a
nd
la
Ho
na
so
U
Re
Reciclagem de patrimônio histórico
Paul Meurs
Marinke Steenhuis
(org.)
PHOTOCREDIT BACK COVER: ARCHITECTENBUREAU J .VAN STIGT J .VAN STIGT
PHOTO CREDIT FRONT COVER: BRAAKSMA & ROOS
Créditos
A exposição e a publicação sobre o
ReUso na Holanda são uma iniciativa da
Embaixada dos Países Baixos no Brasil,
em colaboração com o RCE (Agência para
o Patrimônio Cultural). O conteúdo é
baseado nas publicações: ‘Herbestemming
in Nederland, nieuw gebruik van stad
en land’ [ReUso na Holanda, nova
utilização da cidade e da paisagem]
(Marinke Steenhuis e Paul Meurs,
NAiPublishers, Roterdã 2011) e ‘Rekenen
op herbestemming, idee, aanpak en
cijfers van 25 + 1 gerealiseerde projecten’
[‘Contar com reutilização adaptável, ideia,
abordagem e números de 25 + 1 projetos
executados’] (Sander Gelinck e Frank
Strolenberg, NAi010 Publishers, Roterdã
2014).
Exposição
Curadores:
Paul Meurs e Marinke Steenhuis,
SteenhuisMeurs
Textos dos projetos, introdução à
exposição:
Paul Meurs e Marinke Steenhuis,
SteenhuisMeurs
Produção:
José Luikens, SteenhuisMeurs
Design gráfico:
Desiree Kerklaan, WRAF
58
Publicação
Ensaio ‘Waar wachten we op? [‘o que
estamos esperando?’]:
Marinke Steenhuis e Paul Meurs,
SteenhuisMeurs
Ensaio ‘Rekenen op herbestemming’
[‘contar com reutilização adaptável’]:
Sander Gelinck, id&dn
Reciclagem de patrimônio histórico
ReUso na
Holanda
Textos dos projetos, introdução:
Paul Meurs e Marinke Steenhuis,
SteenhuisMeurs
Produção:
José Luikens, SteenhuisMeurs
Design gráfico:
Desiree Kerklaan, WRAF
Agradecimentos
Eelco van Welie, NAi010 Publishers,
Roterdã
Frank Strolenberg, Serviço Governamental
para o Patrimônio Cultural, Amersfoort
Iphan, Brasília
Jean Paul Corten, Serviço Governamental
para o Patrimônio Cultural, Amersfoort
Marcel Witvoet, NAi010 Publishers,
Roterdã
Niels Hanje, Embaixada dos Países Baixos,
Brasília
Sander Gelinck, id&dn, Bilthoven
Serge de Valk, Embaixada dos Países
Baixos, Brasília
Paul Meurs
Marinke Steenhuis
(org.)
PHOTOCREDITS: RONALD TILLEMAN BY COURTESY OF EVA DE KLERK, GUILHEM VELLUT, MARCIN WICHARY, STEVEN ZWERINK
escritório transparente onde está estabelecida uma produtora de TV. A antiga cordoaria
virou restaurante ‘o IJ-kantine’. Em 2008, a municipalidade elaborou um cenário para
futuras evoluções para o estaleiro inteiro. O ponto de partida é que os fragmentos da
construção naval devem ser preservados no estaleiro inteiro e permaneçam percebíveis
no futuro. NDSM será uma área urbana mista com uma mistura de residir, trabalhar e
recrear. Em 2013 foi estabelecida a cooperativa NDSM Energia, com a finalidade de criar
uma autarquia de energia. A nova logomarca é uma grua onde 3 suítes de hotel estão
presas: a acomodação de hotel mais eletrizante da cidade.
4
PHOTO CREDIT: PIET HEIN EEK
➊ Um hotel com apenas 3 suites na grua. ➋ Escritórios no hangar da construção naval. ➌ Espaço de eventos. ➍ Bondes antigos
viraram ateliers. ➎ O hangar da construção naval. ➏ Escritórios no hangar da construção naval.
NDSM é o resultado da cooperação
entre a cidade, artistas e
empreendedores. Adriaan Kole: ’NDSM
demonstra que os pioneiros da era
de lugar livre estão em condições de
crescer junto com o desenvolvimento
urbano; os sítios de criação podem
contribuir continuamente para a
habitabilidade e a economia da
cidade. ‘O preenchimento do hangar
de construção naval com uma carcaça
lembra o projeto de Le Cobusier para
o Rio (1929) e o Plano Obus onde
moradores podiam edificar sua própria
moradia em uma construção de
concreto quilométrica.
57
12
E2
staleiro-NDSM
Tt. Neveritaweg, Amsterdã-Norte
Programa: 7.500m² espaços comerciais semi-
2004−2007 (construído por volta de 1920)
prontos
Monumento tombado
Custos de construção do hangar de
Emprendimento: Fundação Kinetisch Noord,
construção naval: €2.975.000 (carcaça,
em cooperação com Huurdersvereniging De
inclusive instalações técnicas)
Toekomst NDSM
A Companhia Neerlandesa de Docas e Construção Naval (NDSM) em Amsterdã-Norte
já foi o maior estaleiro do mundo (1937). Mas em 1984 o estaleiro fechou. Um terreno
de 90 hectares ficou disponível e foi comprado pela municipalidade. Em 1999 foi feito
um concurso para determinar o novo destino, que foi vencido por ex-ocupadores ilegais,
artistas, patinadores e arquitetos que uniram forças na Fundação Kinetisch Noord. O
plano deles era de desenvolver uma cidade livre com ateliers e espaços de trabalho
acessíveis, combinados com atividades culturais voltadas para o público.
Um armário de escritórios
Uma parte importante do plano era de reconversão do hangar de construção naval em
uma cidade de oficinas, escritórios e um pista de skate coberta. No hangar foi colocado
uma espécie de estantes de aço gigantes que deixam a imponente construção de aço
intacta. As estantes formam ruas internas em diversos andares onde os empreendedores
podem alugar um ‘lote’ para construir por si mesmo um espaço de trabalho. Também o
terreno externo em torno do hangar com restaurante Noorderlicht e os ateliers em baixo
das rampas de navios foram desenvolvidos pelos arrendatários.
Conteúdo
Introdução
_________________________________________ 7
Ensaios
O que estamos esperando? ________________________________ 8
Contar com a reutilização adaptável ___________________________14
Projetos
01. Villa Augustus, Dordrecht ______________________________
02. BK-city, Delft _____________________________________
03. Armazém Jobsveem, Rotterdã ____________________________
04. Waanders em De Broeren, Zwolle __________________________
05. Teatro Het Speelhuis (a Casa de Jogos), Helmond _________________
06. Armazém De Zwijger, Amsterdã ___________________________
07. De Hallen, Amsterdã _________________________________
08. A Lab, Amsterdã ____________________________________
09. Bruishuis, Arnhem __________________________________
10. Campus universitário Diemen-Zuid _________________________
11. Strijp R - Piet Hein Eek, Eindhoven _________________________
12. Estaleiro-NDSM, Amsterdã _____________________________
Créditos
22
26
30
34
36
40
42
46
48
50
52
56
__________________________________________ 58
Coração da cidade
Novamente estão sendo estabelecidos recordes no terreno da NDSM: o maior berço
das indústrias criativa da Europa, tanto em metros quadrados quantos em quantidade
de arrendatários. A restauração do hangar de construção naval, a construção da carcaça
e da infra-estrutura, mas também a reparação das rampas e o saneamento do solo
foi possível graças aos subsídios da municipalidade (10 milhões). Durante o processo
de transformação, o prédio foi classificado como monumento tombado. Entretanto o
estaleiro NDSM traz bastante vida e atrai empreendedores e visitantes para AmsterdãNorte.
Visão urbano
A reutilização do estaleiro inspira novas evoluções. A marcenaria antiga foi transformada
para um estúdio de TV (MTV Networks). O antigo trilho da grua agora é o suporte de um
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5
6
PHOTOCREDITS: ARCHITECTENBUREAU J. VAN STIGT
➍ Sala de reuniões na plataforma ferroviaria. ➎ Restaurante.
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➊ Restaurante. ➋ A fábrica do designer Piet Hein Eek. ➌ O conjunto de Piet Hein Eek.
Introdução
A crise financeira mundial de 2008 teve um grande impacto no setor de construção civil
na Holanda. De repente constatou-se que, nos Anos Dourados, foi construído muito mais
do que era necessário. A bolha imobiliária estourou; o número de edifícios desocupados
alcançou proporções epidêmicas. Atualmente, mais de oito milhões de metros quadrados
de área comercial estão desocupados (17% do estoque). Também surgiu a necessidade
por espaços muito diferentes daqueles que estão disponíveis atualmente. Em decorrência
das mudanças econômicas e sociais, milhares de edifícios se tornaram desnecessários:
igrejas, mosteiros, fazendas, fábricas, armazéns, quartéis, escolas, prefeituras, edifícios
inadequados que serviam como asilo para idosos. Existe também um desequilíbrio:
a região central cresce, mas nos extremos da Holanda, a população diminui. Todas as
mudanças contribuem para a urgência do ReUso. A tarefa de construir se transformou em
uma obra de reforma.
Esta publicação é baseada no livro ‘Herbestemming in Nederland’ [ReUso (Reutilização
adaptável) na Holanda’], complementada com conclusões da publicação sequencial
‘Rekenen op herbestemming’ [‘Contar com a reutilização adaptável’]. As duas publicações
foram realizadas por iniciativa do Serviço Governamental para o Patrimônio Cultural.
Doze projetos de reutilização demonstram as muitas maneiras pelas quais construções
e áreas desatualizadas podem ser adequadas para uma nova utilização. Os exemplos
ilustram os efeitos das mudanças no mercado de espaços comerciais, na igreja, nos
portos e nos terrenos industriais. As atuais restrições financeiras estimulam a criatividade
da reutilização e levam a novas abordagens, nas quais um edifício ou uma área, por
exemplo, não é mais entregue totalmente acabada e sim com a possibilidade de uso
temporário e novas maneiras de programação.
Paul Meurs e Marinke Steenhuis
Novembro de 2015
54
7
Ensaios
O que estamos esperando?
Onde há espaço desocupado, há espaço para uma nova utilização. O desafio é dar
outro destino aos edifícios desocupados ou adaptá-los de tal forma que eles se tornem
modernos e possam acompanhar os tempos de hoje: tecnicamente, economicamente e
socialmente. O ReUso muitas vezes produz combinações surpreendentes, como realizar
uma escola em uma fábrica, uma loja em uma igreja ou uma área de lazer em uma área
militar. Reutilização adaptável é de todos os tempos. Num passado distante, tratava-se
muitas vezes de mudanças de poder: edifícios e estruturas continuaram a existir, mas
a utilização e o simbolismo mudam. Assim, a Hagia Sophia (Santa Sofia), em Istambul,
foi construída por volta de do ano 540 como uma igreja e, depois da conquista da
cidade pelos turcos, em 1453, foi reutilizada como mesquita. Com a catedral de Sevilha
aconteceu exatamente o contrário: quando os mouros foram expulsos da Espanha, em
1248, a mesquita se tornou uma igreja católica. Na Holanda, na época de Napoleão, o
prédio da prefeitura de Amsterdã, na Praça Dam, transformou-se em um Palácio Real.
Depois da idade média, inúmeros castelos foram transformados em propriedades rurais
de luxo. Mais tarde, construções militares também foram, sem querer, um estímulo para
a reutilização, porque obras de defesa se tornaram desnecessárias e, portanto, obsoletas.
Quando, no final do século XIX, os fossos das fortificações em torno das cidades tinham
perdido sua função militar, muitos foram convertidos em canais, com parques adjacentes
e áreas residenciais. Camada sobre camada, cidades e aldeias modernizaram-se, um
processo que durou séculos. Materiais de construção velhos, edifícios ultrapassados
ou estruturas urbanas alteradas foram adaptados para novas utilizações, de maneira
igualmente inteligente e natural.
Em algum momento no último século e meio passado, a naturalidade da reutilização
se perdeu. O crescimento e as mudanças sociais ocorreram de forma tão rápida que as
modernas cidades industriais não puderam continuar crescendo organicamente com
bases nas estruturas anteriores. Surgiu uma lógica inteiramente nova no planejamento e
na construção, baseada em crescimento, inovação, padronização e ampliação de escala.
Construir era sinônimo de construções novas. Os construtores buscavam um local e um
arquiteto, o qual elaborava um projeto com base na função desejada e em suas próprias
concepções. Construções desocupadas, geralmente, eram o prelúdio de demolição e de
novas construções. Assim, áreas urbanas e paisagens inteiras foram reconstruídas. As
oportunidades de re-desenvolvimento não eram percebidas e – com uma indústria da
construção totalmente voltada para construções novas – a reutilização era descartada
como sendo idealista, inviável economicamente e, portanto, utópica. O Shopping
8
PHOTOCREDITS: PIET HEIN EEK
Marinke Steenhuis e Paul Meurs
Piet Hein Eek (1967) estudou na
Design Academy em Eindhoven e ficou
conhecido pela mobília com madeira
de demolição: ‘O armário de madeira
de demolição de 1990 foi minha reação
à tendência em voga da perfeição. Eu
queria mostrar que produtos que não
são perfeitos, mesmo assim podem
satisfazer nossos sentimentos de
estética e funcionalidade.’ A combinação
do uso de material incomum e processos
produtivos simples tornaram-se o fio
condutor do trabalho. A reutilização da
fábrica de cerâmica foi empreendida por
Eek da mesma forma que seus projetos
de móveis: ‘Um dos nossos principais
pontos de partida foi de trabalhar com o
prédio da forma que já estava.’
53
11Strijp R, Piet Hein Eek
Halvemaanstraat, Eindhoven
Programa: 10.000m² de funções comerciais,
2010 (construído em 1946)
local de trabalho, showroom, restaurante,
Proprietário: Eek Ruigrok BV
local de exposição
Projeto: Piet Hein Eek
Valor de construção: €5.000.000,00
O designer Piet Hein Eek instalou-se no Strijp R em Eindhoven, um antigo terreno da
Philips. A construção deste terreno começou no ano 1946. Após a mudança da produção
para o exterior nos anos noventa, a municipalidade queria que os prédios dessem lugar
a um bairro habitacional. Em outro lugar de Eindhoven existe um patrimônio industrial
mais importante, para o qual a reutilização não poderia ser dificultada por Strijp R.
A empresa de desenvolvimento Amvest comprou Strijp R em 2006 e queria fazer um
bairro habitacional “com um passado” com o plano arquitetônico urbano. Com isso
seria criado o valor adicional que captaria os altos custos pela compra, demolição
e saneamento do solo. Assim formou-se um plano para um bairro habitacional
com estrutura verde do terreno de fábrica e realocação de materiais, vestígios e
estruturas. Para alguns prédios a demolição foi adiada, para ganhar tempo e pesquisar
possibilidades de reutilização. Com isso o bairro habitacional poderia ser qualificado,
mais variado e mais dinâmico. Assim surgiu a figura do Piet. Ele comprou a antiga fábrica
de cerâmica e instalou ali a sua empresa com restaurante, loja, galeria e atelier. Graças a
toda agitação o ‘lugar consagrado’ irá ficar diferente dos subúrbios, precisamente como
era a intenção. Piet Hein Eek demonstrou ser o “reinventador de espaços”, Strijp R há
anos está permanentemente no noticiário.
Reinventador de espaços e área de desenvolvimento
Não se usou nenhum arquiteto para a realocação da fábrica de cerâmica. Piet Hein Eek
desenvolveu os planos ele mesmo. O prédio estava em estado deteriorado e na verdade
ele achou isso belo o suficiente. Foi deixado mais no estado original do que melhorado.
Acréscimos ocorreram muitas vezes com a reutilização de material histórico das fábricas
circundantes, sem fazer melhorias. Desde a sua abertura, a fábrica é um destino muito
popular na cidade. Em torno da fabrica, surgiu um bairro residencial que teve seu
ambiente e identidade derivado do passado industrial e da presença de Piet Hein Eek.
Durante a crise financeira a partir de 2008, Strijp R foi a única grande localidade de
construção habitacional em Eindhoven que teve continuidade graças à sua identidade
atrativa. Piet Hein Eek comprou outros prédios antigos em Strijp R e transformou-os em
ateliers, moradias e estúdios. A reconversão prepara o caminho para o desenvolvimento
da vizinhança, onde surge uma parte urbana única, variada e valorizada.
52
Hoog Catharijne foi a resposta lógica para a questão de como o centro de Utrecht
deveria ser adaptado aos desejos e às necessidades do homem moderno. Somente
grandes prédios históricos recebiam um tratamento diferenciado. Eles se tornaram as
exceções nas cidades em renovação, muitas vezes reutilizados como museu ou escritório
de alto padrão.
Pioneirismo
Contudo, quando a sociedade se mostrou menos maleável do que imaginado, a
insatisfação sobre as demolições em grande escala nas áreas centrais das cidades
aumentou. Foi um tempo de reconsideração, tanto no debate ambiental, com o influente
relatório do Clube de Roma ‘Os Limites do Crescimento’, de 1972, quanto no universo
do patrimônio histórico com o Ano Internacional do Patrimônio Histórico, em 1975. Os
cidadãos passaram a defender a cidade existente, como mostraram as manifestações
de rua no [bairro] ‘Nieuwmarktbuurt’, em Amsterdã, por ocasião da construção do metrô,
mas também defendiam a recuperação do ‘Bergkwartier’, em Deventer, e da ‘Stokstraat’,
em Maastricht. Alguns jornalistas e arquitetos foram a vanguarda nesta redescoberta da
cidade existente, como a americana Jane Jacobs (‘The Death and Life of Great American
Cities’, 1961), o inglês Gordon Cullen (‘Townscape’, 1961) e o italiano Aldo Rossi (‘A
arquitetura da cidade’, 1966).
Em uma única geração veio a resposta ao êxodo do pós-guerra, dos centros da cidade
para apartamentos e casas unifamiliares em subúrbios: voltar para a cidade. A onda de
demolições foi revertida com a percepção de que também é possível morar e trabalhar
nos edifícios existentes. Pessoas com convicções políticas de esquerda e de direita se
uniram pela manutenção de um bom ambiente para viver e da escala reduzida dos
centros das cidades e bairros adjacentes. A ambição foi realizada graças ao sistema de
subsídios para renovação urbana e da Lei do Patrimônio Histórico, às Sociedades de
Renovação Urbana, aos movimentos para ocupação de imóveis vazios e aos particulares
com um sonho. Na busca por um lugar especial para morar, entraram em cena antigos
armazéns, escolas desocupadas e galpões abandonados que haviam servido para estocar
bulbos e tabaco – embora alguns artífices tenham levado anos para transformar essas
construções em palácios residenciais. Em 1978, o arquiteto Dolf de Maar deu um passo
além, comprando a Igreja Martinus em Utrecht e que estava desocupada. Ele foi morar
com sua família na casa paroquial, e expôs sua coleção de carros antigos na igreja,
que também era alugada para atividades culturais. A igreja serviu de cenário para uma
comédia de TV como a ‘Igreja de São Jodocus’ da aldeia imaginária Juinen. No final da
década de oitenta, o próprio De Maar assumiu o papel de incorporador e, no complexo,
foram construídos 48 apartamentos, todos vendidos.
9
Neste período, também há outros exemplos de pioneiros na reutilização de edifícios
históricos e não históricos. O empresário Henny van der Most, na província de Overijssel,
comprou o hospital construído após a guerra na cidade de Almelo para, em 1988,
reabri-lo como Hotel Preston Palace. Em 1992, mediante encargo do incorporador
Lars Magnusson, o antigo prédio dos correios, atrás do Palácio Real da Praça Dam, em
Amsterdã, foi convertido no centro comercial Magna Plaza. Na década de oitenta, a
resistência dos moradores do bairro e o movimento pela ocupação de imóveis ociosos
resultaram na reutilização de dois pavilhões no terreno da Santa Casa Wilhelmina, em
Amsterdã-Oeste. Este tipo de reutilizações, no entanto, continuou incidental, realizados
por indivíduos corajosos que se aventuravam fora do caminho batido.
baixas da fachada para tornar os espaços comerciais mais atraentes e deixar entrar mais
luz do dia. A parte exterior foi renovada. As moradias dos estudantes têm o tamanho
de 27m² e possuem cozinha e banheiro. Os estudantes pagam 654 euros ao mês e
isso é muito acima da média que se paga pela locação nas repúblicas na cidade. Mais
como as habitações são independentes, muitos estudantes podem receber um subsidio
de locação do governo. Com o Campus Diemen-Zuid surgiu um projeto astronômico
pelos entendimentos de reutilização, que atende a uma necessidade. Quase não há
desocupação. Depois da inauguração do campus, o projeto foi assumido em 2015 pelo
investidor americano Greystar.
Os exemplos acima antecipam uma evolução que, hoje em dia, é bastante atual. A
diferença em relação aos últimos trinta anos é que a ociosidade de imóveis atingiu
proporções epidêmicas e que a demolição em grande escala não é mais um fato
consumado para os políticos e para a população. Há apoio para a reutilização e muita
demanda por edifícios com uma história. A velha economia quer edifícios novos, mas
a nova economia quer edifícios antigos. A transformação e a reutilização de edifícios
e áreas urbanas e rurais serão, nos próximos anos, uma das mais importantes tarefas
nacionais. Grande parte da ociosidade é o resultado de enormes mudanças econômicas e
sociais. Mais de oito milhões de metros quadrados de área comercial estão desocupados
(17% do estoque), o ministério de defesa está se desfazendo de terrenos e quartéis,
as igrejas estão se esvaziando em grande quantidade, terrenos industriais e áreas
portuárias estão sendo abandonados e a agricultura não é mais a função óbvia na área
rural. A tarefa de construir se transformou em uma tarefa de reformar.
Inicialmente, o setor da construção persistia no reflexo de demolição e construção,
mesmo nas áreas onde a população estava diminuindo. A crise financeira de 2008
tornou dolorosamente claro que isso não funciona. Na construção civil, não se trata
mais de criar oferta e sim atender adequadamente à demanda. E essa demanda tem
tudo a ver com as novas relações econômicas em que Holanda se encontra agora. Menor
número de grandes empresas e multinacionais, maior número de profissionais liberais
que trabalham em redes e estão on-line em qualquer lugar. No mercado da habitação,
os compradores podem escolher à vontade. O setor da construção civil está mudando
em todos os aspectos: de crescimento para retração, de novas construções para a
reutilização, de construções padronizadas para construções sob medida, e retornando
da ampliação de escala para a escala humana. Quando a realidade é reformar em vez
novas construções, surgem oportunidades nas cidades e aldeias existentes que não se
apresentariam no cenário de demolições em grande escala.
10
PHOTO CREDITS: SNIPPE PROJECTEN BV
Uma tarefa urgente
➊ Moradia estudantil. ➋ Conjunto com serviços no térreo. ➌ Praça coletiva com loja.
➍ As entradas dos blocos chamam atenção. ➎ Implantação dos blocos.
Andre Snippe desenvolve desde 1989,
sobretudo projetos para habitações
pequenas em Amsterdã. Com a procura
de locações mais acessíveis, ele
começou na margem do centro de
Amsterdã e depois chegou naturalmente
aos arredores e subúrbios. Para ele os
projetos de pequena escala eram a
solução para Amsterdã. Com o campus
de estudantes e o bairro habitacional
vizinho Holland Park, Snippe mudou
o rumo para os grandes locais de
construção habitacional. Snippe vê aqui
oportunidades que os bancos não têm
mais coragem de tomar. Junto com
investidores de imóveis e empreiteiros
ele consegue levantar estes projetos. A
pressão sobre o mercado habitacional
de Amsterdã antém os riscos limitados.
10
Campus universitário
Diemen-Zuid
Dalsteindreef, Diemen
Projeto: Dik Smeding Arquitetos, Amsterdã
2013 (1978)
Programa: 939 moradias de estudantes com
Emprendimento: Snippe Projecten, Van
espaços comerciais e sociais de 4.740m²
Wijnen Projectontwikkeling e Chalet Group.
Valor de construção: não divulgado
Os preços de casas em Amsterdã são elevados. Agora que investidores estrangeiros se
apresentam com mais interesse, fala-se até de “situações de Londres”. Para estudantes
e jovens esta ficando cada vez mais difícil encontrar uma moradia. A demanda por
habitação acessível levou ao desenvolvimento de novos conceitos, como o hotel
The Student (nos escritórios antigos de Elsevier), The Studio (no prédio antigo de
GAK) e o campus Diemen-Zuid (nos antigos escritórios da Shell). Trata-se sempre
da transformação de enormes edifícios de escritórios envelhecidos nos arredores e
subúrbios de Amsterdã. O campus em Diemen ocupa cinco prédios com uma superfície
de 50.000m². Estavam vazios há anos. Porque o metrô passa bem perto e há uma estação
de trem na vizinhança, André Snippe viu nisso um negócio vantajoso. Ele comprou os
prédios por 15,5 milhões e desenvolveu um conceito de campus universitário, conforme
modelo americano.
Uma cidade em uma aldeia.
Diemen é uma aldeia na margem de Amsterdã e não um lugar onde os estudantes
querem morar. Mas o campus é bastante grande para fazer uma cidade universitária
independente que seja atraente. Há quase 1000 habitações e diversos serviços: um
supermercado, lojas, instalações para esportes e oportunidades para sair e se divertir.
Existe, também, uma quadra de tênis, uma pista de Cooper, uma parede de escalação,
um campo de futebol e de basquete, uma escola de dança, uma loja de reciclados, um
cabeleireiro, e obviamente uma loja de bicicletas; não faltam o médico de clinica geral,
uma agência de trabalho temporário para estudantes e um posto policial.
Megaprojeto
O âmbito do projeto pesava na sua execução: as licenças tomavam tempo, enquanto as
deduções do banco continuavam. A própria construção estava pronta em meio ano. Os
prédios foram despojados e novamente acabados, todas as encanações e instalações
foram renovadas. A carcaça dos escritórios era perfeita para a configuração das
dimensões interiores de habitações para estudantes. No térreo subiram as partes mais
50
Intervenção não rentável
O ReUso começa com a articulação da oferta e da procura, de um tomador de iniciativa
e um local existente. Pelo fato de a construção existente nunca ser perfeitamente
adequada para uma nova função, sempre há necessidade de adaptações e ajustes. O
local deve se adaptar aos novos usuários e às novas funções, e vice-versa. Não se trata
de construção por metros quadrados e sim de trabalho sob medida. O projeto deve ser
funcional, a construção deve ser viável, o custo deve ser acessível e a obra deve atender a
todos os requisitos e todas as normas legais.
Nos últimos anos, frequentemente eram as autoridades e as corporações que atuam
na habitação social que assumiam a liderança na reutilização. Geralmente tratava-se
de projetos de grande escala e construção de prédios públicos em terrenos industriais
abandonados. A assim chamada ‘intervenção não rentável’ (o déficit de um projeto) era
aceito (e sanado com subsídios) por conta da expectativa de rendimentos decorrentes
das evoluções no entorno e do benefício social: maior diversidade cultural, atração de
famílias com maior poder aquisitivo e valorização da área.
Acostumar-se com a reutilização
Além da necessidade para encontrar modelos de financiamento alternativos, os papéis no
mundo da concepção e execução também foram profundamente abalados. Aos poucos,
as partes envolvidas se acostumam à nova realidade. Dos construtores, arquitetos, ao
serviço do patrimônio cultural e ao público não tiveram outras escolha a não a de
abandonar seus papéis tradicionais. As partes que participam do desenvolvimento não
podem apoiar-se na abordagem padrão, na qual elas sempre sabiam o que lhes esperava,
inclusive financeiramente. Agora elas têm que investir em uma busca com resultado
incerto e possíveis contratempos.
Arquitetos aprendem a fazer projetos a partir do contexto existente, que sempre exige
uma abordagem específica. Isso leva a projetos com concepções muito diferenciadas.
Atualmente, o desafio da reutilização é considerado como uma verdadeira tarefa
arquitetônica. Folheando as revistas especializadas e os anuários da arquitetura, chama
a atenção que arquitetos de renome no mundo todo se envolvem em projetos de
reutilização – e podem se mostrar modesto em relação a uma situação existente. O
arquiteto de reutilização adaptável é o organizador de um processo complicado e um
servidor do prédio existente, como dizem os arquitetos André van Stigt (projetos 6 e 7) e
Robert Winkel (projeto 3). O maior desafio deles é encontrar soluções para as adaptações
técnicas, construtivas e funcionais necessárias. Na reutilização, a criatividade deles
é aplicada principalmente realizar a obra com todos os orçamentos e todas as leis e
normas que, na maior parte, ainda estão baseados(as) em construções novas.
11
Em uma sociedade onde ‘autenticidade’ é o novo produto de massa, cresce a procura
por lugares e edifícios com personalidade e história. A partir do reflexo de construções
novas, a resposta à demanda de individualidade é a oferta de uma sugestão de história.
Cidades recém-construídas, que simulam uma história (como as casas novas ‘da década
de trinta’ que estão no mercado atual) – não há nada de errado com isso, mas a simples
necessidade de reutilizar a cidade existente nos dá, agora, a oportunidade de entregar
verdadeiras obras sob medida. Viver e trabalhar em regiões e em edifícios com afeto pelo
local, exatamente conforme o desejo dos usuários, cidades com surpresas e dimensão
histórica. O que estamos esperando?
Este ensaio é uma adaptação da introdução do livro Herbestemming in Nederland, nieuw gebruik van stad en land
(NAi Publishers Rotterdam, 2011).
Marinke Steenhuis é historiadora da arquitetura; durante muitos anos foi presidente da Comissão de Arquitetura e
Patrimônio Histórico do Município de Roterdã e membro da Equipe Nacional de Reutilização Adaptável. Paul Meurs
é arquiteto e professor-doutor de Heritage & Cultural Value [Patrimônio Histórico & Valor Cultural] na Faculdade de
Arquitetura da TU [Universidade Técnica] de Delft. Durante muitos anos, ele realizou pesquisas no Brasil.
SteenhuisMeurs é um escritório de consultoria voltada na transformação e intervenção urbana. Marinke e Paul
trabalham como supervisor ou consultor em um grande número de projetos e locais na Holanda e no exterior.
12
formas especiais de habitação, frequentemente para grupos que não podem morar nas
habitações comuns: moradia adaptada para pessoas com deficiência, um grupo turco de
cuidados sociais habitacionais e alojamento marroquino para seniores. As habitações
temporárias são marcantes: moradia para pessoas que estão no meio de alguma
separação familiar, e estão necessitados com urgência de um lugar temporário próprio
para morar.
PHOTOCREDITS: VOLKSHUISVESTING ARNHEM, GREEN&SO
Neste ponto, existe também uma tarefa para o governo. A construção civil é, com toda
razão, regulamentada por regras bem detalhadas, por uma questão de segurança jurídica,
de segurança física e de harmonização com o que ocorre nas cidades, aldeias e áreas
rurais. A reutilização adaptável, contudo, requer planos diretores menos rígidos e outro
modelo de normas (sem soluções padronizadas e sim estabelecimento de metas). Mesmo
quando se trata de patrimônio histórico, há necessidade de ajustes no pensamento.
É surpreendente que alguns dos projetos de reutilização de prédios históricos aqui
apresentados tenham sido, inicialmente, rejeitados pelo Serviço do Patrimônio Cultural.
Às vezes, é difícil de aceitar que a reutilização adaptável de prédios históricos venha
acompanhada de novos significados que podem afetar parte do valor cultural existente.
O Serviço do Patrimônio Cultural deve aprender a acompanhar as tendências, sem
condenar o espírito do local.
Chama à atenção que os cidadãos estão se envolvendo cada vez mais nos processos
e, com isso, também assumem e recebem responsabilidades para obter sucesso. Como
se fossem camaleões, os antigos ocupadores de prédios ociosos se transformam em
incorporadores, aqueles que protestavam em formuladores de políticas públicas e os
demolidores em executores do ReUso. É o tão necessário último passo no sentido de
uma abordagem integral para a reutilização, quando especialistas, formuladores de
políticas públicas e as partes interessadas trabalharem em conjunto, cada um com seu
próprio papel, sua responsabilidade e seu conhecimento.
➊ O conjunto com o jardim frutífero. ➋ Parque do bairro. ➌ ➍ Centro comunitário. ➎ ➏ ➐ A comunidade cria o jardim e
desfruta dele.
Volkshuisvesting Arnhem é uma
cooperativa de moradias, que possui
em Arnhem milhares de habitações de
locação. Porque as cooperativas não
visam lucro, eles podem significar muito
na área social da cidade. Mesmo assim,
com outras organizações, percebeu-se
a comercialização: tudo precisa render
dinheiro e fornecer mercados novos. O
que Volkshuisvesting Arnhem faz tão
excepcional é que a fundação pensa
a partir das necessidades sociais e no
caso de Bruishuis vem a conclusão que,
justamente não fazendo investimentos,
a meta pode ser alcançada. Com isto
foi possível explorar, em principio, com
custos mínimos, prédios bons porém
inutilizados. Desta forma tornou-se
possível uma reutilização que pelo
mercado nunca poderia ser oferecida.
09
Bruishuis
Akkerwindestraat, Arnhem
Programa: prédio comercial social e
2009 (1969)
construção de moradias para grupos-alvo
Proprietário: Woningcorporatie
especiais
Volkshuisvesting Arnhem (Corporação de
Valor da construção: €2.525.000
Moradia e Habitação Popular de Arnhem)
Ao sul de Arnhem localiza-se o bairro Malburgen. É um bairro residencial dos anos
sessenta, que foi construído segundo a lógica da construção urbana moderna,
principalmente habitações sociais para locação. Nos últimos anos houve grandes
investimentos na revitalização do bairro. Neste processo, dois asilos de idosos ficaram
vazios. Estão inadequados para o cuidado de pessoas idosas e doentes, mas ainda
se encontram em bom estado. Pelo fato desse tipo de prédio não constar mais nos
registros imobiliários e o valor foi determinado em zero, é habitual serem demolidos
para a reconstrução da área. Em Arnhem, a idéia inicial era de substituir os prédios por
habitações unifamiliares. Constatou-se depois que na verdade não havia necessidade
de mais habitações, mas no lugar disso serviços sociais, um lugar de encontro e espaços
laborais baratos. Graças ao baixo valor imobiliário e a finalidade social do proprietário,
foi possível dar novo sentido a amboas os asilos com custos mínimos.
Desenvolvimento orgânico
A ideia principal para a reutilização era de tornar a vizinhança preponderante no
redesenvolvimento e na gestão futura do complexo. Ao mesmo tempo era claro que o
projeto deveria ser abordado profissionalmente na fase de desenvolvimento e que os
moradores assumiriam a gestão aos poucos. O proprietário fez um levantamento das
necessidades junto a diversos grupos no bairro e elaborou um projeto de base para a a
intervenção. O plano foi apresentado aos moradores da vizinhança e por eles abraçado.
Com pequenos passos e com esforço coletivo a reutilização ganha forma, mantendo-se
os custos os mínimos possíveis. A dinâmica de desenvolvimento não foi projetada, mas
feita de uma maneira orgânica em colaboração com a vizinhança. Cada um contribuiu
com o que pôde.
O objetivo social está sendo traduzido de duas maneiras. No térreo estão instaladas
funções públicas, como espaços de trabalho acessíveis para pessoas da vizinhança,
uma sala coletiva para o bairro, uma escola de kickbox e estúdio de TV. Formou-se
aqui um lugar de encontro para o bairro. Nos andares superiores estão sendo alojadas
48
PHOTO CREDIT: ROB T HART
Moradias temporárias
Ensaios
Contar com a reutilização
adaptável
Non-design
Para adequar o prédio para a indústria criativa, necessitava-se de um investimento com
retorno em seis anos. Como não são alugados espaços de escritórios, mas sim estações
de trabalho, o rendimento por metro quadrado é alto. A despeito do perfil alto de todos
os locatários, na verdade não foi feito nenhum investimento na arquitetura da reforma.
A reutilização prescindiu do design, o lugar tem o bastante pela grande presença dos
locatários, a infra-estrutura de TI e um bom catering.
Sander Gelinck
A crise econômica depois de 2008 também teve um grande impacto na Holanda. Muitos
projetos de reutilização adaptável precisaram ser alterados: cortar custos, buscar novos
locatários, outros modelos de receita e, frequentemente, outros financiadores também.
Às vezes parece surpreendente que os projetos executados se revelaram financeiramente
rentáveis apesar da crise. Uma análise dos projetos de reutilização adaptável na
Holanda posteriores a 2008 mostra que a crise despertou muita criatividade. As
soluções emergenciais ainda se revelam valiosas. Muitas inovações se devem a uma
nova geração de tomadores de iniciativa: empreendedores ‘leigos’ que, com coragem,
energia e escolhas pouco ortodoxas, conseguiram salvar projetos, para os quais muitos
profissionais já não enxergavam solução.
O que chama particularmente a atenção é que, depois de 2008, a opinião dos usuários
dos edifícios é muito mais valorizada. Às vezes, até mesmo são ‘descobertos’ novos nichos
de mercado. Por exemplo, o The Student Hotel revelou que também há estudantes que
querem mais do que um espaço barato: estudantes de intercâmbio que, por exemplo,
de bom grado preferem pagar o dobro do preço de um quarto normal de estudante
por serviços e áreas de convivência aconchegantes. Outros projetos de reutilização se
concentram exatamente em moradia de baixo custo, por meio de uma combinação de
aluguel temporário, baixa qualidade e autogestão. No Campus Diemen-Zuid (Projeto 10),
o incorporador descobriu que existe um grupo de estudantes dispostos a morar longe
do centro se houver, pelo menos, a possibilidade de uma vida social atraente e se houver
todo tipo de serviços nas proximidades.
Na Bruishuis, em Arnhem (projeto 9), outro grupo-alvo encontrou seu espaço, ou seja,
pais envolvidos em processo de divórcio e que buscam, com urgência, uma moradia nas
proximidades dos seus filhos. A antiga casa de repouso estava obsoleta e desocupada.
Em vez de demolir, a própria incorporadora resolveu preservar o edifício ‘desatualizado’
para atividades que, em outro local, não encontram espaço, mas que são de grande
importância para o bairro.
Também ocorreram grandes inovações em outras funções. Por exemplo, na área de
habitações para idosos e portadores de necessidades especiais, um empreendedor
14
PHOTOCREDITS: A LAB
Novos grupos-alvo, conceitos e modelos de renda
➊ A empresa de dança ID&T instalou hotel, escritório e centro de entretenimento na torre. ➋ Embaixo da torre Overhoeks ➌ Os
melhores cérebros da cidade. ➍ A-Lab ocupa um bloco do laboratório velho. ➎ Escadaria. ➏ Bloco com 290 lugares de trabalho.
Marcus Fernhout (CODUM) é o protótipo
de um empreendedor imobiliário na
Holanda. Ele sonha com a criação de
espaços interessantes, onde acontecem
coisas emocionantes. Para ele, trata-se
das pessoas e suas atividades e não se
trata da arquitetura. O grande desafio
é sempre atrair pessoas com uma
mercadoria elaborada e muito orientada.
Ele desenvolveu em Roterdã junto ao
escritório de arquitetura urbanista ZUS
o Schieblock, que transformou-se em
lugar de criação de sucesso para a
indústria criativa. Após esta experiência
seguiram 8 projetos em Amsterdã,
Roterdã e Arnhem. Desde 2014, Marcus
é diretor administrativo do primeiro
estabelecimento exterior do Cambridge
Innovation Center, que está em Roterdã.
47
08
A Lab
Overhoeksplein 2, Amsterdã
Programa: 290 lugares de trabalho na área
2013 (1914)
da mídia nova e tecnologia, espaços de
Empreendimento: CODUM, junto ao escritório
reunião e setores de bares e restaurantes.
de projetos Noordwaarts e Escritório
Custo da obra: €1.325.000,00
Broedplaatsen.
A Estação Central de Amsterdã esta situada na margem do centro da cidade, no lugar
onde antigamente era o porto. Na outra margem fica Amsterdã Norte, de longa data um
setor de fábricas e construção de habitação social. Há alguns anos que o setor Norte está
em ascensão. Aqui encontram-se ainda casas acessíveis e antigos terrenos de fabrica
estão sendo reformados pela nova indústria criativa. Um exemplo é o antigo estaleiro
NSDM (projeto 12). Precisamente em frente à estação foi construído o Eye - o instituto
de filmes. No terreno atrás existiam, até 2009, laboratórios e escritórios da Shell. Após
a mudança da Shell, a municipalidade comprou 20 dos 27 hectares do terreno com a
intenção de realizar aqui um bairro habitacional.
Ícones
Dois prédios antigos e marcantes ficaram poupados: O Groot Laboratorium e o
Overhoeks-toren, um ícone na silhueta da cidade. A Torre esta sendo transformada pela
empresa de dança ID&T em um hotel, escritório e centro de entretenimento. Para o
laboratório vem a Escola Superior de Artes e o “A Lab”, um centro de criação para o topo
do segmento da nova mídia e tecnologia.
O topo do mercado
A Lab foi idealizado como localização exclusiva para as melhores empresas de Amsterdã
na área de gaming, apps e aplicativos. Aqui empresários criativos podem estabelecerse, desde que sejam aprovados. Justamente pela escassez e a exclusividade de criar,
formou-se uma grande demanda. Cada local de trabalho poderia ser locado pelo
menos três vezes. Tanto os principiantes como as empresas de sucesso compartilham o
laboratório. Além de especialistas em computação também instalaram-se aqui escritores,
cinegrafistas e pensadores. Assim forma-se uma aglomeração criativa crítica de ideias
inovadoras. Outros argumentos persuasivos para atrair os melhores cérebros da cidade:
contratos de locação flexíveis, café muito bom e um almoço delicioso. No prédio
implantaram-se diferentes ambientes, em que se pode trabalhar, isoladamente, com
colegas ou com troca de idéias.
46
dedicado desenvolveu duas novas fórmulas onde a habitação foi integralmente adaptada
integralmente a cuidados específicos – ‘Casas Thomas’ para pessoas com deficiência
mental e ‘Albergar’ para pessoas com problemas de memória - e, em um período de
quinze anos, o mesmo empreendedor reutilizou de modo adaptável mais de 130 prédios
na Holanda. Mais do que qualquer agente profissional.
It’s all-in the mix [Todos misturados]
A prática do ReUso mostra muitos exemplos de que na Holanda é chamado de ‘o
novo modo de trabalhar’ e internacionalmente é conhecida como a ‘classe criativa’ de
Richard Florida. O livro contém uma série de projetos pioneiros como o Clube Atômico,
em Utrecht, e o A Lab [Laboratório ‘A’], em Amsterdã (projeto 8). Constata-se que os
que tomaram a iniciativa desses projetos têm perspicácia para encontrar maneiras de
identificar locatários e captá-los. Eles descobriram que locatários querem mais do que
metros quadrados de área de trabalho. Os usuários buscam, em primeiro lugar, pessoas
com o mesmo objetivo para, juntas, se tornarem mais fortes e poder prestar melhores
serviços aos clientes. Mas também querem pessoas com outras ideias em torno de si, que
sirvam de inspiração. E, é claro, bons estabelecimentos de hotelaria, restaurantes e bares.
É marcante que a maioria dos edifícios submetidos à reutilização adaptável passou de
um único usuário para utilização variada por grupos de usuários. O segredo de uma
reutilização que “funciona” aparentemente é uma boa mistura de usuários! ‘De Hallen’
(projeto 7) é um bom exemplo: construídos num passado longínquo como pátio para
estacionamento e manutenção dos bondes, em Amsterdã, os históricos ‘De Hallen’
são, agora, utilizados por dezenas de pequenos e grandes locatários, entre os quais a
biblioteca pública que paga um aluguel muito menor do que o hotel comercial, o teatro
e as lojas. Todos os locatários sabem disso e se dão conta de que as funções precisam
umas das outras para atrair a maior quantidade possível de visitantes ao complexo.
‘A Lab’ Amsterdã se concentra em um nicho específico da classe criativa, a saber, startups
no desenvolvimento de jogos de computador e mídia social. Uma peculiaridade desse
projeto é que o prédio se tornou o local de trabalho mais desejado pelos melhores em
diversas disciplinas. A campanha de marketing desafiadora – queremos somente os ‘nota
dez’, não os ‘nota seis’ – despertou tanto interesse que foi possível fazer uma seleção
rigorosa e recrutar os realmente melhores de cada disciplina.
Novos modelos de ganho: imóveis no mercado de qualidades subjetivas
Em alguns projetos conseguiu-se mudar o elemento de ganho. Os tomadores dessas
iniciativas fazem mais do que oferecer metros quadrados, até mais do que é chamado de
‘pacote total’. Os tomadores de iniciativa organizam contatos e troca de conhecimentos
15
entre os usuários, organizam ‘eventos’ para atrair visitantes ou colocar os usuários
conjuntamente no centro das atenções. A palavra-chave é a interação: os edifícios se
tornaram pontos de encontro de atividades, programas e trabalho em rede.
➎ Hotel De Hallen. ➏ Restaurante ‘Remise47’.
Em termos econômicos, esses edifícios não oferecem metros quadrados, mas serviços
extensivos e ‘qualidades subjetivas’, conforme a definição que Pine e Gilmore deram em
2007. O interessante para o ReUso é que os usuários estão dispostos a pagar por isso! O
modelo de ganho em alguns projetos não é mais o imóvel, mas a prestação de serviço
ou premium price que é pago para trabalhar no place-to-be. Qualidades subjetivas são a
palavra-chave.
Um bom exemplo é a fábrica de Piet Hein Eek em Eindhoven (Projeto 11). Os prédios
são mais do que galpões históricos com uma loja cheia com obras próprias. Eek também
mostra produtos de outros designers que o inspiram e que, muitas vezes, também estão
à venda. Os visitantes não vêem somente as pessoas e as áreas de trabalho onde os
projetos de Eek são realizados. No edifício transparente, o próprio designer de renome
está visivelmente presente. Uma eventual compra pode ser comemorada no restaurante
e, para os amantes de música, Eek organiza regularmente concertos dominicais em um
dos salões. Uma visita a Piet Hein Eek é uma experiência com qualidades subjetivas.
Com a equipe de arquitetura que Eek formou, voltado principalmente para a reutilização
de edifícios antigos em terrenos industriais, é possível transformar essas qualidades
subjetivas em um estilo de vida e, comprando um apartamento, tornar-se parte da
comunidade Piet Hein Eek.
Necessidade de economizar nos custos
Economizar nos custos de reforma se tornou padrão para o ReUso. É justamente na
economia nos custos que está criatividade maior. Mas, em tempos de escassez de
dinheiro, a reutilização de um prédio existente mostra grande vantagem em relação a
uma construção nova: muitos projetos de reutilização podem ser executados em fases,
iniciando a fase seguinte somente quando a anterior foi alugada e começou a gerar
renda. A criatividade nos projetos vai muito além. Varia de fins de semana de demolição
com amigos e locatários até reformas 24h/7d para poder alugar, o mais rápido possível,
uma escola monumental para um grupo de prestadores de cuidados de saúde. Em alguns
projetos, os próprios usuários investiram no acabamento dos espaços, obviamente em
troca de um aluguel menor.
Congelamento do valor imobilário
Um fato interessante em alguns projetos é que o proprietário do prédio aluga ‘de graça’
ou por um aluguel baixo (menor do que preço de custo). É claro que somente é possível
fazê-lo temporariamente, porém a vantagem é que, nesse período, se tem a oportunidade
16
45
➊ Entrada do estacionamento. ➋ Indicação dos usos. ➌ Praça de alimentação em obras.
de dar um ‘passo intermediário’ com o prédio. O projeto Hembrug, em Zaanstad, é um
bom exemplo dessa estratégia. A Empresa Imobiliária Estatal é proprietária de um
grande terreno, com dezenas de edifícios históricos em mau estado. O proprietário
reforma minimamente os edifícios existentes. Ele somente torna os edifícios ‘à prova de
vento e chuva’. Os locatários recebem um edifício nu e eles mesmos precisam executar
a reforma interna e final. Durante a ocupação temporária, eles pagam um aluguel baixo
e recebem o direito de compra durante os primeiros dez anos. Porém, os investimentos
executados pelos locatários são de grande valor para o proprietário. Afinal, há criação de
valor porque é dada visibilidade à área. O passo intermediário põe em movimento um
fluxo de caixa, faz com que o valor utilitário do edifício aumente, abrindo espaço para
novos investimentos no futuro. Aliás, a estratégia do passo intermediário é aplicada tanto
por proprietários privados quanto (semi)públicos e, nos próximos anos, poderia se tornar
um importante impulsionador para a reutilização adaptável.
Necessidade de financiamento
Apesar de todas as tentativas de cortar custos, o ReUso ainda requer financiamento.
Continuam sendo projetos imobiliários, nos quais as despesas antecedem o lucro. Em
quase todos os projetos primeiro foi necessário investir antes de poder começar a
exploração. Vemos, sim, que por vezes o investimento é feito de forma diferente. Às
vezes, energia e tempo pessoal substituem os preciosos euros, às vezes o investimento é
realizado por etapas. Mas o ReUso continua demandando capital, e isso continuará sendo
assim mesmo depois da crise.
Foram encontrados outros financiadores além dos bancos tradicionais para os projetos?
A resposta é: sim. Especialmente os parceiros do projeto se mostraram dispostos a
investir. Além dos já mencionados locatários, os empreiteiros e subempreiteiros da
reconstrução também se mostraram, às vezes, dispostos a construir ‘a prestação’. Um fato
esperançoso é que, ocasionalmente, terceiros também concedem financiamento, embora
o número de exemplos de crowdfunding bem sucedido seja limitado. Nos projetos, os
bancos tradicionais ainda se mostraram os maiores financiadores. Porém, nos projetos
com financiamento de outras partes, existe a vantagem de que isso resulta em maior
envolvimento dessas partes.
Private equity em ascensão
Os projetos revelam ainda outro desenvolvimento: o surgimento de private equity. Os
bancos continuam a financiar, mas de maneira diferente daquela antes da crise e não
pagam mais do que a metade do investimento. A outra metade do financiamento provém
de fontes privadas. Os projetos, assim, parecem confirmar que os subsídios ‘estão secando’,
especialmente quando se trata de patrimônio histórico. O fato de, ao final, todos os
projetos terem financiamento, não significa que sempre foi fácil. Em muitos projetos,
44
17
o crédito veio a conta-gotas e os tomadores da iniciativa tiveram que esforçar-se ao
extremo para reformar a baixo custo para poder começar a exploração.
obter as vantagens fiscais que existem para proprietários de monumentos, de forma a ter
uma previsão de alto rendimento.
E o retorno?
Sucesso instantâneo
Em todos os projetos foi possível estabelecer um fluxo de caixa. Em quase todos os
casos, as receitas são maiores do que os custos operacionais. Em outras palavras: há
lucro e os projetos são viáveis. Os que tomaram a iniciativa e os fornecedores de crédito
também são pagos. No entanto, o comportamento é diferente do que no passado: em
muitos projetos, o resultado operacional é destinado, principalmente, para acelerar a
quitação do financiamento.
Os galpões enormes possuem vários arrendatários como um hotel, bar e restaurantes,
biblioteca, empréstimo de artes, teatro e estúdios. A maioria dos arrendatários já havia se
registrado em 2012 para que tivessem voz ativa no acabamento e na decoração. Desde
o momento em que “De Hallen” foram abertos ao público em 2014, Amsterdã teve uma
atração importante a mais. Rapidamente os turistas encontraram o caminho para esse
“hotspot”.
No Klokgebouw, em Eindhoven, o proprietário (Trudo) começou alugando espaços por
um preço baixo. Na sequência, o edifício foi gradativamente elevado a uma qualidade
superior. Porém, o investimento só é realizado quando solicitado pelo usuário. O edifício
cresce, por assim dizer, de acordo com o conteúdo da carteira dos seus locatários. Esse
sistema gerou tantos locatários satisfeitos que há longas listas de espera. Por isso, o
retorno de 8,4% sobre o investimento no prédio é um dos mais elevados de todos os
projetos.
Holanda ainda não esgotara as oportunidades de aprendizagem
A crise financeira de 2008 tornou a forma de reutilização mais diversificada. Novos
tomadores de iniciativa surgiram, os quais descobriram novos grupos de usuários
e oferecem novos conceitos de serviço. Os projetos são mais diversos entre si do
que anteriormente. O que começou como medidas em tempos de crise, por vezes se
mostraram medidas permanentes, como os contratos de locação flexíveis, a locação
temporária abaixo do preço de custo, as reformas em etapas e o investimento coletivo.
Mas a crise parece ter gerado algo mais. A reutilização adaptável parece estar livre do
‘pensamento dominado por planilhas’, no qual os cálculos são mais importantes do que a
satisfação dos usuários. Os tomadores de iniciativa demonstraram, também, que ganhar
dinheiro não é o (único) motivo para trabalhar com um prédio. Os melhores projetos
surgem até mesmo quando o dinheiro nem está mais em primeiro lugar. Nas palavras de
18
PHOTOCREDITS: ARCHITECTENBUREAU J .VAN STIGT J .VAN STIGT
Os projetos também revelam que as antigas leis imobiliárias sobre a relação entre
retorno e risco ainda são válidas. Às vezes elas só são encobertas pelo véu de serviços
e outros valores agregados que são criados. O que realmente é diferente da situação
antes da crise, é que os valores investidos são menores. Esses investimentos menores
se traduzem, obviamente, em níveis menores de preço e de qualidade. Se olharmos com
mais atenção para os números em todos os projetos, reencontramos muitos números
conhecidos de desempenho de antes da crise.
André van Stigt (veja também projeto
6) estudou na Universidade Técnica
de Delft e em 1981 veio a trabalhar no
escritório do seu pai Joop que mais
tarde ele assumiria. Juntos executaram
dezenas de intervenções, restaurações
e reutilizações de: armazéns, igrejas,
fábricas, um quartel e grandes escritórios
dos anos cinqüenta.
O empreendimento é integral, o que
significa que o arquiteto pensa em
conjunto sobre tudo e apresenta
propostas até mesmo sobre inovações
técnicas e formulação de financiamento
criativas. O escritório é muito preciso
na execução arquitetônica dos projetos
e na modernização invisível de prédios
antigos.
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07
De Hallen
Piet Hein Eek, que agora está realizando a reutilização de dois outros edifícios históricos
em ‘Strijp R’: ‘eu faço coisas legais; se eu puder fazer isso pelo resto da minha vida, tudo
está bem, não é?’
Tollensstraat e Bellamyplein Amsterdã
de Bondes)
Este ensaio está baseado no livro ‘Contar com reutilização adaptável’, escrito por Sander Gelinck e Frank Strolenberg
2014 (1901)
Projeto: Escritório de Arquitetura J. Van Stigt,
(www.naibooksellers.nl/rekenen-op-herbestemming-idee-aanpak-en-cijfers-van-25-plus-1-gerealiseerde-projecten.
Monumento tombado
Amsterdã
html).
Proprietário: Tramremise
Programa: programa cultural e comercial
Sander Gelinck é um consultor para reutilização adaptável e trabalha na firma id&dn. Mais informações
Ontwikkelingsmaatschappij (TROM)
diverso, escritórios
www.ideedoen.nl e www.herbestemmingacademie.nl. Frank Strolenberg trabalha no Serviço Governamental para o
(Companhia de Desenvolvimento de Terminal
Custos de construção: €38.000.000,00
Patrimônio Cultural e é líder do projeto Programa Nacional de Reutilização Adaptável.
No entorno do centro de Amsterdã, datado do século dezenove, foi construído, em
1900, um grande galpão de bondes. Depois que os sete saguões perderam suas
funções em 1995, buscou-se, por muito tempo, um redesenvolvimento sustentável.
Em 2011, a municipalidade concedeu a venda do complexo ao Tramremise
OntwikkelingsMaatschappij (TROM), uma fundação criada para este fim com ideias
menos convencionais. Peculiar foi, primeiramente, o processo no qual os moradores
e empresários da vizinhança e os arrendatários em potencial tiveram um grande
envolvimento. Assim surgiu um plano que podia contar com o apoio da vizinhança.
Um segundo ponto peculiar foi a transparência. Isso ganhou forma ao escolher um
empreiteiro no início do processo, para que ele pudesse pensar com a equipe de
construção sobre soluções práticas que pudessem ser exequíveis, com eficiência e
controle de custos. Uma maneira não usual de transparência foi a abertura, para futuros
arrendatários, das contas do projeto, inclusive os compromissos com outros arrendatários.
Significava que todos participavam de pleno direito com as mesmas informações. Isso
era traduzido em grande lealdade e envolvimento de construtores, arrendatários e
investidores.
Precisão e persistência
O projeto direcionou-se em minimizar a intervenção, programando-se o monumento
da forma mais inteligente possível. Tanto os custos como os riscos foram reduzidos
substancialmente. Fazendo-se um inventario preciso do prédio existente e a correção
dos problemas arquitetônicos, o arquiteto pôde fazer um calculo de preço fiel e realista.
Assim foi possível fazer acordos de preço obrigatórios com os empreiteiros para a
reforma e a manutenção subsequente durante 10 anos.
Com isso o projeto foi otimizado, mas, mesmo assim, ainda foi necessário um grande
investimento. Também nesse ponto houve uma solução criativa, obtendo-se dinheiro
de diversas fontes através de empréstimos para monumentos (empréstimos com juros
baixos), empréstimos bancários, financiamento prévio pela equipe de construção e
“crowdfunding” (financiamento coletivo). Pessoas físicas puderam investir no projeto e
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PHOTOCREDITS: ARCHITECTENBUREAU J .VAN STIGT J. VAN STIGT
os ambientes especiais e um grande salão com boa acústica. É literalmente uma junção
da cultura moderna; um chamariz de público com valor para o futuro. O trabalho
sob medida necessário para a reutilização não precisava ser uma ameaça para um
aproveitamento financeiro saudável.’
PHOTO CREDIT: PIET HEIN EEK
➊ Corte perspectivado: o grande aditório ficou sobre a via. ➋ O armazém, atravessado pela ponte. ➌ Escritóorio com mezanino.
➍ O grandeauditório, construído como uma ponte sobre uma ponte. ➎ Corte construtivo. ➏ Vista da ponte para o armazém.
Sóbrio e objetivo, é assim que André
van Stigt (1959) define o método de
reutilização do seu escritório. Já no
estagio inicial, os aspectos funcionais
e estéticos são pesados em conjunto.
‘Muitas vezes isso é o que faz o cliente
decidir realocar o prédio. Principalmente
no caso de monumentos é importante
apenas intervir estritamente no âmbito
funcional. Nenhum prédio é igual. A cada
vez devem ser buscadas possibilidades,
funções e uso apropriado. Controle
de custos, exploração, a organização
da gestão de edifícios: o papel que o
arquiteto aqui desempenha afeta a área
do desenvolvimento de projetos. Dessa
forma uma de reutilização com custo
consciente pode ser realizado com
apoio público.’
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06
Armazém De Zwijger
Arm
Oostelijke Handelskade, Amsterdã
Amsterdã
2006 (construído em 1934)
Programa: 5000m² escritórios, salões, setor
Monumento tombado
de bar-restaurantes, estúdios
Proprietário: Stadsherstel Amsterdam
Custo de construção: €7.800.000,00
Projeto: Escritório de arquitetura J. Van Stigt,
Quando foi entregue em 1934, o armazém De Zwijger era um dos mais modernos
armazéns frigoríficos de Amsterdã. Principalmente a sua construção robusta chama
a atenção: o prédio foi levantado em concreto armado e é sustentado por vigas que
seguram as robustas extensões do lado norte e oeste. As fachadas são revestidas com
tijolos para evitar a corrosão da armação. Por volta de 1960, a área portuária leste entrou
em desuso. Ocupantes ilegais e artistas vieram estabelecer-se aqui. No início dos anos
noventa, a municipalidade começou com os planos de redesenvolvimento da área. No
plano, alguns armazéns, como De Zwijger, seriam preservados.
Arquiteto desenvolvedor
A reutilização do De Zwijger foi difícil, principalmente porque em 1999 foi feita uma
ponte trespassando o prédio. O monumento recebeu, entretanto, uma intervenção de
emergência. Para melhorar a construção e revitalizar o prédio eram necessários 17
milhões de euros, enquanto só havia 5 milhões disponíveis. Arquiteto André van Stigt
tratou de dar seguimento: ‘Achei que deveria ser feito algo e por isso elaborei um plano
alternativo junto com um empreiteiro e uma empresa de construção. ’A alternativa era
mais barata (9 milhões de euros) e mostrou-se exequível. André: ’Nosso papel na verdade
foi de um desenvolvedor de projetos. Justo por ser um projeto complexo e de riscos, a
cooperação com parceiros conhecidos foi importante.’
Hotspot (Ponto atrativo)
Um prédio com bom funcionamento fornece rentabilidade. Van Stigt buscou soluções
pragmáticas que fazem justiça ao monumento. Dessa forma o grande auditório ficou
em cima da via, como ‘ponte sobre uma ponte’, onde a construção do auditório e a
intervenção construtiva no prédio se articulam. Os futuros usuários tiveram voz na
decoração dos ambientes. Provendo-se o prédio inteiro de pisos de computação, uma
rede de comunicação e um sistema de acesso inteligente, não serão necessárias grandes
intervenções em caso de mudança do programa. O prédio é agora um importante
centro cultural em Amsterdã e um ícone para a zona portuária leste: monumento, ponte
e ponto de encontro em um só. André: ‘De Zwijger se sobrasai pela localização única,
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01
Villa Augustus
Vill
Oranjelaan 7, Dordrecht
Projeto: Daan van der Have, Hans Loos e
2007 (construído no ano 1882)
Dorine de Vos
Monumento tombado
Programa: hotel, restaurante e jardins
Proprietário: Daan van der Have, Hans Loos e
Custos da construção: €7.500.000,00
Dorine de Vos
Hotel New York em Roterdã e Villa Augustus em Dordrecht são dois exemplos de
reutilização, que deram um impulso enorme a partes envelhecidas da cidade. Hotel
New York encontra-se no antigo terminal da linha Holanda-América e é um ícone pelo
setor de portos redesenvolvido de Roterdã. Villa Augustus encontra-se na área da antiga
empresa de canalização de água, junto ao rio. A municipalidade de Dordrecht quer
transformar o entorno, onde antigamente encontrava-se o estaleiro da cidade, em um
bairro habitacional. Por causa do seu sucesso com o hotel New York, o empresário Daan
van der Have foi convidado a pensar junto sobre o redesenvolvimento da área. Quando
Daan descobriu a empresa de canalização de água, entusiasmou-se com a potencialidade
e a poesia do recanto. A caixa d’água, que em 1882 fora projetado pelo diretor das
obras municipais, J.A. van der Kloes, tem a aparência de um castelo de conto de fadas.
No terreno encontravam-se, além disso, bacias de água extensas e uma casa de bombas
monumental.
Oasis verde
Junto com seus sócios, ele propôs à municipalidade construir um grande jardim nas
bacias de água e para transformar a caixa d’água em um hotel e a casa de bombas em
um restaurante. A municipalidade reagiu muito positivamente. Ela ofereceu o terreno
por um montante simbólico e adaptou o Plano de Zoneamento, a fim de que o projeto
pudesse concretizar-se. A idéia principal do redesenho era poder comer e dormir em um
jardim com horta biológica. Disse Van der Have: ‘Trata-se de um sentimento mágico, a fim
de ter a sensação primitiva de comer em um lugar lindo o que ali cresceu no solo.’
Placemaking (reinventar espaços)
Para a Villa Augustus foi feito um projeto global. A equipe instalou-se no lugar e
começou fazendo a reorganização. A Villa Augusta funciona como hotel e restaurante
acima das expectativas. Segundo Van der Have o ganho do empreendimento é que o
projeto mostra a potencialidade dos estaleiros da cidade e modificou Dordrecht na sua
essência. A auto-confiança da cidade aumentou, assim como a crença de que Dordrecht
sabe fazer projetos exemplares. A Villa Augustus leva Dordrecht positivamente ao
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➎ Palco. ➏ Plateia.
➊ Órgão e escadaria para os balcões. ➋ Volume com os camarins. ➌ Plateia. ➍ Palco.
photocredits: Rinie Bleeker, Walter Herfst, Paul Meurs, Ries van Wendel de Joode
noticiário e atrai visitantes do interior e do exterior. Assim como o hotel New York fez
com que mesmo pessoas de Amsterdã viessem hospedar-se em Roterdã, Villa Augustus
fez com que Dordrecht ficasse no mapa como precursora para a agricultura urbana.
Dorine de Vos (1948), Daan van der Have
(1950) e Hans Loos (1957) trabalham
de uma maneira não convencional
no desenvolvimento do projeto. Eles
fazem tudo por si próprios: projetar,
intermediar, jardinar e empreitar. Hotel
New York e Villa Augustus refletem
como eles entendem que o seu belo
jardim, bom restaurante ou hotel devem
ser. O empreendimento é objetivo:
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a partir de um volume de negócios
esperado, eles definem o investimento.
Todas as escolhas são feitas a partir
de um contato intenso com o local. A
idéia de colocar de lado conceitos de
hotéis, cafés, e restaurantes e confiar
nas próprias idéias e intuição é para um
desenvolvedor de projetos convencional
inimaginável.
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➊ A caixa d’água, hoje hotel. ➋ A empresa de canalização de água (em cima) e o estaleiro da cidade, 1930. ➌ Jardim. ➍ A casa de
bombas, hoje restaurante.
PHOTOCREDITS: JANNES LINDERS
Embaixo da plateia tinha lugar para um foyer com catering. Algumas funções do teatro
não cabiam adequadamente na igreja e foram realizadas em dois volumes transparentes
e novos: expedição, bilhetaria, camarins, foyer para artistas, chapelaria e banheiros. Os
expectadores experimentam durante as apresentações a amplitude e as pinturas da
igreja. Em curto tempo e com um orçamento organizado, Helmond não recebeu de volta
a antiga casa de jogos, mas sim um teatro também excepcional que deu uma nova alma
a uma igreja importante.
Cepezed foi fundado, em 1973,
pelo arquiteto Jan Pesman (1951). O
escritório ficou conhecido pelos projetos
funcionais e tecnicamente progressistas.
Nos últimos anos também foram
executadas intervenções em prédios
históricos e em monumentos. Nelas, não
se procurou manipulação do ambiente
antigo dos prédios, mas sim adições com
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precisão, profissionalismo e o impulso
pela abstração. O contraste entre o
velho e o novo parece grande, mas,
entretanto o novo fica harmonizado em
detalhes com o velho. O escritório faz
experiências com renovações, em que
conforto e durabilidade ficam ligados a
intervenções mínimas.
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05
Teatro Het Speelhuis
➎ Apartamento na caixa de água. ➏ A casa de bombas, hoje restaurante.
(a Casa de Jogos)
Kromme Steenweg 29, Helmond
Projeto: Cepezed Arquitetos, Delft
2012 (1928)
Programa: teatro com foyer
Monumento tombado
Custos de construção €1.700.000,00
Proprietário: municipalidade de Helmond
(sem técnica de teatro)
A reutilização da igreja ‘Onze Lieve Vrouwen’ em Helmond começou com o incêndio do
teatro ‘Het Speelhuis’ no ano 2011. Este prédio experimental dos anos setenta era uma
logomarca de Helmond. Em volta da sala de teatro havia um curioso bosque de casas
de árvore: cubos colocados na ponta e na parte interior uma moradia. Porque a sonhada
reconstrução deste ícone poderia demorar, surgiu a necessidade de um teatro temporário.
A municipalidade procurou prédios adequados e encontrou esta igreja. Naquele
momento ainda celebravam-se cultos, mas estava por vir fusão de paróquias com uma
ociosidade como consequência. Este processo foi acelerado porque todas as partes
envolvidas compreenderam que a reutilização da igreja daria uma solução ao teatro,
bispado e para o monumento tombado.
Urgência sentida coletivamente
Entre a primeira decisão e a abertura tinha apenas dez meses. É notável como algumas
reutilizações, como a igreja De Broerenkerk em Zwolle, demoram muitos anos. Isso, por
exemplo, foi causado por problemas com exploração, regras para construção (escritas
para construções novas), licenças ou pessoas que moram em volta e instaurando
processos. Outras intervenções apenas dispenderam alguns meses, como ‘Het Speelhuis’
ou ‘BK-city’. Possivelmente não foi por acaso que em ambos os casos, um prédio
publico incendiou-se, e existia um sentimento coletivo de urgência, no qual passos
do processo foram iniciados simultaneamente e todos os envolvidos (autoridades,
bispados, circunvizinhos, empresas de seguros) pensavam juntos ativamente. Também é
surpreendente que ambos os projetos inicialmente foram vistos como temporários mas,
depois da entrega, foram tão satisfatórios, que ficaram permanentes.
Projeto reversível
O arquiteto da reutilização de “Het Speelhuis” é Cepezed. O ponto de partida era de
não mexer no monumento de modo que a função temporária não causasse danos
permanentes. Todas as funções de teatro foram colocadas na igreja como construções
desmontáveis: a plateia e o balcão (juntos 420 lugares), as instalações técnicas e o palco.
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02
BK City
Julianalaan 134, Delft
estufas), Fokkema & Companheiros,
2008 (construída em 1923)
Kossmann.dejong, MVRDV (interior)
Monumento tombado
Programa: 35.440m² aula, salas de aula,
Proprietário: TU Delft
escritórios
Projeto: BK City Five: Braaksma & Roos
Custos de construção: €54.000.000
(coordenação), Octatube (projeto técnico
(reutilização) e €12.000.000 (BK City Stay)
Em um incêndio em 2008, a Faculdade de Arquitetura da TU Delft foi perdida. Em uma
semana, o ensino já prosseguiu em um campo de barracas. O alojamento temporário
chamava-se BK City e ao mesmo tempo procurava-se um alojamento mais permanente.
O antigo edifício universitário, ‘Quimica Vermelha’, que se destinava a tal propósito, tinha
sido vendido a um desenvolvedor de projetos, mas poderia ser comprado de novo pela
Universidade.
Pressão do tempo
A tarefa era complicada, em primeiro lugar pela pressão do tempo: em agosto 2008
os estudantes do primeiro ano deveriam ocupar o lugar, no inverno também os outros
estudantes. Foi planejado terminar dentro de um ano o prédio inteiro, inclusive a
construção de duas estufas novas. Por isso, as tarefas foram divididas: sob direção do
decano cinco escritórios trabalhavam juntos como o BK City Five. A cooperação evitava
que tivesse somente uma marca arquitetônica sobre o edifício.
Trabalho em equipe
A coordenação pelo Braaksma & Roos foi lógico: eles já tinham elaborado anteriormente
um projeto para a construção de 170 apartamentos no edifício. A proposta de faculdade
de arquitetura encaixa melhor no monumento. A intervenção mais importante para tal foi
o retorno da intenção horizontal. Inicialmente o edifício tinha um corredor largo que se
abria para os grandes espaços de laboratório. A estrutura de corredor voltava como “Rua
de Arquitetura“ e funciona como um ponto de encontro coletivo. As estufas acrescidas
(MVRDV) ligam-se diretamente na rua interior. Intervenções novas, mas também traços
antigos de uso foram feitos ou deixados visíveis como elementos de reconhecimento.
Conservação
Através de deliberação eficiente com o proprietário, conselheiros e municipalidade, foi
possível alcançar o planejamento acertado. O órgão gestor de monumentos deu apoio
aos planos pelo respeito ao monumento e pela novo espírito que foi dado ao mesmo. O
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PHOTOCREDITS: JOOP VAN PUTTEN, HANS WESTERINK, BK ARQUITETOS
reutilizada enriqueceu o centro da cidade de Zwolle. A procura por um novo futuro para
uma livraria, fez com que também uma igreja secular recebesse de volta o significado de
lugar de encontro para a comunidade.
➊ Escadaria. ➋ A livraria na nave. ➌ Organização dos pisos. ➍ A cafeteria no coro da igreja. ➎ Espaços de exposição. ➏ Nártex e órgão.
Wim Waanders (1944) herdou aos vinte
anos a empresa da sua família. Ele a
expandiu e vendeu a editora e a gráfica
para mais tarde começar novamente
a editar. A reinvenção da livraria levou
anos, o que foi ajudado por seu sentido
cultural e de empreiteiro. Waanders
afirma na revista O empreiteiro: ‘O centro
da cidade torna-se cada vez menos
um coração comercial para onde se vai
para comprar algo. As pessoas querem
diversão, vivências e sair. Hoje em dia,
sendo distribuidor, não se pode mais
apenas vender mercadorias para atrair
clientes para sua loja. Isso vale em uma
época em que as pessoas leêm cada
vez menos, principalmente para livreiros.’
04
Waanders em De Broeren
Projeto: BK Arquitetos, Utrecht
2013 (construído em 1466)
Programa: livraria, espaço de exposição, bar/
Monumento nacional
café-restaurante
Proprietário: Livraria Waanders, Zwolle
Custos de construção: €5.000.000
Waanders é uma empresa familiar que começou em Zwolle em 1836 com uma editora,
uma gráfica e uma livraria. Em cidades pequenas e médias como Zwolle, a sobrevivência
de livrarias é hoje em dia cada vez mais difícil, entre outros motivos, pela concorrência
da internet. Por isso, Waanders procurou um novo conceito para manter a livraria viável.
Em 2005, a firma apresentou um projeto ao governo municipal para instalar o novo
empreendimento na igreja medieval de Broerenkerk. O monumento não estava em uso
como igreja desde 1983. Como proprietária, a municipalidade tinha feito a restauração
do prédio nos anos oitenta e desde então foi usado para manifestações culturais.
Processo
Em 2005, abriu em Maastricht uma livraria na Igreja dominicana que recebeu do “The
Guardian” a menção de “a livraria mais bonita do mundo”. Ao pretender-se colocar
livremente no espaço uma enorme estante de livros, preservou-se a amplitude e o
ambiente da igreja. O entusiasmo sobre a loja magnífica em Maastricht convenceu
o governo municipal em Zwolle, mas, mesmo assim, a realização seria uma luta de
longa duração. Alguns cidadãos acharam estranho que a igreja, que pertencia segundo
eles à comunidade, tenha sido colocada nas mãos de um empreiteiro. Cuidar de todas
as licenças levou muito tempo, porque foi muito difícil adequar o código de obras
à reutilização, e o Serviço de Patrimónico Cultural do município não concordou de
imediato com os planos. Quanto ao cálculo de ganhos, somente metade dos recursos
viria da venda de livros. A livraria ganhou companhia de um bar-restaurante, espaços de
exposição e um lugar para manifestações e eventos.
Projeto
O projeto dos arquitetos de BK consiste em uma adição de um móvel de três andares
que está solto no espaço da igreja. Em cima da estante de livros de 11 metros de altura,
os afrescos do teto podem ser admirados de perto. Manteve-se o eixo em cima do órgão
da igreja aberto. O café-restaurante ficou instalado em um novo anexo, exatamente onde
no passado existiam casinhas pequenas que ficavam apoiadas na igreja. Demorou oito
anos até Waanders inaugurar em De Broeren. Os custos aumentaram de dois para cinco
milhões de euro: incluindo 1,1 milhões de euros de subsídio para restauração. A igreja
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PHOTOCREDITS: BRAAKSMA & ROOS, FOKKEMA & PARTNERS, KOSSMAN.DEJONG, MVRDV, ROB ’T HART
Achter de Broeren 1-3, Zwolle
processo de construção foi pragmático: longos prazos de entrega e processos de projetos
complicados eram impossíveis. A única maneira de conseguir as duas estufas em tempo
foi de montá-los como um kit. O empreendimento rápido e pragmático decorreu como
esperado. Em 2010 foi decidido que BK City poderia ficar como a sede permanente da
Faculdade de Arquitetura. Isto tornou necessária uma segunda medida: BK City Stay –
executado entre 2013 e 2015. Com isso o prédio tornou-se mais eficiente e sustentável,
entre outros pela diminuição do consumo de energia, a substituição das instalações
climáticas e pela implementação de melhorias técnicas.
Job Roos (1953) é arquiteto de
restaurações e Professor Associado de
Patrimônio Histórico & Design (Heritage
& Design) na Universidade Técnica de
Delft (TU Delft). Projetos importantes
são a restauração do Museu da
Municipalidade de Berlage (1995-1998)
e a sede da Shell (2001-2005), ambos
na Haia. Mesmo quando se trata de
construção nova em em local histórico
ou uma restauração invisível de um
prédio monumental, o escritório toma
sempre como ponto de partida as
características da localidade, também
conhecido como “genius loci”. Na sua
visão, o empreendimento de BK City é
importante para o ensino: para gerações
de estudantes de arquitetura, o imóvel
é, com efeito, determinante para suas
ideias sobre arquitetura.
➊ Estufa. ➋ Estufa. ➌ Jardim ao lado do restaurante. ➍ Biblioteca.
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➌ Corte transversal, indicando as coberturas. ➍ Terraços nas galerias de concreto. ➎ Apartamento tipo ‘loft’.
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➊ Fachada principal com três panos de vidro. ➋ Átrio com acessos para as moradias.
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➎ BK-city. ➏ “Rua de Arquitetura”.
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03
Armazém Jobsveem
Arm
Lloydpier, Roterdã
Jonge arquitetos, Roterdã
2007 (construído em 1912)
Programa: 107 apartamentos ‘loft’, 3500m²
Monumento tombado
espaço comercial e área de catering, área
Emprendimento: BAM Imóveis + BAM Volker
total de 21.000m²
Companhia de Construção
Custos de construção: cerca €20.000.000
moradias não habituais, foi um sucesso de venda. O lugar e o ambiente do prédio são
atrativos para muitas pessoas. Nas moradias ‘loft’ existem colunas de ferro fundido e os
habitantes podem dividir os apartamentos livremente. Com isso as moradias são mais
adequadas para o grupo alvo: pessoas criativas. A fama do Jobsveem como prédio de
entretenimento foi aplicado na campanha de venda. Assim tinha no folheto de venda um
cd com musica de dança moderna e um disco de vinil com música de dança antiga.
O armazém Jobsveem foi construído em 1912 pelo arquiteto J. Kanters para a
armazenagem de mercadorias das colônias. Nos anos oitenta Lloydpier perdeu sua
função de porto tendo sido deslocado em direção à planície do rio Maas. Prédios
foram derrubados, e também começavam a demolição do Jobsveem. Esta obra, contudo,
ficou parada porque o armazém ainda estava cheio de mercadorias. Vinte anos e uma
utilização como maior discoteca da Holanda após, o prédio ganhou, junto com a Central
do Schie (uma usina elétrica desativada), novo significado como logomarca desta nova
área habitacional e de trabalho para a indústria criativa.
Uma intervenção radical
Na construção de Jobsveem em 1912 foram utilizados métodos marcantes como
resultado de uma construção em grande escala com galerias de concreto e plataformas
de carga e pisos de madeira sustentados com colunas de ferro fundido preenchidas
de concreto. Para fazer moradias no armazém, necessitava-se colocar luz do dia e ar
fresco no prédio. Arquiteto Robert Winkel propôs três aberturas grandes na fachada e
por trás átrios com acessos para as moradias. Com tempo bom, mas também quando há
calamidades como incêndios, o telhado de vidro dos átrios se abre.
PHOTOCREDITS: JEROENMUSCH, PETERKOOIJMAN, MEI ARCHITECTS AND PLANNERS
Projeto: Mei arquitetos, Roterdã; Wessel de
Contrastes
Tão natural como os átrios que se juntam à fachada externa do Jobsveem, também
contrastante é a imagem dentro do prédio. Combinaram-se aqui materiais modernos
como vidro e aço juntamente com aqueles do século passado. Foi necessário remover o
telhado existente, por causa do seu estado de conservação ruim. No lugar disto vieram dez
coberturas (penthouses), como um barracão comprido em cima do prédio. As coberturas
fizeram com que o projeto pudesse ser executável do ponto de vista dos custos.
Estilo de vida
O Serviço de Patrimónico Cultural concordou com os três átrios, com a condição de que
o resto das fachadas fossem devidamente restauradas. Apesar de o projeto conter muitas
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Robert Winkel estudou arquitetura
em Delft. Durante o seu estagio no
escritório de arquitetura espanhol Vetges
Tu i Mediterrània, ele se interessou
por restauração e renovação. Sobre o
assunto reutilização ele afirma: “É um
mal-entendido amplamente difundido
que normatização e regulamentação
impossibilitam a reutilização e
a inovação. O conhecimento da
regulamentação e cooperação com
técnicos e a criatividade fazem com que
soluções especiais e não corriqueiras
tornem-se possíveis. A complexidade
de jogar em vários tabuleiros de xadrez
ao mesmo tempo é típica para tarefas
de reutilização. Um processo desse tipo
demanda uma atitude de superação e
capacidade do projetista.”
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