Carta do Gestor
JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11)
abr/2015
CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71
Cenário Atual
Confirmando as expectativas previstas nas Cartas do Gestor de julho de 2013 e novembro de 2014, o período dos últimos
dois anos apresentou um aumento na taxa básica de juros de 7,25% ao ano em março de 2013 para 12,75% ao ano e uma
queda no valor dos aluguéis dos imóveis comerciais.
Diante desse cenário de maior volatilidade, o JSRE tomou a decisão de diminuir a exposição em imóveis e cotas de fundos
imobiliários, trocar ativos pré-fixados por pós-fixados e concentrar os investimentos em ativos de renda fixa.
Alocação da carteira
O percentual da carteira alocado em cotas de outros fundos imobiliários, que havia alcançado 70% da carteira do fundo em
2012, hoje é de aproximadamente 12% enquanto 86% do patrimônio estão alocados em renda fixa e 2% em imóveis
diretamente.
O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim
preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX, índice que representa
a variação média dos fundos imobiliários listados em bolsa.
Valor Mercado vs Valor Patrimonial
Observa-se, no gráfico abaixo, a evolução do valor patrimonial e do valor de mercado a partir de fevereiro de 2013, período
no qual tínhamos a menor taxa SELIC da série histórica, 7,25%, até fevereiro de 2015, considerando os rendimentos
distribuídos no período, em comparação com o índice IFIX:
7,4%
-5,5%
-15,5%
Fontes: BM&FBovespa / Banco J. Safra
Nota-se que o valor patrimonial, apesar de leve queda em maio de 2013, passou a ter comportamento similar ao de um
fundo de renda fixa a partir do segundo semestre do mesmo ano, aumentando sua rentabilidade ao longo do tempo,
enquanto que o movimento do valor de mercado acompanhou a queda do IFIX.
É importante ressaltar que os valores definidos em bolsa são resultado da negociação entre inúmeros investidores, em
função das suas próprias expectativas para cada ativo, que podem ser fundamentadas em maior ou menor grau de
conhecimento sobre o ativo em questão.
Carta do Gestor
abr/2015
JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11)
CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71
A tabela abaixo indica que a queda da cota em bolsa esteve mais correlacionada com a queda do IFIX do que com o valor
da cota patrimonial, que observou redução mais leve do que o IFIX em função da estratégia de alocação da carteira em
renda fixa pós-fixada e redução da exposição a ativos com maior risco de perda valor num contexto de alta de juros e
desaceleração do mercado imobiliário.
IFIX
Valor de Mercado
Valor Patrimonial
R$
R$
fev/13
1.598
112,10 R$
115,84 R$
fev/15
1.369
87,88
106,39
Variação
-14%
-22%
-8%
Deságio
O valor da cota negociada em bolsa (valor de mercado) vem sendo negociada com deságio de aproximadamente 17% em
relação ao valor patrimonial, conforme gráfico abaixo:
Deságio total:
Valor de Mercado
- 17%
R$ 87,88
Deságio em relação aos ativos de renda fixa: - 4%
Renda Fixa
Outros
R$ 91,50
R$ 14,89
Considerando o valor de mercado da cota no fechamento de fevereiro de 2015, R$ 87,88, e apenas a parcela da carteira
alocada em ativos de renda fixa em relação ao valor patrimonial do JSRE, de R$ 91,50, (ou 86,5% do valor patrimonial)
pode-se concluir que a cota está sendo negociada com um desconto de aproximadamente 4% em relação apenas aos
ativos de renda fixa que compõem a carteira do fundo, que ainda possui R$ 14,89 alocados em outros ativos imobiliários
que mesmo em um cenário de stress guardam valor, como imóveis e cotas de FII, pois são lastreados em ativos reais.
Rendimentos
O rendimento pago aos cotistas do JSRE divulgado em 27/02/2015 acompanhou a alta dos juros básicos e foi de R$ 0,90
por cota. Sobre o valor de mercado de R$ 87,88, tem-se um rendimento em fevereiro de 1,03%, líquido de imposto de
renda para os cotistas isentos. Tal rendimento equivale a uma rentabilidade de 125% do CDI de fevereiro/2015.
Perspectivas
Entendemos que para o JSRE, o valor patrimonial é a melhor referência para o preço de suas cotas, pois é calculado
levando em consideração a marcação a mercado de todos os ativos que compõem a carteira do fundo.
Esperamos que o mercado ajuste gradualmente essa diferenciação, convergindo o valor de mercado para níveis cada vez
mais próximos do valor patrimonial.
Com a alocação da carteira predominantemente em ativos de renda fixa pós-fixados, o fundo assumiu uma posição mais
conservadora em termos de proteção do patrimônio. A depender das oportunidades que surgirem em ativos com preços
ajustados ao contexto atual do mercado, a qualquer momento a gestão pode buscar novamente uma maior alocação em
ativos imobiliários ou pré-fixados com o objetivo de apreciação de capital numa futura recuperação do setor.
Carta do Gestor
abr/2015
JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11)
CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71
DISCLAIMERS
Este material tem um caráter meramente informativo e não constitui, portanto, uma oferta e/ou solicitação de aquisição
de cotas de fundos de investimento. Este material não pode ser reproduzido ou distribuído no todo ou em parte para
nenhuma outra pessoa. O Gestor pode efetuar alterações no conteúdo deste documento a qualquer momento. As
informações contidas neste material são de caráter exclusivamente informativo. As informações contidas neste
documento não necessariamente foram auditadas. O Administrador e/ou o Gestor não se responsabilizam por
quaisquer decisões tomadas com base nos dados deste documento. Fundos de Investimento não contam com garantia
do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor De Crédito – FGC. Rentabilidade
passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é liquida de impostos. Para
avaliação do desempenho de fundos de investimento em geral, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze)
meses. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao
aplicar seus recursos.
Administrador: Banco J. Safra S.A..
E-mail: [email protected].
Auditor: PriceWaterhouse & Coopers
Central de Atendimento Safra: 0300 105 1234, de 2ª a 6ª-feira, das 9
às 19h, exceto feriados. Atendimento aos portadores de necessidades
especiais, auditivas e fala. SAC - Serviço de Atendimento ao
Consumidor: 0800 772 5755. Atendimento 24 horas por dia, 7 dias por
semana.
Data de início: 06/06/2011
Taxa de Administração: 1% a.a. s/ PL
Taxa de Performance: 20% s/ os rendimentos que excederem 6% a.a.,
calculados sobre base corrigida pelo IGPM.
Ambiente de negociação: BM&FBovespa
Ouvidoria: caso já tenha recorrido ao SAC e não esteja satisfeito(a):
0800 770 1236, de 2ª a 6ª-feira, das 9h às 18h, exceto feriados.