharia Econômica, que, por sua vez,
descrevem as relações do binômio tempo-dinheiro, posto que “TEMPO É DINHEIRO”, como
assegura a conhecida máxima.
Portanto, tendo sempre em foco a grande complexidade que envolve a realização
de empreendimentos imobiliários e o elevado risco intrínseco a este importante setor da
economia, pode-se, em verdade, afirmar que se configura de especial importância um objetivo
claro e um prévio estudo confiável de viabilidade. Contudo, este estudo não se caracteriza
como um ente estático no processo do desenvolvimento do produto; ao contrário, se notabiliza
como um elemento norteador de futuras decisões e de possíveis correções de rumo durante o
processo de realização do empreendimento. Por conta desta importância, mister se faz o
desenvolvimento de um estudo baseado em conceitos e dados objetivos e consistentes,
deixando de lado análises subjetivas que dependem do tão comentado feeling do investidor.
Baseado nestes princípios, o investidor deve estar atento às tendências do mercado,
às inovações tecnológicas e tudo o mais que possa diferenciar seu produto em relação aos
concorrentes e torná-lo singular às vistas do público alvo. Porém, mesmo um produto ousado
e inovador também é susceptível de não proporcionar o almejado e planejado resultado
financeiro esperado pelo investidor, em função de algumas distorções no processo que, talvez,
pudessem ser percebidas num momento anterior e corrigidas adequadamente. Assim sendo,
recomenda-se o desenvolvimento de uma metodologia analítica de estudo de viabilidade
prévia de empreendimentos, baseada em conceitos da engenharia econômica e análise de
investimentos; isto direcionado às especificidades inerentes ao mercado imobiliário.
Sob este aspecto, tratamos então de conceitos como Fluxo de Caixa Descontado,
Taxa Mínima de Atratividade, Valor Presente Líquido, pay back, Taxa Interna de Retorno,
Árvore de Decisão, entre outros, cujo objetivo é propiciar um cabedal de informações que
possa munir o investidor de segurança quanto à confiabilidade de sua análise. Uma análise
prévia de viabilidade, realizada de forma confiável, poderá alertar o investidor de possíveis
dificuldades que poderão ocorrer durante o desenvolvimento do empreendimento e, com isto,
ajudá-lo a tomar decisões plausíveis para solucioná-las no devido momento, ou até mesmo
abandonar o estudo do empreendimento. Todavia também poderá reforçar e confirmar as
40
expectativas do investidor, dando-lhe a segurança necessária para avançar com o processo,
proporcionando sua realização e obtenção dos resultados almejados.
Um investimento imobiliário é permeado de incertezas e riscos e é deveras
influenciado pela extemporaneidade do mercado, mas carrega em sua essência a nobreza do
empreendedorismo que é capaz de proporcionar a alavancagem do desenvolvimento de um
país. Deve, por isto, ser embasado por estudos de avaliação criteriosos e, notadamente,
confiáveis, a fim de atingirem seus mais completos objetivos.
41
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Pesquisa Imobiliária: Mercado Salvador, Janeiro a Dezembro/2002. Salvador: ADEMI-BA,
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Gerenciamento de Obras) UFBA, 2003.
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42
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Maturação: Indicadores Avançados para a Análise da Qualidade do Investimento. Boletim
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Descriminação de Serviços
Obra 1
Obra 2
Obra 3
Obra 4
Obra 5
Obra 6
Obra 7
Média
Despesas Indiretas
28,41
19,01
19,63
24,48
16,70
16,26
18,35
20,41
Movimento de Terra
1,06
1,28
0,55
0,92
0,52
0,11
2,09
0,93
Fundações
3,24
1,44
3,21
4,59
3,40
4,30
3,18
3,34
Estrutura
21,73
24,44
19,17
24,22
18,29
16,97
20,43
20,75
Cobertura
0,33
0,16
0,15
0,29
0,38
0,13
0,19
0,23
Alvenarias
1,81
1,92
4,02
5,27
5,61
5,26
4,49
4,05
Revest Interno
3,26
4,17
5,10
3,00
7,49
7,23
6,53
5,25
Revest Externo
6,00
6,06
7,02
3,64
5,87
3,67
5,08
5,33
Pavimentações
4,15
6,33
5,16
3,81
5,13
5,56
5,83
5,14
Impermeabilizações
1,23
1,19
1,28
0,67
1,37
1,74
1,57
1,29
1,06
1,62
1,36
1,21
1,77
2,23
1,50
1,54
Esquadrias de Madeira
1,58
1,94
2,10
1,64
2,42
2,34
1,68
1,96
Esquadrias de Aluminio
2,47
4,80
6,86
3,67
3,47
2,76
3,98
4,00
Elementos Metálicos
0,48
0,19
0,31
0,32
0,46
0,79
0,64
0,46
Forros
1,14
1,28
1,77
1,67
1,15
1,11
0,82
1,28
Vidros
0,83
1,14
1,38
1,19
0,79
1,20
0,92
1,06
Pinturas
1,84
1,82
2,90
3,52
4,05
3,91
3,31
3,05
Ferragens
0,21
0,32
0,56
0,35
0,52
0,73
0,36
0,44
3,27
4,95
2,96
6,26
2,65
4,10
2,47
3,81
13,86
13,71
11,82
7,99
13,84
12,50
13,14
12,41
0,36
0,59
0,68
0,35
1,16
4,87
1,25
1,32
Limpeza Geral
1,12
1,38
1,61
0,91
1,98
1,17
1,33
1,36
Urbanização
0,19
0,08
0,32
0,03
0,79
0,83
0,63
0,41
Arremates
Equipamentos Especiais
Filetes/soleira/rodapes
Elevadores
Instalações
Diversos
Bancada/Sinalização/Parque infantil
Drenagem
Redes na Garagem
0,03
0,02
0,02
0,00
0,04
0,00
0,06
0,02
Serviços Complementares
Equipe p/ entrega
0,34
0,16
0,06
0,00
0,15
0,23
0,17
0,16
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
total
44
Descriminação de Serviços
Despesas Indiretas
Movimento de Terra
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
11,00
12,00
13,00
14,00
15,00
Total
2,00
0,41
100,00
0,93
2,00
0,41
2,00
0,41
4,00
0,82
6,00
1,22
8,00
1,63
10,00
2,04
10,00
2,04
10,00
2,04
10,00
2,04
8,00
1,63
8,00
1,63
6,00
1,22
4,00
0,82
10,00
2,04
60,00
2,00
40,00
1,33
20,00
4,15
25,00
5,19
25,00
5,19
20,00
4,15
40,00
0,09
40,00
0,09
20,00
0,05
10,00
0,53
10,00
0,53
10,00
0,51
5,00
0,26
10,00
0,53
10,00
0,51
40,00
0,52
15,00
0,23
10,00
0,20
5,00
0,20
25,00
0,11
9,00
0,11
25,00
0,27
8,00
0,24
30,00
0,13
5,00
0,19
12,00
1,49
20,00
0,26
10,00
0,14
100,00
20,41
100,00
0,93
100,00
3,34
100,00
20,75
100,00
0,23
100,00
4,05
100,00
5,25
100,00
5,33
100,00
5,14
100,00
1,29
100,00
1,54
100,00
1,96
100,00
4,00
100,00
0,46
100,00
1,28
100,00
1,06
100,00
3,05
100,00
0,44
100,00
3,81
100,00
12,41
100,00
1,32
100,00
1,36
100,00
0,41
100,00
0,02
100,00
0,16
Fundações
Estrutura
10,00
2,08
Cobertura
Alvenarias
5,00
0,20
10,00
0,53
Revest Interno
Revest Externo
Pavimentações
25,00
1,01
5,00
10,00
0,79
15,00
0,80
10,00
0,51
30,00
1,22
15,00
0,79
15,00
0,80
5,00
10,00
0,77
30,00
1,22
15,00
0,79
15,00
0,80
15,00
0,77
10,00
0,41
15,00
0,79
20,00
1,07
15,00
0,77
5,00
5,00
0,10
15,00
0,60
0,08
10,00
0,20
15,00
0,60
15,00
0,23
10,00
0,20
15,00
0,60
15,00
0,19
15,00
0,19
25,00
0,32
15,00
0,23
5,00
0,10
15,00
0,60
10,00
0,05
9,00
0,11
Impermeabilizações
Arremates
Filetes/soleira/rodapes
Esquadrias de Madeira
Esquadrias de Aluminio
Elementos Metálicos
Forros
10,00
0,38
2,00
0,25
10,00
0,38
3,00
0,37
10,00
0,38
5,00
0,62
10,00
0,38
7,00
0,87
10,00
0,38
8,00
0,99
10,00
0,38
13,00
1,61
2,00
0,03
4,00
0,05
6,00
0,08
8,00
0,11
8,00
0,11
8,00
0,11
9,00
0,11
20,00
0,21
30,00
0,92
30,00
0,13
10,00
0,38
14,00
1,74
20,00
0,26
8,00
0,11
30,00
0,01
40,00
0,01
Vidros
Pinturas
30,00
0,92
Ferragens
Equipamentos Especiais
Elevadores
5,00
0,19
10,00
0,38
Instalações
1,00
0,12
Diversos
Bancada/Sinalização/Parque infantil
Limpeza Geral
1,00
0,01
15,00
0,79
15,00
0,80
15,00
0,77
20,00
0,26
15,00
0,23
20,00
0,39
10,00
0,40
15,00
0,23
30,00
0,59
10,00
0,40
25,00
0,11
9,00
0,11
20,00
0,21
8,00
0,24
30,00
0,13
10,00
0,38
13,00
1,61
20,00
0,26
8,00
0,11
30,00
0,01
Urbanização
Drenagem
Redes na Garagem
Serviços Complementares
Equipe p/ entrega
1,34
1,34
2,60
2,60
4,34
4,34
5,62
5,62
7,95
7,95
11,91
11,91
12,19
12,19
8,44
8,44
9,19
9,19
9,55
9,55
7,71
7,71
7,13
7,13
5,00
0,26
40,00
0,52
10,00
0,15
5,00
0,10
5,00
0,20
20,00
0,09
9,00
0,11
15,00
0,16
8,00
0,24
5,00
0,02
10,00
1,24
20,00
0,26
12,00
0,16
30,00
0,12
4,92
4,92
5,00
0,26
10,00
0,15
5,00
0,10
5,00
0,20
20,00
0,09
5,00
0,20
15,00
0,16
8,00
0,24
5,00
0,02
5,00
0,05
8,00
0,24
7,00
0,87
20,00
0,26
15,00
0,20
40,00
0,16
5,00
0,62
10,00
0,14
30,00
0,12
3,54
3,54
100,00
0,16
3,58
3,58
45
FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO
Taxa Mínima de Atratividade
1,5%
MOEDA: R$ / 1.000,00
RECEITAS (*1)
MESE
S
SINAL
INTERMEDIÁRIAS
MENSAIS
CHAVES
DESPESAS (*2)
SALDO
Pgto À VISTA
TERRENO
PROJETOS
DESP. LEGAIS
PUBLICIDA
DE
CORRETA
GEM
CONSTRU
ÇÃO
SALDOS (Valor Presente)
IMPOSTOS
DESPESA
S
FINANCEI
RAS
ADM DO
EMPREENDIME
NTO
MANUTENÇÃ
O PÓS
OCUPAÇÃO
MENSAL
ACUMULA
DO
1
4,88
(4,81)
2
4,88
(4,74)
(4,81)
(9,55)
3
13,80
4,88
(17,87)
(27,42)
4
13,80
4,88
(17,60)
(45,02)
4,88
(4,53)
(49,55)
(74,13)
5
6
22,00
4,88
(24,59)
7
22,00
4,88
(24,22)
(98,36)
8
22,00
4,88
(23,86)
(122,22)
9
22,00
4,88
10
139,24
110,00
27,60
110,00
27,60
4,88
11
139,24
9,28
12
139,24
19,05
13
139,24
46,40
29,37
14
139,24
46,40
40,29
15
139,24
46,40
51,89
16
139,24
92,80
64,27
17
139,24
92,80
77,53
18
139,24
92,80
91,81
19
69,62
139,20
107,29
20
139,20
115,73
21
139,20
115,73
22
162,40
115,73
23
139,20
115,73
24
139,20
115,73
507,04
25
116,00
115,73
26
92,80
115,73
27
92,80
28
15,76
(23,51)
(145,73)
(16,38)
(162,11)
4,88
15,76
(8,25)
(170,36)
4,88
15,76
(102,28)
(272,64)
27,60
4,88
15,76
137,42
(135,22)
41,40
27,60
4,88
15,76
110,64
(24,57)
41,40
27,60
4,88
15,76
118,29
93,72
41,40
27,60
74,02
4,88
15,76
104,53
198,25
41,40
27,60
143,57
4,88
15,76
59,29
257,53
41,40
27,60
239,37
4,88
15,76
(3,95)
253,58
41,40
13,80
310,36
4,88
15,76
(52,82)
200,76
438,70
4,88
15,76
(151,77)
48,99
657,32
4,88
15,76
(309,45)
(260,47)
672,79
4,88
15,76
(299,31)
(559,78)
466,09
4,88
15,76
(164,59)
(724,37)
4,88
15,76
(353,34)
(1.077,71)
527,41
4,88
15,76
(218,02)
(1.295,72)
425,42
4,88
15,76
(161,29)
(1.457,01)
115,73
393,48
4,88
15,76
(137,54)
(1.594,56)
69,60
115,73
271,54
4,88
15,76
(70,43)
(1.664,99)
29
46,40
115,73
195,52
4,88
15,76
(35,09)
(1.700,08)
30
69,60
115,73
197,37
4,88
15,76
825,35
(874,73)
27,60
PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS
1.322,78
232,33
232,33
31
4,88
27,50
(20,41)
(895,14)
32
4,88
27,50
(20,11)
(915,25)
33
4,88
27,50
(19,81)
(935,06)
27,50
1.435,11
34
TOTAL
(*1)
(*2)
2.645,5
6
1.322,7
2.645,5
8
1.763,20
1.763,77 1.322,78
6
276,00
88,00
NESTE EXEMPLO, NÃO ESTÁ CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES À PERMUTA DO TERRENO
NESTE EXEMPLO, NÃO ESTÁ CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNÇÃO DA PERMUTA
220,00
262,20
5.520,00
232,33
4,88
697,00
166,00
331,00
110,00
500,05
500,05
46
FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO
Taxa Mínima de Atratividade
1,5%
MOEDA: R$ / 1.000,00
MESE
S
RECEITAS (*1)
SINAL
INTERMEDIÁRIA
S
MENSAI
S
CHAVE
S
DESPESAS (*2)
SALDO
Pgto À
VISTA
TERREN
O
PROJETO
S
DESP.
LEGAIS
PUBLICIDAD
E
CORRETAGE
M
CONSTRUÇÃ
O
SALDOS (Valor Presente)
IMPOSTO
S
DESPESAS
FINANCEIRA
S
ADM DO
EMPREENDIMENT
O
MANUTENÇÃ
O PÓS
OCUPAÇÃO
MENSAL
ACUMULAD
O
(4,81)
1
4,88
(4,81)
2
4,88
(4,74)
(9,55)
4,88
(17,87)
(27,42)
3
13,80
4
13,80
5
4,88
(17,60)
(45,02)
4,88
(4,53)
(49,55)
(74,13)
6
22,00
4,88
(24,59)
7
22,00
4,88
(24,22)
(98,36)
8
22,00
4,88
(23,86)
(122,22)
9
22,00
4,88
10
139,24
110,00
27,60
110,00
27,60
4,88
11
139,24
9,28
12
139,24
19,05
13
139,24
46,40
29,37
14
139,24
23,20
40,29
15
139,24
46,40
51,89
16
139,24
92,80
64,27
17
139,24
46,40
77,53
18
139,24
92,80
91,81
19
69,62
139,20
107,29
20
69,60
115,73
21
139,20
115,73
22
162,40
115,73
23
69,60
115,73
24
139,20
115,73
507,04
25
116,00
115,73
26
46,40
115,73
27
92,80
28
27,60
232,33
15,76
(23,51)
(145,73)
(16,38)
(162,11)
4,88
15,76
(8,25)
(170,36)
4,88
15,76
(102,28)
(272,64)
PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS
27,60
4,88
15,76
137,42
(135,22)
41,40
27,60
4,88
15,76
91,81
(43,41)
41,40
27,60
4,88
15,76
118,29
74,88
41,40
27,60
74,02
4,88
15,76
104,53
179,41
41,40
27,60
143,57
4,88
15,76
23,26
202,67
41,40
27,60
239,37
4,88
15,76
(3,95)
198,72
41,40
13,80
310,36
4,88
15,76
(52,82)
145,90
438,70
4,88
15,76
(203,45)
(57,55)
657,32
4,88
15,76
(309,45)
(367,00)
672,79
4,88
15,76
(299,31)
(666,31)
466,09
4,88
15,76
(214,01)
(880,32)
4,88
15,76
(353,34)
(1.233,66)
527,41
4,88
15,76
(218,02)
(1.451,68)
425,42
4,88
15,76
(192,80)
(1.644,47)
115,73
393,48
4,88
15,76
(137,54)
(1.782,02)
69,60
115,73
271,54
4,88
15,76
(70,43)
(1.852,45)
29
23,20
115,73
195,52
4,88
15,76
(50,15)
(1.902,61)
30
69,60
115,73
197,37
4,88
15,76
825,35
(1.077,26)
1.322,78
232,33
31
4,88
27,50
(20,41)
(1.097,67)
32
4,88
27,50
(20,11)
(1.117,78)
33
4,88
27,50
(19,81)
(1.137,59)
232,33
4,88
27,50
1.435,11
297,52
697,00
166,00
34
TOTAL
(*1)
(*2)
1.322,7
8
2.645,5
6
2.645,5
1.484,80
1.763,77 1.322,78
6
276,00
88,00
220,00
262,20
NESTE EXEMPLO, NÃO ESTÁ CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES À PERMUTA DO TERRENO
NESTE EXEMPLO, NÃO ESTÁ CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNÇÃO DA PERMUTA
5.520,00
331,00
110,00
297,52
47