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OBJETIVO
A E MBRAESP foi contratada pelo “Sr. Hugo Sirvente Lisboa”, para avaliar o valor de
mercado, para venda, de uma gleba situada à Av. Dr. Altair Martins, nº 1 104,
Município de Cotia-SP. Para apoio do estudo, o contratante forneceu planta e
certidão de diretrizes.
A avaliação assume que a propriedade esteja livre e desembaraçada de qualquer
ônus específico, bem como de contratos de arrendamento, hipotecas ou outros
vínculos ou deficiências de documentação que possam onerá-la. Considera,
também, a exatidão da documentação fornecida, bem como das informações
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prestadas por terceiros.
METODOLOGIA
Sempre que o objetivo é aquilatar valor de mercado, o ideal é chegar à avaliação
por comparação com outros imóveis, cujo valor se conheça. Nem sempre,
contudo, é possível obter número suficientemente grande de informações para
embasar uma avaliação, por comparações diretas.
Para chegar à avaliação, procuramos trilhar o mesmo caminho que seria
percorrido por um comprador que, hipoteticamente, estivesse procurando uma
propriedade com as características da em questão. Ou seja, buscamos identificar
glebas assemelhadas que tenham sido recentemente transacionadas ou que
estejam sendo ofertadas no mercado.
Só se candidata à compra de uma gleba neste local, quem se interesse em utilizála para fins imobiliários. Assim, as pesquisas e informações referentes a produtos
imobiliários de glebas (casas em condomínio, como por exemplo), também
interessariam ao hipotético comprador (e, consequentemente, aos avaliadores).
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.segue.
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A maior parte das pesquisas de interesse para a avaliação está à disposição de
qualquer (esclarecido) comprador, mas não se pode exigir deste um conhecimento
mais amplo do mercado imobiliário. No nosso caso, porém, além destas pesquisas
temos acesso a um grande banco-de-dados que nos fornece uma espécie de pano
de fundo geral, com o qual podemos confrontar o objeto da avaliação. Neste
sentido, entendemos oportuno informar:
- a E MBRAESP foi fundada em 1 973, acumulando uma experiência conferida pela
avaliação de dezenas de milhares de imóveis. Todas as pesquisas realizadas nos
últimos 20 anos podem ser recuperadas e analisadas com surpreendente rapidez.
É claro que à avaliação em questão, só interessam informações mais recentes,
mas podemos verificar, por exemplo, de que modo o valor de glebas em
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determinadas regiões, tem evoluído ao longo do tempo;
- a E MBRAESP é uma empresa privada, que observa o desempenho da indústria
imobiliária, sem, contudo, participar diretamente da arena do mercado. Não
competimos com corretores de imóveis ou outros especialistas de marketing
imobiliário, mas sabemos identificar os profissionais que se especializam neste ou
naquele tipo de imóvel (no caso, gleba urbanizável) e em determinadas regiões
(no
caso,
Cotia).
Assim,
para
cada
avaliação,
e
independentemente
da
possibilidade de estabelecer comparações diretas, são consultados diversos
especialistas que opinam sobre o valor de mercado do imóvel.
Em suma: na medida em que procuramos repetir o caminho de um hipotético
comprador, perseguimos uma metodologia eminentemente comparativa, ainda que
certas comparações só possam ser realizadas de maneira indireta.
CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Sob o ponto de vista dos profissionais que participam da avaliação, o material que
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estamos juntando (fotografias, plantas, fichas de pesquisas de mercado...), bem
como o relato verbal do autor da vistoria, são muito mais importantes do que
quaisquer descrições pormenorizadas. No caso vertente, apenas as seguintes
informações são consideradas como relevantes, para a avaliação do valor de
mercado:
- Localização: Av. Altair Martins, nº 1 104, com frente, também, para o Rodoanel
(pelo qual não é permitido acesso), e a cerca de 3 500 metros da Rodovia Raposo
Tavares, altura do Km 20, lado esquerdo, no sentido Capital-Interior, e 16
quilômetros do centro de Cotia, bairro Gramado, Cotia-SP.
- Zoneamento: zona de uso misto, ZUM, sendo que a Av. Altair Martins é
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classificada como corredor comercial local, CCL.
- Serviços Públicos: o local dispõe, apenas, de rede de energia elétrica (luz e
força) e telefone convencional, além de transporte público, contudo somente pela
Estrada Municipal do Espigão, a 1 quilômetro, pela qual circula uma linha de
ônibus.
- Logradouros: as duas vias possuem arborização.
A Av. Altair Martins é de importância para a região ligando a alça de acesso ao
Rodoanel Mário Covas à Estrada Municipal do Espigão. No trecho, possui traçado
sinuoso, perfil de inclinado a praticamente plano, piso de terra batida e leito
carroçável de cerca de 7 metros de largura. Atualmente, a ligação com a Estrada
Municipal do Espigão encontra-se interditada para veículos.
O Rodoanel, no seu projeto viário, é pedagiado e asfaltado, inclui pista dupla ao
longo de todo o percurso e conta com 3 a 4 faixas de rolamento em cada sentido,
separadas por amplo canteiro central, além das faixas de segurança e de
acostamentos. É subdividido em 4 trechos, dos quais o Oeste já foi concluído e
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está em operação, desde 2002, e o Sul, foi inaugurado em março de 2010.
Somente eles interligam o tráfego rodoviário de 7 das 10 rodovias que demandam
a Capital Paulista, enquanto trechos Leste e Norte darão acesso direto a Fernão
Dias, Dutra e Ayrton Senna (vide croqui anexo).
A maioria dessas rodovias liga São Paulo, ao interior do Estado, a várias regiões
do País e ao litoral paulista, pela Anchieta e Imigrantes, por onde circula grande
parte da movimentação de cargas destinada aos portos de Santos e São
Sebastião.
- Vizinhança: heterogênea, é formada por loteamentos residenciais, de padrões
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entre baixo e médio, ao lado de propriedades rurais, cabendo destacar os
loteamentos Gramado I e II.
- Gleba: com formato e configuração irregulares, mede 468,29 m de frente para a
Av. Altair Martins e 341,36 m para o Rodoanel, encerrando 215 926,02 m²,
conforme planta fornecida.
Apresenta topografia ondulada e abriga um pequeno lago, além de trechos e
setores alagadiços.
É importante observar, também, que é quase que todo recoberto por densa
vegetação arbórea de grande porte.
Notamos, também, a existência de três construções, sem expressão significativa
de valor de mercado, as quais foram desconsideradas na avaliação.
- Desapropriações
e
Projetos
Viários: não
pudemos
identificar
nenhuma
desapropriação ou projeto viário que possa atingir a gleba ou suas cercanias
imediatas.
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- Possibilidades de Aproveitamento da Gleba Face à Legislação: este tópico deve
ser examinado em duas etapas, uma verificando os aspectos de parcelamento,
uso e ocupação do solo urbano, e a outra as limitações decorrentes da existência
de matas e de Áreas de Preservação Permanente – APP’s.
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano
Para o parcelamento do solo urbano, deve ser observado o disposto na Lei
Federal nº 6 766/79 (cópia anexa), a chamada “Lei Lemann”, que estabelece
perda mínima de 35% da área bruta total, para arruamento, espaços verdes e para
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uso institucional.
No âmbito municipal, temos a Lei Complementar nº 95/08 (cópia parcial anexa) e
a Certidão de Diretrizes nº 326/2009 (cópia em anexo), nas quais constam os usos
e os parâmetros construtivos estabelecidos para a zona ZUM/CCL. Sucintamente,
temos:
-
Lote mínimo: 250,00 m², com 10 metros de frente.
-
Recuos: 5 metros de frente, 1,5 metro de cada lado e 3 metros nos fundos.
-
Taxa de ocupação: é de, no máximo, 60% da área do terreno.
-
Coeficiente de aproveitamento: o total computável de construção, não poderá
exceder a 1,5 vez a área do terreno.
-
Taxa de permeabilidade: é de, no mínimo, 30% da área do terreno.
-
Gabarito de altura: é de, no máximo, 12 metros.
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Matas e APP’s
É obrigatória a obediência da Lei nº 4 771/65 – Novo Código Florestal (cópia
anexa), que estabelece parâmetros, definições e limites referentes a Áreas de
Preservação Permanentes – APP’s. No presente caso, isto significa uma faixa
marginal de preservação, com 30 m de largura, contados a partir do nível mais
alto dos cursos d’água e lagos, e um círculo com raio de 50 m, ao redor das
nascentes ou de olhos d’água. Ainda assim, uma melhor análise topográfica
poderá constatar a presença de declividades superiores a 45º, equivalentes a
100% na linha de maior declive e do topo de morro, o que também as classificaria
como de preservação permanente.
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Uma análise mais criteriosa da componente biótica (fauna e flora), poderá indicar
a presença de espécies especialmente protegidas, consideradas em fase de
extinção, o que denotará uma necessidade maior de preservação, conforme a
Resolução CONAMA nº 278/01 (cópia em anexo).
Excepcionalmente, sobre a utilização e proteção da vegetação nativa do Bioma de
Mata Atlântica, devem ser observados os dispostos na Lei Federal nº 11 428/06 e
na Resolução SMA nº 14/08 (cópias em anexo).
- Possibilidades de Aproveitamento da Gleba Face ao Mercado: o recomendável
seria efetuar um estudo de vocação imobiliária e de oportunidade de mercado,
para verificar a destinação mais adequada, em termos de mercado imobiliário.
De qualquer forma, em princípio, desde que respeitadas as restrições ambientais,
poderia ser cogitada a implantação de um condomínio residencial horizontal, de
médio/bom padrão ou, quiçá, um centro empresarial/de logística, aproveitando a
proximidade do Rodoanel Governador Mário Covas.
Neste sentido, é oportuno observar que foi estimada uma área efetivamente
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aproveitável de 43 185 m² (20% do total), dos quais cerca de 30 000 m² líquidos
de lotes e, caso fosse adotado lote médio de 250,00 m², teríamos 120 unidades,
cuja absorção pelo mercado não demandaria grande tempo.
Quanto ao remanescente, que constitui matas e APP’s, ela não tem qualquer
possibilidade de utilização, a não ser para atividades de pesquisas, observatório
de fauna e flora, caminhadas etc.
PARÂMETROS COMPARATIVOS
Procuramos pesquisar todas as informações referentes a glebas vendidas nesta
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região, nos últimos anos. Percorremos os arredores do imóvel, à busca de ofertas
ostensivas evidenciadas por placas ou cartazes. Examinamos detidamente os
anúncios publicados em jornais e revistas. Recuperamos informações referentes
às avaliações que já tivemos ocasião de realizar para imóveis assemelhados e
navegamos pelas páginas da Internet, para obter dados hoje divulgados por este
meio. Todas as pesquisas relevantes estão sendo anexadas sob a forma de
“fichas” de “Parâmetros Comparativos”.
Buscando outros indicativos, foi verificada, também, a performance do mercado de
lançamentos de casas em empreendimentos residenciais horizontais, em Cotia,
pois, como já dito, o valor de glebas pode ser associado ao valor de produtos
imobiliários para eles adequados. Os dados examinados constam das fichas de
análise e de avaliação anexas.
E como subsídio, foram consultados profissionais que atuam nas seguintes
organizações especializadas:
-
Imobiliária G3i;
-
Proinvest Central de Negócios;
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-
Immobili;
-
Patrinvest Intermediação Imobiliária;
-
Lopes Corporate;
-
Herzog Imóveis Industriais;
-
Adefi Consultoria de Imóveis;
-
Dom Engenharia.
PESQUISA E ANÁLISE DE MERCADO
As pesquisas de mercado são geralmente analisadas com os métodos e critérios
sugeridos pela “Norma NBR-14 653/2 004 – Partes 1 e 2” da Associação Brasileira
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de Normas Técnicas, que trata das avaliações de imóveis urbanos, utilizando-se
tratamento estatístico de fatores pela “Distribuição t de Student”, ideal para
pequenas amostras.
Pesquisas
São apresentadas sob a forma de fichas, sendo que interessam fundamentalmente
a esta avaliação as pesquisas de glebas urbanizáveis localizadas em Cotia,
preferencialmente, nas proximidades imediatas do Rodoanel Governador Mário
Covas.
Por motivos de ordem técnica, os “Parâmetros Comparativos” deveriam limitar-se
a imóveis cujas áreas estivessem contidas num intervalo de 0,5 a 2,0 vezes a do
objeto em avaliação. Entretanto, interessam ao processo avaliatório dados que
extrapolem esse intervalo.
Ainda por razões de ordem técnica, o ideal seriam parâmetros obtidos no prazo
máximo de um ano.
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Resultado da Pesquisa
Foram selecionados 7 “Parâmetros Comparativos” considerados como de alguma
relevância e interesse para efeitos da avaliação. As cópias das respectivas
“fichas” seguem em anexo e, para uma correta interpretação delas, observe-se:
- normalmente todas registram a data da informação, a origem e o endereço do
imóvel pesquisado (exceto quando envolve informação sigilosa, como por exemplo
resultados de avaliações já realizadas pela própria E MBRAESP . Neste caso, a ficha
é identificada como “Utilização de Sistema”, podendo estar acompanhada por uma
ficha “Promédio”, resumo de pesquisa opinativa. Pode ocorrer, também, uma
situação na qual o informante não se dispõe a identificar o endereço preciso do
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imóvel);
- quando possível, a pesquisa é documentada com fac-símile de anúncios, fotos
de placas, endereços na internet, etc.. Nem sempre, porém, existe um documento,
como no caso, por exemplo, de ofertas de imóveis “em carteira” de corretores.
Análises
A análise do material pesquisado é feita de maneira independente, segundo o tipo
da informação. Dados referentes a transações comprovadas e a outras avaliações
realizadas pela equipe, são acolhidos em sua plenitude. Valores “financiados” são
ponderados. No caso de imóveis que estejam sendo oferecidos ao mercado,
aplica-se um fator de elasticidade da oferta. Os pareceres dos especialistas
consultados são estatisticamente tratados.
Resultado da Análise
Embora o material comparativo disponível envolva glebas e terrenos de
posicionamentos e portes variados, ele foi julgado razoavelmente adequado e
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suficiente para o caso presente. Por ele, o valor do terreno pelo referencial de
área aproveitável, ponderando a existência da área de mata excedente, poderia
ser estimado entre R$ 6,21 milhões e R$ 7,82 milhões.
Quanto
à enquete opinativa,
os
pareceres
dos
especialistas
consultados
permitiriam estimar o valor procurado entre R$ 6,83 milhões a R$ 7,85 milhões.
De qualquer forma, julgamos oportuno realizar uma contra-prova, por abordagem
indireta, pelo Método Involutivo, desenvolvido pela estimativa de um VGV – Valor
Geral de Vendas de um eventual empreendimento na gleba, do qual são
subtraídos
os
custos
necessários
à
sua
implantação,
construção
e
comercialização, além do lucro do empreendedor, definindo-se uma idéia do valor
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que este poderia pagar pela área, para executar o plano.
Assim, o método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em simulações de viabilidade técnicoeconômica,
mediante
hipotético
empreendimento
compatível
com
as
características da gleba e com as condições do mercado na qual está inserida,
considerando cenários viáveis para execução e comercialização do produto
proposto.
No caso presente, dado ao número de unidades pouco expressivo (120), o
processo foi desenvolvido em valores presentes, por modelo estático, previsto na
Norma NBR 14653-1, no qual se utilizam fórmulas simplificadas e que não levam
em conta o tempo de ocorrência de despesas e receitas. Para tanto, foram
adotadas as seguintes premissas:
•
área líquida de lotes de 30 000 m², isto é, descontados espaços verdes, de
preservação permanente e institucionais, além de sistema viário;
•
120 unidades residenciais, cada uma com 120 m² de área privativa e 250 m²
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de terreno;
•
área total construída de 15 000 m², dos quais 14 400 m² de área privativa e
600 m de áreas de uso comum, como portaria, salões de festa e de jogos e
abrigos.
•
preço médio de venda entre R$ 2,73 mil/m² e 3,14 mil/m² (para estimá-lo, foi
feita análise dos lançamentos residenciais em empreendimentos horizontais
em Cotia, ocorridos no último ano, com o Telembraesp, banco de dados que
acompanha mais este setor do mercado na Região Metropolitana de São
Paulo, como já dito, cujas fichas de análise e de avaliação seguem anexas);
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•
custo de construção arbitrado em R$ 1 250,00/m², com base nos dados da
publicação Construção e Mercado, da Editora Pini;
•
custo de urbanização estimado em R$ 48,00/m² para a área efetivamente
aproveitável dos lotes.
Assim, temos:
- VGV (14 400 m² por R$ 2,73 mil/m² a R$ 3,14 mil/m ²):
39 312 000/45 216 000
- Despesas de comercialização, emolumentos, taxas etc (8% do VGV):
- Custo de urbanização (30 000 m² a R$ 48/m²):
- Custo de construção (15 000 m² a R$ 1 250/m²):
- Lucro do empreendedor (25% do VGV):
(3 144 960/3 617 280)
(1 440 000)
(18 750 000)
(9 828 000/11 304 000)
-------------------------------------
- Preço que um empreendedor poderia pagar pela gleba:
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6 149 040/10 104 720
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Nesta abordagem, há boa sobreposição com os intervalos anteriores, o que
denota confiabilidade ao processo avaliatório, porém, pelo risco é recomendável
um posicionamento conservador.
AVALIAÇÃO
Tudo considerado e depois de criticar e tratar estatisticamente as informações
tidas
relevantes,
a
equipe
da
E MBRAESP ,
amparada
pelas
pesquisas
disponibilizadas, por critérios de bom senso e com base em sua experiência,
arbitrou o valor de mercado, para venda, da gleba objeto do presente Laudo, em
R$ 7 500 000,00, para pagamento à vista.
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(IMPORTA A PRESENTE AVALIAÇÃO EM SETE MILHÕES E QUINHENTOS MIL
REAIS, PARA PAGAMENTO À VISTA).
DOCUMENTAÇÃO ANEXADA
Como parte integrante do presente Laudo Técnico de Avaliação, estamos
anexando:
-
Planta de situação geral;
-
Dossiê fotográfico;
-
Planta do imóvel;
-
Certidão de diretrizes nº 326/2 009;
-
Texto da Lei Federal nº 6 766/79;
-
Cópia parcial da Lei Complementar nº 95/08;
-
Texto da Lei nº 4 771/65 – Novo Código Florestal;
-
Cópia da Resolução CONAMA nº 278/01;
-
Cópia da Lei Federal nº 11 428/06;
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-
Cópia da Resolução SMA nº 14/08;
-
Fichas individualizadas dos “Parâmetros Comparativos”;
-
Fichas de análise e de avaliação;
-
ART.
CONCLUSÃO
A avaliação resulta da análise conjunta dos dados e informações reunidos e
representa, em nosso melhor julgamento, o correto valor de mercado, para venda,
deste imóvel, no presente momento. Solicitamos que qualquer dúvida ou
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incompreensão nos seja prontamente comunicada, por:
Correspondência: Rua Bahia, 1 047 - Higienópolis - Cep: 01244-001 - São Paulo-SP
Telefone: 011 3665 1590; Fax: 011 3661 8765
E-mail: [email protected]
Concluída em São Paulo, dia 25 de abril de 2 011.
Eng. José Vicente Gonzaga Franceschini (CREA 0600336544)
Diretor Técnico
Coordenação Técnica
Eng. Reinaldo Eduardo Nicolaci Fincatti (CREA 5060905170/D)
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