MAURO EMÍDIO DE SOUZA JUNIOR
ESTUDO DE VIABILIDADE PARA
IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS NA CIDADE DE SÃO PAULO
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado
à
Universidade
Anhembi Morumbi no âmbito do
Curso de Engenharia Civil com
ênfase Ambiental.
SÃO PAULO
2005
MAURO EMÍDIO DE SOUZA JUNIOR
ESTUDO DE VIABILIDADE PARA
IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS NA CIDADE DE SÃO PAULO
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado
à
Universidade
Anhembi Morumbi no âmbito do
Curso de Engenharia Civil com
ênfase Ambiental.
Orientador:
Prof. Dr. Wilson Shoji Iyomasa
SÃO PAULO
2005
i
Dedico este trabalho a meus pais pelo carinho e incentivo para a concretização de
meus objetivos.
Aos companheiros e amigos pela força e encorajamento para vencer os obstáculos,
que surgiram em torno do meu crescimento pessoal e profissional.
ii
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, gostaria de agradecer ao meu orientador, prof. Dr. Wilson Shoji
Iyomasa, pela dedicação e aprofundamento nas reflexões que nortearam o presente
trabalho.
Aos professores que ministraram o curso, contribuindo assim para o enriquecimento
de nossas práticas nessa luta incessante em busca do saber e da qualificação
profissional.
Meu agradecimento especial a todos que, direta ou indiretamente, colaboraram para
a finalização deste estudo, auxiliando-me com suas sugestões e conhecimento
técnico-científico.
iii
RESUMO
O mercado imobiliário brasileiro é visto como uma importante estratégia para a
economia do país, que movimenta uma considerável quantia de recurso financeiro,
gerando empregos e rendas em diversos setores da sociedade. Trata-se de
importante ramo da indústria da construção civil que oferece empregos para boa
parcela da mão-de-obra com pouca qualificação. No entanto, é usual encontrar
investimentos vultosos no setor imobiliário realizados de forma expedita ou
fundamentado em dados e métodos empíricos.
Este trabalho apresenta uma metodologia de estudo de viabilidade para implantação
de empreendimentos imobiliários comerciais, baseado em dados obtidos de análises
técnicas do mercado imobiliário de São Paulo, que insere conceitos de viabilidade e
risco econômico-financeiro.
Para atingir aos objetivos propostos neste trabalho, procurou-se realizar uma breve
pesquisa bibliográfica sobre o tema que permitiu traçar a evolução da implantação
dos empreendimentos comercias na cidade de São Paulo. Com efeito, para a
aplicação prática dos conceitos e dados coletados, desenvolveu-se um estudo de
um empreendimento (Empreendimento Plaza I), que exigiu a coleta de dados desse
empreendimento e a busca de informações com profissionais por meio de
entrevistas técnicas.
Ao final do trabalho verificou-se, que além das interferências inerentes ao setor da
construção imobiliária, como a concorrência, existem outras que causam impactos
significativos, denominadas de não-monitoráveis, como decisões políticas, adoções
de medidas econômicas governamentais de âmbito nacional ou até do comércio
internacional.
Por fim, o presente estudo ofereceu oportunidade ao aluno entrar em contato com a
realidade da construção imobiliária na cidade de São Paulo, e permitiu ganho de
experiência prática.
Palavras Chave: Estudo de Viabilidade; empreendimento imobiliário.
iv
ABSTRACT
The Brazilian real estate market is seen as an important strategy to the country’s
economy, which moves a considerable amount of financial resources, generating
jobs and incomes in many areas of the society. That is an important part of the
building construction that offers jobs to a great portion of unqualified workers.
Nevertheless, is usual to find large investments in the real estate sector made in a
quick-fix way or based on empiric data as well as empiric methods.
This project presents a viability study methodology to the commercial real estate
enterprise, based on data achieved through the Sao Paulo’s real estate technical
analysis, that involve viability and financial-economical risks concepts.
To achieve these project proposed aims a brief bibliography research was done on
the theme, what allowed picturing the commercial enterprise set evolution in Sao
Paulo. Actually, in order to use the concepts and collected data, a study was
developed on a enterprise (Plaza I enterprise), that demanded a data acquisition of
this enterprise as well as the search of information among professional through
technical interviews.
At the end of this project it was realized that besides the real estate construction
sector obvious interferences, as the competition and the technical team qualification,
there are others that can bring significant impact, known as non-control ones, such
as political decisions, national economical measures adopted by the government or
even by the international commerce.
The project signalizes the real estate market need on investments and on new
technologies use, as well as on the work with technical multi-tasking teams.
Finally, the present project offers to the student the opportunity of get in touch with
real estate construction reality in Sao Paulo, and allowed practical experience gain.
Key Words: Viability Study; Real Estate;
v
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 5-1 - Espaço vago nas regiões nobres classe AA. ........................................13
Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacância e Absorção Líquida. ........................15
Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacância e Absorção Líquida. ........................15
Figura 5-4 - Espaço vago regiões nobres Classe A .................................................16
Figura 5-5 - Estoque total regiões nobres Classe AA...............................................18
Figura 6-1 - Integração Edifício Plaza I e Centro Empresarial Nações Unidas .........51
Figura 6-2 - Localização do Empreendimento...........................................................54
Figura 6-3 - Edifício Plaza I. ......................................................................................62
Figura 7-1 - Edíficio Bratke Collet..............................................................................64
Figura 7-2 - Edíficio E - Tower...................................................................................64
vi
LISTA DE TABELAS
Tabela 6.1 - Área da proposta – Edifício Plaza I .......................................................56
Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratégicos ..........................................................58
Tabela 6.3 - Repasse para investidores....................................................................58
Tabela 6.4 - Resultados de repasse de cotas de terreno para investidores..............59
Tabela 6.5 - Valores de mercado de edifícios comerciais .........................................60
Tabela 6.6 - Viabilidade Para Locação das Unidades Prontas..................................60
Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas.......................................60
Tabela 6.8 - Estudo para Investimentos em 1 andar tipo ..........................................61
Tabela 6.9 - Estudo para receitas de 1 andar tipo.....................................................61
vii
LISTA DE FÓRMULAS
Fórmula 5.1 - Taxa de rentabilidade..........................................................................28
Fórmula 5.2 - Lucratividade Operacional .................................................................28
Fórmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento......................................................28
viii
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BDI
Bônus e Despesas Indiretas
BNDS
Banco Nacional de Desenvolvimento Social
CNPJ
Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
COMAR
Comandos Aéreos Regionais
CP
Custo Periódico
FINAME
Financiamento de Máquinas e Equipamentos
IL
Índice de Lucratividade
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
Pay back
Período de Retorno de Investimento
SEBRAE
Serviço Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa
TIR
Taxa Interna de Retorno
TMA
Taxa Mínima de Atratividade
VPL
Valor Presente Liquido
ix
GLOSSÁRIO
Área Computável
Soma das áreas, incluídas paredes e pisos, cobertos ou não,
de todos os pavimentos de uma edificação.
Área não-computável
Somatório de áreas que não entram no cálculo da área máxima
de construção permitida em determinado terreno (área
computável), mas ainda assim deve ser considerada na área
total.
Absorção Líquida
Quantidade total em m² ocupado menos a quantidade total
ocupada no período anterior.
Taxa de Vacância
Porcentagem de escritórios vagos, calculada em relação ao
estoque total.
x
SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO.....................................................................................................1
2
OBJETIVOS.........................................................................................................3
2.1
Objetivo Geral............................................................................................................. 3
2.2
Objetivos Específicos............................................................................................... 3
3
MÉTODO DE TRABALHO ..................................................................................4
4
JUSTIFICATIVA ..................................................................................................5
5
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO................6
5.1
Panorama do Mercado Imobiliário de Empreendimentos Comerciais ....... 6
5.1.1
Evolução do setor de comércio e serviços ...................................................... 8
5.1.2
Criação de novas centralidades ...................................................................... 10
5.1.3
Panorama do mercado de escritórios............................................................. 12
5.2
Análise de Mercado................................................................................................. 18
5.2.1
Parâmetros de análise para o lançamento de um empreendimento
imobiliário ............................................................................................................................ 18
5.2.2
Exigências dos agentes financeiros ............................................................... 21
5.2.3
Princípios básicos para análise financeira de empreendimentos.............. 24
5.2.4
Projeção de Vendas .......................................................................................... 24
5.2.5
Análise Financeira ............................................................................................. 25
5.2.6
Projeção do Capital ........................................................................................... 25
5.2.7
Pesquisa Mercadológica................................................................................... 29
5.2.8
Definição do empreendimento......................................................................... 34
5.3
Análise de Viabilidade de Empreendimentos .................................................. 35
5.3.1
Viabilidade econômica ...................................................................................... 36
5.3.2
Viabilidade financeira ........................................................................................ 37
xi
5.4
Princípios de Análise e Indicadores de Qualidade da Análise ................... 38
5.4.1
Fluxo de caixa .................................................................................................... 40
5.4.2
Taxa de desconto do fluxo de caixa ............................................................... 41
5.4.3
Critérios de fluxo de caixa descontado critério do valor presente líquido 43
5.4.4
Critério do índice de lucratividade (IL)............................................................ 44
5.4.5
Critério da taxa interna de retorno (TIR) ........................................................ 44
5.4.6
Critério do período de retorno do investimento (pay back)......................... 45
5.4.7
Aplicação da teoria da engenharia econômica aos estudos de viabilidade
45
5.5
Análise de Riscos e Incertezas nas Decisões de Investimentos ............... 46
5.5.1
Incerteza quanto à previsão das receitas ...................................................... 47
5.5.2
Incerteza quanto à previsão dos custos......................................................... 48
5.5.3
Incerteza quanto ao nível de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos
de caixa do projeto ............................................................................................................ 48
5.5.4
Risco de um projeto de investimento ............................................................. 49
5.5.5
Avaliação de empreendimentos em condição de risco ............................... 49
6
ESTUDO DE CASO ...........................................................................................51
6.1
Edifício Plaza I .......................................................................................................... 52
6.1.1
Características do Empreendimento .............................................................. 53
6.1.2
Descrição do Projeto ......................................................................................... 54
6.2
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeiro ................................................ 57
6.2.1
Montagem da Incorporação ............................................................................. 57
6.2.2
Pré Análise de Resultados Para Incorporadores ......................................... 59
6.2.3
Pré Análise de Resultados Para Investidores............................................... 61
6.2.4
Construção do Edifício ...................................................................................... 62
7
ANÁLISE E COMPARAÇÃO/CRÍTICA .............................................................63
8
CONCLUSÕES..................................................................................................66
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.........................................................................68
xii
1
1 INTRODUÇÃO
A construção civil é uma indústria mágica que é capaz de transformar um sonho em
realidade construindo rapidamente onde existia um terreno sem uso, ou com pouco
uso, um empreendimento que irá servir para muitas pessoas como moradia,
investimento ou local de trabalho. Muitas vezes ela se torna tão fundamental para o
desenvolvimento de uma região que é difícil acreditar como se vivia sem um
determinado empreendimento na cidade. É uma indústria singular, pois é a única em
que após a conclusão de um produto ele permanece no local e é a indústria que se
transfere para outro local (Rondini, 2005).
Segundo Rondini (2005), nos últimos quinze anos esta fantástica indústria passou
por períodos de turbulência e transformação, provocando a decadência de muitos e
uma excelente oportunidade para outros.
Ainda segundo Rondini (2005), até a década de oitenta, o preço de venda dos
imóveis era formado considerando o custo para produção do produto e em função
da lucratividade que as construtoras desejavam para cada empreendimento, por isso
o controle sobre processos industriais possuia menos relevância. Criou-se também
uma aura, que persiste até hoje, envolvendo a palavra “construtor”, que significa na
mente da maioria das pessoas, extrema riqueza. Hoje os preços são formados a
partir do mercado, ou seja, é da diferença entre preço de venda e custo que resulta
a lucratividade. Com margens reduzidas, só sobrevive quem planeja, controla e
monitora.
2
Este trabalho apresenta diretrizes para a análise prévia de empreendimentos
imobiliários, desenvolvendo uma sistemática simples, objetivando verificar de
antemão a viabilidade econômico-financeira das incorporações imobiliárias, num
momento anterior à tomada de decisão por implantar (ou não) o empreendimento.
Para atingir esta finalidade, foi desenvolvido um método de trabalho que consistiu
em revisão teórica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros
com experiência prática no mercado imobiliário de São Paulo, busca por
informações em empresas construtoras com atuação nesta capital. Por fim,
elaborou-se uma análise crítica dos resultados obtidos, do mercado e de
informações geradas pelo empreendedor, visando atingir um resultado esperado
para o negócio, por um fluxo de caixa descontado.
Apresentar-se-á, ao fim deste trabalho, um exemplo de estudo prático de viabilidade
prévia de empreendimentos. Para alcançar a proposta de apresentar diretrizes para
a análise prévia de empreendimentos imobiliários, serão abordados conceitos de
engenharia econômica, princípios de risco e tomada de decisão, além de conceitos
gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobiliários.
Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem conhecidos, há
pouco material especificamente ligado ao setor imobiliário. O estudo que precede o
lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado de forma
expedita, e é importante incrementar o grau de objetividade das decisões,
geralmente tomadas em critérios meramente subjetivos (Gozalez, 1999).
3
2 OBJETIVOS
O presente trabalho sobre estudo de viabilidade tem como finalidade oferecer
oportunidade ao aluno em desenvolver uma pesquisa aplicada. Nesse sentido, este
trabalho foi desenvolvido tendo dois grupos de objetivo: o geral e os específicos.
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral é ordenar os dados técnicos e apresentar a análise de viabilidade
de empreendimentos comerciais, na cidade de São Paulo.
2.2 Objetivos Específicos
Como objetivos específicos, a presente pesquisa visou:
•
Apresentar a evolução da implantação dos empreendimentos comercias na
cidade de São Paulo.
•
Identificar
fatores
externos
determinantes
na
construção
de
empreendimentos.
•
Demonstrar interferências monitoráveis e não-monitoráveis na análise de
viabilidade
técnica,
comercial
e
empreendimentos na construção civil.
econômica
para
implantação
de
4
3 MÉTODO DE TRABALHO
Este trabalho de conclusão de curso será desenvolvido a partir de:
•
Pesquisa bibliográfica;
•
Análise crítica de bibliografia;
•
Coleta de dados no mercado imobiliário;
•
Análise do panorama do mercado imobiliário da cidade de São Paulo;
•
Estudo de Caso;
•
Coletas de dados, entrevista e visitas ao campo;
5
4 JUSTIFICATIVA
Devido à instabilidade da economia mundial, que tem provocado a escassez de
investimentos no mercado imobiliário comercial, os investidores e empreendedores
estão se preparando cada vez mais para planejar empreendimentos utilizando
mecanismos para análise e viabilidade para implantação de empreendimentos
imobiliários.
Para isso são desenvolvidos os estudos de viabilidade que analisam as
características do empreendimento e do mercado, como:
E
•
Competição no mercado imobiliário;
•
Necessidade em reduzir custos;
•
Evitar insucessos e reduzir riscos;
sua
relação
dimensionando
com
o
as
potencial
características
de
sócio-econômicas
faturamento
empreendimento a curto, médio e longo prazo.
e
o
retorno
da
população,
financeiro
do
6
5 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO
Nos anos 50, inicia-se o fenômeno de desconcentração do parque industrial de São
Paulo que começou a se transferir para outros municípios da Região Metropolitana
(ABCD, Osasco, Guarulhoso) e do interior do Estado (Campinas, São José dos
Campos, Sorocaba). Esse declínio gradual da indústria paulistana insere-se num
processo de "terciarização" do Município, acentuado a partir da década de 70. Isso
significa que as principais atividades econômicas da cidade estão intrinsecamente
ligadas à prestação de serviços e aos centros empresariais de comércio, tornandose necessário à construção de edificações para absorver esta nova tendência da
economia paulistana (Porto, 1992).
5.1 Panorama do Mercado Imobiliário de Empreendimentos Comerciais
Canteiros de obras a todo vapor, mas ocupação lenta de escritórios. Esse é o
panorama nos centros comercias da cidade (Julião,2005).
Nos últimos quatro anos, o grande eixo de desenvolvimento foi a Avenida Brigadeiro
Faria Lima (zona oeste). Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a taxa média
de crescimento da região, de 2000 a 2004, foi de 28,11% ao ano, mas há muitas
salas vazias (Julião,2005).
7
Segundo Miguel Giacummo, a Berrini pólo que mais cresceu nos últimos dez anos e
na Faria Lima, 25% das unidades estão vagas (Julião,2005).
De acordo com a Jones Lang LaSalle, novos edifícios não sairão do projeto
enquanto os existentes não forem totalmente ocupados. Os maiores estoques que
serão entregues nos próximos quatro anos estão na Vila Olímpia e na Berrini, com
cerca de 120 mil metros quadrados cada um (Julião,2005).
Segundo Julião (2005), hoje, o metro quadrado mais caro (R$ 80) de locação de São
Paulo está no cruzamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pres.
Juscelino Kubitschek. Mas as oportunidades de locação não estão só nos pontos
mais badalados.
Na região da av. Paulista, pólo comercial da cidade que menos cresceu entre 1994 e
2004, há boa infra-estrutura e bons preços, Segundo Cushman & Walkefield Semco,
na região predominam empresas do setor financeiro (45%), o mesmo ocorre na
Faria Lima (33%). Na cidade, o setor de serviços é o de mais forte presença,
seguido pelo industrial (Julião, 2005).
Em longo prazo, surgirão edifícios comerciais também na Barra Funda, favorecida
pela disponibilidade de transporte público, e em Moema, aponta Miguel Giacummo.
Já Carla Ponzio, consultora da Ponzio & Feo, prevê o crescimento da região da
marginal Pinheiros na altura da ponte do Socorro, na margem oposta à da Berrini
(Julião, 2005).
8
5.1.1 Evolução do setor de comércio e serviços
Segundo Leme, na década de 80 o âmbito de atuação da região metropolitana de
São Paulo se consolida a nacionalmente, a cidade começa a assumir, também, um
papel importante na América do Sul como centro de atividades terciárias. As
referências ao setor terciário – setor de comércio e serviços requer especial atenção
sob o ponto de vista conceitual e metodológico. A composição de terciário é
bastante heterogênea tanto do ponto de vista da produção (tecnologia empregada,
relações de trabalho) integração com o sistema produtivo, como da demanda.
A estruturação do setor terciário foi determinada pela expansão e diversificação
industrial, a partir dos anos 70, que criou uma demanda intensiva de serviços
especializados de produção e a expansão das ocupações de alta qualificação que
passaram a demandar importantes serviços pessoais (Araújo, 1992 apud Leme,
2003).
Ainda segundo Leme (2003) neste período observa-se, também, uma transformação
do setor pela absorção de novas tecnologias, principalmente a informática e a
microeletrônica. No início da década de 90 a análise da composição setorial do
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada -IPEA realizada por Araújo (1992) revela
que a distribuição de emprego segundo setor de atividade na região Metropolitana
de São Paulo sofreu uma significativa alteração com aumento da participação do
terciário e correspondente queda do secundário . Este estudo mostra, ainda, que o
setor cresceu nas atividades mais modernas, serviços especializados de apoio à
9
produção - atividades de gerência, planejamento, marketing, propaganda que
precisam estar próximos aos centros de decisão das grandes empresas. Também
está concentrada na Região Metropolitana parcela expressiva dos equipamentos
mais modernos de fluxo de informações.
Segundo Leme (2003) as grandes estruturas comerciais na década de 70 e 80
localizaram-se na zona sudoeste do município de São Paulo, próximas aos bairros
de residência das classes de renda mais alta.
Ainda segundo Leme (2003), nos anos 90 esta situação se modifica pela abertura de
avenidas, em especial na zona leste, que cria novas acessibilidades a estas áreas e
amplia as possibilidades de localização de novos usos tornando-as atrativas ao
mercado imobiliário formal. Como conseqüência, observa-se a expansão de
hipermercados, shoppings centers e novos centros de negócios em outras regiões
do Município, apesar da predominância dos grandes empreendimentos continuar a
ser na zona sudoeste. Os investimentos em outras partes da cidade como na zona
Sul e na zona Leste, onde se implantaram recentemente os shoppings centers
Interlagos e Aricanduva. Inserem-se em espaços onde o uso comercial e de serviços
tradicionais é extremamente disseminado.
10
5.1.2 Criação de novas centralidades
Observa-se que a localização de grandes empreendimentos de comércio e serviços
continua a se manifestar de forma diferenciada no espaço intra-urbano. As
informações, sobre o lançamento de edifícios de escritórios e hotéis entre 1985 e
2000, evidenciam claramente os arredores da Marginal do Rio Pinheiros como o foco
dos maiores investimentos nesse setor. Nessa área, juntamente com a Avenida
Paulista, concentram-se os edifícios de escritórios com mais de 10.000 metros
quadrados que avançam cada vez mais para a zona Sul atingindo áreas próximas
da represa Guarapiranga (Leme, 2003).
Nobre
(2000)
apud
Leme
(2003),
estuda
a
relação
entre
estes
novos
empreendimentos e a organização do mercado imobiliário. Entre 1980 e 1998, o
estoque de escritórios da Avenida Marginal do Rio Pinheiros pulou de 670 mil para
2,1 milhões de metros quadrados, enquanto que o da Paulista passou de 1 para 1,6
milhões e o do Centro de 2,4 para 2,7 milhões. Isso faz com que a Avenida Marginal
represente 33% do total de estoque útil de escritórios contra 25% da Paulista e 42%
do Centro.
O crescimento do estoque da Avenida Marginal do Rio Pinheiros foi acompanhado
pela ação dos promotores imobiliários no sentido de cooptar possíveis locatários,
principalmente entre as grandes empresas. Em 1975 o Centro e a Paulista
concentravam a maioria das sedes dessas empresas em São Paulo com 68% do
total (54% no Centro e 14% na Paulista). Em 1998 a Marginal já despontava como a
11
primeira região nessa concentração com 41% do total, contra 21% da Paulista, 18%
do Centro e 20% em outras regiões.
De toda forma a novidade desta nova centralidade é o porte e o tipo de atividade das
edificações, bem como o perfil dos empreendedores imobiliários, ambos
diferenciados em relação aos da Av. Paulista e do centro tradicional (Leme, 2003).
É a presença do grande capital imobiliário nos grandes empreendimentos da
Marginal do Rio Pinheiros assim como a significativa presença de grandes empresas
que induzem a identificação desta área como uma nova centralidade. Neste caso,
esta área não seria uma especialização das áreas centrais da cidade de São Paulo,
mas uma nova centralidade, diferenciada das demais centralidades (Centro
Tradicional e Av. Paulista) pela presença do "terciário avançado", ou seja, pela
presença de aeroportos, linhas do Metrô, hotéis, centros de convenções, serviços
empresariais, universidades, equipamentos culturais, de recreio, esportivos e
turísticos específicos para esta nova centralidade, bem como pela disponibilidade de
equipamentos de telecomunicações (Leme,2003).
Existem controvérsias na interpretação do papel desempenhado pela nova
localização de atividades terciárias na estrutura urbana do município de São Paulo.
Alguns entendem como a territorialização dos efeitos da globalização da economia
em São Paulo. Segundo Ferreira (2003) apud Leme (2003), considera como uma
construção ideológica a idéia de São Paulo cidade global, com grande efetividade
para o mercado imobiliário na captação de investimentos públicos em infra-estrutura.
Em sua tese de doutorado, ele procura desmontar o argumento difundido de que a
12
cidade de São Paulo estaria capacitada a alcançar a condição de cidade global,
como pareceria indicar o surgimento da centralidade da região do vale do Rio
Pinheiros. Ele coteja os atributos de cidades globais definidos por estudiosos como
Saskia Sassen e Manuel Castells com dados empíricos sobre as atividades
econômicas localizadas na cidade de São Paulo e em especial na região do Vale.
Mostra que comparada a outras regiões esta não é uma localização privilegiada
pelas empresas do que se denomina terciário avançado.
O que pode se afirmar é que de fato há uma nova territorialidade das atividades que
contém as sedes das grandes corporações globalizadas, inclusive instituições
financeiras na marginal do Rio Pinheiros. Esta área pode ser entendida como uma
especialização das áreas centrais da cidade de São Paulo que vem territorialmente
seguindo a localização da população de renda média e alta da cidade, desde o
momento em que este centro especializado atravessou o vale do Anhangabaú
buscando a Rua Barão de Itapetininga (Leme, 2003).
5.1.3 Panorama do mercado de escritórios
A economia brasileira vem mostrando estabilidade no primeiro trimestre de 2004,
com tendência de crescimento, o mercado de escritórios coorporativos de São Paulo
registrou, desde o terceiro trimestre de 2003 leve crescimento na ocupação total. De
acordo com estudos efetuados pela Jones Lange LaSalle, a absorção líquida do
primeiro trimestre de 2004 foi de 30,8 mil m2 de área útil para escritórios
13
coorporativos de alto padrão, sendo 24,5 mil m2 nos de Classe AA e 6,3 mil m2 nos
de Classe A. Sua parcela mais representativa é função da efetiva ocupação em
2004, de espaços comercializados no final do ano passado (Amaral e D’Ávila, 2004).
Segundo Amaral e D’Ávila (2004), merece destaque, dentre os edifícios
institucionais, os 66,5mil m2 úteis absorvidos pelo Fórum Trabalhista de São Paulo,
entregue em março de 2004, entretanto, o mercado ainda dispõe de cerca de 450
mil m2 úteis vazios em edifícios AA e A, sendo que nesta última, mais da metade do
espaço vago está em edifícios novos.
Ainda Segundo Amaral e D’Ávila (2004), para 2004, há expectativa de queda
progressiva na vacância como conseqüência da redução do novo estoque. No
mercado de escritórios de Classe AA verificou-se, no primeiro trimestre desse ano, a
redução do espaço ocupado nas regiões nobres da Faria Lima, Vila Olímpia e
Paulista, responsável pela ligeira queda da taxa de vacância, segundo consta na
Figura 5.1.
20%
12%
5%
36%
Faria Lima
Vila Olímpia
Itaim
Paulista
10%
13%
3%
1%
Berrini
Marg. Pinheiros
Barra Funda
Verbo Divino
Figura 5-1 - Espaço vago nas regiões nobres classe AA : Jones Lang LaSalle (2004).
14
Embora a região da Faria Lima seja a que possui maior área vaga em edifícios
Classe AA na cidade de São Paulo (36% da área total disponível para locação), isso
ocorre unicamente em função do estoque recorde entregue recentemente e ainda
não totalmente absorvido, e não indica que há possibilidade ou não da região em
absorver novos empreendimentos (Amaral e D’Ávila, 2004).
De acordo com estudos elaborados pela Jones Lang LaSalle, cerca de 2/3 dos
espaços ocupados no primeiro trimestre do ano em edifícios AA foram em edifícios
entregues em 2003. No primeiro trimestre de 2004 foram ocupados 24,5 mil m2 úteis
em edifícios Classe AA, sendo que a região da Faria Lima foi responsável por 77%
dessa absorção, seguida pela Vila Olímpia com 20% e pela Paulista com 19%
(Amaral e D’Ávila, 2004).
Já os estudos da CB Richard Ellis indicaram que a ocupação ocorrida no primeiro
trimestre de 2004 foi de 164.100,00m2, sendo 3% inferior em relação ao trimestre
anterior e 59% superior ao primeiro trimestre de 2003 (Amaral e D’Ávila , 2004).
Segundo Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e D’Ávila (2004), o primeiro
trimestre de 2004 fechou com um estoque total de 738 mil m2 úteis de escritórios e
uma taxa de vacância média de 28%. O novo estoque previsto até o final de 2004 é
de 68 mil m2 úteis, sendo que 39 mil m2 em regiões nobres, o que representa 40%
de todo o estoque AA entregue em 2003, segundo consta na Figura 5.2.
15
Figura 5-2 - Novo Estoque, Taxa de Vacância e Absorção Líquida : Jones Lang LaSalle (2004).
Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e D’ÁDvila (2004), de
janeiro a março de 2004 foram entregues aproximadamente 67,6 mil m2 úteis de
novo estoque corporativo, o que já ultrapassou o volume total entregue em 2003. O
estoque entregue nesse período, somado ao novo estoque previsto até o final de
2004, de cerca de 30 mil m2 úteis, representará uma quantidade recorde, o maior
dos últimos 8 anos, segundo consta na Figura 5.3.
Figura 5-3 - Novo Estoque, Taxa de Vacância e Absorção Líquida : Jones Lang LaSalle (2004).
16
Ainda segundo a Jones Lang LaSalle (2004) apud Amaral e D’ÁDvila (2004), os
estoque de edifícios Classe A atingiu 1,2 milhões de m2 úteis, e devido ao estoque
que ainda não foi absorvido, a taxa de vacância subiu nesse trimestre de 18,6% para
23,8%, as regiões da Marginal, da Berrini e da Vila Olímpia possuem juntas pouco
mais de 50% da área vaga disponível para locação na cidade em empreendimentos
de Classe A, conforme poderá ser observado no Figura 5.4.
5%
15%
12%
17%
18%
12%
Faria Lima
Alphaville
Marginal Pinheiros
8%
Itaim
Vila Olímpia
Jardins
12%
1%
Berrini
Paulista
Figura 5-4 - Espaço vago regiões nobres Classe A: Jones Lang LaSalle (2004).
Na região da Marginal Pinheiros a alta de vacância é decorrente, sobretudo, dos
espaços que vagaram nos últimos anos e que ainda não foram ocupados. Já nas
regiões da Berrini e da Vila Olímpia a alta vacância é conseqüência principalmente
do novo estoque entregue nos últimos anos e ainda não totalmente absorvido,
Segundo projeções traçadas pela Jones Lang LaSalle, dentre as regiões nobres de
São Paulo a Vila Olímpia é a que apresenta maior potencial de crescimento de
escritórios de alto padrão até 2.006. O estoque deve aumentar 70% nos próximos
17
dois anos, o que fará com que a região passe da atual 8ª posição para 5ª em
tamanho de estoque (Amaral e D’Ávila ,2004).
Segundo Amaral e D’Ávila (2004), nos últimos dez anos o estoque de escritórios do
bairro passou de 160 mil m2 de área útil para 400 mil m2, a maior parte deles de
Classe B. Os edifícios de Classe AA correspondem hoje a 6% do estoque local e
com o crescimento da oferta esse percentual deverá chegar a 15% até 2006.
Ainda segundo Amaral e D’Ávila (2004), para receber os novos projetos previstos, a
região, que sofre com congestionamentos, principalmente por causa de suas ruas
estreitas, deve se transformar num bairro modelo nos próximos meses. A
revitalização da área, patrocinada pelo poder privado, com o apoio do poder público,
por intermédio do Projeto Colméia, promete liberar as ruas para o trânsito de
pedestres, criar estacionamentos subterrâneos, alargar as vias principais, entre
outras mudanças.
O projeto de revitalização e o desenvolvimento dos empreendimentos comerciais
que estão previstos tendem a redesenhar a Vila Olímpia e ampliar sua importância
no cenário do mercado de escritórios corporativos da capital paulista.
Na Figura 5.5 poderá ser observado o estoque de edifícios de Classe A e AA na
Cidade de São Paulo previsto pela empresa Jones Lang LaSalle para até 2006
(Amaral e D’Ávila, 2004).
18
ESTOQUE TOTAL 2006
Classe A e AA São Paulo
Classe AA
Classe A
m
a
M
oe
vil
le
Al
ph
a
Ce
nt
ro
Fu
nd
a
Vi
la
O
lim
pi
a
Ja
rd
ins
Ba
r
ra
Ita
im
o
Ve
r
bo
Di
vin
a
a
Pa
ul
ist
Lim
ia
gi
na
l
Fa
r
M
ar
Be
r
rin
i
500
400
300
200
100
0
Em Construção ou Projeto 2004-2006
Figura 5-5 - Estoque total regiões nobres Classe AA: Jones Lang LaSalle (2004).
5.2 Análise de Mercado
Definida idéia, o empreendedor já sabe exatamente o que pretende oferecer ao
mercado, a partir deste ponto chegou o momento de analisar o mercado, ou seja,
saber se existe ou não uma oportunidade real para seu empreendimento.
5.2.1 Parâmetros de análise para o lançamento de um empreendimento
imobiliário
Salgado (2002) descreve de maneira objetiva os parâmetros necessários para a
análise que um empreendedor deve utilizá-los, visando o lançamento de um
empreendimento imobiliário com segurança.
19
Ainda segundo Salgado, (2002) seu foco inicial recai sobre as carências e desejos
do mercado comprador seguindo-se do diagnóstico deste mercado de tal sorte a
estimar os prováveis valores de venda das unidades (pesquisa de mercado).
Ainda segundo Salgado (2002), escolhido o tipo de empreendimento volta-se à
atenção para a escolha do melhor terreno. Em seguida, a elaboração do projeto
mais adequado e o levantamento do custo de produção, são etapas fundamentais
para a garantia do sucesso.
Cumpridas todas essas etapas pode-se finalmente iniciar as obras de construção.
Ainda segundo Salgado (2002), para a realização das obras é necessária a
existência dos recursos que possam financiar a sua execução e as despesas
complementares de publicidade e comercialização entre outras; a origem dos
recursos são as seguintes:
•
O emprego do próprio capital de giro da empresa, caso haja disponibilidade
financeira, assim, se faz necessário calcular, em um fluxo de caixa, a
remuneração do capital investido;
•
Segundo Gonzáles e Formoso (2002), no processo decisório, é imprescindível
a consideração do valor do dinheiro no tempo, ou seja, a diferença entre a
disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isso se faz necessário por
20
dois motivos principais: a existência de incertezas e a necessidade de
remunerar o capital, através de uma taxa de juros;
•
Ainda segundo Gonzáles e Formoso (2002), para buscar recursos junto aos
agentes financeiros é necessário pesquisar as taxas praticadas no mercado
escolhendo-se a mais atrativa e segura e fazer um estudo das exigências e
restrições que são feitas pelas financiadoras;
•
Ainda segundo Gonzáles e Formoso (2002), a antecipação das vendas das
unidades gera um deságio pela inserção do empreendimento para a
comercialização com as unidades ainda não concluídas. Assim, compara-se
as alternativas, escolhendo aquela que traz maior rentabilidade ao
empreendedor.
Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora
capte capital para a cobertura das despesas com a execução do empreendimento,
reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, se paga mais por uma
unidade pronta do que por uma outra idêntica ainda em projeto (deságio) (Gonzáles
e Formoso, 2002).
O que não é de se espantar; enquanto o empreendimento não estiver concluído, o
risco disto não acontecer existe e o adquirente se transforma em investidor que
segundo Lavender (1990) apud González e Formoso (2002), busca atingir algum
benefício (financeiro, social ou de outro tipo) com o empreendimento.
21
É necessário conhecer o deságio para que a tomada de decisão seja de forma
consistente e aumente assim a probabilidade de lucratividade (lucro). Neste caso
cabe ao profissional de avaliações conhecer qual é a diferença entre os preços
praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porém negociadas em
momentos diferentes do ponto de vista do prazo de entrega do empreendimento
(González e Formoso, 2002).
5.2.2 Exigências dos agentes financeiros
São muitas as exigências que os agentes financiadores impõem para ter maior
segurança junto aos parceiros, empreendedores, nestas negociações; tantas são as
exigências que dificultam em muito a possibilidade de que um novo empreendedor,
sem estrutura financeira, conseguir algum financiamento.
A
Caixa
Econômica
Federal
desenvolveu,
junto
ao
Banco
Nacional
de
Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), uma lista de condicionantes para
analisar propostas de financiamento, as quais devem conter:
•
Os principais dados da empresa, tais como razão social, cadastro nacional de
pessoa jurídica Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), nome fantasia,
sigla, endereço completo e contatos;
•
Valor total do projeto e financiamento pretendido;
•
Finalidade do projeto, efeitos sobre a capacidade de produção, produtividade,
qualidade dos produtos, empregos a serem gerados e outros benefícios;
22
•
Tempo previsto para implantação total do projeto, com datas previstas de
início e fim;
•
Modo de execução do projeto;
•
Projeção das receitas / despesas ao longo do prazo do financiamento e suas
respectivas premissas;
•
Cronograma de usos e fontes;
•
Relação de bens da empresa, com valor e situação;
•
Garantias a serem oferecidas;
•
Prazos solicitados para o financiamento - carência e amortização;
•
Descrição dos objetivos e dos componentes do projeto, de forma precisa,
informando suas características específicas principais;
•
Situação atual e a pretendida com a execução do projeto, mensurando áreas,
produtos,
produções,
faturamento,
pessoal,
processos,
equipamentos
principais;
•
Política de compras e vendas, prazos médios;
•
Análise do mercado de abrangência regional e nacional, principais
concorrentes, demanda para os produto(s) ou serviço(s) existentes e os que
possam vir a compor o portfólio do proponente, a partir da implementação do
projeto (fundamentando sempre origem dos dados, na projeção de cenário);
•
Cronograma de execução físico-financeiro do projeto;
•
Orçamento de investimento detalhado do projeto;
•
Orçamento das máquinas e equipamentos fornecido pelo fabricante ou seu
representante autorizado, apresentando o código FINAME (Financiamento de
Maquinas e Equipamentos) dos itens a serem financiados;
23
Em caso de construção, ampliação ou reforma, também é necessária a
apresentação dos documentos seguintes:
•
Projeto arquitetônico;
•
Orçamento;
•
Especificações técnicas sobre a obra;
•
Cronograma físico-financeiro da obra;
•
Certidão de inteiro teor da matrícula atualizada para comprovar a propriedade
do imóvel com inexistência de quaisquer ônus;
•
Fornecer aplicativo onde foram desenvolvidas as planilhas que sustentaram o
projeto (quando for o caso) ou detalhar a forma de cálculo (memória de
cálculo).
Um grande problema inclusive de passivo ambiental, a ser resolvido pelo
empreendedor é a aquisição do terreno, livre de qualquer ônus, para a implantação
do empreendimento, como é exigido pela financiadora. Sabe-se que, em média,
segundo Heineck (2002), o terreno custa 15% do valor total do empreendimento, o
que é um custo muito elevado para a maioria dos empreendedores, principalmente
os novos.
24
5.2.3 Princípios básicos para análise financeira de empreendimentos
O Serviço Brasileiro de Apoio a Micro e Pequena Empresa – SEBRAE (2005),
esclarece alguns itens, dentre outros, como projeção de vendas, análise financeira e
pesquisa mercadológica; três itens extremamente importantes que devem ser
avaliados pelo empreendedor antes do início das atividades inerentes ao novo
empreendimento.
5.2.4 Projeção de Vendas
Quando uma empresa está iniciando suas atividades ou um novo empreendimento,
uma das primeiras preocupações relaciona-se com a quantidade de produtos,
serviços ou vendas, em termos unitários ou em valor monetário (SEBRAE, 2005).
Para projetar o volume de produção, vendas ou serviços, precisa-se considerar,
dependendo do caso:
•
A necessidade e a procura do mercado consumidor;
•
Os tipos de mercadorias ou serviços a serem colocados no mercado;
•
A disponibilidade de pessoal;
•
A capacidade dos recursos materiais – máquinas, instalações;
•
A disponibilidade de recursos financeiros;
25
•
A disponibilidade de matéria-prima, mercadorias, embalagens e outros
materiais necessários.
No início das operações, é sempre aconselhável que a expectativa de vendas seja
moderada, pois a empresa necessita de tempo para adquirir experiência e tornar
seus produtos ou serviços conhecidos no mercado (SEBRAE, 2005).
5.2.5 Análise Financeira
Deve-se estabelecer indicadores financeiros que permitam conhecer quais as
condições financeiras relacionadas com o negócio. Faz-se uma estimativa do
resultado da empresa, a partir de dados projetados, bem como uma projeção do
capital necessário para começar à atividade, pois terá que fazer investimentos em
local,
equipamentos,
materiais
e
despesas
diversas,
para
instalação
e
funcionamento inicial da empresa (SEBRAE, 2005).
5.2.6 Projeção do Capital
Projeção do capital é feita uma comparação entre os cronogramas físico-financeiro
(despesas) e o cronograma de vendas (receita). É importante que o cronograma de
vendas seja elaborado de três maneiras distintas; uma com o resultado esperado
26
pelo mercado, a segunda mais otimista, ou seja, mais receitas, e, por último, de
forma pessimista, prevendo uma vendagem baixa e ainda, inadimplência alta
(SEBRAE, 2005).
É importante elaborar o cronograma destas três formas pelo fato de o empreendedor
ter noção de até quanto ele pode ganhar, o cronograma otimista, e até quanto ele
pode precisar para concluir as atividades, o cronograma de receitas pessimista.
Assim diminui-se o risco da empresa entrar em um negócio o qual não tenha suporte
financeiro para levá-lo adiante ou não ter a lucratividade esperada.
Considera que o empreendimento já nasce com todas as unidades vendidas e que o
período de financiamento é igual ao da construção.
Em uma análise grosseira, é necessário ter em caixa, nos momentos equivalentes, a
diferença gerada pelo confronto das receitas e despesas. Isso ocorre porque, neste
caso, o prazo de financiamento é maior que o prazo de construção e a lucratividade
não é grande o suficiente para impedir o déficit de caixa.
Assim, o lucro com o empreendimento não será, igual a diferença final que o caixa
sugere. É necessário remunerar o emprego do próprio capital, inserindo juros, os
quais também devem entrar como despesa para calcular a lucratividade que se
espera com o lançamento do novo empreendimento.
27
Quanto se apresenta uma situação menos otimista e mais próxima da realidade que
o mercado impõe no momento do lançamento. Leva em consideração a vendagem
de trinta por cento das unidades no momento do lançamento do empreendimento e
a cada mês mais dez por cento das mesmas, até a conclusão da vendagem. A cada
mês que a unidade não é vendida, esta sofre uma valorização de venda de um por
cento em relação ao preço base.
Assim, neste caso, quem comprar uma unidade no lançamento, vai estar comprando
um imóvel mais barato em um por cento que o cliente que adquirir no mês seguinte
ao lançamento e dois por cento mais barato que outro cliente que comprar o imóvel
no segundo mês após o lançamento, e assim por diante.
Nota-se, em primeira análise, que o empreendimento desta forma, gera uma
necessidade maior de caixa, em contrapartida, sobra um montante maior em
aproximadamente trinta e três por cento no final. Mais adiante, para outras análises
financeiras, usar-se-á indicadores.
O ponto de equilíbrio (F) indica a partir de quando, relacionado às receitas
provenientes de vendas, o empreendedor passa a ter lucro com o empreendimento
ou a produção mínima para não ter prejuízos.
É importante que se conheça a rentabilidade do seu projeto, o que corresponde,
segundo Sebrae (2005), à remuneração do capital investido.
28
Taxa de rentabilidade = Lucro líquido x 100
Investimento
Fórmula 5.1 - Taxa de rentabilidade : SEBRAE (2005).
Calcula-se ainda quanto rende a atividade operacional da empresa, ou seja, a
lucratividade operacional, a qual representa percentualmente o lucro operacional da
mesma em relação às vendas:
Lucratividade Operacional = Lucro operacional x 100
vendas
Fórmula 5.2 - Lucratividade Operacional: SEBRAE (2005).
Por fim, verifica-se em quanto tempo ter-se-á o período de retorno do capital
investido - Pay Back, considerando-se um determinado nível de vendas e lucros:
Prazo retorno do investimento = investimento
Lucro líquido
Fórmula 5.3 - Prazo de Retorno do Investimento: SEBRAE (2005).
Para um empreendimento mobiliário, o lucro liquido, sugerido da forma acima por
Sebrae (2005), será o somatório das diferenças de receitas e despesas que se
darão ao longo da implantação. Somente aproximadamente, no décimo sétimo mês,
é conseguido, na totalidade, o retorno do capital investido; quando o caixa que era
negativo passa a positivo em favor do empreendedor.
29
Convém também salientar que o Pay Back, embora muito usado, não é uma medida
de lucratividade do investimento, reflete mais a preocupação do empresário com a
recuperação do capital investido; não considera o valor do dinheiro no tempo.
Por isso, recomenda-se que este método seja usado como elemento auxiliar na
tomada de decisão.
5.2.7 Pesquisa Mercadológica
Todas as decisões sobre novos empreendimentos contêm um certo grau de
incerteza, tanto em relação à informação nas quais estão baseadas, como em
relação às suas conseqüências. Assim, o sucesso de uma pesquisa mercadológica é
a principal orientação para a decisão. Isto significa que a pesquisa deve ser
empreendida somente quando os seus resultados possam contribuir para diminuir a
incerteza ou influenciar decisões.
Não há qualquer razão para se fazer uma pesquisa mercadológica se, ainda
segundo Sebrae (2005), o tomador de decisão (o empreendedor) não pretende
alterar sua posição inicial, não acredita ou não compreende os seus verdadeiros
resultados. A pesquisa não deve ser conduzida para satisfazer curiosidade pessoal
ou para justificar uma decisão que já está tomada.
Para o sucesso de um projeto de pesquisa mercadológica, o empreendedor deve
despir-se de todos e quaisquer pressupostos. A informação, por si só, não leva à
30
decisão nem ao sucesso: é preciso escolher um curso de ação que ajude a
identificar problemas e oportunidades e que indique caminhos que reduzam as
incertezas.
A grande maioria dos dados externos necessários às empresas é secundária, isto é,
são regularmente obtidos e organizados por entidades públicas ou privadas, como
prefeituras municipais, secretarias de estado, órgãos do Governo Federal, entidades
de classe, universidades, entre outras fontes, como:
•
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística;
•
SEBRAE - Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas;
•
Associações Comerciais, Industriais e Sindicatos;
•
Centro de Pesquisa, Cooperativas e Agências de Desenvolvimento;
•
Centros Tecnológicos;
•
Jornais, revistas e publicações especializadas.
Somente nas circunstâncias e hipóteses de esgotamento das fontes secundárias e
se as necessidades de informação persistirem, deve-se pensar na consulta direta às
fontes originais, ou seja, na obtenção de dados primários.
Os dados primários servem para a abertura ou expansão de um novo negócio, a
primeira providência que um empreendedor deve tomar é desenvolver uma análise
mercadológica. A pesquisa é um recurso vital que serve para:
•
Conhecer o perfil do cliente: caracterização dos clientes nos aspectos
quantitativos (potencial do mercado, participação da empresa no mercado,
31
etc) e qualitativos (estilo de vida, características comportamentais, hábitos de
consumo, escolaridade, renda, etc);
•
Perceber a estratégia dos concorrentes e observar seus pontos fortes e
fracos;
•
Analisar os fornecedores e as empresas que fornecem produtos e serviços:
sistema de vendas e distribuição; políticas de preços e cobrança; qualidade
dos produtos e serviços. O objetivo é possibilitar ao empreendedor a
avaliação comparativa de seus potenciais fornecedores e, a partir de certos
critérios, definir uma classificação dos mesmos para orientar o processo de
compras, ou, se for ocaso, de terceirização de atividades;
•
Dimensionar o mercado;
•
Identificar o segmento de mercado mais lucrativo;
•
Detectar novas tendências;
•
Avaliar a performance de seus produtos e serviços;
•
Identificar a quantidade ou volume que o mercado é capaz de absorver e a
que preços estes produtos poderão ser vendidos.
Pode-se analisar com estes parâmetros: o tamanho do mercado; a sua
segmentação; costumes e hábitos do consumidor; melhorias técnicas ou comerciais
em produtos já existentes; novas utilidades para produtos; novos produtos; decisão
de abandono de produtos; testes de longevidade (ciclo de vida); testes de
confiabilidade (problemas técnicos); testes de desempenho (produtividade); testes
de funcionamento; testes de viabilidade; o que os clientes internos e externos acham
da marca; quais as mais conhecidas; qual a sua simbologia; quanto cobra os
32
concorrentes; qual a margem de contribuição; quanto paga os consumidores; quanto
se deve produzir (ponto de equilíbrio); problemas de localização; de comercialização;
estudos de implantação; definição de rotas e logística; mapeamento da concorrência
direta e indireta; estudo dos diferenciais competitivos; estudo para parceria e
terceirização; definições e levantamentos de cenários; estudos de viabilidade
econômico-financeiros mercadológicos; definir as estratégias de promoção; estudos
de otimização de mídia; testes de recall e de lembrança; campanhas de incentivos e
de endomarketing.
Para o desenvolvimento, o empreendedor deve seguir os seguintes passos:
•
Primeiro passo: definir, de forma clara, os objetivos que se pretende atingir,
os dados ou informações necessárias;
•
Segundo passo: selecionar as fontes de pesquisa que serão abordadas,
sejam as envolvidas com o problema, ou outras, que mantenham pontos
diferentes de interação com o mercado;
•
Terceiro passo: abordar as fontes selecionadas, coletando informações e
subsídios para solucionar o problema;
•
Quarto passo: obter dados diretamente das fontes primárias; sejam
consumidores, usuários de um serviço, fornecedores ou sociedade em geral.
Esta etapa requer conhecimentos de estatística, metodologia de coleta e
análise de dados;
33
Ainda segundo Sebrae (2005), faz-se necessário à elaboração de um projeto de
pesquisa que defina claramente:
•
O motivo ou problema que dá origem à pesquisa;
•
Os objetivos a serem atingidos;
•
A definição da população-alvo e do tamanho e tipo de amostra;
•
A metodologia a ser utilizada;
•
As estratégias e instrumentos para coleta de dados;
•
Os resultados esperados;
•
O cronograma de execução;
•
O orçamento do trabalho a ser considerado pelo empreendedor como
investimento pré-operacional.
Dentre as técnicas de pesquisa mais utilizadas, pode-se destacar:
•
Pesquisa documental e bibliográfica - consiste na análise de fontes
secundárias (documentos, livros, fitas de áudio e vídeo, fotografias, etc);
•
Observação direta - consiste na utilização dos sentidos (neste caso especifico
a utilização da visão) para estudos e levantamentos;
•
Entrevistas (pessoais e por telefone) - consistem na conversação, de forma
sistemática e objetiva, entre duas pessoas, a respeito do fenômeno em
estudo;
•
Questionários - consistem numa série ordenada de perguntas, efetuadas por
escrito e respondidas sem a interferência do entrevistador;
34
•
Estudos de grupo - consistem no levantamento de opiniões ou testes de
utilização através de uma reunião ou dinâmica de grupo.
O conhecimento de alguns aspectos da vida das empresas deve permitir a avaliação
do grau de atratividade do empreendimento, subsidiando a decisão do futuro
empresário na escolha do negócio que pretende desenvolver. Basicamente, os
riscos do negócio referem-se a:
Sazonalidade - Caracteriza-se pelo aumento ou redução significativos da demanda
pelo produto em determinada época do ano. Os negócios com maior sazonalidade
são perigosos e oferecem riscos que obrigam os empreendedores a manobras
precisas. Quando em alto grau, é considerado fator negativo na avaliação do
negócio.
A análise de mercado deverá levar em consideração os empreendimentos em
operação.
5.2.8 Definição do empreendimento
A análise de árvore de decisão é o método que pode ser utilizado para identificar o
melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqüentes.
35
A primeira etapa desta análise consiste em construir a árvore de decisão que
corresponde à situação de decisão seqüencial. A árvore é construída da esquerda
para a direita com a identificação apropriada dos pontos de decisão (pontos
seqüenciais nos quais deve ser feita uma escolha) e pontos casuais (pontos
seqüenciais nos quais ocorrerá um evento probabilístico). A construção de uma
árvore de decisão válida para uma situação de decisão seqüencial depende
particularmente da análise apropriada da situação de decisão geral (Kaziemer,
1982).
Depois de ter sido construída a árvore de decisão, os valores de probabilidade
associados com os eventos ao acaso e as conseqüências econômicas que podem
ocorrer são, ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqüências econômicas
são diversas etapas retiradas do ponto de decisão inicial. Com o fim de determinar
os valores esperados dos atos alternativos no ponto de decisão inicial, os valores
esperados são sistematicamente calculados da direita para a esquerda na árvore de
decisão. Este processo é chamado, às vezes, de “reversão”. Como resultado da
aplicação deste processo analítico, pode ser identificado o melhor ato para o ponto
de decisão inicial (Kaziemer, 1982).
5.3 Análise de Viabilidade de Empreendimentos
Segundo Kaziemer (1982), a análise de investimentos consiste em coletar as
informações e aplicar técnicas de engenharia econômica, considerando as taxas de
36
desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa. A análise de
viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de uma nova construção.
Versa sobre a comparação entre as receitas e as despesas da obra considerando o
tempo decorrido. Se os resultados apontam benefícios, o processo pode prosseguir;
caso contrário, o projeto deve ser ajustado ou até abandonado.
5.3.1 Viabilidade econômica
Parte-se do pressuposto de que a viabilização de qualquer negócio começa sempre
pelo aspecto econômico. Dentre as várias oportunidades, existe sempre a
possibilidade de se identificar a mais atraente para escolher melhor um
empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preço, receber rápido e que
custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e levantamento de
custos confiáveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefício
projetado para o futuro e alguma garantia de que ele será realmente obtido (SILVA,
1995).
O preço deverá ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, deverão ser
maiores que os gastos, ou saídas. Resumindo, quando a decisão de investir está
baseada apenas na análise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de
saídas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se
de viabilização econômica (SILVA, 1995).
37
5.3.2 Viabilidade financeira
Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negócios de construção civil exige o
investimento de capital, embora o preço seja, via de regra, superior aos custos, a
receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas.
Contratos de prestação de serviços de construção civil por empreitada e
incorporações imobiliárias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente
uma quantidade de recursos para alavancar a sua produção. Em suma, quando a
decisão de investir está baseada na disponibilidade de recursos, com objetivo de se
obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os saldos a cada
momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização financeira.
Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende
caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final
do negócio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando,
conseqüentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do
empreendimento (Silva, 1995).
Entretanto, não deve, uma análise prévia de viabilidade, se restringir a uma análise
econômico-financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis
que influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negócio (Silva,
1995).
38
5.4 Princípios de Análise e Indicadores de Qualidade da Análise
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um
bom cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os
indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os
indicadores, estabelecendo critérios particulares de decisão (Silva, 1995).
As características especiais do mercado imobiliário tornam muito difícil o processo
de decisão de investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente
na análise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo
empresário de forma intuitiva, de acordo com sua experiência e sua percepção das
condições momentâneas do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa,
embasada em dados (Gonzáles e Formoso, 1999).
Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis
monitoráveis e não monitoráveis. As variáveis monitoráveis são aquelas que o
incorporador pode exercer algum tipo de controle ou pode alterá-las de alguma
forma. As variáveis não-monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação
do incorporador, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variáveis
monitoráveis, os custos de produção, o cronograma físico da obra, o cronograma de
desembolso da produção, as taxas de Bônus e Despesas Indiretas - BDI e a
remuneração dos serviços; quanto às variáveis não monitoráveis, encontram-se,
dentre outras, a expectativa de inflação e dos juros da economia, a variação no valor
dos imóveis e a velocidade de vendas ( Gonzáles e Formoso, 1999).
39
As técnicas mais comuns para a tarefa de análise econômica e financeira são a
Taxa Interna de Retorno - TIR e o Valor Presente Líquido - VPL. Emprega-se
também o Custo Periódico - CP, período de retorno do investimento (pay back) e o
Índice de Lucratividade - IL. Geralmente, a análise busca identificar o lucro ou se a
taxa de retorno é maior do que a taxa de atratividade.
Decidir é escolher entre alternativas disponíveis, após uma análise baseada nos
critérios da engenharia econômica. Caso haja apenas um investimento em estudo,
seu rendimento deverá ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras
correntes no mercado, disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos.
As taxas destas aplicações serão os parâmetros de comparação, definindo a taxa
mínima de atratividade deste investimento.
É sempre importante trabalhar com técnicas que considerem o momento em que
ocorrem as despesas e receitas, por meio de um fluxo de caixa descontado, o que
não incrementa significativamente a dificuldade de análise. A seguir são revisados
conceitos sobre as técnicas empregadas na análise financeira de investimentos.
Para incorporar o custo-tempo do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma
taxa de desconto adequada. Esta é a primeira questão.
40
5.4.1 Fluxo de caixa
Fluxo de caixa é a apreciação das contribuições monetárias (entradas e saídas de
dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simbólica já construída. Pode ser
representada de uma forma analítica ou gráfica (Galesne, 1999).
O fluxo de caixa de uma incorporação, por ser complexo, exige a montagem de uma
matriz, que relacione as transações financeiras com os períodos em que foram
efetuadas, podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa (Galesne, 1999).
O diagrama de fluxo de caixa é uma representação dos fluxos de dinheiro ao longo
do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo,
com vetores identificando os movimentos monetários, adotando-se convenções
cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo. São considerados
fluxos positivos os dividendos, as receitas ou economias realizadas; são
considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicação de dinheiro, o
custo de aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber (Galesne, 1999).
Fluxos de caixa são construídos para dar apoio a decisões empresariais, estudar
aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a
obtenção dos indicadores necessários para a análise financeira. No caso do caixa
da incorporação, pode-se mencionar os seguintes indicadores, entre outros:
• exposição máxima (mês onde se verifica o maior saldo positivo);
41
• prazo de retorno;
• taxa de retorno.
Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a
incorporação requisitará o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e
ainda, determinar o momento que parte do faturamento poderá ser transferido para o
retorno (Galesne, 1999).
5.4.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa
O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a
.a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos
seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja,
1/(1+k)t é o valor presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um
projeto será dito rentável se o total das entradas de caixa trazidas ao presente, a
uma taxa k, tiver um valor superior ao total das saídas de caixa do projeto, também
trazidas ao presente à mesma taxa k (Galesne, 1999).
Convém discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um
projeto, antes de se passar à descrição destes critérios de análise. Para a avaliação
um projeto de investimento, a taxa de desconto k será a taxa mínima de
rentabilidade exigida do projeto, também chamada Taxa Mínima de Atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de oportunidade do capital investido ou uma
42
taxa definida pela empresa em função de sua política de investimentos. Para a
análise desenvolvida neste trabalho, será considerada a taxa de desconto k como a
taxa mínima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de
investimentos, ou simplesmente taxa mínima de atratividade. Em última análise, a
taxa de desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa
equivalentes aos valores presentes (Galesne, 1999).
A taxa de desconto, referida como taxa mínima de atratividade, é também tratada
como “custo de capital”, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, não
são sinônimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte
da empresa e da conjuntura momentânea da economia. Pode-se discriminar essas
taxas em:
•
Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) – é a taxa de captação dos
recursos no mercado, seja através de instituições financeiras ou investidores
privados;
•
Custo de oportunidade de capital próprio (ke) – é o custo de uso do capital
próprio da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas
quando é decidida determinada alocação de recursos;
•
Taxa de reinvestimento (rs) – é a taxa de aplicações futuras dos fluxos de
caixa positivos gerados pela empresa. Não deve ser tomada como o custo do
capital próprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser
aplicados a esta taxa, por questões de prazo e volume de recursos. Deve ser
ligada à taxa efetiva de reaplicação dos fluxos futuros, nas aplicações em que
dispõe;
43
•
Taxa mínima de atratividade - TMA – do ponto de vista teórico, a taxa de
desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital próprio (k=ke).
Porém, pode ser substituída por uma taxa politicamente definida pelo decisor,
em função da política de investimento da empresa (k=TMA). A taxa de
atratividade representa a rentabilidade mínima exigida pelo investidor, ou
seja, sua motivação para investir. Como não tem sentido que a TMA seja
inferior ao custo de oportunidade do capital próprio, geralmente adota-se TMA
≥ ke, pois a empresa desejará obter mais do empreendimento do que obteria
em uma alternativa de investimento comparável e segura, devendo ainda
incluir uma parcela de risco (Galesne, 1999).
Assim, a taxa k de desconto poderá assumir um dos valores acima, conforme as
premissas e o enfoque da análise. Na construção civil, deve-se verificar ainda que
geralmente o investimento próprio é pequeno, trabalhando-se fundamentalmente
com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a
viabilidade do empreendimento globalmente (Galesne, 1999).
5.4.3 Critérios de fluxo de caixa descontado critério do valor presente líquido
O valor presente líquido (VPL) de um projeto de investimento é igual à diferença
entre o saldo dos valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa
associadas ao projeto e ao investimento inicial necessário, com o desconto dos
fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa (TMA). Todo projeto de
44
investimento que tiver um VPL positivo será rentável; para um projeto analisado,
havendo mais de uma variante rentável, o de maior VPL será o mais lucrativo. É o
valor presente dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a data
da análise pela taxa de juros do custo do capital (Galesne, 1999).
5.4.4 Critério do índice de lucratividade (IL)
Este critério consiste em estabelecer a razão entre o saldo dos valores presentes
das entradas e saídas líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste
critério também, os cálculos são efetuados com base na taxa mínima de atratividade
(k) da empresa. Este índice informa a percentagem de quanto se está ganhando,
além do custo do capital, em relação ao valor presente do investimento (Galesne,
1999).
5.4.5 Critério da taxa interna de retorno (TIR)
Por definição, a taxa que anula o valor presente líquido do empreendimento é
chamada de taxa interna de retorno (TIR). É uma taxa média de desconto do fluxo
de caixa, ou, em outras palavras, é a taxa que torna o valor presente dos fluxos de
caixa igual ao investimento inicial. É a mínima taxa de retorno que garante a
recuperação da quantidade investida (Gonzalez e Formoso,1999). Todo projeto cuja
45
taxa de retorno seja superior à taxa mínima de rentabilidade que o dirigente da
empresa exige para seus investimentos, o negócio é interessante (Galesne, 1999).
5.4.6 Critério do período de retorno do investimento (pay back)
Consiste na análise do período necessário para se obter o retorno do investimento
inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que é falho neste critério é que ele é
utilizado como um critério de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se
caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso
deste critério pode ser justificado quando empregado em conjunto com os critérios
baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais como critério principal (Galesne,
1999).
5.4.7
Aplicação da teoria da engenharia econômica aos estudos de
viabilidade
Raros são os estudos especificamente direcionados à aplicação das técnicas
apresentadas acima na avaliação de empreendimentos imobiliários.
As técnicas atualmente em uso para avaliação prévia de empreendimentos utilizam
formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e
46
receitas totais. Como o tempo é elemento significativo e a incidência de custos e
receitas ocorrem em diferentes momentos, é importante descontar (ou capitalizar)
tais ocorrências para uma data única, usualmente a data do estudo de viabilidade.
Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos financeiros incidentes,
para a aplicação dos métodos disponíveis, através da engenharia econômica
(Balarine, 1997).
5.5 Análise de Riscos e Incertezas nas Decisões de Investimentos
A incerteza é o desconhecimento das condições de variabilidade de um parâmetro,
impedindo a adequada previsão de seu comportamento.
A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, está diretamente
influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente não tem
domínio. O clima, os acontecimentos políticos e sociais e as descobertas científicas
são exemplos de fatores que influenciam as decisões de investimento. Assim, o
dirigente da empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o
risco de fracasso do empreendimento é um deles. É este risco que o dirigente da
empresa vai se esforçar em reduzir, tentando prever, quando não influenciar, a
evolução futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu investimento
(Galesne, 1999).
47
5.5.1 Incerteza quanto à previsão das receitas
O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto
resultante do investimento é aceito pelo mercado consumidor. Contudo, dependerá
também do tipo de organização do mercado para o produto considerado. O mercado
consumidor muda ao sabor da alteração dos gostos e das necessidades de cada
consumidor individual. É assim que muitos produtos de grande aceitação, num dado
momento, declinam e, até mesmo, desaparecem, enquanto outros podem
apresentar um crescimento muito rápido. Em geral, pode-se constatar que a
incerteza das receitas é tanto maior quanto mais inovador é o produto (Galesne,
1999).
Para uma situação de monopólio de mercado, o grau de incerteza é menos elevado
e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situação
concorrencial, o sucesso da estratégia de uma empresa dependerá, em grande
parte, da reação das demais à tomada de sua ação. Esta segunda fonte de incerteza
é mais incômoda que a primeira por fugir totalmente ao controle da empresa que
inicia a ação (Galesne, 1999).
48
5.5.2 Incerteza quanto à previsão dos custos
A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de
produção tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito
controle dos orçamentos. Estes orçamentos são baseados em experiências
anteriores da empresa (Galesne, 1999).
Entretanto, esta experiência anterior não se constitui, de forma alguma, em garantia
de repetição de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como
aumentos de preços de matérias-primas, podem contribuir para que as previsões
baseadas em séries históricas possam fracassar (Galesne, 1999).
5.5.3 Incerteza quanto ao nível de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos
de caixa do projeto
A conseqüência essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da
rentabilidade esperada. Visto que não se pode assegurar a rentabilidade, pode-se
concluir que a incerteza quanto ao resultado dos fluxos líquidos de caixa seja
também elevada (Galesne, 1999).
49
5.5.4 Risco de um projeto de investimento
Risco e incerteza, embora ligados, são noções distintas; são ligados no sentido de
que o risco de um projeto de investimento é a conseqüência da incerteza associada
ao projeto; são distintos à medida que um projeto de investimento, com resultados
incertos, somente é arriscado quando suscetível de apresentar resultados não
desejados (Galesne, 1999).
5.5.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco
Como visto, em presença de risco, admite-se que há uma probabilidade conhecida
de variação dos parâmetros. Conforme infere Riggs (1968) apud González (1999),
algumas vezes, o risco é tão remoto que pode ser desconsiderado como fator; em
outras ocasiões precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para análise ou
porque esta análise envolve demasiado tempo ou custo.
O risco deve ser considerado se as atividades são projetadas para um futuro
distante e os resultados estão sujeitos a influências condicionais. É necessário
determinar as alternativas possíveis e deve-se desenvolver uma árvore de decisão
(Galesne, 1999)
Ainda segundo o autor supracitado, a identificação das alternativas inclui:
50
•
Definição dos estados ou condições futuros (mercado e macro economia);
•
Predição da probabilidade de cada estado ocorrer;
•
Determinação dos retornos associados a cada estado.
Estados futuros podem ser antecipados, mas não controlados. A questão chave é
decidir quais estados são relevantes para a solução do problema, limitando a
complexidade de análise a um nível razoável.
Algumas questões estão sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais
como datas de lançamento e entrega do produto, custo de produção, tamanho e
especificações do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforço, a
empresa poderá antecipar as variações possíveis e mantê-las nestes níveis durante
a execução.
Para a análise do risco, há técnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as
árvores de decisão. Ainda se pode realizar a análise da sensibilidade do fluxo de
caixa, percebendo-se a influência na variação de parâmetros importantes, tentando
de forma simplificada prever situações futuras.
51
6 ESTUDO DE CASO
O empreendimento Plaza I, enquadrado na faixa “top” do mercado imobiliário de São
Paulo, foi idealizado para um publico alvo do tipo alto padrão (Goldman,2004),
motivo pelo qual escolheu-se como caso prático do presente estudo. Outra questão
relevante na escolha do empreendimento estudado foi o fato de estar associado ao
um outro empreendimento de muito sucesso na capital paulista, denominado Centro
Empresarial Nações Unidas - CENU, conforme ilustrado na Figura 6.1.
Figura 6-1 - Integração Edifício Plaza I e Centro Empresarial Nações Unidas – Edifícios de
Escritórios em São Paulo (2005).
O objetivo do estudo desse empreendimento é identificar como a fase de viabilidade
se refletiu na formatação do produto, pela análise de seus indicadores específicos, e
52
comparar os resultados gerados pelo estudo de viabilidade com o resultado real do
empreendimento.
Para realização do estudo utilizaram-se valores de custos desatualizados, sem a
devida correção monetária, pela impossibilidade em divulgar os valores reais do
empreendimento. Portanto os valores de custos do empreendimento apresentados
no estudo de caso são irreais, devendo ser considerados apenas para apresentação
deste trabalho de conclusão de curso. Tal fato não impediu o desenvolvimento
desse trabalho.
6.1 Edifício Plaza I
No ano de 2000 um grupo de incorporadores, incluindo alguns que participaram da
construção do Centro Empresarial Nações Unidas – CENU, hoje visto como um
marco no mercado de empreendimentos imobiliário de São Paulo, associaram-se
para viabilizar o Plaza I, um edifício de escritórios com cerca de 800 metros
quadrados de área de laje. Com unidades do tipo AA - padrão que abrange
sofisticadas instalações prediais com comunicação de dados e voz - o edifício situase entre a avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini e a marginal do rio Pinheiros,
região paulistana que teve significativa expansão imobiliária na última década.
O edifício Plaza I está classificado como um edifício de escritórios de alto padrão,
conforme Goldman (2004). A formatação deste empreendimento, no entanto, foi
focada em um nicho dentro deste público, que está associado aos grandes
53
investimentos de multinacionais que associam os empreendimentos à moda, e é
composto fundamentalmente por corporações que escolhem um empreendimento
com o mesmo critério que os indivíduos da classe alta escolhem uma roupa ou
acessório, ou seja, pela grife associada ao produto, acredita-se que a imagem esteja
associada à região da Berrini que é, atualmente, o local de maior concentração das
grandes corporações na capital paulista.
A partir do conhecimento desse público, de suas preferências e ansiedades, a
formatação do empreendimento procurou traduzir o que o mercado está buscando, e
para isso foram criados diferenciais relacionados à localização, facilidades e
estrutura oferecida que tem como objetivo levar o empreendimento a se destacar
dentro de seu mercado.
6.1.1 Características do Empreendimento
Terreno Disponível
•
Endereço: Rua James Joule x Edward Weston x Leon Foucal – Z3
•
Área do Terreno: 2.681,76 m2
•
Aproveitamento máximo: 4 x área total = 10.727,07 m2
•
Ocupação máxima permitida: 31,25% = 838,05 m2
•
Categoria de uso: S2 e C2 – Escritórios e Lojas
•
Recuos: R1 = 5,00m / R2 = 4,00m
54
A Figura 6.2 mostra a real localização do terreno disponível para a construção do
edifício Plaza I.
Figura 6-2 - Localização do Empreendimento: Edifícios de Escritórios em São Paulo (2005).
6.1.2 Descrição do Projeto
•
Uso Proposto: S2 e C2 – Escritórios e Lojas
•
Ocupação proposta: 29,83% = 800,00 m2
•
Aproveitamento Proposto: 4 x área total = 10.727,04 m2
•
Edifício contendo 4 subsolos para estacionamento e equipamentos,
capacidade de até 330 vagas com manobristas (01 vaga para cada 32,80 m2
55
de área computável), sendo o mínimo legal 216 vagas (01 vaga para cada
50,00 m2 de área computável).
•
Pavimento térreo contendo acesso, pilotis, hall, escritórios e loja com 310,00
m2 de área computável. A loja terá mezanino com área computável de 90,00
m2, num total de 400,00 m2. O pavimento térreo conterá ainda mezanino com
área para zelador e sala de segurança.
•
Pavimento tipo – 1º ao 14º - andares divisíveis em até 02 unidades
autônomas, área computável na laje de 680,00 m2 e área não computável
(terraços) de 13,00 m2, num total de 693,00 m2, mais áreas de vazios,
elevadores e shafts de 35,00 m2.
•
Pavimento duplex com área total computável de 886,00 m2 e área não
computável de 26,00 m2, mais 65,00 m2 não computável para circulação.
•
A distribuição de vagas na garagem será de 20 vagas por pavimento tipo, 20
vagas para pavimento duplex, 13 vagas para loja e 12 vagas para o
condomínio.
•
Pavimento técnico para equipamentos (16º), acesso ao heliponto, com
dimensões permitir a homologação pelo Comando Aéreo Regionais -COMAR.
•
Circulação vertical, previsto 05 elevadores comuns, mais 01 elevador de
segurança (h= acima de 60,00m) e 2 escadas de segurança.
•
Número de unidades autônomas no projeto = 30 unidades.
A Tabela 6.1 demonstra a distribuição de áreas por unidades autônomas e as áreas
comuns do edifício.
56
Tabela 6.1 - Área da proposta – Edifício Plaza I
PREFEITURA
Local
CONDOMÍNIO
Área computável
Área não
Shafs,
Área Desp.
(m2)
computável
Elevadores (m2)
S/Laje (m2)
(m2)
1º ao 4º Subsolos 4 x
2.018,00 m2
-
8.072,00
90,00
-
310,00
490,00
-
1.218,00
90,00
100,00
-
-
9.520,00
182,00
490,00
-
680,00
13,00
35,00
-
206,00
78,00
35,00
-
16º Pavimento
-
400,00
-
328,00
Heliponto
-
-
-
400,00
10.806,00
9.335,00
650,00
1.946,00
Térreo - Acessos e loja
Mezanino = 136,00 m2
Zelador = 100,00 m2
1º ao 14º Pavimento. Tipo
14 x(680,00+13,00 m2)
15º Pavimento Duplex N.
Inf. - 680,00+13,00 m2
Sup. 206,00+13,00 m2
Total
N.
Área total para Prefeitura = 20.141,00 m2
Área Total construída= 22.737,00 m2
Área provável de venda – Laje tipo com 20 vagas = 1.400,00 m2
57
6.2 Estudo de Viabilidade Econômico-Financeiro
Devido ao grande sucesso do Centro Empresarial Nações Unidas - CENU, e a
consolidação da região da Avenida Luís Carlos Berrini como novo centro empresarial
de São Paulo, para a implantação do empreendimento Plaza I foi criado pelos
incorporadores um cenário otimista com relação à análise do mercado, pois no fim
dos anos noventa o mercado se mostrava carente desse tipo de empreendimento
para atender uma classe especifica elevada.
Portanto, o estudo de viabilidade para implantação do Plaza I se baseou na análise
econômico-financeira do empreendimento.
6.2.1 Montagem da Incorporação
Para implantação do empreendimento Plaza I, a incorporação foi dividida em dois
momentos:
•
Momento 1: Compra de terrenos estratégicos, neste momento a incorporação
formada por três cotistas
com 33,33% cada , definiu o preço final das
compras e o aporte máximo dos incorporadores, e para o empreendimento
estudado foi definido o preço alvo-final da compra das casas e o aporte
máximo dos incorporadores, conforme demonstrado na Tabela 6.2
58
Tabela 6.2 - Compra de terrenos estratégicos
Definições
Valor por m2
Valor Total
Preço alvo-final da compra das casas
R$ 8.786.108,00
R$ 3.276,25
Aporte máximo de cada incorporador
R$ 3.000.000,00
R$ 3.356,00
•
Momento 2: Repasse para investidores, neste momento os incorporadores
formataram o preço de venda do empreendimento para os investidores,
considerando o preço por adesão ao empreendimento por investidores, o
lucro bruto dos incorporadores, o valor da intermediações das cotas e o lucro
líquido para incorporadores, conforme demonstrado na Tabela 6.3.
Tabela 6.3 - Repasse para investidores
Repasse Para Investidores (estimados)
Valor para 81,81%
Valor para 100%
Preço de adesão por investidores
R$ 8.527.436,00 R$ 10.423.828,00
Lucro Bruto Incorporadores
R$ 1.339.772,00
R$ 1.637.720,00
Valor de Intermediações das Cotas (4%)
(R$ 341.097,00)
(R$ 416.953,00)
R$ 998.675,00
R$ 1.220.767,00
Lucro Líquido para incorporadores
Após o momento 2 foi definida a formatação da incorporação da seguinte forma:
Os incorporadores com 18,19%, e investidores com 81,81% do empreendimento.
59
6.2.2 Pré Análise de Resultados Para Incorporadores
Após a definição das cotas dos incorporadores (18,19%) e dos investidores (81,81%)
foram realizadas análises dos resultados para os incorporadores, considerando o
repasse de cotas de terreno para os investidores, conforme a Tabela 6.4.
Tabela 6.4 - Resultados de repasse de cotas de terreno para investidores.
Repasse de Cotas de Terreno
Valor Total
Valor por m2
Custo Real do Terreno - 100%
R$ 8.786.108,00
R$ 3.276,25
Repasse para Investidores
R$ 8.527.436,00
R$ 3.179,79
Intermediações
(R$ 341.097,00)
(R$ 127,19)
R$ 599.769,00
R$ 223,65
R$ 1.598.193,05
R$ 595,95
R$ 998.424,05
R$ 372,30
11,37%
11,37%
Investimento Total no Terreno
18,19% do Custo Real do Terreno
Lucro Total Sobre Custo do Terreno
Lucro Total em (%) do Terreno
O lucro dos incorporadores com relação à tabela de adesão dos investidores esta
demonstrada na Tabela 6.3.
Neste momento, foi analisado também, o resultado para os incorporadores após as
unidades estarem prontas, verificando-se os valores estimados de mercado para o
tipo de empreendimento estudado. No caso do Plaza I os 18,19% destinados aos
incorporadores são referente à loja, 8º e 15º pavimento, conforme demonstrado na
Tabela 6.5.
60
Tabela 6.5 - Valores de mercado de edifícios comerciais
Valor de Locação/m2
Pavimento
Valor de Venda/m2
Cobetura - 15º Pavimento
R$ 55,00
R$ 5.500,00
Tipo
R$ 50,00
R$ 5.000,00
Loja
R$ 60,00
R$ 6.000,00
Os incorporadores fizeram uma análise para locação das unidades levando em
consideração os 18,19%, referentes à fração no empreendimento, conforme Tabela
6.6.
Tabela 6.6 - Viabilidade Para Locação das Unidades Prontas
Área dos
Fração de
Área
Área
Área
incorporadores
Área
Computável
Privada
Total
(m2)
(m2)
(m2)
Locação Mês
15º
8,20%
880,00
792,00 1655,00
R$ 43.541,00
8º
6,29%
675,00
608,00 1270,00
R$ 30.377,00
Loja
3,70%
397,00
357,00
747,00
R$ 21.433,00
Total
18,19%
1952,00
1757,00 3672,00
R$ 95.351,00
Durante esta análise também foi realizado o estudo para vendas das unidades
prontas, conforme mostra a tabela 6.7.
Tabela 6.7 - Viabilidade para venda das unidades prontas
Pavto. Venda (R$)
Despesas de
Cota Terreno
Obra +
Resultado
Vendas (R$)
(R$)
Despesas com
(R$)
Incorporação
(R$)
15º
4.354.106,00
(174.164,00)
(273.881,00)
(1.798.976,00)
2.107.085,00
8º
3.037.666,00
(121.507,00)
(191.074,00)
(1.382.101,00)
1.342.984,00
Loja
2.143.263,00
(85.731,00)
(134.815,00)
(810.835,00)
1.111.882,00
Total
9.535.035,00
(381.402,00)
(599.770,00)
(3.991.912,00)
4.561.951,00
61
Com o resultado demonstrado na tabela 6.7 foi possível identificar a rentabilidade
sobre o aporte máximo de 91,73%.
6.2.3 Pré Análise de Resultados Para Investidores
Após a pré-análise dos resultados para os incorporadores, foram realizados os
estudos referentes às cotas dos investidores (81,81%).
Conforme demonstrado nas tabelas 6.8 e 6.9 para análise dos resultados foi
realizado uma comparação, respectivamente, entre os investimentos e receitas para
um andar tipo.
Tabela 6.8 - Estudo para Investimentos em 1 andar tipo
Investimentos
Cota de Terreno para 1 Andar Tipo
Valor Total
Valor por m2
(R$ 716.234,00)
(R$ 1.178,02)
PIS, Cofins e CPMF (Reembolso)
(R$ 28.291,00)
(R$ 46,53)
Despesas de Incorporação
(R$ 57.299,00)
(R$ 94,24)
Obra Estimada para 1 Andar Tipo
(R$ 1.397.397,00)
(R$ 2.298,35)
Total
(R$ 2.199.221,00)
(R$ 3.617,14)
Tabela 6.9 - Estudo para receitas de 1 andar tipo
Receitas
Valor Total
Valor por m2
Venda de 1 Andar Tipo Pronto
R$ 3.037.689,00
R$ 4.996,20
Comercialização e Marketing
(R$ 136.696,00)
(R$ 224,83)
Total
R$ 2.900.993,00
R$ 4.771,37
62
Após esta comparação verificou-se que o lucro resultante da venda de um
pavimento tipo é de R$ 701.771,00, que resulta em R$ 1.154,23 por m2.
6.2.4 Construção do Edifício
Após a total capitalização dos investimentos, os incorporadores juntamente com os
investidores integrados, realizaram um processo de concorrência, para construção
do edifício, a proposta contratada apresentava um valor de R$ 32.067.533,66 para
construção de uma área considerada de 24.558,11 m2, que resultou em um custo
com obra de R$ 1.304,19/m2, sendo que o estudo apontava um investimento de
R$ 2.298,35/m2, o que resultou em ganho, de aproximadamente 57%, na
contratação da obra. A Figura 6.2. ilustra o empreendimento Plaza I pronto.
Figura 6-3 - Edifício Plaza I: Edifícios de Escritórios em São Paulo (2005).
63
7 ANÁLISE E COMPARAÇÃO/CRÍTICA
Conforme demonstrado no estudo de caso, a avaliação da viabilidade do
empreendimento Plaza I, se baseou apenas na análise econômico-financeira, pois o
cenário mercadológico da época se apresentava otimista, momento em que o
mercado imobiliário se apresentava carente de empreendimentos desse nível,
dispensando se assim a realização de uma pesquisa de mercado com relação à
demanda e público alvo, para formatação do empreendimento.
A
formatação
do
empreendimento
se
caracterizou
pela
associação
do
empreendimento com o Centro Empresarial Nações Unidas e na experiência dos
incorporadores, que participaram da incorporação do CENU. Com efeito, os dados
extraídos do empreendimento associado retratam exatamente na formatação do
público alvo e o sucesso de comercialização se resultou na análise de demanda.
Análise da viabilidade econômico-financeira retratou, também, ser muito otimista,
pois a incorporação baseou-se em repasse a investidores. Por se tratar de uma
venda, um outro tipo de cenário apresentado, implicaria na captação de
investimentos.
A construção do Plaza I foi concluída recentemente (não foi descrita a data para
evitar a referência com os valores de custo), onde o cenário já se apresentava de
outra forma, devido às crises econômicas que geraram grandes impactos em todos
os setores, não só no mercado imobiliário de São Paulo, como em todos os setores
64
da economia paulista. E nesse período a região da Avenida Luís Carlos Berrini,
como também, na Faria Lima, Vila Olímpia e Marginal Pinheiros, receberam novos
empreendimentos, que resultaram em uma saturação do mercado imobiliário, pois a
demanda apresentada no cenário anterior, um ano após a conclusão do
empreendimento, apresentava-se escassa, gerando assim um grande número de
empreendimentos para locação nessas regiões, conforme ilustrado nas figuras 7.1 e
7.2.
Figura 7-1 - Edíficio Bratke Collet - Avenida Luis Carlos Berrini
Figura 7-2 - Edíficio E - Tower- Rua Funchal.
65
Em setembro de 2005, o Plaza I ainda apresenta menos de 20% das unidades
ocupadas em forma de locação, e as demais, encontram-se desocupadas gerando
um custo com condomínio e comercialização excedente não previsto nos
investimentos durante o período do estudo, tal fato resultará em uma perda no lucro
também demonstrado no estudo.
Seguindo a análise do estudo de viabilidade para implantação do Plaza I, pode-se
concluir que o estudo foi elaborado com critério adequado no que se diz em relação
às variáveis monitoráveis, pois os custos previstos no estudo foram menores que os
custos reais do empreendimento gerando uma pequena economia, conseqüência da
otimização dos métodos construtivos que permitiu diminuir o valor para a construção,
pela redução do cronograma físico e financeiro da obra. Entretanto, as variáveis nãomonitoráveis que não puderam ser previstas no estudo foram as principais causas
do resultado não esperado pelos incorporadores e investidores, pois a instabilidade
econômica e as medidas tomadas pelo governo brasileiro para o controle da
inflação, que se baseiam em alta dos juros, afetaram significativamente o valor do
imóvel e a velocidade das vendas.
66
8 CONCLUSÕES
Ao final desse trabalho, foi possível verificar a evolução dos empreendimentos
comerciais na cidade de São Paulo e a consolidação da cidade como centro de
atividades terciárias, resultando na criação de novas centralidades da cidade para
absorver a necessidade desse segmento da economia paulista.
O trabalho também demonstrou, ainda, a importância de se determinar as
interferências monitoráveis, bem como buscar indícios de outras, denominadas de
não-monitoráveis nesse estudo, visando obter sucesso no estudo de análise de
viabilidade técnica, comercial e econômica para implantação de empreendimentos
na construção civil.
O trabalho desenvolvido permitiu ainda identificar fatores externos determinantes na
construção de empreendimentos, como concorrência, o emprego de tecnologias e a
necessidade de formação de equipe altamente técnica e preparada para enfrentar
todos os desafios da implantação do empreendimento.
O estudo criterioso na fase de concepção do empreendimento, a primeira das quatro
fases do ciclo de vida básico de um empreendimento, é fundamental tanto quanto às
demais etapas do projeto. No estudo de caso, foi possível verificar, durante o
levantamento de dados de campo, como essa etapa é mal avaliada no mercado. Por
conseguinte, pode-se afirmar que uma base teórica bem fundamentada e o
reconhecimento da importância de cada passo de um empreendimento são
67
necessários para o sucesso do projeto tanto para os investidores como para o
município, evitando o acúmulo de espaços vazios com investimentos consideráveis.
Com o mercado cada vez mais competitivo, onde a acirrada concorrência não mais
encontra fronteiras devido à escassez de investimentos, as exigências do mercado
imobiliário tornam-se cada vez mais exigentes, quanto à racionalização dos
processos de concepção de um empreendimento com relação ao uso de recursos
financeiros, demanda de mercado e a análise de público alvo. Tal fato obriga os
empreendedores a se atualizarem tecnologicamente, levando à prática os
conhecimentos teóricos de uma análise de viabilidade para implantação de
empreendimentos.
É importante compreender que os trabalhos na fase de concepção de um
empreendimento se encerram, porém seus efeitos se farão sentir por todo o período
de construção, controle e encerramento do projeto, seja no aspecto positivo, se o
estudo de viabilidade foi realizado adequadamente, ou negativo, no caso de
avaliações mal elaboradas.
68
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