PERGUNTAS DO WORKSHOP DO ENCONTRO DE SÍNDICOS
1) No térreo do meu prédio tem restaurante que utiliza cilindro de gás e armazena outros
na garagem que é sua, mas faz parte do condomínio. O que fazer já que o prédio possui
gás natural?
R: É proibido utilizar botijão de gás nos prédios onde existe gás canalizado. No caso de
descumprimento, o síndico poderá ajuizar Ação de Obrigação de Fazer para que seja retirado o
botijão do edifício, sendo recomendável uma imediata denúncia aos órgãos responsáveis.
2) O presidente eleito em uma assembleia pode falar do princípio ao fim da reunião e o
síndico nada falar? OBS. Ele até parece o síndico sem ser.
R: O presidente da assembeia é o responsável pela condução dos trabalhos em assembleia,
cabendo a ele também manter a ordem. O síndico não tem a obrigação de falar, só o fazendo
se for necessário e quando solicitado para esclarecer alguma questão. Cabe ao presidente ter
bom senso e conduzir a assembleia com disciplina, possibilitando aos condôminos expor suas
ideias quando a pauta for "assuntos gerais" ou sobre tema que necessite explicação.
3) Qual o procedimento para adequar a Convenção (mais de quarenta anos) ao Novo
Código Civil e também à vida moderna? (Irapuan Nunes)
R: Convocar assembleia respeitando o quorum estabelecido na Convenção Condominial para a
alteração, no silêncio desta 2/3 dos condôminos. Nesta ocasião, os condôminos deverão levar
sugestões e adequar às necessidades de seu condomínio. Cada Convenção é muito
específica, pois envolve também questões de ordem interna que somente cada morador
poderá determinar, como por exemplo, valor de multa por infração, normas para garagem,
dentre outras.
4) É fácil trocar de administradora? (Paulo Palermo)
R: Depende, pois é preciso observar o que está estipulado no Contrato de Prestação de
Serviços firmado entre o condomínio e administradora, tais como, multa por rescisão contratual
antecipada, bem como analisar se a Convenção exige a convocação de uma assembleia para
tal ato.
5) Há no Rio de Janeiro um serviço de proteção ao Inquilinato (SPI). Qual a sua função?
(Álvaro Borges)
R: O SPI (Serviço de Proteção ao Inquilinato) tem por função fazer a verificação cadastral de
locatários, locadores e fiadores de imóveis.
6) O mandato da atual gestão termina em março de 2012. Caso haja reeleição qual o
percentual ideal de reajuste? É melhor aumentar o condomínio evitando assim o rateio?
R. O orçamento das despesas do condomínio, que chamamos de previsão orçamentária,
juntamente com as contribuições dos condôminos, deverão ser aprovadas na assembleia geral
ordinária convocada anualmente e respeitando-se as datas previstas na convenção
condominial, independentemente da eleição do síndico, cujo mandato não poderá ultrapassar 2
anos, permitida a reeleição. Deste modo, na assembleia geral ordinária, o síndico deverá
apresentar aos condôminos a previsão anual das despesas do condomínio, a fim de evitar o
rateio de déficit orçamentário. Todavia, despesas não previstas ou inadimplências poderão
ocorrer ao longo do ano, e caso o condomínio não tenha saldo suficiente para cobrí-las sem
uma cota extra de rateio, este terá que ser realizado, evitando o saldo negativo na conta do
condomínio.
7) A convenção do condomínio não fala sobre a fachada (cor, pastilha, etc.) nem sobre
reforma, contudo, foi aprovada reforma da fachada em assembleia geral extraordinária,
estando em discussão a nova cor. Já que a convenção é silente quanto ao assunto,
como se deve proceder?
R. O artigo 1.336 inciso III do Código Civil dispõe que é proibida a alteração da forma, cor da
fachada, das partes e esquadrias externas, entretanto, em algumas situações se faz
necessária a troca do revestimento externo da fachada, por este encontrar-se em mal estado
ou até mesmo se desgarrando e oferecendo riscos aos transeuntes, trocando o revestimento
antigo por outro de material mais moderno e sólido. No caso em discussão, se a alteração se
deu em virtude da necessidade, ou seja, em razão do estado precário da fachada, entendemos
que, a maioria dos condôminos presentes em assembleia poderia aprovar a matéria, o que nos
parece ter ocorrido no condomínio, caso contrário, a alteração da fachada deveria ter sido
aprovada pela unanimidade dos condôminos, em observância à regra do artigo 1.336, inciso III
do Código Civil. Já com relação a nova cor da fachada, entendemos ainda que o assunto
dependeria da análise da ata da decisão da assembleia geral extraordinária anterior para
melhor elaboração da resposta já que a reforma já foi aprovada, contudo, responderemos em
tese que, a princípio, o quorum para aprovação da nova cor da fachada seria o da
unanimidade, pois dependendo da reforma, a fachada não seria totalmente descaracterizada, e
com nova cor, a modificação traria mais impacto visual.
8) Uma Igreja poderá se instalar num condomínio residencial?
R. Se o condomínio é exclusivamente residencial definida sua finalidade em convenção
condominial, qualquer outra atividade será proibida, sob pena de multa e medida judicial
cabível ao transgressor. Caso o condomínio não possua convenção, o interessado poderá se
dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, a fim de solicitar uma certidão da minuta da
convenção arquivada neste estabelecimento pelo Incorporador da construção, ou até mesmo
outro documento que definiu a finalidade do empreendimento, que encontra-se arquivado no
Cartório, como por exemplo, uma certidão individualizada do condomínio.