ESTUDO SOBRE A PLANTA
GENÉRICA DE VALORES:
ITBI DE BETIM
Betim/MG
Novembro/2013
A Planta de Valores Genéricos é uma ferramenta
indispensável para os municípios, tendo em vista que
dela derivam informações que servem como suporte
para tributação de imóveis, além de servir como um
importante instrumento de planejamento para a cidade.
No município de Betim a Planta de Valores foi
instituída pela Lei Municipal 3.569, de 27 de dezembro
de 2001, e está em vigor até os dias de hoje.
Betim/MG
Novembro/2013
DA NECESSIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO DA
NOVA PLANTA DE VALORESGENÉRICOS
A gestão atual encontrou o município com um alto
índice de endividamento de curto prazo.
No âmbito tributário foi constatado que os valores
atualmente estabelecidos na Planta Genérica de
Valores Imobiliários estavam significativamente
defasados, muito aquém daqueles praticados no
mercado imobiliário.
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Novembro/2013
Tal situação inviabiliza muito o
aumento de nossas receitas
próprias, em especial ao Imposto
Sobre a Transmissão de Bens
Imóveis – ITBI.
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DOS PROCEDIMENTOS INCIADOS
-Foi instituída uma Comissão Especial composta de representantes dos
Poderes Executivo e Legislativo, representantes dos Corretores de
Imóveis e dos Cartórios Notarias e de Registro e representante da
AMPEA – Associação Médio-Paraopebana de Engenheiros.
-A Comissão realizou estudos, pesquisas e demais procedimentos
necessários à elaboração da proposta, levando-se em consideração a
situação atual com a realidade existente.
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PLANILHA COMPARATIVA
SITUAÇÃO ATUAL/VALOR PROPOSTO
O trabalho realizado pela Comissão Especial foi
levado em consideração os valores existentes na planta
atual, valores praticados no mercado imobiliário,
participação de corretores, oficiais dos cartórios de
notas, de registro imobiliário e servidores públicos
efetivos.
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COMISSÃO ESPECIAL PLANTA DE VALORES
-01 IPPUB
-04 FAZENDA
-01 ADMINISTRAÇÃO
-01 PROCURADORIA
-01 AUDITORIA
-01 SEFPLAG
-03 CARTÓRIOS
-03 CORRETORES DE IMÓVEIS
-01
AMPEA
Associação
Engenheiros e Agrimensores
-01 Câmara Municipal de Betim
Médio-Paraopebana
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de
BAIRRO
Valor atual do lote de 360
ms2- R$
Valor Proposto R$
Defasagem de
Preços
Angola
R$15.616,80
R$180.000,00
11,52605
Bom Retiro
R$9.194,40
R$108.000,00
11,74628
Centro
R$61.088,40
R$630.000,00
10,31292
Residencial Mont Serrat
R$13.070,00
R$72.000,00
5,508799
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AUDITORIA DA PLANTA
GENÉRICA DE VALORES:
ITBI DE BETIM
Betim/MG
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1.0 DA ATRIBUIÇÃO LEGAL
* REQUISITOS LEGAIS PARA ATUAÇÃO - Graduação em Engenharia Civil ou Arquitetura.
- Registro no CREA-MG (Engenheiros).
- Registro no CAU-MG (Arquitetos).
- Pagamento da Anuidade dos Conselhos (CREA-MG ou CAU-MG).
* LEGISLAÇÃO DE ATRIBUIÇÕES PROFISSIONAIS - Lei Federal nº 5.194/66 (Engenheiros).
- Lei Federal nº 12.378 de 31/12/2010 (Arquitetos).
- Resolução do CONFEA nº 218/73.
- Resolução do CONFEA nº 345/90.
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2.0 METODOLOGIA
* NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) - Parte 1: Procedimentos Gerais
- Parte 2: Imóveis Urbanos
- Parte 3: Imóveis Rurais
- Parte 4: Empreendimentos
- Parte 5: Máquinas e Equipamentos
- Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
- Parte 7: Patrimônio Histórico
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2.0 METODOLOGIA
* NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) - Parte 1: Procedimentos Gerais
Metodologia Utilizada
- Parte 2: Imóveis Urbanos
- Parte 3: Imóveis Rurais
- Parte 4: Empreendimentos
- Parte 5: Máquinas e Equipamentos
- Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
- Parte 7: Patrimônio Histórico
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3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM
* O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos)
da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para
identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:
- Item 8.2.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Item 8.2.2 – Método Involutivo
- Item 8.2.3 – Método da Renda
- Item 8.2.4 – Método Evolutivo
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3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM
* O item 8.2 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos)
da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para
identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles:
- Item 8.2.1 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Item 8.2.2 – Método Involutivo
- Item 8.2.3 – Método da Renda
- Item 8.2.4 – Método Evolutivo
Método Utilizado
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4.0 SISTEMÁTICA DOS TRABALHOS
a) Divisão das Regiões Homogêneas.
186 Bairros contidos no município de Betim
Agrupamento geográfico de
Bairros vizinhos
Subdivisão em 31 Regiões Homogêneas
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b) Pesquisa de mercado imobiliário por região:
b.1) Identificação das características de posição, infra-estrutura,
ocupação da região e outros fatores influenciáveis para cada região
homogênea.
b.2) Contato Direto com Imobiliárias, corretores de imóveis, análise de
anúncios, e outros, para imóveis com a mesma tipologia, ofertados em
valores à vista.
b.3) Considerou-se que as informações coletadas foram fornecidas por
terceiros de boa fé.
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c) Tratamento Estatístico dos Dados Pesquisados:
c.1) Metodologia Utilizada = Inferência Estatística (item 8.2.1.4.3 da
NBR 14.653-2 da ABNT).
Software – Infer 32
Programa Específico para Tratamentos Estatísticos
Lançamento dos Dados
Inserir os Dados Coletados na Pesquisa no Programa – Infer 32
O valor venal = 0,70 do valor de mercado (Fator Oferta - Fof)
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Determinação das Variáveis Independentes
- Localização
- Regular
- Boa
- Muito Boa
- Área (m²)
- Infra-estrutura
- Parcial
- Completa
Tratamento Científico dos dados Pesquisados
Análise de Regressão – Escolha do melhor modelo matemático
Determinação do valor dos imóveis
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d) Determinação do Campo de Arbítrio:
- Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio)
das 03 (três) situações de “localização” consideradas para cada região
homogênea, sendo:
- Localização = Regular
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
- Localização = Boa
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
- Localização = Muito Boa
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
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d) Determinação do Campo de Arbítrio:
- Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio)
das 03 (três) situações de “localização” consideradas para cada região
homogênea, sendo:
- Localização = Regular
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
Valor obtido na Inferência
Estatística
- Localização = Boa
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
Valor obtido na Inferência
Estatística
- Localização = Muito Boa
Valor Mínimo
Valor Médio
Valor Máximo
Valor obtido na Inferência
Estatística
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e) Determinação do Valor:
- Foi realizado o arbitramento do valor/m² para cada Bairro contido em
uma dada região homogênea, levando em consideração a sua
localização dentro desta região.
OBS: Este valor/m² está compreendido dentro do Campo de Arbítrio.
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f) Exemplo:
- Tratamento Estatístico dos Dados.
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g) Fatores de Correção do Terreno:
- Para o Tratamento Estatístico dos Dados através da Inferência
Estatística foi considerado o Lote Padrão contendo os índices abaixo
descritos:
FATOR
CONDIÇÃO
ÍNDICE
Situação
Lindeiro
1,00
Topografia
Plano
1,00
Solo
Firme
1,00
Forma
Relação testada / profundidade (maior que 0,27 e menor ou igual a 0,625 )
1,00
Área
Acima de 350,00m² e até 1.000,00m²
1,00
Melhoramentos Públicos
Completo
1,00
Aproveitamento
Até 1.000,00m²
1,00
Comercialização
Logradouros comuns
1,00
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5.0 TABELA DE VALORES DE CONSTRUÇÕES
- Metodologia: NBR 14.653 (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas).
- Método Utilizado: Método da Quantificação de Custo, de acordo com o
item 8.3.1 da NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos) da
ABNT, que realiza a depreciação em função da idade.
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Sistemática dos Trabalhos:
Classificação dos Padrões de Acabamento e das Tipologias
Identificação da Tipologia
Apartamento
Casa
Sala / loja
Galpão
Padrões de Acabamento
Popular
Baixo
Normal
Alto
Luxo
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Sistemática dos Trabalhos:
Pesquisa no CUB do SINDUSCON/MG (Lei Federal 4.591/64 e
NBR 12.721 - Avaliações de Custos Unitários e Preparo de Orçamento
da construção para incorporação de edifícios em condomínio).
Aplicação do Fator Oferta (Fof) de 0,70
Fator de Correção = Em função da idade e do Padrão de Acabamento
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Muito Obrigado.
Rogério Lúcio Jerônimo
Secretário Municipal da Fazenda
Prefeitura Municipal de Betim/MG
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