INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS CREDITÓRIOS E OUTRAS AVENÇAS
As Partes:
CEDENTE
ITAÚ UNIBANCO S.A., com sede em São Paulo -SP, na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, nº
100 – Torre Olavo Setubal, inscrito no CNPJ sob nº 60.701.190/0001-04, doravante denominado ITAÚ.
CESSIONÁRIO
, doravante denominado CESSIONÁRIO.
As partes, acima qualificadas, ajustam e contratam o presente Instrumento Particular de Cessão de
Direitos Creditórios e outras Avenças (“Contrato”), em conformidade com as cláusulas e condições
adiante convencionadas e com os itens constantes dos anexos a este Contrato, que reciprocamente
estipulam, outorgam e aceitam, a saber.
I. Cessão dos Direitos de Crédito
1. O Itaú é titular de direitos de crédito originários dos contratos de financiamentos imobiliários,
identificados no Anexo I, que possuem como garantia a hipoteca sobre imóveis, descritos no Anexo I
(“Direitos de Crédito”).
1.1. O Itaú, neste ato, de forma irrevogável e irretratável, cede e transfere ao Cessionário a totalidade
dos Direitos de Crédito, inclusive e especialmente as garantias de hipoteca decorrentes dos contratos
de financiamento, constituídas sobre os imóveis descritos no Anexo I (“Imóveis”), observados os
termos e condições aqui estipulados.
1.1.1. As Partes autorizam o Sr. Oficial do Registro de Imóveis competente a proceder quaisquer
registros ou averbações necessários para a efetiva transferência, ao Cessionário, das garantias de
hipoteca constituídas sobre os Imóveis, em favor do Itaú. Os custos oriundos desse registro serão
arcados pelo Cessionário.
1.2. O Itaú se responsabiliza pela existência dos Direitos de Crédito ora cedidos, assim como pela boa
formalização destes e de suas garantias.
1.3. O Itaú declara-se, para todos os fins de direito, ser o único e legítimo titular dos Direitos de
Crédito, não se responsabilizando pela solvência do mutuário.
1.4. O ITAÚ declara, ainda, que:
a) as garantias de hipoteca constituídas sobre os Imóveis estão em processo de execução, proposto
pelo Itaú, em razão da inadimplência por parte dos respectivos mutuários;
b) sobre parte dos Imóveis pendem ações judiciais, movidas pelos mutuários ou por terceiros. O
Cessionário declara que tem ciência do estado em que se encontram os Imóveis e, ainda assim,
deseja adquirir os Direitos de Crédito, nos termos deste Contrato; e
c) os Imóveis encontram-se ocupados, pelo próprio mutuário ou por terceiros, sendo certo que
referidos ocupantes exercem posse superior a ano e dia.
1.4.1. Será de responsabilidade exclusiva do Cessionário a desocupação, a qualquer título, em
momento oportuno, dos Imóveis. O Itaú não responderá pelo levantamento de eventual restrição
imposta por zoneamento/uso do solo, legislação ambiental, assim como direitos e deveres constantes
das especificações/convenções de condomínio relacionados aos Imóveis, cabendo ao Cessionário
obter as informações atinentes, bem como adotar as medidas necessárias à expedição de alvarás,
licenças, atestados e demais documentos nos competentes órgãos públicos/autarquias, se necessário
for.
1.5. As Partes obrigam-se a cooperar para a realização da presente cessão:
a) O Cessionário poderá ingressará nas execuções judiciais, de que trata o item “a” da cláusula 1.4,
na qualidade de assistente litisconsorcial. O Itaú responderá por todas as providências e despesas
relativas às execuções, com exceção dos custos decorrentes do ingresso do Cessionário nos
processos, os quais correrão por conta deste;
b) sempre que solicitado pelo Itaú, o Cessionário ingressará nas ações judiciais, de que trata o item “b”
da cláusula 1.4, na qualidade de terceiro interessado, de forma a auxiliar o Itaú a obter solução rápida
e satisfatória à lide, inclusive mediante celebração de acordo com os interessados. Os custos
decorrentes do ingresso nas ações judiciais correrão por conta do Cessionário; e
c) o Itaú tomará as providências necessárias para a implementação dos acordos judiciais
eventualmente celebrados no âmbito das ações judiciais, de que trata o item “b” da cláusula 1.4,
inclusive com a baixa de eventual ônus ou gravame que possua em seu benefício sobre o Imóvel,
correndo as despesas decorrentes da execução do acordo por conta do Cessionário.
1.5.1. O Itaú, em conjunto com o Cessionário, requererão, no bojo das execuções judiciais de que
trata o item “a” da cláusula 1.5, que a propriedade dos Imóveis seja consolidada diretamente em
nome do Cessionário, em razão da presente cessão.
1.5.2. Fica estabelecido que é requisito mínimo para a celebração de qualquer acordo, de que trata o
item “c” da cláusula 1.5, que a operação abranja e solucione, em definitivo, todo e qualquer litígio ou
discussão, judicial ou extrajudicial, envolvendo o Itaú e o autor ou réu da respectiva ação. O Itaú não
poderá recusar ou vetar sob qualquer pretexto as condições financeiras do acordo ou operação
realizada, desde que obedecido ao requisito mínimo.
1.6. A responsabilidade por qualquer negociação dos Imóveis com terceiros, inclusive com os autores
ou réus das ações a eles relativas, correrá exclusivamente por conta do Cessionário, que responderá
por qualquer ônus ou passivo daí decorrente, inclusive judicial.
1.7. O Cessionário renuncia, sob qualquer pretexto, ao direito de reclamar ao Itaú, a partir desta data,
qualquer vício oculto nos Imóveis, não facultando assim o atraso ou suspensão do pagamento de
qualquer valor avençado, que desde já caracterizará o descumprimento deste Contrato.
1.8. A responsabilidade pela evicção dos Imóveis será regida exclusivamente pelas regras deste
Contrato. O Itaú não será obrigado a qualquer tipo de indenização ou devolução do preço recebido,
caso o Cessionário sofra a evicção de qualquer dos Imóveis, exceto conforme aqui previsto. O
Cessionário deverá ressarcir integralmente e eventualmente indenizar o Itaú caso qualquer terceiro,
com quem ele negocie o Imóvel, sofra evicção e reclame indenização contra o Itaú.
II. Preço
2. O preço dos Direitos de Crédito será o valor obtido em leilão, sendo que o lance mínimo,
correspondente a cada um dos Imóveis, equivalente a 35% (trinta e cinco por cento) do seu valor de
avaliação, conforme previsto no Anexo I deste Contrato (“Preço”).
2.1. As dívidas existentes sobre os Imóveis até a data do leilão, a serem apuradas pelo Cessionário
em até 12 (doze) meses da data da arrematação, serão deduzidas do respectivo valor de avaliação,
sobre o qual será calculado o novo preço. A diferença entre o preço na data do leilão e o novo preço
apurado, será deduzida do valor das parcelas subseqüentes, a serem pagas pelo Cessionário, de
acordo com a cláusula 2.2 abaixo.
2.2. O preço dos Direitos de Crédito deverá ser pago da seguinte forma:
a) 50% (cinqüenta por cento) do Preço, nesta data, a título de sinal e princípio de pagamento; e
b) os demais 50% (cinqüenta por cento), já recalculados, nos termos da cláusula 2.1, serão pagos em
12 (doze) parcelas mensais, iguais e sucessivas, a partir da arrematação realizada em leilão.
2.3. O Cessionário pagará a primeira parcela do preço conforme definido no edital de leilão, e as
demais, por meio de boleto bancário, a serem emitidos e encaminhados pelo Itaú ao endereço
constante da cláusula 6.1.
III. Descumprimento Contratual
3. O Cessionário não poderá desistir da presente operação. Ocorrendo a sustação dos cheques por
ele emitidos ou devolução por insuficiência de fundos, o arrematante ficará sujeito à cobrança de
multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor de arrematação, a título de perdas e danos, acrescidos
de 5% (cinco por cento) desse mesmo valor, a título de comissionamento do leiloeiro, perdendo
automaticamente qualquer direito sobre os Imóveis.
3.1. Caso o Cessionário não pague, na data de seu vencimento, qualquer obrigação pecuniária
assumida neste Contrato, sem prejuízo da possibilidade do vencimento antecipado, sobre o valor em
mora serão devidos, cumulativamente, correção monetária pelo INPC, desde a data do vencimento
até a data do efetivo pagamento dessas obrigações, acrescidos de juros moratórios à taxa de 1% (um
por cento) ao mês e de multa não indenizatória de 2% (dois por cento).
IV. Atribuição dos riscos e responsabilidades – Ações Judiciais
4. O Cessionário assume os riscos e os ônus de eventual demora e do resultado das ações judiciais
que pendem sobre parte dos Imóveis e que impedem a sua alienação a terceiros, observadas as
cláusulas a seguir.
4.2. Cada uma das Partes arcará com seus próprios custos com relação à condução das ações
existentes, inclusive honorários de advogado e sucumbência.
4.3. Sobrevindo decisão judicial transitada em julgado, que decretar a anulação dos contratos que
originaram os Direitos de Crédito, a responsabilidade do Itaú ficará limitada à devolução do valor do
preço pago pelo Cessionário, relativamente àquele imóvel, e ao reembolso dos valores
comprovadamente despendidos por ele a título de taxas de condomínio e IPTU, desde que
caracterizado o impedimento ao exercício da posse direta do imóvel atingido pela decisão judicial.
Esses valores serão atualizados monetariamente pelos mesmos índices aplicados às cadernetas de
poupança. A devolução aqui tratada abrangerá apenas os valores individualmente apurados para o
direito/imóvel atingido e não inviabilizará a manutenção da aquisição em relação aos demais Direitos
de Crédito.
4.3.1. Por conta das ações judiciais mencionadas nesta cláusula, a responsabilidade assumida pelo
Itaú restringe-se às conseqüências e valores aqui estipulados, não sendo o Itaú responsável por
indenizar ou ressarcir ao Cessionário qualquer outro valor ou prejuízo decorrente das ações judiciais,
inclusive montantes em que o Cessionário seja pessoalmente condenado a pagar por conta da
decisão judicial, exceto sucumbência sobre as ações existentes nesta data.
4.4. Correrão exclusivamente por conta do Cessionário os riscos, custos e ônus relativos às ações
judiciais a que der causa. O Cessionário deverá conduzir a defesa relativa a essas ações, substituindo
o Itaú no caso de a ação ter sido intentada contra ele.
4.4.1. O Cessionário deverá ressarcir e indenizar o Itaú por qualquer ônus ou custo, de qualquer
natureza, inclusive os derivados do pagamento de condenações judiciais e extrajudiciais, de custas
processuais ou da prestação de garantias ao juízo, decorrentes nos processos judiciais de
responsabilidade do Cessionário. A indenização será devida na data em que o Itaú for compelido a
efetuar o respectivo pagamento judicial, ou a prestar a correspondente garantia ao juízo.
4.5. Observadas as cláusulas acima, o Itaú está isento de toda e qualquer outra responsabilidade que
possa advir de eventual evicção, incluindo a reparação civil de danos de qualquer natureza, nos
exatos termos do artigo 448 do Código Civil.
V. Prazo e Irrevogabilidade
5. Este Contrato é feito em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as Partes e seus sucessores.
5.1. Este Contrato permanecerá em vigor até a data em que se verifiquem, cumulativamente, os
seguintes eventos:
a) o Itaú não seja mais titular das garantias constituídas sobre os Imóveis, seja por conta de terem
sido cedidos ao Cessionário, seja por conta de terem sido liberados os ônus ou gravames em favor do
Itaú existentes sobre os Imóveis, e;
b) o Cessionário tenha liquidado integralmente o preço aqui estipulado.
VI. Disposições Gerais
6. É vedado ao Cessionário ceder ou transferir a terceiros os direitos e obrigações oriundos deste
Contrato.
6.1. Todas as comunicações entre as partes serão consideradas válidas se enviadas aos
responsáveis por recebê-las e nos endereços, ambos indicados abaixo, ou em outro que venham a
informar por escrito:
ITAÚ
A/C de
End.:
CESSIONÁRIO
A/C de
End.:
6.2. O Cessionário declara que foi informado de todas as condições, circunstâncias, ônus e riscos
envolvidos no presente negócio e que poderiam influir na manifestação de sua vontade, tendo sido
satisfatoriamente orientado e assistido por seu advogado.
6.3. As partes manterão sigilo a respeito das condições e termos dessa operação, bem como de todas
as demais informações a que tiver acesso em razão da celebração deste Contrato.
6.4. As Partes obrigam-se a celebrar todos os contratos, instrumentos e documentos, assim como
outorgar todos os poderes e procurações, que sejam necessários à perfeita execução do estabelecido
neste Contrato, inclusive os necessários para o ingresso do Cessionário como terceiro interessado
nas ações judiciais.
6.5. O Cessionário se compromete ao pagamento das despesas do referido Contrato, impostos,
emolumentos de registro de imóveis, taxas que venham a se tornar exigíveis, e qualquer outra
despesa decorrente da presente cessão.
6.6. As partes elegem o Foro de São Paulo – SP para dirimir quaisquer dúvidas ou questões oriundas
deste Contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem justos e contratados, assinam o presente Contrato em 3 (três) vias de igual teor e
forma, na presença das testemunhas abaixo.
São Paulo, __ de __________ de 2011
ITAÚ UNIBANCO S.A.
CESSIONÁRIO
Testemunhas:
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ANEXO 1 – CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E IMÓVEIS COM GARANTIA DE
HIPOTECA