N.º 36/ CC /2015
DIVULGAÇÃO DE PARECER DO CONSELHO CONSULTIVO
N/Referência:
P.º R P 18/2015 STJ-CC
Recorrente:
Marta L…, Notária
Recorrido:
Conservatória do Registo Predial de …..
Assunto:
Registo de ação efetuado na ficha genérica de prédio submetido ao regime da propriedade horizontal com
pedido de declaração de nulidade do título constitutivo desse regime em relação a uma das frações
autónomas (artigos 1414.º, 1415.º e 1416.º do Código Civil) – Registos de aquisição e hipoteca voluntária
respeitantes a outra fração autónoma – Provisoriedade por natureza ao abrigo do artigo 92.º, n.º 2, b), do
Código de Registo Predial versus efetuação dos registos tal como foram pedidos, isto é, com caráter definitivo.
Propriedade horizontal – Nulidade parcial – Registos subsequentes – Provisoriedade por natureza.
Palavras-chave:
Data de homologação:
28-05-2015
Relatório
1. Como inscrição da descrição genérica do prédio n.º 48../19870325 da freguesia de P…, concelho de L….,
submetido ao regime de propriedade horizontal, encontra-se registada – com a respetiva cota de referência
mencionada em todas as suas frações “A” a “AD” – ação interposta pelo Condomínio do prédio contra “L……. –
Compra e Venda, Gestão e Administração de Imóveis, Lda.” e “P… – Sociedade de Construções Turísticas,
Lda.”, com o seguinte pedido:
«Ser declarada a nulidade parcial da constituição de propriedade horizontal do prédio com referência à fração
autónoma designada pela letra “D”, por afrontar o disposto nos art.s 1414.º, 1415.º e 1416.º do CC.»
2. Solicitados registos de aquisição e de hipoteca voluntária a incidir sobre a fração “U”, do prédio n.º
48../19870325, referido, aos quais vieram a caber as apresentações ..25 e ..26 de 2015/01/20, foram os mesmos
qualificados como provisórios por natureza, nos termos da alínea b), do n.º 2, do artigo 92.º, qualificação que foi
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devidamente notificada ao apresentante nos termos previstos no artigo 71.º, n.º 2, do CRP.
3. Das mencionadas qualificações interpôs a apresentante o presente recurso hierárquico 1, cujos termos se dão
aqui por integralmente reproduzidos, alegando, em síntese:
1
Porque, verdadeiramente, a qualificação objeto de impugnação é apenas a relativa à aquisição, já que a provisoriedade por natureza da
inscrição de hipoteca voluntária já tem por fundamento a dependência da anterior inscrição de aquisição – a qual não é posta
minimamente em causa no recurso – foi efetuada anotação de interposição do recurso exclusivamente quanto à Ap. ..25, respeitante à
aquisição.
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– O despacho de qualificação notificado enferma de nulidade, como prescreve a alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º
do Código de Processo Civil (CPC), aplicável por via do artigo 156.º do Código do Registo Predial (CRP), e de
acordo com parecer deste Conselho emitido no Processo R.P. 2/2014 STJ-CC, já que no despacho apenas se
remeteu para a norma do CRP, o artigo 92.º, n.º 2, b), para fundamentar a qualificação do registo como
provisório por natureza, não esclarecendo, de facto, se o que existe quanto às referidas inscrições é uma
dependência ou uma incompatibilidade de um registo provisório, que igualmente não esclarece qual;
– Partindo do pressuposto de que a qualificação foi de dependência do registo provisório de ação, entende que
não existe, e não pode existir dependência, pois que a nulidade parcial respeita exclusivamente à fração “D”;
– Se a ação proceder, deixará de existir fração “D”, que passará a ser parte comum do prédio, e terá de haver
um ajustamento da permilagem de cada fração, na medida em que deve ser redistribuída a respetiva
permilagem; se improceder, tudo fica intocado, quanto à fração “D” e quanto à propriedade horizontal;
– O registo da ação tem o efeito de mera publicidade-notícia quanto às outras frações;
– Foi este o entendimento de outras Conservatórias.
4. Nos termos do n.º 1 do artigo 142.º-A do CRP, a Recorrida sustentou a qualificação, em despacho cujos
termos aqui se dão por integralmente reproduzidos e no qual – depois de referir que a lei, no artigo 71.º do CRP,
apenas prevê que seja lavrado despacho devidamente fundamentado, nos casos de provisoriedade por dúvidas
ou de recusa, já que os casos de provisoriedade por natureza resultam da lei e estão circunscritivos aos motivos
aí previstos –, fundamenta:
– Com o registo de uma ação sobre um prédio, onde foi instituído o regime da propriedade horizontal e onde se
pede a declaração de nulidade parcial daquela, uma vez que não podemos substituir o juiz na análise do mérito
da causa, antevendo o seu desfecho, quanto ao conteúdo e alcance da decisão – só a provisoriedade por
natureza da alínea b - nos parece aconselhável, na qualificação dos registos subsequentes.
– Fica criada uma pendência/dependência, até que, com o resultado final e com o pedido de conversão da ação,
se possa apurar se aquela é inócua e se pode converter oficiosamente o registo subsequente ou se pelo
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contrário ela provoca uma alteração do objeto ou do conteúdo do direito adquirido, o que pode até levar a uma
requalificação do registo dependente.
[…]
– Seria porventura assim [existência de dependência exclusivamente quanto à fração “D”2, com referência à qual
se pede a declaração da nulidade parcial da propriedade horizontal], se nos abstraíssemos daquilo que é
2
Por manifesto lapso de escrita indicou-se a fração “G”, o mesmo acontecendo mais à frente.
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verdadeiramente o instituto da propriedade horizontal e da complexidade e conexão entre o conjunto dos prédios
e direitos que o integram, como seja desde logo, a incindibilidade entre o direito de propriedade singular sobre
cada uma das frações autónomas e de compropriedade sobre as partes comuns do edifício.
– Assim, uma alteração ou modificação quanto a uma das partes, terá necessariamente reflexo sobre o conjunto
ou alguma ou algumas das partes do conjunto.
– Citando Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 2006 - págs. 29 e 30 – a propósito da nulidade parcial
do título da propriedade horizontal, transcrevemos:
“Quando ocorra essa hipótese, a sanção deste art. 1416º - subordinação ao regime de compropriedade - deve
ser aplicada apenas às frações constituídas com ofensa da lei, passando, assim, a vigorar entre os titulares
dessas mesmas frações o regime da compropriedade.
Entre os restantes, nada impedirá, em princípio, que continue a vigorar o regime da propriedade horizontal, com
as correções e ajustamentos impostos por aquela conversão (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil
Anotado, III, 2ª ed., pág.402, Henrique Mesquita, a Propriedade Horizontal, em Rev. Dir. Est. Sociais, XXIII,
1976, pág.88, nota 26; em sentido divergente, vid. Ac. RP, de 26.1.1993.”
– Do que ficou dito pensamos poder concluir que – ainda que a decisão judicial, que neste momento se
desconhece – atinja apenas alguma ou algumas das frações e que possa vigorar, em princípio, em relação às
restantes, o regime da propriedade horizontal, aquela decisão, implicará naturalmente correções e ajustamentos
no todo, que neste momento e pelas razões referidas, se desconhece se vão existir e em que termos.
[…]
– A ser possível compartimentar o pedido e o pronunciamento judicial, à fração D, a ação seria lavrada naquela
e não no prédio mãe, tal como aconteceu.
– Depois de instituído o regime da propriedade horizontal, a descrição mãe, não poderá senão, suportar
inscrições anteriores ao regime ou então as inscrições modificativas desses factos, que será o que pode
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acontecer, com a procedência da presente ação e a declaração da nulidade parcial da mesma.
5. O processo é o próprio, as partes são legítimas, o recurso é tempestivo e inexistem questões prévias ou
prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito.
QUESTÃO PROCESSUAL
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Da nulidade do “despacho de qualificação”
1. Como vimos, invocou a Recorrente a nulidade de um despacho de qualificação que não existiu3, pois que, em
conformidade com o disposto no artigo 71.º, n.º 2, do CRP, a Recorrida se limitou à notificação da qualificação
do registo como provisório por natureza.
1.1. Com efeito, a lei não prevê a emissão de qualquer despacho de qualificação, entre outros, neste caso, já
que as situações de qualificação provisória por natureza são as que estão previstas na lei em atenção a
determinado fundamento. Portanto, da indicação do número e da alínea do artigo que contém a previsão das
ditas situações resulta identificado, inclusive publicitado, o respetivo fundamento. Ao invés de um despacho de
qualificação haverá uma notificação de qualificação4.
1.2. Apesar da previsão e imposição da provisoriedade, a lei, com exceção dos casos das alíneas a), g) e i) do
n.º 1, permite a impugnação da qualificação efetuada, configurando assim a possibilidade de indevida subsunção
da situação concreta na previsão legal invocada.
1.3. Mas porque a alínea b) do n.º 2 cobre dois fundamentos distintos de provisoriedade – dependência versus
incompatibilidade –, e embora não exista disposição legal que expressamente o imponha5, já houve
oportunidade de se deixar entendido que a publicidade só assegurará a respetiva função se for clara, isto é, se
neste caso ficar assegurado o conhecimento de qual dos dois fundamentos foi considerado na qualificação e
qual o registo anterior que a determinou6.
1.4. In casu, ficou a constar do registo apenas a menção da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º do CRP.
3
A recorrente cita como sendo o despacho, o teor da própria notificação, na qual se menciona que o registo requerido foi «Lavrado
provisório por natureza, nos termos da alínea b) do nº 2 do artigo 92º do CRP, relativamente à fração “U” do prédio nº 48.. de P…/L….».
4
Cfr. Processos R.P. 317/2002 DSJ-CT, BRN 4/2004, in http://www.irn.mj.pt/sections/irn/legislacao/publicacao-de-brn/docs-brn/2004/brn-
n-4-2004/ e R.P. 95/2008 SJC-CT in http://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2008/p-r-p-95-2008-sjc-ct/.
5
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6
Cfr. artigo 93.º, n.º 1, c) do CRP.
Cfr. Processo R.P. 63/2013 STJ-CC (nota 17) e Processo R.P.78/2014 STJ-CC (nota 4), ambos disponíveis em
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/Pareceres-Conselho-Tecnico/.
Já ao tempo em que a dita alínea b) se referia apenas à dependência, anteriormente ao Decreto-Lei n.º 533/99, de 11 de dezembro, mas
em que este Conselho defendia a sua aplicação analógica aos casos de incompatibilidade, o mesmo Conselho, no Processo n.º 148/98
DSJ-CT, BRN 5/99, disponível em http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/legislacao/publicacao-de-brn/docs-brn/pdf/1999-parte-2/, se
pronunciou no sentido de «ser conveniente e necessário mesmo para uma leitura mais fácil e correta dos registos mencionar no registo
dependente que a dependência que se verifica em relação ao registo provisório anteriormente lavrado é uma dependência indireta ou de
sinal contrário».
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1.5. Como vimos, a Recorrente partiu do pressuposto de que o fundamento a que respeita a indicação da
mencionada alínea b) foi a dependência mas, visto o teor do despacho de sustentação, a Recorrida, embora
referindo que está criada uma situação de pendência/dependência, alega que só com o resultado final e com o
pedido de conversão da ação se poderá apurar a possibilidade de conversão oficiosa do registo ou a alteração
do objeto ou do conteúdo do direito adquirido, não sendo possível antever a decisão do juiz.
2. Expostas as posições em confronto, expressa-se a apreciação do mérito na seguinte,
DELIBERAÇÃO
I – Da conjugação, entre outros, dos artigos 1414.º, 1415.º e 1420.º do Código Civil (CC), resulta que a
propriedade horizontal se caracteriza como o conjunto, incindível, de poderes que recaem sobre uma
fração autónoma de um edifício constituído em propriedade horizontal e sobre as partes comuns do
mesmo7. O tipo da propriedade horizontal envolve, assim, uma posição dúplice do condómino: por um
lado, proprietário da fração e por outro comproprietário das partes comuns do edifício que não
constituem frações autónomas – 1420.º, n.º 1, do CC. Logo, o direito da propriedade horizontal estendese simultaneamente à fração autónoma e às partes comuns8.
7
Cfr. LUÍS A. CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, Lisboa: Quid Juris, 2010, 6.ª Ed. (reimpressão), p. 370.
O mesmo Autor in «Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal», Cadernos de Direito Privado, n.º 15, julho/setembro, p. 314, procurou esclarecer o alcance desta noção, nos termos seguintes:
«Ao constituir-se um edifício em propriedade horizontal […] o primeiro efeito que se produz, no mundo do Direito, é a criação de um novo
estatuto desse edifício. Essa alteração de estatuto consiste em o edifício em causa deixar de ser considerado, para o Direito, como uma
coisa unitária […]. Em sua substituição, existe, agora, uma multiplicidade de coisas, as frações autónomas, a que estão
indissociavelmente afetas partes comuns do edifício. Cada um destes conjuntos – fração autónoma mais partes comuns – tem
autonomia jurídica e, como tal, pode ser objeto de uma situação jurídica real própria. […] O prédio que é constituído em
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propriedade horizontal continua a ser um edifício, mas este deixa de ser tratado unitariamente enquanto objeto dos direitos que sobre ele
incidam; objeto desses direitos são agora as frações e as partes comuns, que, para o efeito, são vistas, juridicamente, como
partes autónomas do edifício sobre as quais recaem direitos reais diferentes.» O regime da propriedade horizontal «tem de ser
considerado em dois planos ou momentos: enquanto regulador da propriedade horizontal, como situação jurídica do edifício, e enquanto
definidor do conteúdo do direito que tem por objeto cada parte autónoma do edifício. Podemos assim dizer que esse regime, na
primeira aceção, se particulariza na do direito que incide sobre cada uma das frações autónomas, cujo titular se denomina condómino. É
este direito que, para usarmos de rigor, se deve identificar como direito de propriedade horizontal.» Destaques nossos.
8
Vide JOSÉ ALBERTO C. VIEIRA, Direitos Reais, Coimbra: Coimbra Editora, 2008, p. 724-725.
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II – No seguimento, objeto dos direitos que incidem sobre um prédio em propriedade horizontal é o
conjunto formado pela fração autónoma e respetivas partes comuns, que, juridicamente, apresenta
autonomia e sobre o qual podem recair, designadamente, direitos reais de gozo, de garantia ou de
aquisição9. É a constituição da propriedade horizontal que define o conteúdo desse direito.
III – Estando incerto o conteúdo do direito das frações autónomas, isto é, a extensão do direito no que
concerne às partes comuns do edifício, em virtude do registo provisório de uma ação incidente sobre o
prédio que visa a declaração de nulidade parcial da constituição de propriedade horizontal com
referência a determinada fração autónoma, mas cuja procedência determinará a alteração dos respetivos
conteúdos, o registo subsequente de aquisição noutra fração só pode ser qualificado como provisório
por natureza, nos termos do artigo 92.º, n.º 2, alínea b), do CRP, por incompatibilidade tabular10.
*******
Em conformidade, propomos a improcedência do recurso.
Deliberação aprovada, por maioria, em sessão do Conselho Consultivo de 28 de maio de 2015.
Blandina Maria da Silva Soares, relatora.
9
Para RUI VIEIRA MILLER, A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª Ed. (Revista e Atualizada), Coimbra: Almedina, 1998, p.151-152, a
lei é bem expressa no sentido de que o conjunto dos direitos de propriedade singular e de compropriedade é o cerne do direito de
propriedade horizontal, sendo impossível a sua cisão. Prossegue afirmando: «É que o conceito normativo de fração autónoma aglutina a
parte do edifício que é objeto de propriedade singular e os elementos desse prédio que, sendo necessário complemento estrutural e
funcional daquela, têm a natureza de comuns.»
10
Com efeito, havendo procedência da ação, existirá uma alteração da identidade do objeto que tinha sido alienado e hipotecado na
escritura pública. Dito de outro modo, há uma desconformidade entre o conteúdo do direito relativo à fração autónoma “U” patenteado
pelo registo antes da inscrição de ação, assumido na escritura pública de alienação, e o conteúdo do direito que pode vir a ficar definido
pela procedência da ação. Daí a incompatibilidade. Por isso é que em caso de conversão do registo da ação em definitivo, caducarão as
inscrições
incompatíveis
(artigo
92.º,
n.º
7,
do
CRP
e
R.P.
57/2010
SJC-CT,
acessível
em
http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2010/p-r-p-57-2010-sjc-ct/), e o cancelamento do registo provisório da
ação determinará a conversão oficiosa das inscrições incompatíveis (artigo 92.º, n.º 8 e n.º 11, do CRP).
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Relativamente a uma situação algo semelhante, veja-se o que ficou dito no Proc. RP 104/2012 SJC-CT: Situação intermédia, mas em
cuja verificação, pensamos, se deverá continuar a ver a presença da referida relação de incompatibilidade, é a que se materializará no
destaque de solo das zonas comuns. A explicação reside na especial natureza do direito de propriedade horizontal, que reúne em si, de
forma incindível, a propriedade exclusiva sobre uma dada parte autónoma do edifício e a compropriedade sobre as partes comuns (CCivil,
art. 1420.º). Objeto da compra e venda sujeita a registo é este todo – esta unidade – inextrincável, pelo que, juridicamente, cremos, não
haverá razão para distinguir, para efeitos de qualificação, consoante se apure que sobre o solo a ser adquirido por acessão incide o
direito de propriedade horizontal (que versa sobre a fração autónoma “A”) na parte em que tem a feição de propriedade singular ou que
incide o mesmo direito de propriedade horizontal na parte em que tem a feição de compropriedade. Seja duma ou doutra maneira, com
efeito, é sempre a identidade do objeto adquirido pela compra e venda que, operando a desanexação, resultará alterada.
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Luís Manuel Nunes Martins (com declaração de voto em anexo), António Manuel Fernandes Lopes
(acompanhando a declaração de voto subscrita pelo membro Luís Martins).
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Esta deliberação foi homologada pelo Senhor Presidente do Conselho Diretivo, em 28.05.2015.
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Pº R.P.18/2015 STJ-CC
DECLARAÇÃO DE VOTO
Voto vencido a presente deliberação, conforme fundamentação constante projeto de deliberação
que elaborei nos autos, que inicialmente me foram distribuídos, tal como segue:
1. Registada ação cujo pedido seja a declaração de nulidade parcial do título constitutivo de
propriedade horizontal, com fundamento na falta de requisitos legais de uma das frações que ficaram a constituir
o respetivo regime (arts.1414 a 1416º do Código Civil)11, é unicamente esse o pedido que fica abrangido
pelos efeitos do registo, nomeadamente nos planos da oponibilidade a terceiros e da presunção registral ( arts.
5º e 7º do Código de Registo Predial)12.
11
Na expressão literal do mencionado artigo 1416º está apenas prevista a nulidade total do título constitutivo do regime da
propriedade horizontal, determinando-se, por via de conversão legal, que o prédio passe a ficar sujeito ao regime da compropriedade.
Não se impõe abordar aqui as especialidades do mencionado regime de nulidade - a conversão sistemática em
compropriedade e a restrição da legitimidade para impugnação do título aos condóminos e ao Ministério Público, não podendo ser
oficiosamente declarada pelo tribunal ( cfr. sobre este regime especial, Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol.
III, 2ª ed., pág. 401/402).
Também não está em tabela a apreciação da cobertura legal de um pedido de declaração de nulidade parcial de título
constitutivo de propriedade horizontal, em que não se dá a conversão do regime de propriedade horizontal em regime de compropriedade
– do prédio -, mas (apenas) a conversão da fração autónoma em parte comum, no regime de propriedade horizontal que se mantém em
vigor, com atualização ou reajustamento das percentagens ou permilagens das frações subsistentes.
De situação com essa natureza se tratou no Pº nº R.P.160/98 DSJ-CT ( in Caderno II do BRN nº 6/99), no qual já estava em
causa a decisão judicial proferida em ação de declaração de nulidade parcial de título constitutivo de propriedade horizontal, e em que
se pedia alteração da inscrição de constituição de propriedade horizontal e o cancelamento das inscrições existentes sobre a fração
autónoma em causa.
Relativamente à atualização/ajustamento do valor relativo das frações subsistentes, concluiu-se:
«(…)
III – Essa atualização ou reajustamento das permilagens, para que a sua soma continue a perfazer exatamente
a unidade, ocorre ope legis com a declaração judicial de nulidade (parcial) do negócio constitutivo e
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independentemente da vontade dos condóminos (entenda-se, do seu consentimento unânime).
(…)».
Sobre esta questão da nulidade parcial da propriedade horizontal, cfr. ainda: Henrique Mesquita, in A Propriedade Horizontal
no Código Civil Português, Revista De Direito E De Estudos Sociais, Ano XXIII, junho/dezembro, pag. 88; Pires de Lima e Antunes
Varela, ob. cit., pág. 402; Carvalho Fernandes, in A Conversão dos Negócios Jurídicos, pág.611 e 612( notas 1); e Abílio Neto (cfr.
citação efetuada pela recorrida no ponto 13 do despacho de sustentação).
12
E é assim desde logo porque no plano processual e sob pena de nulidade, A sentença não pode condenar em quantidade
superior ou em objeto diverso do que se pedir – cfr. art.s 609º/1 e 615º/1/e) do Código de Processo Civil.
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2. Assim, é exclusivamente quanto a esse pedido de declaração de nulidade que - quanto a
ulteriores pedidos de registo que tenham por objeto mediato uma das frações autónomas do prédio,
nomeadamente, como é o caso, uma das que não tenham sido abrangidas por aquele pedido – pode ser
imputada uma relação de dependência ou incompatibilidade13.
3. Sem embargo de a ação anteriormente referida se mostrar registada na ficha genérica do
prédio - , e bem, por força da natureza do regime da propriedade horizontal14 - não existe, por parte de registo
No plano registral, determina o art. 100º/2 do Código do Registo Predial que Salvo disposição em contrário, o facto que amplie
o objeto ou os direitos e os ónus ou encargos, definidos na inscrição, apenas pode ser registado mediante nova inscrição.
Porque assim é, a conversão de uma inscrição de ação de que conste tal pedido não pode ter lugar perante decisão judicial
que tenha declarado a nulidade total do título constitutivo da propriedade horizontal, a não ser que, tendo o registo sido efetuado em
desconformidade com o título, fosse previamente obtida a respetiva retificação.
13
A argumentação utilizada no despacho de sustentação justifica a afirmação acabada de fazer, pois que a recorrida refere
que «uma vez que que não podemos substituir o juiz na análise do mérito da causa, antevendo o seu desfecho, quanto ao conteúdo e
alcance da decisão – só a provisoriedade por natureza da alínea b) – nos parece aconselhável, na qualificação dos registos
subsequentes».
É a incerteza quanto à procedência ou improcedência do concreto pedido levado ao registo da ação que, porque se pretenda
efetuar registo com ele incompatível ou dele dependente, determina a provisoriedade por natureza, e não a incerteza quanto à
eventualidade de se poder dar a procedência de outro pedido, diverso daquele que consta do registo.
Os efeitos, no plano registral, da procedência ou da improcedência, sobre o registo lavrado provisoriamente por natureza nos
termos da alínea b), esses estão expressamente previstos nos números 6, 7 e 8 do art. 92º do Código de Registo Predial.
14
Como ensina Carvalho Fernandes - Da natureza Jurídica Do direito de propriedade horizontal, in Cadernos de Direito
Privado nº 15 julho/setembro 2006 - sendo o fim (“ precípuo”) da propriedade horizontal assegurar que possam incidir poderes jurídicos
de titularidade singular sobre partes de edifício, juridicamente autonomizadas, esse “núcleo central” é acompanhado da existência de
partes comuns, formando esse direito exclusivo sobre a fração e esse direito de compropriedade um conjunto incindível
nos termos
do art. 1420º do Código Civil.
Assim sendo, a ação cujo pedido seja a declaração de nulidade (parcial) de título constitutivo de propriedade horizontal, quanto
a uma determinada fração, não pode deixar de ser registada na fração genérica do prédio, já que a procedência desse pedido
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determinará uma “modificação” do regime de propriedade horizontal registado, quer quanto ao número de frações que o compõem, quer
quanto às percentagens ou permilagens das frações autónomas subsistentes ao desaparecimento daquela fração, cuja descrição será
inutilizada (art.87º/2/a) do Código de Registo Predial).
No sentido acabado de referir, não há dúvida que o ato respeita a todas as frações autónomas e que, dada a dita natureza do
regime de propriedade horizontal, é com o registo na ficha genérica do prédio que corretamente se manifesta aquela “abrangência”.
Questão diversa é de saber se o registo de aquisição (acompanhado no caso por registo de hipoteca voluntária) de fração
autónoma não abrangida diretamente pela declaração de nulidade (mas apenas indiretamente, pelo reflexo no plano do direito de
compropriedade, cuja quota se verá aumentada) depende do registo de ação ou é com ele incompatível, à qual respondemos
negativamente.
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A provisoriedade em causa assenta no cumprimento do princípio do trato sucessivo, quer no caso em que os registos não
conflituam entre si e antes se legitimam na cadeia das transmissões, quer no caso contrário (cfr. o supra indicado Pº R.P. 148/98 DSJCT).
In casu, a procedência da ação apenas “ interferirá” com o trato sucessivo instalado nas tábuas quanto à fração “D” e,
mesmo quanto a esta, não porque daí venha a decorrer uma transferência de efeitos da inscrição de aquisição em vigor, mas antes a
cessação dos mesmos , com a parte do prédio que constituía a dita fração a ser integrada nas partes comuns. Respeitasse o registo
pedido à fração “D” e teríamos claramente uma situação de incompatibilidade.
Relativamente às restantes frações, a procedência da ação é totalmente indiferente quanto ao trato sucessivo igualmente
instalado nas tábuas.
Mas poderá a circunstância de se mostrar registada ação, cuja procedência, quanto à fração autónoma objeto do pedido de
registo de aquisição, interferirá exclusivamente no direito de compropriedade nas partes comuns, que está associado ao direito de
propriedade exclusiva da fração, ser tida em conta no plano do cumprimento do trato sucessivo?
Diga-se desde já que, ainda que a resposta devesse ser afirmativa, só poderia ser por incompatibilidade, já que não é feita no
título qualquer referência a uma permilagem diversa da que consta da inscrição de propriedade horizontal e coincidente com a que
resultará da procedência da ação, sem embargo de se mencionar expressamente a existência do registo da ação, inclusive com indicação
das respetivas menções (sujeitos e pedido).
Ora, parece-nos que a circunstância de a procedência da ação determinar uma alteração quanto às partes comuns objeto de
compropriedade e quanto às permilagens das restantes frações não é de molde a conferir ao registo de aquisição pedido sobre uma
dessas frações uma natureza incompatível, dada a especialidade deste direito de propriedade (horizontal).
Como refere Henrique Mesquita, ob ct., pág. 146, «(…) o núcleo da propriedade horizontal é constituído por direitos
privativos de domínio, direitos estes a que estão associados, com função instrumental, (mas de modo incindível), direitos de
compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva».
Por mais que uma vez que este Conselho teve oportunidade de defender que o princípio do trato sucessivo só se pode dar por
cumprido se a intervenção do titular inscrito se der na exata medida em que o é, como sucedeu, por exemplo, nos Pº R.P. 173/99 DSJCT (in BRN nº 4/2003 (Caderno II)) e Pº R.P.43/2013 STJ-CC( in www.irn.mj.pt (Doutrina ).
Poder-se-á dizer que a medida em que se deu a intervenção do vendedor (que é exatamente a mesma que consta do registo)
é diversa daquela que há de resultar da procedência da ação, só porque a permilagem na compropriedade das partes comuns será
aumentada?
É indiscutível que no plano subjetivo o trato sucessivo fica assegurado com a natureza definitiva do registo e parece-nos, dada
a mencionada natureza do direito de propriedade horizontal, que se deve dar igualmente por cumprido aquele trato no plano objetivo,
dando por indiferente, para este efeito, a falta de identidade da medida na compropriedade.
Temos consciência de nos estarmos a afastar do entendimento defendido no Pº R.P.104/2012 SJC-CT disponível em
www.irn.mj.pt (Doutrina – Ano 2014, com a referência nº 19/CC/2014) - no qual se defendeu que, perante hipotético registo de ação cujo
pedido fosse o reconhecimento do direito de propriedade sobre parcela de terreno a destacar das zonas comuns do prédio, um posterior
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registo de aquisição de uma fração autónoma seria incompatível com aquele registo de ação, com o fundamento de que resultaria
alterada a identidade do objeto adquirido pela compra e venda submetida a registo – mas a ponderação, a que a presente situação nos
obrigou, daquela relação entre o direito de propriedade da fração autónoma e o direito de compropriedade nas partes comuns, levamnos a entender que a ausência de identidade ao nível da compropriedade que in casu se manifesta, não deve constituir fundamento
de uma qualificação desfavorável, por exigência do princípio do trato sucessivo.
Se assim se não entendesse, sempre haveria que encarar a situação no plano da relação processual, equacionando a
aplicabilidade do disposto no artigo 263º do Código de Processo Civil, que passaria pela apreciação, entre outras, da questão de saber se
deve considerar-se o direito de propriedade horizontal transmitido, em si mesmo, como litigioso (sendo certo que a transmissão se deu já
depois de interposta e registada a ação), e da especificidade de se tratar de ação interposta pelo condomínio (quem transmite não é parte
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de aquisição de uma fração autónoma não abrangida pela pretendida declaração de nulidade, qualquer relação
de dependência ou incompatibilidade com aquele registo de ação, que deva, ao abrigo do art.92º/2/b) do Código
de Registo Predial, determinar a respetiva qualificação como provisório por natureza.
Lisboa, 28 de maio de 2015
O Vogal:
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(Luís Manuel Nunes Martins)
na ação), não se colocando a questão da legitimidade/substituição de parte. Se se concluísse pela aplicação do regime do mencionado
artigo, haveria então que ponderar se a vinculação do adquirente ao caso julgado permitiria efetuar o registo definitivo com esse
fundamento (Cfr. Pº R.P. 148/2006 DSJ-CT, disponível em www.irn.mj.pt (Doutrina ), no qual se defendeu esta solução, no caso de
divisão de coisa comum no âmbito de uma AUGI, relativamente ao registo de transmissão de direito indiviso na pendência da ação).
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Pº R.P.18/2015 STJ-CC
DECLARAÇÃO DE VOTO
No sentido de que acompanho a declaração de voto subscrita pelo membro Luís Manuel Nunes Martins.
Lisboa, 28 de maio de 2015.
O membro do conselho consultivo,
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(António Manuel Fernandes Lopes)
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