RELATÓRIO
IMOBILIÁRIO
CORPORATIVO
CAMPINAS (SP)
1º SEMESTRE 2013
INTRODUÇÃO
Atuando há 10 anos no mercado de Campinas e região, a INI2 é uma empresa focada em serviços de engenharia,
gestão e comercialização do segmento imobiliário corporativo. Ao longo dos anos, a INI2 observou neste setor a
ausência de informações importantes para o mercado, que pudesse auxiliar a tomada de decisão de investidores,
incorporadoras e empresas que necessitam ocupar espaços corporativos na cidade.
Com esse objetivo, a INI2, a exemplo das empresas de consultoria imobiliária internacionais, preparou o Relatório
Imobiliário Corporativo, resultado de uma pesquisa imobiliária inédita na região de Campinas, que mapeia a atual
condição imobiliária da cidade. O relatório traz informações relevantes ao mercado, analisa as tendências do setor
e compara as principais regiões comerciais da cidade de Campinas.
Este primeiro relatório inicia o levantamento de dados necessário para uma análise do segmento imobiliário de
Campinas, sendo uma iniciativa que poderá sofrer alterações, face ao fato de receber ajustes e ser aprimorado ao
longo das próximas edições, uma vez que com a coleta e atualização de dados, poderão ser feitas análises comparativas. É certo assim, que o relatório ao longo do tempo será constantemente aprimorado
Nesta primeira edição apresentamos os mapas das regiões pesquisadas, assim como introduzimos algumas informações como vacância, estoque total e valores de locação/venda por região. Ao longo das próximas edições será
incorporada ao relatório a classificação dos edifícios de Campinas seguindo o critério de classificação de edifícios
da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (POLI-USP), reconhecida nacionalmente pela análise precisa da
funcionalidade eficiência do projeto. “A Classificação da qualidade dos edifícios permite uma análise comparativa
dos preços de locação e venda de espaços mais precisa e ajustada conforme a sua classe” - Prof. Dr. Claudio Tavares
de Alencar - Núcleo de Real Estate POLI - USP
A coleta de dados foi realizada pela Datastore, empresa líder em pesquisa imobiliária, que dividiu a cidade de
Campinas em 9 regiões comerciais, identificando os edifícios comerciais e realizando a entrevista com síndicos,
gerentes e proprietários, levantando informações técnicas e comerciais de cada empreendimento.
As informações captadas nesta pesquisa possibilitou a INI2 elaborar este relatório, contendo as principais informações comerciais dos empreendimentos de Campinas, como a taxa de vacância nos edifícios da cidade, o valor
pedido de locação e venda nas regiões analisadas e o estoque total em m² e unidades de cada região.
O Relatório Imobiliário Corporativo será lançado semestralmente pela INI2, contendo informações coletadas do
semestre anterior, sendo atualizadas a cada edição assim como a análise semestral do desempenho e evolução
deste setor na cidade.
1 W W W. I N I 2 . CO M . B R
ANÁLISE MAPA
GUANABARA
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 16
UNIDADES: 831
ESTOQUE TOTAL: 43.772 m²
PARQUES TECNOLÓGICOS
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 1
UNIDADES: 4
ESTOQUE TOTAL: 9.744 m²
ALPHAVILLE
EMPREENDIMENTOS: 6
UNIDADES: 396
ESTOQUE TOTAL: 18.892 m²
CAMBUÍ
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 13
UNIDADES: 677
ESTOQUE TOTAL: 33.615 m²
ROD. DOM PEDRO
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 10
UNIDADES: 1340
ESTOQUE TOTAL: 108.260 m²
CENTRO
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 36
UNIDADES: 1.997
ESTOQUE TOTAL: 118.326
NORTE-SUL
AEROPORTO
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 1
UNIDADES: 300
ESTOQUE: 5.700 m²
SWISS PARK
EMPREENDIMENTOSPESQUISADOS: 1
UNIDADES: 462
ESTOQUE TOTAL: 27.720 m²
EMPREENDIMENTOS PESQUISADOS: 15
UNIDADES: 946
ESTOQUE TOTAL: 50.763 m²
Fonte: Datastore
De acordo com o IBGE 2010, Campinas é uma cidade com cerca de 1.081.000 de habitantes em uma área de 795,7
km² sendo 283,323 km² de área urbana. Possui o 11° PIB do país sendo de R$ 36.688.630,00 e um PIB per capta de
R$ 33.939,56. Localizada no interior paulista, Campinas é a principal cidade da Região Metropolitana de Campinas
(RMC) composta por 19 cidades que utilizam toda a infraestrutura que o município oferece.
Foram considerados nesta pesquisa as principais regiões com concentração de edifícios comerciais de Campinas,
como elemento de estudo estatístico da situação imobiliária da cidade. As principais regiões são: Aeroporto,
Alphaville, Cambuí, Centro, Dom Pedro, Guanabara, Norte Sul, Parques Tecnológicos e Swiss Park)
O mapa acima resume a situação imobiliária corporativa de Campinas, contendo o estoque total existente,
número de unidades e empreendimentos levantados nesta pesquisa. Cada região possui sua característica e
especificidade que refletem diretamente nos valores pedidos, analisados pontualmente a seguir no relatório.
A Avenida Norte Sul foi considerada uma região independente pela importância que possui no segmento comercial da cidade. As regiões levantadas foram:
•
Aeroporto: Edifício localizado próximo ao Aeroporto de Viracopos;
•
Alphaville: Edifícios situados próximos ao condomínio residencial Alphaville;
•
Cambuí: Edifícios localizados entre o centro e a Avenida Norte Sul;
•
Centro: Edifícios na região central da cidade;
•
Dom Pedro: Empreendimentos localizados próximos à Rodovia Dom Pedro;
•
Guanabara: Edifícios situados no bairro Guanabara e entorno.
•
Norte Sul: Edifícios localizados na Av. Norte Sul (José de Souza Campos);
•
Parques Tecnológicos: Empreendimentos no Polo de Alta Tecnología CEATEC;
•
Swiss Park: Empreendimento no complexo urbanístico Swiss Park, próximo à Rod. Anhaguera;
2 W W W. I N I 2 . CO M . B R
ANÁLISE GRÁFICO
VALORES VENDA/LOCAÇÃO
ANÁLISE GRÁFICO
TAXA DE VACÂNCIA
TAXA DE VACÂNCIA POR REGIÃO (%)
VALORES DE VENDA - MAX/MIN R$ M²
R$ 10.500,00
R$ 9.500,00
R$ 8.888,88
R$ 7.900,00
100
R$ 7.142,85
R$ 7.000,00
R$ 6.900,00
R$ 6.600,00
70 %
R$ 6.000,00
80
R$ 4.000,00
R$ 5.000,00
R$ 3.583,46
50 %
R$ 3.333,33
R$ 119,47
A região Norte Sul neste momento possui uma taxa de
vacância elevada devido ao lançamento do edifício
Helbor Offices Norte Sul, que ainda não se encontra
ocupado. O edifício Montpellier no Guanabara eleva a
taxa de vacância da região, pois está em fase de
ocupação. O empreendimento recém-lançado Parque
Empresarial Campinas eleva a taxa da Dom Pedro para
32%, porém, a taxa de vacância da região ainda está
acima da média sem considerarmos a entrada do Parque
Empresarial Campinas.
PA
R
K
UL
ES
SW
IS
S
NO
RT
R$ 35,00
R$ 29,00
R$ 45,00
K
IS
SP
AR
N.
EC
SW
PQ
.T
UL
RT
ES
A
RO
AB
AR
GU
AN
ED
D.
P
RO
NT
CE
CA
M
BU
Í
E
AL
PH
AV
I
LL
TO
OR
RO
P
R$ 35,00
R$ 17,02
R$ 7,81
AE
R$ 50,00
NO
K
SP
AR
N.
A taxa de vacância de regiões centrais como Norte Sul,
Cambuí, Guanabara e Centro, possuem índices menores
que outras regiões afastadas, com excessão da região do
Aeroporto, que, devido a menor oferta de estoque, possui
a menor vacância. As regiões centrais possuem uma
estrutura urbana maior que outras regiões, são atendidas
pelas principais linhas de ônibus e serviços no entorno
como restaurantes, correios, bancos, etc. As regiões como
Dom Pedro, Swiss Park, Alphaville e Parques Tecnológicos
estão próximas de rodovias e bom acesso, porém, com
pouca oferta de transporte público e serviços.
R$ 85,00
R$ 65,00
R$ 41,00
Fonte: Datastore
O gráfico acima compara a taxa de vacância das principais
regiões comerciais levantadas na pesquisa. Campinas
possui uma taxa de vacância em edifícios corporativos de
20%, esse valor é calculado através da divisão entre o
estoque total em m² com a metragem de salas comerciais
disponíveis, valor que será considerado uma média para
comparação entre os resultados das regiões abordadas.
R$ 90,00
R$ 60,00
R$ 33,33
IS
EC
R$ 60,50
SW
PQ
.T
ES
UL
A
RT
NO
AB
AR
RO
GU
AN
ED
RO
D.
P
NT
Í
E
BU
M
CE
CA
LL
AV
I
AL
PH
OR
TO
R$ 80,00
RO
P
A
VALORES DE LOCAÇÃO - MAX/MIN R$ M²
0
AE
GU
AN
AB
AR
CE
NT
RO
CA
M
BU
Í
E
PH
AV
IL
L
AL
13,5 %
18,5 %
16,4 %
6,0 %
1,30 %
20
11,0 %
40
D.
PE
DR
O
R$ 714,28
32 %
60
Considerando todas as regiões abordadas neste
relatório, Campinas possui uma média de valores de
locação de R$ 50,00 m² e de venda de R$ 5.060,00 m².
A região do Centro possui a maior elasticidade nos
valores de venda e locação devido ao mix de empreendimentos antigos e novos. Os edifícios localizados na
Dom Pedro possuem o maior valor de m² de venda, e
estão com os maiores valores de locação, com exceção
ao empreendimento da região Aeroporto, que, devido
a pequena oferta possui o maior valor de locação de
Campinas.
As regiões Swiss Park e Alphaville, possuem o maior
valor de venda m² de partida dentre as outras regiões
consideradas, porém, os valores de locação estão entre
a média geral. Cambuí, Norte Sul e Guanabara,
possuem valores semelhantes de venda e locação com
pequena elevação no valor máximo pedido de locação
na Norte Sul, semelhante aos valores do Centro e Dom
Pedro. A proximidade destas regiões permite a semelhança na precificação na locação e na venda.
As regiões do Parque Tecnológico e Aeroporto não
possuem valores de venda, pois os empreendimentos
levantados na região não disponibilizam unidades para
comercialização, somente disponíveis para locação.
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3
GLOSSÁRIO
GLOSSÁRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
•
•
•
•
•
Estoque Total: Total de m² em empreendimentos prontos levantados na pesquisa;
Taxa de Vacância: Porcentagem de área de escritório vago na área útil total do edifício;
Preço pedido: Preço por m² útil pedido pelo proprietário para locação e/ou venda;
Área útil: Área interna do imóvel medida a partir do piso, inclui carpete, copas, depósito e outras áreas
passíveis de uso efetivo
Regiões Comerciais: Principais e mais valorizados corredores comerciais, onde se concentram os princi
pais empreendimentos
RELATÓRIO IMOBILIÁRIO 2 °SEMESTRE 2013
O Relatório Imobiliário Corporativo do 2° Semestre tem previsão de lançamento em 09/13 contendo as informações atualizadas do mercado, análise da evolução do setor em Campinas, assim como inclusão de novos
empreendimentos que serão lançados ao longo do ano.
Está previsto para o próximo relatório a inclusão de um estudo de classificação dos empreendimentos comerciais
de Campinas utilizando o método de classificação da POLI-USP como padrão de análise geral. Com esse estudo
será possível avaliar a qualidade do empreendimento em relação aos padrões nacionais, assim como a qualidade
da localização onde o edifício está localizado.
INI2 INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA
Este relatório está disponível para download no site da INI2 (www.ini2.com.br) ou poderá ser enviado por e-mail
caso solicitado.
A INI2 é uma empresa especialista no mercado imobiliário de Campinas, contate a INI2 e conheça os serviços de
assessoria corporativa , pautado em inteligência imobiliária única em Campinas.
Contato:
[email protected]
www.ini2.com.br
RELATÓRIO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO:
Publicação Semestral do Departamento de Inteligência INI2 Implantações Imobiliárias
Executivo Responsável:
Carlos Felipe Corsini
Colaboradores envolvidos:
Caio Guimarães Junqueira
O relatório de mercado é uma publicação da INI2 Implantações Imobiliárias e possui todos os direitos reservados.
RUA DR. SYLVIO MORAES SALES, 95
CAMBUÍ - CAMPINAS, SP
CEP: 13025-160
TELEFONE: 55 19 3794-2300
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