Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira
IBIS Tatuapé - SP
Setin
Agosto/2014
Realização:
Estudo de Viabilidade
Mercadológica e EconômicoFinanceira
Cliente:
Estudo:
Agosto de 2014
Tatuapé
Termo de Entrega do Estudo
Este objeto trata-se de estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme metodologia da
publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/000124 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com
construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard
Tatuapé.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio
Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo
SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o
momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste
estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os
resultados estimados neste estudo.
3
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo
padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos
profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não
poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas
variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
São Paulo, 31 de agosto de 2014.
4
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no
mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira,
seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute–
instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível
profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
Mais informações: www.caiocalfat.com
5
A Caio Calfat Real Estate Consulting
ATUAÇÃO
 Planejamento e
Desenvolvimento
Hoteleiro e Imobiliário
 Diagnósticos e
Retrofit Hoteleiro
 Planejamento e
Desenvolvimento de
Imobiliário Turístico
 Flat para estudantes
 Comunidades
Planejadas
 Gestão Patrimonial
6
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
7
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
8
1. Sumário Executivo
1.1. O projeto e a rede hoteleira
O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve
operar sob a marca Ibis.
A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que
deverá arrendar o hotel.
A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a
empresa com maior número de hotéis e de unidades
habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas
Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.
O empreendimento terá 275 unidades habitacionais e será
ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação
exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.
9
1. Sumário Executivo
Ponto de Interesse
Distância
(tempo)
Shopping Boulevard*
350 m
(5 min)
Estação de Trem , Metrô
e Terminal - Tatuapé*
350 m
(5 min)
Shopping Metrô
Tatuapé*
650 m
(8 min)
Região Central de São
Paulo
10,5 km
(17 min)
estação de metrô Tatuapé.
Aeroporto de São Paulo Congonhas
16,8 km
(31 min)
Em seu entorno imediato há dois shopping centers e uma unidade de lazer e
Aeroporto Internacional
de Guarulhos - Cumbica
21km
(30 min)
1.2. A Localização
O terreno do hotel está na cidade de São Paulo, no Bairro do Tatuapé.
O terreno tem fácil acesso viário aos principais pontos de interesse da cidade: GRU
Airport, Aeroporto de Congonhas, Região do ABC, Centro Histórico de São Paulo (polo
empresarial, cultural e de compras), Pavilhão de Exposição do Anhembi e Expo Center
Norte.
Além disto, o terreno está há poucos metros de terminal urbano de trem e ônibus e da
entretenimento do Sesc.
A região do Tatuapé tem programa de incentivos municipais para atrair novas
Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps
* Trecho calculado a pé
empresas, nos terrenos vizinhos já estão em construção dois empreendimentos
empresariais de grande porte.
10
1. Sumário Executivo
1.2. O Hotel X Mercado
A cidade de São Paulo possui um mercado bem
consolidado e diversificado no segmento hoteleiro.
Os segmentos que mais se destacam na cidade são:
- Negócios
- Feiras e eventos
- Compras
- Lazer
O hotel em estudo está bem localizado para atender
esses segmentos, pois está com acesso aeroportuário
e
rodoviário
próximo
e
facilitado,
permite
deslocamento por metrô e trem à todas as regiões da
Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos Hóspedes em
Meios de Hospedagem Paulistanos
cidade com acesso a 350 m.
11
1. Sumário Executivo
1.2. O Hotel X Mercado
Considerando a localização do terreno, o perfil do hotel em estudo (econômico) e as condições do mercado
estudado, pode-se vislumbrar o hotel captando demanda em três níveis:
a)
Primário: Mercado da Zona Leste de São Paulo, zona urbana onde se localiza o Bairro do Tatuapé, que possui
somente dois hotéis midscale e outros pequenos meios de hospedagem. Segundo as pesquisas, essa região
tem demanda mal atendida, pois há pouca oferta e a posição geográfica permite uma abrangência maior na
região.
b)
Secundário: Penetração na região central da cidade e na Zona Norte, onde se localizam o Parque Anhembi e
o Expo Center Norte, pelo rápido acesso de carro ou metrô.
c)
Terciário: Pela localização de fácil acesso e boa mobilidade urbana, captação de clientes de Guarulhos, ABC e
outras regiões de São Paulo.
12
1. Sumário Executivo
1.2. O Hotel X Mercado
O desempenho do hotel, considerando a captação nos três mercados considerados, pode ser assim estimado:
A projeção da diária média está competitiva com o mercado primário e equilibrada com outros hotéis similares
nos mercados secundários e terciários. As diárias não incluem café da manhã.
Para projeção financeira, a ocupação foi estabilizada em 75,36% para não supervalorizar o resultado do hotel e
ponderar possíveis novos hotéis no mercado.
13
1. Sumário Executivo
1.3. Resultados do Hotel:
O desempenho do hotel permitiu o seguinte resultado operacional e financeiro:
Receita de Hospedagem
Receita de Alimentos e Bebidas
Departamentos Menores
Total de Receita
Impostos e Taxas Diretos
Receita Líquida
Gastos Centros de Receitas
Gastos Não Distribuíveis
Gastos de Capital (Inclui Fundo de Reposição e Asset)
Resultado Antes do IR
Ano 1
12.642.332
2.811.255
158.029
15.611.616
1.388.357
14.223.259
3.455.711
3.810.127
1.865.009
5.092.412
81,0%
18,0%
1,0%
100,0%
8,9%
91,1%
22,1%
24,4%
11,9%
32,6%
Ano 2
13.889.210
3.088.522
173.615
17.151.347
1.525.287
15.626.060
3.673.213
4.112.022
2.063.598
5.777.227
81,0%
18,0%
1,0%
100,0%
8,9%
91,1%
21,4%
24,0%
12,0%
33,7%
Ano 3
15.260.709
3.385.805
190.759
18.837.273
1.675.132
17.162.141
3.879.681
4.336.926
2.457.884
6.487.649
81,0%
18,0%
1,0%
100,0%
8,9%
91,1%
20,6%
23,0%
13,0%
34,4%
Ano 4
16.954.400
3.675.285
211.930
20.841.615
1.852.416
18.989.199
4.091.750
4.653.145
2.927.907
7.316.397
81,3%
17,6%
1,0%
100,0%
8,9%
91,1%
19,6%
22,3%
14,0%
35,1%
Ano 5
18.141.208
3.835.080
226.765
22.203.053
1.972.338
20.230.715
4.216.030
4.877.219
3.327.944
7.809.522
Fluxo de Caixa sem inflação; início de operação estimado em 2018
14
1. Sumário Executivo
1.3. Resultados do Hotel:
O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$
390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme
tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador
de aproximadamente 7% a.a.
Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ
Preço m²
21.700
Rentab.
Investimento
-390.600
Ano 1
18.518
4,7%
Ano 2
21.008
5,4%
Ano 3
23.591
6,0%
Ano 4
26.605
6,8%
Ano 5
28.398
7,3%
Ano 6
28.966
7,4%
Ano 7
29.546
7,6%
Ano 8
30.136
7,7%
Ano 9
30.739
7,9%
Ano 10
31.354
8,0%
Média 10 anos
6,9%
Média ano 3 a10
7,3%
TIR Com Perpetuidade
8,3%
Composição do preço de venda por UH
Pré-Operação
4.230,71
Afiliação
1.404,00
Decoração e enxoval
28.980,00
Valor Unidade Habitacional
355.985,29
Valor de venda total*
390.600,00
* Valores estimados para UH de 18 m² de área
privativa. Preço apenas referencial, não
considera variação conforme tabela de vendas.
•Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IR
dividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear por UH
disponível no hotel.
•Fluxo de caixa sem inflação.
•Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cada proprietário
comparado ao valor de compra referencial .
•Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples das
rentabilidades anuais calculadas estimadas.
•TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculo
da TIR.
•Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento de fluxo
de caixa na base de 2% a.a.
15
1. Sumário Executivo
1.4. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e
interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao
investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de
rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel
Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela
performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando
apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7%
a.a.
Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário Hotel
Maxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014)
chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato da
sazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
•Observações:
•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –
HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais.
•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos
dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das
unidades.
•Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a
rentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade).
•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios
16
1. Sumário Executivo
1.4 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a
atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual
está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de
Detalhe da Área do Porto Maravilha
aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que
compunham o fundo em junho de 2014.
3. CapRate:
foi adotado a taxa de 8,5% para
o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de
atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel
Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47% a.a. – dado
efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5%
17
1. Sumário Executivo
1.5. Preços Praticados:
O valor sugerido entre de R$ 21.700/m² a R$ 23.200/m² está dentro da média praticada pelo mercado de lançamentos de
condo-hotéis em São Paulo:
18
1. Sumário Executivo
1.5. Preços Praticados:
No bairro do Tatuapé, os valores de imóveis no entorno do terreno em estudo são apresentados a seguir, conforme
índice FIPE ZAP Imóveis com base de setembro de 2014:
Tipologia
1 dorm
2 dorms
3 dorms
4 ou mais dorms
Média Geral
Valor médio m²
8.161
6.673
6.827
7.254
6.881
Amostra (un)
60
841
2.218
584
3.703
Salas comerciais possuem uma amostra de
628 unidades, a uma média de preço de
venda/m² de R$ 4.789.
19
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
20
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 A cidade de São Paulo
 Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro
financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul.
 É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de
todo o hemisfério sul, com 11.821.873 habitantes (IBGE, 2014).
 Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além
da
Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo
(BM&FBovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em
valor de mercado.
Estado de São Paulo
Região Metropolitana de São
Paulo
Município de São Paulo
% de São Paulo em relação a
Região Metropolitana
Área
248.209,4 km²
8.500,1 km²
1.521,101 km²
18%
População
41.587.182 hab.
20.820.093 hab.
11.821.873 hab.
57%
Densidade
168 hab/km²
2.449,39 hab./km²
7.398,26
-
R$ 1.349.000.000.000
R$ 613.060.480.000
R$ 477.005.597.000
78%
Dados
PIB
Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE
21
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Economia
 A economia da cidade de São Paulo se baseia no setor de serviços. A cidade representa isoladamente 11,5% do PIB do
país e 36% de toda a produção de bens e serviços do estado de São Paulo. Ocupa a posição de 10° maior PIB do mundo.
No gráfico abaixo é apresentada a composição do PIB corrente da cidade, entre os anos de 2006 e 2011.
Impostos
Evolução do PIB de São Paulo
(Crescimento médio de 5%)
Agropecuária*
Indústria
Serviços
R$ 282.892.455.000
64%
19%
17%
2006
* Menor que 1%
R$ 477.005597.000
R$ 443.517.625.000
R$ 389.284.929.000
R$ 323.154.666.000
65%
R$ 356.980.045.000
65%
65%
64%
66%
19%
16%
18%
18%
17%
16%
17%
17%
18%
19%
2007
2008
2009
2010
2011
Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE
22
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Turismo em São Paulo
 A tabela ao lado apresenta a
motivação de viagem dos turistas
nacionais
e
estrangeiros
da
cidade, bem como o gasto médio e
quantidade de pernoites, entre os
anos de 2009 e 2013.
 No ano de 2013, a principal
motivação
dos
turistas
que
visitaram São Paulo foi negócios; o
gasto médio diário foi de R$ 534,00.
Estes turistas permaneceram uma
média de 3 dias na cidade.
Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos
Hóspedes em Meios de Hospedagem Paulistanos
23
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Turismo em São Paulo – Eventos
 São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de
Fórmula 1, Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros.
 O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 3,4 bilhões em negócios ao ano. No ano de 2013, São
Paulo foi sede de 2.291 eventos de negócios de todas as tipologias, com um total de 30.481.179 visitantes.
 Segundo último levantamento da São Paulo Convention & Visitors Bureau (SPC&VB), das 172 feiras
internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São Paulo.
 A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco de eventos de grande representação
popular, como é o caso do Reveillon na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São Silvestre.
Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo
Convention&Visitors Bureau
24
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Espaços de Eventos
 A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo
Convention & Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para Eventos e
Espaços para eventos em hotéis.
 Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que ocorrem
nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte geram demanda para a região quando a oferta dos
hotéis próximos está com a ocupação máxima, mas que ultimamente isso não tem acontecido.
 De acordo com a SPTuris, somente o espaço o Anhembi Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões
de visitantes que frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais
nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura.
Evento
Público 2013
Local
 A tabela ao lado apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em
Hair Brasil
94.500
Expo Center Norte
São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi
Hospitalar
90.000
Expo Center Norte
Parque e o público da edição de 2013.
Couromoda
79.000
Anhembi Parque
Fonte: São Paulo Convention&Visitors Bureau e São Paulo Turismo
FISPAL
65.000
Anhembi Parque
25
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Espaços de Eventos
Expo Center Norte
 A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados
Estação de Metrô
Portuguesa-Tietê
Anhembi Parque
ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade
APCD - Associação Paulista de
Cirurgiões Dentistas
de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30
minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos
das estações Portuguesa-Tietê e Consolação.
Terreno em Estudo
Centro de
Convenções
*Sala
Principal
(auditório)
*Total
das
Salas
M² para
Eventos
Distância do
Hotel em
Estudo
Anhembi Parque
2.550
4.400
400.000
3,7 km (8 min.)
Expo Center Norte
1.610
4.600
76.500
4,9 km (8 min.)
APCD
844
1.624
2.514
3,2 km (6 min.)
Centro de
Convenções
Rebolsas
617
1.782
1.976
13,6 km
(27 min.)
Centro de Convenções Rebouças
Estação de Metrô Consolação
 Segundo divulgado no portal dos centros de convenções, no ano
de 2013 foram realizados no Anhembi Parque 194 eventos e no
*Capacidade
Expo
Center
Norte
82,
entre
feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc.
26
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Aeroportos
Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport
 Localizado
Aeroporto de São Paulo / Congonhas
estudo
 Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente
(aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto
31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o
Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em
terceiro mais movimentado do país. Em 2013 registrou
passageiros e aeronaves. Em 2013 registrou movimento de
movimento de 17.119.530 passageiros, um aumento de 2% em
35.962.000 passageiros, nacionais e internacionais, um
relação ao ano de 2012.
a
21
km
do
terreno
em
aumento de 10% em relação ao ano de 2012.
Movimentação de Passageiros – Aeroporto de Congonhas
Movimentação de Passageiros – Aeroporto Internacional de
São Paulo
20.400.304 21.727.649
7%
2008
26.849.185
24%
2009
30.003.428 32.777.330
12%
2010
9%
2011
35.962.000
10%
2012
13.672.301 13.699.657
0,2%
2008
17.119.530
15.499.462 16.756.452 16.775.770
13%
2009
8%
2010
0,1%
2011
2%
2012
2013
2013
Fonte: GRUAirport, Infraero e Google Maps
27
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Turismo em São Paulo - Lazer
Mercado Municipal
 A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na
infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas
de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema
e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país.
 Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média
dos hotéis da cidade atingiu 55,35% no ano de 2013. Considerando que oferta
hoteleira de São Paulo gira em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se
Av. Paulista
Catedral da
Sé
ao número absoluto de aproximadamente 23.200 UHs ocupadas nos finais de
semana.
 Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo, também conta com atratividade
para
hospedagem
aos
finais
de
semana,
seja
para
o
turismo
de
compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.
Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews
28
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Turismo em São Paulo – Compras
 Segundo a São Paulo Turismo (2012), São Paulo possui cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões
da cidade e concentradas nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos centros comerciais
instalados nos diversos bairros da capital.
 O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a diversidade: São Paulo oferece tanto opções para
atender ao consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings
como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca opções populares, no bairro Bom
Retiro, Brás e Rua 25 de Março.
 A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências, divulgou em 2013 que o número diário de
visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400 mil. Na época natalina, este número varia
entre 800 mil e 1 milhão de visitantes/dia. 12
Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, Comunicação São Paulo Turismo e Jornal O Estado de São Paulo
29
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Turismo em São Paulo – Compras
 Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na
cidade de São Paulo, destina-se à compras na cidade.
Destino dos Gastos na Cidade
Outros
Lazer
Transporte
Compras
Alimentação
Estada na cidade - Atividades Realizadas
23,9%
2,8%
18,3%
6,2%
14,7%
14,2%
5,3%
5,0% 4,6% 4,4% 4,0%
2,8% 2,7%
7,9%
12,3%
20,7%
Hospedagem
Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e Comunicação
São Paulo Turismo
50,1%
30
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Região Leste
 Com uma população de 3,3 milhões de
habitantes, a região leste é dividida em 11
subprefeituras.
 As principais atividades são comércio, serviços e
indústrias.
 A região do Tatuapé está sob responsabilidade
da subprefeitura da Mooca.
 Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o
maior
de
sua
subprefeitura
com
91.672
habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com
84.963 habitantes.
Fonte: Subprefeitura da Mooca
31
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
Subprefeitura da Mooca – Características da região
Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da
região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de
trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de
franquia como alguns abaixo:
Fonte: Subprefeitura da Mooca
32
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Região Leste - Influência do entorno
Guarulhos - O município de Guarulhos é o 2º município em arrecadação na
Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na
região estão:
Distância do terreno em estudo: 15km
São Caetano do Sul – A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de
Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre
as empresas da cidade estão:
Distância do terreno em estudo: 14km
Santo André – A região possui grandes empresas de peças automotivas
e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio.
Possui grandes empresas como:
Distância do terreno em estudo: 23km
Fonte: Prefeitura de cada cidade
33
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Região Leste - Shoppings Centers
Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções
de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos:
Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard : O Shopping Tatuapé foi inaugurado em
1997 e possui 300 lojas, já o shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e
conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e
servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel.
Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km
do empreendimento em estudo.
Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do
empreendimento em estudo.
 Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do
empreendimento em estudo.
Fonte: www.cidadedesaopaulo.com.br, Portais Shopping Metrô
Tatuapé, Shopping Boulervard, Shopping Anália Franco, Shopping
Center Norte, Shopping D,
Mooca Plaza Shopping e Shopping Aricanduva
34
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Mobilidade Urbana – Novos Projetos
 Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura
que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana.
Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região
leste da cidade.
 Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade
Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de
Obras Linha 15 - Prata
receber 500 mil usuários por dia .
As estações Vila Prudente e Oratório
foram entregues no dia 30 de agosto de
2014, funcionando parcialmente
aos
sábados e domingos e em horário restrito.
A previsão de entrega da obra total é em
2016.
Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho
35
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Mobilidade Urbana – Novos Projetos na Cidade de São Paulo
 Mapa metropolitano
com a Linha 15 - Prata
Terreno em Estudo
Fonte: Portal Estadão
36
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Desenvolvimento – Novos Projetos
Com forma de incentivo ao desenvolvimento a Zona Leste, foi sancionada em janeiro de 2014 a lei (nº 15.931) que
concede incentivos para atrair novas empresas para a região. Abaixo estão os benefícios oferecidos:
Setores Beneficiados
(1) Na aquisição de imóvel pelo contribuinte incentivado,
ocorrida após a homologação da declaração de adesão.
(2) Para obras iniciadas a partir do primeiro dia do mês seguinte
ao da homologação da declaração de adesão.
Serviços de Informática
Call Center
Data Center
Hospedagem de qualquer natureza
Serviços de Educação
Serviços de saúde e cuidados pessoais
 Serviços de veterinária
Serviços de instalação, montagem, manutenção e
conservação de máquinas e equipamentos
Alfaiataria, costura, tinturaria e
lavanderia, carpintaria e serralheria
Fonte: Portal SP Negócios.
37
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Parque Tecnológico - Novos Projetos
Parque
Tecnológico
Como parte do desenvolvimento da Região Leste está o
Parque Tecnológico de São Paulo – Leste.
O projeto está previsto para região de Itaquera, próximo ao
metrô.
Entre os investimentos estão:
Distância do terreno: 14 km
Incubadoras
Laboratórios de pesquisa
Escolas
Terreno em
estudo
Centro de logística
Parque
Tecnológico
Centro de esportes
Status: Em 2013 o projeto recebeu o credenciamento
provisório pela FIPE (Fundação de Instituto de Pesquisa
Econômica).
Fonte: Secretaria de Des. Trabalho e Empreendedorismo
38
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
 Mobilidade Urbana – Novos Projetos
Circuito das Compras
 Circuito das Compras é um projeto da Prefeitura de São
Paulo que objetiva promover a requalificação urbana da
região central de São Paulo, com destaque para as áreas:
Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e 25 de Março.
 A proposta é equipar a região com infraestrutura
adequada para receber o turista de compras.
 O projeto se viabilizará por meio de uma concessão, sem
qualquer contrapartida do poder público.
Pátio Pari
Terreno em
estudo
 Estágio do projeto: A previsão da Prefeitura é que a
licitação ocorra em 2014.
Distância do Pátio Pari até o terreno 6 km
Fonte: Prefeitura de São Paulo e Google Earth
39
2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
Como observado nos slides anteriores, a cidade de São Paulo apresenta grande relevância econômica, sendo
considerada centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul, além de ocupar posição de 10° maior
PIB do mundo.
 O maior segmento turístico é o de negócios, representando 51,4% da motivação dos turistas na cidade, seguido pelo
setor de eventos, com 22,4%.
 A cidade também é conhecida pelo turismo de compras devido às opções que atendem ao consumo de luxo além de
atender quem busca opções populares.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da
região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes.
Outro fator que demonstra o preocupação com o desenvolvimento da região é a lei que foi sancionada no início de
2014, que concede incentivos para atrair novas empresas para a região.
Fonte: Prefeitura de São
Paulo, IBGE, Observatório do Turismo, Portal
Expresso Monotrilho e Portal SP Negócios
40
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
41
3. Análise da Localização e Entorno
 O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2
sentidos, sendo uma faixa em cada, possui boa sinalização e iluminação. No dia da visita técnica a rua estava em
obras, com previsão de término de 20 dias. A R. Filipe Camarão é de caráter residencial e dá acesso à um posto
de gasolina com caixa 24h e à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da proximidade com o
Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé.
Terreno em Estudo
R. Filipe Camarão
R. Catiguá
Terreno em Estudo
Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
42
3. Análise da Localização e Entorno
 Ao lado esquerdo do terreno em estudo está em construção o Conjunto Gafisa
Square Tatuapé, que contará com duas torres sendo uma comercial (Work) e outra
residencial (Live), com previsão de entrega prevista para o primeiro semestre de 2016.
A área das salas comerciais são de 36m² no valor de R$ 418.000,00 e das lajes são
742m² com valor negociável, totalizando 255 unidades. Com essa estrutura, o
empreendimento poderá atrair grandes empresas para a região.
Gafisa Square
Tatuapé Work
Gafisa Square
Tatuapé Live
Terreno em Estudo
Conjunto Gafisa
Square Tatuapé
Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real
Estate Consulting e Gafisa
43
3. Análise da Localização e Entorno
 Ao lado direito do terreno em estudo está em construção o You, Metropolitan Comercial Tatuapé, edifício com uma
torre dividida em salas comerciais e apartamentos residenciais. Ao total serão 295 salas comerciais com área mínima
de 31 m² no valor de R$ 383.100,00 e lajes de 880 m² com valor negociável. A previsão de entrega está prevista para o
segundo semestre de 2015.
You, Metropolitan Comercial Tatuapé
Terreno em Estudo
Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan
44
3. Análise da Localização e Entorno
 Ao lado, a localização
dos empreendimentos em
construção, próximos ao
terreno em estudo:
Conjunto Gafisa Square Tatuapé
IBIS Tatuapé
You, Metropolitan Comercial Tatuapé
Shopping Boulevard
Shopping Metrô Tatuapé
Imagens: Google Maps
45
3. Análise da Localização e Entorno
 Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:
Aeroporto Internacional de
Guarulhos - Cumbica
Região Central de São Paulo
Shopping Boulevard
Estação e
Terminal
Tatuapé
Terreno em
Estudo
Shopping Metrô
Tatuapé
Terreno em Estudo
Aeroporto de São Paulo - Congonhas
Aeroporto
Shopping
Região Central de São Paulo
Estação de Trem, Metrô e
Terminal Rodoviário
Ponto de Interesse
Distância
(tempo)
Shopping Boulevard*
350 m
(5 min)
Estação de Trem , Metrô
e Terminal - Tatuapé*
350 m
(5 min)
Shopping Metrô
Tatuapé*
650 m
(8 min)
Região Central de São
Paulo
10,5 km
(17 min)
Aeroporto de São Paulo Congonhas
16,8 km
(31 min)
Aeroporto Internacional
de Guarulhos - Cumbica
21km
(30 min)
Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps
* Trecho calculado a pé
Fonte: Google Maps
46
3. Análise da Localização e Entorno
 O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf
que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da
Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto
Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod.
Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o
acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas.
Av. Salim Farah Maluf
Terreno em Estudo
Av. Radial Leste
Rod. Presidente Dutra
Shopping
Rod. Ayrton Senna da Silva
Estação de Trem, Metrô e
Terminal Rodoviário
Marginal Tietê
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e
Google Maps
Terreno em
Estudo
47
3. Análise da Localização e Entorno
 Acesso ao terreno em estudo – Região Central de São Paulo
 Ao lado as possibilidades de
acesso a partir da região
Marginal Tietê
central da cidade de São Paulo
até o terreno em estudo. O
acesso em tempo mínimo pode
ser
feito
pela
Marginal
Tietê, com previsão de 17 min.
Já nas
outras
duas
rotas
sugeridas, o acesso pode ser
feito pela Av. Radial Leste, com
Av. Radial Leste
tempo previsto entre 19 min e
21 min.
Região Central da cidade de São Paulo
Terreno em Estudo
Fonte: Google Maps
48
3. Análise da Localização e Entorno
 Acesso ao terreno em estudo – São Paulo - Congonhas
 Ao lado as possibilidades de acesso a partir do
Aeroporto de São Paulo - Congonhas até o terreno em
Marginal
Tietê
estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito
pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três
de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal
Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de
Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim
Farah
Maluf,
trajeto
percorrido
é
de
Av. Vinte e
Três de Maio
Av. Radial Leste
Av. Salim
Farah Maluf
aproximadamente 48 min.
São Paulo/ Congonhas
Terreno em Estudo
Fonte: Google Maps
49
3. Análise da Localização e Entorno
 Acesso ao terreno em estudo – Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica
Ao lado as possibilidades de acesso a partir do
Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica
Rod. Presidente Dutra
até o terreno em estudo. O acesso em tempo
mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente
Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod.
Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38
min.
Rod. Ayrton Senna da Silva
Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica
Terreno em Estudo
Fonte: Google Maps
50
3. Análise da Localização e Entorno
O Terreno:
Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial
Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos
aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna.
O terreno é adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2
shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado.
Região Leste:
Detalhe da Área do Porto Maravilha
O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste.
 Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e
Metrô Tatuapé.
 Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa
direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no BlueTree por conta da proximidade.
De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é
pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
51
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
52
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 O Projeto:
O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê
275UHs
com
área
privativa
média
de
aproximadamente 18 m².
O
Memorial
Descritivo
detalhará
todas
as
características do projeto e será apresentado aos
compradores, além de fazer parte da documentação
legal que faz parte de todo o processo de compra e
venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de
Incorporação).
Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira
53
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva considerou-se os hotéis
Tryp São Paulo Tatuapé, localizado no mesmo bairro do empreendimento em estudo e o BlueTreeTowers
Anália Franco, localizado no Jardim Anália Franco. Apesar da diferença de categoria com o hotel em
estudo, esses hotéis foram considerados por serem as únicas opções de hospedagem na região
leste, quando analisado a estrutura e a qualidade dos serviços prestados. Esses hotéis totalizam 342
unidades habitacionais (UHs).
Nº
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Hotéis
1
Tryp São Paulo Tatuapé
2
Blue Tree Towers Anália
Franco
Localização
Tatuapé ,São Paulo
(SP)
Jardim Anália Franco,
São Paulo (SP)
Inauguração
Total
UHs
2001
208
2001
134
342
54
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 Os dois hotéis considerados na cesta competitiva são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras.
Tryp São Paulo Tatuapé
Uhs Total: 208
Pool: 157
Maior sala: 120
Inauguração: 2001
DM: R$ 293,45
BlueTreeTowers Anália Franco
Uhs Total: 134
Pool: 127
Maior sala: 130
Inauguração: 2001
DM: R$ 268,94
•O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3
km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal
rodoviário de Tatuapé.
• O BlueTreeTowers Anália Franco está localizado em uma
área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um
parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de
distância.
Fontes e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
, Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e TripAdvisor
55
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
Shopping Boulevard
Estação e Terminal Tatuapé
Shopping Metrô Tatuapé
Terreno em
Estudo
Terreno em Estudo
Shopping
Tryp São Paulo Tatuapé
Detalhe da Área
dode
Porto
Maravilha
Estação
Trem,
Metrô e Terminal Urbano
Midscale
Midscale Superior
Blue Tree Towers Anália Franco
Fonte: Google Maps
56
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
 Ao
lado
os
disponibilizados
valores
pelas
das
diárias
centrais
Hotel
6ª a dom.
Média Hotel
Site Hotel
2ª a 5ª
Site Hotel
6ª a Dom
Média Site
Hotel
Tryp São
Paulo
Tatuapé
Hotel
R$ 329,00
R$ 249,00
R$ 294,71
R$ 345,45
R$ 261,45
R$ 309,45
Blue Tree
Towers
Anália
Franco
R$ 296,00
R$ 296,00
R$ 296,00
R$ 281,2
R$ 189,5
R$ 241,90
de
reservas e sites dos hotéis Tryp São
Paulo Tatuapé
Hotel
2ª a 5ª
HOTEL
e BlueTreeTowers
Anália Franco.
 Abaixo, valores disponibilizados nos
portais Booking e Decolar.
HOTEL
Booking
2ª a 5ª
Booking
6ª a Dom
Média Booking
Decolar
2ª a 5ª
Decolar
6ª a Dom
Média Decolar
Tryp São Paulo
Tatuapé Hotel
R$ 310,91
R$ 209,16
R$ 267,30
R$ 329,00
R$ 249,00
R$ 294,71
Blue Tree
Towers Anália
Franco
R$ 285,94
R$ 192,23
R$ 245,78
R$ 296,00
R$ 199,00
R$ 254,43
Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar
57
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
Avaliação dos hotéis - TripAdvisor
Tryp São Paulo Tatuapé
Avaliação de 195 pessoas
BlueTreeTowers Anália Franco
Avaliação de 167 pessoas
Fonte : TripAdvisor
58
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
Considerações da Visita Técnica
 Para analisar o desempenho hoteleiro da região leste de São Paulo, realizou-se pesquisa direta com os hotéis Tryp São
Paulo Tatuapé Hotel e BlueTreeTowers Anália Franco.
Tryp São Paulo Tatuapé Hotel – Entrevista com Gerência Geral
 A taxa de ocupação gira em torno de 80% e reduz para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a
negócios, cuja permanência média é de 1 a 2 noites.
O Tryp possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se
hospedam para treinamentos, reuniões e cursos.
Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta
oferta próxima aos centros de exposições.
São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool.
A diária média do ano de 2013 foi de R$ 250,00 e em 2014 tem variado entre R$ 260,00 e R$ 280,00.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
59
4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
 Considerações da Visita Técnica
BlueTreeTowers Anália Franco – Entrevista com Supervisão de Vendas:
 Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo
pessoa física.
 Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras
que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste.
 Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns
artistas quando há shows no Sesc Belenzinho.
 De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos
incentivos promovidos por pacotes românticos.
 São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m² . O hotel foi 100% reformado em julho de 2013.
 A diária média do ano de 2013 foi de R$ 280,00.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
60
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 Demanda Hoteleira
 De acordo com pesquisa direta com a Editora Moderna, existe demanda
média de 25 pessoas por mês que se hospedam em torno de 3 dias nos
hotéis Tryp São Paulo Tatuapé e no Blue Tree Towers Anália Franco, devido
ao acordo negociado do valor da tarifa.
A editora atua na área da educação, voltada à publicação de livros didáticos, e habitualmente realiza
reuniões, treinamentos e formação para professores, utilizando as salas de eventos dos hotéis e da própria
editora. A coordenadora de eventos entrevistada afirmou que as salas dos hotéis não comportam a
demanda, justificando a necessidade de uma sala de eventos maior do que as ofertadas. A capacidade máxima da
sala de eventos do Tryp é de 120 pessoas e a do Blue Tree 130 pessoas. A entrevistada demonstrou interesse no
produto IBIS devido à tarifa e a infraestrutura de um hotel econômico de rede, além da localização e a
possibilidade de acesso através da linha vermelha do metrô. Do terreno em estudo até a editora o trajeto é de 16
min de metrô.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps
61
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 Demanda Hoteleira
Acesso pelo Metrô Linha Vermelha
Estações Tatuapé e Belém (16 min)
Editora
Moderna
Tryp São Paulo Tatuapé
Terreno em Estudo
Terreno em
Estudo
Editora Moderna
Blue Tree Towers Anália Franco
Distância Hotéis – Editora Moderna
Midscale
Terreno em Estudo
Midscale Superior
Editora Moderna
Linha Vermelha - Metrô
Trecho percorrido a pé
Editora / Tryp – 2,7 km
Editora / BlueTree – 4,6 km
Fonte: Google Maps
62
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Desempenho do mercado hoteleiro:
A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 72,5%.
Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a
Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Ambos os hotéis possuem tarifas promocionais para
os finais de semana.
Diária Média Ponderada (sem café da manhã)
270,00
R$ 261,44
260,00
250,00
R$ 235,93
240,00
230,00
220,00
Tryp São Paulo Tatuapé
Hotel
Blue Tree Towers
Analia Franco
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
63
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
 Oferta Futura
 Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos
em São Paulo. Até o ano de 2016 a oferta concorrente ao empreendimento em estudo passará de 342 UHs
para 656 UHs.
N°
Hotel
Administração
UHs
Eventos
Inauguração
Prevista
Status
Rua Frei Caneca, 824
168
-
2016
Construção
Localização
1
Ibis Budget SP
FreiCaneca
2
Hotel Estudo Caio Calfat
(sob confidencialidade)
Centro
300
-
2017
Em
projeto
3
Hotel Estudo Caio Calfat
(sob confidencialidade)
Centro
188
-
2018
Em
projeto
Supereconômico
Accor
656
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real EstateConsulting
64
4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva
Ibis Budget SP Frei Caneca
Rua Frei Caneca, 824
 168 UHs
 Área útil: 13 m²
 Categoria Supereconômica
Condo-Hotel lançado para vendas em março de 2013.
 Valor de venda da unidade coletado em pesquisa: R$ 300 mil
(R$ 23.076,92 / m²).
 Incorporação: You Inc.
Intermediação: Lopes
Fonte: www.youinc.com.br
65
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
66
5. Análise de Desempenho
Cálculo da Demanda:
Por conta da amostragem limitada, expandimos a análise para os mercados consolidados mais próximos e ponderamos que parte
desta demanda será absorvida pelo Ibis Tatuapé. A ponderação segue conforme abrangência geográfica, o apelo de um hotel
novo em localização adequada e atrativa, além da bandeira já consolidada e falta de hotéis concorrentes nesta categoria em toda
a zona leste.
Demanda Primária: BlueTreeTowers Anália Franco e Tryp Tatuapé – consideramos uma captação de 5% do total de quartos
Detalhe da Área do Porto Maravilha
vendidos nos dois hotéis, que apresentam taxa de ocupação média de 70%, conforme visita técnica realizada. Trata-se de
demanda que usa os dois únicos meios de hospedagem qualificados na região, por falta de opção, mesmo pagando tarifas mais
elevadas.
Em conversa com estes hotéis, mencionaram que a maior parte dos hóspedes é particular, ou seja, não trabalham muito com
tarifa corporativa. Consideramos que pode haver uma tendência do hóspede particular, que é mais sensível a preço, optar por
um hotel com qualidade e tarifas mais atrativas, indo de encontro ao projeto em estudo.
67
5. Análise de Desempenho
Cálculo da Demanda (cont.):
Demanda Secundária: Consideramos uma captação de 7% do total de quartos vendidos
dentre os hotéis desta região, conforme publicação do Observatório do Turismo, que
apontou taxa de ocupação média na região de 64% em 2013. Analisamos 16 hotéis de
categoria econômica e supereconômica, que atendem o circuito de compras do Brás, 25 de
Março, o segmento MICE – Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions – e de
negócios, mais qualificados na região do centro, totalizando 2.480 UHs.Detalhe da Área do
Demanda Terciária: Consideramos uma captação de 10% de quartos ofertados no hotel em
Hotéis Demanda Secundária
Ville
Excelsior
Normandie Design Hotel
Comfort Downtown
San Raphael
155
Hotel Mega Pólo
Hotel Family Brás
Travel Inn Conde Luciano
Ibis Budget São Paulo Paulista
Augusta Park
Moncloa
Inn Braston Augusta
PortoTravel
Maravilha
Real Castilha
Ibis Budget São Paulo São João
King
UHs
56
198
161
260
214
76
150
242
56
399
56
45
150
87
260
70
estudo referente aos mercados além o secundário e primário definidos de São Paulo e
Guarulhos. Mediu-se este público pela carência de hotelaria econômica de qualidade na
zona leste, o fácil acesso pelo metrô e a comodidade e 2 shoppings a poucos metros de
distância. Além da via expressa desde o Aeroporto de Guarulhos, onde é possível chegar
ao hotel em estudo em 20 minutos fora dos horários de pico.
Demanda Captação
Demanda
Primária
Demanda
Secundária
Demanda
Terciária
Demanda UHs captadas
(UHS) hotel em estudo
5%
284
9,94
7%
1587
111,1
10%
275
27,5
Total
148,54
68
5. Análise de Desempenho
Crescimento estimado de demanda:
Conforme quadro abaixo, além da ponderação de 3 demandas distintas, adicionamos para análise as informações de índices
econômicos e dados de demanda turística, para o cálculo de crescimento estimado da demanda. No quadro 2, temos a
projeção resultante em quantidade de UHs:
Índices (quadro 1)
Taxa
Peso
Crescimento do PIB
5,32%
2
Cresc. Nº de Empresas
3,12%
2
Cresc. Pessoal Ocupado
2,13%
2
Cresc. Mov. Aeroporto
12,01%
2
Cresc. Dem. Turística
3,23%
1
Cresc. Dem. Hoteleira
6,18%
1
5,46%
10
Fonte: GRU Airport, IBGE, Mtur, Observatório do Turismo
PROJEÇÃO DA DEMANDA
(quadro 2)
TAXA DE CRESCIMENTO APLICADA
2014 a 2017
5,46%
2018 a 2020
4,64%
2021 a 2023
3,82%
TCA – reduzida ao longo do tempo para
não supervalorizar o mercado futuro.
Ano
Demanda (UHS)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
149
157
165
174
182
191
200
207
215
223
69
5. Análise de Desempenho
Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com 66% de ocupação.
A Diária Média foi balizada conforme valores cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados:
-Ibis São Paulo Paulista: R$ 229
-Ibis São Paulo Expo: R$ 219
-Ibis São Paulo Congonhas: R$ 165
-Ibis Guarulhos: R$ 139
Hotel em estudo
Penetração
Demanda total
Taxa de ocupação média
do mercado
Projeção de diária média
2018
2019
2020
2021
2022
275
100%
182,3
275
100%
190,8
275
100%
199,6
275
100%
207,2
275
100%
215,1
66,29%
69,36%
72,58%
75,36%
78,23%
190,00
199,50
209,48
224,14
239,83
Observação: Para efeito de
projeção econômica, mesmo
com potencial do hotel em
estudo superar a ocupação de
75,3%, vamos estabilizar a taxa
de ocupação a partir de
2021, em 75,3%.
Legenda:
Hotel em Estudo: quantidade de apartamentos do projeto; Penetração: Desempenho do hotel
positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de
ocupação para o hotel em estudo.
70
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
71
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira:
1)
Receitas
2) Folha de Pagamento
3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos)
4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Observações:
• Período de Operação inicia-se em 2018
• O hotel será administrado pela empresa Accor, através de contrato de arrendamento. Todas as taxas operacionais foram
considerados no demonstrativo de resultado.
• Todos os valores estão em valores de agosto de 2014.
• As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo de mercado, são
referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos no
momento da realização deste estudo.
72
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Receitas:
Disponibilidade
Taxa de Ocupação
Diárias Vendidas
Diária Média
Receita
Número de Hóspedes
RevPar
Receita Total
Alimentos (70%)
Bebidas (30%)
Pessoas Atendidas
Valor Médio Geral
Estimativa de Vendas - Hospedagem
Ano 1
Ano 2
Ano 3
100,375
100,375
100,375
66.29%
69.36%
72.58%
66,539
69,620
72,852
190
200
209
12,642,332
13,889,210
15,260,709
86,500
90,506
94,708
125.95
138.37
152.04
Ano 4
100,375
75.36%
75,643
224
16,954,400
98,335
168.91
Ano 5
100,375
75.36%
75,643
240
18,141,208
98,335
180.73
Ano 4
3,675,285
2,572,699
1,102,585
108,169
34
Ano 5
3,835,080
2,684,556
1,150,524
108,169
35
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar)
Ano 1
Ano 2
Ano 3
2,811,255
3,088,522
3,385,805
1,967,879
2,161,965
2,370,063
843,377
926,557
1,015,741
95,150
99,557
104,179
30
31
33
Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de
75,8% como teto para as projeções financeiras.
73
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Folha de Pagamento:
Estimativa de Folha de Pagamento
Funcionários
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Hospedagem
32
535,200
540,552
548,580
556,608
561,960
Alimentos e Bebidas
10
125,280
140,592
142,680
144,768
146,160
Eventos e Deptos. Menores
0
0
0
0
0
0
Recreação e Lazer
0
0
Administração e Segurança
5
157,680
176,952
179,580
182,208
183,960
Marketing e Vendas
0
0
0
0
0
0
Manutenção
5
89,640
100,596
102,090
103,584
104,580
Subtotal
52
907,800
958,692
972,930
987,168
996,660
105%
953,190
1,006,627
1,021,577
1,036,526
1,046,493
1,860,990
1,965,319
1,994,507
2,023,694
2,043,153
+ Encargos e Benefícios
Total de Folha de Pagamento
Salário Médio Ano 1
0
0
0 Maravilha
0
Detalhe
da Área
do Porto
1,455
74
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Demonstrativo de Resultado 1/2:
Detalhe da Área do Porto Maravilha
75
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Demonstrativo de Resultado 2/2:
Detalhe da Área do Porto Maravilha
76
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Resultados do Hotel:
O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$
390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme
tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador
de aproximadamente 7% a.a.
Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ
Preço m²
21.700
Rentab.
Investimento
-390.600
Ano 1
18.518
4,7%
Ano 2
21.008
5,4%
Ano 3
23.591
6,0%
Ano 4
26.605
6,8%
Ano 5
28.398
7,3%
Ano 6
28.966
7,4%
Ano 7
29.546
7,6%
Ano 8
30.136
7,7%
Ano 9
30.739
7,9%
Ano 10
31.354
8,0%
Média 10 anos
6,9%
Média ano 3 a10
7,3%
TIR Com Perpetuidade
8,3%
Composição do preço de venda por UH
Pré-Operação
4.230,71
Afiliação
1.404,00
Decoração e enxoval
28.980,00
Valor Unidade Habitacional
355.985,29
Valor de venda total*
390.600,00
* Valores estimados para UH de 18 m² de área
privativa. Preço apenas referencial, não
considera variação conforme tabela de vendas.
•Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do
IR dividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear por
UH disponível no hotel.
•Fluxo de caixa sem inflação.
•Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cada
proprietário comparado ao valor de compra referencial .
•Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples das
rentabilidades anuais calculadas estimadas.
•TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para
cálculo da TIR.
•Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento de
fluxo de caixa na base de 2% a.a.
77
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Rentabilidade e CapRate para o setor:
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e
interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao
investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.
Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia de
rentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário Hotel
Maxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pela
performance do primeiro quadrimestre de 2014), considerando
apenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7%
a.a.
Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário Hotel
Maxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014)
chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato da
sazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
•Observações:
•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –
HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais.
•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos
dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das
unidades.
•Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.
•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a
rentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade).
•Fonte:
http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios
78
6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:
Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a
atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência
atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.
2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de
Detalhe da Área do Porto Maravilha
aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que
compunham o fundo em junho de 2014.
3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,5% para o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de
atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII
Hotel Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47%
a.a. – dado efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5%
79
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
80
7. Conclusões do Estudo de Mercado
Terreno: Vemos o terreno como adequado para implantação de hotel econômico, o fato de estar a poucos metros de distância da estação
Tatuapé de metrô, ônibus e trem, com dois shoppings, é de extrema importância para este perfil de hóspede. A localização é de fácil acesso
também de automóvel, vindo do centro ou zona norte da capital, e do Aeroporto de Guarulhos, via Ponte do Tatuapé, sem a necessidade e
adentrar pelo bairro. Por estar em via local da Av. Radial Leste, que é movimentada, gera visibilidade ao empreendimento de ambos os lados
da Avenida.
Mercado: Em entrevistas com os únicos hotéis qualificados da região e com a Editora Moderna, notou-se que existe uma demanda reprimida
e não atendida. Trata-se de público pulverizado, que acaba pagando mais pela falta de opção na região leste. A hotelaria econômica que
Detalhe da Área do Porto Maravilha
existe é formada por pequenos estabelecimentos próximos às estações de metrô, sem a mínima qualificação profissional. Existe ainda a
valorização imobiliária na região do Tatuapé com lançamentos de salas comerciais. Este fato aliado à política de incentivos para atrair
indústrias para a região pode refletir em demanda crescente para hotel de negócios, em uma região carente de meios de hospedagens
qualificados e de categorias diversificadas.
Desempenho: A projeção mostrou que existe mercado para hotel econômico, principalmente pela sua localização e falta de oferta nesta
categoria e de operação profissional na região. Logo no 1º ano de operação, o Ibis Tatuapé poderá apresentar taxa de ocupação de 66%. O
preço de venda sugerido por UH encontra-se dentro da média praticada pelo mercado.
81
Índice
1.
Sumário Executivo
2.
Tendências e Perspectivas Macroeconômicas
3.
Análise da Localização e Entorno
4.
O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva
5.
Análise de Desempenho
6.
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
7.
Conclusões do Estudo de Mercado
8. Anexos
82
Anexo - Glossário
Detalhe da Área do Porto Maravilha
83
Anexo - Glossário
Detalhe da Área do Porto Maravilha
84
Anexo - Glossário
Detalhe da Área do Porto Maravilha
85
Anexo - Glossário
Detalhe da Área do Porto Maravilha
86
Anexo - Glossário
Detalhe da Área do Porto Maravilha
87
Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis
São Paulo – SP – Brasil – 01228-200
Fone – fax (55.11) 3034.2824
www.caiocalfat.com.br
[email protected]
88