XXIII Encontro Nac. de Eng. de Produção - Ouro Preto, MG, Brasil, 21 a 24 de out de 2003
Influência do PAR no Mercado Imobiliário da cidade de Maceió
Luciana de Oliveira Carvalho (UFSC) [email protected]
Roberto Barboza dos Santos (CESMAC) [email protected]
Flávio Barboza de Lima (UFAL) [email protected]
Resumo
A coleta de informações a respeito do comportamento do mercado imobiliário possui grande
importância para o planejamento e gerenciamento de projetos imobiliários. O objetivo do
presente trabalho é verificar o impacto da execução dos empreendimentos do Programa de
Arrendamento Residencial (PAR) da Caixa Econômica Federal (CEF) sobre o mercado
imobiliário da cidade de Maceió. Foram levantadas informações a respeito das obras
executadas nos últimos cinco anos em registros arquivados na Secretaria Municipal de
Controle e Convívio Urbano (SMCCU) e na CEF. Para complementar os dados obtidos,
foram ainda realizadas entrevistas em seis empresas construtoras da cidade. A partir da
tabulação dos dados, concluiu-se que não há um consenso por parte dos construtores quanto
às vantagens e desvantagens da execução deste tipo de empreendimento. No entanto, a
quantidade de empreendimentos executados indicam que há interesse por parte das
empresas em construir este tipo de obra.
Palavras-chave: Mercado Imobiliário, PAR, habitação.
1. Introdução
A indústria da construção civil, segundo OLIVEIRA e FREITAS (1997), se distingue das
demais devido às suas peculiaridades, não somente no processo construtivo (por exemplo:
descontinuidade e baixa mecanização), como também no produto (por exemplo: imobilidade,
complexidade, heterogeneidade).
Num estudo de mercado habitacional, devem ser levados em consideração aspectos relativos
ao produto ofertado e aos fatores geradores de demanda e de formação dos preços (FREITAS,
1995). Assim, há a necessidade de se fazer uma previsão da demanda pelo produto durante o
planejamento do empreendimento (JOBIM, 1997). A demanda, por sua vez, recebe
influências de diversos fatores, como os efeitos da renda da população, as taxas de juros e a
disponibilidade de financiamentos, bem como o estoque habitacional, a renda per capita,
população, condições dos aluguéis, inflação e custos da construção (JOBIM FILHO et alli,
2001).
Além disso, o conhecimento do funcionamento do mercado habitacional permite ao governo,
por exemplo, realizar simulações macroeconômicas objetivando a geração de empregos, ou
ainda auxiliar o planejamento de políticas voltadas à habitação popular (SANTOS e CRUZ,
2000).
Com todas estas peculiaridades, a coleta de informações a respeito do comportamento do
mercado imobiliário possui grande importância para o planejamento e gerenciamento de
projetos imobiliários (FREITAS, 1995). Porém, atualmente no Brasil existem poucos
trabalhos acadêmicos a respeito do comportamento do mercado imobiliário (HALFELD,
2000).
O objetivo do presente trabalho é verificar o impacto da execução dos empreendimentos do
Programa de Arrendamento Residencial (PAR) da Caixa Econômica Federal (CEF) sobre o
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mercado imobiliário da cidade de Maceió.
2. Mercado Imobiliário
O bem habitação revela, entre outras características, a identificação sócio-econômica do
morador (RAPOPORT apud LUCINI e JOBIM, 2001), tendo em vista que pessoas com
diferentes graus de poder aquisitivo possuem necessidades distintas, particularmente no que
diz respeito à localização e qualidade da habitação (TURNER apud LUCINI e JOBIM, 2001).
Dentre os fatores que influenciam as necessidades e preferências relacionadas à moradia,
destacam-se: a disponibilidade financeira familiar, o histórico residencial e as ofertas do
mercado imobiliário. Porém, em virtude da atual complexidade do mercado habitacional no
Brasil, o surgimento de ofertas depende da disponibilidade de financiamentos, além da
lucratividade pretendida para o setor econômico a ser atingido (LUCINI e JOBIM, 2001).
Nos últimos anos, dois tipos de modalidades de financiamento vêm predominando no
mercado habitacional (RODRIGUES, 2002): o realizado com recursos das próprias
construtoras e as opções oferecidas pela CEF (Caixa Econômica Federal).
O Programa PAR (Programa de Arrendamento Residencial) da Caixa Econômica Federal vêm
se apresentando como uma alternativa bastante conveniente no que diz respeito ao auxílio à
população de baixa renda. Por meio deste, as unidades são pagas em 180 prestações mensais,
o que é mais vantajoso do que o pagamento de aluguel, por exemplo.
3. Metodologia
Como método de trabalho, empregou-se o levantamento, sendo dois tipos de fontes de
evidência: a análise de registros arquivados em entidades associadas à indústria da construção
civil e entrevistas com engenheiros e diretores de empresas construtoras da cidade. Dessa
forma, foi possível alcançar uma triangularização dos dados, defendida por YIN (1994) como
uma das principais táticas para validade e confiabilidade de processos de pesquisa.
Os dados referentes a registros arquivados foram solicitados em órgãos ligados ao mercado
imobiliário e à indústria da construção civil de Maceió. Os órgãos e os respectivos registros
em que os dados foram coletados encontram-se dispostos abaixo:
− CEF (Caixa Econômica Federal) – dados das obras dos PAR’s (Planos de Arrendamento
Residencial);
− SMCCU (Secretaria Municipal de Controle e Convívio Urbano) – dados dos Memoriais
Descritivos de Áreas.
Em cada um destes órgãos, havia a necessidade de um primeiro contato, no qual os objetivos
e necessidades deste trabalho eram esclarecidos a algum funcionário, que fornecia uma
orientação a respeito do setor onde houvesse as informações mais adequadas. Após este
contato inicial, a coleta de dados propriamente dita era executada.
As entrevistas, por sua vez, foram realizadas em seis empresas construtoras com os seguintes
objetivos:
− complementar o banco de dados adquiridos nas análises dos registros arquivados, bem
como validá-los;
− buscar informações não contidas nos registros arquivados (por exemplo: possíveis
tendências do mercado imobiliário para os próximos anos).
Entre os tipos de entrevista possíveis, optou-se por utilizar o tipo semi-estruturado, onde não
há um roteiro de perguntas rígido, permitindo que o entrevistador explore mais
profundamente as respostas do entrevistado à medida que elas vão sendo reveladas.
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O público alvo destas entrevistas foi composto por diretores e engenheiros das empresas
construtoras locais. Foi elaborada inicialmente uma versão preliminar do roteiro a ser usado
nestas entrevistas que, após a primeira aplicação, um estudo piloto, passou por uma
reavaliação, servindo de balizamento para as demais entrevistas.
Na medida em que foram sendo obtidas as informações, estas foram sendo analisadas e
organizadas em forma de planilhas e textos, os quais encontram-se apresentadas com maiores
detalhes no tópico de resultados. Foram também elaborados comparativos entre os resultados
das fontes, visando assegurar a confiabilidade da coleta e dos dados coletados.
4. Resultados
Neste tópico os dados coletados durante o processo de pesquisa serão apresentados e
analisados em função das fontes de evidência. A primeira parte se refere aos registros
arquivados, contendo tabelas e gráficos elaborados com estatísticas referentes aos dados
obtidos na CEF e na SMCCU. Na segunda há um resumo dos aspectos analisados nas
entrevistas às empresas.
4.1. Registros Arquivados
Neste tópico será apresentado um resumo dos dados coletados da CEF e na SMCCU. Em
seguida, encontra-se a análise comparativa entre os dados dos mesmos.
4.1.1 Dados dos Programas de Arrendamento Residencial (PAR’s)
Na Caixa Econômica Federal (CEF), foram acessados dados relativos às obras do PAR em
Alagoas. De acordo com informações coletadas em agosto de 2002, no período de 2000 a
2002 foram entregues dez empreendimentos na cidade de Maceió, correspondendo a 1.500
unidades habitacionais. Na cidade de Arapiraca foram entregues quatro empreendimentos,
somando 416 unidades. Além destes, na cidade de Maceió, estavam em obras sete
empreendimentos e, em fase de negociação e análise, seis empreendimentos, equivalendo a
1.680 e 1.472 unidades habitacionais, respectivamente.
Na cidade de Maceió, portanto, há um total de 23 empreendimentos, equivalendo a 5.068
unidades habitacionais. Estas unidades possuem, em média, 46,48 m2 de área privativa, com
mínimo de 42,13 m2 e máximo de 51,33 m2.
Todos os empreendimentos da cidade de Arapiraca são condomínios de casas. Já os de
Maceió são todos de térreo mais um, dois ou três pavimentos, com a exceção de um dos
empreendimentos, que é um conjunto de casas.
Segundo as normas da CEF para este programa, as unidades devem possuir valor máximo de
R$ 20.000,00 e área mínima de 37 m2. Além disso, as unidades devem possuir, pelo menos,
dois quartos, uma sala, uma cozinha e um banheiro.
No próximo item estão apresentas as informações obtidas na SMCCU, a partir do estudo dos
memoriais descritivos de áreas.
4.1.2. Memoriais Descritivos de Áreas
O alvará de licença de construção, reconstrução, regularização ou reforma/ampliação de
determinada obra é solicitado na SMCCU. Após a análise da documentação necessária, as
obras são registradas num livro e os respectivos projetos arquitetônicos arquivados.
Um dos documentos necessários para o caso de construção residencial com área total
construída acima de 750 m2 é a Planilha de Cálculo de Áreas, ou Memorial Descritivo de
Áreas. Neste são discriminadas as áreas das unidades habitacionais, além de conter
informações sobre a localização, o número de blocos e de pavimentos e o número de
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apartamentos por pavimento.
Entre janeiro de 1998 e outubro de 2002, foram registradas 1.708 obras de construção na
SMCCU. Destas, 242 são relativas a edificações multifamiliares, sendo que são 188 os
registros de obras com área total construída acima de 750 m2. No entanto, havia 35 destes
registros cujo memorial descritivo de área não se encontrava disponível no momento da coleta
dos dados. Assim, o presente estudo analisou os dados de 153 registros, sendo que estes
correspondem a 146 edifícios residenciais e 7 conjuntos residenciais (casas).
Analisando o número de blocos dos registros, percebe-se que a grande maioria possui apenas
um bloco. No entanto, a partir do ano 2000, percebe-se que houve um aumento do número de
registros com mais de dois blocos.
Os registros foram ainda analisados quanto ao número de pavimentos tipo e de apartamentos
por pavimento. Na FIGURA 1 encontra-se esta análise em ordem decrescente de valores.
Nota-se que o maior número de registros possui três pavimentos tipo (desconsiderando o
térreo). Porém, este valor (28 registros) representa apenas 19,18% dos 146 em estudo. Em
segundo lugar estão os registros que possuem entre cinco e nove pavimentos tipo, somando
96 e representando 65,75% do total. A menor porcentagem (15,07%) é formada pela reunião
dos registros que possuem 1, 2, 4 e 10 pavimentos tipo – são apenas 22 registros. Sendo
assim, nota-se que, embora a maior quantidade de registros se refere aos edifícios que
possuem 3 pavimentos tipo, a faixa que possui a maior porcentagem do total compreende
aqueles que possuem entre seis e oito pavimentos, havendo nestes a maior quantidade dos que
possuem 3 e 4 apartamentos por pavimento. Isto significa que, apesar do grande número de
registros de edifícios com poucos pavimentos, a maior quantidade se refere aos edifícios com
mais pavimentos, ou seja, de padrão mais elevado.
Ainda examinando os dados representados na FIGURA 1, repara-se que há uma certa
variabilidade em relação à quantidade de apartamentos por pavimento tipo. Para 3, 6, 8 e 7
pavimentos tipo, que representam as maiores quantidades dos registros, predomina o valor de
4 apartamentos por pavimento. Já para os outros números de pavimentos tipo, não é possível
chegar a uma conclusão adequada, tendo em vista a variabilidade das quantidades. Porém, há
um aspecto que convém atentar: as maiores quantidades de registros são daqueles que
possuem 3 e 4 apartamentos por pavimento, enquanto que as menores são os de 1 e os acima
de 5 apartamentos.
A p a r ta m e n to s p o r p a v i m e n to :
1
2
3
4
a c im a d e 5
30
25
R e g i str o
20
15
10
5
0
3
6
8
7
5
9
4
1
10
2
N ú m e r o d e p a v i m e n to s
Figura 1: Quantidade de registros de acordo com o número de pavimentos tipo e de apartamentos por pavimento
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Os registros analisados apontam um total de 12.982 unidades habitacionais neste período
(vide TABELA 1). Entre 1998 e 2001, o número de unidades por ano aumentou
progressivamente de 295, chegando ao pico de 6.660. Como as obras referentes a PAR’s
começaram a ser executadas em Maceió a partir do ano 2000 e, conforme apresentado em
tópicos anteriores, possuem uma grande quantidade de unidades habitacionais por
empreendimento, pode-se concluir que estas obras exerceram uma influência considerável em
relação ao total de unidades habitacionais entregues por ano. Os dados disponíveis apontam
3.152 unidades em 2002 que, embora represente uma queda quando comparado com o ano
anterior, registra um considerável aumento em relação ao ano de 1998. Cabe aqui ressaltar
que os dados deste ano foram coletados em dezembro, de modo que só havia registros até o
mês de outubro deste ano.
Observando o número de unidades habitacionais em relação à área (privativa construída),
percebe-se que no ano 2000, em relação ao ano anterior, houve um aumento bastante
significativo do número de unidades com área de até 50 m2. Em 2001, este número chegou a
mais de 90% do total. Estes números refletem o surgimento na cidade de programas de
incentivo à habitação de interesse social, em particular o PAR – Programa de Arrendamento
Residencial – da Caixa Econômica Federal.
Área (m2)
Até 50
50 a 100
100 a 150
150 a 200
200 a 250
250 a 300
Acima de 300
Total
Número de unidades habitacionais
1998
0
135
74
40
5
34
7
295
1999
8
369
172
91
12
3
14
669
2000
1.208
670
252
13
60
0
3
2.206
2001
5.951
341
256
43
44
15
10
6.660
2002
2.736
103
151
85
39
4
34
3.152
Total
9.903
1.618
905
272
160
56
68
12.982
%
76,28
12,46
6,97
2,10
1,23
0,43
0,52
100,00
Tabela 1 – Unidades habitacionais, de acordo com a área
A análise a seguir confronta as porcentagens do total de registros com o de unidades
habitacionais, de acordo com o bairro. Dessa forma, como esquematizado na FIGURA 2,
enquanto a Ponta Verde possui a maior porcentagem do total de registros (55 registros, o que
equivale a quase 36% do total), a maior concentração de unidades habitacionais está no
Tabuleiro dos Martins (6521 unidades, ou seja, cerca de 50% do total). Esta aparente
distorção na realidade resulta da diferença entre os tipos de construção executados nestes
bairros: na Ponta Verde há uma grande quantidade de obras de médio e alto padrão, mas estas
possuem poucas unidades habitacionais; já no Tabuleiro dos Martins ocorre o inverso, com
poucas obras de padrão popular (8 registros), mas muitas unidades habitacionais (6521
unidades).
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Registros
Unidades habitacionais
60
% do total
50
40
30
20
10
0
Farol
Jatiúca
Ponta Verde
Serraria
Tabuleiro dos
Martins
Outros
Não
especificado
Figura 2: Comparativo entre as porcentagens do total de registros e de unidades habitacionais, de acordo com o
bairro
Encerrando este tópico de resultados, a seguir encontra-se a análise comparativa entre os
dados da CEF e os da SMCCU.
4.1.3 Análise comparativa entre os dados
Dentre os dados disponíveis na SMCCU, foram identificados 17 registros de obras referentes
a Programas de Arrendamento Residencial (PAR’s), da CEF. Como dois destes estavam
indisponíveis, o estudo comparativo se limitou a 15 registros.
De acordo com os dados adquiridos na SMCCU, observa-se que a principal característica
destes empreendimentos é a existência de muitos blocos e poucos pavimentos. Os números de
registros de acordo com estas características estão apresentados na TABELA 2 e na TABELA
3. Vale ainda salientar que os 15 registros correspondem a um total de 4.140 unidades.
Pavimentos
térreo + 1
térreo + 2
térreo + 3
Registros
4
2
9
Unidades habitacionais
688
384
3.068
Tabela 2 – Número de pavimentos dos registros obtidos na SMCCU referentes a PAR’s
Blocos
Até 10
11 a 20
Acima de 20
Registros
9
5
1
Unidades habitacionais
1.056
1.260
1.824
Tabela 3 – Número de blocos dos registros obtidos na SMCCU referentes a PAR’s
Os dados adquiridos na CEF apresentam poucas diferenças em relação aos obtidos na
SMCCU. Em agosto de 2002 havia 23 empreendimentos (entregues, em obras e em
negociação/análise) para Maceió, correspondendo a um total de 5.068 unidades habitacionais.
O comparativo destes dados com os da SMCCU encontram-se na FIGURA 3 e na FIGURA 4.
Foram comparados também dados relativos às áreas das unidades (mínima, máxima e média),
conforme esquematizado na figura 5. Observa-se que o valor mínimo é o mesmo, tanto na
SMCCU como na CEF, enquanto que os valores máximo e médio da CEF são um pouco
maiores do que os da SMCCU.
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indisponíveis
em negociação / análise
Empreendimentos
25
20
6
2
15
10
15
17
SMCCU
CEF
5
0
Figura 3: Número de empreendimentos registrados na SMCCU e na CEF relativos a PAR’s
Em negociação / análise
Empreendimentos
6000
5000
1472
4000
3000
2000
4140
3596
1000
0
SMCCU
CEF
Figura 4: Número de unidades habitacionais, de acordo com os dados da SMCCU e da CEF, relativos a PAR’s
A seguir, serão apresentados os dados provenientes das entrevistas realizadas em empresas
construtoras.
4.2. Entrevistas em empresas construtoras
Com o objetivo de complementar os dados coletados nos registros arquivados, cujas análises
se encontram no tópico anterior, foram realizadas entrevistas com diretores e engenheiros de
seis empresas construtoras da cidade de Maceió, cujos nomes fictícios, neste trabalho, são
empresas A, B, C, D, E e F.
Foram realizadas as seguintes questões:
− Esta empresa executou alguma obra do plano PAR/CEF? Quantos? Quais as principais
características destas?
− Quais as vantagens e desvantagens na execução de obras deste programa?
− A empresa pretende continuar a executar obras deste programa?
Apenas as empresas B e C já construíram alguma obra deste programa, sendo que a empresa
B já construiu cinco obras, enquanto que a C possuía no momento uma obra para ser entregue
e outra estava em fase de negociação. Na empresa F, embora não tenha sido construída
nenhuma, havia a intenção de futuramente construir alguma obra deste programa.
A empresa C cita como principais vantagens deste tipo de obra a rapidez na execução e o
retorno financeiro. Porém, adverte quanto aos cuidados necessários para se economizar
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durante a execução e salienta a importância da busca pelo conhecimento de novas tecnologias.
A empresa D, conforma já colocado, não executou nenhuma obra deste programa. Embora
considere interessante, a empresa possui outros tipos de prioridades, como as atividades de
incorporação e a execução de obras públicas. Esta empresa cita ainda que, apesar da vantagem
da garantia do retorno, o lucro para a empresa é relativamente pequeno, de modo que,
geralmente, as empresas que ainda não construíram nenhuma obra deste tipo não têm a
pretensão de vir a fazê-lo.
A empresa E, da mesma forma, não executou nenhuma obra do programa PAR. Atualmente
não existe a intenção fazê-lo, mas esta possibilidade não está descartada por completo. Esta
empresa também cita o baixo lucro como principal desvantagem deste tipo de obra para uma
empresa.
5. Conclusões e considerações finais
Conforme exposto, observa-se que os empreendimentos do PAR possuem como característica
marcante o número de unidades habitacionais. São constituídos por até 20 blocos de pequenos
edifícios (4 pavimentos tipo: térreo + 3) com quatro apartamentos por pavimento, sendo de
cerca de 50 m2 a área destes apartamentos.
Observou-se ainda que não há um consenso por parte dos construtores quanto às vantagens e
desvantagens da execução deste tipo de empreendimento. No entanto, a quantidade de
empreendimentos executados indicam que há interesse por parte das empresas em construir
este tipo de obra.
Porém, tendo em vista a problemática do déficit habitacional, bem como as dificuldades para
se adquirir um imóvel devido ao seu alto custo, este programa vem contribuindo
adequadamente para amenizar este quadro.
Referências
FREITAS, A. A. F. O composto mercadológico de imóveis residenciais: uma análise sob o ponto de vista do
incorporador e do cliente. Florianópolis: Universidade Federal de Santa Catarina – Programa de Pós-Graduação
em Engenharia de Produção, 1995. Dissertação de Mestrado.
HALFELD, M. Seu imóvel – como comprar bem. São Paulo, Editora Fundamento Educacional, 2002.
JOBIM FILHO, H; JOBIM, M. S. S.; LOVATTO, S. S. Análise das informações na comercialização de imóveis:
ferramenta de gestão da qualidade. Simpósio Brasileiro de Gestão da Qualidade e Organização do Trabalho no
Ambiente Construído, 2o, Fortaleza, CE, 2001, 14 p. Artigo técnico.
JOBIM, M. S. S. Método de avaliação de satisfação dos clientes de imóveis residenciais. Porto Alegre:
Universidade Federal do Rio Grande do Sul – Curso de Pós-Graduação em Engenharia Civil, 1997. Dissertação
de Mestrado.
LUCINI, H. C.; JOBIM, M. S. S. Confiabilidade e Validade das Pesquisas de Mercado na Construção Civil.
Fortaleza, CE. 2001. 14p. Simpósio Brasileiro de Gestão da Qualidade e Organização do Trabalho no Ambiente
Construído, 2º, Fortaleza, CE, 2001. Artigo técnico.
OLIVEIRA, M.; FREITAS, H. Processo de projeto de obras de edificações: iniciativas para a melhoria da
qualidade. REAd – Revista Eletrônica de Administração, Edição 7, no 3, vol. 3, Outubro de 1997. Programa de
pós-graduação em administração, Instituto latino-americano de estudos avançados, UFRGS. Disponível em:
<http://read.adm.ufrgs.br>, acesso em 20 de janeiro de 2003.
RODRIGUES, M. Imóvel no lance. Téchne, PINI, no 61, pp22-24, abril, 2002.
SANTOS, C. H. M. dos; CRUZ, B. O. A dinâmica dos mercados habitacionais metropolitanos: aspectos teóricos
e uma aplicação para a Grande São Paulo. IPEA, texto para discussão no 713, Brasília, 2000. Disponível em:
<http://www.ipea.gov.br>, acesso em 20 de janeiro de 2003.
YIN, R. K.(1994) Case study research: design and methods. 2nd ed. London: SAGE Publications.
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