Novo Sistema de Certificação Energética 1 Perguntas & Respostas 1 . Qual o quadro legal aplicável ao novo Sistema de Certificação Energética (SCE)? ® Decreto‐Lei n.º 118/ 2013,de 20 de Agosto o Visa assegurar e promover a melhoria do desempenho energético dos edifícios através do Sistema Certificação Energética dos Edifícios (SCE), que integra o Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação (REH), e o Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços (RECS). ® Lei n.º 58/2013, de 20 de Agosto o Aprova os requisitos de acesso e de exercício da atividade de perito qualificado para a certificação energética e de técnico de instalação e manutenção de edifícios e sistemas, conformando –o com a disciplina da Lei n.º 9/2009, de 4 de março, que transpôs a Diretiva n.º 2005/36/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 7 de setembro de 2005, relativa ao reconhecimento das qualificações profissionais. ® Diretiva n.º 2010/31/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 19 de Maio de 2010, relativa ao desempenho energético dos edifícios. O quadro legal do Sistema de Certificação Energética acima elencado carece de regulamentação que, ainda, não foi publicada. 2.Qual o prazo previsto para a entrada em vigor do n o v o Sistema de Certificação Energética (SCE)? O novo sistema de certificação energética vai entrar em vigor a 1 de Dezembro de 2013. Não obstante tal, foi recentemente divulgado, aos membros associados da APEMIP, através de Newsletter, a seguinte informação: “O Novo Sistema de Certificação Energética, entra em vigor no dia 1 de Dezembro, havendo numa primeira fase, até Setembro do próximo ano, um período de ”aprendizagem e adaptação” às novas regras. “ O Engenheiro Filipe Vasconcelos (Diretor‐geral da ADENE), sem pôr em causa o primado da nova legislação aprovada sobre a matéria, aceitou que, no espírito do legislador, possa ser considerado, até Setembro de 2014, um período de “aprendizagem e adaptação” às novas regras onde a ação didática prevaleça sobre as possíveis sanções.
Novo Sistema de Certificação Energética 2 3. Quais são os imóveis abrangidos pelo SCE? São abrangidos pelo SCE, os edifícios ou frações, novos ou sujeitos a grande intervenção, nos termos do Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação (REH), e do Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços (RECS). São também abrangidos pelo SCE: · Os edifícios ou frações existentes de comércio e serviços: o Com área interior útil de pavimento igual ou superior a 1000 m2, ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas cobertas. o Que sejam propriedade de uma entidade pública e tenham área interior útil de pavimento ocupada por uma entidade pública e frequentemente visitada pelo público superior a 500 m2 ou, a partir de 1 de julho de 2015, superior a 250 m2. · Os edifícios ou frações existentes a partir do momento da sua venda, dação em cumprimento ou locação posterior à entrada em vigor do presente diploma, salvo nos casos de: o Venda ou dação em cumprimento a comproprietário, a locatário, em processo executivo, a entidade expropriante ou para demolição total confirmada pela entidade licenciadora competente. o Locação do lugar de residência habitual do senhorio por prazo inferior a quatro meses. o Locação a quem seja já locatário da coisa locada. Definições: · Edifício: a construção coberta, com paredes e pavimentos, destinada à utilização humana. · Edifício Novo: edifício cujo processo de licenciamento ou autorização de edificação tenha data de entrada junto das entidades competentes, determinada pela data de entrada do projeto de arquitetura, posterior à data de entrada em vigor do presente diploma. · Edifício Existente: aquele que não seja edifício novo. · Edifício de comércio e serviços: o edifício, ou parte, licenciado ou que seja previsto licenciar para utilização em atividades de comércio, serviços ou similares.
4. Quais são os imóveis excluídos do SCE? Encontram‐se excluídos da aplicação do SCE: · As instalações industriais, agrícolas ou pecuárias. · Os edifícios utilizados como locais de culto ou para atividades religiosas. · Os edifícios ou frações exclusivamente destinados a armazéns, estacionamento, oficinas e similares. · Os edifícios unifamiliares com área útil igual ou inferior a 50 m2. · Os edifícios de comércio e serviços devolutos, até à sua venda ou locação depois da entrada em vigor do DL 118/2013, de 20.08. Novo Sistema de Certificação Energética 3 · Os edifícios em ruínas. · As infraestruturas militares e os edifícios afetos aos sistemas de informações ou a forças e serviços de segurança que se encontrem sujeitos a regras de controlo. · Os monumentos e os edifícios individualmente classificados ou em vias de classificação, nos termos do Decreto ‐Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro e aqueles a que seja reconhecido especial valor arquitetónico ou histórico pela entidade licenciadora ou por outra entidade competente. · Os edifícios integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação, ou situados dentro de zonas de proteção, nos termos do Decreto –Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro quando seja atestado pela entidade licenciadora ou por outra entidade competente que o cumprimento de requisitos mínimos de desempenho energético é suscetível de alterar de forma inaceitável o seu caráter ou o seu aspeto. · Os edifícios de comércio e serviços inseridos em instalações sujeitas ao regime aprovado pelo Decreto‐Lei n.º 71/2008, de 15 de abril (o qual instituiu o sistema de gestão dos consumos intensivos de energia). Definições: · Edifício devoluto, na redacção do SCE: O edifício considerado como tal nos termos do disposto no Decreto‐ Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto. · Edifício devoluto, na redacção do Artigo 2.º do DL 159/2006, de 8 de Agosto: o 1 ‐ Para efeitos de aplicação da taxa do IMI, considera‐se devoluto o prédio urbano ou a fracção autónoma que durante um ano se encontre desocupado. o 2 ‐ São indícios de desocupação: a) A inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás e electricidade; b) A inexistência de facturação relativa a consumos de água, gás, electricidade e telecomunicações. · Edifício em ruínas:, O edifício existente com tal degradação da sua envolvente que, para efeitos do presente diploma, fica prejudicada, total ou parcialmente, a sua utilização para o fim a que se destina, tal como comprovado por declaração da câmara municipal respetiva ou pelo perito qualificado, cumprindo a este proceder ao respetivo registo no SCE.
5. Qual é o objecto da Certificação Energética? Nos termos da legislação ora aprovada, devem ser certificadas todas as frações e edifícios destinados a habitação unifamiliar. Devem também se certificadas as frações que se preveja vir a existir após constituição de propriedade horizontal, designadamente nos edifícios recém‐ constituídos ou meramente projetados. Podem ser certificados os edifícios, considerando‐se sempre certificado um edifício quando estejam certificadas todas as suas frações. Deve ser certificado todo o edifício de comércio e serviços que disponha de sistema de climatização centralizado para parte ou para a totalidade das suas frações, estando neste caso dispensadas de certificação as frações. Novo Sistema de Certificação Energética 4 A certificação de uma fração pode basear‐se na certificação de todo o edifício, embora nas afectas a comércio e serviços, quando disponham de sistemas de climatização individuais, a certificação não pode basear‐se apenas na do edifício, devendo atender aos sistemas técnicos existentes. A certificação de uma fração pode basear‐se na certificação de uma fração representativa semelhante situada no mesmo edifício. Há semelhança entre edifícios ou entre frações quando, de acordo com a experiência e o conhecimento técnico do Perito Qualificado, seja de todo improvável que esses edifícios ou frações pertençam a classes energéticas diferentes. 6. Quais são os prazos de validade dos certificados? Os prazos de validade dos Certificados SCE são os seguintes: · Os pré‐certificados têm um prazo de validade de 10 anos, salvo o disposto na alínea c) do n.º 8 (i.e. quando tenha caducado a licença ou autorização de construção). · Os certificados SCE têm um prazo de validade de 10 anos. · Os certificados SCE para GES sujeitos a avaliação energética periódica têm um prazo de validade de seis anos. 7. Em que momento é efetuada a verificação da existência do Certificado Energético? A verificação da existência do CE passa a ser efectuada aquando do: · Do controlo prévio da operações urbanísticas, pela entidade competente. · Da celebração de contratos de compra e venda ou locação, ficando consignado no contrato o número do certificado ou pré‐certificado. · Da fiscalização das atividades económicas, pelas autoridades administrativas competentes. As entidades indicadas devem passar a comunicar à ADENE os casos em que não seja evidenciada a existência de pré‐certificado ou certificado, identificando o edifício ou fração e o seu anterior e atual proprietário. 8. No âmbito do SCE, quais são as principais obrigações que impendem sobre os proprietários? Constituem, entre outras, obrigações dos proprietários dos edifícios: Genericamente: · Obter o pré‐certificado SCE e o certificado SCE. · Facultar ao Perito Qualificado a consulta dos elementos necessários à certificação do edifício, sempre que disponíveis.
Novo Sistema de Certificação Energética 5 Especificamente: · Para os edifícios novos ou sujeitos a grandes intervenções: o A emissão do pré‐certificado, no decurso do procedimento de controlo prévio. o A emissão do certificado aquando do pedido de emissão de licença de utilização ou de procedimento administrativo equivalente · Para os edifícios existentes: o Indicar a classificação energética do edifício constante do respetivo pré‐certificado ou certificado SCE em todos os anúncios publicados com vista à venda ou locação. o Entregar cópia do pré‐certificado ou certificado ao comprador ou locatário no acto o de celebração de contrato‐promessa de compra e venda, ou locação. o Entregar ao comprador o original do Certificado no acto de celebração da compra e venda. Anúncios Publicados: · A lei não é clara na enunciação dos formatos onde a obrigação publicitária deve constar, pelo que a ADENE veio divulgar que a intenção é a de que a mesma conste na generalidade de formatos publicitários (imprensa escrita, portais na Internet, telas, montras) onde constem informações sobre as características dos imóveis. Pelo que, à contrario, se a publicidade não fornecer ao consumidor informação sobre as características dos imóvel (porque, por ex. referencia apenas “vende‐se” ou “arrenda‐se”), já não será devida a menção à classe energética. A ADENE encontra‐se a preparar um Manual de Normas que pretende dar indicações ao mercado sobre os elementos gráficos que a publicidade deve conter. Momento da Obtenção do Certificado Energético: · O objectivo da Directiva transposta é o de que os potenciais adquirentes e arrendatários de um imóvel recebam, através do certificado energético, informações sobre o desempenho energético do edifício e conselhos práticos sobre a forma de o melhorar. Por isso, a intenção ao consagrar a obrigação de publicitar nos anúncios para venda ou arrendamento a classe energética, foi a de permitir que, logo nesse momento, o consumidor ficasse na posse de todas os elementos necessários à formação da sua vontade de contratar. Ou seja, a indicação da classe energética visa que na decisão do consumidor seja tida em linha de conta a certificação energética da habitação, pelo que a sua emissão seria devida nesta altura.
9. A incumbe assegurar a fiscalização do SCE? Compete à Direção‐Geral de Energia e Geologia (DGEG). 10. Qual o regime sancionatório aplicável em caso de incumprimento do presente regime legal? Tendo em conta a natureza do direito das contraordenações, quer do ponto de vista qualitativo, quer quantitativo, considerou‐se que seria este o regime mais adequado para punir o incumprimento destas obrigações. O organismo competente para proceder à inspecção e fiscalização do SCE, como referido na questão anterior é a DGEG, competindo‐lhe, também, a ele, promover o respectivo processo de contraordenações. Por conseguinte, constitui contraordenação punível com coima, para o proprietário: · A não emissão do Pré‐Certificado ou do Certificado. · A não indicação da classe energética em todos os anúncios visando a venda ou locação. Novo Sistema de Certificação Energética 6 · A não entrega de cópia do pré‐certificado ou do certificado ao comprador ou locatário aquando da celebração do contrato‐promessa e do original no momento da celebração do contrato de compra e venda. Os montantes das coimas oscilam entre os 250,00 EUR a 3 740,00 EUR ( para as pessoas singulares) e os 2 500,00 EUR a 44 890,00 EUR (para as pessoas coletivas). 11. As empresas de mediação imobiliária são visadas no novo SCE? Sim. Quanto às mediadoras imobiliárias consagra‐se, expressamente, para “mediadores da venda ou locação” uma nova incumbência legal a qual respeita à obrigação de inserção na publicidade, para venda ou arrendamento, da classe de desempenho energético. Portanto, para além dos proprietários, conforme exposto na questão número oito: “2 ‐ A obrigação estabelecida na subalínea i) da alínea f) do número anterior é extensível aos promotores ou mediadores da venda ou locação, no âmbito da sua atuação.” (n.º2 do artigo 14.º do DL 118/2013, de 20.08) Articulando este dever, com o regime legal da mediação imobiliária (Lei n.º 15/2013, de 08.02) destaca‐se o artigo 7.º, o qual consagra um conjunto de deveres para clientes e destinatários, designadamente: · Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel, de modo a não os induzir em erro. · Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado. Assim, ao proporem aos destinatários os negócios que mediarem, as mediadoras encontram‐se obrigadas a informar, com exatidão e rigor, sobre as características do imóvel e aspectos do negócio jurídico e a comunicar‐lhes quaisquer factos que possam por em causa a sua realização. A certificação energética corresponde a uma dessas características, uma vez que falta do certificado compromete a realização do negócio pelo facto de o mesmo ser legalmente obrigatário. O incumprimento, por parte das mediadoras, da obrigação de publicitação, constitui contraordenação punível com coima, nos mesmos termos do que o previsto para os proprietários dos edifícios. Ou seja, sujeitas estas entidades a uma coima cujo montante pode oscilar entre 250,00 EUR a 3 740,00 EUR (para as pessoas singulares) e os 2 500,00 EUR a 44 890,00 EUR (para as pessoas coletivas).