Mendonça Neiva Advocacia
Brasília, 27 de abril de 2015.
Cartilha de direitos do consumidor
adquirente de imóvel.
Cartílha de direitos do
consumidor
adquirente de imóvel
INTRODUÇÃO—ANÁLISE DO MERCADO E O
TRATAMENTO DADO PELA JURISPRUDÊNCIA
Por Vinícius Nóbrega Costa—Advogado e sócio do escritório Mendonça Neiva, coordenador da área de direito imobiliário.
O SONHO DA CASA PRÓPRIA É, SEM SOBRA DE DUVIDAS, UM ANSEIO PRESENTE
EM TODA A POPULAÇÃO. COMO INVESTIMENTO, O MERCADO DE IMÓVEIS SEMPRE FOI CONSIDERADO UM PORTO SEGURO, UMA OPÇÃO SÓLIDA E, NOS ÚLTIMOS ANOS, DE LUCRATIVIDADE ALTA EM CURTO ESPAÇO DE TEMPO.
CONTUDO, A REALIDADE PÓS-CRISE É OUTRA, O INVESTIMENTO SEGURO, DE
LUCRO GARANTIDO, PASSA A DAR SINAIS DE BAIXÍSSIMO GANHO, OU, PIOR, ATÉ
PREJUÍZO.
NESTA EDIÇÃO
TENDO EM VISTA ESSE NOVO PARADIGMA, PUBLICAMOS NO SITE DO ESCRITÓRIO UM ARTIGO QUE PODE SER ACESSADO NO LINK HTTP://
WWW.MENDONCANEIVA.COM.BR/O-BAIXO-RENDIMENTO-DO-INVESTIMENTOIMOBILIARIO-EM-2015/#.VT5VDSFVIKO , QUE EXPÕE A REALIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM ANÁLISE CONJUNTA COM O TRATAMENTO QUE O JUDICIÁRIO TEM PRESTADO ÀS DEMANDAS DESSA NATUREZA.
DAS CONSEQUÊNCIAS DO
ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL.
A PERSPECTIVA É POSITIVA. POR MEIO DE DADOS E DE JURISPRUDÊNCIA COLHIDA EM DEMANDAS PROPOSTAS PELO ESCRITÓRIO, CONCLUÍMOS QUE, ADOTANDO-SE UMA ESTRATÉGIA ADEQUADA, OS ABUSOS COMETIDOS PELAS CONSTRUTORA TÊM REVERTIDO-SE FAVORAVELMENTE AO CONSUMIDOR, EXEMPLO
DISSO É DECISÃO RECENTE QUE, CONSIDERANDO O ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL, CONDENOU A CONSTRUTORA A DEVOLVER TODO O VALOR PAGO, CORRIGIDO PELO INCC, ALÉM DO PAGAMENTO DE MULTA NO IMPORTE DE 20%, A
TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL.
TAL DECISÃO SERÁ MELHOR EXPLICADA NESSE PROSPECTO.
DO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL PELA CONSTRUTORA EM RAZÃO DO ATRASO.
DO HABITE-SE EXPEDIDO
COM IMÓVEL INACABADO
DA CORREÇÃO MONETÁRIA
INDEVIDA
DIREITO DE PAGAMENTO DE
ALUGUERES PELO ATRASO
DA IMPOSSIBILIDADE DA
COBRANÇA DE TAXA DE
CONDOMÍNIO ANTES DA
ENTREGA
DAS CONSEQUÊNCIAS DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
No contrato de compra e venda de
imóvel, o atraso na
entrega da unidade
fornece ao consumidor duas diretrizes
distintas, a extinção
da relação contratual, por culpa da
construtora, e o
direito de requerer
indenização pelo
atraso. Ambas as
situações merecem
estudo pormenorizado não só da relação
contratual, mas,
também, da conjectura de mercado.
Para melhor exemplificar tal situação,
exporemos nesse
manual casos concretos patrocinados
pelo escritório Mendonça Neiva.
Construtora é condenada a devolver todo o valor pago pelo consumidor,
acrescido de multa de 20% sobre o valor adimplido.
Foi pretendida na
ação, também, a inversão da cláusula
penal em favor do
consumidor, já que,
uma vez que este seria penalizado na hipótese de seu descumprimento, em
atenção ao princípio
da bilateralidade dos
contratos e em atendimento aos ditames
do Código de Defesa
do Consumidor, mostra-se justa a reciprocidade.
o Tribunal de Justiça do Distrito Federal condenou a Toledo Investimentos Imobiliários
Ltda. à devolução de todo o valor pago pelo consumidor, incluindo-se as arras, taxas de corretagem e qualquer outra despesa, acrescida de multa de 20% de todo o valor pago.
No caso em questão, o empreendimento Taguá Life estava com a sua entrega prevista para
30/4/2014, com a prorrogação de 180 dias, prevista em contrato, o prazo máximo terminava
em 30 de outubro do mesmo ano.
Ocorre que, já em abril, a Construtora comunicou aos adquirentes da impossibilidade de
cumprir o prazo. Assim, em maio de 2014, foi ajuizada a ação que pretendia a rescisão.
No julgamento realizado pelo Tribunal, restou vencedora a tese do consumidor que, mesmo
antes da consumação do prazo final para a entrega, já pretendia a rescisão antecipada pela
certeza do inadimplemento, diz trecho do acórdão:
"Entendo possuir razão o demandante, já que o comprador não é obrigado
a esperar o vencimento do prazo de entrega do imóvel para buscar, junto ao
Judiciário, seu direito de rescindir o negócio."
Nesse sentido, o TJDFT acatou o pleito do consumidor e impôs à construtora o pagamento
de multa no importe de 20% de todo o valor pago, em parcela única, nos seguintes termos:
Malgrado as cláusulas fazerem menção apenas à impontualidade do COMPRADOR, não havendo estipulação contratual em relação à mora da empresa vendedora, percebo que em obediência aos princípios da isonomia e
da razoabilidade, deve haver aplicação para ambas as partes. Nesse aspecto,
não se pode reconhecer que somente a ré teria prejuízo com a desistência
do consumidor na continuidade do negócio jurídico. Ao contrário da requerida que exerce uma forte influência no mercado imobiliário, o autor despendeu significativo numerário financeiro para a implementação do ajuste,
motivo pelo qual também deve ser beneficiado pela multa contratual.
Processo em referência: 2014 01 1 058200-4
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DA ENTREGA DO IMÓVEL EM
CONDIÇÕES INABITÁVEIS
Área do imóvel menor que a prometida, piso fofo, rachaduras,
portas mal colocadas, acabamento
mal feito, essas são algumas das
principais reclamações que os
consumidores de imóveis registram.
Sob essas perspectivas, é bom
deixar claro que além de cumprir
as especificações prometidas em
contrato, a Construtora ainda é
obrigada a seguir normas de segurança, de construção e de acabamento da ABNT, e isso se aplica
tanto à unidade comprada quanto
à área comum de condomínio.
REPARAÇÃO DE DANOS POR ATRASO E VÍCIOS
DE CONSTRUÇÃO
Em caso defendido pelo escritório Mendonça Neiva, a Incorporadora Hesa 20 foi condenada a restituir
todos os valores, pagos pelo Consumidor, nos quais houve correção monetária pelo IGP-M (que resultou
em um acréscimo de quase R$ 20.000,00 ao saldo devedor), indenizar por 6 meses de alugueres decorrentes do atraso na entrega do imóvel e corrigir todos os vícios de construção, da unidade e da área comum do
condomínio que foram apontados na inicial.
O processo tramitou na 12ª vara cível de Brasília e refere-se à unidade adquirida no empreendimento RESIDENCIAL ISLA LIFE STYLE, que tinha entrega prevista, contado o prazo de tolerância, para janeiro de 2014. Contudo, a Incorporadora não cumpriu o prazo de entrega, e, além disso, passou a incidir correção monetária pelo IGP-M, com a unidade inacabada e, ainda, hipotecada, fato que impedia até mesmo o
financiamento bancário das parcelas restantes.
O cumprimento dessas normas
pode ser verificado de forma mais
especifica por um engenheiro em
uma vistoria, recomendamos que
o contrate e, caso verificadas irregularidades, solicite o reparo.
O referido reparo deve ser realizado, nos termos do Código de
Defesa do Consumidor, em no
máximo 30 (trinta) dias, por esse
inadimplemento também se faculta ao consumidor pedir a rescisão
contratual ou uma reparação em
dinheiro.
A defesa da Incorporadora foi no sentido de que o habite-se, por si, comprovava a conclusão das obras,
contudo, tal argumento foi rebatido com a comprovação pericial de inconclusão tanto da unidade vendida,
quanto da área comum, a respeito disso, diz a sentença:
"O documento de fls. 299/306 aponta a existência de irregularidades e vícios da construção a requerer correção e reparos antes de o imóvel ser colocado à disposição e uso dos
adquirentes. De modo que, mesmo com a aprovação da carta do habite-se registrado em
20 de novembro de 2011, o imóvel apresentou irregularidades que comprometia seu recebimento até a correção."
No mesmo sentido foi rechaçado o argumento da Incorporadora de que o Autor estava inadimplente com
suas obrigações, vejamos:
Diante dessas considerações, admito assistir razão a adquirente quando assevera que a
construtora não cumpriu sua obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo ajustado no
contrato. A demora do autor de liquidar a última parcela decorreu da própria inadimplência da requerida quando atrasou a conclusão e disponibilidade do imóvel, inclusive no
que diz respeito a desoneração do bem.
Os valores relativos aos alugueres e a correção dos vícios internos e externos serão apurados após o transito
em julgado da demanda.
Processo em referência nº 2014.01.1.069859-2
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ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL IMPEDE A COBRANÇA DO SALDO DEVEDOR
A jurisprudência tem acatado,
diante a hipótese de a empresa não entregar o imóvel no
prazo combinado, o congelamento do saldo devedor, dos
juros e da correção pelo INCC
(Índice Nacional de Custo da
Construção).
Os juízes tem concedido, geralmente em sede de antecipação dos efeitos da tutela,
popularmente conhecida como “liminar”, o direito de não
ver majorado seu débito com
acréscimos monetários até
que se tenha em posse as chaves do imóvel.
Além disso, pela mora da
construtora, o adquirente
pode entrar com ação pedindo
multa de 2% e mais juros de
mora de 1% ao mês pelo atraso.
O DANO MORAL E OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal tem se firmado no sentido de
que o simples atraso na entrega do imóvel não é
capaz de ensejar a reparação por danos morais.
Contudo, não se pode esquecer que cada relação
contratual é única e que, eventuais peculiaridades, podem gerar o dever de indenizar pelo
alegado dano extrapatrimonial causado. Exemplo prático disso é demanda patrocinada pelo
escritório Mendonça Neiva, na qual, além do
atraso, o imóvel foi entregue em condições vexatórias,refere-se à entrega de imóvel no condomínio Isla. A Ré deverá pagar R$ 6.000,00 para
reparar o dano moral e R$ 1.802,82 por cada
mês de aluguel perdido.
O contrato previa a entrega do imóvel, com a
prorrogação de 6 (seis) meses, em 1º de janeiro
de 2014, contudo, ao contrário do prometido,
ainda em março de 2014, o imóvel estava inacabado, repleto de fissuras, rachaduras, dentre
outras imperfeições, o Juiz da 6ª Vara Cível de
Brasília, após analisar o laudo pericial produzido pela equipe de direito imobiliário do escritório Mendonça Neiva, assim o descreveu:
"Diga-se que o estado em que o apartamento foi
disponibilizado à autora, num primeiro momento, é digno de vergonha. Cerâmicas danificadas, quebradas, sujeira, ralos entupidos. E se,
como diz a ré, a primeira vistoria foi realizada
em 04/10/2013, a demora de quase seis meses
para os reparos agrava a reprovável conduta da
construtora e, por conseguinte, reforça sua
mora."
Diante tal circunstância, condenou a Ré ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), alusivos aos danos morais sofridos, reparação material de R$ 1.802,02 (um mil, oitocentos e dois
reais e dois centavos) referente ao aluguei que a
Autora deixou de ganhar e mais o condomínio
que havia sido cobrado da Autora enquanto o
imóvel ainda não fora entregue.
Processo em referência: 2014 01 1 044640-6
DA ENTREGA DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES INABITÁVEIS
Área do imóvel menor que a prometida, piso fofo, rachaduras,
portas mal colocadas, acabamento mal feito, essas são algumas das principais reclamações que os consumidores de imóveis registram.
Sob essas perspectivas, é bom deixar claro que além de cumprir as especificações prometidas em contrato, a Construtora
ainda é obrigada a seguir normas de segurança, de construção
e de acabamento da ABNT, e isso se aplica tanto à unidade
comprada quanto à área comum de condomínio.
O cumprimento dessas normas pode ser verificado de forma
mais especifica por um engenheiro em uma vistoria, recomendamos que o contrate e, caso verificadas irregularidades, solicite o reparo.
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O referido reparo deve ser realizado, nos termos do Código de
Defesa do Consumidor, em no máximo 30 (trinta) dias, por
esse inadimplemento também se faculta ao consumidor pedir
a rescisão contratual ou uma reparação em dinheiro.
TAXA DE CORRETAGEM: RESTITUIÇÃO EM
Falar de corretagem já pressupõe, e também nesse sentido dispõe o Código Civil, que o
Alienante (vendedor) pagará a comissão ao corretor, essa é a natureza de um contrato de
corretagem.
Porém, na prática, o que tem se verificado é que as Construtoras, sem qualquer previsão
em contrato, estão repassando tal pagamento aos consumidores, isso é uma prática ilegal
e abusiva e o pagamento, se houve, é indevido.
Pode até existir o pagamento da referida taxa pelo consumidor, mas é obrigatório que
esteja previsto isso em contrato com a manifestação daquele expressa na concordância
dessas condições.
A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que garante a repetição do indébito em dobro do que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária.
“A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de
Defesa do Consumidor, que garante o repetição do indébito em dobro do
que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária.”
COBRANÇA DE IPTU E CONDOMÍNIO ANTES DA
ENTREGA DAS CHAVES
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico e consolidado no sentido
de que “a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a
partir do qual surge para o condômino a
obrigação das despesas condominiais.” (RESP 489647/RJ).
Em outras palavras, enquanto não recebidas as chaves, não cabe ao adquirente
pagar condomínio, até porque, se o imóvel
não está pronto, não faz sentido algum
que se pague o condomínio, já que esse
permanece na fase de construção.
O mesmo entendimento se aplica identicamente ao IPTU.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do
Distrito Federal tem seguido a mesma
orientação e, no processo
nº 2014.01.1.064814-5 , também patrocinado pelo Escritório Mendonça Neiva, a
Incorporadora foi condenada a ressarcir
toda a despesa gasta pelos consumidores
decorrente do pagamento de condomínio,
diz trecho da sentença: “A devolução dos
valores pagos deverá, ainda, abranger
todas as quantias efetivamente pagas, as
taxas de condomínio pagas pelos autores
até março de 2014 também deverão ser
devolvidas, tendo em vista que tal cobrança se revela abusiva, porquanto impõe aos
compradores tal pagamento a partir da
emissão da carta de habite-se, independente da efetiva entrega do imóvel e cumprimento adequado das obrigações da
contratada.
A abusividade, no caso, sobressai do fato
de que as taxas de condomínio são obrigações de natureza "propter rem" vinculadas
ao proprietário em razão da coisa. Assim,
como a simples emissão da carta de habite
-se não se presta a conferir aos autores a
condição proprietários, tendo em vista que
a tradição dos bens imóveis se dá mediante escritura pública (1.245 do CC), é extremamente desvantajosa a atribuição da
despesa antes da efetiva entrega do bem.”
5
+55 61 3693 0280
SEPN 513, Bloco D, sala 107
advocacia
Ed. Imperador, Brasília DF
Sobre o Autor.
Advogado, graduado pelo Centro Universitário de Brasília – UniCEUB, com ênfase em Direito Privado, formado em Teoria Geral
do Direito Público, Teoria Geral do Controle de Constitucionalidade, Direito Processual Civil Avançado, e pós-graduado em Processo Civil, todos pelo Instituto Brasiliense de Direito Público – IDP.
Atuou, ao longo de sua formação profissional, no Superior Tribunal
de Justiça, no Núcleo de Procedimentos Especiais da Presidência
e na assessoria jurídica contenciosa e consultiva de empresas de
telecomunicações, notadamente em litígios coletivos de expressiva repercussão nacional.
Como advogado, iniciou sua carreira na defesa dos direitos de servidores públicos, direito imobiliário, direito do trabalho, direito do
consumidor, saúde suplementar, direito previdenciário, direito
constitucional e em ações transindividuais, sobretudo na interposição recursal perante Tribunais Estaduais, Federais e Cortes Extraordinárias.
Também patrocinou, de forma administrativa e judicial, anistiados
políticos e elaborou pareceres e cartilhas explicativas dos direitos
do consumidor adquirente de imóvel, onde propôs diversas demandas nesse sentido.
Atualmente é sócio do escritório Mendonça Neiva e coordenador
dos setores de direito imobiliário e direito urbanístico dessa banca.