UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA
INFORMATIVO JURÍDICO
Ano III Número 16
Brasília, março/abril de 2009
Nabil Nazir El Haje, diretor da Socarge Administração de Imóveis Ltda.
“Tenho orgulho em dizer que sou um
empresário que acredita no Brasil!”
Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6
C
Mercado imobiliário retoma a confiança
om base no que declarou recentemente a presidente
da Caixa Econômica Federal, Maria Fernanda Ramos
Coelho, o mercado de imóveis vai bater records não
só na área de investimentos, mas sobretudo na geração de
empregos, prevendo-se até 1910 a construção de 1 milhão de
moradias populares e a criação de 2 milhões e 400 mil empregos, números que sugerem por antecipação o sucesso do
programa do Governo Federal lançado em março último com
o sugestivo rótulo de Minha Casa, Minha Vida. Essa previsão
otimista deverá acontecer até o fim do mandato do presidente
Lula e o início do lançamento dos candidatos à sucessão.
A estimativa oficial é de que esses recursos gerem
cerca de 800 mil novos empregos ainda neste ano de 2009,
mais 1 milhão e 600 mil postos de trabalho em 2010 e 1
milhão e 100 mil em 2011. Segundo prevê, ainda, a presidente da CEF, esses empregos criados também representam
famílias em condições de adquirirem as moradias. E acrescenta: “Esse processo se retroalimenta, ou seja, gera novos
empregos e novas demandas”. Dos investimentos totais de
R$ 60 bilhões previstos, 34 bilhões serão subsidiados e os
R$ 20,5 bilhões restantes virão do FGTS. E somente para as
famílias com renda de até três salários, o aporte financeiro
será de 16 bilhões.
Por mero acaso, essa perspectiva vem coincidir com
duas pesquisas realizadas na mesma época pelo Conselho
Regional de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e
pelo Sindicato da Habitação (Secovi): as vendas de imóveis
novos e usados registraram um forte crescimento no mês de
fevereiro, oferecendo índícios de recuperação do mercado
imobiliário após o tombo nas vendas no último trimestre de
2008, com o agravamento da crise. As vendas de imóveis
usados cresceram 54,99 % em todo o Estado, em relação a
janeiro, enquanto as vendas de imóveis novos tiveram alta de
39,8 % na Capital paulista.
Analisando a dança dos algarismos em São Paulo,
inclusive com a afirmação do presidente do Creci-SP, José
Augusto Viana Neto de que “Com a alta nas vendas de usados
em fevereiro, o mercado já recuperou as perdas sofridas no
referido último trimestre de2008”, dá para concluir que no
Distrito Federal as perspectivas são mais alvissareiras, inclusive por ser, até o momento, um dos mercados mais promissores do País, onde o grosso da clientela é formada de funcionários públicos, de um bom nível de renda e segurança no
emprego. Na verdade, o sonho da Minha Casa, Minha Vida,
há tempos que já é uma realidade em Brasília.
O Editor
Artigo: Aspectos Jurídicos da MP 460
Página 2
Manual Imobiliário: Locação e Rescisão
Página 8
Jurisprudência
Comentada:
Decisões
recentes do STJ
Página 7
PROGRAMA HABITACIONAL PARA PESSOAS COM DEFICIÊNCIA
Dicionário
esclarece
termos de Direito
Imobiliário
Página 3
www.sedest.df.gov.br
2
Brasília, março/abril de 2009
ARTIGO
Aspectos relevantes da medida provisória 460
de 30 de março de 2009 para a Construção Civil
D
iante dos efeitos
da crise financeira mundial que
refletem negativamente
no Mercado da construção
civil gerando escassez de
crédito decorrente da retração do investimento externo e aumento de custos, podendo implicar desaceleração do nível de crescimento
até então experimentado, o que requer do Estado medidas que viabilizem a continuidade
dos investimentos neste importante setor da
construção civil, gerador, em larga escala, de
emprego e renda.
Nesse cenário, com o objetivo estimular
a indústria desse setor e contribuir para a manutenção dos níveis de atividade econômica,
de emprego e de renda, bem como buscando
meios para reduzir o déficit habitacional existente especialmente concentrado no segmento
populacional de baixa renda, através da MP
460/09, o Governo Federal estabelece estímulos fiscais para o setor da Construção Civil.
A referida Medida Provisória altera os
artigos 4º e 8º da Lei n. 10.931, de 2004, que
tratam de patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e dispõem sobre o tratamento
tributário a ser dado às receitas mensais auferidas pelas construtoras nos contratos de construção de moradias firmados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV
O artigo 1º beneficia as incorporadoras,
na medida em que altera a redação da Lei n.
10.931, 2 de agosto de 2004, de forma a reduzir a alíquota do regime especial de tributação
aplicável às incorporações imobiliárias de 6%
para 1%, no caso de projetos de incorporação
de imóveis residenciais de interesse social; e,
de 7% para 6%, nos demais casos.
Oportunamente, cumpre esclarecer que
é facultado ao incorporador optar pelo Regime
Especial de Tributação (RET), sendo este
aplicável somente as incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação. Por
este regime, o terreno, as acessões e os demais
bens e direitos vinculados à incorporação não
respondem por dívidas tributárias relativas ao
Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
Contribuição para o PIS/PASEP; Contribuição
Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e Contribuição para Financiamento da Seguridade
Social – COFINS. Pelo RET, a incorporadora
fica sujeita ao pagamento de alíquota única incidente sobre a receita mensal.
Ressalte-se que, para efeitos dos incentivos fiscais aqui expostos, consideramse projetos de incorporação de imóveis de interesse social aqueles destinados à construção
de unidades residenciais de valor comercial
de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no
âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida
- PMCMV, de que trata a Medida Provisória
no 459, de 25 de março de 2009, sendo certo
ainda, que as condições para utilização pelas
incorporadoras do benefício serão definidas
em norma regulamentar.
Por sua vez, o artigo 2º da MP 460/09,
reduz a tributação incidente sobre as receitas auferidas pelas empresas construtoras
contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, possibilitando
que as mesmas, em caráter opcional, efetuem
o pagamento unificado de tributos equivalente
a 1% da receita mensal auferida pelo contrato
de construção.
O pagamento mensal unificado contido
no artigo 2º, que se refere ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ; Contribuição
para o PIS/PASEP; Contribuição Social sobre
o Lucro Líquido - CSLL; e Contribuição para
Financiamento da Seguridade Social – COFINS, será considerado definitivo, não geran-
Brasília, março/abril de 2009
do, em qualquer hipótese, direito à restituição
ou à compensação com o que for apurado pela
construtora.
Importa observar que, muito embora o
patrimônio de afetação possa ser constituído
em qualquer fase da incorporação, os mecanismos de desoneração fiscal contidos na Medida
Provisória aqui analisada, conforme previsão
expressa, somente se aplicam às construções
iniciadas a partir de 31 de março de 2009.
Depreende-se que as medidas governamentais implementadas pela MP 460/09
consideram a necessidade de ações imediatas
para arrefecer os impactos da crise financeira
e do déficit habitacional, justificando-se, pois,
sua relevância para a retomada do processo
de crescimento do setor, bem como a ampliação do acesso à moradia pela população de
baixa renda.
A expectativa é que tais medidas de
desoneração fiscal aliadas aos recursos públicos destinados ao financiamento habitacional
possam aquecer o setor da construção civil,
especialmente no campo da baixa renda, que
deverá continuar impulsionando o crescimento do setor, onde os incentivos se mostram
mais evidentes.
Carla Siqueira - Sócia da SP&A Advocacia,
Advogada e Consultora Jurídica
([email protected])
SP&A Advocacia e Consultoria Jurídica
SGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “B”, salas 216/217, Brasília - DF
CEP: 70390-020 Fone: (61) 3202-7500 Fax: (61) 3202-5500
Jornalista Responsável:
Fernando Pinto - Registro profissional nº 5722/11/125-SP
Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profissionais do DF: 1.174
E-mail: [email protected]
Editor Jurídico:
Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294.
Colaboradores:
Luana de Luna, Carla E. F. Siqueira, Guilherme Braga, Manoel
Netto. Leonardo R. Araújo e Bruno Dela Coleta Macedo.
Direção de Arte e Diagramação
Thiago Sarandy - [email protected]
Fotos:
Leonardo Prado
3
DICIONÁRIO JURÍDICO
AÇÃO REVISIONAL: Ação que possibilita ao locador, do imóvel
de natureza comercial, buscar a revisão do preço do aluguel.
ADJUDICAÇÃO: Ato judicial em que o credor recebe o
bem penhorado, móvel ou imóvel, como pagamento de
seu crédito. A adjudicação apenas ocorre quando, na
praça ou leilão, não houver arrematante algum (arts. 708
e 714 do CPC).
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO: Depósito, extrajudicial
ou judicial, do valor devido, para ser levantado por quem
tem crédito a receber. Não havendo recusa expressa do
credor, em prazo assinalado na Notificação, considera-se
cumprida a obrigação.
DENÚNCIA VAZIA: Retomada pelo locador, do imóvel alugado, sem motivo específico para a resilição do contrato
por tempo indeterminado.
LEI COMPLEMENTAR: tipo de diploma legal previsto na
Constituição Federal para regular matérias específicas,
normalmente que causem maior impacto social. A Lei
Complementar, por sua importância no ordenamento jurídico, exige quorum qualificado, ou seja, a aprovação pela
maioria absoluta de todos os membros do Parlamento.
Vale lembrar que, em outra via, as Leis Ordinárias podem
ser aprovadas por maioria simples.
MEDIDA PROVISÓRIA: diploma legal criado pela Assembléia que editou a Constituição Federal de 1988, com objetivo de sanar situações emergenciais. É de competência privativa do Presidente da República e substituiu a
figura do “Decreto-Lei” previsto na Constituição de 1967.
As disposições das medidas provisórias têm vigência e
aplicabilidade por 60 (sessenta) dias, prorrogáveis por
igual período. Caso aprovadas pelo Congresso Nacional,
as medidas provisórias convertem-se em lei. Caso rejeitadas ou não votadas no prazo supra, tais medidas perdem a eficácia.
NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA: notificação do proprietário
ao inquilino, para denunciar a locação por prazo indeterminado, solicitando a este que desocupe o imóvel no prazo
de, no mínimo, 30 (trinta) dias. Em outra via, também é assim chamada a Notificação quando enviada ao Promitente
Comprador possibilitando a este que, após o inadimplemento de prestações pecuniárias, mantenha o contrato em
vigor mediante a purga da mora (pagamento de todos os
valores pendentes, incluindo os encargos moratórios).
NUA-PROPRIEDADE: propriedade com exercício limitado
pela existência de ônus real (exemplo: filho é proprietário de
imóvel sobre o qual os pais têm direito de usufruto vitalício).
OUTORGA UXÓRIA OU MARITAL: significa a autorização
obrigatória do cônjuge em determinados negócios jurídicos,
na forma do art. 1647 do Código Civil (exemplos: fiança, venda,
doação, alienação fiduciária e hipoteca relativas a bens imóveis).
4
Brasília, março/abril de 2009
PONTO DE VISTA
Nabil Nazir El Haje, Diretor da Socarg
“Sou um empresário que tem
um centavo aplicado fora do
Nascido em Trípoli, Líbano, ele chegou ao Brasil com nove anos de idade. Como outros imigrantes
de sua Terra, ele desceu de um navio em Santos pela mão de seus pais e embarcou num trem chamado
Maria Fumaça. E o destino, sem risco de se perder, era o fim da linha: Anápolis, Goiás. Chegou lá dois dias
depois todo empoeirado e olhos avermelhados pelos ciscos que saíam da chaminé da velha locomotiva.
Mas o sonho do “paraíso prometido”, que fazia um redemoinho de esperanças em sua cabeça de menino,
conseguiu superar tudo: o cansaço físico da longa viagem marítima, complementada pelos solavancos sentado no banco duro do trem. E cresceu ao lado de primos e tios, afeiçoando-se ao trabalho, como é próprio
do povo de sua raça. Hoje, aos 67 anos, ele conta como se tornou um dos mais bem-sucedido empresários
Entrevista exclusiva
Repórter – Chegou quando
em Brasília?
NABIL HAJE - A verdade é
que sou pioneiro, de fato e de
direito, porque comecei a investir
em Brasília em 1960, aos 18
anos de idade.
Repórter – Mas não era novo
demais, para assumir tal responsabiidade?
NABIL HAJE - Aparentemente,
sim; corpo de jovem, mas cabeça de homem maduro curtido
no trabalho. E comecei muito
cedo. Àquela altura, eu também atuava em Anápolis, onde
era o distribuidor da Cervejaria
Brahma e administrava a Companhia de Armazéns Gerais,
que armazenava cereais e da
qual a Socarge se originou.
Repórter – Havia deficiência
de silos em Anápolis, naquele
tempo?
NABIL HAJE – Proporcionalmente às safras agrícolas, sim.
Então resolvi construir uma
rede de armazéns e passei a
trabalhar para o Governo Federal, Banco do Brasil e outras
entidades oficiais, estocando
cereais. Eu tinha duas transportadoras que me davam
muitos problemas. Por isso,
acabei com as empresas de
lá e mantive só o patrimônio,
reinvestindo-o em Brasília, no
ramo de hotelaria e construção
civil, onde atuo até hoje. Mas
só construo para mim, não
construo para terceiros.
Repórter – Como foi esse início?
NABIL HAJE - Comecei comprando 32 terrenos da então
Novacap. E comecei a investir e a construir. Na ocasião,
fui chamado até de maluco,
que queria jogar dinheiro fora.
Mas nunca fiquei agastado
contra os que falavam assim,
fingindo-se preocupados com
os meus possíveis prejuízos. O
tempo lhes daria uma resposta.
E realmente deu, muito mais
cedo do que eles esperavam.
Repórter – Então, acreditou
em Brasília?
NABIL HAJE – Não só acreditei, como continuo acreditando,
cada vez mais. E faço questão
de dizer que é o melhor lugar
do mundo para quem quer
desfrutar de um bom nível de
vida. Quem mora em Brasília
é privilegiado pelo clima e pela
facilidade de tudo: temos ótimas escolas, uma variada rede
de restaurantes, idem de hotéis
limpos e confortáveis para todos os preços, shoppings modernos, bons clubes. Temos, por
exemplo, o Iate Clube, à beira
do Lago Paranoá, que é um dos
melhores de todo o País. Tudo
em Brasíia é muito bom.
Repórter – Teve oportuni-
dade de conhecer Juscelino
Kubitscheck?
NABIL HAJE - Quem morava
em Brasília um pouco antes da
Inauguração em 21 de abril de
1960, que foi uma das solenidades mais emocionantes que
eu vi em minha vida, cruzava
frequentemente com o Presidente Kubitschek porque ele
transitava quase diariamente
pela Esplanada dos Ministérios,
fiscalizando as obras programadas, isto para que o organograma fosse cumprido à risca.
Estava sempre acompanhado
do presidente da Novacap, o Israel Pinheiro, que era o seu braço
direito. E precisava ver: quando
ele se aproximava dos canteiros
de obras, era sempre aclamado
pelos operários candangos.
Repórter – Depois de 44 anos,
como vê hoje a figura de JK?
NABIL HAJE - Quanto mais
o tempo passa, mais a figura
dele ganha destaque na perspectiva projetada. Ele foi um
grande homem e valorizava
os que vieram investir aqui na
Capital. Porque naquela época
só quem investia em Brasília
era o Governo Federal. Então,
ele precisava dos empresários
para consolidar o maior projeto de sua Administração, que
era a de construir uma cidade
moderna em menos de três
“O segredo do
sucesso de uma
empresa é ter
prevenção jurídica”
anos. Aqui era a sua base. E
o sucesso de Brasília era uma
questão de honra. Nós acreditamos nele e está aí o que é
hoje Brasília. Eu me orgulho em
dizer que fui um dos primeiros
pioneiros a investir em Brasília.
Repórter – Como o senhor
enxerga a atual fase do mercado imobiliário brasiliense com
a criação de novos setores e
as parcerias incorporadoras
de outros Estados?
NABIL HAJE – Olha, é muito
salutar, mas é preciso ponderar, principalmente para quem
investe em Brasília. É uma
coisa completamente fora da
realidade do Brasil. E isso me
dá um pouco de receio porque
Brasília, março/abril de 2009
5
ge Administração de Imóveis Ltda.
orgulho em dizer: não possuo
o País. Eu acredito no Brasil!”
brasilienses, no ramo imobiliário:
- A gente sempre acreditou no trabalho construtivo de colocar tijolo sobre tijolo. Isso ninguém
tira, ninguém toma. Pode vir o regime que for, ninguém tira da gente nossos imóveis, até porque eles tão
fincados na terra. Então isso é de sangue fenício. Desde criança eu sempre fui fascinado por imóveis. Nós,
libaneses, gostamos muito de imóveis. E agora brasileiro naturalizado, ainda mais. Eu sou muito mais
brasileiro do que muita gente que bate no peito. E tudo o que tenho estou investindo aqui. No momento,
estou construindo uma série de seis hospitais modelos, e um deles já está sendo inaugurado. É
uma construção em série: meia dúzia. E todos serão doados aos meus seis netos.
a a Fernando Pinto
os terrenos estão nas mãos do
Governo. Nós tivemos agora
um exemplo do Setor Noroeste.
Eu não investi em nenhum terreno do Noroeste porque disponho ainda de um estoque de
terrenos e também porque eu vi
que os preços desses terrenos
estão fora da nossa realidade.
E estou com medo de que se
torne uma bolha que nem está
acontecendo nos Estados Unidos, porque hoje se você fala
em metro quadrado em Brasília a 12 e 15 mil reais o metro
quadrado, o preço não é real.
Repórter – O que sugere diante
dessa circunstância, que o
senhor considera temerária?
NABIL HAJE - Sugiro que os
empresários brasiienses deveriam conhecer a realidade
fora de Brasília. Porque não
adianta você pegar, lançar,
vender e daqui a um tempo
não agüentar pagar. E quem
compra não agüenta. Não tem
receita para isso. Eu tenho
mentalidade um pouco arcaica. A empresa que deve 5 por
cento do seu patrimônio bruto,
é muito difícil a ela sobreviver.
Viajo muito para conferir e vejo
que o nosso mercado está fora
da realidade. E isso é que me
mete medo.
Repórter - O senhor se refere
unicamente ao mercado de
Brasília?
NABIL HAJE - Sim. O mercado de imóveis brasiliense está
super, supervalorizado. E essa
euforia começou de três anos
para cá. Construo, alugo, não
faço nada para vender, porque
se eu vendo hoje, amanhã não
dou conta de repor o estoque.
Tenho a minha imobiliária,
tenho a minha construtora. Só
construo para mim e só coloco
os imóveis para serem administrados nas minhas imobiliárias.
Eu trabalho devagar, mas eu
vou com os pés no chão. Não
faço financiamentos. Não tomo
dinheiro emprestado, mas também dinheiro em banco não
tenho. Invisto todos os dias as
receitas de minhas empresas.
Repórter – Além da seriedade
do trabalho, qual a qualidade
principal que consolidou a
Socarge?
NABIL HAJE - Eu tenho diversas empresas em Brasília e
cada uma delas constrói para
si. Agora a Socarge investe da
própria receita, ela constrói,
então investe. Mas a Socarge
não pára, nem bem terminou
um grande empreendimento, já
está começando outro. Então,
nós não paramos.
Repórter – Em sua concepção,
qual a importância de uma assessoria jurídica preventiva
que atue mediante contratos
e pareceres com o objetivo de
minimizar problemas?
NABIL HAJE – Hoje uma assistência jurídica é o ponto
mais importante que uma
empresa deve ter. Eu me orgulho de dizer que não tenho
problemas de natureza nenhuma, problemas sociais com
funcionários, nada na Justiça,
não tenho processos contra a
empresa, se eu tenho alguma
coisinha, eu resolvo na hora.
O segredo do sucesso de uma
empresa é ter prevenção jurídica. Vou começar a administrar
um hospital, mas já tenho meu
departamento jurídico para tomar todas as precauções para
não errar, para evitar o erro.
Tenho cinco advogados que
trabalham comigo: cinco. Cada
um na área dele. Isso eu digo
e repito: tanto o Direito, quanto
a Contabilidade, são essenciais para o sucesso de uma
empresa.
Repórter – A propósito de
geração de empregos, tem
idéia de quantas pessoas trabalham em suas empresas?
NABIL HAJE – Olha, eu não
chuto. Já cheguei a ter 1.200
funcionários, recuei um pouco
porque tinha muitas empresas
atacadistas, transportadoras,
que resumi hoje só em construtora. Tem dias que tenho
aqui na construtora de 250 a
300 funcionários. E tem dia
que baixa para 80, para 100.
Dependendo do estágio, termino uma obra o mais rápido
possível e começo logo outra.
Nos hotéis, na construtora e na
imobiliária e no hospital, tenho
no momento uns 700 funcionários, por enquanto. Mas
vou gerar mais. A expectativa
é que até o final do ano nós
atingiremos 1.000 funcionários, se Deus quiser. Recessão,
para nós, não existe.
Repórter – Mesmo após a crise,
o mercado de ações continua
sendo interessante para as empresas do ramo imobiliário?
6 Brasília, março/abril de 2009
“Sou um empresário que me orgulho...”
NABIL HAJE – Para mim,
toda a vida eu fui contra o
mercado imobiliário. Investe
em ações aquele que não
sabe administrar o dinheiro
dele. Nunca investi em ações
e não vou investir nunca. Eu
invisto, como sempre digo,
em tijolo, em coisa concreta.
Não especulo. Podem me falar que amanhã um determinado título vai subir 30 ou 40
por cento, não me interessa.
Isso, para mim, não é ganho.
Posso ganhar hoje 20 ou 30
por cento, mas amanhã posso perder 50.
Repórter – Qual o melhor
investimento que o cliente
com dinheiro pode fazer?
Comprar um imóvel e
colocá-lo à revenda ou para
simples locação?
NABIL HAJE – Primeiramente, o empresário deve
comprar o local para trabalhar. E como o patrimônio seja
dele próprio, aí ele parte para
construir. Começa a investir
em imóvel para alugar. Não
tem nada melhor no mundo
do que o investimento em
imóveis, nada.
Repórter – Na sua visão,
o Judiciário poderia ser
mais rigoroso no combate à
inadimplência?
NABIL HAJE – Acho que sim.
Veja bem: se alguém deixa
lhe pagar, com a complacência legal, usa seu imóvel por
dois, três, quatro, cinco anos.
E você não consegue despejá-lo. O devedor não te paga,
você paga a taxa do condomínio, você paga IPTU e a
Justiça ainda puxa para o lado
de quem comprou e não está
pagando. Mas isso é devido
ao sistema que nós temos no
País, todos os dias aparece
alguém querendo dar o cano,
querendo ser mais vivo do
que o outro. E aí a Justiça não
tem como diferenciar, aí ela
generaliza o bom com o ruim.
Está mais do que claro que o NABIL HAJE – Não, nada.
Judiciário precisa encontrar Pelo contrário, eles vendem
uma melhor decisão, princi- o patrimônio para colocar
palmente levando em conta o dinheiro no mercado, até
quem investe o seu dinheiro porque não tem nada melhor
e proporciona empregos.
do que emprestar dinheiro.
Repórter – Em que medida, Hoje, o grande empresário
as entidades de represen- para conseguir dinheiro emtação imobiliária, como a prestado, mesmo a juros
Sinduscon, a Ademi e a As- exorbitantes, encontra uma
braco têm colaborado com dificuldade danada. E, infeos empresários do setor?
lizmente, o BNDES é para
NABIL HAJE - Elas têm pouca gente. São poucas as
cooperado na medida do empresas que têm acesso a
possível. São realmente im- essa instituição e que estão
prescindíveis e importantes passando por uma dificuldade
para os construtores. Para muito grande e que poderiam
nós, elas representam uma construir mais, gerar maior
ferramenta disponível para número de empregos, mas
dissipar qualquer dúvida que infelizmente não têm acesso
houver.
a esse dinheiro. Estou aborRepórter – Em que medida, dando o assunto não para
o senhor acha que os ban- defender causa própria.
cos podem colaHoje eu não vou em
“Não
devo
um
borar com o setor
banco, eu não quero
centavo a
imobiliário?
saber de banco. Por
NABIL HAJE – Este ninguém. E
isso, como já disse,
pago todos
é um problema sério
eu reinvisto a minha
os impostos
que precisa ser urreceita e assim progentemente equacio- rigorosamente porciono uma maior
em dia!”
nado, a fim de estabegeração de emlecer uma oportuna
pregos. Eu construo
solução. Mas, pelo que se um prédio, dois prédios por
vê, nem mesmo o Presidente ano. Essa é a minha meta:
Lula não está conseguindo não parar.
sucesso com os bancos, Repórter – O que acha do
isto é, com os banqueiros. atual Governo de Brasília?
É bom lembrar que a eco- NABIL HAJE – Olha, eu sou
nomia dos Estados Unidos, apolítico. Sou uma pessoa
mesmo com juros de 4 por que quer trabalhar, quero
cento ao ano, quebrou, faliu. gerar emprego e não preciso
E aqui nós trabalhamos com que alguém me ajude. Eu
Cheque Especial de juros a 7 só quero gerar empregos.
por cento ao mês, quase 100 Eu só queria que os órgãos
ao ano. Então eu acredito que governamentais tivessem um
está faltando uma mão forte, pouquinho mais de senso
um pulso forte em cima dos de cooperação e tentassem
banqueiros, que só visam lu- facilitar as coisas para o incros sobre lucros. Não estou vestidor. Quanto ao governadizendo que eles não devem dor Arruda, ele está de paraganhar dinheiro. Eles têm béns. Tem ajudado a levantar
que ganhar. Mas não nesses muitas obras e com isso está
níveis.
gerando empregos. Mas em
Repórter - E quanto à apli- algumas áreas está faltando
cação desses lucros, eles gente. Não é má vontade do
reinvestem alguma coisa? funcionalismo. É que não tem
gente para atender. Isso é o
que acontece. Mas acredito
que nós, aos poucos, vamos
chegar lá. Eu não tenho críticas a fazer, nenhuma restrição.
Repórter – Todos sabem
que o senhor é um apaixonado pela família. Em que
medida a família tem sido
fundamental em seu sucesso como empresário?
NABIL HAJE – Já foi dito
que aonde tem um homem
feliz ou um empresário realizado, há sempre uma mulher às costas, oferecendo-lhe
apoio. Mais do que ninguém,
eu confirmo essa verdade. E
credito a minha vitória como
empresário bem-sucedido à
minha esposa Helenita e aos
meus três filhos: Suzi Haje
Lobo, de 45 anos; Nazir Haje,
de 44; e Fauzi Haje, de 38.
Eles constituem o alicerce de
minha vida!
Repórter – Quais são os
principais projetos de sua
empresa para 2009 e metas
a curto prazo?
NABIL HAJE – Tenho uma
área grande na 704 Norte,
onde pretendo construir
95 apartamentos do tipo
quitinete, com 50 garagens.
Mas o principal investimento
está programado para hospitais modelos, de alto nível.
Já terminamos o primeiro
que será inaugurado no
início de maio, quer dizer
agora. Como mencionei,
será um hospital modelo,
com certeza um dos mais
modernos do País: tem seis
centros cirúrgicos, 17 UTIs,
o maior centro de reabilitação de fisioterapia, radiologia, laboratório, piscina de
25 metros, aquecida. Ele é
o primeiro de uma série da
cadeia Home, já doado a um
dos meus netos. E a construção do Home II será iniciada ainda este ano. Como
falei, minha marca é tijolo
sobre tijolo, sem parar.
Brasília, março/abril de 2009
7
JURISPRUDÊNCIA COMENTADA
CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – FALTA DE
PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO DA PEÇA RECURSAL – DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COMPROVADA – CONHECIMENTO – FIANÇA – INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – MORTE DO AFIANÇADO
– INTERRUPÇÃO DA OBRIGAÇÃO – PRORROGAÇÃO
DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR – DESONERAÇÃO. (RESP 540.430-RS, REL. MIN. JORGE
SCARTEZZINI).
A divergência que originou o Especial versava sobre
a responsabilidade, ou não, do fiador por dívida do locatário,
morto, em contrato de locação prorrogado sem seu prévio
consentimento. Confirmando os julgamentos de primeira e
segunda instância, o STJ concluiu que a fiança – contrato
acessório ao de locação – não pode gerar obrigações futuras,
respondendo o fiador somente pelos débitos correspondentes
ao período anterior à prorrogação do pacto locatício.
um terminal intermodal de cargas rodoviário, um centro
de pesquisas ambientais, um posto de abastecimento de
combustíveis, um centro comercial com 32 módulos de
32 metros cada, um estacionamento, e um restaurante/
lanchonete, atingiu, de qualquer modo, a finalidade pública inerente às desapropriações.
3. Recurso especial desprovido. (REL. MIN. DENISE
ARRUDA DJ 18/09/2006).
A questão levantada no presente caso tem por objetivo apurar a licitude na mudança de alteração, pela municipalidade, de imóvel que fora desapropriado ao argumento
de utilidade publica e com um determinado objetivo. O Tribunal, em votação unânime concluiu que uma vez preservado o interesse público é permitido ao Estado mudar de idéia
sobre o que .será construído em imóvel desapropriado.
CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. BEM
DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ANDAR INFERIOR DA RESIDÊNCIA OCUPADO POR ESTABELECIEXECUÇÃO FISCAL. NOMEAÇÃO DE BENS À PE- MENTO COMERCIAL E GARAGEM. DESMEMBRANHORA. ORDEM LEGAL. ART. 11 DA LEI 6.830/80. MENTO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. EMBARGOS
DECLARATÓRIOS. OBJETIVO DE PREQUESTIONAAUSÊNCIA DE RIGIDEZ. BEM IMÓVEL LOCALIMENTO. CARÁTER PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. SÚZADO EM COMARCA DE OUTRO ESTADO, CARTA MULA 98/STJ. MULTA. AFASTAMENTO.
PRECATÓRIA. DIFICULDADE DE AVALIAR E A- - A jurisprudência desta Corte admite o desmembramenLIENAR. INEXISTÊNCIA. (RESP 939.294-SP, REL. to do imóvel protegido pela Lei 8.009/90, desde que tal
MIN. CASTRO MEIRA DJ 15/08/2007).
providência não acarrete a descaracterização daquele e que
A polêmica, aqui, versa sobre a penhora de i- não haja prejuízo para a área residencial. - Na presente
móvel situado fora do local da execução, em demanda hipótese, demonstrou-se que o andar inferior do imóvel
envolvendo a empresa Mazedônia Madeiras da Amazônia é ocupado por estabelecimento comercial e por garagem,
e a Fazenda Pública do Estado de São Paulo. Em votação enquanto a moradia dos recorrentes fica restrita ao andar
unânime, os Ministros concluíram que a Lei 6830/80, em superior. - Os recorrentes não demonstraram que o desseu artigo 11, não deve ser interpretada de forma rígida, membramento seria inviável ou implicaria em alteração na
de sorte que a localização do imóvel não é fato impeditivo substância do imóvel. Súmula 7/STJ. - É pacífica a jurisda penhora que restou autorizada, eliminando-se qualquer prudência do STJ de que os embargos declaratórios opostos
com intuito de prequestionar temas de futuro recurso espedúvida quanto a tal questionamento.
cial não têm caráter protelatório. Súmula 98 do STJ. AfasPROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. DES- tamento da multa. Recurso especial parcialmente provido.
APROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. AÇÃO (STJ – Resp 968907/RS Ministra Relatora NANCY ANDE RETROCESSÃO. DESTINAÇÃO DIVERSA DO DRIGHI – DJ 01.04.2009).
IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DA FINALIDADE PÚNo caso vertente, o imóvel é composto por 02 (dois)
BLICA. TREDESTINAÇÃO LÍCITA. 1. Não há falar pavimentos, sendo apenas um deles (o inferior) utilizado
em retrocessão se ao bem expropriado for dada desti- para fins comerciais. Analisando o caso, o TJRS, concluiu
nação que atende ao interesse público, ainda que diver- pela possibilidade de penhora da parte “comercial” do bem,
sa da inicialmente prevista no decreto expropriatório. 2. confirmando o que fora decidido em primeira instância.
A Primeira Turma desta Corte, no julgamento do REsp
A Ministra Nancy Andrighi ao analisar os autos, concluiu
710.065/SP (Rel. Min. José Delgado, DJ de 6.6.2005), que a proteção ao Bem de Família, prevista na Lei 8.009/90 restou
firmou a orientação de que a afetação da área poligo- preservada, entendimento que fora aco-lhido por unanimidade
nal da extinta “Vila Parisi” e áreas contíguas (locali- pela Terceira Turma daquela Corte Superior de Justiça.
zadas no Município de Cubatão/SP) — cuja destinação
Ricardo Linhares Murini,
inicial era a implantação de um parque ecológico —,
Advogado e Assessor Jurídico
para a instalação de um pólo industrial metal-mecânico,
[email protected]
8
Brasília, março/abril de 2009
MANUAL IMOBILIÁRIO
Por Cláudio Sampaio
Advogado e Consultor Jurídico
Sócio da SP&A Advocacia
......................................................
[email protected]
1) Existe contrato de corretagem
verbal? Caso positivo, tem validade
jurídica?
Sim. A partir do momento que um corretor é procurado por um cliente, explica as
condições de trabalho e de comissionamento,
com aceitação deste, já se encontra estabelecida a relação jurídica, com todos os seus efeitos
obrigacionais, desde que a intermediação atinja
seus objetivos. De todo modo, é altamente recomendável que o corretor obtenha do cliente um
documento (contrato ou termo de autorização),
de preferência com cláusula de exclusividade, o
que sempre será um elemento facilitador de prova, se houver ação judicial. Outros documentos
que sempre ajudam o corretor a comprovar a
prestação dos serviços são os termos de visita,
de vistoria e a ficha cadastral. Por fim, no recibo
de comissão de corretagem, recomenda-se que o
corretor obtenha, em sua via, o “de acordo” do
cliente, para os fins do art. 725 do Código Civil.
2) Quem é o responsável pelo recolhimento do Imposto sobre Serviços
relativo à corretagem imobiliária?
Nos termos do art. 5º da Lei Complementar
nº 116/2003, a responsabilidade pelo recolhimento
do ISS será sempre do Prestador de Serviço, sendo
pessoa natural (física) ou jurídica. Cumpre registrar que a competência arrecadatória e fiscalizatória
atinente ao referido tributo é da Secretaria de Fazenda do Distrito Federal, na qual o contribuinte
pode, inclusive, colher as informações necessárias
para o recolhimento dos valores devidos.
3) São abusivas as cláusulas dos contratos de locação nas quais os fiadores
renunciam ao benefício de ordem?
Primeiramente, é importante esclarecer
que benefício de ordem é aquele mediante o
qual o Credor deveria, ao executar judicialmente
uma dívida, requerer a penhora de bens ou provisões financeiras do inquilino antes de atingir o
patrimônio do fiador. No entanto, em reverência
à segurança jurídica, é comum a existência de
cláusulas, em contratos de locação, mediante as
quais o fiador renuncia a tal benefício e se torna
devedor solidário do locatário. Tais disposições
contratuais são absolutamente compatíveis com
o ordenamento jurídico vigente, não havendo
que se falar em abusividade ou anulabilidade
daquelas
4) Como a Incorporadora deve proceder quando ocorre a rescisão do contrato de compra e venda, por inadimplência do Adquirente?
Inicialmente, é importante que o Promitente
Comprador, com débitos contratuais, tenha sido
previamente Notificado, via Cartório, para quitálos sob pena de desfazimento do negócio. Persistindo o inadimplemento, recomenda-se que a Incorporadora envie um Telegrama com AR (e cópia),
para o endereço do Adquirente, com a finalidade
de convocá-lo ao recebimento da quantia devida,
com menção à cláusula que trata das retenções
devidas em caso resolução/rescisão. Caso o Cliente
compareça, recomenda-se que a Empresa realize
o pagamento e, no mesmo ato, assine um Termo
de Distrato com o mesmo. Todavia, não comparecendo aquele para, pessoalmente, receber o que
lhe cabe, sugere-se que o valor seja consignado
em agência bancária oficial, na forma do art. 890
da Lei nº 5.869/73, com as alterações introduzidas
pela Lei nº 8.951/94. Apesar da recalcitrância e do
mau preparo de alguns Bancos, estes são obrigados
por lei a realizar tal procedimento, que proporciona
significativa segurança às Incorporadoras, inclusive no sentido de minimizar o risco de demandas
judiciais.
Acesso fácil à legislação básica de Direito Imobiliário: www.sampaiopinto.adv.br/legislacao.htm
Recebimento de boletins atualizados dos Tribunais e do Legislativo: [email protected]