Considerações sobre a renovação de aluguéis de imóveis alugados por
sociedades de economia mista para fins de execução de suas atividades
empresariais
Aldem Johnston Barbosa Araújo
Advogado da UEN de Direito Administrativo do Escritório Lima & Falcão, Assessor
Jurídico da Diretoria de Vigilância em Saúde da Secretaria de Saúde do Recife e
Consultor Jurídico do Departamento de Vigilância Sanitária de Olinda
1) Introdução
A sociedade de economia mista, tal qual o Deus Bifronte Janus, único Deus
Romano não copiado da mitologia grega, também tem duas faces olhando em direções opostas,
uma mirando o Direito Público e outra fitando o Direito Privado.
Este ente híbrido criado pelo Poder Estatal compete no mercado junto com os
particulares, mas com eles não guarda total similitude.
Ao contrário, a sociedade de economia mista em muito discrepa das suas
concorrentes particulares, pois além de prestar contas aos seus acionistas também tem elas de
prestar contas a toda a sociedade, o que, na prática, caracteriza-se como um dever de se
submeter ao crivo dos tribunais de contas.
A locação de imóveis promovida por uma sociedade de economia mista para
o exercício de suas atividades (exemplo: o aluguel de um imóvel para sediar uma agência
bancária) é um típico exemplo desta natureza dual que reveste o figurino das sociedades de
economia mista, vez que é um negócio jurídico tutelado tanto pelas diretrizes do direito público
como pelas diretrizes do direito privado.
Neste breve estudo, procuraremos trazer algumas ponderações sobre os
diversos desdobramentos jurídicos que circundam esta matéria.
2) Contrato de Direito Público e contrato de Direito Privado
Como bem observa Lucas Rocha Furtado1 não é o simples fato de a
Administração Pública figurar como parte em um contrato que o transforma em contrato
administrativo.
É clássica entre nós a distinção feita por Celso Antônio Bandeira de Mello2
cuja ensinança consiste em separar os contratos em: a) contratos de Direito privado da
Administração e b) contratos administrativos.
As lições do renomado autor inclusive reverberam nos posicionamentos
pretorianos, conforme podemos ver abaixo:
1
2
Lucas Rocha Furtado, Curso de Licitações e Contratos Administrativos, Belo Horizonte: Fórum, 2007, pág. 427.
Lucas Rocha Furtado, Curso de Licitações e Contratos Administrativos, Belo Horizonte: Fórum, 2007, pág. 427.
1
Superior Tribunal de Justiça
RESP 200500370566 RESP - RECURSO ESPECIAL – 737741
Relator(a) CASTRO MEIRA
Órgão julgador SEGUNDA TURMA
Fonte DJ DATA:01/12/2006 PG:00290
Ementa ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.
RESCISÃO. INDENIZAÇÃO.
1. Distinguem-se os contratos administrativos dos contratos de
direito
privado
pela
existência
de
cláusulas
ditas
exorbitantes, decorrentes da participação da administração na
relação jurídica bilateral, que detém supremacia de poder para
fixar as condições iniciais do ajuste, por meio de edital de
licitação, utilizando normas de direito privado, no âmbito do
direito público.
2. Os contratos administrativos regem-se não só pelas suas
cláusulas, mas, também, pelos preceitos de direito público,
aplicando-se-lhes supletivamente as normas de direito privado.
3. A Administração Pública tem a possibilidade, por meio das
cláusulas chamadas exorbitantes, que são impostas pelo Poder
Público, de rescindir unilateralmente o contrato.
4. O Decreto-Lei nº 2.300/86 é expresso ao determinar que a
Administração Pública, mesmo nos casos de rescisão do contrato
por interesse do serviço público, deve ressarcir os prejuízos
comprovados, sofridos pelo contratado.
5. Recurso especial provido em parte.
Data da Decisão 03/10/2006
Data da Publicação 01/12/2006
Ainda sobre o tema, a Professora Maria Sylvia Zanella Di Pietro, tece as
seguintes considerações:
“Embora de regimes jurídicos diversos, nem sempre é fácil a
distinção entre os contratos privados da Administração e os
contratos administrativos, pois, como os primeiros têm regime
de direito privado parcialmente derrogado pelo direito público,
essa derrogação lhes imprime algumas características que também
existem nos da segunda categoria. Importa, portanto, indicar os
pontos comuns e os traços distintivos entre os dois tipos de
contratos da Administração.
Sabe-se que o regime jurídico administrativo caracteriza-se por
prerrogativas e sujeições; as primeiras conferem poderes à
Administração, que a colocam em posição de supremacia sobre o
particular; as sujeições são impostas como limites à atuação
administrativa, necessários para garantir o respeito às
finalidades públicas e aos direitos dos cidadãos.
Quando se cuida do tema contratual, verifica-se que, no que se
refere às sujeições impostas à Administração, não diferem os
contratos de direito privado e os administrativos; todos eles
obedecem
a
exigências
de
forma,
de
procedimento,
de
competência, de finalidade; precisamente por essa razão é que
alguns autores acham que todos os contratos da Administração
são contratos administrativos.” (Maria Sylvia Zanella Di
Pietro, Direito Administrativo, 10ª edição, São Paulo: Atlas,
1999, pág. 237)
De novo nos reportando à jurisprudência, há de ser dito que ela tem
legitimado o formato de direito privado em negócios jurídicos celebrados pela Administração
Pública. Neste sentido, tragamos à baila um pronunciamento do STF que, segundo a lição de
Carlos Pinto Coelho Motta3 segue o que foi proferido no leading case (RE 89.217) sobre o tema
ora debatido:
3
Carlos Pinto Coelho Motta, Aplicação do Código Civil às Licitações e Contratos, Belo Horizonte: Del Rey, 2004,
pág. 123.
2
“RDA n. 137, 1979, p. 169-218. Vide ainda: Petição n. 1.654-8,
protocolada no STF, Rel. Min. Celso Mello, DJ de 18.2.1999; e
Petição n. 1.655-3 (ambas proced. MG), Rel. Min. Moreira Alves:
‘Os contratos firmados entre os Estados-Membros e a União não
configuram
contrato
administrativo
que
admite
cláusulas
exorbitantes, pois neles não há relação de subordinação entre
os contratantes.’ Medida liminar, DJ de 12.2.1999, p. 59.”
Resta induvidosa, portanto, a possibilidade de a Administração Pública
celebrar contratos sob o regime de Direito Privado (mesmo com as devidas sujeições e
derrogações ao regime de Direito Público).
3) Contratos celebrados por Sociedades de Economia Mista: regime de direito provado
versus sujeição à lei de licitações e contratos administrativos
Mais uma vez nos valendo da lição de Lucas Rocha Furtado4, destacamos que
as sociedades de economia mista, por serem espécie do gênero empresas estatais, são pessoas
jurídicas dotadas de personalidade jurídica de Direito Privado, e, por força de mandamento
constitucional, instituídas unicamente através de lei específica e sujeitas ao regime jurídico
privatístico.
Mas, mesmo gozando de natureza de Direito Privado, estariam às sociedades
de economia mista obrigadas a licitar? Sobre tal questão, o autor mencionado no parágrafo
anterior nos fornece a seguinte síntese acerca das regras aplicáveis às chamadas empresas
estatais sob à ótica da Lei Federal nº 8.666/93:
“Em matéria de licitação, a questão pode ser apresentada,
portanto, nos seguintes termos: 1. todas as empresas estatais
estão obrigadas a licitar; 2. o procedimento da licitação deve
observar o que dispõe a Lei nº 8.666/93; 3. as empresas
estatais que explorem atividades empresariais, somente quando
celebrarem contratos diretamente relacionados ao exercício da
atividade fim, estão desobrigadas de observarem a Lei nº
8.666/93,
devendo
no
entanto,
seguir
os
princípios
constitucionais de impessoalidade, moralidade, eficiência etc.”
(Lucas
Rocha
Furtado,
Curso
de
Licitações
e
Contratos
Administrativos, Belo Horizonte: Fórum, 2007, pág. 436)
Desta feita, fica evidenciado que às empresas estatais é possibilitada uma
mitigação à aplicação da Lei Federal de Licitações e Contratos Administrativo (8.666/93), de
modo que se ressalta a tese aqui já referida de que não é o simples fato de a Administração
Pública figurar como parte em um contrato que o transforma em contrato administrativo.
4) Sobre a locação e a Lei 8.666/93
No que diz respeito à locação, a Lei nº 8.666/93 diz, no seu art. 24, inciso X,
ser dispensável a licitação para a locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades
precípuas da Administração cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua
escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.
Comentando tal dispositivo, eis o posicionamento da doutrina especializada:
“A ausência de licitação deriva da impossibilidade de o
interesse sob tutela estatal ser satisfeito através de outro
imóvel, que não aquele selecionado. As características do
imóvel (tais como localização, dimensão, edificação, destinação
etc.) são relevantes, de modo que a Administração não tem outra
4
Lucas Rocha Furtado, Curso de Licitações e Contratos Administrativos, Belo Horizonte: Fórum, 2007, pág. 431.
3
escolha. Quando a Administração necessita de imóvel para
destinação peculiar ou com localização determinada, não se
torna
possível
a
competição
entre
particulares.
Ou
a
Administração localiza o imóvel que se presta a atender seus
interesses ou não o encontra.” (Marçal Justen Filho in
Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos,
12ª edição, São Paulo: Dialética, 2008, págs. 669/670)
“Em princípio, a Administração compra ou loca mediante
licitação (a locação de bens a esta sujeita-se, definida que é
como serviço – v. comentários ao art. 6º, II), tais e tantas
podem ser as contingências do mercado, variáveis no tempo e no
espaço, a viabilizarem a competição. Mas se a operação tiver
por alvo imóvel que atenda a necessidades específicas cumuladas
de instalação e localização do serviço, a área de competição
pode estreitar-se de modo a ensejar a dispensa, desde que o
valor do aluguel situe-se na média do mercado. Nestas
circunstâncias, e somente nelas, a Administração comprará ou
locará diretamente, inclusive para que não se frustre a
finalidade
a
acudir.”
(Jessé
Torres
Pereira
Junior
in
Comentários
à
lei
das
licitações
e
contratações
da
administração pública, 6ª ed. rev., atual. e ampl., Rio de
Janeiro: Renovar, 2003, pág. 277)
No âmbito dos tribunais de contas, o disposto no art. 24, inciso X da Lei nº
8.666/93 tem ensejado interpretações em consonância com a doutrina acima exposta:
“Tribunal de Contas do Distrito Federal
(Processo nº 5515. Decisão nº 1246/95)
... no caso de locação de imóvel destinado ao uso de órgão
público, é cabível a dispensa de licitação, com fundamento no
artigo 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93.” (manifestação
extraída do livro “Vade-mécum de licitações e contratos:
legislação selecionada e organizada com jurisprudência, notas e
índices” de Jorge Ulisses Jacoby Fernandes, 3ª edição, rev.,
atual., 4. tiragem. Belo Horizonte: Fórum, 2008, pág. 437)
Tribunal de Contas de Santa Catarina
(Processo nº 5515. Prejulgado nº 0318 Processo nº CONTC0016901/32 Parecer: COG-651/93 Relator: Conselheiro Dib
Cherem Data da Sessão: 14/03/1994)
Nada obsta que o Poder Público efetue locação de imóvel com
pessoa jurídica e/ou física, utilizando-se da figura da
dispensa de licitação, na forma como dispõe o artigo 24, inciso
X da Lei 8.666/93; e com fundamento no artigo 62, § 3º, inciso
I, da Lei das Licitações, a restrição imposta à renovação de
contratos por força do disposto no artigo 57 não é aplicável na
locação de imóveis.”
Diante das lições doutrinárias e do posicionamento das cortes de contas, resta
induvidoso que a locação de um imóvel por parte de uma sociedade de economia mista para fins
de utilização em suas atividades empresariais está perfeitamente emoldurada na hipótese
contemplada no art. 24, inciso X da Lei nº 8.666/93.
Contudo, não se deve incorrer no equívoco de que a Lei nº 8.666/93 será
aplicada sem qualquer mitigação às locações empreendidas pelas sociedades de economia mista,
pois, por exemplo, como bem pontuou o então Chefe da Divisão de Consultoria do
Departamento Jurídico do Banco do Estado do Ceará, Dr. José de Arimatéa Neto (in: Revista
Zênite de Licitações e Contratos, nº 232, março de 1998) tais contratos de locação não estão
adstritos aos prazos estabelecidos no art. 57 da Lei nº 8.666/93, uma vez que seu conteúdo
é regido, predominantemente, por norma de direito privado, que é a Lei de Locação de
Imóveis (Lei Federal no 8.245, de 18 de outubro de 1991).
4
Reforçando sua natureza híbrida de amálgama de aspectos públicos e
privados, os contratos de locação do qual as sociedades de economia mista tomam parte mas
devem ser sujeitos ao competente processo de dispensa e às demais formalidades previstas no
Estatuto de Licitações e Contratos Administrativos5.
Claro portanto é que as locações empreendidas pelas sociedades de economia
mista não ficarão completamente adstritas às normas nem de direito privado nem de direito
público.
Deve se esclarecer também que a aplicação da Lei de Locação de Imóveis
(Lei Federal no 8.245, de 18 de outubro de 1991) só se dá de forma inquestionável nos casos
em que o as empresas estatais (donde se incluem as sociedades de economia mista) estejam
condição de LOCATÁRIAS, pois, quando União, Estados, DF e Municípios resolvem alugar
imóveis de sua PROPRIEDADE, a própria Lei de Locação de Imóveis ressalta a sua
inaplicabilidade:
“Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto
nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas
leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;”
Estando a sociedade de economia mista na condição de proprietária do
imóvel e locadora no contrato de locação não haveria óbice à aplicação da Lei de Locação de
Imóveis urbanos, ante à literalidade do item 1 da alínea “a” do parágrafo único do artigo 1º, mas
como podem ser sempre aduzidas interpretações extensivas que restrinjam a ação do gestor
público, não seria estranhável alguém questionar que por ser a sociedade de economia mista
ligada a algum ente político-administrativo (União, Estados, DF e Municípios) a ela não deveria
se aplicar a Lei Federal no 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Assim, incontroversa mesmo é a conclusão de que, nos casos em que uma
sociedade de economia mista está a exercer o papel de LOCATÁRIA de um imóvel cuja
propriedade é de um particular, serão totalmente aplicáveis os ditames da Lei de Locação de
Imóveis (Lei Federal no 8.245, de 18 de outubro de 1991)6.
Neste sentido, vejamos a jurisprudência:
“Tribunal Regional Federal da 2ª Região
Processo AC 200002010381942 AC - APELAÇÃO CIVEL - 239548
Relator(a) Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA
GAMA
Órgão julgador SEXTA TURMA ESPECIALIZADA
Fonte DJU - Data::17/09/2009 - Página::105
Ementa
DIREITO
CIVIL
E
COMERCIAL.
RENOVATÓRIA.
LOCAÇÃO
NÃORESIDENCIAL. LEI Nº 8.245/91. VALOR DO ALUGUEL.
1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações
públicas não se submetem às normas da Lei nº 8.245/91, nos
5
Destaque-se aqui, embora mais adiante sejam tecidas considerações mais detidas, que o Tribunal de Contas da
União exige ao menos duas condições INDISPENSÁVEIS para realizar a dispensa de licitação para locação de
imóvel: “Para se promover a dispensa de licitação destinada à aquisição ou locação de imóvel, a norma impõe a
observância de pelo menos duas condições essenciais, dentre outras: 1ª) necessidade de instalação e localização; e
2ª) avaliação prévia para se apurar a compatibilidade do preço com o valor de mercado. Essas condições devem ser
aferidas de forma harmônica no contexto da lei de licitações, levando-se em consideração todos os princípios e
preceitos, para evitar interpretações distorcidas.” (Decisão nº 343/1997, Plenário, rel. Min. Carlos Átila)
6
Com as devidas sujeições e derrogações impostas pelo regime de Direito Público, por óbvio.
5
expressos termos do artigo 1º, parágrafo único, alínea “a”, n.
1, do texto supra-referido. Em se tratando de empresa pública
federal, o seu regime jurídico é o próprio das empresas
privadas, conforme expressamente menciona o artigo 173, § 1º,
da Constituição Federal.
2. Os contratos e termos aditivos celebrados dão conta da
existência, validade e eficácia do contrato de locação nãoresidencial
(antiga
locação
comercial)
entre
as
partes
relativamente aos imóveis descritos na inicial, razão pela qual
perfeitamente correta a ação, diante do preenchimento de todas
as condições da ação.
3. A Autora preenche os requisitos previstos no artigo 51, da
Lei nº 8.245/91 e, portanto, tem direito à renovação da locação
comercial: a) os contratos a renovar foram celebrados por
escrito, e com prazo determinado; b) o prazo mínimo dos
contratos a renovar era de cinco anos; c) o locatário explora
comércio do mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de
três anos; d) o prazo decadencial foi observado para o
exercício do direito.
4. Houve, também, cumprimento dos requisitos previstos no
artigo 72, da Lei nº 8.245/91, com a prova do cumprimento do
contrato em curso, indicação clara e precisa das condições
oferecidas para a renovação da locação. 5. Apelação improvida.
Data da Decisão 31/08/2009
Data da Publicação 17/09/2009
Tribunal Regional Federal da 2ª Região
Processo AC 9802063843 AC - APELAÇÃO CIVEL - 162816
Relator(a) Desembargador Federal LUIZ PAULO S. ARAUJO FILHO
Órgão julgador QUINTA TURMA ESPECIALIZADA
Fonte DJU - Data::07/07/2009 - Página::105
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. EMPRESA PÚBLICA.
POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
1. As empresas públicas federais sujeitam-se ao regime jurídico
das empresas privadas (art. 173 da CF) e, portanto, nos
contratos de locação celebrados, à Lei n.º 8.245/91, e não ao
Decreto n° 9.760/1946, como entendeu a sentença para extinguir
o processo, sem resolução do mérito, por impossibilidade
jurídica do pedido. 2. Verificado, todavia, que o prazo de
vigência
do
contrato
expirou
há
mais
de
dez
anos,
inviabilizando a sua renovação, deve ser mantida a extinção do
processo, mas por falta superveniente de interesse processual,
pois o pedido não é mais pertinente. 3.Apelação improvida.
Data da Decisão 10/06/2009
Data da Publicação 07/07/2009
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
EMENTA: 1° GRUPO CÍVEL AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO
FIRMADO ENTRE EMPRESA PÚBLICA, COMO LOCADORA, E COOPERATIVAS,
COMO LOCATÁRIAS. É de natureza privada, e não administrativa,
submetido, portanto, ao regime jurídico do direito civil, o
contrato de locação celebrado entre empresa pública, como
locadora, e cooperativas, como locatárias, sujeitando-se a
retomada à Lei n° 8.245/91, e não à Lei n° 8.666/93. (Embargos
Infringentes Nº 70001591825, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis,
Relator: Roque Joaquim Volkweiss, Julgado em 15/12/2000)”
Por fim, não podemos olvidar de mencionar que o § 3º do art. 62 da Lei nº
8.666/93 manda aplicar o disposto no art. 55 e nos arts. 58 a 61 da Lei, e demais normas gerais,
no que couber: "I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder
Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por normas
de direito privado; II - aos contratos em que a Administração for parte como usuária de serviço
público".
6
Sobre tal dispositivo, novamente trazemos à colação os comentários de
Marçal Justen Filho e Jessé Torres Pereira Junior:
“A previsão do § 3º está mal colocada e melhor ficaria em um
dispositivo específico, pois não tem relação com o presente
artigo. Ali fica determinado que o regime de direito público
aplica-se
inclusive
àqueles
contratos
ditos
‘privados’,
praticados pela Administração. A regra disciplina a hipótese em
que a Administração Pública participe dos contratos ditos de
‘direito
privado’.
Tais
contratos,
no
direito
privado,
apresentam caracteres próprios e não comportam que uma das
partes exerça as prerrogativas atribuídas pelo regime de
direito público, à Administração. Não se atribui uma relevância
mais destacada ao interesse titularizado por uma das partes.
A mera participação da Administração Pública como parte em um
contrato acarreta alteração do regime jurídico aplicável. O
regime de direito público passa a incidir, mesmo no silêncio do
instrumento escrito.
(...)
Mas a simples participação de entidade administrativa em uma
relação contratual caracteristicamente privada não significa a
incidência integral do regime de direito público.
(...)
As contratações indispensáveis à promoção do bem comum são
subordinadas integralmente ao regime de direito público,
enquanto as que não se apresentam assim indispensavelmente
relacionadas com os interesses fundamentais permaneceriam
sujeitas ao regime privatístico. Mas essa formulação não é
satisfatória,
especialmente
sob
o
prisma
prático.
Como
diferenciar as duas situações na realidade? É muito difícil.
Talvez a melhor solução seja reconhecer que a satisfação de
determinadas necessidades estatais pressupõe a utilização de
mecanismos próprios e inerentes ao regime privado, subordinados
inevitavelmente a mecanismos de mercado. As características da
estruturação empresarial conduzem à impossibilidade de aplicar
o regime de direito público, eis que isso acarretaria a
supressão do regime de mercado que dá identidade á contratação
ou o desequilíbrio econômico que inviabilizaria a empresa
privada. Não por acaso, o art. 62, § 3º, inc. I, alude a seguro
e a financiamento. Ambos os contratos são objeto de regulação
estatal
muito
estrita,
subordinando-se
a
exploração
profissional dessas atividades a regras severas, inclusive para
evitar a diferenciação de tratamento entre clientes diversos.
Outra hipótese referida é a locação de imóveis, em que a
publicização do vínculo poderia conduzir á desnaturação da
propriedade privada.” (Marçal Justen Filho in Comentários à Lei
de Licitações e Contratos Administrativos, 12ª edição, São
Paulo: Dialética, 2008, págs. 703/704)
“Nos comentários até aqui expendidos, ter-se-á percebido, sem
maior esforço, que a teoria geral das obrigações, cunhada no
direito privado, está presente nos contratos administrativos,
tanto que foram várias as referências feitas a disposições do
Código
Civil
concernentes
à
estrutura
conceitual
das
obrigações, perfeita e necessariamente aplicáveis ao direito
público. Nem poderia ser diferente, sob pena de cindir-se o
incindível, que é o sistema da ordem jurídica positiva, ou de
por-se em cheque a aspiração científica do Direito.
O § 3º do art. 62 percorre o caminho inverso, mostrando que o
direito público penetra na teoria geral das obrigações quando a
Administração Pública ocupa um dos pólos da relação contratual.
Põe em relevo que, respeitada a igualdade objetiva entre os
contraentes,
nos
termos
pactuados,
há
espaço
para
uma
desigualdade subjetiva a justificar que a lei (antes de fazê-lo
o contrato) outorgue aquelas prerrogativas ao ente ou entidade
que realiza a função pública, não para que a pessoa
7
administrativa prevaleça sobre a particular, mas para que o
interesse público não se veja derrogado ou acuado pelo privado.
(...)
Isso significa que, nesses contratos, sujeitos a regime de
direito
privado
embora,
à
Administração
são
garantidas
prerrogativas que laboram em favor da prevalência do interesse
público, e que devem estar previstas no ato convocatório (se
houver licitação) e no contrato.
(...)
Tais características básicas acompanham todos os contratos
públicos, sejam os administrativos, os de figuração privada,
ou, ainda, aqueles em que a Administração é a usuária do
serviço público. O que não significa que a Lei nº 8.666/93 haja
exonerado a Administração das obrigações que lhe couberem
segundo o contrato e o seu regime de predominância privada.
Assim, ilustre-se, se o Estado, locatário de bem imóvel, não
honra os alugueres mensais, sujeitar-se-á á ação de despejo por
falta de pagamento como qualquer inquilino inadimplente.”
(Jessé Torres Pereira Junior in Comentários à lei das
licitações e contratações da administração pública, 6ª ed.
rev., atual. e ampl., Rio de Janeiro: Renovar, 2003, págs.
632/633)
Cremos portanto que, ex vi de tudo o que já foi espraiado nas linhas acima,
não se deve pôr em dúvida a aplicabilidade da Lei de Locação de Imóveis (Lei Federal no 8.245,
de 18 de outubro de 1991) quando das ocasiões em que as empresas estatais estejam a locar
imóveis de propriedade de particulares, vez que a mesma resta induvidosa.
5) Da necessidade de as Sociedades de Economia Mista promoverem, antes da celebração
do contrato de locação de imóvel junto a particular, um processo formal de dispensa de
licitação e uma avaliação para se apurar a compatibilidade do preço do aluguel com o
valor de mercado
Como bem anota o art. 24, inciso X da Lei nº 8.666/93 ...
“Art. 24. É dispensável a licitação:
X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento
das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades
de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde
que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo
avaliação prévia;(Redação dada pela Lei nº 8.883, de 1994)”
... é necessário que, antes da locação:
1º) seja verificado se o imóvel atende as finalidades precípuas da
Administração, de modo que as necessidades do interesse público em termos de instalação e
localização condicionem a escolha do bem e
2º) que o preço do aluguel seja submetido à avaliação aos preços de mercado
a fim de se atestar a sua adequação.
Ou seja, não possuindo o imóvel características intrínsecas que o tornem
não a melhor, mais sim a única escolha de local para que a Administração (in casu, por
óbvio a sociedade de economia mista) realize as suas finalidades precípuas (diz-se única
escolha em razão de inciso X do art. 24 da Lei 8.666/93 asseverar que esta escolha é
condicionada) ou não sendo o valor do aluguel compatível com os preços do mercado, NÃO
SE PODE COGITAR A DISPENSA DA LICITAÇÃO.
Neste sentido, vejamos o que lecionam Joel de Menezes Niebuhr e Jorge
Ulisses Jacoby Fernandes:
“Portanto, se a Administração quiser comprar ou locar imóvel em
região central de determinado Município e existirem vários
8
imóveis que podem atender aos seus propósitos, é inevitável
proceder à licitação pública. A contratação direta encontra
lugar nas situações em que houver somente um imóvel cujas
características atendam aos interesses da Administração, pelo
que, a rigor jurídico, está-se diante da hipótese já prevista
no inciso I do artigo 25 da Lei nº 8.666/93, relativa à
inexigibilidade provocada pela exclusividade do bem.
Ora, em sentido contrário, se houvesse vários imóveis, todos
prestantes aos propósitos da Administração, não há a mínima
justificativa para contratar diretamente.” (Joel de Menezes
Niebuhr in Dispensa e inexigibilidade de licitação pública, São
Paulo: Dialética, 2003, págs. 303/304)
“Trata-se, em verdade, de hipótese de inexigibilidade de
licitação, visto que, uma vez existindo apenas um imóvel que
satisfaça ao interesse da Administração, estará caracterizada a
inviabilidade jurídica de competição. Nesse caso, se tãosomente um imóvel é que atende as necessidades, não haverá
licitação, tendo o legislador preferido colocar a hipótese
entre os casos de dispensa, embora isto seja doutrinariamente
condenável.
(...)
As condições do imóvel devem atender também as prescrições do
art. 12 da mesma lei, acrescidas da localização como elemento
fundamental para o atingimento do interesse público pretendido
pelo órgão.
Nesse sentido, o TCU determinou ao TRT/RS a observância, no que
concerne a dispensa de licitação para aquisição de imóveis, de
que o enquadramento no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93
somente é possível quando a localização do imóvel for fator
condicionante para a escolha.” (Jorge Ulisses Jacoby Fernandes
in Contratação direita sem licitação, 7ª ed., 2. tiragem. Belo
Horizonte: Fórum, 2008, págs. 399/400)
Ressalte-se aqui que o preço do aluguel a ser pago pela sociedade de
economia mista deve ser uma questão de suma importância quando da avaliação prévia exigida
pelo inciso X do art. 24 da Lei 8.666/93 e, sobre ele, mais uma vez nos valemos das lições de
Joel de Menezes Niebuhr e Jorge Ulisses Jacoby Fernandes:
“A Administração, antes de comprar ou locar imóvel, deve
avaliá-lo, justamente para evitar que se pague por ele valor
acima do praticado no mercado.” (Joel de Menezes Niebuhr in
Dispensa e inexigibilidade de licitação pública, São Paulo:
Dialética, 2003, pág. 305)
“Sobreleva registrar que a avaliação deve necessariamente
anteceder a compra ou a locação, e a inobservância de tal
dispositivo pode acarretar penalidades a serem aplicadas pelas
Cortes de Contas, nos termos dos arts. 57 e 58, inciso II, da
Lei
Orgânica
do
TCU.
Efetivamente,
sendo
a
licitação
caracterizada como ato administrativo formal (v. art. 4º,
parágrafo único da Lei nº 8.666/93), o afastamento dos ditames
da lei constitui infração legal de natureza grave e, portanto,
punível. Sem a avaliação prévia, não há como aferir o preço
praticado no mercado.” (Jorge Ulisses Jacoby Fernandes in
Contratação direita sem licitação, 7ª ed., 2. tiragem. Belo
Horizonte: Fórum, 2008, pág. 403)
Os tribunais de contas, com a severidade que lhes é peculiar, não discrepam
do posicionamento envergado pela doutrina:
“Tribunal de Contas do Mato Grosso do Sul
(Súmula 28)
... a ausência de avaliação prévia do preço de locação do
imóvel destinado ao serviço público, visando a verificação de
sua compatibilidade com o valor vigente no mercado, enseja a
9
declaração da ilegalidade e irregularidade do contrato e
aplicação de multa ao responsável. (manifestação extraída do
livro “Vade-mécum de licitações e contratos: legislação
selecionada e organizada com jurisprudência, notas e índices”
de Jorge Ulisses Jacoby Fernandes, 3ª edição, rev., atual., 4.
tiragem. Belo Horizonte: Fórum, 2008, pág. 436)
Tribunal de Contas da União
(Processo nº TC-009.118/2002-8. Acórdão nº 1.412/2004 – 2ª
Câmara)
... proceda, previamente à locação de qualquer imóvel, a
criterioso estudo das necessidades operacionais (instalação e
localização),
fazendo
constar
do
processo,
inclusive,
informações referentes à compatibilidade do valor de locação
com o preço de mercado, conforme previsto no inciso X do art.
24 da Lei nº 8.666/93 ... (manifestação extraída do livro
“Vade-mécum de licitações e contratos: legislação selecionada e
organizada com jurisprudência, notas e índices” de Jorge
Ulisses Jacoby Fernandes, 3ª edição, rev., atual., 4. tiragem.
Belo Horizonte: Fórum, 2008, pág. 437)
Tribunal de Contas da União
(Processo nº TC-004.690/2000-9. Acórdão nº 1.512/2004 –
Plenário)
... rejeitar as justificativas apresentadas pelos (...) quanto
à dispensa de licitação realizada sem os requisitos necessários
estabelecidos no inciso X, do art. 24 da Lei nº 8.666/93, quais
sejam: ausência de demonstração de que o imóvel locado dispunha
de condições relevantes como localização e edificação, que
justificariam a sua escolha e ausência de procedimento de
avaliação prévia; (manifestação extraída do livro “Vade-mécum
de licitações e contratos: legislação selecionada e organizada
com jurisprudência, notas e índices” de Jorge Ulisses Jacoby
Fernandes, 3ª edição, rev., atual., 4. tiragem. Belo Horizonte:
Fórum, 2008, pág. 438)”
Calha à fiveleta também deixar patente que mesmo atendidas as exigências
quanto à singularidade do imóvel para o atendimento das necessidades das sociedades da
economia mista e quanto à adequação do preço do aluguel aos valores praticados no mercado É
IMPRESCINDÍVEL A REALIZAÇÃO DE UM PROCESSO FORMAL DE DISPENSA
DE LICITAÇÃO. Neste sentido, veja-se decisão do Tribunal de Contas do Estado de
Pernambuco na qual se faz a seguinte recomendação:
“Tribunal de Contas de Pernambuco
(DECISÃO T.C. Nº 0089/00 PROCESSO T.C. Nº 9960040-7 RELATOR:
CONSELHEIRO ROLDÃO JOAQUIM.)
... observe as seguintes recomendações: Não realizar despesa
com aluguel de imóvel sem a devida formalização da dispensa da
licitação, quando esta não for exigível;”
Para finalizar, entendemos que, quanto ao preço do aluguel, se ele se revelar
não mais inserido nas condições de mercado, deverá a sociedade de economia mista não renovar
a locação, vez que, se não é admitida a contratação inicial quando os preços não forem
condizentes com o mercado, também não se admitirá a prorrogação contratual quando o preço
do aluguel for dissociado da realidade mercadológica.
6) Da análise dos contratos de locação celebrados pelas Sociedades de Economia Mista à
luz da Lei de Locação de Imóveis Urbanos
Procedemos agora com a análise pontual de alguns artigos da Lei de Imóveis
Urbanos que entendemos sejam os mais relevantes para os fins deste artigo.
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Primeiramente, é lícito se presumir que, no âmbito de suas atividades
comerciais/empresariais, as sociedades de economia mista só aluguem imóveis com fins não
residenciais, locação esta que é assim definida pela Lei nº 8.245/91:
“Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o
locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de
seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados.”
Mas, mesmo que de fato, as sociedades de economia mista aluguem imóveis
para seus funcionários neles venham a residir, isto não será capaz por si só de caracterizar a
locação como residencial. Neste sentido, vejamos Waldir de Arruda Carneiro citando
jurisprudência do TJSP:
“O que caracteriza a locação como residencial é o fato de se
destinar
à
moradia
do
locatário.
Uma
firma
comercial,
industrial ou de prestação de serviços, por evidente, não
reside, mas apenas se estabelece em determinado imóvel O fato
de destinar esse imóvel para moradia de funcionário seu, sócio
ou diretor, não transmuda a natureza da locação em residencial.
O uso em questão insere-se na atividade operacional da
locatária, posto que a concessão de imóvel à pessoa de seus
quadros tem por objetivo o seu interesse próprio e a persecução
dos seus objetivos precípuos, que visam, em última instância, o
lucro. Apenas na hipótese de ser o imóvel locado diretamente ao
funcionário com o pagamento do aluguel pela empresa é que se
poderia vislumbrar uma locação residencial.” (Waldir de Arruda
Carneiro in Anotações à Lei do Inquilinato, São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2000, pág. 430)
Já sobre outros aspectos mais comezinhos da relação locatícia, dispõe o art.
51 da Lei nº 8.245/91 que:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual
prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com
prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser
exercido pelo sublocatário.
2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel
para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta
passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios,
o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em
vigor.”
Comentando tal dispositivo, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade
Nery nos fornecem as seguintes lições:
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“Objeto da relação locatícia que ora se analisa são os imóveis
que se destinam à atividade empresarial urbana (de pessoa
física ou jurídica, à atividade ou ao uso de sociedade civil,
ou empresária regular (...) ou não (...), com destinação
urbana. (...)
Nos casos em que a lei permite a renovatória do contrato de
locação, é o locatário a parte legítima para o pedido. Outros,
porém, também têm legitimidade. Se houver sublocação total do
imóvel, o direito poderá ser exercido pelo sublocatário (...).
Se a sublocação for parcial, ambos, locatário e sublocatário,
podem exercer o direito de renovação do contrato. Cessionários
ou sucessores da locação também podem postular a renovação
(...) bem como a sociedade de que faça parte o locatário, desde
que este esteja autorizado, pelo contrato, a utilizar o imóvel
locado para as atividades da sociedade a qual pertence (...)
Somente ensejam direito à renovatória as locações que tenham
por objeto imóveis urbanos e se destinem à atividade
empresarial, industrial ou à atividade de sociedade civil com
fins lucrativos (...). O legislador, portanto, prestigia com o
favor legal apenas relações locatícias que se prestem ao
exercício de atividade econômica.(...)
A jurisprudência e a doutrina se debatem em busca da melhor
solução para a situação legal criada a partir da expressão ‘por
igual prazo’, contida na lei. A jurisprudência, a partir da STF
178, fixou o prazo de 5 anos como máximo para a renovação (...)
Nosso entendimento é no sentido de que o ‘igual prazo’ da lei
deve ser o do período contratual ininterrupto que ensejou a
renovatória. Isto porque o que se renova é a permanência do
locatário no lugar de seu negócio, pelo prazo que a lei exige
para o aparecimento do direito.
(...)
Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É
necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos.
Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não
ensejam a renovação.
(...)
a) Enseja renovatória a relação locatícia regulada por contrato
escrito, a prazo, por cinco anos ininterruptos. b) Também se
admite a renovatória se a relação jurídica locatícia tiver tido
gênese em contrato escrito, firmado por prazo inferior a 5
anos, se os prazos somados dos contratos escritos anteriores
(do vínculo contratual) perfizerem prazo total ininterrupto,
igual ou superior a 5 anos (...) Os contratos anteriores,
entretanto, devem ter as mesmas características exigidas pela
lei cumulativamente (LI 51 I) para autorizar a renovação: a)
devem ter sido celebrado (sic) por escrito; b) devem ter sido
celebrados a prazo. Se a relação locatícia for ininterrupta, e
não o contrato, o locatário não terá direito á renovação. O
prazo
deverá
estar
concluído
quando
do
ajuizamento
da
renovatória.
(...) Prazo ininterrupto no mesmo ramo. O que pretende o
legislador é proteger o fundo de empresa (LI 51 III e § 4º). O
período do exercício da atividade empresarial ininterrupta deve
estar concluído quando do ajuizamento da renovatória. O que se
proíbe a alteração radical do ramo empresarial. Não obstaculiza
o pedido, a alteração superficial da atividade empresarial que
mescla à principal outra atividade, de maneira discreta,
permanecendo aquela outra como o carro-chefe da empresa, por
mínimo três anos, ininterruptamente. Importante é ter em conta
que a lei exige cumulativamente os requisitos para a
renovatória (LI 54 caput). Não basta que o contrato seja
escrito, a prazo, por período não inferior a 5 anos: é
necessário que a atividade empresarial seja a mesma, há três
anos.
(...) Renovação de locação empresarial. O contrato de locação
celebrado por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
12
desde que regulares (...), poder ser renovado, desde que
obedecidos os mesmos requisitos da LI 51.
(...) Decadência do direito à renovação. O prazo é fatal (RTJ
58/312). O locatário tem o prazo (...) de um ano no máximo e
seis meses no mínimo antes do termo final do contrato, para
ajuizar a ação renovatória.
(...) Como se conta o prazo para o exercício do direito à
renovação. O prazo de seis meses se conta de acordo com a L
810/49 2º: ‘Considera-se mês o período de tempo contado do dia
do início ao dia correspondente do mês seguinte.’ Por isso,
seis meses antes do fim do contrato cujo dies ad quem (termo
final) seja em 25.9.1992, v.g., ocorrerá em 25.3.1992. O
período para o exercício do direito à renovatória nesse caso,
terá como prazo inicial 25.9.1991 (posto que ano, pelo L 810/49
1º, é o período de 12 meses contado do dia do início ao dia e
mês correspondentes do ano seguinte) e final 25.3.1992.”
(Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery in Leis Civis
Comentadas, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, págs.
648/651)
Dos comentários de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery aos
termos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 podemos haurir que estão disciplinadas na lei as hipóteses
em que, atendidos determinados requisitos poderá o locatário instar judicialmente o locador a
renovar a avenças.
Contudo, há de se mencionar que a própria Lei de Locações de Imóveis
Urbanos elenca algumas situações onde o locador NÃO SERÁ OBRIGADO A RENOVAR
O ALUGUEL mesmo se locatário for albergado pelas possibilidades conferidas pelo art.
51 da Lei nº 8.245/91:
“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato
se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no
imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou
para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano,
sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não
poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso
II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento
dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com
mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da
entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as
obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.”
Já nos termos do parágrafo único do art. 56, da Lei nº 8.245/91 é exposta
outra situação que também é muito comum nas locações, qual seja:
“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o
contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do
13
locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado.”
Aqui, mais uma vez, trazemos à colação o entendimento da doutrina, por
meio dos ensinamentos de Maria Helena Diniz e de Francisco Carlos Rocha de Barros:
“Se a locação não for residencial, não preenchendo o locatário
os requisitos do art. 51, sendo por prazo determinado, como a
renovação pode ser impedida pelo locador, o contrato extinguirse-á, de pleno direito, findo o prazo de vigência estipulado,
independentemente de qualquer notificação, ou aviso, devendo o
inquilino desocupar o imóvel locado. (...) Se o locatário, sem
embargo, nele permanecer por mais de trinta dias, sem que o
locador se oponha, ter-se-á a presunção de prorrogação
voluntária tácita da locação, por prazo indeterminado, nas
condições anteriormente pactuadas.” (Maria Helena Diniz in Lei
de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, 10ª edição, rev. e
atual. de acordo com a reforma do CPC, São Paulo: Saraiva,
2009, págs. 253/254)
“A lei atual não deixa margem a qualquer dúvida. Este art. 56
afirma que, na locação não residencial (excetuadas aquelas
referidas nos artigos antecedentes – 51 a 55), o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso (...)
Em
suma,
findo
o
prazo
contratual,
considera-se,
automaticamente, desfeito o vínculo locatício. Cessada a
locação, fica o locador autorizado a retomar o imóvel mediante
ação de despejo, que não precisa ser precedida de notificação.
Não se trata, sequer, de hipótese de denúncia vazia, porque já
não existe vínculo que devesse ser rompido mediante denúncia.
O parágrafo único contém a mesma regra consagrada no § 1º do
art. 46.(...) Em resumo, o locador deve exercer o seu direito à
retomada dentro de trinta dias, contados do fim do prazo
contrato.
Da inércia do locador durante aquele trintídio, presume-se
prorrogada a locação por tempo indeterminado. A relação
jurídica que se considerou extinta pelo simples vencimento do
prazo contratual ressuscita e passa viver sem prazo, mantidas
as demais condições originariamente ajustadas.” (Francisco
Carlos Rocha de Barros in Comentários à Lei do Inquilinato, São
Paulo: Saraiva, 1995, págs. 305/306)
Claro porém é que mesmo o contrato com prazo certo tendo se convolado em
contrato com prazo de vigência indeterminado não quer dizer que com isso o locatário
poderá permanecer indefinidamente no imóvel alugado, vez que nos termos do artigo 57 da
Lei 8.245/91 ...
“Art. 57 – O contrato de locação por prazo indeterminado pode
ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatário trinta dias para a desocupação.”
Para finalizar, cumpre trazer à colação o que dispõe o artigo 53 da aqui
multicitada Lei de Locações de Imóveis Urbanos:
“Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais,
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde
e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente registradas, o
contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei
nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com
título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que,
14
não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o
imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que
venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da
área útil.”
Pela sua clareza, vale aqui trazer à baila os comentários da Professora Maria
Helena Diniz sobre estas “locações privilegiadas” (expressão referida pela autora) constantes do
artigo 53 da Lei Federal nº 8.245/91. Segundo a doutrinadora, tais avenças só poderão ser
rescindidas:
“a) se houver distrato ou mútuo acordo dos contratantes no
sentido de resolver a locação por eles avençada; b) se ocorrer
infração legal ou contratual; c) se o locatário deixar de pagar
aluguel e demais encargos locatícios; d) se o Poder Público
determinar a realização de obras urgentes, que não possam ser
levadas a efeito com a permanência do inquilino no imóvel, ou
este se recusar a consenti-las; e) se houver retomada do imóvel
para demolição, edificação licenciada ou reforma que aumente,
no mínimo, cinqüenta por cento a sua área útil pedida pelo
proprietário,
compromissário-comprador
ou
promissáriocessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com
título registrado, que haja quitado, ou não, o preço do
compromisso, desde que autorizado pelo proprietário.” (Maria
Helena Diniz in Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada,
10ª edição, rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC, São
Paulo: Saraiva, 2009, págs. 246/247)
Diga-se ainda que a doutrina (citando jurisprudência relativa à Lei Federal nº
6.239/75 que foi revogada pela atual Lei de Locações, mas que se aplica às hipóteses
normatizadas por esta última) entende que o artigo 53 da Lei nº 8.245/91 deve ser interpretado
de forma restritiva e que o ônus de provar o enquadramento nas hipóteses albergadas pela
norma é do locatário. Neste sentido, vejamos o que diz Waldir de Arruda Carneiro:
“A interpretação deste dispositivo deve ser obrigatoriamente
restritiva. ‘Instituindo a Lei nº 6.239/75 séria restrição aos
direitos do proprietário do imóvel locado, há de interpretar-se
estritamente, de maneira a não abranger hipóteses em que
injustificável o favor legal’ (REsp 2.853-SP, 3ª T. do STJ, j.
28.7.90, rel Eduardo Ribeiro, v. u. JSTJ e TRF-Lex 18/197. Pub.
Na íntegra in NRJLI 53/21)
O ônus da prova do seu enquadramento nas hipóteses deste artigo
é do locatário.” (Waldir de Arruda Carneiro in Anotações à Lei
do Inquilinato, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000,
pág. 402)
Analisando um a um os estabelecimentos elencados no artigo 53 da Lei
8.245/91 que fazem jus à uma “locação privilegiada” Waldir de Arruda Carneiro leciona o
seguinte:
“Hospital. ‘Estabelecimentos onde se internam e tratam doentes’
(..) a estrutura de internação tem sido considerada essencial
ao enquadramento no conceito (..)
Unidade sanitária oficial é toda instalação, pessoal e/ou
humana, de qualquer porte, que o Poder Público – federal,
estadual ou municipal – mantém para prestar qualquer serviço
que interesse à saúde e à higiene, agindo preventivamente ou
não. Supõe a gratuidade do serviço.
Asilo (...) O que caracteriza o asilo é sua finalidade
assistencial
aos
desprotegidos
e
necessitados:
atividade
beneficente, caridosa, filantrópica. Se o locatário exerce
atividade lucrativa, não merece a proteção deste artigo.
Não se enquadram no conceito de hospitais ou estabelecimento de
saúde para fins do dispositivo em exame: os laboratórios de
análises clínicas (...) Para os efeitos da proteção legal, por
15
estabelecimento de saúde se há de entender o que presta
acompanhamento diário e permanente do paciente enfermo, com
receita e ministração de medicamentos e cuidados de enfermagem.
(...) clínica médica ou o pronto socorro (...) o consultório
médico (...) a clínica dentária (...) o escritório de
cooperativa de trabalho médico (...)
Estabelecimento de ensino (...) Como estabelecimento de ensino,
para os efeitos da Lei do Inquilinato, só deve ser tido aquele
de existência regular, em que se ministre curso disciplinado
pela legislação em vigor por pessoal docente especializado a
corpo discente contínuo (...)” (Waldir de Arruda Carneiro in
Anotações à Lei do Inquilinato, São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2000, págs. 402/405)
Embora haja esta previsão no artigo 53 da Lei de Locações, cremos que a
mesma será inócua para as sociedades de economia mista, vez que não é usual que as mesmas
exerçam atividades típicas de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos ou estabelecimentos
de saúde e de ensino.
7) Considerações finais
Considerando o que foi exposto acima sobre a possibilidade de se ingressar
com uma ação renovatória em face do locatário, deverão ser envidados esforços por parte dos
gestores para que as sociedades de economia mista procurem assinar contratos de locação
sempre pelo prazo de cinco anos, e, em tempo hábil, antes do seu vencimento, intentando
negociação com vistas à sua renovação, se assim interessar, a qual, não logrando êxito,
poderá ensejar a propositura da competente ação renovatória, assegurada no § 5º do art.
51 da Lei Federal nº 8.245/91.
Considerando o que foi exposto sobre a necessidade inafastável da realização
um procedimento formal para a dispensa da licitação nas locações promovidas pelas sociedades
de economia mista (no qual fosse atestada tanto a condição de singularidade do imóvel para o
atendimento aos interesses da Administração como a adequação do preço do aluguel às
condições de mercado), deverá ser verificado pelos gestores das sociedades de economia
mista se tal procedimento foi adotado, sob pena de imediata rescisão do contrato,
deixando-se patente que tal procedimento deverá ser adotado em TODOS os contratos de
locação realizados pelas empresas por eles geridas e que, em futuras locações sempre se
proceda com o processo formal de dispensa de licitação nos moldes já aqui especificados
em linhas anteriores.
Considerando que entendemos que não só na celebração inicial, mas também
na renovação contratual deverão os preços dos aluguéis serem compatíveis com os praticados no
mercado, deverá ser feita minuciosa análise sobre a adequação do preço pretendido pelo(a)
LOCADOR(A) com os preços de aluguel vigentes do mercado para que, só assim, se
verificada a adequação dos valores, se promover a renovação contratual (medida esta que
deverá ser adotada em TODOS os contratos de locação da sociedade de economias mista
visando verificar se a empresa não está pagando aluguéis a maior).
16