Relatório do Administrador Anual
Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim
Continental Tower
(CNPJ no. 10.347.985/0001-80)
Ref.: Ano de 2013
Em conformidade com o Artigo n. 39 da Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008,
apresentamos o relatório do administrador do Fundo de Investimento Imobiliário BB
Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower.
I – Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um,
os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem
dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período.
Não foram realizados negócios no semestre. O Ativo-Alvo do Fundo (imóvel Cidade Jardim
Continental Tower, do complexo Cidade Jardim Corporate Center, localizado na Marginal
Pinheiros - São Paulo), teve sua construção concluída e o Habite-se obtido em
31/07/2012. A entrega do imóvel ocorreu após as vistorias concluídas de forma
satisfatória por empresa independente contratada pelo Fundo – CONCREMAT, conforme
check-list predefinido para as verificações necessárias, como previsto no memorial
descritivo da obra. Assim, o Fundo assinou o termo de imissão de posse em 03 de
Setembro de 2012.
Dando continuidade aos processos acordados em Contrato do Fundo com a JHSF, em 28
de fevereiro de 2012 foi lavrada a Escritura do imóvel, evento que resultou no último
pagamento devido à JHSF, valor este que representou 0,5% do Preço de Aquisição Fixo de
R$ 271.000.000,00, isto é, R$ 1.328.431,37. Obviamente, o pagamento do imposto sobre a
transmissão de bens imóveis (ITBI) também foi realizado na mesma ocasião, equivalente a
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R$ 5.313.725,49. Com a Escritura lavrada, foi possível averbar as matrículas dos conjuntos
do imóvel pertencentes ao Fundo, que totalizam 25 unidades.
A rentabilidade do Fundo no 2º semestre de 2013 foi de 6,98%, contra 4,87% no semestre
anterior. A rentabilidade do Fundo no 2º semestre foi impulsionada pela reavaliação do
valor de mercado do imóvel, com base em laudo de avaliação elaborado pela Colliers ao
final de 2013, que impactou positivamente o Patrimônio Líquido do Fundo.
II – Programa de investimentos para o semestre seguinte.
Tendo em vista que o imóvel já foi entregue e todos os valores referentes à aquisição do
imóvel já foram pagos, não há investimentos previstos para o próximo semestre.
III – Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua
elaboração, sobre:
a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem
as operações do Fundo, relativas ao semestre findo, e perspectivas da administração
para o semestre seguinte;
No ano de 2013, o Brasil registrou um crescimento econômico de 2,3%, segundo dados do
IBGE. Apesar de este número representar uma aceleração na comparação com o ano
anterior, em 2012 o crescimento do PIB foi de 0,9%, o número foi inferior ao esperado
pelo mercado no início do ano.
A taxa de juros está sendo influenciada pelo atual ciclo monetário com objetivo de
combate a inflação. O Banco Central voltou a elevar a taxa SELIC, indicando continuidade e
provavelmente levando a taxa de juros mais alta. A estimativa do Governo em relação a
inflação foi mantida em 5,83%.
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De acordo com a CBRE, a taxa de vacância na cidade de São Paulo registrou alta, no
segundo semestre de 2013 em 10,00% em função do maior volume de entregas ao longo
do ano aliada a uma moderada demanda. O aumento da entrega de edifícios de alto
padrão nas sub-regiões dos Jardins e Marginal impulsionou o aumento na taxa de vacância
de ambas as áreas, que encerraram em 13,5% e 12,9%. Dentro do segmento de alto
padrão, na região Marginal Morumbi (região em que se localiza o Continental Tower) a
vacância atingiu 34,4%.
Gráfico 1: Taxa de Vacância
Fonte: CBRE
Na cidade de São Paulo, a entrega de novos espaços no segundo semestre de 2013
totalizou 399.200 m2, o maior volume entregue na historia do mercado. Do total, 76%
refere-se a classe A ou superior. E do total de espaços inaugurados no ano de 2013, 58%
foi entregue na sub-região da Marginal, sendo 81% de prédios de alto padrão.
3
Gráfico 2: Estoque
Fonte: CBRE
Grandes empresas continuam a demandar novos espaços de escritórios aproveitando-se
de preços de locação mais competitivos e de maior disponibilidade de áreas para acelerar
seus planos de expansão e mudanças para empreendimentos mais modernos. Dessa
forma a absorção bruta no mercado geral registrou alta de 5 % em 2013 em comparação
ao ano anterior atingindo 587.400m2 no ano de 2013. A sub-região da Marginal
representou 45% do total absorvido.
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Gráfico 3: Absorção Bruta
Fonte: CBRE
Apesar de um cenário econômico não favorável, o mercado de escritórios apresentou
sinais de recuperação no último semestre de 2013 em São Paulo. Embora vivemos um
recorde histórico de novas entregas, a absorção liquida se manteve positiva em relação ao
semestre passado, indicando uma demanda continua e estável do mercado.
Entendemos que o mercado de lajes corporativas de São Paulo encontra-se em uma fase
de ajustes, com taxas de vacância ainda saudáveis, mas com tendência de aumento e com
os valores de locação pressionados por conta de novos empreendimentos que serão
entregues no próximo semestre. O volume de absorção liquida está igual ao ano anterior,
o que demonstra que a demanda por novos empreendimentos e com padrão construtivo
superior se mantém, porem em volumes inferiores ao novo estoque entregue.
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Nesse contexto, o Fundo vem buscando locatários para o Edifício Continental Tower do
Cidade Jardim Corporate Center, com o apoio da Richard Ellis (CBRE). A CBRE realiza o
trabalho de prospecção de locatários compatíveis com perfil AAA do imóvel e realiza um
processo de seleção/triagem de acordo com o interesse de cada perfil de cliente
empresarial, tais como: necessidade de ampliação/expansão, renovação de contrato de
locação, valor de locação, interesse por realocação, nível de infraestrutura na região,
entre outros. Após esse processo de seleção/triagem, o Fundo inicia as negociações com o
potencial locatário.
Ao final do ano de 2012, o Fundo havia assinado um contrato de locação, com o grupo
farmacêutico japonês Daiichi Sankyo, referente a meio andar. O segundo contrato de
locação foi assinado com a General Electric, conglomerado americano com atuação global
em diversas indústrias, que ocupa quatro andares e meio. Em 2013 assinamos contrato
com a Brookfield Incorporações, uma das maiores incorporadoras do Brasil, referentes
outros dois andares e a Motorola Solutions, empresa multinacional de tecnologia que
ocupa mais um andar e meio.
Assim, em Dezembro de 2013, do total de 13 andares pertencentes ao Fundo, oito
andares e meio já estavam com negociações de contratos de aluguel concluídas.
No tocante à locação dos andares restantes, o Fundo permanece em negociação com
diversas empresas interessadas, sendo que duas empresas já requisitaram propostas de
locação e ainda temos a prospecção de mais seis empresas.
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b) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o
percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base na
última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em observância
de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório;
Ao final do ano de 2013 foi elaborado o laudo de reavaliação do imóvel. Para sua
elaboração, foi contratada a empresa Colliers International do Brasil.
Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e
cálculos, foram realizados no mês de Novembro de 2013.
Na reavaliação houve valorização do imóvel da ordem de 3,5%, passando a propriedade
do valor R$ 273.300.000,00 do laudo 2012 para R$ 282.900.000,00 para 2013.
No laudo, a Colliers estabeleceu uma faixa de valores para avaliação do imóvel, em função
de cenários de valores médios de locação das lajes e das taxas de desconto aplicadas aos
fluxos de aluguéis projetados.
O relatório do laudo de avaliação elaborado pela Colliers está disponivel na página do
Fundo
na
rede
mundial
de
computadores,
no
seguinte
endereço:
http://www.vam.com.br/jhsf
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IV – Relação das obrigações contraídas no 2º semestre.
Relação das obrigações
Valor R$
Provisão de despesas de Cartório
Taxa de administração
Consultoria Imobiliária
Despesas operacionais a pagar
Taxa de custódia
Outras obrigações
Despesas com auditoria
Provisão de despesas de Cartório
236
199
243
122
12
4
32
236
Total
848
V – Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres.
Período
1º Semestre/2012
2º Semestre/2012
1º Semestre/2013
2º Semestre/2013
Rentabilidade Acumulada No Semestre
6,25%
6,74%
4,87%
6,98%
Os valores de rentabilidade apurados foram calculados com base na “Rentabilidade
Mensal Efetiva” mostrada no quadro abaixo, que considera tanto a variação do valor da
cota patrimonial ex-dividendo quanto os Rendimentos Distribuídos no período. A
rentabilidade acumulada em cada semestre foi obtida pela capitalização das
rentabilidades de cada mês, assumindo a reaplicação dos rendimentos distribuídos à
mesma taxa (conceito análogo ao de Taxa Interna de Retorno – TIR).
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(1) Último dia útil do mês.
(2) Patrimônio Líquido do Fundo Ex Dividendo dividido pelo número de cotas
(3) Rendimentos distribuídos dividido pelo número de cotas
(4) Rentabilidade Mensal: Variação da Cota Patrimonial Ex Dividendo incluindo as amortizações de Principal, desconsiderando os
Rendimentos Distribuidos
(5) Rentabilidade Efetiva Mensal: Variação da Cota Patrimonial Ex dividendo considerando os Rendimentos Distribuídos
(6) Rentabilidade Acumulada desde a Oferta de Emissão de cotas do Fundo realizada em 28/dez/2010 (TIR - Taxa Interna de Retorno)
Obs. O Fundo iniciou as atividades em 28 de dezembro de 2010.
VI – O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro)
semestres calendário.
Mês/Ano
Patrimônio Líquido
(R$ mil)
Quantidade de
Cotas
Valor patrimonial
da cota (R$)
Valor da cota
EX-DIVIDENDO (R$)
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
275.713
279.623
279.305
289.130
2.710.000
2.710.000
2.710.000
2.710.000
101,7392
103,1819
103,0647
106,6899
100,9203
102,3631
102,4486
106,7017
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VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos
exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio
semestral em cada exercício.
2ºSem-2013
Valor
% PL
R$ Mil
Médio
Encargos
1ºSem-2013
Valor R$
% PL
Mil
Médio
2ºSem-2012
Valor R$
% PL
Mil
Médio
1ºSem-2012
Valor R$
% PL
Mil
Médio
Taxa de administração
Consultoria imobiliária
Tributos Minucipais
Despesas de condomínio
Despesas de custodia
Auditoria e Custodia
Taxa de fiscalização - CVM
Outras
1.227
305
0
973
72
30
15
3
0,42
0,11
0,00
0,34
0,02
0,01
0,01
0,00
1.155
300
1.710
0
68
26
12
7
0,41
0,15
0,59
0,00
0,02
0,01
0,00
0,00
1.354
550
0
127
80
15
18
25
0,49
0,20
0,00
0,05
0,03
0,01
0,01
0,01
1.151
269
0
0
80
0
12
2
0,42
0,10
0,00
0,00
0,03
0,00
0,00
0,00
Total
2.625
0,91
3.278
1,13
2.169
0,79
1.514
0,55
VIII – Demandas Judiciais
Não houve demandas judiciais neste período.
IX - Resumo das negociações das cotas em ambiente BM&F Bovespa
Resumo Mensal
Totais dos pregões
Ref: Jan/13 - Dez/13
Mercado de Ações
Negociações
Volume (R$)
Fundo Imobiliário
8.875
46.339.493,80
Participação Empresa/Setor
1,09%
0,01%
0,37%
0,00%
Participação Setor/BOVESPA
Fonte: BM&F Bovespa
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Evolução de Preço e Volume Médio nos Pregões
Preço por ação (em R$)
Mês
Jan/13
Fev/13
Mar/13
Abr/13
Mai/13
Jun/13
Jul/13
Ago/13
Set/13
Out/13
Nov/13
Dez/13
Aber.
114,80
118,12
112,50
106,00
97,35
90,00
81,81
79,80
75,50
77,00
79,49
74,19
Mín.
114,00
111,10
101,00
93,12
88,00
81,00
74,52
75,10
72,00
75,00
70,00
58,10
Máx.
120,40
119,00
115,00
106,00
97,35
90,50
82,10
81,99
79,45
80,00
79,49
74,19
Méd.
117,83
114,08
107,76
100,47
90,86
86,37
79,20
79,30
76,03
78,24
74,61
64,61
Volume Médio (R$)
Fech
118,99
115,00
106,05
96,40
90,49
82,00
80,55
75,10
77,70
77,08
74,20
65,30
Por Negócio
4.968,00
4.153,64
4.663,72
5.677,45
5.394,33
7.823,61
5233,05
7.161,58
4.646,37
4.294,65
4.431,79
3.937,54
Diário
203.451,50
191.067,52
300.343,42
236.130,31
266.377,32
280.476,38
164.840,96
194.990,37
84.741,00
71.888,76
125.722,78
130.767,68
Fonte: BM&F Bovespa
Agrademos aos Senhores Cotistas a preferência e a credibilidade depositada em nossa instituição,
e estamos à disposição para eventuais esclarecimentos.
Atenciosamente,
Sandra Cristina Petrovsky
Diretora
Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
Contatos
Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados nas seguintes páginas na
rede mundial de computadores:
1. Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Nossos Fundos de Investimento > Fundos
Estruturados;
2. BM&F Bovespa (http://www.bmfbovespa.com.br) > Mercados > Fundos/ETFs > Fundos
Imobiliários
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3. CVM – Comissão de Valores Mobiliários em
http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/defaultCPublica.asp
Fundos
de
Investimentos
-
4. Desde abril/2012, os investidores podem acessar as informações do Fundo por meio de
um site dedicado: www.vam.com.br/jhsf
Em caso de dúvidas, sugestões e reclamações, entre em contato com o Serviço de Atendimento ao
Cliente: 0800 728 0083, Deficientes Auditivos e de Fala 0800 701 8661 – 24 horas por dia, 7 dias
por semana, ou e-mail [email protected]. Caso suas dúvidas, sugestões ou
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