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Tel. (11) 5182.3455
EditoriAL
“é claro, todos nós sempre temos
muito mais a aprender, contudo, com
o conhecimento que adquirimos
sobre o setor, o número de ideias
para a revista tem aumentado,
felizmente. Sim, por que isso
proporciona uma revista cada vez
melhor para você, leitor”.
N
ão poderia estar mais feliz com os resultados da
Revista Buildings Industrial! Nesta terceira
edição, percebo que a revista já é conhecida
pelo nosso mercado e, mais do que isto, os profissionais já
entenderam qual é o nosso principal objetivo.
É claro, todos nós sempre temos muito mais a aprender,
contudo, com o conhecimento que já adquirimos sobre
o setor, o número de ideias para a revista tem aumentado,
felizmente. Sim, por que isso proporciona uma revista
cada vez melhor para você, leitor.
O mais importante em uma publicação direcionada é
passar informações claras e atualizadas. Por isso, nesta
edição você confere uma entrevista exclusiva com um dos
profissionais mais visionários do setor: Guilherme Rossi,
sócio-fundador da GR Properties.
Nossas matérias sobre empreendimentos continuam,
para que o mercado permaneça informado sobre as
novidades. Nas páginas que seguem você confere
a matéria de Capa, sobre o Technology Park II, da
incorporadora WSPMG (grupo WTorre), que desfruta
de uma ótima localização no trecho oeste do Rodoanel
Mário Covas. Além desse condomínio, fizemos matérias
sobre o Louveira #7, da BRProperties, que fica na cidade
de Louveira, interior do Estado de São Paulo, e sobre
www.buildings.com.br
o SOL, empreendimento do Grupo Sanderson, que fica
no Paraná, na cidade de Londrina.
Uma observação muito interessante que tenho
feito diz respeito exatamente a novas localidades para
condomínios, como é o caso do SOL. Com essa mesma
ideia, a nossa equipe foi em busca de informações sobre
um acontecimento que pode impactar no setor logístico:
a aprovação e decreto sobre a nova lei dos portos.
Para a matéria de Mercado, procuramos empresas e
profissionais para entendermos mais sobre o que pode
mudar com as novas medidas.
Para completar, nada mais atual do que falar sobre
sustentabilidade. O tema está em voga há algum tempo,
mas será que os condomínios de galpões são construídos
e operados respeitando o meio ambiente? Existe procura
por espaços assim? Como funciona a certificação ambiental
de galpões? Estas e outras questões são respondidas na
nossa matéria Técnica desta edição.
Por fim, desejo uma boa leitura. Espero que goste da
seleção de temas que fizemos e que a nossa publicação
ajude muito nos seus negócios!
Fernando Libardi
4
GLP Guarulhos - SP
GLP Guarulhos - SP
Distribution Park Dutra - RJ
CD Procter & Gamble - RJ
Jundiaí Industrial Park - SP
Cajamar Industrial Park - SP
Atuando em diversos segmentos do mercado, a Libercon Engenharia
possui presença marcante nos setores logístico, industrial e corporativo,
com mais de 1,2 milhão de m2 construídos.
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garantem a entrega de edificações de elevada qualidade e competitividade
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Edificações de alta performance.
sumário
10
Capa - Technology Park II
Novo empreendimento da WSPMG em Barueri
Com 30 mil m², empreendimento visa acesso às
principais vias da capital paulista
Diretor Geral
Fernando Libardi
Produção e Coordenação
Henrique Lima
14
Entrevista
Guilherme Rossi
Fala das vantagens ao se alugar em condomínios
de galpões e mostra que, para a GR Properties, o
importante é a qualidade do empreendimento
Redação e Revisão
Editora Nova Gestão
Alan Banas - MTB 53.808
Projeto Gráfico
Agência DPI
Coordenadora de Pesquisa
Patricia Abreu
18
Mercado
Novos horizontes para a logística brasileira
A nova Lei dos Portos e o futuro do setor de
condomínios de galpões
Pesquisa
Alex Oliveira e Edilson Viana
Consultores Comerciais
Fernando Didziakas, Henrique Lima e Roberto Perniciotti
Colaboraram nesta edição
Alvaro Bunster, Amanda Santana, Ana Carolina Baumgratz,
Anderson Fernandes, André Gavazza, Andrea Padovan,
Bruce Lorimer, Cesar Nasser, Cristina Umetsu, Gilson Schilis,
Guilherme Rossi, Juliana Barbosa, Leonardo Marcato,
Marcos Casado, Marcos Alves, Ministério dos Transportes,
Patricia Vasconcellos, Renato Lobo, Rodrigo Demeterco,
Rogério Ricci e Tiago Martinelli
28
Técnica
Condomínios Verdes
Galpões com certificação ambiental já são realidade no
mercado e prometem nortear o futuro do setor
Impressão e Acabamento
Margraf Editora e Indústria Gráfica Ltda
36
Tiragem / Periodicidade
6 mil exemplares / Semestral (2013)
Especial
SOL Centro Logístico e Empresarial:
Empreendimento em Londrina traz boa localidade
e qualidade para o setor de galpões
Revistas Buildings Online
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38
Especial
LOUVEIRA #7
Sustentabilidade e alta qualidade
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Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para:
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40
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CRE Tool Industrial
Nova ferramenta facilita pesquisas e aprimora a
visão do mercado de condomínios de galpões
Fechamento das informações de pesquisa industrial
em ofertas e estatísticas: agosto de 2013
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Especial
42
Estatísticas
Confira as faixas de preços pedidos de locação e dados do
Portal Buildings.com.br
44
Construção e Ofertas
Pesquisa Buildings para diversos Estados brasileiros
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6
Jean Santos
CAPA
TECHNOLOGY PARK II
Nova opção de condomínio no Rodoanel
Com 30 mil m², empreendimento visa simplificar operações de logística e fornecer acesso fácil às
principais vias da cidade de São Paulo
O
município de Barueri, fundado há 64 anos, sempre foi
entendido como um lugar bom para empreendimentos
e construções, por seu vasto território de,
aproximadamente, 64,2 mil km². Ao longo dos anos, se tornou
um dos principais centros financeiros do Estado de São Paulo, e
a tendência atual para a região, sem dúvida, é continuar crescendo
com novas instalações de parques industriais e condomínios de
operação logística, devido à proximidade com a capital paulista.
A localização também proporciona uma excelente infraestrutura
no que diz respeito ao sistema viário e a outros fatores benéficos
para a estruturação de empresas e apoio de operações diversas.
A boa situação é resultado de alguns esforços. Além de
contornar a condição de cidade dormitório, o município
apostou em abatimentos fiscais, o que ajudou muito na
prosperidade. Para o lado dos negócios, muitas empresas
foram atraídas pela proximidade com a cidade de São Paulo
e pelo desconto oferecido no Imposto Sobre Serviço (ISS).
Como se não bastasse, a chegada do Rodoanel favoreceu
ainda mais, inclusive no que diz respeito a galpões logísticos.
Foram estas características que levaram a incorporadora
WSPMG, empresa do mesmo controlador da WTorre, a
escolher o trecho oeste do Rodoanel para o seu mais novo
empreendimento logístico: o Technology Park II. Além do
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município de Barueri, o empreendimento tem outros pontos
interessantes de acesso, como as Rodovias Castello Branco,
Raposo Tavares, Régis Bittencourt, Presidente Dutra, a
Bandeirantes, Anhanguera, além das marginais Tietê e Pinheiros.
A construção ficou a cargo da WTorre, companhia líder
no setor que possui 32 anos de experiência no mercado. No
portfólio da empresa estão soluções inovadoras e de alto
padrão, em mais de 6 milhões de m² construídos e 220 projetos
nas áreas de engenharia, investimentos em infraestrutura,
empreendimentos imobiliários e logísticos. Como exemplos,
o centro de distribuição Volkswagen (132.000 m²), Vinhedo
(SP);Audi (83.000 m²), Santo Antônio dos Pinhais (PR); Nissan
(196.000 m²), Resende (RJ); Casas Bahia (230.000 m²), Duque
de Caxias (RJ); Casas Bahia (160.000 m²), Jundiaí (SP); Casas
Bahia (90.000 m²), São Bernardo do Campo (SP); Carrefour
Osasco (110.000 m²), Osasco (SP); Lojas Cem (120.000 m²),
Salto (SP); Vetco (20.000 m²), Barueri (SP); Dell (18.000 m²),
Hortolândia (SP), dentre outros.
O projeto
O Technology Park II, além da excelente localização, possui
todas as vantagens de um condomínio fechado, como forte
8
Divulgação
“Quanto maior a qualidade empregada nos
materiais e nas técnicas construtivas, menor será
o custo de manutenção do imóvel. Em virtude
do mercado altamente competitivo, construímos
sempre com qualidade superior à normal para
que nossos empreendimentos continuem
sempre sem vacância e com locatários satisfeitos”.
Renato Lobo
Diretor da WSPMG
segurança, limpeza, manutenção e rateio de custos entre os
locatários. O novo empreendimento tem um terreno com mais
de 46 mil m², sendo 30 mil m² de contrução, divididos em
12 galpões; área de administração, ocupando 835 m²; portaria,
com 198 m²; subestação com 47 m²; vagas externas para
caminhões, com 28 m² de ocupação, entre outros espaços.
O conceito de galpão modular foi escolhido em virtude
das exigências do mercado. Leonardo Marcato, engenheiro da
WTorre, explica que “a vantagem da execução do galpão
único, sem divisórias internas, é possibilitar a locação do
espaço a empresas de diversos portes. As divisórias internas
serão instaladas posteriormente à construção, em função da
necessidade de área/docas de cada locatário”. Sendo assim,
o conceito de open space dos galpões foi desenvolvido para
oferecer maior flexibilidade às empresas. Dos 12 módulos
concluídos, o condomínio tem cinco módulos disponíveis
para locação, que perfazem a área de 12.800 m².
No mais, os ocupantes não vão precisar se preocupar em
desmembrar a ação, pois cada módulo possui uma área de
cargas pesadas, mezanino e escritório, permitindo realizar a
operação completa de uma empresa. “Se o ocupante optar
pela retirada do escritório, pode utilizar a área para armazenar cargas leves”, diz Renato Lobo, diretor da WSPMG. Ou
seja, há total liberdade na adoção de layouts, inclusive, com
a possibilidade de instalação de plataforma para acesso ao
pavimento superior de mezanino. Na área de estocagem,
com o compartimento e a modulação, inúmeras necessidades podem ser atendidas.
Outro fator que compõe o projeto do Technology Park II é a
facilidade de escoamento de carga e descarga. O empreendimento
foi projetado de forma a atender bem às empresas que empregam
o conceito de Just-In-Time, uma solução voltada para a eficiência
Jean Santos
Distâncias estratégicas
9
Industrial
CAPA
e melhoria no desempenho
tras despesas, como água e
“A vantagem da execução do galpão único,
de processos de estocagem
energia, pois são gastos que
sem divisórias internas, é possibilitar a
e armazenagem. Com esse
serão divididos proporciolocação do espaço a empresas de diversos
sistema, a empresa planeja as
nalmente à área locada”.
portes.
As
divisórias
internas
serão
instaladas
ações de forma que não exista
A segurança do local será
mercadoria parada e que os
feita por um circuito interno
posteriormente à construção, em função da
produtos sejam entregues/
necessidade de área/docas de cada locatário”. e externo de câmeras, com
produzidos o mais próximo
monitoramento 24 horas,
do consumo ou solicitação do
além do controle de entrada
Leonardo Marcato
cliente. Ou seja, trata-se de uma
e saída e segurança armada.
Engenheiro da WTorre
logística rápida e com alto giro.
A administração do conO espaço do empreendimento possui um sistema
domínio será feita pela Innova, empresa que administra e
convencional de três docas por módulo, com 15 metros de vão
gerencia propriedades há oito anos no mercado imobiliário
livre, ajudando na locomoção interna. A área de circulação em
e que já possui 1,5 milhões de m² administrados. A cargo da
frente às docas permite a manobra de caminhões de grande
empresa ficará a gestão de uma área de conveniência, que
porte (18 metros). Cada galpão permite a carga/descarga de três
vai abastecer tanto os funcionários do condomínio quanto
caminhões simultaneamente, além de vagas adicionais dentro
as necessidades das regiões próximas. O empreendimento
do empreendimento, totalizando 64 vagas para caminhões.
será entregue com uma infraestrutura de restaurante e cozinha padrão e as refeições serão cobradas a parte, sempre
com preço compatível com o perfil do público.
Soluções
Estrutura
O volume diário no trecho oeste do Rodoanel é de 71 mil
veículos e a marca das empresas poderá ficar exposta na fachada,
criando muito mais visibilidade da companhia para quem
passa na região. Além disso, trata-se de uma via que abre as
possibilidades logísticas e de mercado para os ocupantes, além de
facilitar o trabalho na capital paulista e em Barueri.
Renato também aponta que as vantagens de um condomínio de galpões estão no custo e na segurança. “As empresas
podem desfrutar de uma estrutura de segurança própria
e economizar bastante com o serviço de limpeza e ou-
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Ao falar sobre inovação e tecnologia, a qualidade
construtiva do empreendimento é um dos fatores de destaque.
O ambiente foi projetado para estimular o desenvolvimento
associado ao compartilhamento de serviços. O engenheiro
Leonardo revela que para os ocupantes dos galpões, há um
sistema de ventilação natural que garante trocas de ar contínua
e que proporciona uma sensação térmica muito próxima ao
ambiente externo, evitando o “abafamento”. A cobertura
10
Jean Santos
Jean Santos
também possui zenitais de alta eficiência que promovem a
iluminação natural, ajudando, assim, na redução do consumo
de energia elétrica durante todo o dia.
A pavimentação externa e das docas foi feita em piso
intertravado de concreto, para melhorar o rendimento
em relação à não absorção do calor quando comparado
ao pavimento de asfalto, oferecendo melhor sensação
térmica. Outra vantagem do piso intertravado é que, em
caso de necessidade de manutenção, a mesma é feita
de maneira pontual, sem demolições e interdição de
grandes áreas, o que não impacta na operação do resto
do empreendimento e proporciona velocidade e ganho
de tempo. O piso também tem alta durabilidade e é
capaz de suportar cinco toneladas, além de ser resistente
a ataques químicos e mecânicos.
É muito interessante que a construtora execute
o projeto com qualidade, com alta tecnologia e
certificações dos produtos empregados, pois isso traz
benefícios tanto aos locatários quanto aos locadores.
Por isso, na hora de construir o Technology Park II
não houve economia em alguns materiais e equipamentos,
por exemplo no ar-condicionado. Renato afirma que, pelo
fato de o empreendimento pertencer à incorporadora,
produtos e materiais de melhor qualidade e que
geram maior eficiência foram escolhidos. “Quanto
maior a qualidade empregada nos materiais e técnicas
construtivas, menor será o custo de manutenção do
imóvel. Em virtude do mercado altamente competitivo,
construímos sempre com qualidade superior à normal,
para que nossos empreendimentos continuem sempre
sem vacância e com locatários satisfeitos”.
As negociações podem ser feitas diretamente com a
WSPMG. Os interessados podem entrar em contato com o
escritório da empresa pelos números:
(11) 3071-3134, (11) 9 9656-5757 e (11) 9 7544-0741. n
11
Industrial
Divulgação
EntrEvistA
Guilherme Rossi
Sócio-fundador da GR Properties, Guilherme
trabalhou durante cinco anos na Rossi Residencial,
onde — além de desenvolver projetos imobiliários
— ampliou parcerias com sócios no interior de
São Paulo e outros Estados e liderou a estruturação
da imobiliária LR, uma joint-venture da Rossi com
a Lopes, que em 2007 vendeu R$ 150 milhões.
Guilherme é membro-fundador do Comitê de
Jovens Empreendedores da FIESP, um grupo de
400 jovens empreendedores, do qual foi diretor
executivo até 2007. Em 2012, junto com seu irmão
Eduardo, fundou a GRE Realty, empresa que
presta consultoria imobiliária para Fundos de
Investimento Imobiliário. Guilherme é formado
em Administração de Empresas pela EAESP/FGV,
pós-graduado em Mercado Imobiliário pela FAAP e
em Finanças pelo IBMEC.
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12
Guilherme Rossi fala das
vantagens ao se alugar
em condomínios de galpões
e mostra que, para a Empresa
GR Properties, o importante
é a qualidade do
empreendimento
e shopping nada mais é do que um imóvel de renda”.
Então, notei o interesse de investidores de longo prazo
em investir neste tipo de imóvel. Tentei trabalhar na Rossi
com este foco, mas não era do interesse deles. Uni o útil
ao agradável. Comecei com o setor de condomínios de
galpões, que era visto pelo mercado como o “patinho
feio” dos imóveis de renda. Imóveis geradores de renda
são escritórios, shoppings, galpões, faculdades e hospitais,
por exemplo. Mas os galpões existem porque tem quem
precise alugar. É uma questão de necessidade, como para
e-commerce e para a terceirização de distribuição da
logística. Empresas internacionais têm investido muito
em condomínios de galpões, pois estão comprando
muitas empresas brasileiras.
Imóvel de renda no Brasil faz sentido porque, além dos
juros mais baixos, é um investimento mais rentável do
que deixar dinheiro no banco. É um grande negócio.
Tem muitos investidores interessados e há imóveis
que dobraram de preço.
A
GR Properties foi fundada em 2007, com o intuito
de criar imóveis geradores de renda, voltados para
investidores. Seus principais empreendimentos, no
início, foram os condomínios de galpões logísticos, cujos
inquilinos hoje vão de empresas de e-commerce, logística
para terceiros, distribuição própria até manufatura leve.
Atualmente, a empresa já é uma incorporadora diversificada.
Além dos galpões, também investe em edifícios de escritórios
e na construção de empreendimentos residenciais.
Por trás do sucesso está Guilherme Rossi. Formado
em Administração de Empresas, buscou também uma
pós-graduação em Mercado Imobiliário pela FAAP
(curso realizado atualmente quando existe demanda).
No currículo do nosso entrevistado para esta edição,
estão cinco anos de trabalho na Rossi Residencial, onde
desenvolvia projetos imobiliários, além da liderança de
uma joint-venture com a empresa Lopes.
Um fato curioso sobre a vida e carreira de Guilherme é
que ele também é membro-fundador do Comitê de Jovens
Empreendedores da FIESP, ocupando a diretoria executiva
até o ano em que fundou a GR Properties. Talvez por
isso, a visão empreendedora diferenciada, comum em
jovens empresários, ainda esteja presente nas ideias deste
competente profissional.
Como e por que a GR Properties iniciou suas atividades?
Qual foi o seu investimento para montar a GR Properties?
Acho que o meu maior investimento foi em tempo.
Mas falando em valores, para investir no primeiro
empreendimento de galpões, em Jundiaí (interior do Estado
de São Paulo), comprei o terreno que custou R$ 7 milhões,
em 2009. Aprovei o projeto, aprovei o acesso e, após todas
as autorizações no papel, sendo dono do terreno, trouxe os
investidores. Todo o projeto, junto com o empreendimento,
custou R$ 50 milhões. Na época, o investimento foi meu
mesmo, hoje, com o dinheiro dos investidores, eu já consigo
comprar o terreno. O resultado: nosso mercado entrega no
Estado de São Paulo mais de 1 milhão de m² por ano.
Qual é o empreendimento mais importante para a
GR Properties?
O atual, sempre (risos). O mais importante, na prática, é o
que não está alugado, mas acho que, para a GR Properties,
como história, é o empreendimento de Jundiaí, nosso primeiro
condomínio. Fizemos um bom trabalho e todos ficaram
satisfeitos, o que trouxe uma valorização do imóvel, sendo
que os investidores já revenderam ou realugaram os espaços.
Então, Jundiaí abriu caminho para os outros, já que hoje
estamos no sétimo projeto. Estamos comprando mais dois
terrenos e teremos um total de nove imóveis. Nossa meta é
Quando as empresas incorporadoras residenciais de capital
aberto começaram as Ofertas Públicas Iniciais (IPOs,
tradução para Initial Public Offering, termo referente à oferta
pública de ações na bolsa), em 2006/2007, pensei:
“Tem incorporadora de shoppings abrindo capital também
13
Industrial
Divulgação
Entrevista
fazer três condomínios por ano, o que resulta em 150 mil m2
anualmente. O nosso mercado entregue no Estado de
São Paulo atualmente é de 500 mil m 2.
cada vez mais, em tecnologias e sistemas para condomínios,
obtendo um custo menor.
Quais são as vantagens para uma empresa ao alugar
espaços em condomínios de galpões?
Em quais tendências do mercado a GR Properties
pondera investir?
Localização melhor, estrutura e segurança. Tudo isso é do
Localizações novas, produtos novos e mais tecnologia. As
condomínio e as empresas desfrutam: portaria blindada, guaempilhadeiras estão indo cada vez mais alto. Sempre fazemos
rita, acesso dos caminhões com clausura, controle perimetral,
o pé-direito com 12 metros, mas, com as empilhadeiras
prédio administrativo com refeitório, salas de treinamento e
indo até 14 metros, teremos
de reunião. Tudo isso a partir
que fazer um pé-direito
de uma gestão profissional
“Outra tendência é fazer condomínios com
mais alto, assim é possível
do empreendimento na parte
galpões menores, de 800 a 1.000 m², mais
armazenar mais mercadoria
imobiliária. Além disso, tem a
por
metro
quadrado.
flexibilidade dos galpões, que
perto da capital de São Paulo, para empresas
Porém, precisamos estudar
que fazem entregas diárias. Por fim, é investir, são modulares, portanto têm
a viabilização das mudanças,
maleabilidade de ocupação.
cada vez mais, em tecnologias e sistemas para
pois exigem outros aspectos,
Estas são algumas vantagens
condomínios, obtendo um custo menor.”
como a adoção de mais
tangíveis, físicas. As vantagens
sprinklers (dispositivos antiintangíveis são: a disponibiliincêndio que liberam água no caso de um incidente), de
dade de locação imediata, pois se a empresa for construir um
acordo com as regras do Corpo de Bombeiros. Outra
galpão só para ela, ou encomendar um built-to-suit, irá demorar
tendência é fazer condomínios com galpões menores, de
muito, por causa das obras e da aprovação do projeto; e o en800 a 1.000 m², mais perto da capital de São Paulo, para
dereço, pois se você aluga um ou oito galpões, você tem uma
empresas que fazem entregas diárias. Por fim, é investir,
localidade fixa e isso traz status de estabilidade.
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14
Como funciona a administração dos empreendimentos
depois de prontos?
“O que também sempre buscamos fazer é
construir uma marca. Queremos que os inquilinos
pensem: vou alugar na GR porque é muito bem
construído, muito bem mantido e administrado”
Em geral, os empreendimentos têm diversos investidores
e inquilinos, então existe uma administradora do
condomínio, como em um prédio residencial, contratada
pelos proprietários para prestar serviços. A administradora
contrata empresas de segurança, limpeza, manutenção,
jardinagem, para operar o refeitório, entre outras, sempre
com o aval do representante dos investidores, que é
uma pessoa física, um síndico. Os investidores, então,
determinam o padrão do empreendimento e passam para
a administradora, buscando uma cogestão. Os inquilinos
pagam uma taxa de condomínio, que fica entre R$ 3
a R$ 4 por m² ao mês e, dependendo do tamanho do
condomínio, dilui-se mais esse custo. O aluguel hoje, para
galpões classe A, gira em torno de R$ 20 por m², mais o
condomínio e o IPTU.
O que é preciso analisar na infraestrutura do entorno
antes de fazer um projeto de condomínio de galpões?
A grande questão é o acesso rodoviário. Porém, devemos
nos preocupar com outras coisas, como a existência de
utilidades — como água, eletricidade e gás —, a drenagem
do terreno, a facilidade das prefeituras para aprovar os
projetos e o ISS baixo — se é de 2%, o mínimo exigido, ou
de 5%. Isso faz diferença para a logística. Em Louveira (SP),
por exemplo, tem muita empresa de logística, pois o ISS é de
2% por lei. Em Jundiaí, é de 2% também, mas por decreto.
É necessário mão de obra, por isso é bom que exista uma
escola técnica ou uma faculdade no entorno e, para essa
mão de obra, precisamos ter transporte e linhas de ônibus
na porta. Contudo, o trabalho não para. Um imóvel gerador
de renda é um “ser vivo”, não podemos parar de cuidar dele.
Em quais regiões da cidade de São Paulo estão os
empreendimentos da GR Properties?
Em um raio de 120 km a partir da capital paulista.
Estamos muito focados no eixo norte da cidade, na região
das rodovias Anhanguera e Bandeirantes. Basicamente,
estamos entre São Paulo e Jundiaí, que é onde tudo
acontece. Em Sorocaba e São José dos Campos (SP),
os eixos leste/oeste, a gente vê menos demanda para
logística, porque não há cidades em volta. Temos dois
condomínios em Campinas (SP), estamos construindo
um em Louveira (SP) e outro no Rodoanel, entre as
rodovias Raposo Tavares e a Castello Branco. Vamos
construir, no final de 2014, um empreendimento em
Hortolândia (SP) e outro em Guarulhos (SP).
Quais são as expectativas da GR Properties para o futuro?
Estamos cada vez mais envolvidos com a questão da
administração dos condomínios e queremos tentar realizar esse
trabalho para os empreendimentos da GR e, posteriormente,
para alguns parceiros. Queremos prestar serviços e administrar
com qualidade, pois quem fez o empreendimento é quem mais
o conhece, o que leva a uma melhor administração para os
inquilinos. É um diferencial para a empresa, gerando uma receita
marginal sem custos e também uma referência para a marca.
Também temos a GRE Realty, uma consultoria imobiliária
para fundos, já com dois fundos captados. Juntando a
atuação da GR como incorporadora e administradora e
a da GRE com o controle dos fundos de investimento,
todas as ações juntas irão perpetuar a administração
dos empreendimentos, sempre com a preocupação da
qualidade. O que também sempre buscamos fazer é
construir uma marca, pois queremos que os inquilinos
pensem: “Vou alugar na GR porque é muito bem
construído, muito bem mantido e administrado.” Em um
segundo momento, iremos pensar em condomínios de
galpões de tamanho médio em outras capitais do País. n
E quanto a outros Estados?
Também no ano que vem, pretendo investir em galpões
no Rio de Janeiro, mas será somente um galpão a cada ano
e meio, pois temos que avançar em estrutura para a GR
Properties. Preciso de pessoas e de um escritório lá. Ainda
temos coisas boas para fazer em São Paulo, pois o mercado
é igual uma mina, você tem que ir cavando até o final. Mas
eu já preciso ficar antenado em como está e como será o Rio
de Janeiro e o Nordeste para o futuro.
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Industrial
Divulgação
mErCAdo
NOVOS HORIZONTES PARA A
LOGÍSTICA BRASILEIRA
A nova lei dos Portos e o futuro do setor de condomínios de galpões
U
ma grande porta de entrada e saída para produtos
de todos os gêneros: assim podemos interpretar
a grande costa marítima brasileira, que atende
tanto ao mercado nacional quanto ao internacional, nos
mais diversos setores. Certamente, um melhor e maior
aproveitamento desta vantagem competitiva tende a
trazer muitos benefícios para a economia do País e,
consequentemente, para muitas empresas.
Segundo informações da Agência Nacional de Transportes
Aquaviários (Antaq), só no primeiro trimestre de 2013 a
movimentação de cargas foi de 204,7 milhões de toneladas.
A análise destes números é muito importante para o setor de
condomínios de galpões logísticos e industriais. Isso porque
a movimentação de cargas faz parte de uma cadeia que
Movimentação de cargas no
primeiro trimestre de 2013
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16
Kezya Azevedo
“A Lei 12.815/13, a chamada Lei dos Portos,
instituída em 5 de junho deste ano, foi, de
fato, um grande marco regulatório. Agora
este mercado tende a oferecer melhores
oportunidades, com uma legislação mais
clara e segura, sem distinção entre carga
própria e de terceiros”.
Ana Carolina Baumgratz
Terminals Project da Datamar
passa, em grande parte, pela necessidade de armazenagem
e logística. Assim, o setor portuário se torna um assunto
de grande interesse para a área de galpões industriais,
sobretudo quando falamos sobre algumas mudanças nas
leis que passaram a valer neste ano, que alteram a forma
de funcionamento dos portos.
os especializados em movimentação de containers, era
evidente”, explica Ana Carolina Baumgratz, terminals project
na empresa Datamar, consultoria especializada em análise
de comércio exterior via marítima no Brasil.
Ela explica, ainda, que por causa da antiga lei, o trabalho
nos portos era complicado e as empresas achavam como
solução o arrendamento de áreas dentro dos portos
organizados (portos pertencentes à União). Mesmo
assim, grande parte das negociações enfrentava muita
burocracia e processos lentos, causando um certo caos
logístico. Filas de caminhões, falta de espaço para navios
nos portos e falta de capacidade de armazenamento eram
alguns dos problemas notados.
Tendo em vista tal situação que, diga-se de passagem,
prejudicava, e muito, a boa economia do País, a nova
lei veio com caráter emergencial. “A Lei 12.815/13,
a chamada Lei dos Portos, instituída em 5 de junho
deste ano, foi, de fato, um grande marco regulatório.
Um dos resultados imediatos é que este mercado poderá
oferecer melhores oportunidades, com uma legislação
mais clara e segura, sem distinção entre carga própria
e de terceiros. O investimento privado passa a ser
uma opção mais viável e vantajosa”, diz Ana Carolina,
que completa afirmando que os impactos devem ser
sentidos positivamente nos mercados nacionais e
internacionais, gerando mais concorrência a evitando
um possível “apagão logístico”.
O que diz a lei
Antes de falar propriamente sobre os impactos
resultantes da nova lei, devemos entender o que muda
a partir da sua promulgação. “A Lei anterior, 8.630/93, que
regulamentava as instalações portuárias, era considerada
pelo mercado como fator de entrave para investimentos
nos portos brasileiros. Um dos pontos principais era
a distinção entre cargas próprias e de terceiros. Assim, para
conseguir uma autorização para construir e explorar um
Terminal de Uso Privativo, o chamado TUP, era preciso
ter movimentação de carga própria que justificasse o
empreendimento. Com esta exigência, a dificuldade de criar
um projeto para um terminal privativo, principalmente
17
Industrial
mErCAdo
TUP — Terminal de Uso Privado • ETC — Estação de Transbordo de Carga
Como funciona o pedido de um TUP ou uma ETC
A autorização para
exploração e construção
em regiões portuárias deve
ser pedida para a Agência
Nacional de Transportes
Aquaviários
É preciso que a empresa
solicitante entregue
documentação referente
a vários fatores:
Os espaços privados
podem ser pedidos para:
•
•
•
•
•
Descrição das instalações
Principais equipamentos
Acessos
Instalação de armazenagem
Cronogramas, etc.
•
•
•
•
Uso turístico
Transporte exclusivo de carga própria
Transporte de carga mista (própria e de terceiros)
Estação de Transbordo de Cargas (ETC)
A tendência é que as mudanças ocorram para diversos
setores e em várias localidades, favorecendo a expansão
do mercado de galpões. Um fato relevante é que algumas
produções industriais encontram benefícios em regiões
específicas, algumas delas longe dos eixos tradicionais.
Como exemplo, podemos citar a Eldorado Celulose,
que possui pedidos junto a Antaq. A produção da
empresa fica em Três Lagoas (MS), uma região com
várias vantagens para a empresa, como a disponibilidade
de áreas, terreno bom para a plantação do eucalipto —
que dá origem ao produto final — e condições climáticas
favoráveis para o cultivo. “Metade dos 1,5 milhão de
toneladas de celulose produzidas anualmente segue de
Três Lagoas (MS) para o Porto de Santos, utilizando
vias rodoviárias e ferroviárias. A produção sai da fábrica
em caminhões e vai para Aparecida do Taboado (BR
158-MS) e, de lá, segue para o litoral pela ferrovia
administrada pela ALL – América Latina Logística. Com
a utilização da hidrovia, a outra metade da carga sairá da
fábrica por um porto que será instalado à margem da
unidade e que utilizará o sistema hidroviário Paraná-Tietê.
A carga seguirá pelo modal fluvial até Pederneiras (SP),
onde continuará até o litoral pela ferrovia administrada
pela MRS Logística”, explica Alvaro Bunster, gerente de
logística de Celulose da Eldorado. Tal planejamento regra
que metade da carga, então, chegará ao destino com mais
velocidade, já que não utilizará nenhuma rodovia.
Interesse
Pouco tempo depois da aprovação, o governo publicou
o decreto nº 8.033, que regulamenta a lei, no dia 28 de
junho deste ano. Resumidamente, a maior facilidade será
na concessão de novos portos. Para a construção de um
TUP ou de uma Estação de Transbordo de Carga (ETC),
é preciso comprovar capacidade para exploração. Contudo,
com as novas normas, a empresa que deseja usufruir das
regiões portuárias não precisa fazer distinção entre cargas
próprias e de terceiros. Isso, juntamente com medidas que
facilitam as concessões, deve “desafogar” o setor marítimo
de cargas já em um futuro próximo.
Com a aprovação da lei, diversas empresas já demonstraram
interesse em diferentes regiões para fins de transporte de
cargas. E não foram apenas corporações voltadas para
logística e transportes que se manifestaram. Os pedidos
devem ser feitos para a Antaq, que já recebeu solicitações
de empresas de diversos setores, como celulose, mineração
e fabricantes de material para construção civil, dentre
outros. Até o começo do mês de julho, a Antaq recebeu
123 pedidos de autorização e já publicou a primeira lista,
que conta com 50 solicitações de terminais privativos nas
cinco regiões brasileiras: 27 na região Norte, 12 no Sudeste,
5 no Sul, 3 no Nordeste e 3 no Centro-Oeste. Com os
pedidos, as empresas pretendem conseguir a concessão de
áreas portuárias para TUPs e ETCs.
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administração predial, garantindo maximização de performance operacional e minimização de custos para os ocupantes.
A Hines se reserva o direito de mudar as informações aqui contidas sem prévio aviso.
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mErCAdo
Divulgação
“Metade da carga sairá da fábrica por um porto
que será instalado à margem da unidade e que
utilizará o sistema de hidrovia Paraná-Tietê.
A carga seguirá pelo modal fluvial até
Pederneiras (SP), onde continuará até o litoral
pela ferrovia administrada pela MrS logística”.
Alvaro Bunster
Gerente de Logística de Celulose da Eldorado
Mais mercado para todos
A princípio, o novo cenário dos portos vem para
resolver um problema anterior. “O objetivo do governo
é descentralizar a movimentação das cargas, diminuindo
a grande concentração nos portos do Sul e Sudeste e
criando rotas para escoar a produção agrícola pelo Norte
e Nordeste do País. Os projetos do governo nas demais
áreas da infraestrutura do Brasil, como o modal ferroviário,
estão sendo realizados também com o objetivo de atender
a esse escoamento. A conclusão de todos os trechos da
Alvaro explica que a hidrovia Paraná-Tietê é utilizada,
atualmente, para o transporte de grãos e que a inserção
da celulose, por ser um material que requer mais cuidados,
elevará a hidrovia a um nível mais sofisticado.
Logistíca — Celulose
RODOVIAS
FLUVIAL
FERROVIAS
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DO TABOÃO
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MATO GROSSO
DO SUL
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SÃO PAULO
PARANÁ
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20
ITIRAPINA
SÃO PAULO
SANTOS
MERCADO
“Metade da carga sairá da fábrica por um
e, de lá, segue para o litoral
para o transporte de grãos e que
pela ferrovia administrada
a inserção da celulose, por ser
porto que será instalado à margem da
pela ALLNorte-Sul,
– América
um material
que requer
mais
ferrovia
porLatina
exemplo, deve permitir ao Estado
de galpões, afirma Rodrigo Demeterco,
presidente
da Capital
unidade e que utilizará o sistema de
Logística.
Com aaoutilização
cuidados,
a transporte
hidrovia a
de
Goiás acesso
Porto de Itaqui (MA), no Nordeste.
Realty: “Quanto mais incentivos
para oelevará
setor de
A carga seguirá
da hidrovia, oa Estado
outra metade
nívelbenefícios
mais sofisticado.
Atualmente,
escoa a maior hidrovia
parte da suaParaná-Tietê.
produção
ferroviário
ou portuário, um
mais
vêm para
Pederneiras
(SP), O investimento em portos acaba
da carga
da fábricaexplica
por Ana.pelo modal fluvial até toda
pelo
Portosairá
de Santos”,
a cadeia logística.
umDado
portoo que
Maispátios
mercado
para todos
inícioserá
dosinstalado
processos eonde
o imediato
interesse
de
refletindo
e
envolvendo
e armazéns.”
continuará até o litoral pela ferrovia também
à margem
unidade brasileira,
e
princípio,
o novo
cenário
vários
setoresda
da indústria
tudo
indica que a meta
“A possibilidade
de TUPs
é bastante
interessante
administrada
pela MRS
Logística”de criação A
quegoverno
utilizará
sistemaEm um cenário mais amplo,
dos portosuma
vem
resolver
do
será oalcançada.
para o setor de condomínios logísticos,
vezpara
que surgirão
hidroviário
problema de cargas
anterior.
isso
mostra queParaná-Tietê.
em alguns anos, além da descentralização
novas demandas para suprir oum
armazenamento
dos
Alvaro Bunster
A carga
seguirá
peloempresas
modal explorando novos mercados
objetivo
do Cesar
governo
dos
portos,
teremos
novos terminais e em eixos “O
novos”,
defende
Nasser,é
Presidente da Capital Realty
fluvial até Pederneiras
(SP),
descentralizar
a movimentação
relacionados
a esse desenvolvimento
e isso certamente
diretor-presidente da WTGoodman,
uma joint
venture entre
onde continuará
o litoral
das cargas, diminuindo
a grande
demandará
uma até
melhora
da infraestrutura que deve ir
a WTorre e a australiana Goodman,
para investimentos
pela das
ferrovia
administrada
nos portos
Sul
além
próprias
regiões portuárias. A consequência de
em complexos logísticos e concentração
industriais. Segundo
ele,dodeve
pela MRS
Logística”,é oexplica
Bunster, gerente
de
e Sudeste
e criando
rotas para escoarContudo,
a produçãoele
agrícola
pelo
todo
esse processo
avançoAlvaro
e o crescimento
do setor
haver,
sim,
uma descentralização.
menciona
Logística de Celulose da Eldorado. Tal planejamento regra
Norte e Nordeste do País. Os projetos do governo nas demais
que metade da carga, então, chegará ao destino com mais
áreas da infraestrutura do Brasil, como o modal ferroviário,
velocidade, já que não utilizará nenhuma rodovia. Alvaro
estão sendo realizados também com o objetivo de atender a
explica que a hidrovia Paraná-Tietê é utilizada, atualmente,
esse escoamento. A conclusão de todos os trechos da ferrovia
Novas TUPs e ETCs • Pedidos para a ANTAQ
Pedidos para a Antaq
A Agência Nacional dos
Transportes já publicou 50
dos 123 pedidos de construção
e exploração portuária.
A divisão por regiões é a seguinte:
Ramo de atividade de algumas empresas que fizeram pedidos:
•Transportes
•Logística
•Celulose
•Madeira
•Armazenagem
•Gestãoportuária
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•Operaçãodeterminais
•Holdingsdeinstituiçõesnãofinanceiras
•Cimento
•Commodities
•Depósitodemercadorias
•Cargaedescarga
20
21
•Petróleoeserviçosdepetróleo
•Gás
•Agroindustrial
•Mineração
•Estaleiro
•Engenharia,construçãoeindústrianaval
•Serviçosmarítimos;
•Indústriaquímica;
•Tubosflexíveis;
•Fertilizantes;
•Turismo.
Industrial
mErCAdo
Pablo D. Contreras
“Quanto mais incentivos para o setor de
transporte ferroviário ou portuário, mais
benefícios vêm para toda a cadeia logística.
O investimento em portos acaba refletindo
e envolvendo também pátios e armazéns”.
Rodrigo Demeterco
Presidente da Capital Realty
com a nova lei, acredito que haverá uma maior eficiência
logística e uma melhora na estrutura dos locais que receberão
novos portos”, diz Rodrigo Demeterco, da Capital Realty.
Os ocupantes dos galpões desenvolvidos pela empresa
já utilizam o transporte marítimo, mesmo que seja como
parte da logística. Entre os empreendimentos já operantes
e em vias de inauguração, a empresa possui condomínios
logísticos em Canoas (RS), Curitiba (PR), Itajaí (SC)
e um no modelo built-to-suit frigorificado, em Cubatão (SP).
que precisamos de uma infraestrutura melhor no que diz
Segundo o presidente da empresa, todos foram pensados
respeito a outros tipos de transporte.
para possibilitar o escoamento via portos.
“Embora a Lei nº 12.815/13 (Lei dos Portos) tenha sido reConveniência e mudanças
centemente sancionada (5 de julho de 2013) e regulamentada
pelo Decreto nº 8.033/13 (28 de julho de 2013), o planejaComo é de praxe no setor de galpões, as empresas ocupanmento é elaborado de maneira prévia, estratégica e integrada.
tes tendem a fazer a escolha por diversos fatores convenienDesta forma, todas as medidas são promovidas tempestivates, e um dos principais é a localidade. Com a possibilidade
mente, considerando constantemente seus impactos decorde explorar mais a costa marítima e as vias pluviais, é posrentes.” A afirmação é do Ministério dos Transportes/Ascom.
sível que as futuras análises
Em resumo, podemos persofram alterações. “As TUPs
ceber um esforço para be“À medida que as obras forem concluídas e as
surgirão em todas as regineficiar a chamada “logística
operações iniciadas, as ferrovias assumirão um
ões do País, principalmente
integrada”. Assim teremos
protagonismo significativo no transporte de
Norte e Sul, provocando um
“alguns novos centros locargas
para
os
portos.”
aumento do investimento de
gísticos surgindo e outros
condomínios logísticos nesaumentando suas movimensas áreas” diz Cesar.
tações e participações, tanMinistério dos Transportes/Ascom
O surgimento de centros
to nas origens da demanda
ou a maior concentração do trabalho com cargas depende
por transportes, quanto nos destinos. Podemos citar como
de alguns fatores. Primeiramente, é preciso analisar as
exemplos de novos pátios ferroviários que estão surgindo:
mudanças em um comparativo com as regiões que serão
Rondonópolis (MT), Porto Nacional (TO) e Caetité (BA)”,
mais beneficiadas e, posteriormente, entender o mercado
segundo informações do Ministério.
consumidor. Por isso, alguns profissionais possuem análises
Para entender melhor tal fator, podemos mencionar
diferentes, contudo, sempre entendendo o lado positivo da
os investimentos que estão sendo feitos na malha ferroviária.
nova lei. “Não acredito que teremos mudanças significativas
Segundo o Ministério dos Transportes/Ascom, atualmente
nos locais de armazenagem, porque os grandes centros
a extensão total de ferrovias no País é de 34.358,8 km.
consumidores continuam sendo os mesmos. Mas ainda assim,
A estimativa, com as obras que estão em andamento ou
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22
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João Raposo
“Possivelmente os setores de alimentos e
agrícola passarão a representar uma maior
parcela de ocupação de galpões, pois são
mercadorias que precisam ficar mais próximas
aos centros de consumo”.
Cesar Nasser
Diretor-presidente da WTGoodman
que exista tal alívio, é preciso que novos locais recebam
o excedente. O resultado é uma equação simples: mais
transportes de cargas é igual a maior demanda por
armazenagem. Isso se revela não somente quando
falamos sobre quantidade, mas também a respeito de
rotatividade, pois o número de navios esperando para
atracar será menor. E rotatividade requer agilidade, por
isso, mais uma vez, a localidade é fundamental.
Contudo, tal cenário deve tomar forma apenas nos
próximos anos. “Um terminal leva, em média, três anos
para ser construído. Somando o tempo para as licenças
ambientais, que devem ser emitidas pelo Instituto Brasileiro
do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis,
além da aquisição de grandes equipamentos e contratação de
pessoal, estima-se em torno de sete anos para um terminal
entrar em operação”, afirma Ana Carolina, da Datamar.
“O governo anunciou seu objetivo de licitar os novos
terminais ainda este ano, além de licitar e renovar contratos
vencidos em breve. Ainda considerando-se o tempo médio
mencionado, a expectativa é que já haja um impacto inicial
nos próximos quatro a cinco anos. Porém, o impacto mais
significativo tende a ocorrer em um prazo de dez anos.”,
diz Rodrigo, da Capital Realty, os últimos anos foram
marcados pela concorrência no setor de condomínios
logísticos. Esse fator, juntamente com a centralização
em alguns locais e a consequente falta de terrenos nos
mesmos, impactou nos preços para os ocupantes e
incorporadoras, mas também causou uma demanda
que gerou mais investimentos. Não é possível dizer que
existirá mudança na concorrência, contudo, pode ser que
os preços sejam reduzidos, devido à maior exploração de
mais modalidades de transportes. “O risco da possível
competição que pode ser gerada nos portos particulares
é pequeno se comparado aos benefícios gerados para
o setor de condomínios logísticos. As atividades são
sinérgicas. E os atuais centros logísticos não deverão
previstas, é que haja um aumento de 15.691,0 km. Contudo,
a certeza deste número ainda deve ser comprovada com estudos.
Para o Ministério, novos centros logísticos já estão
surgindo, e outros mais ainda surgirão, também por
causa das melhorias na malha ferroviária. Os Estados
que já estão sendo beneficiados são: São Paulo, Bahia,
Tocantins, Goiânia, Mato Grosso do Sul e Mato Grosso.
Ainda segundo informações do governo, à medida que
as obras forem concluídas e as operações iniciadas,
as ferrovias assumirão um protagonismo significativo
no transporte de cargas para os portos, principalmente
de grãos e minério, gerando novos acessos, otimizando
as operações nos corredores logísticos já existentes e
promovendo a integração logística entre os diferentes
modais e regiões do País, em consonância com o Plano
Nacional de Logística do Transporte – PNLT.
Cesar, da WTGoodman, concorda: “Possivelmente os
setores de alimentos e agrícola passarão a representar uma
maior parcela de ocupação de galpões, pois são mercadorias
que precisam ficar mais próximas aos centros de consumo.”
Futuro
O objetivo principal das novas normas é realmente
“desafogar” os grandes centros logísticos, favorecendo
a economia do País. Contudo, esse fator caminha em
paralelo com a mudança do setor logístico, pois, para
www.buildings.com.br
24
34.358 km
Evolução das Ferrovias
É o tamanho da malha ferroviária no Brasil
15.691 km
Ferrovia Nova Transnordestina
Obras em andamento - Dez/2015
Extensão da Ferronorte
Rondonópolis (MT) -Alto Araguaia (MT)
Obras em conclusão - Ago/2013
É a estimativa de ganho no sistema com obras em andamento
* números sujeitos a alteração
Ferrovia Norte Sul (Trecho Sul)
Palmas (TO) - Anápolis (GO) - Obras em andamento - Dez/2013
Ouro Verde (GO) - Estrela d'Oeste (SP) - Obras em andamento - Jun/2014
Ferrovia de Integração Oeste-Leste (FIOL)
Ilhéus (BA) - Caetité (BA) - Obras em andamento - Dez/2014
Caetité (BA) - Barreiras (BA) - Obras contratadas - Dez/2015
sofrer impacto em curto prazo, devido à necessidade de
investimentos em infraestrutura de transporte”, diz Cesar,
da WTGoodman, que afirma que a nova situação tem
potencial para reduzir os preços de terrenos nos atuais
centros, o que impacta no valor dos aluguéis. Para ele,
a redução de preços para o trabalho nos portos deve
acontecer, bem como a modernização e, possivelmente,
pode haver mais concorrência no setor de galpões.
Por mais que o prazo seja longo, é interessante que
as empresas envolvidas estudem as possibilidades.
Por um lado, a nova lei representa abertura de novos
mercados e facilidade de trabalho para empresas
logísticas e demais ocupantes. Por outro, é uma grande
chance para empreiteiras e incorporadoras explorarem
novas localidades, inclusive a preços menores. Sem
esquecer que a escolha por condomínios, nos quais os
gastos são divididos, se faz ainda mais interessante com
movimentação e giro maiores. “Primeiramente estamos
buscando parcerias com investidores e operadores
logísticos portuários, o que possibilita a criação de
condomínios logísticos em áreas próximas ou anexas
aos novos terminais que devem ser instalados”, explica
o diretor-presidente da WTGoodman. Ele conta que
nesta fase ainda não existe análise de novos locais
e infraestrutura, mas que vê a região Norte do País
como uma localidade em potencial, tendo em vista os
n
números de pedidos de TUPs.
25
Industrial
istockphoto
téCniCA
GALPÕES COM CERTIFICAÇÃO AMBIENTAL JÁ SÃO REALIDADE
NO MERCADO E PROMETEM NORTEAR O FUTURO DO SETOR
O
Environmental Design (LEED), pelo United States Green Building
Council (USGBC), nos Estados Unidos, a construção civil
mundial evolui a cada ano na busca por técnicas e materiais
que aumentem a eficiência dos edifícios e respeitem a
natureza. No Brasil, a certificação chegou em 2007, por
meio da criação da unidade brasileira da instituição, o Green
Building Council (GBC) Brasil.
Apesar dos edifícios corporativos representarem a maioria
dos projetos que buscam o selo LEED, o interesse pela
certificação por parte dos incorporadores da área de galpões
e das empresas que possuem seus próprios centros de
distribuições tem aumentado. De acordo com o diretor técnico
do GBC Brasil, Marcos Casado, a certificação de galpões foi
um dos setores que mais cresceu no ano passado e hoje já se
destaca, ficando apenas atrás dos edifícios corporativos.
De acordo com informações do GBC Brasil, atualmente,
Divulgação
s controles da poluição, dos recursos naturais e das
agressões ao meio ambiente em uma edificação são
práticas que a cada dia fazem mais parte das atividades
de empreendimentos dos diferentes setores. A consciência
das empresas aumenta em paralelo com a disseminação das
certificações ambientais para construções sustentáveis.
Desde 2000, com a criação do selo Leadership in Energy and
“um galpão que buscará a certificação
ambiental deve se preocupar com estratégias
de sustentabilidade desde o início da
concepção dos projetos até a fase de ocupação
do empreendimento.”
Cristina Umetsu
Arquiteta e gerente de consultoria de projetos do CTE
www.buildings.com.br
26
Divulgação
“você tem que alinhar custo e benefício de
uma forma que consiga atingir a pontuação.
Então, a gente sempre busca itens que gerem
impacto na operação e vida útil, mas que não
onerem o custo e o retorno do investidor”.
André Gavazza
Gerente de incorporação da GR Properties
existem 21 centros de distribuição e 42 prédios industriais
registrados para certificação no País, além de oito centros de
distribuição e seis prédios industriais que já foram certificados.
Crescimento do mercado
Patricia Vasconcellos, da Creato Consultoria em Sustentabilidade, acredita no crescimento do número de galpões
sustentáveis. “Avaliando o mercado das multinacionais e das
empresas estrangeiras interessadas no Brasil, é possível enxergar esse futuro. Essas são as empresas que já movimentam o mercado da locação de galpões certificados.”
Cristina Umetsu, arquiteta e gerente de consultoria de projetos
do Centro de Tecnologia de Edificações (CTE), também acredita
na consolidação dos selos ambientais. “No futuro próximo,
a certificação ambiental será uma obrigação para qualquer
tipologia de construção, inclusive para galpões. E quem pensar
desde já nisso certamente terá uma vantagem”, diz.
A incorporadora de galpões Fulwood Investments já
está de olho nesse mercado. Atualmente, os condomínios
pertencentes à empresa não possuem certificação, mas
já seguem características sustentáveis, como circulação
cruzada de ar, reúso de água e telhas com Face-Felt, segundo
o CEO da empresa, Gilson Schilis, que ressalta que os futuros
empreendimentos contarão com a certificação LEED. A ideia
é seguir os padrões de certificação já no projeto, prevenindo a
poluição desde a construção do empreendimento e mantendo
o padrão de sustentabilidade durante a operação.
De acordo com André Gavazza, gerente de incorporação da
GR Properties, quando começou a se falar em sustentabilidade nos
empreendimentos, as pesquisas com inquilinos não apontavam
o interesse deles pela certificação. Contudo, as pesquisas atuais
já mostram que a certificação está entre os dez principais itens
que eles procuram, ao lado de segurança, custos compartilhados,
localização, etc. Para ele, o aumento nesse interesse foi bastante
expressivo nos últimos anos e as empresas que souberem
aproveitar os benefícios da certificação conseguirão, em curto
prazo, obter como resultados ganhos de imagem e posicionamento
no mercado, além dos benefícios em longo prazo.
Em relação ao perfil dos interessados, o diretor técnico do
GBC Brasil conta que “normalmente são grandes empresas
que têm no seu perfil a sustentabilidade já aplicada ou
empresas que querem ter um custo operacional menor”.
Edificações registradas para
certificação, segundo o
Green Building Council Brasil
21
Centros de
Distribuição
42
Prédios
Industriais
27
8
Centros de
Distribuição
Certificados
6
Prédios
Industriais
Certificados
Industrial
técnica
Divulgação
“A certificação é um reconhecimento de
que o empreendedor estabeleceu metas e
desenvolveu um projeto com garantia de
eficiência. Esta estratégia, além de garantir a
alta performance e o baixo custo de operação
e manutenção, promove a possibilidade de
divulgar a iniciativa, fortalecendo a pré-venda
ou a locação das instalações”.
Patricia Vasconcellos
Diretora técnica da Creato
Centro de Treinamento da empresa, inaugurado em junho
deste ano. O edifício conquistou, em 2010, a certificação
LEED Core & Shell - CS (voltada para espaços que tem a
locação como finalidade) em nível Silver para o galpão e
Certified para a área administrativa.
De acordo com Rogério Ricci, gerente de processos e
treinamento da Nissan do Brasil, o interesse da empresa
em buscar um galpão com uma certificação ambiental foi
motivado pela própria postura da Nissan Motor Co., que
tem a sustentabilidade como um de seus pilares, dentro
do Nissan Green Program. “A Nissan do Brasil buscou opções
que oferecessem a certificação ambiental. Claro, consideramos
também galpões de acordo com preço e localização, mas a
escolha final foi com base nessa ‘pegada’ ambiental”, afirma.
Ele ainda destaca outra vantagem que a sustentabilidade
agrega à empresa: “Além de atender a um padrão mundial da
companhia, a certificação ambiental faz com que a Nissan amplie
a percepção para seus clientes de que é uma empresa verde.”
Um exemplo das empresas que já possuem uma política
de sustentabilidade é a Nissan do Brasil, que ocupa um
galpão com certificação ambiental construído pela
GR Properties, em Jundiaí (SP), em que funciona o novo
Construção de Galpões com
materiais e técnicas sustentáveis
Custo
Vantagem
Custos X vantagens
75%
Elevação de 11% a 15% no
custo total da obra
Construir um galpão com materiais e técnicas sustentáveis
gera em torno de 11% a 15% de gastos a mais para a
construção, segundo Gilson Schilis, da Fulwood. A obtenção
da certificação também é outro fator que pode encarecer o
custo do empreendimento, segundo Marcos Casado do GBC
Brasil, subindo de 1% a 7% o valor, dependendo do nível de
certificação almejado.
Mesmo com gastos financeiros mais altos, as vantagens
em se construir uma edificação sustentável são bastante
expressivas. Para as empresas que construirão seus próprios
galpões, os benefícios virão em longo prazo. Já para as
incorporadoras, que posteriormente disponibilizarão
os imóveis para a locação, a valorização da edificação no
Do custo do empreendimento
é devido à sua
operação e manutenção
(considerando um ciclo de 50 anos)
Em um empreendimento
sustentável esse
custo é reduzido em
10%
Elevação de 1% a 7% no
custo do empreendimento
www.buildings.com.br
aproximadamente
28
Locação de Galpões
em todo o Brasil
LOCAÇÃO DE GALPÕES, ADMINISTRAÇÃO DE PROPRIEDADES
E VENDA DE ÁREAS EMPRESARIAIS E IMÓVEIS CORPORATIVOS
LOG BETIM
BETIM · MG
ABL: 50.545 m²
Capacidade do Piso: 6t/m²
Pé Direito: 12 m
LOG GOIÂNIA
SANTA MARIA BUSINESS PARK
GOIÂNIA · GO
SANTA MARIA · DF
ABL: 78.000 m²
Capacidade do Piso: 6t/m²
Pé Direito: 10 a 12 m
ABL: 31.570 m²
Capacidade do Piso: 6t/m²
Pé Direito: 12 m
Presente em todo o território nacional, a ALMI atua na locação de Galpões,
administração de propriedades, venda de áreas empresariais e imóveis corporativos,
oferecendo soluções customizadas, de acordo com as necessidades de seus
clientes, sejam eles proprietários, investidores ou locatários.
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soluções personalizadas para o seu negócio.
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WWW.ALMI.COM.BR
técnica
Divulgação
“A Nissan do Brasil buscou opções que
oferecessem a certificação ambiental. Claro,
consideramos também galpões de acordo
com preço e localização, mas a escolha final
foi com base nessa ‘pegada’ ambiental”.
Rogério Ricci
Gerente de processos e treinamento da Nissan do Brasil
riscos regulatórios, valorização do imóvel para revenda
ou arrendamento, aumento na velocidade de ocupação,
aumento da retenção, modernização e menor obsolescência da
edificação, além de melhora na segurança e priorização da saúde
dos trabalhadores e ocupantes e aumento da produtividade do
funcionário e da satisfação e bem-estar dos usuários.
Certificação ambiental
mercado é percebida rapidamente, o que acaba compensando
o custo inicial com o passar do tempo.
Se para as incorporadoras construir um galpão sustentável
representa um bom negócio, para os locatários desses espaços
não é diferente, pois é durante a operação dos galpões que
os benefícios desse tipo de construção são mais visíveis,
sobretudo em relação à economia de recursos naturais.
“Normalmente, o custo da operação e manutenção, que
representa cerca de 75% do custo total do empreendimento
— considerando um ciclo de 50 anos —, é reduzido em
aproximadamente 10%”, explica o diretor técnico do GBC Brasil.
A redução nos custos de operação é possível devido
ao uso de torneiras com regulação de vazão, descargas
dual-fluxo com reúso de água, lâmpadas fluorescentes
e telhas claras que garantem melhor conforto térmico e
reduzem a utilização de ar-condicionado.
Diante do futuro promissor das certificações ambientais,
as empresas que já constroem ou ocupam galpões sustentáveis
estão à frente no mercado e preparadas dentro do padrão
que certamente se tornará uma exigência para as edificações.
“Construir um galpão com critérios sustentáveis gera menor
custo operacional em longo prazo e possibilita que ele fique
dentro das normas socioambientais mundiais por muito mais
tempo”, ressalta o CEO da Fulwood, Gilson Schilis. Em relação
ao custo de locação, André Gavazza, da Nissan do Brasil, afirma
que não há diferenças em relação a um galpão comum.
De forma geral, de acordo com informações do
GBC Brasil, os proprietários de galpões certificados
encontram ainda outras vantagens, como diminuição dos
www.buildings.com.br
Marcos Casado explica que um galpão industrial ou logístico
pode receber um selo para as categorias LEED Core & Shell – CS
(no caso de edificações para locação), LEED New Construction – NC
(para edificações próprias) ou LEED Existing Building Operation
and Maintenance – EB O&M (para edificações existentes).
A categoria do selo LEED a ser almejada, no entanto,
requer a identificação das estratégias do empreendedor e
das características do empreendimento, conforme ressalta
Patricia Vasconcellos, diretora da Creato Consultoria em
Sustentabilidade. Ela explica que, como a grande maioria dos
galpões é construída para locação ou venda, “o LEED CS se
apresenta como a modalidade mais adequada para aqueles que
estão desenvolvendo projetos para posterior comercialização ou
locação, já que não podem se comprometer em relação ao modo
como o futuro usuário ocupará a edificação, mas pretendem
garantir às futuras instalações condições de alta performance”.
A modalidade LEED CS certifica a envoltória do
empreendimento, as áreas comuns, o sistema de arcondicionado e os elevadores e pode ser complementada pelo
LEED Commercial Interiors - CI, de acordo com Patricia.
O diretor técnico do GBC Brasil ainda completa dizendo
que os galpões podem ser certificados em qualquer
um dos níveis do selo LEED, com isso, dependendo
do desempenho final, ele poderá ser Certified (de 40 a 49
pontos), Silver (de 50 a 59 pontos), Gold (de 60 a 79 pontos)
e Platinum (de 80 a 110 pontos). Os pontos são acumulados a
partir do cumprimento dos pré-requisitos do selo por parte do
empreendimento, que são: Espaço Sustentável (SS), Eficiência
do Uso da Água (WE), Energia e Atmosfera (EA), Materiais e
30
Divulgação
“Construir um galpão com critérios
sustentáveis gera menor custo operacional
em longo prazo e possibilita que ele
fique dentro das normas socioambientais
mundiais por muito mais tempo.”
Gilson Schilis
CEO da Fulwood Investments
Recursos (MR), Qualidade Ambiental Interna (EQ), Inovação e
Processos (IN) e Créditos Regionais (CR).
De acordo com a arquiteta e gerente de consultoria de projetos
do CTE, Cristina Umetsu, para a conquista do selo, primeiramente,
deve ser levado em consideração o referencial técnico a que o
projeto se aplica (NC, CS, EB O&M, etc.). Depois, o projeto
deverá estabelecer uma estratégia condizente com o seu
nível de certificação e, a partir disso, atender a todos os
pré-requisitos do referencial em questão.
No caso de um galpão destinado à locação, o
empreendedor entrega um guia de ocupação e operação ao
locatário, de forma que ele se instale no local atendendo
aos critérios de sustentabilidade do empreendimento. Após
dois anos de operação do galpão, o GBC Brasil recomenda
que o locatário também certifique o empreendimento
como LEED EB O&M, para garantir a sustentabilidade do
empreendimento durante a sua operação e manutenção.
Empreendimentos sem certificações sustentáveis também
podem buscar a certificação LEED EB O&M. E, apesar de
serem encontradas dificuldades para adequar os procedimentos
de operação e manutenção aos critérios de sustentabilidade, os
ganhos serão rapidamente percebidos. Para isto, deve ser feita
uma análise de desempenho atual do empreendimento
e propostos os ajustes necessários para a certificação.
temas como: redução do uso da água, otimização do uso de
materiais e recursos, eficiência energética, construção limpa,
qualidade mínima do ar interno, entre outros. No entanto,
ela alerta que “as estratégias que podem funcionar para um
edifício comercial podem não ser eficazes para um edifício com
a tipologia do galpão e vice-versa. Por isso, é importante que
cada projeto seja avaliado, considerando as particularidades,
o uso, a implantação, a localização e outros fatores”.
A captação de águas pluviais, por exemplo, é um ponto alto
da tipologia dos galpões, devido às amplas coberturas planas
que retém grande volume de água para reaproveitamento.
Outra característica desse tipo de construção é que, por terem
grande extensão térrea, os galpões podem aproveitar mais
a ventilação natural e utilizar telhas translúcidas na cobertura,
o que contribui para uma melhor eficiência energética do
prédio.
A experiência da certificação
Menor impacto no meio ambiente
Cristina Umetsu ressalta que “um galpão que buscará a certificação
ambiental deve se preocupar com estratégias de sustentabilidade
desde o início da concepção dos projetos até a fase de ocupação
do empreendimento”. No início das obras, o controle de erosão
e sedimentação do terreno, a gestão de resíduos e a qualidade do
ar no canteiro são algumas premissas que devem ser seguidas.
Enquanto no projeto como um todo, é preciso encontrar soluções
que garantam a eficiência energética, a economia de água, a gestão
de resíduos e o conforto termoacústico.
De acordo com ela, os critérios para a certificação de galpões
são semelhantes aos de um edifício comercial e englobam
Assim como em edifícios corporativos, a operação
e manutenção de um galpão também devem ser sustentáveis,
a fim de reduzir o consumo de água e energia e a geração
de resíduos. O que é preciso entender, é que este fator está
diretamente ligado à empresa ocupante. A profissional do
CTE explica que a questão da gestão dos resíduos sólidos
ou provenientes de uma estação de tratamento de esgoto
é bastante importante, pois nesses casos a produção de
resíduos em galpões é superior à gerada em escritórios, além
de que estes podem ser perigosos ou inflamáveis.
31
Industrial
téCniCA
Divulgação
“normalmente, o custo da operação e
manutenção, que representa cerca de
75% do custo total do empreendimento
— considerando um ciclo de 50 anos —, é
reduzido em aproximadamente 10%.”
Marcos Casado
Diretor técnico do GBC Brasil
sensores para irrigação, bicicletários e luminárias com
lâmpadas eficientes, além de possuírem ventilação
e iluminação natural, que permitem que durante o dia
seja possível trabalhar sem precisar utilizar as luminárias
dentro do galpão. Outras medidas são a coleta seletiva
de lixo, e o controle de fluxo de água nas bacias e nas
torneiras do condomínio inteiro.
O gerente de incorporação da GR Properties vê como
grande desafio da certificação o alinhamento do custo ao
benefício do LEED. “Você tem que alinhar custo e benefício
de uma forma que consiga atingir a pontuação. Então, a
gente sempre busca itens que gerem impacto na operação
e vida útil, mas que não onerem o custo e o retorno do
investidor. Para o investidor de renda, o maior ganho que ele
pode ter é um ativo de que nos próximos 10, 15, 20, 30 anos
o empreendimento continue atualizado”, afirma.
Ele ainda conta que, depois que um galpão fica
pronto, a equipe da empresa realiza um treinamento com
corretores da região para mostrar o condomínio como um
todo e os benefícios em geral, inclusive os relacionados à
sustentabilidade. Ao alugar um galpão da GR, o inquilino
assina um contrato de locação que tem um adendo de itens
do LEED a serem seguidos.
A diretora técnica da Creato, Patricia Vasconcellos, também
vê a certificação como uma possibilidade de otimizar
a divulgação do empreendimento. “A certificação é um
reconhecimento de que o empreendedor estabeleceu metas
e desenvolveu um projeto com garantia de eficiência. Esta
estratégia, além de garantir a alta performance e o baixo
custo de operação e manutenção, promove a possibilidade
de divulgar a iniciativa, fortalecendo a pré-venda ou
a locação das instalações”, afirma.
Diante de tudo isso, é possível perceber que o setor de galpões
tem grande potencial dentro do cenário das construções
sustentáveis e que os benefícios desse investimento vão para
os proprietários, além de serem estendidos aos locatários.
Mas, com certeza, o maior beneficiado pela visão e ação
responsáveis ainda é e será o meio ambiente.
n
Outro grande impacto é com relação ao transporte durante o
deslocamento de pessoas, pois, como muitos galpões se localizam
longe dos centros urbanos, é necessário oferecer meios para que
os usuários não precisem utilizar o transporte individual. Assim,
um sistema de transportes fretados pode ser uma boa solução.
Construção e locação
A construção de galpões certificados é feita por empresas
que desejam desenvolver suas atividades em um imóvel
próprio ou por incorporadoras que, posteriormente,
disponibilizam seus galpões para empresas interessadas na
locação. A GR Properties é uma das empresas que já possui
galpões certificados. O gerente de incorporação da empresa,
André Gavazza, conta que o LEED começa a contar pontos
desde a escolha do terreno, por isso, é vantajoso que seja
conseguido um terreno urbanizado, no qual não seja preciso
fazer corte de árvores e que tenha a infraestrutura próxima
do transporte público. Com isso, o projeto já começa a ser
executado ganhando pontos.
Antes mesmo do início das obras, os projetos já recebem
uma pré-certificação baseada nos resultados dos testes
iniciais. Gavazza destaca como ações importantes da
empresa para pontuar na certificação a realização da obra
de terraplanagem com controle de sedimentação, lavagem
de rodas dos caminhões e bacias de captação de água
de chuva, além da escolha de fornecedores num raio de até
800 km e de uso de madeiras de reflorestamento.
Os galpões da GR têm como características sustentáveis
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32
Divulgação
EsPECiAL
Uma nova opção!
SOL Centro Logístico e Empresarial:
Empreendimento em londrina traz boa localidade e qualidade para o setor de galpões
O
definição do tamanho interno dos módulos pode variar,
conforme a necessidade dos clientes interessados, contudo,
a imagem a seguir exemplifica uma das situações possíveis.
Ao todo, o empreendimento tem 90.000 m² e os barracões, com
áreas flexíveis, variam de 1.300 m² a 11.500 m². O fato de as obras
estarem em andamento permite que os tamanhos dos módulos
sejam alte rados, dependendo da necessidade dos ocupantes.
Ainda sobre a construção, os galpões terão 12 metros
de pé-direito, piso industrial de alta resistência, barracões
com sistema de docas, cross docas e rampas com
elevação. Segundo informações da empresa, o primeiro
bloco será entregue em novembro deste ano, o segundo
setor de condomínios de galpões logísticos cresce a
cada dia. Além dessa ascensão, um movimento que
começa a ser percebido pelo mercado é a perspectiva
de novas localidades para este tipo de empreendimento.
Tal movimento, além de ajudar no alívio das capitais e grandes
centros, pode ser muito interessante para inúmeros mercados.
Galpões em diferentes locais representam, muitas vezes, novos
mercados para as empresas ocupantes e, mais do que isto,
ajudam a logística e podem reduzir custos.
Foi justamente pensando no sucesso deste modelo de
empreendimento que a Solog, empresa voltada para o setor de
logística, apostou na construção do SOL – Centro Logístico e
Empresarial. “Era uma necessidade de Londrina e da região.
Um tipo de negócio que já existe nas capitais e tem dado
certo”, diz Anderson Fernandes, diretor da empresa, que completa
afirmando que a região precisa de um bom local com galpões
para agilizar o escoamento de mercadorias.
Localizado na Rua Joana Rodrigues Jondal, no Jardim
São Francisco de Assis, próximo ao Parque de Exposições
Governador Ney Braga, em Londrina (PR), o empreendimento
leva para a região muitos dos conceitos que são aplicados em
diversas localidades do País. Segundo Anderson, o projeto foi
desenvolvido para atender às necessidades das empresas do
ramo logístico e de armazenagem, com qualidade e flexibilidade.
Isso porque o espaço tem capacidade para atender o trabalho
com diversos tipos de carga, dos mais variados segmentos.
Construção
O espaço foi dividido em quatro blocos que, por sua vez,
serão subdivididos em módulos de diversos tamanhos. A
www.buildings.com.br
34
“Era uma necessidade de Londrina e da
região. Um tipo de negócio que já existe nas
capitais e tem dado certo”.
Local
Apesar de não existir nenhuma informação oficial, o setor
empresarial de Londrina começa a perceber um fator que
pode influenciar o trabalho de logística. Em algumas capitais
do Brasil, já são aplicadas restrições quanto à circulação de
caminhões nas áreas urbanas, em relação a vias e horários.
Na cidade em questão, existe essa possibilidade, apesar de
o governo ainda não ter tomado nenhuma atitude. “Ouvese algum comentário devido ao congestionamento nas vias
internas, mas não existe nada de concreto”, explica Anderson.
O SOL, contudo, se posiciona a frente sobre esse assunto.
A localidade do empreendimento é favorável para um possível
novo cenário de restrições, já que as empresas demandarão
novos locais próximos às estradas. Independentemente disso,
os usuários ganharão em tempo, uma vez que evitarão o trânsito
interno, mas sem se posicionarem longe do centro da cidade.
O Centro Logístico e Empresarial SOL está localizado
próximo à Rodovia Celso Garcia Cid (PR 445) e à Avenida
Tiradentes, sendo que ambas passam por Londrina. Além
disso, como mencionado anteriormente, tem saída fácil para o
centro da cidade e para as cidades vizinhas, mas também para
o sistema ferroviário. O locatário poderá usufruir de transporte
fácil para o Estado de São Paulo e para a cidade de Curitiba.
Segundo Anderson, a principal intenção do empreendimento
é atender empresas de logística e transporte, contudo, o
espaço é bom para qualquer corporação que precise manipular
grandes volumes de carga. Um dos pontos positivos, como é
possível observar na planta do projeto, é a grande área de carga
e descarga, que ocupa a maior parte das laterais dos galpões.
“Esperamos atender empresas de todo o Brasil”, finaliza ele.
Os interessados podem entrar em contato e conhecer mais
sobre o empreendimento no site www.solog.net.br. n
Anderson Fernandes
Diretor da Solog
em maio de 2014, o terceiro em novembro de 2014 e, por
fim, o quarto em maio de 2015. Na entrega do primeiro
bloco, toda a infraestrutura de portaria, muros e outros
elementos importantes estará pronta.
Infraestrutura para os ocupantes
O modelo de condomínios, por si só, já é muito interessante
para as empresas que usufruem de galpões, contudo, trata-se
de um sistema que engloba diversos serviços e alivia o locatário
de certas preocupações, que geralmente não fazem parte do
conhecimento específico.
No SOL não será diferente. Anderson afirma que a forma
como o condomínio será administrado ainda está em estudo,
mas ressalta que vários benefícios serão oferecidos:
• Segurança 24 horas, com sistema de circuito fechado de
segurança e ambiente monitorado com central. Durante o
horário comercial, segurança na portaria e, durante a noite,
além da portaria, uma moto fazendo ronda;
• Estacionamento para caminhões e carros e amplo pátio
de manobras;
• Apoio ao caminhoneiro, com refeitório, caixa eletrônico,
internet, local para repouso, borracharia, autoelétrica e mecânica;
Além disso, o departamento administrativo será no próprio
local. A administração será responsável pelos serviços na área
externa, como jardinagem, limpeza e controle de acesso.
90.000 m² - Total da área
1.300 m² a 11.500 m² - Possibilidade de área dos galpões
35
Industrial
Divulgação
EsPECiAL
LOUVEIRA #7
Sustentabilidade e alta qualidade
L
ocalizado na cidade de Louveira, no Complexo DP
Louveira, o LOUVEIRA #7 foi desenvolvido seguindo as mais rigorosas normas de sustentabilidade.
Com um projeto arrojado e desafiador, elaborado pelo
escritório de arquitetura Alcindo Dell’Agnese Arquitetos
Associados, o LOUVEIRA #7 possui especificações
técnicas de alto padrão e vai de encontro com a estratégia
da BR PROPERTIES em ter um portfolio de altíssima
qualidade, com imóveis situados em localizações estratégicas
e ocupados por relevantes inquilinos.
A BR PROPERTIES é a maior empresa de capital
aberto do País dedicada à aquisição, ao desenvolvimento,
à operação e à locação de imóveis comerciais. Com um
portfolio de mais de 2,2 milhões de m² de área locável
distribuídos em 14 Estados brasileiros, tem a missão de
atender a todas as necessidades de ocupação de grandes
empresas nacionais e multinacionais nos segmentos de
escritórios, indústrias/logística e retail.
n
• Área locável de 30.381,37 m²;
• Certificação LEED® (iluminação zenital, proteção
térmica, luminárias de alto desempenho e baixo
consumo, bicicletário, grande área permeável);
• Pé-direito de 12 metros livres;
• Capacidade de piso de 6 t/m²;
• Proteção contra incêndio de última geração nos
padrões ABNT e FM Global;
• Modulação entre pilares de 25 x 22 metros;
• 22 docas com niveladores hidráulicos;
• Cobertura com proteção térmica e acústica;
• Empreendimento entregue em agosto de 2013;
www.buildings.com.br
Divulgação
Divulgação
• 100% PRÉ-LOCADO.
36
Divulgação
EsPECiAL
CRE Tool Industrial
Nova ferramenta facilita o trabalho de pesquisa e
aprimora a visão do mercado de condomínios de galpões
U
ma solução de busca, acompanhamento,
colha de localizações e empreendimentos”, afirma
análise e controle do mercado de galpões
Fernando Libardi, sócio-diretor do Buildings.
logísticos.Assim pode ser entendido o último
lançamento do Buildings, o CRE Tool Industrial.
Acesso à base de informações
A empresa, que atua no setor de pesquisa imobiliária
Para fazer com que o software seja o mais completo
desde 2005 e já oferece o CRE Tool Escritórios,
possível, o Buildings grupo especializado em pesquiagora disponibiliza, além de um site para busca de
sas de mercado disponibilizou uma vasta base de inempreendimentos industriais, informações preciosas
formações, resultado de uma completa e detalhada pespara o setor de galpões por meio de um software on-line.
quisa de mercado. Além da experiência adquirida com
Direcionada para consultorias imobiliárias, correo mercado de empreendimentos empresariais, a equitoras, incorporadoras, fundos de pensão e prestadores
pe da empresa elaborou o
de serviço, a plataforma
banco de dados específico
é a única do mercado a
oferecer facilidades para
“Era uma necessidade. O setor precisa, cada vez para o setor industrial e logístico com base em estua pesquisa e análise de
mais, de informações atualizadas e completas,
dos direcionados e visitas
mercado. “Era uma nealém de meios que permitam melhor escolha de aos empreendimentos que
cessidade. O setor precilocalizações e empreendimentos.”
constam na listagem.
sa, cada vez mais, de inAtualmente, o usuário
formações atualizadas e
pode fazer buscas e estucompletas, além de meios
Fernando Libardi
Sócio-diretor do Buildings
dos contando com os 389
que permitam melhor es-
www.buildings.com.br
38
Principal
empreendimentos cadastrados, inclusive fora do Estado
de São Paulo. Neste montante, constam obras entregues
e em operação, em construção e em projeto. Como é
característica da empresa, a lista é sempre atualizada.
Além de checar empreendimentos disponíveis, as informações reunidas contam com dados sobre localização,
metragem, preço, ocupantes, vacância e outros. A consulta
à base pode ser feita a partir dos critérios que mais interessam ao cliente, com utilização de filtros.
Possibilidade de ordenar resultados
por status, nome ou localidade.
De criação de diversas pesquisas
e relatórios.
Filtros
Solução completa
Nesta parte, você tem várias
opções de filtros, como:
localização, especificação técnica,
valores e disponibilidade.
A princípio, a nova ferramenta pode ser entendida
apenas como uma plataforma para consulta.
Contudo, o CRE Tool Industrial foi desenvolvido
para ir além deste propósito. Primeiramente, tratase de uma resposta para a pergunta “por onde vou
começar?”, ou seja, viabiliza diversos trabalhos desde
o início. Imagine que uma corretora precisa buscar
diferentes empreendimentos segundo o perfil de
certo cliente. Com a ajuda do programa, o usuário
conseguirá, por exemplo, fazer a busca e gerar
relatórios com comparações, fotos, plantas, valores,
entre outras informações, como observações do
corretor. Além disto, a documentação da proposta
pode contar com logos, ficha técnica e pode ser
importada para uma planilha de Microsoft Excel.
Trata-se de uma ferramenta flexível e que tende
a entregar o trabalho de forma profissional, bem
apresentado e, é claro, com mais agilidade.
Para usuários de outros nichos, como incorporadoras,
por exemplo, é possível ter uma boa visão de mercado,
de preços e de áreas boas para novos condomínios,
tudo com apoio de mapas. Até mesmo prestadores
de serviços podem utiliza-lá, para a montagem de
estratégia de prospecção, já que conhecerão os locais
e os nomes das empresas ocupantes. No mais, fundos
de pensão aproveitam a ferramenta para informar os
investidores sobre valores e mudanças de mercado.
Por se tratar de um produto de uma empresa
especialista no setor imobiliário e de pesquisas, conta
com informações técnicas e relevantes para todas as
empresas e para todos os profissionais citados. O acesso
ao CRE Tool Industrial é feito pela internet, direto pelo
navegador web, com a utilização de um login. n
Aqui é possível criar diversos
relatórios personalizados com os
imóveis de seu interesse.
Mapa
Na tela de mapa, você
visualiza as vias de acesso aos
empreendimentos, pontos de
interesse, áreas de pesquisa
e marcação territorial dos
condomínios e galpões.
Detalhes
Na ficha técnica dos condomínios,
é possível visualizar todos os
detalhes, como:
• Informações Técnicas;
• Fotos;
• Ocupantes;
• Disponibilidades;
• Valores.
39
Industrial
EstAtÍstiCA
Confira as faixas de Preços de Locação
e dados do Portal Buildings.com.br
Condomínios Industriais do Estado de São Paulo
Região
Nº de Condomínios
Estoque Total (m2)
Área Disponível (m2)
Faixa de Preço Pedido
Taxa de Vacância (%)
de locação (r$/m2/mês)
ABCD
8
238.682
12.349
5,17
15,00 a 27,00
Barueri
39
868.145
84.055
9,68
18,95 a 30,00
Bragança Paulista
4
209.173
24.460
11,69
14,00 a 23,00
Cajamar
6
726.300
19.249
2,65
22,00 a 26,00
Campinas
40
1.350.453
281.711
20,86
11,00 a 25,00
Cotia
13
300.968
22.124
7,35
15,00 a 26,00
Embu
9
399.964
127.864
31,97
18,00 a 20,00
Guarulhos / Arujá
14
542.339
125.678
23,17
22,00 a 28,00
Jundiaí
28
1.114.096
169.260
15,19
14,00 a 23,50
Ribeirão Preto
1
49.872
24.183
51,51
16,00 a 17,10
Rio Claro
1
19.000
-
-
-
São Carlos
1
63.000
-
-
-
São José dos Campos
4
400.260
232.135
58,00
14,50 a 16,00
São Paulo / Capital
19
567.803
17.964
3,16
15,00 a 28,00
Sorocaba
6
196.920
40.786
20,71
13,24 a 18,00
Taubaté
1
5.610
-
-
-
Total
194
7.052.588
1.183.329
16,78
11,00 a 30,00
Condomínios Industriais em outros Estados
Estado
Nº de Condomínios
Estoque Total (m2)
Área Disponível (m2)
Faixa de Preço Pedido
Taxa de Vacância (%)
de locação (r$/m2/mês)
Bahia
22
96.424
13.037
13,52
16,00 a 24,64
Brasília
3
59.281
-
-
-
Ceará
2
55.015
12.844
23,35
14,00 a 15,00
Espírito Santo
2
57.538
-
-
-
Goiás
1
26.097
2.265
8,68
16,00
Amazonas
2
173.978
39.920
22,95
22,00
Minas Gerais
22
564.314
10.394
1,84
15,00 a 20,00
Paraná
25
590.134
84.915
14,39
12,00 a 20,00
Pernambuco
4
330.865
56.647
17,12
-
Rio de Janeiro
18
757.053
59.693
7,88
15,00 a 30,00
Rio Grande do Sul
7
173.480
12.300
7,09
18,00
Santa Catarina
4
283.710
14.082
4,96
10,00 a 22,13
Total
112
3.167.889
306.097
9,66
10,00 a 30,00
Pronto para ocupacão
3.167.893
Em construção
1.707.486
MERCADO
FUTURO
SÃO PAULO
Em
construção
687.917
Pronto para
ocupacão
7.052.580
Em projeto
5.050.133
MERCADO
FUTURO
OUTROS
ESTADOS
Em projeto
3.891.837
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INFORMAÇÕES DE TODO O BRASIL
Henrique Lima
“Mostrar a ‘cara’ do negócio! é dessa forma
que o trabalho deve ser entendido por parte
das empresas que administram e constroem
empreendimentos”.
Patricia Abreu
Coordenadora de pesquisa industrial do Buildings
M
uito obrigado! Só temos a agradecer a todos
que colaboraram até o presente momento
com a pesquisa de condomínios industriais do
Buildings, agradecer as incorporadoras, as construtoras
e as administradores. Com a ajuda de vocês, conseguimos
fazer um ótimo mapeamento do Sudeste e Sul do Brasil.
Contudo, nosso trabalho não para. Além da constante
atualização dos empreendimentos que já fazem parte
do nosso sistema, a equipe continua forte, ampliando o
trabalho para outras regiões. Como de costume, não ficamos
limitados apenas a inserir os condomínios em uma lista,
cadastramos, também, importantes informações técnicas e,
principalmente, disponibilidades e valores, gerando, assim,
dados estatístico para o mercado industrial logístico.
Mostrar a “cara” do negócio! É desta forma que
o trabalho deve ser entendido por parte das empresas que
administram e incorporam seus empreendimentos.
Na outra ponta, a pesquisa atinge justamente o público-alvo
de tais empresas, ou seja, os ocupantes.
Em nome de toda a nossa equipe, abro espaço para que
os interessados entrem em contato conosco. Assim, teremos
o prazer de incluir os seus empreendimentos no nosso
banco de informações. Contudo, lembro que precisamos
de informações detalhadas. Explico: o mercado está cada
vez mais antenado, assim, entendemos que as corporações
procuram por particularidades como localidade condizente
com o que precisam, espaço adequado, infraestrutura de
www.buildings.com.br
qualidade e algum diferencial, principalmente para redução
de custos. No mais, até mesmo os dados relacionados à
vacância e à conclusão das obras se fazem importantes, uma
vez que o planejamento do ocupante pode ser feito levando
tais informações em consideração.
Além das empresas que nos procuram, outros
condomínios são colocados na nossa base por meio
da pesquisa feita pelos nossos profissionais. Por isso, é
importante que os nossos contatos sejam respondidos. A
inserção dos condomínios é gratuita e, além da colocação na
revista, as informações ficam disponíveis no nosso site e na
nossa plataforma on-line, o CRE Tool Industrial.
É com imenso prazer que convido todas as empresas
do setor de condomínios logísticos e industriais a
participarem deste verdadeiro panorama do mercado!
Para mais informações, basta entrar em contato no e-mail
[email protected].
n
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Ç
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* Empreendimento parcialmente pronto para ocupação, a previsão de entrega refere-se a fase do condomínio que está em construção.
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de até 12 metros.
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estacionamento
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serviço
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edificações,
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dificações, como restaurante e portaria, e serviços
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gestão profissional do condomínio.
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