Reposicionamento de Activos Imobiliários
O Reposicionamento de Activos Imobiliários, de uma forma sintética, encontra-se
condicionado por três questões. A primeira prende-se com a comparação do estado do
segmento de mercado da principal utilização que pode ser dada a um activo com outras que
lhe possam ser conferidas em alternativa no respeitante a preços, áreas e tipologias
disponíveis. A segunda está relacionada com as condicionantes técnicas à mudança de
utilização e a terceira prende-se com o custo (medido em tempo e dinheiro) necessário ao
reposicionamento.
O mercado imobiliário mantém os sinais de recuperação das intenções de investimento que
surgiram na segunda metade do ano passado, as quais incidiram inicialmente sobre activos
geradores de rendimento e têm vindo a estender-se aos activos de promoção, sendo estes
objecto de reposicionamento.
A quebra de actividade da generalidade dos segmentos do mercado imobiliário apresentou
particularidades para cada um deles que aconselham e justificam o reposicionamento de
activos Imobiliários a que se tem vindo a assistir.
Por outro lado, dada a acentuada exiguidade de recursos financeiros próprios apresentada
pelos investidores e promotores imobiliários, e o difícil acesso ao crédito em preço e volume, a
escolha dos segmentos de mercado mais adequados para investir, apresenta nesta conjuntura
um peso extremamente significativo, comparativamente ao de outros momentos em que a
disponibilidade e acessibilidade aos recursos financeiros é maior e mais barata.
De uma forma geral o reposicionamento de activos imobiliários envolve três funções:
Escritórios, Hotelaria e Residencial, pelo que analisaremos o estado de cada uma e os factores
que genericamente podem privilegiar o reposicionamento de um activo imobiliário no
contexto de entrada ou saída de cada uma das referidas funções. Os considerandos
apresentados de seguida referem-se sobretudo ao centro da cidade de Lisboa, localização
onde normalmente coexistem estas funções.
O segmento de Escritórios, que no pico do mercado registou valores de transacção que se
situaram no intervalo de 4.500-5.000 €/m², e valores médios de transacção na vizinhança dos
3.000-4.000 €/m², por força da redução das rendas em vigor e da exigência de maiores
retornos pelos investidores para a realização dos seus investimentos, apresenta hoje valores
médios de transacção que se situam entre os 2.000-3.000 €/m².
Por outro lado, a disponibilidade de escritórios (mais de 600.000 m²) tem conduzido alguns
proprietários a considerar o reposicionamento de alguns destes activos afectos a esta função.
A nível da Hotelaria, provavelmente o ramo com maior dinâmica de procura, o RevPar que se
tem vindo a apurar apresenta-se ainda como uma forte limitação à abordagem a novos
projectos. De facto, o resultado da ponderação dos valores de saída dos activos em venda nas
circunscritas zonas de interesse, com os custos de reabilitação necessários (verifica-se que os
activos que se têm vindo a reposicionar para Hotelaria são principalmente prédios em mau
estado de conservação) tem vindo a exigir uma análise mais pormenorizada do investimento
no reposicionamento dos activos.
Para esta situação também tem vindo a contribuir o modelo de proposta de remuneração por
parte dos arrendatários, cada vez mais assente numa partilha de risco e menos numa proposta
de rendimento fixo garantido.
O segmento Residencial, animado pelo fenómeno dos “Golden Visa” é aquele que, dentro da
tendência em análise, tem recebido um maior número de activos resultantes de um
reposicionamento, uma vez que permite registar os retornos mais elevados pela venda,
apresentando uma menor dependência de financiamento dado que os animadores das
compras que se têm vindo a registar são sobretudo estrangeiros, os quais não se esgotam no
impacto “Golden Visa”, assumindo aqui particular destaque em termos de origem a França.
Neste contexto, promotores e investidores têm vindo cada vez mais a sustentar as suas
decisões em estudos de reposicionamento, por forma a garantir o sucesso dos seus
investimentos, minimizando riscos e maximizando oportunidades, através de análises
realizadas no timing correcto e que permitam retirar conclusões válidas e precisas.
Paulo Silva – Director Geral Aguirre Newman Portugal