LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Propriedade:
Fazenda Buriti
Município:
Chapada dos Guimarães - MT
Área Titulada Total:
1.120,40 ha
Código do Imóvel no INCRA:
Proprietária:
Vários
Fazendas Reunidas Boi Gordo S/A
CGC/MF 02.490.462/0001-60
Pça da Liberdade, n. 130 – cj 84/86
São Paulo – SP
Fone: 011 3104.6287
Responsável Técnico:
Carlos Augusto Arantes
Engº Agrônomo
CREA 060.183.494-0
CREA-MT 7.515/VD
CPF/MF 023.625.908-36
1
Índice
I.
II.
II.1
II.2
II.3
II.4
II.5
II.6
II.7
II.8
III.
III.1.
III.2.
III.3.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
VIII.1
VIII.2
VIII.3.
VIII.4
VIII.5
VIII.5.1.
VIII.5.2.
VIII.5.3.
IX.
IX.1.
IX.2.
IX.2.1.
IX.2.2.
X.
X.1.
X.2
XI.
XII.
PROÊMIO
PRELIMINARES
DO IMÓVEL
DOS LIMITES E CONFRONTAÇÕES
DA PROPRIETÁRIA
DO ARRENDATÁRIO
ROTEIRO DE ACESSO À PROPRIEDADE
SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL
DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS DO IMÓVEL
INFORMAÇÕES ADICIONAIS SOBRE O IMÓVEL
DA REGIÃO DO IMÓVEL
SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO
CLASSIFICAÇÃO DA REGIÃO
BENFEITORIAS EXISTENTES NA PROPRIEDADE
EXPLORAÇÃO AGROPECUÁRIA
SITUAÇÃO TRABALHISTA
FORMA E POSSIBILIDADES DE EXPLORAÇÃO
METODOLOGIA AVALIATÓRIA
METODOLOGIA BÁSICA APLICADA
NÍVEL DE PRECISÃO APLICADO
SITUAÇÃO PARADIGMA
FATOR DE CORREÇÃO DE VALORES
HOMOGENEIZAÇÃO
FATOR DE ELASTICIDADE (OU COMERCIALIZAÇÃO)
ÍNDICE AGRONÔMICO (IA) DO IMÓVEL AVALIANDO
FATOR DE BENFEITORIAS
VALOR DE VENDA E COMPRA DAS PROPRIEDADES RURAIS
ÍNDICE AGRONÔMICO DAS AMOSTRAS DE MERCADO
VALORAÇÃO DAS BENFEITORIAS DO IMÓVEL AVALIANDO
BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
CÁLCULOS
MODUS OPERANDI
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
CONCLUSÃO
ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO
ANEXOS
BIBLIOGRAFIA
ENCERRAMENTO
Pág
3
4
6
6
7
7
8
8
8
9
9
11
11
11
12
12
15
15
15
24
24
25
27
27
28
28
29
29
30
32
32
32
35
35
35
36
49
50
51
52
53
2
PROÊMIO
Será realizada a avaliação do imóvel em tela,
consoante Norma Técnica ABNT 14.653 e legislações correlatas.
Neste estudo buscar-se-á o Valor Real do
Imóvel, ou seja:
“Expressão monetária teórica e mais provável
de um bem, a uma data de referência,
independente da finalidade a que se destine a
avaliação, ou oscilações de mercado”.
A.)
CONDIÇÕES ESPECIAIS DESTA AVALIAÇÃO - ESCOPO
Será avaliado o imóvel na seguinte situação:
Terra nua + benfeitorias não reprodutivas.
As benfeitorias reprodutivas (culturas) do
imóvel não serão avaliadas, tendo em vista o seguinte:
São realizadas pelos arrendatários, e cabem a eles os direitos da
colheita e receita por estes frutos.
3
Por serem de ciclo anual, e este imóvel estar sendo avaliado
para leilão, é certo que ocorrerá defasagem de valores quando
da avaliação e da arrematação. Podendo até inexistir a cultura
avaliada.
Em vistoria à região, noto-se que o mercado comporta-se da
seguinte forma: terras para cultura bem diferenciadas de terras
para pastagens. As safras pendentes pertencem ao vendedor.
As principais culturas encontradas na região do imóvel são: soja,
milho e algodão.
I.
PRELIMINARES
Objeto:
Trata-se de estudo avaliatório de imóvel rural,
denominado Fazenda Buriti, situado no município de Chapada dos
Guimarães - MT, Estado de Mato Grosso. Com metragem total, de
1.120,40 hectares, consoante matrícula.
O mapa utilizado neste trabalho é o seguinte:
4
Mapa realizado tendo como base o levantamento topográfico
de perímetro realizado pelo Engº Rubimar Barreto Silveira,
CREA/MT n. 1688/TD-MT.
A responsabilidade técnica sobre a metragem
levantada cabe exclusivamente ao profissional que a realizou. Essa
metragem será utilizada para avaliação do mesmo. Não foi
realizado novo levantamento topográfico da área em questão para
realização deste trabalho, nem do perímetro, nem de áreas
internas, sendo todas as metragens utilizadas neste trabalho
advindas de trabalhos de outros profissionais ou informações
obtidas perante a matrícula do imóvel.
Coordenadas ao lado da Sede do Imóvel
647.912,772
8.290.603,836
Análise do mercado regional:
Em pesquisa frente ao mercado regional,
observa-se que o mesmo encontra-se aquecido, sendo que os
valores dos imóveis são ofertados em saca de soja, com cotação
média de R$ 41,00/saca.
Existem poucas ofertas de imóveis na região.
5
Imóvel em tela, por suas características, se
classifica, principalmente, para produção agropastoril, com ênfase
em agricultura anual (soja, milho, algodão, por ex.).
21-22/07/2005, 03-07/03/2008.
Datas de Vistoria:
Equipe de trabalho:
Dr. Carlos Augusto Arantes – Engº Agrônomo, CREA-SP
060.183.494-0.
Dra. Suelin Helena de Andrade, Eng. Cartógrafa, CREA-SP
5.062.195.212/D.
Sr. Fernando Cortês, topógrafo, CPF/MF 257.712.748-01.
II.
DO IMÓVEL
II.1 DOS LIMITES E CONFRONTAÇÕES
O imóvel confronta-se com os seguintes:
Cabeceira do Seriva, Lote Sepultura, Posse Cangica, Estrada
Municipal Chapada dos Guimarães – Campo Verde, Lote Capão
Seco, Córrego Capão Seco, área de posse de Sr. Ilário de Tal, Área
6
de Posse Cabeceira do Bugres, e Cabeceira do Portela.
ANEXO 01 – Mapa do Imóvel
II.2 DA PROPRIETÁRIA
Massa
Falida
de
Fazendas
Reunidas
Boi
Gordo
S/A,
devidamente inscrita no CNPJ sob nº 02.490.462/0001-60, com
endereço à Praça da Liberdade, 130 - 8o. Andar cj 84/86, na cidade
de São Paulo – SP, CEP nº 01.501-010, telefone nº 11 3104.6287,
representada por seu síndico, Dr. Gustavo Henrique Sauer de
Arruda Pinto, perante o processo de falência nº 000.02.171131-3,
em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de São Paulo - SP
II.3 DO ARRENDATÁRIO
Havendo como arrendatário o Sr. Kleverson Scheffer, devidamente
inscrito no cpf/mf sob nº 941.780.201-10, R.G. nº 1.342.222-7–
SSP/MT. Com endereço de correspondência à Rua Buenos Aires,
nº 530, Apto. 2301 - Jardim das Américas - Cuiabá - CEP 78060634. Como fiador, o Sr. Erai Maggi Scheffer.
7
II.4 ROTEIRO DE ACESSO À PROPRIEDADE
Partindo de Chapada dos Guimarães, sentido fazendas, por
estrada vicinal asfaltada, por ± 18 km já temos o imóvel do lado
esquerdo desta.
II.5 SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL
Discriminação dos Documentos Registrados
Área - ha
1.120,40
Matricula
Livro
CRI
9.953
2
Chapada dos Guimarães/MT
Conforme Matrícula do Imóvel
II.6 DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel todo em agricultura anual (soja, milho, feijão). Quando em
vistoria estava em plena colheita de milho, e, segundo o
arrendatário, Cleverson Maggi, estaria obtendo um rendimento de
110 sc por hectare.
8
II.7 DISTRIBUIÇÃO DAS ÁREAS DO IMÓVEL
Utilização
ha
Lavouras diversas
757,19
Ocupada por benfeitorias
5,21
Área de Preservação Permanente, Matas Nativas e Embrejados
358,00
Área Total
1.120,40
ANEXO 01 – Mapa do Imóvel
OBS:
Mapa
realizado
tendo
como
base
o
levantamento topográfico de perímetro realizado
pelo Engº Rubimar Barreto Silveira, CREA/MT n.
1688/TD-MT, e sobreposição de imagem satélite
(Google Earth™, acesso em 28/03/2008). Não foi
realizado levantamento topográfico do imóvel.
II.8 INFORMAÇÕES ADICIONAIS SOBRE O IMÓVEL
A localização do imóvel como um todo é considerada ÓTIMA, com
acesso facilitado à cidade sede do município (Chapada dos
Guimarães) através de rodovia asfaltada.
9
Vista da área de sede da Fazenda Buritis.
Vista entrada fazenda Buiritis. Detalhe – rodovia.
10
III.
DA REGIÃO DO IMÓVEL
III.1. SERVIÇOS COMUNITÁRIOS
Região servida por malhas rodoviárias de
regular/boa qualidade, com fácil acesso às cidades sede regional
(Chapada dos Guimarães e Cuiabá).
Rede de energia elétrica: uma boa parte dos
imóveis rurais nesta região conta com rede trifásica de alimentação.
Telefonia rural (via celular ou comum) em boa
parte dos imóveis desta região.
III.2. POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO
A
região
é
servida
por
cooperativas
agropecuárias instaladas e outras com sede em municípios
vizinhos.
Boa disponibilidade de mão de obra rural.
11
III.3. CLASSIFICAÇÃO DA REGIÃO
A
vocação
econômica
da
região
é
fundamentalmente agropastoril.
IV. BENFEITORIAS EXISTENTES NA
PROPRIEDADE
Em vistoria ao imóvel, encontrou-se:
01 Silo armazém metálico (zinco), piso concretado, com parede
de alvenaria de 2,0 mts.Regular estado de conservação. 20 x 30
m
01 barracão de cobertura para tanques de combustível, com dois
tambores reservatórios, composto por 6 palanques de aroeira,
coberto com madeiramento serrado, e telhas romanas, piso de
chão batido, pé direito de 3,0 m. Bom estado de conservação.
6,80 x 5,60 m
Máquina secadora de grãos Keppler Webber (Panambi-RS), ano
de fabricação 1979, modelo LC 160/01, com capacidade de pré
limpeza de 20 ton/hora e secador de 240 sc/3 horas. Regular
estado de conservação.
12
01 alojamento geminado continuo, de alvenaria, coberto com
telhas chilenas, telhado com madeiramento serrado, piso
cerâmico,
instalações
elétricas,
instalações
hidráulicas,
esquadrias de metal, forrado, em regular bom estado de
conservação. 50 x 6,0 m
01 refeitório de alvenaria, coberto com telhas chilenas, telhado
com madeiramento serrado, piso cerâmico, instalações elétricas,
instalações hidráulicas, esquadrias de metal, forrado, em regular
bom estado de conservação. 10,9 x 18,0 m
Barracão de máquinas, piso de terra batida, estrutura metálica
coberta com telhas de zinco. Bom estado de conservação. 50 x
30 m
Oficina e almoxarifado dentro do barracão de máquinas, piso
concretado, laje, alvenaria, esquadrias de metal. Bom estado de
conservação. 30 x 5,40 m
01 casa de colono, alvenaria, telhado com madeiramento
serrado, telhas comuns, instalações elétricas, instalações
hidráulicas, piso vermelhão, geminada com escritório, esquadria
de metal, avarandada na frente com 4 palanques de aroeira, em
regular – bom estado de conservação. 10,5 x 7,20 m.
01 Varanda da casa de colono, mesmo padrão cosntrutivo. 10,5
x 2,00 m.
13
01 casa sede em fino acabamento, alvenaria, telhado com
madeiramento serrado, laje, piso cerâmico dentro e lajota na
varanda,
esquadrias
de
madeira.
Bom-Ótimo
estado
de
conservação. 17 x 14,6 m
01 piscina de fibra de vidro, com bomba específica marca
Jaccuzzi. 5 x 12 m
Acabamento lateral da piscina em pedra mineira. 18 x 12 m
Rampa de lavagem de veículos, de alvenaria e concreto, regular
estado de conservação. 13,5 x 2,45 m
Anexo a rampa de lavagem, alvenaria, sem forro, piso de tijolo
revestido, telha de eternit, instalações elétricas, instalações
hidráulicas, regular – mau estado de conservação. 6,70 x 3,20 m
Galpão de carneiros e galinheiro, madeira, telhado com
madeiramento serrado, e telha de eternit, piso de tijolo revestido,
sem instalações. 8,0 x 5,0 m
ANEXO 03 – Reportagem Fotográfica
14
V.
EXPLORAÇÃO AGROPECUÁRIA
O imóvel é explorado da seguinte forma:
Agricultura:
por contratos de arrendamento
VI. SITUAÇÃO TRABALHISTA
A proprietária não possui funcionários neste
imóvel.
Os
funcionários
utilizados
neste
imóvel
encontram-se registrados em nome do arrendatário, no mesmo
município.
VII. FORMA E POSSIBILIDADES DE
EXPLORAÇÃO
A seguir será apresentado breve estudo sobre
fatores vários da região na qual se localiza esta propriedade.
15
Tomando-se por base Projeto de Estudos
Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptidão Agrícola
das Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística.
Tem como objetivo principal à avaliação do
solo para uso com lavoura (três sistemas de manejo), pastagem
plantada, silvicultura e pastagem natural. Nesta classificação são
representadas as classes de terras (solo, fatores climáticos e
relevo) das unidades de mapeamento (associação de solos),
estruturas em grupos, subgrupos e classes de aptidão agrícola.
A representação dos grupos é feita com
algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as
possibilidades de utilização das terras. As limitações que afetam os
diversos tipos de utilização, aumentam do grupo 1, para o grupo 6,
diminuindo, conseqüentemente, as alternativas de uso e a
intensidade com que as terras podem ser utilizadas.
Os grupos, 1, 2 e 3, são aptos para lavoura; o
grupo 4, é indicado, basicamente, para pastagem plantada; o grupo
5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o grupo 6 é indicado
para preservação da flora, fauna ou como área de recreação.
As terras consideradas aptas para lavouras, o
são também para usos menos intensivos (pastagem plantada,
silvicultura e/ou pastagem natural).
16
O subgrupo é o resultado do conjunto de
avaliação da classe de aptidão, relacionada com os níveis de
manejo, indicando o tipo de utilização das terras.
Os níveis de manejo visam diagnosticar o
comportamento das terras em diferentes níveis tecnológicos. Sua
indicação é feita através de letras, as quais podem aparecer na
simbologia da classificação, escritas de diferentes formas, segundo
as classes de aptidão que apresentam as terras, em cada um dos
níveis adotados.
Nível de manejo A -
baseado em práticas agrícolas que
refletem um baixo nível tecnológico. Praticamente não há
aplicação de capital para manejo, melhoramento e
conservação das condições das terras e das lavouras. As
práticas agrícolas dependem do trabalho braçal, podendo
ser utilizada alguma tração animal com implementos
agrícolas simples.
Nível de manejo B -
baseado em práticas agrícolas que
refletem médio nível tecnológico. Caracteriza-se pela
modesta aplicação de capital e de resultados de pesquisa
para manejo, melhoramento e conservação das condições
das terras e das lavouras. As práticas agrícolas estão
condicionadas principalmente à tração animal.
Nível de manejo C -
baseado em práticas agrícolas que
17
refletem um alto nível tecnológico. Caracteriza-se pela
aplicação intensa de capital e de resultados de pesquisas
para manejo, melhoramento e conservação das condições
das terras e da lavoura. A moto-mecanização está presente
nas diversas fases da operação agrícola.
As Classes de Aptidão expressam aptidão
agrícola das terras para um determinado tipo de utilização, com
nível de manejo definido, dentro do sub grupo de aptidão. Refletem
o grau de intensidade com que as limitações afetam as terras:
Classe Boa: terras
sem
limitações
significativas
para
produção sustentada de um determinado tipo de utilização,
observando as condições do manejo considerado. Há um
mínimo de restrições que não reduz a produtividade ou
benefício, expressivamente, e não aumentam os insumos,
acima de um nível aceitável.
Classe Regular: terras
que
apresentam
limitações
moderadas para produção sustentada de um determinado
tipo de utilização, observando as condições do manejo
considerado. As limitações reduzem a produtividade ou os
benefícios, elevando a necessidade de insumos de forma a
aumentar as vantagens globais a serem obtidas do uso.
Ainda que atrativas, estas vantagens são
sensivelmente inferiores àquelas auferidas as terras de classe boa.
18
Classe Restrita: terras que apresentam limitações fortes
para produção sustentada de um determinado tipo de
utilização,
observando
as
condições
do
manejo
considerado. Essas limitações reduzem a produtividade e
os benefícios, ou então aumentam os insumos necessários,
de tal maneira, que os custos só seriam justificados
marginalmente.
Classe Inapta:
terras
apresentando
condições
que
parecem excluir a produção sustentada do tipo de utilização
em questão. Ao contrário das demais, esta classe não é
representada por símbolos. Sua interpretação é feita pela
ausência das letras no tipo de utilização considerada.
O enquadramento das terras em classe de
aptidão resulta da interação de suas condições agrícolas, do nível
de manejo considerado, da viabilidade de melhoramento e das
exigências dos diversos tipos de utilização.
A interpretação da aptidão agrícola é feita
para culturas de ciclo curto e longo. Basicamente, terras aptas para
culturas de ciclo curto o são também para culturas de ciclo longo,
consideradas menos exigentes1.
Ainda, como classificação pela Capacidade de
Uso do Solo, segundo Norton, teremos:
1
fonte: Manual de Classificação de Solos do Brasil - UNESP - Hélio do Prado.
19
solos
Classe I:
férteis
(fertilidade
natural
ou
características que possibilitam reação favorável das
culturas
às
aplicações
de
fertilizantes),
planos
ou
suavemente ondulados, com boa retenção de umidade,
profundos e com alta produtividade, com necessidade de
práticas simples de controle de erosão e conservação do
solo. Solos com pouca restrição de uso.
Classe II:
solos que possuem algumas limitações que
reduzem a escolha dos vegetais ou exigem práticas
moderadas de conservação. Poderão ser utilizados pelas
mesmas plantas do solo Classe I. Estes solos poderão ser
limitados por uma ou mais dos seguintes fatores:
declividade
suave,
riscos
moderados
de
erosão,
inadequada profundidade do solo, ligeiras ou moderadas
condições alcalinas ou salinas, drenagem algo restrita.
Necessitam de práticas conservacionistas mais intensas e
rotação de culturas.
Classe III:
os solos desta classe têm fortes limitações
que reduzem a escolha de vegetais ou exigem práticas
especiais de conservação, ou as duas coisas. As mesmas
culturas das Classes I e II poderão ser desenvolvidas
nestes solos. Culturas que proporcionem cobertura de solo,
como
gramíneas
predominantes
nas
e
leguminosas,
rotações
utilizadas.
deverão
Estes
ser
solos
poderão ser limitados por uma ou mais dos seguintes
20
fatores: declividade moderada, grandes riscos de erosão,
permeabilidade muito lenta, pouca espessura e zona
restrita de raízes, pequena capacidade de retenção de
água, baixa fertilidade natural, salinidade ou alcalinidade
moderada, estrutura instável do solo.
Classe IV:
solos intermediários entre os apropriados às
culturas e os considerados impróprios, limitação decorrente
da declividade elevada, média fertilidade dos solos e
pedregosidade. Solos propícios a culturas permanentes.
Classe V e VI:
solos com textura arenosa e baixa
fertilidade, mais recomendados para pastagens e/ou
reflorestamentos.
Classe VII e VIII: solos
adequados
somente
a
reflorestamento e abrigo silvestre.
21
Classificação das terras de acordo com Classes de Serventia (Norton)
Muito
Intensa
Intensa
Moderada
Limitada
Lavoura
Intensa
Moderada
Limitada
Silvicultura
e/ou pastos
Fauna
de Flora e
Preservação
Classe
Pastos
Pastos
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
DO
IMÓVEL
EM
LIDE
Mapa Geomorfológico
Formas convexas. Relevo de topo convexo, com diferentes ordens
de grandeza e aprofundamento de drenagem, separados por vales
de fundo plano.
Mapa Exploratório de Solos
Solos Dominantes:
± 80% de Latossolo Vermelho Escuro Distrófico
± 20% Solos Concrecionários Distróficos.
Classes de Solos Existentes
Classe I a IV.
22
Mapa de Formas de Relevos
Modelatos Dominantes:
a
maior
parte
do
imóvel
é
constituída por superfícies pediplanadas, cortando litologias do Pré
Cambriano, complexo Basal, Grupo Cuiabá. O restante, constitui
formas aguçadas, topo convexo.
Classes de Aptidão
Classe boa.
Nível de Manejo
Nível de manejo “C”.
Mapa Climatológico
Tropical úmido com 4 meses de seca, de junho a setembro.
Precipitação média anual de 1.900 mm, com intensidade máxima
nos meses de janeiro, fevereiro e março. Temperatura média anual
de 19º C, máxima 32º C.
Mapa de Vegetação
Vegetação original – Contato savana – Floresta Estacional, Sub
Grupo Floresta Sub Montana dossel emergente.
Mapa Hidrográfico
Bacia Hidrográfica do Prata.
23
VIII.
METODOLOGIA AVALIATÓRIA
Norma ABNT 14.653
Consoante NORMA TÉCNICA ABNT 14.653, temos:
Metodologia Básica Aplicável para avaliação de imóveis rurais:
MÉTODOS DIRETOS
Comparativo (com outros preços de mercado)
Do Custo (de reposição / reprodução)
MÉTODOS INDIRETOS
VIII.1
Da Renda (Otimização – se bem explorado)
Residual
METODOLOGIA BÁSICA APLICADA
Para cálculo de valor do imóvel:
Avaliação pelo Método Direto Comparativo
24
Para cálculo das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas:
Avaliação pelo Método do Custo de Reposição
Modus Operandi:
Levantou-se, comparativamente, o preço de
oferta de imóvel formado (VTN + Benfeitorias); equiparou-se o seu
valor em sacas de soja (moeda corrente na região), efetuaram-se
os tratamentos estatísticos pertinentes consoante normas e
literaturas; chegou-se a um valor médio (VTI médio) por hectare
para
imóveis
daquela
região;
avaliaram-se
as
benfeitorias
constantes no imóvel avaliando, com base no custo de reposição e
pertinentes depreciações; atribuiu-se ao imóvel avaliando e às
amostras, as pertinentes depreciações ou valorações consoante
normas IBAPE e Norma Técnica ABNT 14.653, com fulcro em
situação, localização, acessibilidade e Classe de Solos; obtendo-se
o VTI Valor total do Imóvel avaliando.
VIII.2
NÍVEL DE PRECISÃO APLICADO
Níveis de Precisão - Fundamentação – Grau III
Com base na seguinte tabela:
25
Ficando para o imóvel em tela:
Item
Especificação
1
Nº de dados de mercado efetivamente utilizados.
2
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração.
3
Visita dos dados de mercado por engº de avaliações.
4
Critério adotado para avaliar construções e instalações.
5
Critério adotado para avaliar produções vegetais.
6
Apresentação do laudo conforme Seção 11.
7
Utilização do método comparativo direto de dados de mercado.
8
Identificação dos dados amostrais.
Documentação do imóvel avaliando, que permita sua identificação e
localização.
Documentação do imóvel avaliando apresentada pelo contratante
10
refere-se a:
9
SOMATÓRIA DE PONTOS
Condição
Pontos
≥5
9
Todos
7
Minoria ou ausência
6
Custo de reedição por planilha específica
5
Conforme em 10.3
16
Completo
16
Tratamento por fatores
12
Fotográfica e por coordenadas geodésicas ou
cartográficas
4
Completo
10
Certidão dominial
2
87
26
ABNT NBR 14.653:2002 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
fundamentação
Grau
I
12
35
Limite mínimo
Limite máximo
VIII.3.
II
26
70
III
71
100
SITUAÇÃO PARADIGMA
Através de conhecimentos a campo e documentais
A.)
estabeleceu-se o que se segue para o imóvel avaliando:
a.)
Classe de Capacidade de Uso I.
b.)
Classe de Capacidade de Uso VIII – Reserva Legal, Área
de Preservação Permanente, e áreas inundáveis.
c.)
B.)
Declividade 0-10%.
Para “situação”, Situação Ótima - a propriedade
avalianda está localizada às margens de rodovia asfaltada, a
poucos quilômetros da cidade sede (Chapada dos Guimarães), com
acesso privilegiado.
VIII.4
FATOR DE CORREÇÃO DE VALORES
Para corrigir o imóvel em tela, consoante
Norma Técnica ABNT 14.653, serão utilizadas ainda as tabelas de
Otavio Mendes Sobrinho e José Carlos Pellegrino, as quais
27
interagem capacidade de uso com situação e viabilidade de
circulação.
Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e situação.
Ótima
Muito Boa
Boa
Desfavorável
Má
Péssima
Classe
Situação
100%
95%
90%
80%
75%
70%
I
100%
1,000
0,950
0,900
0,800
0,750
0,700
II
95%
0,950
0,903
0,855
0,760
0,713
0,067
III
75%
0,750
0,713
0,675
0,600
0,563
0,525
IV
55%
0,550
0,523
0,495
0,440
0,413
0,385
V
50%
0,500
0,475
0,450
0,400
0,375
0,350
VI
40%
0,400
0,380
0,360
0,320
0,300
0,280
VII
30%
0,300
0,285
0,270
0,240
0,225
0,210
VIII
20%
0,200
0,190
0,180
0,160
0,150
0,140
FONTE: Engº José Carlos Pellegrino - Avaliações para Garantia - Ed. PINI. (1.983)
Valor da terra segundo a situação e viabilidade de circulação.
CARACTERÍSTICAS
CARACTERÍSTICAS
Importância das
Tipo de estrada
Distâncias
Ótima
Asfaltada
Limitada
Muito Boa
1ª Classe s/ asfalto
Relativa
Boa
Não pavimentada
Significativa
Vias e distâncias se
Desfavorável Estradas e Servidões
equivalem
Distâncias e classes
Má
Fechos nas servidões
se equivalem
Fechos e intercep. p/
Péssima
córregos sem pontes
Situação
Praticabilidade
durante o ano
Permanente
Permanente
Permanente
Sem Condições
Satisfatórias
Problema sérios
com chuvas
Problemas sérios
mesmo c/ seca
Escala de
Valor (%)
100
95
90
80
75
70
FONTE: Engº Agrº Otávio Teixeira Mendes Sobrinho - Avaliações para Garantia - Ed. PINI. (1.983)
VIII.5
VIII.5.1.
HOMOGENEIZAÇÃO
Fator de Elasticidade (ou Comercialização)
As informações apuradas foram resultantes de
28
“ofertas para venda” ou “opinião”, havendo desta forma que se
sanear a “margem de negociação” (Fator de Elasticidade),
entendida por 10,0% (dez pontos percentuais).
No caso dos informes oriundos de “negócio
realizado” ou de “opinião de valor” para o imóvel em tela, não será
imputado fator de elasticidade.
VIII.5.2.
Índice Agronômico (IA) do Imóvel Avaliando
Distribuição de Áreas
Área - Ha
%
Classe
Áreas Ambientais
358,00 31,95%
VI
Culturas
757,19 67,58%
I
Benfeitorias - Estradas Internas
Soma
5,21
0,47%
Ótima
I
1.120,40
IA
VIII.5.3.
Situação
=
Fator
0,40
143,20
1,00
757,19
1,00
5,21
Soma
905,60
0,808282756
Fator de Benfeitorias
As benfeitorias dos imóveis, tanto avaliando
como amostras de mercado, tem seus valores incorporados.
29
IX. VALOR DE VENDA E COMPRA DAS
PROPRIEDADES RURAIS
Como base, foi utilizada consulta a empresas
imobiliárias - ofertas para venda. Nesta consulta utilizamos as
informações
das
imobiliárias
abaixo
relacionadas.
30
El/o
1
Área
ha
300,00
Mata
ha
70,00
Pastos/Lavoura ha
230,00
300,00
R$
Descrição
230,00 hectares formados e necessitando de reforma, 08
divisões de pasto todas com água
300,00 hectares, com forma nova de capim Brachiária, várias
divisões de pasto, todas com água. Rica de água com rios e
1.500.000,00 cachoeiras, Parte plana e parte ondulada. Textura mista a
arenosa. Casa sede de madeira, curral de cordoalha para 300
cabeças.
400.000,00
Distância da
cidade km
Situação
40
Desfavorável
Nasa Imobiliária
065 3631 4446
(Silvio de
oferta
65
Nasa Imobiliária
Desfavorável
(Silvio de
065 3631 4446
Almeida)
oferta
Corretor
Fone
Condição
2
1.600,00 1.300,00
3
1.250,00
0,00
1.250,00
8.659.200,00 lavoura de Soja - Milhoe produção de Sementes
67
Desfavorável
Peres Imóveis
065 3623.4027
oferta
4
2.000,00
750,00
1.250,00
9.020.000,00 1.250,00 há de área aberta, 650 ha plantado lavoura
85
Desfavorável
Peres Imóveis
065 3623.4027
oferta
5
1.760,00
610,00
65
Desfavorável
Peres Imóveis
065 3623.4027
oferta
6
2.714,00
514,00
67
Desfavorável
Peres Imóveis
065 3623.4027
oferta
7
25,00
0,00
25,00
18
Ótima
Hélio Pacheco
065 9976.0077
oferta
8
450,00
90,00
360,00
3
Ótima
autônomo
065 3301.3544
vendida
1.150,00 ha de área aberta, sendo 800,00 ha de pastagem e
350,00 ha de área quebrada.
2.200,00 ha de área aberta, sendo 800,00 ha de área com
2.200,00 16.691.100,00
plantio de algodão.
1.150,00
9.380.800,00
375.000,00 toda em pastagem , localizada a 3 km da FRBG Buritis
8.692.000,00
Vizinha a área da Buriti, confrontante, vendida ao Sr. Iraí Maggi,
pelo Sr. Fernando Basan. 80% da área aberta com cultura de
31
IX.1. ÍNDICE AGRONÔMICO DAS AMOSTRAS DE MERCADO
Amostra
Área - ha
Situação
Classe
Classe Solo
Índice
Predominante
Agronômico
1
300,00
Desfavorável
IV
0,44
2
1.600,00
Desfavorável
IV
0,44
3
1.750,00
Desfavorável
IV
0,44
4
2.000,00
Desfavorável
IV
0,44
5
1.760,00
Desfavorável
V
0,40
6
2.714,00
Desfavorável
IV
0,44
7
25,00
Ótima
I
1,00
8
450,00
Ótima
I
1,00
IX.2. Valoração das Benfeitorias do Imóvel Avaliando
IX.2.1.
Benfeitorias Não Reprodutivas
32
Descrição
Silo armazém metálico (zinco), piso concretado, com parede de
alvenaria de 2,0 mts.
Barracão de cobertura para tanques de combustível, com dois tambores
reservatórios, composto por 6 palanques de aroeira, coberto com
madeiramento serrado, e telhas romanas, piso de chão batido, pé
direito de 3,0 m.
Máquina secadora de grãos Keppler Webber (Panambi-RS), ano de
fabricação 1979, modelo LC 160/01, com capacidade de pré limpeza de
20 ton/hora e secador de 240 sc/3 horas. (R$ 25.000,00/R$
85.000,00)
Alojamento geminado continuo, de alvenaria, coberto com telhas
chilenas, telhado com madeiramento serrado, piso cerâmico, instalações
elétricas, instalações hidráulicas, esquadrias de metal, forrado,
Refeitório de alvenaria, coberto com telhas chilenas, telhado com
madeiramento serrado, piso cerâmico, instalações elétricas, instalações
hidráulicas, esquadrias de metal, forrado,
Barracão de máquinas, piso de terra batida, estrutura metálica coberta
com telhas de zinco.
Oficina e almoxarifado dentro do barracão de máquinas, piso
concretado, laje, alvenaria, esquadrias de metal.
Casa de colono, alvenaria, telhado com madeiramento serrado, tehas
comuns, instalações elétricas, instalações hidráulicas, piso vermelhão,
geminada com escritório, esquadria de metal, avarandada na frente com
4 palanques de aroeira
Varanda
Casa sede em fino acabamento, alvenaria, telhado com madeiramento
serrado, laje, piso cerâmico dentro e lajota na varanda, esquadrias de
madeira.
Piscina de fibra de vidro, com bomba específica marca Jaccuzzi.
Qtde.
Metragem
m2
1
20 x 30 m
600,00
1
6,80 x 5,60 m
38,08
1
Estado de
Conservação
Fator
343,15
Regular
0,60
123.534,00
178,00
Bom
0,80
5.422,59
110.000,00
Regular
0,60
66.000,00
R$/m2/un
R$
1
50 x 6,0 m
300,00
576,13
Reg-Bom
0,70
120.987,30
1
10,9 x 18,0 m
196,20
576,13
Reg-Bom
0,70
79.125,69
1
50 x 30 m
1.500,00
343,15
Bom
0,80
411.780,00
1
30 x 5,40 m
162,00
576,13
Bom
0,80
74.666,45
1
10,5 x 7,20 m
75,60
576,13
Reg-Bom
0,70
30.488,80
1
10,5 x 2,00 m
21,00
576,13
Reg-Bom
0,70
8.469,11
1
17 x 14,6 m
248,20
715,41
Bom-Ótimo
0,90
159.808,29
1
5 x 12 m
60,00
19.350,00
Bom
0,80
15.480,00
33
Descrição
Qtde.
Metragem
Acabamento lateral da pisicina em pedra mineira
Rampa de lava carro, de alvenaria e concreto
Anexo a rampa de lavagem, alvenaria, sem forro, piso de tijolo revestivo,
telha de eternit, instalações elétricas, instalações hidráulicas
1
1
18 x 12 m
13,5 x 2,45 m
216,00
33,08
17,00
120,00
Estado de
Conservação
Bom
Regular
1
6,70 x 3,20 m
21,44
205,00
1
8,0 x 5,0 m
40,00
178,00
Galpão de carneiros e galinheiro, madeira, telhado com madeiramento
serrado, e telha de eternit, piso de tijolo revestido, sem instalações.
m2
R$/m2/un
Valor Total das Benfeitorias
Fator
R$
0,80
0,60
2.937,60
2.381,40
Regu-Mau
0,50
2.197,60
Regular
0,60
4.272,00
1.107.550,83
34
IX.3.2.
Benfeitorias Reprodutivas
Como situação paradigma, utilizou-se o valor
das benfeitorias incorporadas ao valor da terra do imóvel. Tanto
para o imóvel avaliando quando para os imóveis oferta.
Os valores serão calculados para fins de
informação.
Quando da segunda vistoria ao imóvel, toda
sua área utilizável o estava sendo com atividades agrícolas. Os
remanescentes pastais ficaram reduzidos para entorno de áreas
ambientais, e, portanto, não serão valorados.
X.
CÁLCULOS
X.1. MODUS OPERANDI
Para avaliação do imóvel em tela será seguido
o seguinte:
Média Aritmética Simples das ofertas, excluído o fator de
oferta e utilizado o Índice Agronômico, excluídos os valores de
benfeitorias dos imóveis. Obtenção do VTIm Valor Total do
35
Imóvel médio. Utilização de “Fator de Correção de Valores”,
obtenção do VTI final do imóvel avaliando.
El/o
1
2
3
4
5
6
7
8
área - ha
300,00
1.600,00
1.750,00
2.000,00
1.760,00
2.714,00
25,00
450,00
R$
Fator Oferta
400.000,00
1.600.000,00
8.659.200,00
9.020.000,00
9.380.800,00
16.691.100,00
375.000,00
3.911.400,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1º Sanea/o
R$/ha
1.200,00
900,00
4.453,30
4.059,00
4.797,00
5.535,00
15.000,00
8.692,00
Cl Solo
Predominante
IV
IV
IV
IV
V
IV
I
I
Índice
Agronômico
0,44
0,44
0,44
0,44
0,40
0,44
1,00
1,00
2º Sanea/o
2.204,41
1.653,31
8.180,75
7.456,41
9.693,33
10.167,83
12.124,24
7.025,59
X.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Resultando na seguinte planilha avaliatória:
Amostra
Nº Am.
VTN R$/ha
Área - ha
Valor Homog.
1
2.204,41
1,00
2.204,41
2
1.653,31
1,00
1.653,31
3
8.180,75
1,00
8.180,75
4
7.456,41
1,00
7.456,41
5
9.693,33
1,00
9.693,33
6
10.167,83
1,00
10.167,83
7
12.124,24
1,00
12.124,24
8
7.025,59
1,00
7.025,59
36
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra
:8
Nº de graus de liberdade
:7
Variável
Valor Homog.
Média
7313,23
Desvio Padrão
3702,3158
Coef. Variação
50,62%
amostragens
Número mínimo de amostra
gens : 4.
Dispersão dos elementos
37
Dispersão em Torno da Média
Tabela de Desvios
Desvios em torno da média.
Nº Am.
Observado
Média
Desvio
Normalizado
Studentizado
Quadrático
1
2204,4100
7313,2337
-5108,8237
-1,3798
-1,4751
2,6100x107
2
1653,3100
7313,2337
-5659,9237
-1,5287
-1,6343
3,2034x107
3
8180,7500
7313,2337
867,5162
0,2343
0,2504
7,5258x105
4
7456,4100
7313,2337
143,1762
0,0386
0,0413
20499,4385
5
9693,3300
7313,2337
2380,0962
0,6428
0,6872
5,6648x106
6
10167,8300
7313,2337
2854,5962
0,7710
0,8242
8,1487x106
7
12124,2400
7313,2337
4811,0062
1,2994
1,3891
2,3145x107
8
7025,5900
7313,2337
-287,6437
-0,0776
-0,0830
82738,9269
38
Gráfico de Desvios Quadráticos
Tabela de Desvios Deletados
Influência das amostragens nos desvios da média.
Nº Am.
Deletado
Variância
Normalizado
Studentizado
1
-5838,6557
1,1020x107
-1,5389
-1,6452
2
-6468,4842
9,8898x106
-1,7997
-1,9240
3
991,4471
1,5848x107
0,2179
0,2329
4
163,6300
1,5987x107
0,0358
0,0382
5
2720,1100
1,4912x107
0,6163
0,6588
6
3262,3957
1,4439x107
0,7512
0,8030
7
5498,2928
1,1582x107
1,4135
1,5112
8
-328,7357
1,5975x107
-0,0719
-0,0769
39
Desvio x Desvio Deletado
Desvios Deletados Normalizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem
influem significativamente no valor médio.
40
Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem significativamente no valor médio.
Estatísticas Gerais
Número de elementos ..............
:8
Graus de liberdade ...................
:7
Valor médio .............................
: 7313,2337
Mediana ..................................
: 7470,4933
Moda ......................................
: 6888,7750
Variância ................................
: 1,1993x107
Desvio padrão ..........................
: 3463,1993
Desvio médio ...........................
: 2764,0978
Variância (não tendenciosa) ...... : 1,3707x107
Desvio padrão (não tend.) ......... : 3702,3158
Coef. de variação .....................
: 50,62%
Valor mínimo ...........................
: 1653,3100
Valor máximo ..........................
: 12124,2400
41
Amplitude ...............................
: 10470,9300
Número de classes ..................
:3
Intervalo de classes .................
: 3490,3100
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem
: 7313,2337
Momento central de 2ª ordem
: 1,1993x107
Momento central de 3ª ordem
: -2,0740x1010
Momento central de 4ª ordem
: -2,5925x109
Coeficiente
Amostral
Normal
t de Student
Assimetria
-0,4993
0
0
Curtose
-3,0000
0
Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe
Mínimo
Máximo
Freq.
Freq.(%)
Média
1
1653,3100
5143,6200
2
25,00
1928,8600
2
5143,6200
8633,9300
3
37,50
7554,2500
3
8633,9300
12124,2400
2
25,00
10661,8000
42
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
43
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Distribuição dos Desvios Normalizados
Intervalo
Distribuição de Gauss
% de Amostragens no Intervalo
-1; +1
68,3 %
62,50 %
-1,64; +1,64
89,9 %
100,00 %
-1,96; +1,96
95,0 %
100,00 %
Teste de KolmogorovKolmogorov-Smirnov
Amostr.
2
Desvio
F(z)
G(z)
1653,3100
0,0632
0,1250
Dif. esquerda
0,0631
Dif. Direita
0,0618
44
Amostr.
Desvio
F(z)
G(z)
Dif. esquerda
Dif. Direita
1
2204,4100
0,0838
0,2500
0,0411
0,1661
8
7025,5900
0,469
0,3750
0,2190
0,0940
4
7456,4100
0,515
0,5000
0,1404
0,0154
3
8180,7500
0,593
0,6250
0,0926
0,0323
5
9693,3300
0,740
0,7500
0,1148
0,0101
6
10167,8300
0,780
0,8750
0,0296
0,0953
7
12124,2400
0,903
1,0000
0,0281
0,0968
Maior diferença obtida : 0,2190
Valor crítico
: 0,4570 (para o nível de significância de 5 %)
Kolmogorov--Smirnov, a um nível de significância de 5 %, aceita
aceita--se a hipótese alternativa de
Segundo o teste de Kolmogorov
que há normalidade.
14653
53Nível de significância se enquadra em NBR 146
53-2 Regressão Grau II.
Observação:
Kolmogorov--Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja
O teste de Kolmogorov
distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
45
Gráfico de KolmogorovKolmogorov-Smirnov
Teste de Seqüências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 5
Número de elementos negativos . : 3
Número de sequências ................. : 3
Média da distribuição de sinais .... : 4
Desvio padrão ..................................
: 1,414
Teste de Seqüências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior .... : -1,0299
Limite superior . : -1,8537
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de seqüências,
seqüências, aceitaaceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
46
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ...........: 0,7071
Valor z (crítico) ..................
: 1,6452 (para o nível de significância de 5%)
aceita--se a hipótese nula, podendo ser af
afirmado
Pelo teste de sinais, aceita
irmado que a distribuição dos desvios em torno
da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
47
Desvios x Variáveis
48
Formação dos Valores
Estima-se Valor Homogeneizado da Fazenda Buritis:
= VTI R$ 7.313,23 / hectare
- sete mil trezentos e treze reais e vinte e três centavos -
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: VTI R$/ha 5.461,15
Máximo: VTI R$/ha 9.165,32
XI. CONCLUSÃO
Depois
de
calculados
consoante
Norma
Técnica ABNT 14.653 pertinente, os valores do imóvel em tela,
para março de 2.008, estão assim resumidos:
49
Área Total do Imóvel
ha
1.120,40
Valor Total das Benfeitorias não Reprodutivas
R$
1.107.550,83
Valor da Terra Nua – VTN
R$
7.086.192,06
R$
8.193.742,89
Valor Total do Imóvel - VTI
R$/ha
7.313,23
R$/alq
17.698,02
VTI – Valor Total do Imóvel
R$ 8.193.742,89
oito milhões cento e noventa e três mil setecentos e quarenta e dois
reais e oitenta e nove centavos
XI. ANÁLISE DO MERCADO
IMOBILIÁRIO E DO VALOR
ENCONTRADO
VALOR DE MERCADO
março de 2.008
R$ 8.193.742,89
50
O mercado da região não possui muitos
imóveis ofertados, sendo a velocidade de venda dos mesmos
considerada média, demorando em média de seis doze a dezoito
meses entre a oferta e a efetiva venda.
Ao valor encontrado R$ 8.193.742,89 pelo
Método Evolutivo, corresponde uma margem de variação de ± 10%
(campo de arbítrio, fixado pela Norma da ABNT), ou seja, de um
mínimo de R$ 9.123.520,28 e um máximo de R$ 9.013.117,18, isto
já descontada a margem de negociação numa eventual venda.
A presente avaliação, em razão do número de
dados pesquisados e considerando o tratamento estatístico
adotado,
enquadra-se
perfeitamente
entre
os
níveis
de
fundamentação e precisão preconizados pela Norma ABNT NBR
14.653-3:2004.
ANEXOS
1
Mapa do Imóvel.
2
Reportagem Fotográfica.
3
Planilhas de coleta de preços.
4
ART Anotação de Responsabilidade Técnica.
51
BIBLIOGRAFIA
Introdução à Geobotânica - A. Castellanos.
Avaliações para Garantias - IBAPE / PINI.
Avaliação de Imóveis Rurais, Marcelo Rossi de Camargo
Lima.
Código Florestal – Lei 4.771/65.
NBR ABNT 14.653.
Aspectos do solo - água - planta relacionamentos entre alguns
tipos de vegetações brasileiras - Mário Guimarães Ferri.
Manual de Classificação de Solos do Brasil - FUNEP - UNESP
- Hélio do Prado - 1.996.
Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais -
Aptidão Agrícola das Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatística.
Projeto RadamBrasil.
Legislação Federal sobre o Meio Ambiente – Vanderlei José
Ventura.
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso
da Terra (ETA/MA).
Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.
Avaliação de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros
Mitsuo Ohno e Adilson José Magossi .
Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais Não Reprodutivas -
Eng. Agr. Jalcione N. N. Diniz .
52
ENCERRAMENTO
O presente Laudo Técnico de Avaliação
contém 53 (cinqüenta e três) páginas digitadas eletronicamente e
anexos, todos devidamente rubricados sendo esta última página
datada e assinada.
Carlos Augusto Arantes
Engº Agrônomo.
CREA-SP 060.183.494-0
Visto CREA-MT nº 7.515/VD.
Environmental Auditor – EARA – United Kingdom
Esp. Gestão de Programa de Reforma Agrária e Assentamento - UFLA.
Esp. Solos e Meio Ambiente - UFLA.
Esp. Georreferenciamento de Imóveis Rurais - FEAP - SP
Membro Titular IBAPE - Inst. Bras. Aval. Perícias de Engenharia.
Araçatuba - SP, 31 de março de 2.008.
53