Chat especial
20 de maio de 2014
Fundos de Investimento Imobiliário
Carlos Martins 14:01: Olá, boa tarde. Sou o Carlos Martins, gestor dos fundos
imobiliários da kinea. Agradeço a participação de todos e espero poder esclarecer as
dúvidas enviadas.
14:01: Agressivo: Olá, queria saber o que devo levar em conta antes de escolher um
fundo de investimento imobiliário.
Carlos Martins 14:03: Olá. Para escolher entre os diversos fundos imobiliários
disponíveis no mercado você deve inicialmente avaliar seus objetivos de investimento e
se procura um fundo para renda ou para ganho de capital.
Se for para renda, deve analisar os fundos que investem em projetos geradores de
renda, como fundos que compram lajes corporativas, hotéis, shoppings, centros
logísticos. Se for ganho de capital, olharia os fundos imobiliários de desenvolvimento.
Ha também fundos com valores mobiliários, como os CRIs.
Carlos Martins 14:04: Após definir o tipo de fundo, você deve analisar a qualidade da
carteira do fundo e avaliar se ela condiz com sua estratégia de investimento, se gosta
do ativo, sua qualidade, localização, nível de retorno e os riscos envolvidos naquele
projeto.
Carlos Martins 14:04: Sugiro também analisar o histórico do gestor/administrador do
fundo, importante para garantir a qualidade da gestão do fundo.
14:04:
Fsilva: Boa tarde, Carlos. Primeiramente, a pergunta que tenho me feito há algum
tempo: é hora para investir em FII? Faço investimentos pensando no longo prazo e com
a intenção de obter renda extra.
Carlos Martins14:06: Os fundos imobiliários, de forma geral, tiveram um ajuste
importante nos preços praticados na bolsa devido, principalmente, à subida da taxa de
juros. Com esse movimento muitos investidores decidiram vender suas cotas sem
avaliar a qualidade das carteiras dos fundos. Esse movimento, no meu entendimento,
gerou algumas boas oportunidades de compra, visto que os fundos hoje têm gerado um
retorno melhor que o investimento direto em apartamentos ou salas comerciais e as
cotas estão bastante descontadas em relação ão preço de livro.
14:06:
Ivan: Boa tarde, gostaria de saber da perspectiva de recuperação do Fundo Kinea.
Hoje a cota está por volta de 30% a menos do que quando investi.
Carlos Martins14:09: Ivan, é difícil estimar como os fundos imobiliários vão se comportar
nos próximos meses. O que podemos mencionar é que o Kinea Renda apresenta uma
carteira bastante diversificada, com bons imóveis, bons inquilinos e baixa vacância,
além de uma rentabilidade atraente
Dessa maneira, acredito que no tempo os investidores, de forma geral, irão premiar
fundos com boa performance. Finalmente, cabe mencionar que o mercado está
precificando os imóveis dentro dos fundos de maneira muito abaixo do que ocorre no
mercado direto. Dessa maneira esperamos que o mercado, no futuro, irá entender essa
dinâmica.
CONVIDADO
Carlos Martins
Favor consultar a última página deste relatório para divulgações importantes, certificações dos analistas e outras informações. A Itaú
Corretora se encontra envolvida e procura realizar negócios com as empresas monitoradas em seus relatórios de pesquisa e
acompanhamento. Assim, os investidores devem estar cientes de que a Empresa pode apresentar um conflito de interesse que pode vir a
afetar a objetividade deste relatório. Os investidores devem considerar o presente relatório somente como um dentre vários fatores ão
realizarem sua decisão de investimento.
ItaúCorretora de Valores S.A. isthesecuritiesarmofItaúUnibancoGroup. Itaú BBA is a registeredmarkusedby Itaú Corretora de Valores S.A.
Chat especial – 20 de maio de 2014
14:14:
Giulia: Boa tarde. No atual cenário de juros e vésperas de eleição no Brasil, fundos
imobiliários são uma boa opção? Grata
Carlos Martins14:14: Giulia, os investimentos em fundos imobiliários devem ser visto
como alternativas de longo prazo. Assim sendo, se houver alguma instabilidade de curto
prazo esse movimento pode também gerar algum impacto de curto prazo. O importante
é analisar se a estratégia do fundo está em linha com sua estratégia de investimento de
médio e longo prazo.
14:15:
George Soros: Carlos, olá. Recentemente vimos os fundos imobiliários terem uma
performance muito ruim em função da avaliação relativa a taxa de juros. Essa é a
maneira correta de precificar o ativo?
Carlos Martins14:16: George, acredito que os fundos imobiliários deveriam ser avaliados
não só por movimentos de curto prazo, mas também com base nas perspectivas de
longo prazo.
Logicamente a subida das taxas de juros traz algum impacto nas cotações, mas não
acredito que deveríamos ter observado uma correção tal relevante. Cabe lembrar que
essa indústria ainda é muito jovem e muitos investidores ainda estão se acostumando
com esse processo de marcação a mercado das cotas.
14:16:
Victor: Boa tarde, Carlos, sou detentor de 57 cotas do Kinea Renda e 34 do Kinea
Rendimentos. Pelo que acompanho, os valores das cotas do Kinea Renda pouco
variaram nos últimos meses (de R$ 1165,00 a R$ 1.200,00). Gostaria de saber se vocês
ainda consideram uma ótima oportunidade para compra, visto que os valores em
lançamentos chegaram a R$ 1.400,00 (se não me engano) e quais as perspectivas de
valores a serem pagos ão cliente por cota até o fim deste ano?
Carlos Martins14:19: Victor, boa tarde. Não divulgamos para o mercado perspectiva
futura de distribuição de dividendos dos nossos fundos. O que posso mencionar é que o
Kinea Renda continua a apresentar uma boa performance na locação de seus ativos
(temos uma vacância muito menor que a do mercado), temos um portfolio bastante
diversificado (16 imóveis com 70 contratos de locação) e nenhuma inadimplência. Por
outro lado, as cotas estão abaixo do valor patrimonial, o que seria uma indicação de
oportunidade de longo prazo.
Assim sendo, sugiro analisar os últimos relatórios do fundo, que podem ser acessados
no site www.kinea.com.br/kinearenda.
14:20:
Preocupado: Muito se fala em bolha imobiliária. Isso não afetaria também os
fundos imobiliários?
Carlos Martins14:22: Inicialmente, gostaria de dividir minha visão sobre esse assunto.
Não acredito em bolha no setor imobiliário brasileiro basicamente porque a
alavancagem da indústria é muito pequena. O crédito atualmente disponível para
financiamento imobiliário é muito focado no financiamento residencial, dado pelos
grandes bancos, que são criteriosos na concessão de crédito.
No mercado de lajes ou galpões, por exemplo, o financiamento é muito mais escasso.
Dessa maneira, não há pressão de venda dos ativos em momentos de mercado mais
adverso, pois o incorporador / dono do ativo financiou a construção do empreendimento
com seu capital.
Carlos Martins14:22: Se houvesse, poderia sim afetar os fundos imobiliários, mas, como
disse, não acredito nessa hipótese.
14:23:
ACV: A partir de quanto eu preciso ter para começar a investir em fundos
imobiliários?
Carlos Martins14:25: O valor inicial para investir em fundos imobiliários varia de fundo
para fundo. No caso do Kinea Renda, hoje você pode comprar 1 cota por
aproximadamente R$ 1200.
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Chat especial – 20 de maio de 2014
No inicio do mês de junho faremos um split da cota para facilitar ainda mais o
investimento; dividiremos por 10 o valor das cotas, que passarão a ter um valor de cerca
de R$ 120. Para os investidores atuais não haverá diferença financeira, pois passarão a
deter 10x a quantidade atual de cotas.
14:25:
Luizão: Boa tarde! Comprei minhas cotas do fundo imobiliário Kinea (KNRI11) faz
um ano aproximadamente e estou com prejuízo de 26%. Por que deveria manter essas
cotas? Existe alguma perspectiva real de valorização? Vocês estão tomando alguma
medida neste sentido? Obrigado.
Carlos Martins14:29: Luizão, boa tarde. A variação das cotas no mercado secundário
acontece em função do apetite dos investidores, considerado outras opções de
investimento. O gestor não tem como atuar no mercado secundário.
O que temos feito é: (I) contratamos o market maker, que tem por objetivo evitar
movimentos abruptos das cotas; (ii) temos feito grande esforço de comunicação para
que os investidores tenham todas as informações antes de decidir comprar ou vender
suas cotas; e (iii) trabalhado para extrair o maior valor do portfólio existente (maior
aluguel), como ocorreu recentemente quando negociamos um dos contratos com
aumento de 27%.
Apenas lembrando, nos últimos 12 meses subimos em 30% o valor da distribuição de
rendimentos. Acreditamos que atuando dessa maneira as cotas deverão, no médio
prazo, evoluir em direção ao valor patrimonial, que hoje é muito superior ao valor das
cotas no mercado secundário.
14:29:
Jaques: Com a entrada de diversas lajes corporativas novas no mercado, qual a
probabilidade de vacância dos imóveis do Kinea?
Carlos Martins14:31: Jaques, a entrada de novas lajes, e consequente aumento da taxa
de vacância, afeta o mercado de ativos de renda, como os da carteira do Kinea Renda.
Entretanto, ao analisarmos como está composta nossa carteira, o risco é mitigado pelo
fato de termos vários imóveis.
Termos 70% dos ativos logísticos lastreados por contratos de longo prazo, em que o
inquilino não pode sair do imóvel antes do término do contrato. Termos 70 diferentes
inquilinos, aluguéis em linha com o mercado e ativos muito bem localizados.
Carlos Martins14:33: Como exemplo tivemos uma vacância importante no nosso ativo
da Avenida Paulista, mas rapidamente conseguimos substituir o inquilino que saiu por
outros inquilinos com boa qualidade de crédito. O importante aqui é ficar próximo dos
inquilinos para antecipar quaisquer movimentos de saída, além, obviamente, de termos
imóveis bem localizados, com boas plantas e aluguéis em linha com o mercado.
14:33:
Victorrrrr: Carlos, poderia explicar a questão do desdobramento no KNRI11? Quais
as vantagens para nós, clientes?
Carlos Martins14:35: Victor, aprovamos na última assembleia de cotistas o
desdobramento das cotas (split). A grande vantagem é permitir que mais investidores
possam comprar cotas do Kinea Renda. Muitos dos cotistas atuais gostariam de usar
seus dividendos mensais para adquirir mais cotas. Ao levar o valor para a base de R$
120 por cota, muitos investidores poderão agora realizar tal investimento, aumentando
ainda mais a demanda pelo fundo.
14:36:
Jaques: Qual o efeito da estabilização da Selic nas cotas dos fundos imobiliários?
Deve subir o valor das cotas?
Carlos Martins14:37: Jacques, a estabilização da Selic tira a interferência que tínhamos
no mercado de fundos imobiliários. Entendo que, com a estabilidade da taxa de juros,
os investidores poderão avaliar as performances individuais de cada fundo bem como a
qualidade das carteiras. É fundamental analisar o que há dentro dos fundos imobiliários.
A qualidade da carteira é que definirá, no futuro, como o fundo deverá performar.
14:38:
bertocco: Carlos, estou na Itália e acompanhando o chat. Tenho cotas dos dois
fundos, Kinea Renda e Kinea Rendimento. Com o rendimento dos dois reaplico no
Itaú Corretora
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Chat especial – 20 de maio de 2014
Kinea Rendimentos e já baixei bastante meu custo e não estou preocupado. A pergunta
é: vendo o Kinea Renda e compro tudo no Kinea Rendimentos?
Carlos Martins14:39: Bertocco, acho pertinente sua pergunta, além de estar lisonjeado
por ter um participante direto da Itália.
Carlos Martins14:40: As estratégias do Kinea Renda e Kinea Rendimentos diferem
bastante. O Kinea Renda é um fundo de imóveis que geram renda a partir do
recebimento dos aluguéis dessa carteira. Sua performance é afetada pela entrada e
saída de inquilinos, investimentos nos imóveis e valor dos aluguéis. Ou seja, muito
similar a investir diretamente em imóvel, mas com a vantagem da isenção fiscal,
diversificação, qualidade dos imóveis e inquilinos.
Carlos Martins14:41: No caso do Kinea Rendimentos, temos um fundo de crédito com
garantias imobiliárias. Para esse fundo não é importante o que está ocorrendo com o
mercado imobiliário. O importante é que a qualidade de crédito dos inquilinos se
mantenha; esse é o fator que determinará a distribuição dos dividendos.
Carlos Martins14:43: Vale lembrar que estão disponíveis vários detalhes sobre o
portfólio e carteira de ambos os fundos. No caso do Kinea Renda, há um site especifico
com dados detalhados (www.kinea.com.br/kinearenda) e, no caso do Kinea
Rendimentos, é divulgado mensalmente o relatório gerencial no site da Kinea
(www.kinea.com.br > Investimentos > Imobiliário> Rendimentos).
14:43:
Victorrrrr: Carlos, para quem busca objetivos como aposentadoria, gostaria de sua
análise no que se refere ao produto citado. É um ótimo produto para investir em
retornos para aposentados? Ou você sugere a diversificação?
Carlos Martins14:45: Victor, os fundos imobiliários de renda se assemelham, do ponto
de vista de rendimentos, a uma previdência, ou seja, trata-se de um investimento
gerador de renda a longo prazo e me parece um instrumento bastante interessante de
poupança.
No Kinea Renda já temos uma carteira bastante diversificada e, dessa forma, mesmo
ocorrendo uma vacância temporária num imóvel, ela é compensada em parte pelos
aluguéis gerados pelos demais imóveis. Sugiro considerar essa alternativa no seu
planejamento para aposentadoria.
14:46:
Paulistano: Tenho visto que o preço dos imóveis parou de subir - ou até mesmo
tem caído em algumas regiões. Isso quer dizer que os fundos imobiliários tendem a
terem menor pagamento de rendimentos também?
Carlos Martins14:48: Paulistano, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários
não têm relação direta com o valor dos imóveis. O rendimento é definido pelo valor dos
aluguéis obtidos pelos imóveis. Cabe ainda lembrar que não temos visto redução no
valor patrimonial dos fundos imobiliários, de forma geral, que são objeto de reavaliações
periódicas. As quedas que você menciona estão mais relacionadas ao valor de imóveis
residenciais em algumas praças onde houve uma oferta grande de produtos.
14:48:
Fernanda: Olá. Quais os benefícios de se investir em um fundo com um número
maior de imóveis?
Carlos Martins14:50: Fernanda, o grande benefício de se investir num fundo com vários
imóveis é a mitigação dos riscos associados a uma potencial vacância dos imóveis. Ou
seja, a diversificação é muito positiva para o cotista.
Num fundo com um único imóvel e um único locatário, se houver a saída do inquilino,
por melhor que seja o imóvel, por algum tempo não haverá renda a ser distribuída. No
caso de um fundo como o Kinea Renda, que tem atualmente 70 contratos de aluguel,
mesmo que haja a rescisão de um contrato os demais imóveis continuarão a gerar
renda, permitindo o pagamento do rendimento.
Carlos Martins14:52: Além da diversificação da carteira, fundos com vários ativos se
beneficiam da escala gerada pela gestão de vários imóveis. Temos usado essa
possibilidade para negociar melhores condições de contratação para nossos imóveis,
reduzindo custos de condomínio, por exemplo. Finalmente, fundos maiores são fundos
Itaú Corretora
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com maior liquidez no mercado secundário, fundamental para garantir a saída do
investimento quando o investidor achar adequado.
14:55:
JALVES: Boa tarde, Carlos. Foi aprovado em assembleia o desdobramento das
cotas de 1 para 10 e, caso positivo, quando será aplicado?
Carlos Martins14:55: Jalves, o desdobramento foi aprovado pelos cotistas e entrará em
vigor a partir do dia 2 de junho.
14:56:
JALVES: Carlos, como estão projetando o nível de vacância até o final do ano? Há
aquisições em vista? Grato.
Carlos Martins14:57: Jalves, acreditamos que nossa vacância permanecerá em níveis
muito inferiores ao mercado. Atualmente temos uma vacância de aproximadamente 0,7,
enquanto no mercado está acima de 10% no mercado corporativo e 18% no mercado
de logística.
Carlos Martins14:57: Não temos a perspectiva de aquisição de novos ativos no curto
prazo. Por enquanto, manteremos a liquidez do fundo investida em LCIs.
Carlos Martins14:58: Caros, estamos chegando ao final de nosso bate-papo. Agradeço
pela participação de vocês.
Itaú Corretora
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Chat especial – 20 de maio de 2014
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1.
Este relatório foi elaborado pela Itaú Corretora de Valores S.A. ("Itaú BBA"), uma subsidiária do Itaú Unibanco S.A., regulada pela
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2.
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mercados ou desdobramentos nele abordados. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem a opinião atual
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3.
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mobiliários analisados, e foram produzidas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ão Itaú BBA, ão Banco Itaú BBA
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de análise, aparições públicas e transações com valores mobiliários mantidos em uma conta de analista de pesquisas.
4.
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5.
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6.
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Observação Adicional nos relatórios distribuídos no (i) Reino Unido e Europa: Itau BBA International plc: Este material é distribuído e
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este relatório e aceita a responsabilidade pelo conteúdo do mesmo. O investidor americano que receber este relatório e desejar realizar uma
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Fifth Avenue, 50th Floor, New York, NY 10153; (iii) Ásia: Este relatório é distribuído em Hong Kong pela Itaú Asia Securities Limited,
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Futures Commission. A Itaú Asia Securities Limited aceita toda a responsabilidade legal pelo conteúdo deste relatório. Em Hong Kong, um
investidor que desejar adquirir ou negociar os valores mobiliários abrangidos por este relatório deverá entrar em contato com a Itaú Asia
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pela Itaú Asia Securities Limited - Filial de Tóquio, Número de Registro (FIEO) 2154, Diretor, Kanto Local Finance Bureau, Associação:
Associação dos Operadores de Títulos Mobiliários do Japão; (v) Oriente Médio: Este relatório foi distribuído pela Itaú Middle East Limited. A
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03162-971.
* Custo de uma Chamada Local
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