Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca
Relatório da Administração
Maio de 2013
São Paulo, 10 de junho de 2013.
1. Ocupação
Em Maio: 99 % de ocupação.
Em 02 de maio de 2013 recebemos correspondência por parte de um Locatário notificando
a decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação, para devolução do conjunto
191 do 19° pavimento da Torre New York, totalizando uma área de 306,44m², com previsão
de entrega em 01/08/2013.
Conforme informado no relatório anterior encontra-se disponível para locação o conjunto
41 localizado no 4º andar com 507,86m² de área.
Informamos que estamos trabalhando na comercialização dos conjuntos citados acima.
EMPRESAS OCUPANTES:
EDIFÍCIO NEW YORK
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
BARSA PLANETA INTERNACIONAL LTDA.
CREDIGY SOLUÇÕES FINANCEIRAS LTDA.
EDITORA PLANETA BARSA DEAGOSTINI DO BRASIL LTDA.
FAST ENGENHARIA E MONTAGENS S/A.
GIGASET EQUIPAMENTOS DE COMUNICAÇÃO LTDA.
IBM BRASIL – INDÚSTRIA, MÁQUINAS E SERVIÇOS LTDA.
IKEDA INTERNET SOFTWARE LTDA.
MILLENNIUM NETWORK LTDA.
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
NATURA LOGÍSTICA E SERVIÇOS LTDA.
NOVO NORDISK FARMACÊUTICA DO BRASIL LTDA.
PROCURIAN BRASIL SERV. DE CONTRATAÇÃO DE SUPRIMENTOS LTDA.
SION TECNOLOGIA EM CONSULTORIA EM INFORMÁTICA LTDA
VALOR ECONÔMICO S/A
LUCHESI ADVOGADOS LTDA.
EDIFÍCIO LOS ANGELES
16. BANCO CITIBANK S/A.
17. IBM BRASIL – INDÚSTRIA, MÁQUINAS E SERVIÇOS LTDA.
18. PRODAM COMPANHIA DE PROCESSAMENTO DE DADOS DO MUNICÍPIO DE
SÃO PAULO.
19. SEAL TELECOM COMÉRCIO E SERVIÇOS DE TELECOMUNICAÇÕES LTDA.
2.
Quotas negociadas em Bolsa – FPAB11 (Código ISIN BRFPABCTF011)
Pregão
PreAbe
03/05/2013
06/05/2013
10/05/2013
13/05/2013
14/05/2013
15/05/2013
17/05/2013
21/05/2013
22/05/2013
23/05/2013
24/05/2013
27/05/2013
28/05/2013
29/05/2013
31/05/2013
PreMax
390,00
381,00
382,00
377,12
380,00
390,00
383,00
385,00
384,00
395,00
378,02
390,00
380,20
380,00
380,00
390,00
381,00
382,00
377,12
380,05
390,00
383,00
385,00
384,00
395,00
380,05
381,00
380,20
380,00
380,00
PreMin
PreFec
380,80
380,00
380,00
377,11
377,00
380,01
380,02
381,00
378,01
378,03
376,50
380,00
380,00
380,00
379,00
PreMed
380,00
380,00
380,00
377,11
380,00
380,01
383,00
381,00
380,00
378,03
380,05
380,20
380,20
380,00
380,00
381,25
380,24
380,17
377,11
379,67
384,76
382,42
384,16
382,68
380,47
379,36
380,09
380,16
380,00
379,51
Quantidade
negociada
16
56
40
51
294
21
64
38
179
1.641
356
1.015
176
130
82
3. INFORMAÇÕES CONTÁBEIS – POSIÇÃO EM 31-05-2013
Patrimônio Líquido
: R$ 243.161.860,78
Total de quotas integralizadas
: 750.000 quotas
Valor patrimonial da quota
: 324,2158
Variação da quota no mês
: 0,00%
Variação no mês antes da provisão para distribuição de rendimentos: 0,83%
4. DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS:
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROJETO ÁGUA BRANCA
Administrador
COIN DTVM LTDA.
Responsável pela informação
RUBENS DOS REIS ANDRADE
Telefone para contato
11 3035-4143
Tipo do Evento
RENDIMENTOS
Ato societário de aprovação (se houver)
NÃO É O CASO
Data de aprovação (se houver)
NÃO É O CASO
Data-base (último dia de negociação “com”
31/05/2013
direito ao rendimento ou amortização)
Data do pagamento
14/06/2013
Valor do Rendimento ou Amortização por
R$ 2,70
cota
Período de referência
MAIO/2013
Declaração de isenção de IR*
SIM
Volume
6.100,00
21.293,44
15.206,80
19.232,61
111.622,98
8.079,96
24.474,88
14.598,08
68.499,72
624.351,27
135.052,16
385.791,35
66.908,16
49.400,00
31.119,82
Declaramos que o Fundo se enquadra no inciso III do Art. 3º da Lei 11.033/2004,
alterada pelo Artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de
renda, o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do
Parágrafo único do Art. 3º da Lei 11.033/2004.
5. FLUXO DE CAIXA:
A posição do caixa em 31 de maio de 2013 é de R$ 2.504.913,96
Obs. Os recursos do caixa do Fundo encontram-se aplicados em predominantemente em TÍTULO
PÚBLICO FEDERAL (Letras Financeiras do Tesouro – LFT).
6. VALOR DE MERCADO DOS BENS INTEGRANTES DO PATRIMÔNIO DO FUNDO
De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa URBANO MÉTRICA LTDA., o
valor de mercado do empreendimento incluindo terreno e construções civis, totalizam R$
240.761.118,26 - base fevereiro de 2012.
Grupo de Bens
Terrenos (lotes 7 e 8)
Edificios Los Angeles e New Cork
Total
Valor de Mercado (R$)
48.429.590
192.331.528
240.761.118
7. AUDITORIA
BDO RCS Auditores Independentes.
8. PROCESSOS DE INTERESSE DO FUNDO
Ação de Cobrança
Histórico
A ação de cobrança mencionada neste relatório refere-se à Garantia de Renda Mínima,
assumida pela Ricci perante o Fundo, conforme disposto no contrato de construção,
celebrado em 13.07.99, correspondente a 1,14% do valor total do empreendimento, no
período de dezembro/2001 a novembro/2003.
Tendo em vista o não cumprimento por parte da Ricci, das obrigações por ela assumidas, a
Administradora publicou Fato Relevante no Jornal “O Estado de São Paulo” do dia
23/12/2002.
Na oportunidade, foi esclarecido que essa ocorrência, não tem qualquer impacto atual para
os quotistas adquirentes de quotas do Fundo na operação de colocação secundária, efetuada
em agosto de 2001, uma vêz que estes dispunham de garantia própria, que foi plenamente
cumprida pela Ricci.
Posição Atual:
De acordo com relatório do Advogado responsável pela causa, Dr. Francisco Parente,
temos a seguinte posição:
Foi proferida sentença e publicada no diário oficial dia 17.06.2005, julgando improcedente
a pretensão deduzida em reconvenção (apresentada pela RICCI) e procedente, em parte, a
pretensão deduzida na ação proposta pelo Fundo, para condenar a RICCI a pagar ao Fundo
a quantia de R$ 32.963.684,11.
Deste modo, o Fundo decaiu de seu pedido na quantia de R$4.682.956,15, referente à 23ª
parcela de construção retida pelo Fundo, que o juiz entendeu que deveria ser deduzida do
“quantum” cobrado. Oferecemos recurso de apelação para reformar a sentença neste
aspecto.
O acórdão do julgamento das apelações foi publicado em 17/10/2008. Por votação unânime,
foi negado provimento à Apelação da RICCI e dado provimento em parte à nossa Apelação,
para elevar os honorários advocatícios fixados na sentença para 10% do valor da
condenação, tendo sido mantida a glosa da 23ª parcela de construção, determinada na
sentença de primeiro grau. Em termos de valores, na prática, a alteração determinada pelo
Tribunal restabeleceu o valor do crédito originário objetivado na demanda, se considerados
os termos de minha contratação e a forma de pagamento dos honorários “ad exitum”
ajustada.
Essa decisão judicial já transitou em julgado, razão pela qual reunimos a execução
provisória que já vínhamos realizando com os autos do processo original, para fins de
execução definitiva.
Requeremos fosse oficiada a Receita Federal, para que forneça as últimas 5 declarações de
rendimentos da RICCI, bem como requeremos ao Juiz da causa a desconsideração da
personalidade jurídica da RICCI, para que seus sócios também respondam pela dívida com
seu patrimônio pessoal.
A Receita enviou apenas as três últimas declarações. Insistimos na remessa das anteriores e
no pedido de desconsideração da personalidade jurídica, o que foi aceito pelo juiz da causa,
mas tudo indica que a recuperação total de nosso crédito é remota e depende do sucesso
provável da Ação Pauliana, que constitui o objeto deste Relatório.
Foi tentado o bloqueio on line, via Bacen Jud, tanto em nome da Ricci como em
nome de seu sócio, José Stefanes Ferreira Gringo de valores no limite da dívida de
R$ 113.520.943,80, e ambos resultaram infrutíferos.
Todas as nossas tentativas de localizar bens patrimoniais da Ricci ou de seu sócio
resultaram negativas. Os únicos bens localizados e anteriormente transferidos a
terceiros constituem o objeto da Ação Pauliana, que tramita perante a 7ª Vara Cível
(ver relatório específico). Portanto, o processo em questão encontra-se arquivado
provisoriamente, aguardando novos requerimentos. Precisamos aguardar o desfecho
da Pauliana, para ver como evoluir nesta demanda, já que pesquisas realizadas para
a localização de patrimônio da empresa devedora e de seu sócio resultaram
infrutíferas.
Expectativa de Êxito
O êxito neste caso JÁ OCORREU, na fase de conhecimento da ação. Todavia, a
efetiva recuperação do crédito almejado vai depender do sucesso das medidas que
objetivam encontrar patrimônio do devedor, suficiente para garantir o pagamento da
dívida. Tendo em vista o elevado valor do crédito, que gira ao derredor de R$
113.520.943,80, em 08/2012, e o patrimônio localizado e existente da empresa
devedora,
CONSIDERAMOS
REMOTA
A
POSSIBILIDADE
DE
RECUPERAÇÃO DA TOTALIDADE DO CRÉDITO EM EXECUÇÃO. VAMOS
DEPENDER DO RESULTADO DA PAULIANA, PARA A RECUPERAÇÃO
Ação Pauliana
Ação interposta perante a 7ª Vara Cível Central, conforme processo nº 000.05.069044-2,
com o objetivo de anular transferências de bens imóveis de relevante valor, levadas para
fraudar direitos de credores.
Posição Atual
De acordo com relatório do Advogado responsável pela causa, Dr. Francisco Parente, temos
a seguinte posição:
Todos os réus foram citados, inclusive a co-ré Invest Fomento Mercantil e contestaram a
ação. Em 05.03.2008 foi protocolizada nossa Réplica em resposta a todas as contestações.
Em despacho publicado no dia 11.07.2008, o R. Juízo da 7ª Vara Cível Central determinou
a redistribuição do feito à 36ª Vara Cível, que determinou o retorno dos autos à 7ª Vara
Cível, o qual, em despacho de 22.06.2009, fixou o trâmite do processo nesta Vara.
O Juiz da 36ª Vara Cível determinou a realização da prova pericial requerida pelo Fundo.
A perícia já foi finalizada e constatou que os documentos apresentados pelos Réus não
demonstraram a circulação de valores entre os envolvidos nas diversas operações de
compra e venda. Os indícios, para não dizer provas, de fraude e de simulação de venda e
compra são muito fortes.
Foi realizada a primeira audiência de instrução e os compradores finais do imóvel
residencial tentaram comprovar que são compradores de boa fé, embora não tenham
juntado cópia dos cheques que demonstrariam a efetiva circulação de valores.
Foi requerido o encerramento da fase de instrução e a abertura de prazo para o oferecimento
de alegações finais pelas partes, para posterior julgamento do feito. O Juiz não encerrou a
fase de instrução e determinou a oitiva de duas testemunhas arroladas por um dos réus.
Uma delas já foi ouvida, restando apenas aguardar o cumprimento da segunda Carta
Precatória. Vale observar que os Requeridos não lograram comprovar a licitude das
transferências imobiliárias realizadas, até a presente data.
Expectativa de Êxito
A expectativa de êxito é relativamente boa, não sendo melhor, na medida em que depende
da produção de provas e envolve o direito de terceiros adquirentes, ao menos em relação ao
imóvel residencial, o que tornará ainda mais complexo o processo e mais difícil a previsão
de seu desfecho.
Alcance de ganhos e perdas potenciais
De acordo com o exposto no ítem precedente é imprevisível o desfecho do processo,
podendo-se afirmar apenas que ele poderá alcançar à anulação das transferências
patrimoniais, sujeitando os bens imóveis à penhora pelo Fundo e, na pior hipótese, poderá
ensejar a perda da causa e a condenação do Fundo ao pagamento dos ônus sucumbenciais
que poderiam, em tese, variar entre 10 e 20% do valor atribuído à causa, de R$
3.000.000,00.
Embargos de Terceiro
Trata-se de Ação de Embargos de Terceiro na qual se visa desconstituir o ato constritivo
leva a efeito nos autos da Ação de Cobrança, ora em fase de execução (processo nº
96.606.540-9) em trâmite na 34ª Vara Civil
Em decorrência do processo referido, patrocinado pelo Condomínio Edifício Avenida
Paulista First Class Offices, contra a Ricci e Associados Engenharia e Comércio Ltda.,
recebemos em 2003, mandato de penhora do crédito que a Ricci teria a receber do Fundo.
Ocorre que o crédito objeto da referida penhora, representado pela 23ª parcela do contrato
de construção, encontra-se retido pelo Fundo, por conta de itens complementares de obra
não executados pela Ricci, bem como, da Garantia de Renda Mínima, objeto de ação de
cobrança do Fundo, contra a mesma Ricci. Desta forma, o valor penhorado pertence ao
Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca.
Posição Atual
De acordo com relatório do Advogado responsável pela causa, Dr. Francisco Parente, temos
a seguinte posição:
Foi publicada no diário oficial a sentença dos embargos de Terceiros no dia 10.06.2005,
sendo estes julgados procedentes, para o fim de determinar a desconstituição da penhora
realizada, liberando-se o crédito em favor do Fundo.
O Condomínio apelou da decisão e nós oferecemos contra-razões. A Apelação foi julgada
em 14.04.2009, tendo sido negado provimento ao recurso do Condomínio.
Foram opostos Embargos de declaração, já rejeitados por votação unânime. O Condomínio
interpôs Recurso Especial, ao qual foi negado seguimento. O Condomínio interpôs Agravo
de Instrumento contra Despacho Denegatório ao STJ, o qual foi distribuído ao Ministro
Relator, que já negou conhecimento ao Agravo.
A decisão que nos foi totalmente favorável já transitou em julgado
Os presentes embargos lograram o êxito esperado, liberando o crédito da penhora
Obs.: As informações constantes deste relatório são de uso exclusivo dos quotistas do
Fundo de Investimento Imobiliário Projeto Água Branca, não podendo, portanto, serem
divulgadas a terceiros.
Maiores informações podem ser obtidas pelo telefone: 3035-4141 com Rubens, José Penna
e Molinari.
Atenciosamente
COIN DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.