Relatório do Administrador
Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim
Continental Tower
(CNPJ no. 10.347.985/0001-80)
Em conformidade com o Artigo n. 39 da Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008,
apresentamos o relatório do administrador do Fundo de Investimento Imobiliário BB
Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower.
I – Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um,
os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem
dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período.
Não foram realizados negócios no semestre. O Ativo-Alvo do Fundo (imóvel Cidade Jardim
Continental Tower, do complexo Cidade Jardim Corporate Center, localizado na Marginal
Pinheiros - São Paulo) já foi adquirido e o pagamento está ocorrendo conforme a evolução
da obra, medida por seu cronograma físico-financeiro através de empresa independente
contratada pelo Fundo. O imóvel está em fase de obras (período Pré-Chaves). No final de
dezembro de 2011 a obra estava 89,88% concluída, portanto de acordo com o
estabelecido no cronograma. A entrega do imóvel está preivista para Junho de 2012, um
mês antes do previsto inicialmente (Julho de 2012).
II – Programa de investimentos para o semestre seguinte.
Os desembolsos do fundo com as prestações de aquisição do imóvel continuarão
ocorrendo, conforme o previsto, durante as obras até a entrega do imóvel. Neste período
Pré-Chaves, o cotista é remunerado a 0,80% a.m. líquido (reajustado anualmente pelo
INCC) – conforme contrato entre a JHSF Incorporações e o Fundo.
1
III – Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua
elaboração, sobre:
a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem
as operações do Fundo, relativas ao semestre findo, e perspectivas da administração
para o semestre seguinte;
O mercado imobiliário de São Paulo manteve-se aquecido no ano de 2011, principalmente
no que diz respeito aos empreendimentos comerciais, ainda que o final do ano tenha
apresentado redução do crescimento dos preços dos imóveis, e certa acomodação dos
preços dos aluguéis. A demanda por escritórios / lajes corporativas manteve-se forte
durante o ano, o que gerou elevado grau de ocupação e altos preços de aluguel,
estabilizandpo-se no segundo semestre, conforme já comentado.
No ano de 2011, o mercado de escritórios de São Paulo apresentou um estoque de,
aproximadamente, 11.555.400m² úteis. Na região da Marginal Pinheiros, onde fica
localizado o imóvel Cidade Jardim Continental Tower, o número ficou próximo a
2.500.000m² úteis (22% do total).
Em 2011, a taxa de vacância permaneceu entre as mais baixas da história. A taxa de
vacância média na região metropolitana de São Paulo ficou em 3,6%. A região da Marginal
Pinheiros apresentou 4,6% enquanto que a região da Paulista ficou com 1,7%.
O mercado de escritórios está crescente na região da Marginal Pinheiros e, segundo
pesquisa realizada pela Richard Ellis, a previsão é que um novo estoque de torres
comerciais gere alta concentração nessa região nos próximos dois anos, o que pode
impactar negativamente os valores dos aluguéis no curto prazo.
2
Apesar de vislumbrarmos nos próximos anos um cenário com volumes maiores de espaços
corporativos, a demanda por escritórios continuará aquecida, o que levará a uma alta
moderada dos preços de aluguel no médio prazo.
Fonte: Informes Richard Ellis e análise da área de Produtos Estruturados da Votorantim Asset.
b) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o
percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base na
última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em observância
de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório;
O valor de mercado do imóvel Cidade Jardim Continental Tower, avaliado pela Colliers
International no segundo semestre de 2010 era de R$ 319.875.903,00 (trezentos e
dezenovo milhões, oitocentos e setenta e cinco mil, novecentos e três reais). O valor
estimado de locação das lajes corporativas era de R$ 120,00/m² na data prevista para a
entrega do imóvel (Jul/2012). O próximo laudo de avaliação será realizado no término da
obra, conforme dispõe a legislação em vigor.
IV – Relação das obrigações contraídas no período.
Relação das obrigações
Valor R$ Mil
Obrigações pela compra do Imóvel
Despesas operacionais a pagar
Premios de locação
Taxa de administração
Consultoria Imobiliária
Taxa de custodia
Despesas com auditoria
Taxa de Fiscalização
41.757
26.568
1.802
202
37
12
22
3
Total
70.403
V – Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres.
3
Patrimônio
Mês/ano
Líquido do Fundo
(1)
(R$)
dez/10
jan/11
fev/11
mar/11
abr/11
mai/11
jun/11
jul/11
ago/11
set/11
out/11
nov/11
dez/11
271.281.804,77
273.064.369,71
273.059.189,23
273.064.369,71
273.053.463,55
273.069.079,33
273.064.369,71
273.064.369,71
273.073.379,38
273.064.369,71
273.059.189,23
273.059.189,23
273.069.079,51
Valor da Cota
Quantidade
de Cotas
100,103987000
100,761760041
100,759848424
100,761760041
100,757735626
100,763497906
100,761760041
100,761760041
100,765084679
100,761760041
100,759848424
100,759848424
100,763497906
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
Patrimônio Líquido
do Fundo no 1° dia
util do mês
subsequente ("EX
DIVIDENDO")
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
271.000.000,00
Distribuição
Valor Patrimonial
Amortização
Dividend
Rentabilidade Rentabilidade
de
da Cota Ex
Rentabilidade
de Principal Rendimento
Yield
Efetiva Mensal
Efetiva
Dividendo (2)
Mensal (4)
(R$/cota)
(a.m.)
(5)
Acumulada (6)
Mensal (3)
R$
R$/cota
100,000000000
0,0000
0,1387
0,80%
0,00%
0,14%
0,14%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
0,94%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
1,75%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
2,56%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
3,38%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
4,21%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
5,00%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
5,84%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
6,69%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
7,55%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
8,40%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
9,27%
100,000000000
0,0000
0,8000
0,80%
0,00%
0,80%
10,15%
(1) Último dia útil do mês.
(2) Patrimônio Líquido do Fundo Ex Dividendo dividido pelo número de cotas
(3) Rendimentos distribuídos dividido pelo número de cotas
(4) Rentabilidade Mensal: Variação da Cota Patrimonial Ex Dividendo incluindo as amortizações de Principal, desconsiderando os
Rendimentos Distribuidos
(5) Rentabilidade Efetiva Mesal: Variação da Cota Patrimonial Ex dividendo considerando os Rendimentos Distribuídos
(6) Rentabilidade Acumulada desde a Oferta de Emissão de cotas do Fundo realizada em 28/dez/2010 (TIR - Taxa Interna de Retorno)
VI – O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro)
semestres calendário.
Mês
Patrimônio Líquido R$ Mil
Quantidade de Cotas
Valor da cota R$
dez/10
jun/11
dez/11
271.281
273.064
273.069
2.710.000
2.710.000
2.710.000
100,1040
100,7618
100,7635
4
VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos
exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio
semestral em cada exercício.
dez/11
Encargos
Valor R$ Mil
% PL Médio
Taxa de administração
Consultoria imobiliária
Despesas de custodia
Taxa de fiscalização - CVM
Despesas com auditoria
Outras
2.303
408
146
26
22
11
0,85
0,15
0,05
0,01
0,01
0,00
Total
2.916
1,07
Obs. O Fundo iniciou as atividades em 28 de dezembro de 2010.
Diretor Executivo
Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
5