Introdução
Revisão de Literatura
O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Análise da alta nos preços dos imóveis no DF:
Há indícios de formação de uma
bolha especulativa?
Thaís Alvim Teixeira
Orientador: Roberto Ellery
Congresso PET - Economia - UnB
13 de junho de 2013
Thaís Alvim
Análise da alta nos preços dos imóveis no DF
Introdução
Revisão de Literatura
O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
As pretensões do trabalho
1
Revisar a literatura sobre os eventos especulativos, visando o
entendimento das condições para formação de uma bolha especulativa.
2
Analisar, em contraponto, a conjuntura macroeconômica do
mercado imobiliário brasileiro, em particular o Distrito Federal.
3
Contribuir para melhor entendimento dos argumentos que corroboram e refutam a hipótese da bolha no mercado imobiliário
brasileiro.
Thaís Alvim
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Introdução
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O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Limitações e entraves ao estudo do tema
Não há consenso na academia sobre a denição do termo bolha
especulativa.
Os eventos especulativos são temas delicados
→ envolvem, muitas
vezes, questões como expectativas e irracionalidade.
Procedência questionável dos dados para preços de imóveis
questionários ou preços anunciados.
Carência de pesquisas acadêmicas sobre o tema.
Thaís Alvim
Análise da alta nos preços dos imóveis no DF
→
Introdução
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O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Fatores para a Valorização dos imóveis:
A pressão dos preços acima da estrutura de custos pode ser
decorrente de:
Especulação.
Pressão muito forte de demanda.
Problemas de gestão governamental.
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Presença de especulação e irracionalidade
Palvrave's Dictionary of Economics
instável ou doentio
alto grau especulativo. Cita como exemplos a
Tulipmania e as bolhas Mississipi e South Sea.
Bolha é qualquer empreendimento comercial
acompanhado por
Uma noção muito associada à formação da bolha é a existência
de
irracionalidade no comportamento dos agentes.
Comportamento incondizente com os fundamentos de mercado
→
loucura coletiva.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Descolamento ativo versus dividendo
Rentabilidade dos dividendos
Uma grande desproporção entre o preço do imóvel e o preço do
aluguel no mercado imobiliário pode ser um indício de que uma bolha
especulativa esteja sendo formada.
O preço do imóvel teria valorizado tão acima do lastro que os
reexos nos dividendos ainda não estariam visíveis.
Essa valorização desmedida pode ser pela incorporação de expectativas
→
haveria especulação.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Expectativas sem fundamentos
Denição Mainstream - Stiglitz (1990), página 13
Se a razão pela qual o preço é alto hoje é
dos investidores
somente devido à crença
de que o preço de venda será maior amanhã -
quando os fundamentos de mercado não parecem justicar tal preço
- então uma bolha existe.
A denição Mainstream de bolha também se pauta na existência
de alto grau especulativo.
O alto grau especulativo deve estar incoerente com os fundamentos de mercado.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Exemplo de denição mainstream
Nunes, 2009
só
vão variar se os investidores reagirem a uma nova informação relacionada aos fundamentos.
Se houver
eciência de mercado,
Thaís Alvim
então os preços das ações
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Desdobramentos
Sob esta perspectiva, Garber (1990) defende que alguns episódios tão amplamente consagrados na literatura como bolhas na
verdade não tenham sido.
Tulipmania
→
haveria explicações nos fundamentos de mer-
cado que justicassem o comportamento dos agentes econômicos para aquela situação.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Problemas na visão mainstream
Denição é bastante genérica e não provê explicações das causas
ou motivos que possam desencadear tais eventos especulativos.
Irracionalidade?
Indução?
A Escola Austríaca traz essas explicações nas políticas governamentais.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Teoria Austríaca do Ciclo Econômico - TACE
1
Políticas governamentais erráticas podem gerar um sinal exógeno
que desvie o comportamento esperado dos agentes.
out.
2
→ crowding-
Agentes, motivados pela intervenção governamental, direcionam
seus investimentos de forma incoerente com os fundamentos de
mercado.
3
Os preços serão inados até se tornarem muito altos e insustentáveis no longo prazo.
4
Em algum momento os investidores percebem que o investimento não é tão rentável quanto o que suas expectativas previam.
5
→
estouro da bolha.
Preços que foram inados articialmente vão se desvalorizando
até caírem substancialmente
Thaís Alvim
→
perdas generalizadas.
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
TACE - Não assume irracionalidade
Conclusão:Instituições
nanceiras que não tenham acesso aos
fundamentos de mercado podem subestimar o risco e gerar
crédito de forma irresponsável pela própria desinformação, favorecendo o surgimento da bolha.
Ainda mais se os fundamentos de mercado podem estar sendo
mascarados pela intervenção excessiva do governo.
Thaís Alvim
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Conclusões
Diferentes visões
Visão Mainstream
A Escola Austríaca
Evidência empírica
Resultado importante
O comportamento especulativo dos preços poder incidir em uma
localidade especíca, ou até mesmo em um bairro dentro da
cidade.
No entanto, vale que diante da incerteza, na queda, o mercado
tende a se comportar em viés equivalente em todas as cidades.
(Lima Júnior, 2011)
Ou seja, a bolha pode não ser vericada pelo mercado como
um todo no movimento de subida de preços.
Mas na queda dos preços a desvalorização ocorre em todo o
mercado, inclusive nas regiões em que não se observou a alta.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Valorização
De acordo com o índice FIPE-ZAP, somente entre agosto/2010
e junho/2012 os preços dos imóveis no Brasil valorizaram em
47,9%.
Contudo, seria muito simplista declarar uma bolha fundamentandose deterministicamente neste comportamento.
Para analisar melhor, é preciso perceber as questões estruturais
do mercado:
As relações do crédito habitacional e PIB.
O próprio comportamento dos agentes, reetido pelo movimento
da demanda.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Fatores para valorização
A própria queda na taxa de juros e expansão de crédito.
Maior auxo de capitais para o setor.
Crescimento da economia e aquecimento do mercado de trabalho.
Elevação da renda
per capita.
Investimentos em infraestrutura com a proximidade da Copa e
Olimpíadas
Pressão na cadeia de custos.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Valorização articial dos preços
Com a modernização da infraestrutura há uma tendência de
incremento nos valores dos ativos de
Real Estate
localizados no
seu entorno.
Isso repercute em um primeiro momento positivamente para os
proprietários de imóveis na região cujos atributos de vizinhança
foram melhorados.
Por outro lado, o mercado alcança um novo patamar de anseios
a ser satisfeito. (Lima Júnior (2010), pg. 6)
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Críticas ao Minha Casa Minha Vida
É um programa do Governo Federal que visa promover o acesso
de segmentos de baixa renda à casa própria.
Famílias com renda de até R$ 5000
→
condições especiais para
os nanciamentos e facilidades como descontos, subsídios e redução do valor dos seguros habitacionais.
Críticas recaem nos impactos: aquecimento articial dos preços
nas regiões em que foi implementado.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Críticas ao Minha Casa Minha Vida
Estaria havendo especulação sobre a valorização das moradias
populares beneciadas pelo programa.
Gera aumento dos preços de mercado acima do que as construtoras poderiam praticar.
A CEF estabelece um teto para o preço do imóvel a ser nanciado pelo programa, dependendo de sua cidade
→
R$ 65 mil
no DF.
As construtoras estão encarando desincentivos a participar
compromete a ecácia do programa.
Thaís Alvim
Análise da alta nos preços dos imóveis no DF
→
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
A Respeito do Crédito - Responsável?
Está sendo aplicado em regime constante em lei.
Não ocorrem casos tais quais os dos EUA, quanto os nanciamentos tinham juros abaixo da taxa referencial de mercado.
O que levava a grandes diferenças para serem compensadas postumamente.
Crédito imobiliário representa hoje somente 4,8% do PIB
muito espaço para crescer.
Thaís Alvim
Análise da alta nos preços dos imóveis no DF
→
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
A Respeito do Crédito - Irresponsável?
Dos R$205,8 bilhões de crédito habitacional, R$191,3 bilhões
foram direcionados para o setor.
Minha
Casa Minha Vida ou da parcela que os bancos são obrigados a
Operações com recursos governamentais como o programa
recolher ao BACEN.
Somente os R$14,5 bilhões restantes têm origem em operações
com recursos livres.
Expansão do crédito pode envolver riscos para o futuro.
Políticas scais e monetárias inacionárias
→
aumento na taxa
de juros. (Mendonça et al (2012))
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
A estrutura de custos
Ou seja, o aquecimento articial do mercado requer um bom
planejamento para que se contornem os problemas.
Impacto na oferta de maquinário, equipamento e mão de obra
na construção civil.
Pressão nos custos de produção do setor.
Proxy:
indicadores de custos da construção civil.
Comparar o ICC e o INCC com o IPCA para vericar descolamento.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Evolução dos Índices de Preço e de Custo da Construção
Mendonça, Sachsida e Beltrão (2012)
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Evolução do ICC, INCC e IPCA - Resultados
A relação no gráco é um forte indício de aquecimento no setor
da construção civil.
No entanto, não é possível depreender a partir dos indicadores
qualquer coisa a respeito da bolha por uma
idade.
questão de causal-
Seria a valorização dos imóveis apenas relfexo dos fundamentos
de mercado (pressão da estrutura de custos)?
Ou a presença de um movimento especulativo está pressionando
os indicadores?
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Baixos rendimentos dos dividendos
Entre jan/2008 e dez/2012, o preço de venda dos imóveis em
São Paulo se elevou com uma variação de 159,1%, enquanto a
variação para os alugueis foi de 81,5%.
Para o Rio de Janeiro, a variação no preço de venda foi de
193,8%, e nos alugueis de 115%.
Comprar um imóvel para alugar não seria mais tão lucrativo*.
Tradeo
entre alocar recursos em rendimentos de renda xa
como poupança.
Além disso, o descolamento entre o valor do ativo e de seu
dividendo é um sinal de movimento especulativo.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Presença de especulação
Comprar na expectativa de valorização não seria investimento,
mas sim especulação.
Apenas parte da valorização é explicada por fatores estruturais:
Outorga onerosa.
Custos de construção acima do IPCA.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Alerta de bolha - Lima Júnior (2011)
Em 2011 já seria possível emitir um alerta de bolha.
O alerta de bolha seria lançado não a partir da análise do comportamento dos preços.
Mas sim pela leitura dos preços praticados contra o valor justo.
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Fundamentos de mercado para a valorização
Maior disponibilidade de crédito
→ de 2004 para 2012 o crédito
imobiliário quase quintupliocou. (Bacen)
2004: Crédito imobiliário representava 1% do PIB.
2012: Crédito imobiliário representava 4,8% do PIB.
Thaís Alvim
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Conclusões
Considerações iniciais
Intervenção governamental
Bolha: Argumentos a Favor
Bolha: Argumentos Contra
Relação crédito x PIB
Em 2006, mesmo antes da crise imobiliária, a relação crédito
habitacional
versus PIB de das economias era visivelmente maior
que a do Brasil:
EUA: 79%
Reino Unido: 83%
Dinamarca: 98%
Suíça: 132%
A alavancagem necessária para a bolha não estaria disponível
no mercado brasileiro
→
pela relação crédito imobiliário versus
PIB, ainda muito baixa.
Nesse sentido, comprar imóvel agora ainda poderia ser lucrativo.
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Perl econômico do DF
DF tem participação no PIB percapita brasileiro aproximadamente 3 vezes maior que a participação média nacional. IBGE
(2010)
PIB
per capita anual DF: R$ 58.489,46
PIB
per capita anual Brasil:
R$ 19.766,33
Um dos maiores índices para rendimento mensal total familiar
per capita nominal:
DF: R$ 1.404
Brasil: R$ 668
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Aspectos demográcos e geográcos
Pirâmide etária
→
população concentradamente jovem. Cerca
de 40% entre 14 e 40 anos.
Concentração populacional em território urbano
→
96,62%,
enquanto a porcentagem de população urbana no Brasil é de
84,35%. (IBGE 2010)
Segundo a Pesquisa de Emprego e Desemprego de 2011, 22,5%
da população ocupada do DF era composta por funcionários
públicos.
Brasília é Patrimônio Histórico e Cultural da Humanidade em
1987
→
tombada e de difícil liberação de terrenos para con-
strução pela Terracap.
Thaís Alvim
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O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Pirâmide etária do DF
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Reexões
Os fatores anteriormente citados poderiam consistir em fundamentos de mercado que explicassem a
valorização dos imóveis
pela pressão de demanda no setor.
Em função do descompasso entre demanda e oferta.
Mas isso não é suciente para conrmar ou refutar ou conrmar
a hipótese da bolha.
Uma evidência de descolamento entre preços de imóveis e de
alugueis poderia sinalizar um movimento especulativo.
É nesse sentido que surge o
Índice Bolha da Universidade Católica
de Brasília (UCB).
Thaís Alvim
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O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Índice Bolha DF - Dezembro 2012
Thaís Alvim
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O Mercado Imobiliário Brasileiro
O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
FIPE ZAP Brasília - agosto/2010 a maio/2013
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Conclusões
Não pode haver uma bolha se formando no mercado imobiliário
do DF, uma vez que a queda ocorre no mercado como um todo.
Pela conguração do crédito habitacional em relação ao PIB:
Ainda há espaço para valorização e disponibilidade de crédito.
Mas a valorização não será innita.
Ainda que haja uma bolha se formando no mercado imobiliário
brasileiro, podem se passar décadas até que os preços comecem
a cair.
O desfecho depende da forma como as políticas públicas acompanharão o movimento dos preços.
Eventos especulativos podem ou não serem bolhas, a depender
da denição adotada.
Thaís Alvim
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O Distrito Federal: um caso particular
Conclusões
Obrigada pela atenção!
Contato: [email protected]
Thaís Alvim
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