Sexta-feira, 27 de fevereiro, 2015 Brasil Econômico 31
OPINIÃO
FERNANDA HENNEBERG BENEMOND
ALEXANDRE SION
Advogada do escritório Machado Associados
Sócio-fundador do Sion Advogados
Novas regras sobre registro
na matrícula de imóvel
Auditoria ambiental como
instrumento de gestão
Em 20 de janeiro de 2015 foi publicada a Lei nº 13.097, que trata dos mais diversos assuntos, dentre os quais se destacam as
novas regras sobre registro e averbação na matrícula de imóvel. Se, por um lado, a lei reduz a burocracia e os custos das
operações envolvendo imóveis para compradores e para
aqueles que recebem em garantia direitos reais, por outro,
ela atribui o dever de promover registros e averbações na matrícula aos interessados em proteger os seus direitos, tais como credores em ações judiciais.
A crescente preocupação moderna com a escassez dos recursos naturais torna presente, cada vez mais, a atuação estatal
para mitiga-la, sobretudo no que concerne à edição de normas para promover a conservação do meio ambiente. Nesse
sentido, observa-se a edição de uma infinidade de normas
de natureza ambiental a todo momento, pelo que se faz necessária especial atenção e atuação das empresas com a finalidade de respeitá-las. Destaca-se, no cumprimento dessa finalidade, o procedimento de auditoria ambiental.
A Lei nº 13.097/2015, que é resultado da conversão da Medida Provisória (MP) nº 656/2014, estabelece
que as situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel não poderão ser opostas ao comprador de
boa-fé ou ao beneficiário de garantia
de direitos reais (beneficiário de hipoteca ou de alienação fiduciária).
A referida lei dispõe, ainda, que
as operações que tenham por fim
constituir, transferir ou modificar
direitos relativos a imóveis somente surtirão efeitos se determinados
registros ou averbações nãotiverem sido realizados na matrícula
do imóvel. Tais registros e averbações compreendem, dentre outros, a averbação (i) de constrição
judicial (penhora), (ii) da existência de ação de execução ou de ação
em fase de cumprimento de sentença, e (iii) mediante decisão judicial, da existência de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência.
Tal auditoria consiste em exame
e avaliação sistemática, periódica
ou mesmo eventual, de uma empresa em relação a análise e ao cumprimento das normas de caráter ambiental. A sua relevância reside, assim, na aferição da regularidade das
empresas e respectivos projetos e
instalações, sendo prática indispensável, por exemplo, em procedimentos de aquisição de companhias ou
de seus ativos e, ainda, na manutenção da conformidade ambiental do
empreendimento.
Os compradores de
imóveis e os beneficiários
de garantia real não terão
mais o dever de obter e
analisar as certidões de
processos judiciais contra
o proprietário
Antes da Lei nº 13.097/2015, já era
possível realizar alguns dos registros
e averbações ali previstos. A lei inovou, basicamente, ao aumentar a importância da concentração de atos
na matrícula do imóvel e ao prever a
possibilidade de se averbar na matrícula a existência de qualquer ação
cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência.
Esta mudança das normas beneficia os compradores de imóveis e os
beneficiários de garantia real. Isto
porque eles não terão mais o dever,
ao menos após dois anos, a contar da
vigência da lei (prazo para a realização dos registros e averbações de
atos anteriores à lei), de obter e analisar as certidões de processos judiciais contra o proprietário do imóvel
antes de adquirir um imóvel ou recebê-lo em garantia. As situações que
não constarem da matrícula do imóvel não poderão ser, via de regra,
opostas contra eles.
Com esta alteração das normas,
caberá ao interessado em proteger
os seus direitos (e.g.: autor de ação
de execução ou de outra ação judicial cujos resultados possam reduzir o proprietário do imóvel/réu à
insolvência) o ônus de promover os
registros/averbações na matrícula
do imóvel.
Interessante notar que a lei determina, diferentemente da redação original da MP nº 656, que a referida
averbação recairá preferencialmente
sobre os imóveis indicados pelo proprietário. Desta forma, o proprietário de um imóvel, ao tomar conhecimento da intenção do interessado de
averbar a existência de ação judicial
proposta contra ele, poderá, em tese, dilapidar o seu patrimônio e ocultar os valores obtidos. A redação da
lei, infelizmente, leva a crer que esta
transferência do imóvel poderá ser
realizada sem maiores problemas, já
que o adquirente será considerado
de boa-fé caso não existam, no momento da operação, apontamentos
na matrícula do imóvel.
Uma das vantagens do
procedimento é
possibilitar às empresas
maior cautela em relação
ao processo produtivo,
encorajando melhorias
contínuas
Outra grande vantagem das auditorias ambientais é possibilitar às
empresas maior cautela em relação
ao processo produtivo, identificando áreas de risco, apontando vantagens e desvantagens e encorajando
melhorias contínuas, como induzir
o empreendedor ao uso de tecnologias limpas, à utilização prudente
dos recursos disponíveis, à apropriada destinação de resíduos industriais e à identificação de perigos e riscos potenciais. O objetivo é
promover eficaz harmonização entre a atividade empresarial e o respeito ao meio ambiente.
A auditoria ambiental pode ser
pública ou privada, conforme seja
operada ou exigida pelo poder público ou por particulares, respectivamente.
Em relação ao procedimento no
âmbito privado, vale destacar como
principal propulsor o panorama
concorrencial natural ao cenário
econômico contemporâneo, que
faz com que as empresas busquem
medidas alternativas com a finalidade de se destacarem no mercado, a
exemplo de medidas que denotem
transparência, consciência ecológica e responsabilidade ambiental sobretudo face ao advento e propagação da noção de desenvolvimento sustentável.
Com isso, a adoção do procedimento de auditoria ambiental tem
avançado tenazmente no Brasil nos
últimos anos, muito embora com certo atraso, se comparado ao estágio
de desenvolvimento em que se encontra mundo afora.
Uma auditoria ambiental adequada torna factível aferir o nível de atendimento às normas internas, legislação, licenças e autorizações eventualmente obtidas; possibilita que a empresa planeje suas ações ambientais;
facilita o traçado de medidas corretivas e de controle e, ainda, permite o
estabelecimento de ações didáticas
internas de incentivo ao cumprimento das normas pelos seus empregados e terceiros. Daí a sua relevância.
Com efeito, na medida em que
possibilita suplantar percalços como
inquéritos, autuações, demandas judiciais de natureza cível e até mesmo
de natureza criminal, afigura-se elemento indispensável à mitigação
dos riscos, passivos e à otimização
da atuação empresarial, constituindo, portanto, espécie de ação preventiva que visa, paralelamente, a majoração dos resultados e o atendimento à responsabilidade ambiental do
empreendedor.
Presidente do Conselho de Administração Maria Alexandra Mascarenhas
Diretor Presidente José Mascarenhas
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