FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1
Norberto Hochheim2
BONIN Engenharia de Avaliações
[email protected]
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil
[email protected] – [email protected]
1
Contextualização
 A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos
para identificar o valor de um bem: comparativo,
involutivo, capitalização da renda e evolutivo.
 Comparativo: identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra
 Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.
Contextualização
 Capitalização da Renda: identifica o valor do bem
com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários
viáveis
 Evolutivo: determina o valor do imóvel através
da soma do valor do terreno e do custo da
edificação. Neste método deve ser considerado
um fator de comercialização (FC), que
representa, entre outras coisas, o grau de
valorização do imóvel no mercado local
Objetivos
 Apresentar um procedimento detalhado
para o cálculo do fator de comercialização
 Determinar o FC para casas de diferentes
padrões, em alguns bairros da cidade de
Florianópolis
 Obter uma noção sobre o comportamento
do mercado imobiliário em relação à
compra e venda de casas, de acordo com o
padrão e a região
Justificativa
 A determinação do fator de comercialização é
a maior dificuldade encontrada na aplicação
do método evolutivo
 Escassez de bibliografia que trate
especificamente desse assunto
 Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado,
correndo-se o risco de obter valores de
avaliação desvinculados da realidade do
mercado local
 Pretende-se com esse trabalho promover a
discussão a respeito do tema
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Método Evolutivo
VI = (VT + CB) * FC
 Valor do terreno: estimado através do método
comparativo direto de dados de mercado ou
do método involutivo
 Custo de reedição das benfeitorias: estimado
pelo método comparativo direto de custo ou
método da quantificação de custo
 Fator de comercialização: estimado pelo
método comparativo direto de dados de
mercado. Pode atingir um valor maior ou
menor que a unidade, dependendo da
conjuntura do mercado (???)
Método da Quantificação do Custo
 Vistoria
 Cálculo da área equivalente
 Estimação do custo de construção
 Cálculo da depreciação física
 Determinação do custo de reedição
Cálculo da área equivalente
n
S  Ap   ( Aqi * Pi )
i
Estimação do custo de construção
OE OI  (OFe  OFd) 

C  CUB 
* (1  A) * (1  F ) * (1  L)

S


A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no
custo de reprodução das benfeitorias (Crep).
Depreciação física
 Perda de valor de um bem, devido a
modificações em seu estado ou qualidade,
ocasionadas por decrepitude, deterioração,
mutilação ou obsoletismo
 Pode ser calculada por meio de orçamento
para recomposição do bem na condição de
novo ou através da aplicação de coeficiente
de depreciação
 Método de Ross-Heidecke:
D = (1 - K) * CD
Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
 Vistoria: Caracterização do imóvel
 Pesquisa de dados de mercado
 Cálculo do valor
MÉTODO
Método
 Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê
Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche
e Trindade
 Pesquisa de mercado: terrenos e casas
 Classificação do padrão das casas
 Cálculo dos valores dos FC’s:
 Valores estimados dos terrenos
 Valores estimados das benfeitorias
 Determinação do fator de
comercialização
RESULTADOS
Modelos estatísticos para os terrenos

Variável dependente: VU (Valor Unitário)

Variáveis independentes: Área, Distância,
Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento),
Localização

Canasvieiras: 26 dados

Jurerê Tradicional: 37 dados

Jurerê Internacional: 72 dados

Campeche: 39 dados

Trindade: 25 dados
Modelos estatísticos dos terrenos
Região
Modelo
R2 ajustado
[VU] = 1 / (1,6076x10-2 - 138221 / [Área]3 + 1,4627x10-3 x
[Distância]1/2)2
0,9422
[VU] = - 69,275 + 0,4365 x [Área] + 4429,6 /
Ln([Distância])
0,8295
[VU] = 7962,9 + 0,4648 x [Área] - 1098,2 x Ln([Distância])
0,9652
Campeche
[VU] = 85,046 + 26274 / [Área] + 146255 / [Distância] +
65,102 x [Condomínio] + 90,532 x [Pav]
0,7711
Trindade
[VU] = (23,980 + 3,5222x107 / [Área]3 + 1,4400 x [IA]2 +
9,1430 x [Localização])2
0,8102
Canasvieiras
Jurerê Tradicional
Jurerê Internacional
Padrão simples
Principais características:



Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser
geminadas
Geralmente compostas de sala, um ou dois
dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de
serviço externa e cobertura simples para um veículo
Utilização de materiais construtivos e acabamentos
econômicos e simples
Padrão simples
Cálculo do valor unitário:





Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro,
cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
Área construída: 61,85 m².
Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI)
Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do
terreno, regularização e compactação do terreno,
locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza
final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.
VUF = R$ 968,68/m²
Padrão médio
Principais características:

Edificações térreas ou assobradadas, podendo
ser isoladas ou geminadas de um dos lados
 Geralmente compostas de sala, dois ou três
dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro,
cozinha, dependências para empregada e abrigo
ou garagem para um ou mais veículos
 Utilização de materiais construtivos
convencionais e acabamentos de boa qualidade,
porém padronizados e fabricados em série
Padrão médio
Cálculo do valor unitário:





Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI.
Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro,
lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de
empregada.
Área construída: 103,90 m².
Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI)
Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidrosanitário, limpeza do terreno, regularização e
compactação
do
terreno,
locação,
ligações
provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de
grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.
VUF = R$ 1.111,31/m²
Padrão superior
Principais características:



Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou
com mais pavimentos
Geralmente compostas de salas para dois ou mais
ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma
suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha,
dependências de serviço completas e garagem para
dois ou mais veículos
Utilização de materiais construtivos e acabamentos de
boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda
Padrão superior
Referência para o cálculo do valor unitário:






Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia
da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.
Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas,
composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3
quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área
de serviço, garagem para dois carros.
Área construída: 158,73 m².
Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo)
Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011,
Florianópolis)
Itens adicionais: Licenças e taxas.
VUF = R$ 1.694,87/m²
Padrão fino
Principais características:
•Edificações
em terrenos de grandes proporções, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar
•Geralmente compostas de salas para três ambientes ou
mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa,
quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes),
dependências para empregados e garagem para no mínimo
três veículos
•Utilização de materiais construtivos e acabamentos
especiais, geralmente produzidos sob encomenda
Padrão fino
Referência para o cálculo do valor unitário:





Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006.
Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte
com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro
social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima,
circulação, cozinha, área de serviço completa e
varanda (abrigo para automóvel).
Área construída: 224,82 m².
Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011,
SINDUSCON Fpolis)
Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidrosanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno,
regularização e compactação do terreno, locação,
ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final,
plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.
VUF = R$ 2.040,60/m²
Padrão luxo
Principais características:



Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo
Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou
mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa,
quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências
completas para empregados e garagem para quatro ou mais
veículos
Utilização de materiais construtivos e acabamentos
excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente
desenhados e fabricados por encomenda
Padrão luxo
Referência para o cálculo do valor unitário:






Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia
da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini
Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e
living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e
closet, dependências completas para caseiro, terraço
coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia,
lavanderia e piscina
Área construída: 594,23 m²
Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus)
Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis)
Itens adicionais: Licenças e taxas
VUF = R$ 2.151,15/m²
Fatores de comercialização
 Agrupamento dos dados de mesmo padrão
 Cálculo do FC individual para cada imóvel
 Eliminação dos dados discrepantes (critério
de Chauvenet)
 Cálculo do fator de comercialização médio e
o desvio-padrão para cada conjunto
Cálculo do FC
Exemplo:
Preço = R$ 285.000,00
Área construída = 121,00 m²
Área do terreno = 418,00 m²
VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0]
+ 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²
Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02
Idade = 15 anos
Idade referencial = 70 anos
% Vida = 21%
Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851
C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio)
Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51
Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81
Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65
Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86
FC = 285.000 / (155.241,02 + 118.439,86) = 1,04
Campeche
FC Médio
Padrão
n
FC Médio
DP
Simples
7
0,79
0,17
Médio
13
0,97
0,16
Superior
7
0,80
0,08
Fino
8
0,79
0,12
 Espera-se que os fatores de comercialização sejam um
pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os
diferentes padrões
 Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado
recessivo
 Valores de terreno e/ou construção superestimados
 Pouca diferença entre os padrões simples, superior e
fino
 Padrão médio  maior procura
Canasvieiras
FC Médio
Padrão
n
FC Médio
DP
Médio
3
1,03
0,47
Superior
10
0,93
0,29
Fino
7
0,95
0,14
Luxo
4
0,86
0,16
 Padrão médio  valor dentro do esperado
 Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo
ou valores superestimados
 Pouca diferença entre os padrões superior e fino
 Padrão luxo  menor procura
Jurerê
Internacional
FC Médio
Padrão
n
FC Médio
DP
Médio
6
1,09
0,24
Superior
10
1,08
0,20
Fino
24
1,15
0,22
Luxo
28
1,29
0,25
 Fatores de comercialização acima de 1 mercado
aquecido
 Pouca diferença entre os padrões médio, superior e
fino
 Padrão luxo  maior procura
Jurerê
Tradicional
FC Médio
Padrão
n
FC Médio
DP
Médio
5
1,55
0,81
Superior
9
0,99
0,21
Fino
7
0,97
0,12
Luxo
6
1,27
0,16
 Padrões médio e luxo  dentro dos valores
esperados
 Padrões superior e fino  mercado normal
 Maior procura pelos padrões médio e luxo
Trindade
FC Médio
Padrão
n
FC Médio
DP
Médio
5
1,21
0,28
Superior
14
0,97
0,25
Fino
6
0,80
0,15
 Padrão médio  mercado aquecido
 Padrão fino  mercado recessivo, baixa
liquidez
Resumo





Campeche
Canasvieiras
Jurerê
Int.
Jurerê
Trad.
Trindade
Simples
0,79
--
--
--
--
Médio
0,97
1,03
1,09
1,55
1,21
Superior
0,80
0,93
1,08
0,99
0,97
Fino
0,79
0,95
1,15
0,97
0,80
Luxo
--
0,86
1,29
1,27
--
Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura
Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura
Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional,
recessivo no Campeche e estável nos outros bairros
Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável
em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e
Trindade
Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em
Jurerê Internacional e Tradicional
CONCLUSÕES
Conclusões
 A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação
do método evolutivo
 O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado
imobiliário
 Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância
de seu cálculo no uso do método evolutivo
 Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe
a possibilidade de estes não representarem o custo real de
construção, devido às discrepâncias existentes entre estes
projetos e as benfeitorias avaliandas
 O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário
conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel
OBRIGADO!
FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS
Maximiliano Schmitz Bonin1
Norberto Hochheim2
BONIN Engenharia de Avaliações
[email protected]
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil
[email protected] – [email protected]
1