RELATÓRIO DA ADMINISTRAÇÃO
Prezados acionistas, clientes e investidores:
Atendendo aos dispositivos legais, estatutários e à regulamentação do mercado de valores
mobiliários, submetemos à apreciação de v.sas. o relatório da administração e
demonstrações financeiras da Rossi Residencial S.A. e de suas controladas (“Rossi”)
relativas ao exercício findo em 31 de dezembro de 2004.
Desempenho
E
B
ITD
A
(em
R
$m
il)
3653
L u c r o Lqí u id o ( e m R $ m il)
O desempenho obtido pela Rossi em 2004 reflete os resultados positivos da estratégia
adotada de diversificação de produtos e mercados de atuação, expansão para novas regiões
geográficas e estabelecimento de parcerias com empreendedores e investidores. Em 2004, a
empresa se posicionou em um patamar de receita apropriada mais elevado (acima de R$
300 milhões) e registrou lucro líquido de R$ 19,3 milhões e EBITDA de R$ 36,5 milhões,
revertendo o resultado negativo do ano anterior.
Lucro Líquido (em R$ mil)
EBITDA (em R$ mil)
36.538
19.301
4.371
2002
3.725
2003
2004
2002
2003
2004
(5.269)
(6.143)
%
Rec. Líq.
3%
(3%)
6%
2%
(3%)
12%
As diversas parcerias e operações estruturadas com a criação de sociedades de propósito
específico (SPE) para o desenvolvimento de empreendimentos refletem a seriedade e
segurança das operações da empresa e a qualidade de seus recebíveis. Os principais
destaques do ano foram os novos conceitos de empreendimentos parque-clube, self-living e
urbanismo/loteamento além da entrada em centros urbanos próximos das regiões de atuação
da empresa, como São José dos Campos, Guarujá e Niterói.
Lançamentos
O volume de lançamentos realizado pela Rossi foi 32% superior ao ano anterior,
totalizando R$ 513,3 milhões de valor geral de venda (VGV), dos quais R$ 405,3 milhões
correspondem à parte da Rossi e o restante à parte dos sócios. Foram lançados 22
empreendimentos com incremento de 10% na quantidade de unidades que totalizou 2.295 e
com aumento de 20% no preço médio dos imóveis que passou de R$ 186.273 em 2003 para
R$ 223.645 em 2004.
R$ mil
700.000
Lançamentos
Unidades
2.289
2.295
2.500
513.265
2.000
2.088
600.000
500.000
400.000
1.500
388.937
339.734
1.000
300.000
200.000
302.159
parte Rossi
348.013
parte Rossi
405.314
parte
Rossi
100.000
500
2002
2003
Valor lançamentos
2004
Unidades
Vendas
As vendas de R$ 433,4 milhões foram 61% superior ao ano anterior. O número de unidades
vendidas foi 43% superior ao registrado em 2003, passando de 1.690 para 2.411 unidades.
R$ mil
3.000
2.411
600.000
500.000
Unidades
Vendas
700.000
2.026
1.690
433.388
2.500
2.000
400.000
300.000
200.000
100.000
257.660
1.500
268.732
1.000
235.138
Parte
Rossi
247.951
Parte Rossi
350.704
Parte
Rossi
-
500
-
2002
2003
Valor vendas
2004
Unidades
Receita apropriada
A sistemática de apropriação de receitas e custos é feita com base na execução das obras
(critério CVM). Por esta razão, o resultado do constante crescimento no volume de
lançamentos e vendas em 2002 e 2003, se refletia apenas parcialmente nos balanços
publicados. Em 2004, com a evolução das obras, a receita operacional líquida totalizou R$
317,6 milhões, apresentando um crescimento de 77%.
Receita Apropriada Líquida (em R$ mil)
317.631
163.870
179.654
2002
2003
2004
Resultado de vendas de imóveis a apropriar
O resultado a apropriar (REF) mede a parte do resultado das vendas relacionada com a
parcela de obra que falta ser executada. O gráfico abaixo mostra o crescimento de 18% no
saldo do resultado a apropriar.
Resultado a Apropriar (em R$ mil)
111.108
93.988
57.749
2002
2003
2004
Contas a receber
O bom desempenho das vendas é visto também no crescimento de 47% no saldo a receber
de clientes, que totalizou R$ 639,5 milhões (curto e longo prazo).
Saldos de Clientes (em R$ mil)
639.514
434.001
328.902
2002
2003
2004
Estrutura de capital
O aumento no endividamento da empresa ocorreu em conformidade com a estratégia de
obtenção de financiamento específico para a produção dos empreendimentos. As linhas de
crédito imobiliário obtido junto aos bancos custam em média TR+12% a.a. As operações de
crédito imobiliário, somadas às operações de caução de recebíveis, consideradas auto
liquidáveis, representaram 86% do endividamento em 2004.
Endividamento (em R$ Mil)
Total
109.500
64.442
Total
46.776
Total
44.944
12.618
23.333
29.206
14.098
16.798
20.060
15.852
2003
2004
4.813
2002
giro
c/ caução recebíveis
crédito imobiliário
Portfólio de negócios
A Rossi encerrou o ano de 2004 com um portfólio de negócios de R$ 1.125,1 milhões,
sendo R$ 922,9 milhões a parte correspondente a Rossi e o restante à parte dos sócios. Este
valor corresponde à receita gerada pela futura venda de 2.284 unidades dos
empreendimentos já lançados (R$ 486,2 milhões, a valor de venda) e a receita decorrente
dos futuros lançamentos cujos terrenos já foram compromissados. O estoque de unidades
prontas em 31/12/04 era de 136 unidades e R$ 18,6 milhões.
O estoque de terrenos para lançamento de futuros empreendimentos corresponde a 28
terrenos, com potencial para gerar um total de 4.527 unidades, compreendendo 496.195 m2
de área a ser construída e representando aproximadamente R$ 638,9 milhões de receita de
vendas.
Obras em andamento
Em 31 de dezembro de 2004, a empresa contava com 41 canteiros de obras,
compreendendo 49 empreendimentos, 5.562 unidades e 848.427 m2 de área em construção.
Isto contribui para acumular um total de 25.947 unidades lançadas e 2.516.249 m2 de área
construída desde 1992, das quais 20.385 unidades e 1.667.822 m2 de área construída já
foram entregues.
Mercado de capitais – Bovespa RSID3
A Rossi realizou abertura do capital em julho de 1997 mediante a emissão e colocação de
ações ordinárias no mercado brasileiro e ADR’s no exterior. A base acionária é composta
exclusivamente por ações ordinárias, no total de 386.814.516 ações tendo, cada ação,
direito a um voto e o capital social total subscrito é de R$ 230.732.271. Com o objetivo de
aumentar a liquidez das ações a Rossi vem realizando algumas ações como a adesão ao
segmento especial denominado Nível I de Governança Corporativa da Bovespa,
contratação de formador de mercado, realização de reuniões com analistas e investidores do
mercado, entre outras. Mesmo com as restrições de liquidez decorrentes do pequeno
volume de ações em circulação, as negociações das ações da empresa atingiram um volume
de R$ 9,3 milhões frente a um volume de R$ 4,5 milhões em 2003.
Responsabilidade sócio-ambiental
O exemplo mais nítido do investimento da Rossi no campo social e ambiental é o seu
empreendimento Villa Flora em Sumaré-SP. Lançado no final de 1999, este projeto
consiste de uma comunidade planejada de 3.300 casas direcionada para as classes média e
média-baixa, com infra-estrutura de ruas, estação de tratamento de esgoto, praças e parques,
centro comercial, capela, creche, escola, clube e posto policial. É um projeto que integra
urbanismo (arquitetura e paisagismo), meio-ambiente (preservação ambiental e
reflorestamento de parque, 30% a mais de área verde do que a exigência legal) e vida em
comunidade. Reflete a solução encontrada pela empresa de oferecer dignidade, respeito e
melhores condições de vida para os moradores através de um trabalho de desenvolvimento
comunitário e de valores humanos.
São Paulo, 21 de março de 2005
A Administração