São Paulo, maio de 2014
Valorização dos imóveis usados 2011/13
Cidade de São Paulo
Pesquisas CRECISP
Sem “bolha especulativa”, valorização do imóvel
“empata” com a inflação de 3 anos em São Paulo
A valorização dos imóveis usados nos últimos três anos em São Paulo
praticamente empatou com a inflação, comportamento que contradiz
especulações de que uma “bolha especulativa” estivesse prestes a estourar
nesse mercado. Ao contrário do que aconteceu com a crise de 2008 deflagrada
nos Estados Unidos por uma sobrevalorização de ativos imobiliários, os preços
médios de casas e apartamentos tiveram na Capital paulista ganho real de
apenas 1,21 ponto percentual entre 2011 e 2013.
Os preços médios de casas e apartamentos usados na Capital
aumentaram 20,6% nesses três anos. A média da inflação do período foi de
19,39%, considerados os índices do IPCA, INPC, ICV e IGP-M. A compilação
dos preços médios efetivos de venda foi feita com base nas pesquisas mensais
realizadas em imobiliárias credenciadas pelo Conselho Regional de Corretores
de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
Entre os oito tipos de imóveis - casas e apartamentos de 1, 2, 3 e 4
dormitórios - considerados no levantamento, três perderam para a inflação. A
valorização de apartamentos de 1 dormitório foi de 8,08% comparados os
preços médios de 2013 com os de 2011. A dos apartamentos de 3 dormitórios
ficou em 14,49% e a das casas de 1 dormitório foi de 12,79%.
Em primeiro lugar entre os imóveis cujos preços aumentaram mais que
a inflação média desse período ficaram os apartamentos de 4 dormitórios, com
valorização média de 30,75%. Seguem-se as casas de 3 dormitórios (+
28,71%), apartamentos de 2 dormitórios (+ 24,13%), casas de 2 dormitórios (+
23,9%) e casas de 4 dormitórios (+ 23,83%) (ver quadro abaixo).
“Pelo menos no segmento de imóveis usados, esse fantasma de uma
suposta explosão de `bolha especulativa` é só um fantasma até agora”, afirma
José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. “Não é que não existam
situações em que preços possam estar inflados, mas, na média geral, e até nos
exemplos extremos de valorização média apurados, os preços não indicam que
o mercado esteja contaminado por movimentos especulativos”, acrescenta.
Nos Estados Unidos, segundo o estudo “Tendências dos preços de
imóveis de uma perspectiva financeira”, de William C. Hanford, da Real Estate
Review, citado por ele em artigo do jornal “Valor”, os preços das casas
começaram a despencar em 2007, quando estourou a bolha habitacional, e
caíram até 50% em algumas regiões daquele país.
Valorização dos imóveis usados
Cidade de São Paulo – 2011 a 2013
Tipo do imóvel
1 dor
2 dor
Apartamentos
Casas
+8,08%
+12,79%
+24,13%
+23,9%
3 dor
+14,49%
+28,71%
4 dor
+30,75%
+23,83%
Fim da bonança
Entre os elementos que o fazem descartar a ameaça de uma bolha
especulativa que derrube os preços de imóveis usados, o presidente do Creci
de São Paulo destaca “o rigor dos bancos na concessão dos empréstimos
imobiliários, a fiscalização normativa do Banco Central sobre as operações de
crédito e a inexistência de um processo que transforma maciçamente o crédito
hipotecário inicial em um ativo que é revendido várias vezes, sem lastro real,
como ocorreu nos Estados Unidos”.
Esses ativos são os chamados subprimes, que estão na raiz da crise de
2008 nos Estados Unidos. Por conta da expansão de crédito sem muitas das
garantias aqui exigidas, os imóveis nos EUA valorizaram-se de forma irreal e
toda a cadeia de crédito se rompeu quando os compradores, sem condição de
pagar as prestações, começaram a devolver ou ter os imóveis retomados. Os
valores de venda despencaram, os imóveis encalharam e o dinheiro
emprestado não voltou aos bancos.
O período considerado no levantamento do Creci-SP aqui na Capital
paulista – 2011 a 2013 - já reflete uma situação de mercado diferente daquela
existente imediatamente após a crise de 2008, que impactou violentamente
economias de todo o mundo e custou estimados US$ 3 trilhões apenas ao
Tesouro dos EUA. Esse dinheiro foi gasto para atenuar efeitos da crise e evitar
uma falência geral de bancos e empresas.
A onda de choque da crise não afetou tanto o Brasil quanto os Estados
Unidos e a Europa. O presidente do Creci-SP lembra que o PIB do Brasil
cresceu 5,2% em 2008, caiu 0,3% em 2009 e cresceu novamente em 2010,
atingindo 7,5%. “A economia nacional saiu dessa gangorra no governo Dilma já
sem a bonança do boom das commodities que sustentara o crescimento dos
anos anteriores e entrou numa fase de menor crescimento, refletida nas taxas
do PIB e, claro, no comportamento do mercado e dos preços do imóveis
usados”, avalia Viana Neto.
Em 2011, o PIB cresceu 2,7%, percentual que baixou para 1% em 2012
e subiu para 2,3% no passado. “Estivemos melhor que muitos países em
termos de crescimento antes, durante e depois da crise de 2008”, pondera
Viana Neto. “Se aqui existisse uma situação de especulação financeira e
desequilíbrio estrutural de crédito diretamente ligada ao mercado de imóveis, e
falo apenas dos imóveis usados, o PIB teria mergulhado no poço e nós não
teríamos esse empate da valorização dos imóveis com a inflação”, completa.
Casas, as mais valorizadas
O levantamento dos preços médios no período 2011-2013 mostrou que
as maiores valorizações entre os imóveis usados, avaliados individualmente
por número de dormitórios, foram as das casas:
+ 53,85% (4 dormitórios na Zona D: o preço médio subiu de R$
392.163,56 em 2011 para R$ 603.333,33 em 2013).
+ 47,8% (3 dormitórios na Zona C: de R$ 362.411,76 para R$
535.630,77)
+ 43,27% (4 dormitórios na Zona C: de R$ 513.398,45 para R$
735.555,56)
+ 42,23% (4 dormitórios na Zona B: de R$ 610.852,55 para R$
868.833,33)
Em 20 tipos de casas cujos preços médios foram compilados,
considerados o número de dormitórios e localização, apenas duas registraram
queda: as de 1 e de 3 dormitórios situadas em bairros da Zona E, como
Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo.
O preço médio das de 1 dormitório baixou 21,17%, de R$ 214.734,67
em 2001 para R$ 101.500,00 em 2013. O preço médio das casas de 3
dormitórios caiu 1,61%, baixando de R$ 194.040,40 em 2011 para R$
190.925,93 em 2013.
As maiores altas de preços de 2011 para 2013 foram registradas nas
Zona intermediárias B, C e D. As menores, nas Zona A e E, que agrupam os
bairros com preços médios mais caros e mais baratos na Capital.
Os apartamentos que mais valorizaram no período 2011-2013
distribuíram-se entre três Zonas de Valor, mas não chegaram à mesma faixa
média das casas:
+ 35,73% (4 dormitórios na Zona A: de R$ 1.176.605,59 em 2011 para
R$ 1.597.000,00 em 2013).
+ 35,72% (2 dormitórios na Zona B: de R$ 331.623,38 para R$
450.092,31).
+ 35,17% (4 dormitórios na Zona D: de R$ 368.672,04 para R$
498.347,83).
+ 34,18% (3 dormitórios na Zona B: de R$ 507.264,15 para R$
680.686,27).
Em 20 tipos de apartamentos cujos preços médios foram compilados,
considerados o número de dormitórios e localização, dois tiveram queda. Os
apartamentos de 3 dormitórios na Zona E ficaram 8,47% mais baratos, com o
preço médio baixando de R$ 156.666,67 para R$ 143.400,00. Já nos
apartamentos de 3 dormitórios localizados na Zona A, a queda foi de 8,64% - o
preço médio baixou de R$ 821.343,14 para R$ 750.367,65.
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PESQUISA CRECI/USADOS - METODOLOGIA
A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo
feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) - 2ª Região
adota os seguintes critérios:
1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os
responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci.
2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos
imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços
efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.
3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro
quadrado de área útil, em reais.
4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são
agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas
e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a
localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de
cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.
5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:
Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo,
Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália, Jardim
Franco, Jardim Europa França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos
Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;
Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin,
Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana,
Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São
Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia,
Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila
Olímpia. Vila Sônia;
Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã,
Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal,
Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim
Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana,
Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina,
Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;
Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás,
Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde,
Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba,
Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São
Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia,
Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila
Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;
Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade
Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera,
Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim,
Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel
Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha.
6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os
seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos.
7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão
médio e standard.
Luxo - Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore
nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou
pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.
Padrão médio - De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados,
cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco,
esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira
aglomerada, boxe de alumínio, etc.
Standard - Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou
forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite,
gabinete da pia em madeira simples
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