FLASHNEWS
02.12.2013
Nº 16/2013
IMOBILIÁRIO
REAL ESTATE
I - O SISTEMA NACIONAL DE CERTIFICAÇÃO ENERGÉTICA
Entrou em vigor no dia 1 de Dezembro, o Decreto-Lei n.º 118/2013 de
20 de Agosto, o qual aprova o novo Sistema de Certiﬁcação Energética
(SCE), transpondo a Diretiva 2010/31/UE e revogando o pacote
legislativo de 4 de Abril de 2006, constituído pelo Decreto-Lei n.º
78/2006, que estabelecera o Sistema Nacional de Certiﬁcação
Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios, e pelos
Decretos-Lei n.º 79/2006 e n.º 80/2006, que aprovaram,
respectivamente, o Regulamento dos Sistemas Energéticos de
Climatização em Edifícios e o Regulamento das Características de
Comportamento Térmico dos Edifícios.
Passa, assim, a existir um diploma consolidado único, disciplinador de
todo o SCE, dividido em duas grandes áreas pelas quais estão repartidos
os critérios de avaliação a serem aplicados, uma relativa ao
desempenho energético de edifícios de habitação (REH), e outra relativa
ao desempenho energético dos edifícios de comércio e serviços (RECS).
I - THE PORTUGUESE ENERGY CERTIFICATION SYSTEM
Decree-Law No. 118/2013, of 20th August, adopting the new Energy
Certiﬁcation System (ECS) entered into force on 1st December. It
transposes Directive 2010/31/EU and repeals the legislative package
adopted on 4th April 2006, which was constituted by Decree-Law No.
78/2006, establishing the Portuguese System for the Energy and Indoor
Air Quality Certiﬁcation of Buildings, and by Decree-Laws No. 79/2006
and No. 80/2006 which, respectively, adopted the Regulation on the
Energy Systems of Acclimatisation in Buildings, and the Regulation on
the Thermal Performance of Buildings.
CONTACTS
Gonçalo almeida e Costa
[email protected]
Madalena Perdigão
[email protected]
A presente FLASHNEWS foi elaborada
com ﬁns informativos, sendo disponibilizada
de forma gratuita, para uso exclusivo
e restrito dos clientes da CCA,
encontrando-se vedada a sua
reprodução e circulação não expressamente
autorizadas. Esta informação tem caráter
geral e não substitui o aconselhamento
jurídico para a resolução de casos
concretos.
The present FLASHNEWS was elaborated
for information purposes, being available
free of charge, for the exclusive and
restricted use of CCA clients. Its
reproduction and circulation is expressly
authorized. This information is of a
general natures and does not substitute
any legal advice for resolving speciﬁc
cases.
www.cca-ontier.com
Thus, there is a sole consolidated decree-law regulating the whole ECS.
It is divided into two big areas that set the evaluation criteria that need
to be applied. One of them concerns the energy performance of
residential buildings (EPRB) and the other relates to the energy
performance of commercial and services buildings (EPTSB).
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Apesar de no dia 1 de Dezembro de 2013 o regime anterior
ter ﬁcado imediatamente revogado, alguns artigos que
carecem de regulação em diplomas independentes ainda não
promulgados permanecerão em vigor, como é o caso das
normas que regulam a atividade dos peritos qualiﬁcados e
outros proﬁssionais do sistema, ou dos diversos anexos dos
quais constam modelos de declarações de conformidade
regulamentar e certiﬁcados de desempenho energético.
Although the previous regime is going to be immediately
revoked from 1st December 2013, some articles which need to
been ruled in independent legislation that have not been
adopted yet will remain in force. That is the case of the norms
that govern the qualiﬁed experts’ activity and the activity of
other professionals of the system, or the case of several
annexes, including regulatory compliance statements’ models
and energy performance certiﬁcates.
Adicionalmente, a entrada em vigor do presente diploma não
prejudica a validade dos certiﬁcados energéticos
previamente emitidos.
Moreover, the entry into force of the present decree-law does
not aﬀect the validity of the energy certiﬁcates that were previously issued.
II - ÂMBITO DE APLICAÇÃO
II - SCOPE OF APPLICATION
O SCE pretende abranger, (i) todos os edifícios ou frações,
novos ou sujeitos a grandes intervenções, (ii) todos os
edifícios ou frações existentes a partir do momento da sua
venda, dação em cumprimento ou locação posterior à
entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 118/2013, (iii) todos os
edifícios ou frações existentes de comércio e serviços, com
área interior útil de pavimento igual ou superior a 1.000 m2,
ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados,
supermercados e piscinas cobertas, bem como (iv) todos
aqueles que sejam propriedade de uma entidade pública e
tenham área interior útil de pavimento ocupada por uma
entidade pública e frequentemente visitada pelo público
superior a 500 m2 ou, a partir de 1 de julho de 2015, superior
a 250 m2.
The ECS is intended to cover (i) all buildings or building units
undergoing major works or those that are new; (ii) all existing
buildings or building units from the moment of their sale, of
their transfer in lieu of payment or from their leasing, provided
that they take place after the entry into force of Decree-Law No.
118/2013; (iii) all commercial and services buildings or building
units comprising a usable indoor area of at least 1,000 sqm. or,
in case of shopping centres, hypermarkets, supermarkets and
indoor swimming pools, of at least 500 sqm.; as well as (iv) all
those whose owner is a public entity and comprise a usable
indoor area of more than 500 sqm. or, from 1st July 2015
onwards, of more than 250 sqm..
No entanto, é importante ter ainda em conta o seguinte:
However, it is also important to take into account the following:
1. Estão excluídos do SCE, entre outros, (i) as instalações
industriais, agrícolas ou pecuárias; (ii) os edifícios utilizados
como locais de culto ou para atividades religiosas; (iii) os
edifícios ou frações exclusivamente destinados a armazéns,
estacionamento, oﬁcinas e similares; (iv) os edifícios
unifamiliares com área útil igual ou inferior a 50 m2; (v) os
edifícios em ruínas; (vi) os monumentos e os edifícios
individualmente classiﬁcados ou em vias de classiﬁcação, ou
aqueles a que seja reconhecido especial valor arquitetónico
ou histórico pela entidade licenciadora ou por outra entidade
competente para o efeito; e (vii) os edifícios integrados em
conjuntos ou sítios classiﬁcados ou em vias de classiﬁcação,
ou situados dentro de zonas de proteção, quando seja
atestado pela entidade licenciadora ou por outra entidade
competente para o efeito que o cumprimento de requisitos
mínimos de desempenho energético é suscetível de alterar
de forma inaceitável o seu caráter ou o seu aspeto;
1. Among others, the following are excluded from the ECS: (i)
industrial, agricultural or livestock facilities; (ii) buildings used as
places of worship and for religious activities; (iii) buildings or
building units exclusively used as warehouses, parking lots,
oﬃces and similar places; (iv) single-family buildings comprising
a useful area of at less than 50 sqm.; (v) derelict buildings; (vi)
individually listed monuments or buildings or those in the
process of being classiﬁed, or those which have a special architectural or historical value, recognizing as such by the licensing
authority or by other entity competent to that eﬀect; and (vii)
buildings which form part of classiﬁed groups or places, or
which are in the process of being classiﬁed, or that are located
within protected areas, provided that the licensing authority or
other competent authority to that eﬀect certiﬁes that by
complying with the minimum requirements of energy performance might unacceptably alter their character or appearance;
2. O regime não abrange (i) a venda ou dação em
cumprimento a comproprietário, a locatário, em processo
executivo, a entidade expropriante ou para demolição total
conﬁrmada pela entidade licenciadora competente; (ii) a
2. The regime does not cover (i) the sale or the transfer in lieu of
payment to a joint owner, to a tenant, in enforcement proceedings, to the expropriating entity or for the total demolition
veriﬁed by the competent licensing entity; (ii) the lease of the
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locação do lugar de residência habitual do senhorio por prazo
inferior a quatro meses; e (iii) a locação a quem seja já
locatário da coisa locada; e
place of the habitual residence of the landlord for less than four
months; and (iii) the lease held by who is already a lessee of the
leased premises; and
3. A sujeição ao SCE não prejudica a isenção de controlo
prévio prevista no RJUE.
3. Being subject to the ECS does not aﬀect the cases where there
is an exemption from the prior licensing control set out in the
Urbanisation and Construction Legal Regime.
III – O CERTIFICADO
III – THE CERTIFICATE
Com o novo regime passam a existir dois tipos de certiﬁcados
emitidos pelos Peritos Qualiﬁcados, (i) o pré-certiﬁcado, o
qual deve ser emitido em fase de projeto, antes do início de
uma construção ou de uma grande intervenção, e que, após
concluída a obra, se converte em certiﬁcado SCE, mediante
apresentação do termo de responsabilidade do autor do
projeto e do diretor técnico atestando que a obra foi realizada
de acordo com o projeto pré-certiﬁcado; e (ii) o certiﬁcado
SCE, para todos os restantes casos.
According to the new regime, we now have two types of certiﬁcates issued by the Qualiﬁed Experts: (i) the pre-certiﬁcate,
which shall be issued in the project phase, before the
commencement of a construction or big intervention, and that
becomes a ECS certiﬁcate once the works are concluded,
provided that the author of the project and the technical director submit a formal declaration stating that the works were
carried out pursuant to the pre-certiﬁed project; and (ii) the ECS
certiﬁcate, in all remaining cases.
Os certiﬁcados têm uma validade de 10 anos, excepto no caso
dos Grandes Edifícios de Comércio e Serviços (isto é, com
uma área interior útil de pavimento, descontando os espaços
complementares, igual ou superior a 1000 m2, ou 500 m2 no
caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e
piscinas cobertas), os quais têm um prazo de validade de 6
anos.
The certiﬁcates are valid for 10 years, except those for Big
Commercial and Services Buildings (that is, those comprising a
usable indoor area, of at least 1000 sqm., excluding complementary spaces or, in case of shopping centres, hypermarkets, supermarkets and indoor swimming pools, of at least 500 sqm.),
which are valid for 6 years.
A existência de pré-certiﬁcado ou de certiﬁcado SCE deve ser
veriﬁcada sempre que esteja em causa uma das seguintes
operações: (i) controlo prévio da realização de operações
urbanísticas, pela entidade competente; (ii) celebração de
contratos de compra e venda ou locação, devendo ﬁcar
consignado no contrato o número do certiﬁcado ou
pré-certiﬁcado, pela entidade perante a qual for outorgada a
aquisição; e (iii) ﬁscalização das atividades económicas, pelas
autoridades administrativas competentes.
The existence of a pre-certiﬁcate or ECS certiﬁcate must be
veriﬁed in case the following situations take place: (i) prior
licensing control regarding the execution of urban actions,
carried out by the competent entity; (ii) when entering into sale
or lease contracts, and the certiﬁcate or pre-certiﬁcate number
must be indicated in the contract; and (iii) inspection of the
economic activities, carried out by the competent administrative
authorities.
As entidades obrigadas à veriﬁcação da existência de
pré-certiﬁcado ou certiﬁcado SCE, nos termos do parágrafo
anterior, devem comunicar à ADENE os casos em que não seja
evidenciada a existência dos mesmos, identiﬁcando o edifício
ou fração e o seu anterior e atual proprietário, incorrendo os
mesmos em contraordenação punível com coima entre
250,00 euros a 3 740,00 euros para pessoas singulares, e
entre 2 500,00 euros a 44 890,00 euros para pessoas coletivas, sem prejuízo da eventual aplicação de sanções
acessórias.
The entities that must verify the existence of a pre-certiﬁcate or
an ECS certiﬁcate pursuant to the previous paragraph must
inform ADENE (the Portuguese Energy Agency) of the cases in
which their existence was not demonstrated, identifying the
building or the building unit as well as its former and current
owner, who/which will be considered as having breached the
law, being punished by a ﬁne between EUR 250.00 and 3,740.00
if they are natural persons, and between EUR 2,500.00 and
44,890.00 if they are legal persons, without prejudice to the
ancillary sanctions which may eventually be applied.
A obrigação de ﬁxar o certiﬁcado em posição visível e de
destaque prevista no antigo regime mantém-se (i) para os
edifícios de comércio e serviços novos ou sujeitos a grandes
intervenções, aquando da sua entrada em funcionamento,
sempre que apresentem uma área interior útil de pavimento
The obligation to place the certiﬁcate in a visible and prominent
place which was established in the previous legal regime is
maintained for: (i) new commercial and services buildings or
which are undergoing major works, once they become operational, provided that they comprise a usable indoor area of more
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superior a 500 m2 ou, a partir de 1 de Julho de 2015, superior
a 250 m2; (ii) para os edifícios ou frações existentes de comércio e serviços, com área interior útil de pavimento igual ou
superior a 1.000 m2, ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas cobertas, bem
como para aqueles que sejam propriedade de uma entidade
pública e tenham área interior útil de pavimento ocupada por
uma entidade pública e frequentemente visitada pelo público
superior a 500 m2 ou, a partir de 1 de julho de 2015, superior
a 250 m2; e (iii) para os edifícios de comércio e serviços
existentes a partir do momento da sua venda, dação em
cumprimento ou locação posterior à entrada em vigor do
presente diploma, sempre que apresentem uma área interior
útil de pavimento superior a 500 m2 e, a partir de 1 de Julho
de 2015, superior a 250 m2.
than 500 sqm. or, as of 1st July 2015, of more than 250 sqm.; (ii)
the existing commercial and services buildings or building units
comprising a usable indoor area of at least 1.000 sqm. or, in case
of shopping centres, hypermarkets, supermarkets and indoor
swimming pools, of at least 500 sqm., as well as those whose
owner is a public entity and comprise a usable indoor area, that
is occupied by a public entity and is often visited by the public, of
more than 500 sqm. or, from 1st July 2015 onwards, of more
than 250 sqm.; and (iii) the commercial and services buildings
that exist at the moment of their sale, their transfer in lieu of
payment or their leasing, provided that they take place after the
entry into force of the present Decree-Law and that the buildings comprise a usable indoor area of more than 500 sqm. and,
from 1st July 2015 onwards, of more than 250 sqm..
IV - OBRIGAÇÃO DE PUBLICIDADE
IV - PUBLICITY OBLIGATION
O SCE impõe uma obrigação de publicidade, inexistente no
regime anterior. Através desta, todos os anúncios publicados
com vista à venda ou locação de edifícios ou frações
existentes abrangidos pelo presente diploma, posteriores à
entrada em vigor do mesmo, devem indicar a classiﬁcação
energética do edifício constante do pré-certiﬁcado ou certiﬁcado SCE. A referida obrigação abrange não apenas os proprietários dos edifícios ou frações em causa, mas também os
promotores ou mediadores da venda ou locação em causa,
no âmbito da sua atuação, sob pena de os mesmos incorrerem em contraordenação punível com coima entre 250,00
euros a 3 740,00 euros para pessoas singulares, e entre 2
500,00 euros a 44 890,00 euros para pessoas coletivas, sem
prejuízo da eventual aplicação de sanções acessórias.
The ECS imposes a publicity obligation that did not exist in the
previous regime. By means of such obligation, all the advertisements published with a view to sale or lease the existing buildings or building units covered by the present decree-law, dated
after its entry into force, must indicate the building energy
classiﬁcation speciﬁed in the pre-certiﬁcate of the ECS certiﬁcate. The aforementioned obligation covers not only the owners
of the buildings or building units concerned, but also the
promoters or mediators of the sale or lease in question, within
the sphere of its action. Otherwise, such entities are subject to a
ﬁne between EUR 250.00 and 3,740.00 in case of natural
persons, and between EUR 2,500.00 and 44,890.00 in case of
legal persons, notwithstanding the ancillary sanctions which
may eventually be applied.
V - EDIFÍCIOS COM NECESSIDADES QUASE NULAS DE ENERGIA
V - NEARLY ZERO-ENERGY BUILDINGS
Uma importante novidade deste novo regime face ao
anterior é a introdução do conceito de edifícios com necessidades quase nulas de energia, entendendo-se como tal os
edifícios que tenham um elevado desempenho energético e
em que a satisfação das necessidades de energia resulte em
grande medida de energia proveniente de fontes renováveis,
designadamente a produzida no próprio local ou nas suas
proximidades.
The introduction of the concept of “nearly zero-energy buildings” is an important novelty of this new regime, as compared to
the previous regime. Such notion makes reference to the buildings that have a very high energy performance, in which the
satisfaction of the energy requirements are to a great extent the
result of energy obtained by renewable sources, including
energy produced on-site or nearby.
O novo regime estabelece que devem ter necessidades quase
nulas de energia os edifícios novos licenciados após 31 de
dezembro de 2020, ou após 31 de dezembro de 2018 no caso
de edifícios novos na propriedade e ocupados por uma
entidade pública.
The new regime establishes that the new buildings licensed after
31st December 2020 or, in case of new buildings which are
owned and occupied by a public entity, after 31st December
2018, must have nearly zero-energy needs.
Adicionalmente, o Governo irá aprovar por portaria o plano
nacional de reabilitação do parque de edifícios existentes,
para que os mesmos atinjam os requisitos de edifícios com
necessidades quase nulas de energia, estabelecendo
objetivos ﬁnais e intermédios, diferenciados consoante a
categoria de edifícios em causa, e incentivos à reabilitação.
Furthermore, as per the new law, the Government shall adopt a
national plan of refurbishment of the existing buildings for the
latter to be able to meet the nearly zero-energy buildings’
requirements, setting out ﬁnal and intermediate objectives,
which are diﬀerentiated in accordance with the category of
buildings concerned, and incentives to such refurbishment.
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