VII Seminário Internacional da LARES
25 – 26 de outubro de 2007, São Paulo, Brasil
ANALYSIS OF THE VARIABLES THAT INFLUENCE IN THE
PROFITABILITY OF RESIDENTIAL ENTERPRISES: STUDY OF CASE
ANÁLISE DAS VARIÁVEIS QUE INFLUENCIAM NA RENTABILIDADE
DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS: ESTUDO DE CASO
Oliveira, Ricardo 1, Belchior, Marcelo 2, Jungles, Antonio3
1
UFSC- Universidade Federal de Santa Catarina (Doutorando), [email protected]
UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina (Mestrando), [email protected]
3
UFSC- Universidade Federal de Santa Catarina (Professor Titular – Dr..), [email protected]
2
Palavras-chave: rentabilidade, empreendimento imobiliários residencial, viabilidade, taxa interna de
retorno.
ABSTRACT
The evaluation of the profitability of residential property enterprises (RPE) is an important tool in
decision taking regarding their economic-financial viability. This study discusses this subject, through a
four-variable analysis (selling price, selling time, building costs and construction schedule) and the
influence of these variables on the profitability of a RPE, with the aim of formalizing the monitoring of
these variables. The method used was divided into three stages: the first was the analysis of the economic
viability of a RPE/case study, the second the formulation of scenarios, and the third the analysis of the
sensitivity of the variables in relation to the minimum profitability expected. It was obtained as a result,
besides the development and presentation of a method for the analysis of the profitability of a RPE, the
verification of the intensity with which the internal rate of return was affected by the study variables. It is
highlighted, in conclusion, the importance of the use of a method which contributes to the monitoring of
the profitability during the selling and construction period and a knowledge of which variables have a
greater influence on the internal rate of return.
RESUMO
A avaliação da rentabilidade de empreendimentos imobiliários residenciais (EIR) é um importante
instrumento para a tomada decisão quanto a sua viabilidade econômico-financeira. O presente trabalho
discute esse assunto, através de uma análise de quatro variáveis (preço de venda, distribuição de vendas,
custos de construção e programação da obra) e suas influências na rentabilidade de um EIR, com o
objetivo de formalizar o monitoramento destas variáveis. O método utilizado foi dividido em três etapas:
a primeira foi à análise de viabilidade econômica de um EIR / estudo de caso; a segunda a formulação de
cenários e a terceira a análise de sensibilidade das variáveis em relação à rentabilidade mínima esperada.
Como resultado obteve-se, além do desenvolvimento e apresentação de um método para análise da
rentabilidade de um EIR, a verificação da intensidade com que a taxa interna de retorno foi afetada pelas
variáveis do estudo. Conclui-se ressaltando a importância do uso de um método que contribua ao
monitoramento da rentabilidade durante o período de vendas e construção e o conhecimento sobre quais
variáveis apresentam maior influência na taxa interna de retorno.
1
1.
ORGANIZAÇÃO DO ARTIGO
A realização de análise de viabilidade econômica de empreendimentos é um instrumento
importante na gestão da construção por vários motivos. Em primeiro lugar, como instrumento de
tomada de decisão sobre a possibilidade de mudar parâmetros de projeto, ou ainda efetivar ou
não o empreendimento, pois existe uma expectativa de rentabilidade acima de outros
investimentos com menor risco. Em segundo lugar, por criar uma expectativa futura, na forma de
um plano, a ser utilizado durante a etapa de execução, para que a rentabilidade prevista seja
mantida por negociações a serem realizadas no desenvolvimento do empreendimento.
A realização de estudos de sensibilidade e cenários é um caminho para verificar a viabilidade
econômica. Nos últimos anos alguns trabalhos (MARTINS, 2006; BERNARDI, 2006)
apresentam formas de realizar simulações com alterações de variáveis-chaves que afetam a
rentabilidade de empreendimentos, contribuindo para a melhor compreensão de modelos de
análise de viabilidade prévia e tomada de decisão na construção civil. Nesses trabalhos as
variáveis escolhidas foram: preços de venda, custos de construção e distribuição de vendas. No
presente trabalho, incluiu-se além dessas variáveis, a distribuição diferenciada dos custos de
construção, a partir da consideração de curvas de agregação distintas, relacionadas a
programação da obra. Além disso, o método proposto apresenta uma sistemática de análise para
permitir a reprodução em outros estudos. Destaca-se ainda a geração de uma condição base e de
variações possíveis, como uma expectativa a ser gerenciada durante a execução do
empreendimento, contribuindo não só para a melhoria da tomada de decisão prévia, mas também
para o acompanhamento, controle e tomada de decisão durante o desenvolvimento da construção.
2.
CONCEITUAÇÃO INICIAL
Investimentos no setor imobiliário requerem uma imobilização financeira por vezes considerável
por parte do empreendedor, o que acarreta perdas de liquidez imediata para o mesmo, mediante
uma expectativa de retorno atrativa para o investimento. A investigação de uma oportunidade
para uma nova construção segundo Gonzalez e Formoso (2006) é denominada como “análise de
viabilidade”. Para Rocha Lima (2004) os Empreendimentos Imobiliários Residenciais (EIR),
após a etapa de construção, dispõem de títulos associados à expectativa de fluxo de caixa no
retorno, dotados de certo grau de qualidade, denominados de recebíveis, produto da venda de
unidades imobiliárias nos EIR. No cálculo do retorno do investimento são consideradas as
receitas e as despesas (ou custos totais), bem como sua distribuição ao longo do tempo do
empreendimento.
A obtenção do retorno esperado, conforme estipulado nos estudos de viabilidade. É condicionado
à efetiva realização do previsto em relação a receitas e despesas, dentro dos prazos estipulados
no estudo. Para além da manutenção do retorno esperado, o aumento da rentabilidade prevista
pode ser obtido, pelas seguintes situações, de forma isolada ou em conjunto:
- aumento das receitas previstas devido a preços de vendas superiores ao previsto;
- antecipação das receitas;
- redução das despesas previstas (custos de terrenos, custos de construção, despesas indiretas);
- postergação das despesas.
Destaca-se que o efeito contrário, em relação a essas situações, durante a execução do
empreendimento, leva a uma situação de menor rentabilidade, quando comparada ao estudo
inicial. Portanto, destaca-se que as informações geradas nos estudos de viabilidade inicial devam
ser mantidas e utilizadas durante a etapa de execução, para além do estudo de realização ou não
do empreendimento, de forma a se tornar um instrumento de busca ativa da condição prevista e
de sua melhoria. As quatro situações mencionadas passam a ser estratégias para realização dessa
melhoria, em relação à rentabilidade inicial prevista no Empreendimento Imobiliário Residencial
2
(EIR). Faz-se a seguir uma revisão de conceitos relativos a essas quatro estratégias a partir dos
seguintes conceitos: preço de venda, distribuição de vendas ao longo do empreendimento, custos
de construção e programação de obras (através do uso de curvas de agregação).
2.1. Preço de vendas em Empreendimentos Imobiliários Residenciais (EIR)
O preço de venda é definido pelo mercado, por comparação com as unidades disponíveis. O
construtor/incorporador não pode definir por si o preço de venda de seus produtos. As
construções pré-existentes (do estoque local) formam a grande maioria das unidades em oferta, e
as novas construções precisam adaptar-se a elas. Os preços poderão ser um pouco superiores, por
conta de inovações no design, não-uso (não há depreciação), status e outros fatores que o
construtor/incorporador pode apresentar como vantagem competitiva (GONZÁLES, 2003).
Para a construção civil, o preço não compreende somente a expressão monetária do bem, mas
também a forma de pagamento, valor das parcelas, índice de reajuste, descontos e modalidades
de contratos. Os fatores de produção (materiais, mão-de-obra, alterações técnicas, etc.) e as ações
da concorrência podem interferir em curto prazo na formação do preço do produto, e devem ser
manejados pela empresa com uma importância especial (ALBUQUERQUE E BARROS NETO,
2003).
2.2. Distribuição de vendas ao longo do empreendimento
Pesquisas de oferta e demanda podem indicar um nicho de liquidez, mas freqüentemente o
projeto desenvolvido não corresponde totalmente às necessidades e desejos do usuário potencial.
Têm sido realizadas pesquisas de velocidade de vendas para tentar identificar os produtos com
melhor aceitação, pelas características mais procuradas. Pesquisas diretas com o consumidor
podem efetivamente apurar seus anseios e apoiar o desenvolvimento de um produto com maior
aceitação no mercado (MAYER E HADDAD, 2001).
A velocidade de vendas é a relação entre o número de ofertas disponíveis e o número de vendas
efetivadas dentro de um período de estudo, e reflete o grau de atratividade que o produto exerce
sobre o mercado (HEINECK e FREITAS, 1997). Esse indicador demonstra o grau de aceitação
do produto, julgados pelo mercado alvo frente ao seu referencial de qualidade e em relação à
oferta da concorrência. Desta forma, quanto maior a qualidade dos atributos de localização e de
projeto, reconhecidos pelos potenciais compradores, mais competitivo será o empreendimento e
menores serão seus riscos de inserção no mercado (PASCALE, 2005).
2.3. Custos de construção
A parcela sob a qual o construtor pode agir mais facilmente é o custo da obra. Através de normas
de qualidade, melhor detalhamento dos projetos, programas de redução de perdas e melhor
gerenciamento dos recursos financeiros, poderão obter redução de custos, ampliando sua
margem de lucro ou facilitando a venda das unidades produzidas. A existência de períodos com
fluxos de caixa negativos elevados poderá inviabilizar o empreendimento, mesmo que o
somatório das vendas seja superior ao dos custos (viabilidade econômica) (GONZÁLES, 2003).
A eficácia do sistema de gestão de custos tem assumido uma crescente importância para a
sobrevivência das organizações, tendo em vista o atual contexto econômico: turbulento,
competitivo e globalizado. Neste contexto, espera-se que um sistema de gestão de custos, além
de determinar custos acurados para produtos e serviços, seja capaz de disponibilizar aos gestores
informações úteis e oportunas, que possam servir de base para a tomada de decisões no presente
e no futuro, visando facilitar esforços do controle de custos, medir e melhorar a produtividade e,
3
ainda, buscar novas e melhores formas para se aprimorar o processo de produção (KERN e
FORMOSO, 2002).
2.4. Programação da obra
O planejamento da obra e a programação de compras dos serviços devem ser determinados
considerando o fluxo de caixa do empreendimento, levando em conta a melhor forma de
programar a execução e os pagamentos em termos financeiros. Os setores de produção e de
suprimentos devem interagir com o setor financeiro da empresa na realização do fluxo de caixa,
pois o orçamento apenas informa o custo dos serviços, enquanto que o planejamento da obra e as
condições de pagamentos praticadas é que ditarão o desenvolvimento dos custos ao longo do
empreendimento (KERN e FORMOSO, 2002).
Uma das grandes implicações gerenciais de projetos em geral é a variação da utilização dos
recursos durante o prazo do projeto, em contraste com a quase constância da utilização dos
recursos em uma atividade industrial convencional. Uma das ferramentas que podem auxiliar o
Planejamento de Projetos é o que se chama de Curvas de Agregação. As Curvas de Agregação
são curvas que mostram a evolução de utilização de um ou mais recursos em um projeto. Essas
curvas podem ser utilizadas como ferramenta na gestão dos empreendimentos, pois através delas,
o progresso pode ser monitorado através do custo total do empreendimento ou de atividades
chaves, permitindo visualizar a previsão e o controle durante a realização da obra
(CASAROTTO; HEINECK; CASAROTTO FILHO, 1996).
3.
MÉTODO
3.1. Caracterização do empreendimento
O empreendimento estudado situa-se na cidade de Florianópolis. A construção teve duração
contratual de trinta meses, com início em janeiro de dois mil e cinco e término previsto para
junho de dois mil e sete. O terreno onde foi edificado o empreendimento tem área total de dois
mil e seiscentos e cinqüenta metros quadrados. Todos os custos e receitas apresentados neste
artigo são referenciados em CUB (Custos Unitários Básicos), tomando como base o
SINDUSCON-SC, com o intuito de se minimizar os efeitos da inflação dos dados.
No terreno estão sendo construídos três edifícios com uma área total de sete mil oitocentos e
trinta e um metros quadrados. A configuração de cada edifício é diferente em relação à
quantidade de apartamentos e áreas privativas. A tabela 01 a seguir apresenta as dimensões de
apartamentos e salas comerciais do empreendimento.
Tabela 01 - Detalhamento de áreas dos apartamentos e salas comerciais
ÁREAS PRIVATIVAS
MAIOR (m²)
MENOR (m²)
Apartamento 2 quartos
77,98
68,48
Apartamento 3 quartos
100,53
82,67
Apartamento de Cobertura
207,65
181,86
Salas Comerciais
80,15
31,85
4
3.2. Considerações de custos de construção, despesas e preços de venda do
empreendimento.
O custo direto de construção foi baseado no histórico de obras realizadas pela empresa. Para um
padrão semelhante de acabamento foi estipulado como meta de custo o valor correspondente a
setenta por cento do CUB, por unidade de metro quadrado de área total de construção. A
pesquisa de mercado realizada pela empresa determinou o valor médio que é praticado na região,
por empreendimentos semelhantes em padrão de acabamento e localização. Para o valor de
venda foi estabelecido um referencial cento e trinta por cento do CUB, por unidade de metro
quadrado de área total de construção. As considerações referentes a outros custos e despesas
estão apresentados na tabela 02.
3.3. Distribuição de custos ao longo da construção
As despesas da obra podem ser distribuídas no tempo com o uso das curvas de agregação
(HEINECK, 1989). Na forma típica da construção civil os recursos são distribuídos como um
trapézio, onde para 1/3 do prazo total de considera a mobilização da obra, 1/2 para o
desenvolvimento e 1/6 para a fase final de conclusão e desmobilização. O consumo máximo é
considerado constante na fase de desenvolvimento. Na fase de mobilização se considera uma
linha crescente até atingir o valor máximo e na fase de desmobilização os recursos reduzem de
forma linear. Na formulação de cenários a programação de obra adota uma distribuição de custos
que será de forma antecipada, típica (homogênea) ou postergada. Em todos os casos se utilizou o
conceito da curva de agregação alterando-se os prazos de mobilização e desmobilização. Outras
despesas diferentes dos custos de construção são consideradas sem variação, apenas com regras
para sua distribuição ao longo do tempo durante a formulação de cenários.
3.4. Distribuição de vendas para geração de receitas
Após definido o valor médio de venda do empreendimento foi formulado o plano de
financiamento direto com a construtora. O ponto fundamental adotado pela empresa foi a
intenção de parcelamento em um prazo máximo de quarenta e oito meses, a partir do início da
construção. Além do parcelamento máximo foi formulada uma entrada, que seria incrementada
de cinco por cento com a virada do primeiro ano e dobrada com a conclusão do empreendimento,
isto é, imóveis vendidos após a entrega do empreendimento só poderiam ser liberados para
ocupação após o pagamento de no mínimo cinqüenta por cento do preço total de venda.
O pagamento de reforço ao financiamento foi estipulado através de quatro parcelas anuais, para
imóveis vendidos em 2005, e semestrais para imóveis vendidos a partir de 2006. Durante a obra
não foi prevista a cobrança de juros. Após a entrega das chaves é previsto um acréscimo de um
por cento de juros ao mês. Os preços médios praticados em apartamentos e salas não são
modificados ao longo do empreendimento.
5
Tabela 02 - Resumo de das receitas e despesas do empreendimento
RESUMO DE VIABILIDADE ECONOMICA
DESCRIÇÃO
Área total de construção
VALOR GERAL DE
Preço unitário de venda
VENDAS (VGV)
Valor geral de vendas
DESPESAS
Impostos (6% do VGV)
INDIRETAS DE
Comercialização (6% do VGV)
VENDA
TERRENO
Área total de construção
CUSTO DE
Custo unitário de construção
CONSTRUÇÃO (CC)
Custo total de construção
DESPESAS
Projetos (2,1% do CC)
INDIRETAS DE
Custos eventuais (1,85% do CC)
CONSTRUÇÃO
MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO
(21,50% de VGV)
VALOR
7.831,04
1,3
10.180,35
UNIDADE
m²
CUB/m²
CUB
610,82
CUB
610,82
CUB
1070,51
7.831,04
0,7
5481.73
CUB
m²
CUB/m²
CUB
116,06
CUB
101,80
CUB
2.188,26
CUB
3.5. Formulação de cenários
A partir dos dados de custos, despesas indiretas, receitas, plano de vendas dos imóveis e
programação de obra foi criada uma planilha eletrônica, de forma a operacionalizar e automatizar
as situações adotadas no estudo de viabilidade. Para a distribuição de vendas e variação de
valores de venda foram formuladas planilhas que envolvem as condições de pagamento dos
imóveis, o período de vendas, os valores médios de apartamentos e salas, as despesas vinculadas
diretamente às vendas (impostos de vendas, corretagem e publicidade) e o volume de vendas
(fixado em oitenta por cento das vendas antes das chaves e vinte por cento após as chaves).
Foram formuladas simulações que combinaram todas estas variáveis, com limites de variação
que representavam os dados históricos dos últimos empreendimentos realizados pela empresa
estudo de caso, conforme demonstrado na figura 01.
Na planilha são calculadas as despesas indiretas devido às vendas, caracterizadas pelos impostos
de vendas, corretagem e publicidade. Os valores referentes à corretagem são lançados em sua
totalidade como desconto de receita referente à entrada. As despesas de publicidade foram
divididas em três momentos ao longo do empreendimento. A caracterização dessa planilha é
apresentada na figura 02.
Após a formulação dos cenários pode-se observar o fluxo de caixa líquido, o fluxo de caixa
descontado a uma Taxa Mínima de Atratividade (TMA) e o fluxo de caixa descontado
acumulado. São gerados indicadores financeiros como: Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor
Presente Liquido (VPL) e o período de retorno ou payback (com e sem a influência da TMA). Na
tabela 03 é apresentado um resumo da combinação dos cenários. Os indicadores financeiros
resultantes destas combinações são apresentados na tabela 04. Foram gerados gráficos (figura
03) com fluxo de caixa e os períodos de retorno (payback).
6
Distribuição dos Custos
Variação dos Custos
Distribuição das Vendas
Variação das Vendas
- 10% CC
Antecipada
- 10% PV
Homogênea
Médio
Homogênea
Médio
Postergada
+ 10% CC
Postergada
+ 10% PV
Antecipada
Figura 01 - Combinações de variáveis utilizadas no estudo
Cenários de Venda e TMA
Distribuição de custos de construção, projetos e terreno.
Distribuição de despesas indiretas.
T axa m ínim a de atratividade 1,50%
C en ário ção dõ es dção
e
dõ es d
ais desfav otecip a(C C +sterg a(PV # # # 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
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Plan ilh a d e Flu xo d e C aixa
1. C u stos
1.1. T erreno
#
1.2. P rojetos
1.3. C ustos d iretos d e C ons truç ão
#
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0
T o tal d os cu sto s
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2. D esp esas In d iretas
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2.1. P ublicidade
#
2.2. C orretagem
2.3. Im postos
T o tal d esp esas in d ireta s
3. R eceitas
#
#
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M ês de venda
N ° de unidades
SL
0%
0%
1
0%
0%
2
fev/05
0
0
0%
0%
3
m ar/05
0
0
0%
0%
0%
0%
4
5
abr/05
m ai/05
0
0
0
0
0%
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6
jun/05
0
0
2%
0%
7
jul/05
1
0
4%
0%
8
ago/05
1
0
6%
0%
9
s et/05
1
0
9%
0%
10
out/05
1
0
11%
0%
11
nov/05
1
0
13%
0%
12
dez/05
1
0
15%
0%
13
jan/06
1
0
17%
0%
14
fev/06
1
0
19%
0%
15
m ar/06
1
0
21%
23%
0%
0%
16
17
abr/06
m ai/06
1
1
0
0
28%
0%
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jun/06
2
0
32%
0%
19
jul/06
2
0
36%
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2
0
40%
0%
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2
0
45%
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0%
0%
22
23
out/06
nov/06
2
2
0
0
53%
0%
24
dez/06
2
0
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57%
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2
1
# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
62%
25%
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fev/ 07
2
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# # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # # #
66%
38%
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m ar/ 07
2
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70%
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2
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74%
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2
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jun/ 07
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1
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2
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91%
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s et/ 07
2
0
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nov/ 07
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jan/05
T o tal d e u nidad es
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SL
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0
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8
T o tal receitas
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F lu xo d e caixa líq uid o
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F luxo d e caixa descon tad o
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F lu xo de caix a d esc o n tado acu m u lad o
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V PL (C U BT IR (a.m .T IR (a.a.)
PB D (m ês V G V V G V co r
###### #D IV /0! #D IV /0!
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#####
Distribuição de vendas e plano de pagamento.
Fluxo de caixa líquido, descontado e acumulado.
Indicadores Financeiros TIR, VPL, PB,VGV.
Figura 02 – Caracterização da planilha utilizada no estudo de viabilidade
7
Tabela 03 - Combinações de cenários.
Cenários Médios e Extremos
Cenários (TMA=1,5%)
Distribuição
de custos
Variações de custo
Distribuição
das vendas
Variações de preço
1- Médio
Homogênea
Valor médio (CUB)
Homogênea
Valor médio (CUB)
3- Mais desfavorável
Antecipada
Valor (CC + 10%)
Postergada
Valor (PV - 10%)
5- Mais favorável
Postergada
Valor (CC - 10%)
Antecipada
Valor (PV + 10%)
Cenários (TMA=0%)
Distribuição
de custos
Variações de custo
Distribuição
das vendas
Variações de preço
2- Médio
Homogênea
Valor médio (CUB)
Homogênea
Valor médio (CUB)
4- Mais desfavorável
Antecipada
Valor (CC + 10%)
Postergada
Valor (PV - 10%)
6- Mais favorável
Postergada
Valor (CC - 10%)
Antecipada
Valor (PV + 10%)
Tabela 04 - Indicadores financeiros resultantes da variação dos cenários
Resultados de Cenários: Médios e Extremos
TMA
TMA=1,5%(a.m.)
TMA=0% (a.m.)
VPL
TIR (a.m.)
TIR (a.a.)
PBD
VGV
VGV Corrigido
242,27
1,72%
22,71%
57
10.180,35
10762,43
-1204,41
0,63%
7,84%
-
9.162,32
9698,25
1651,80
3,21%
46,03%
40
11.198,39
12180,95
2737,48
1,72%
22,71%
41
10180,35
10762,43
1249,78
0,63%
7,84%
-
9162,32
9698,25
4554,97
3,21%
46,03%
34
11198,39
12180,95
Fluxo de Caixa Descontado
(TMA=1,5%a.m.) e sem Desconto(TMA=0%a.m.)
4000
2000
1- mais favorável ( TMA =1,5%)
3- mais desfavorável ( TMA=1,5%)
2- médio( TMA = 1,5%)
1- mais favorável ( TMA =0%)
2- médio( TMA = 0%)
3- mais desfavorável ( TMA=0%)
-4000
-6000
Período de realização do ciclo empreendimento (Meses)
Figura 03 – Gráficos de fluxo de caixa descontado e sem desconto
61
63
57
59
53
-2000
55
49
51
45
47
43
39
41
35
37
31
33
27
29
23
25
21
17
19
13
15
9
11
5
7
1
3
-3
0
-1
Distribuição dos recursos (CUB's)
6000
8
4.
ANÁLISE DA SENSIBILIDADE DAS VARIÁVEIS
A partir dos dados, buscou-se compreender como cada uma das variáveis individualmente afeta
os resultados financeiros. Pode-se observar nas figura 04 e 05 a variação dos resultados. A partir
do cenário chamado de médio, foram modificados os valores das variáveis, uma de cada vez.
Com relação à TIR, no cenário médio foi obtido um valor de 1,72% a.m. e a partir dessa
condição estabelecidas as seguintes situações:
- com acréscimo de 10% do preço de venda a TIR se eleva para 2,23% a.m. e com decréscimo de
10% do preço de venda a TIR atinge o valor de 1,17% a.m. (abaixo da TMA);
- com a variação de 10% do custo de construção a TIR obtida é 2,13% a.m. e com decréscimo de
10% do custo de construção a TIR chega ao patamar de 1,33 % a.m. (também abaixo da TMA);
- na distribuição de vendas antecipada (cenário mais favorável) a TIR é de 2,03% a.m. e nas
vendas postergadas (cenário mais desfavorável) o valor desse indicador é 1,53% a.m;
- na distribuição de custos postergada (cenário mais favorável) a TIR é de 1,79% a.m. e nos
custos antecipados (cenário mais desfavorável) o valor é de 1,52% a.m.
Observa-se, portanto que o item de maior sensibilidade em relação à TIR é o preço de venda,
seguido de variação de custos, distribuição de vendas e distribuição de custos. Destaca-se na
figura 04 o valor da TMA de 1,5% a.m. prevista para o empreendimento.
Análise de Sensibilidade (T IR)
2,3%
2,23 %
2 ,1 3%
2,1%
2,03 %
TIR (a.m.)
1,9%
1,7 9%
1,7%
1,52 %
1 ,5 3%
1,5%
1 ,3 3%
1,3%
TM A
1,17 %
1,1%
V a riaçã o d o
P reç o d e V en d a
V ariaç ã o d o
C u s to
D istrib u iç ã o d a
Venda
D istrib u iç ão d o
C u sto
Figura 04 - Análise de sensibilidade da TIR em relação às variáveis - 1
Variação do Preço de
Venda
2,25%
2,00%
1,75%
1,50%
1,25%
Distribuição do Custo
1,00% '
Variação do Custo
Desfavorável
Médio
Favorável
Distribuição da Venda
Figura 05 - Análise de sensibilidade da TIR em relação às variáveis - 2
9
5.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
5.1. Quanto aos resultados do estudo de caso
Com relação ao estudo de caso, a partir dos dados e das simulações realizadas, podem-se
constatar as seguintes situações:
- O item de maior influência individual sobre a rentabilidade foi o preço de venda, seguido dos
custos de construção, distribuição de vendas e distribuição dos custos;
- A variação nos preços de venda e nos custos de construção levou a valores de TIR abaixo da
TMA prevista;
- A variação na distribuição de vendas e distribuição de custos afetou em menor escala e nas
simulações de sensibilidade, não acarretam TIR menor que a TMA prevista;
- A TIR resultante do cenário de mais desfavorável foi de 0,63% a.m. com VPL negativo o que
alerta para a inviabilidade do empreendimento, no cenário médio com um valor de TIR de 1,72%
a.m. apresenta uma pequena amplitude em relação a TMA de 1,5% a.m. e o cenário mais
favorável apresenta um valor de TIR de 3,21% a.m. o que caracteriza mais que o dobro da
TMA do empreendimento.
5.2. Quanto ao método empregado
O método empregado possibilitou a consideração de quatro itens que influenciam a rentabilidade
de empreendimentos nos estudos de viabilidade: valor das receitas, distribuição das receitas ao
longo do empreendimento, custos de construção e distribuição desses ao longo da realização do
empreendimento. Esses itens foram operacionalizados no presente estudo de um EIR, pelas
seguintes considerações:
- Receitas: definição de um valor de venda de apartamentos e salas comerciais, a partir de
pesquisas de mercado de imóveis semelhantes;
- Distribuição de receitas: previsão de realização das receitas a partir de um plano de vendas;
- Custos de construção: levantamento de custos por parâmetros históricos da empresa;
- Distribuição de custos: adoção de distribuição por curvas de agregação de recursos típicas para
os custos de construção e despesas associadas às distribuições de vendas
Em cada um desses itens foram previstos valores, a partir de uma condição intermediária e
variações históricas da empresa. Com esses dados, foram geradas simulações e considerados
vários cenários, como instrumento de gestão para o empreendimento, de forma a propiciar uma
tomada de decisão fundamentada. Este estudo a qualidade do investimento propiciou o
monitoramento durante as várias etapas de realização do empreendimento na busca manutenção
e aumento da rentabilidade.
6.
REFERÊNCIAS
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de Tecnologia no Ambiente Construído, 2006, Florianópolis. Anais…, 2006. v. 1. p. 1-9.
10
CASAROTTO, R.; HEINECK, L.; CASAROTTO FILHO, N. Um método para programação de
obras baseado em curvas de agregação. Piracicaba, SP. 1996. 6p. In: Encontro Nacional de
Engenharia da Produção, 16º, Piracicaba, SP, Anais..., ABEPRO, 1996.
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HEINECK, L. Curvas de Agregação de Recursos no Planejamento e Controle da Edificação
– Aplicações a obra e a Programas de Construção. CE-31/89. Curso de Pós Graduação em
Engenharia Civil. Porto Alegre, UFRGS, 1989
HEINECK, L.; FREITAS, A. Indicadores de velocidade de venda do mercado imobiliário:
Metodologia de cálculo e exemplos de aplicação. In: Encontro Nacional de Engenharia de
Produção, Anais..., Gramado, 1997.
KERN, A.; FORMOSO, C. A utilização de “Curvas de Agregação de Recursos” como
ferramenta de integração dos diferentes setores de uma empresa de donstrução civil na gestão de
custos. Curitiba – PR. In: Encontro Nacional de Engenharia de Produção, 22, 23 a 25 de
outubro de 2002, Anais..., ABEPRO, 2002
LAZZAROTTO, C.; ALENCAR, C. Construção de um índice de preços do mercado
residencial: um estudo na cidade de São Paulo. EPUSP – Escola Politécnica da Universidade
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ROCHA LIMA JÚNIOR, J. Instrumentos de investimento em empreendimentos
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PASCALE, A. Atributos que configuram qualidade às localizações residenciais: uma matriz
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