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PODER JUDICIÁRIO
FORO CENTRAL DA COM1IJ:CA DA REGIÃO METROPOLITANA
DE CURITIBA
Estado do Paraná
14° Vara Cível
Autos n. o 1386/2012
Vistos.
CLÁUDIA REGINA NOGOSEKE,
HERBERT
KOCH, JOSÉ ROBERTO
MARIA DA SILVA, DANIELLE
BATISTA RIBEIRO,
RAPHAEL
DANIELLE
MENDES, SANDRO HENRIQUE
SOUZA SOKOLOSKI, PAULO BARBOZA, ELIZABETH
DE
VENTURA DA
ROSA BARBOZA E LORIV AL BASBOSA BRAGA ajuizaram a presente
AÇÃO
DECLARATÓRIA
ENGENHARIA
DE
INDENIZAÇÃO
E PARTICIPAÇÕES
em
face
de
MRV
-
S/A aduzindo em suma que firmaram
firmou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida e que vinham
regularmente realizando os pagamentos das prestações. Disseram que o prazo para
))
conclusão da obra restou previsto para junho, julho e agosto (contratos diferentes),
com prorrogação por 180 dias. Sustentaram que o atraso na construção decorreu de
problemas de ordem estrutural e não de falta de mão de obra ou qualquer outro
caso fortuito ou de força maior como tentou induzir o requerido. Pediram a
aplicabilidade da legislação consumerista na espécie para o fim de reconhecer
abusiva a clausula 5 do contrato. Teceu comentários acerca do inadimplemento
contratual.
Requereu
a devolução
dos valores pagos
a título
de taxa,
i
corretagém/despachante
levantando que houve venda casada. Pediu a não inc¥is o
,/
de juros remuneratórios antes da entrega das chaves, indenização por danos nlOr is
e materiais (lucros cessantes).
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14 Vara Cível
Q
Citado, o requerido apresentou sua defesa arguindo
que o atraso da obra se deveu a caso fortuito e de força maior. Disse que os autores
tinham ciência dos prazos previstos para a conclusão
da obra e eventual
prorrogação. Sustentou a ausência do dever de indenizar e impugnou os pedidos do
requerente.
Os autores impugnaram a contestação apresentada
reiterando os argumentos expandidos na inicial rechaçando o que fora exposto pela
defesa.
Voltaram os autos conclusos para prolação
de
sentença.
É a síntese do necessário.
Decido.
Inicialmente
verifica-se
nos contratos
firmados
entre as partes que os prazos para a entrega dos imóveis foram convencionados
para junho, julho e agosto/2010, com previsão de prorrogação em 180 dias (fls.
72).
Todavia, a cláusula contratual que prevê a carência
de 180 dias no prazo de entrega do imóvel, sem qualquer justificativa, é abu~ a e
nula de pleno direito, na medida em que coloca o consumidor em desva,ilt gem
exagerada, restringindo direito inerente à natureza do contrato e
le~ça do o
necessário equilíbrio contratual (art. 51, inciso IV e ~1°, incisos 11 e lU dJ C C).
\
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14a Vara Cível
Isso porque,
empreendimento,
características
o prazo
de
entrega
ao se optar por este ou aquele
prometido
é umas
das
principais
consideradas pelo consumidor, servindo de verdadeiro atrativo e
possuindo especial relevância na escolha do empreendimento.
Com base nele
(prazo de entrega) o consumidor faz suas programações, seus sonhos e projeções
pessoais e financeiras.
Assim, deixar ao alvedrio do fornecedor a alteração
do prazo de entrega do imóvel, sem qualquer justificativa
plausível
ou fato
concreto suficiente, desequilibra por demais e contratação e impõe ao consumidor
desvantagem exagerada, beirando à potestatividade.
E não socorre o fornecedor a disposição constante
no artigo 48, ~2° da Lei nO4.591/64. Uma por se tratar de norma que sucumbe
àquelas constantes do Código de Defesa do Consumidor. E duas porque aludido
dispositivo não permite a prorrogação injustificada do prazo de entrega, antes
exige que sejam indicadas condições e formas para tanto.
Com efeito, aludido norma legal dispõe que "Do
contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de
sua eventual prorrogação". Ou seja, não dá ao construtor liberdade para prorrog r o
'
prazo de entrega do imóvel ao seu bel-prazer e sem qualquer justificativa
contrário,
exige que constem do contrato as condições
capaz
tV
prorrogação da entrega do bem, bem como a indicação da forma c
se dar.
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PODER JUDICIÁRIO
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Logo, ao se estipular no contrato que a conclusão
da obra poderá ser prorrogada por até 180 dias corridos, sem qualquer justificativa,
condição ou forma, se está a violar não somente as normas e princípios do Código
de Defesa do Consumidor, como também a própria letra do ~2° do artigo 48 da Lei
nO 4.591/64.
Apenas se pode admitir a prorrogação
do prazo
para entrega da obra na ocorrência de fatos concretos, supervenientes e suficientes
a tanto - a exemplo do que ocorre em caso fortuito ou força maior -, visto que ao
construtor fornecedor incumbem os ônus e riscos do negócio.
Neste sentido é a jurisprudência:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVELATRASO NA ENTREGA DA OBRA-INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTESTEORIA DA IMPREVISÃO-INAPLICABILIDADE
DE
TOLERÂNCIA
-
CLÁUSULA
PRORROGAÇÃO
ABUSIVA-CÓDIGO
DE
DO PRAZO
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.9 ...) 3. A CLAUSULA QUE FACULTA À COSNTRUTORA
O
ADIAMENTO DA ENTREGA DA OBRA POR DOZE MESES APÓS O PRAZO
PREVISTO É ABUSIVA E NULA DE PLANO DIREITO, POR CONFIGURAR
NÍTIDO DESEQUILÍBRIO
CONTRATUAL.
RECHAÇADO
PELO
Código de
Proteção e Defesa do Consumidor. (TJ/DF - Y T. Cív., Ap. Cív. N° 48245/1998,
ReI. Des. Adelith de Carvalho Lopes,julg. 08.03.1999)
EMENTA
VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO
COMPROMIOSSADO
VENDEDORA,
PRAZO
- COMPROMISSO
i
PRAZO DE ENTREGA
INADIMPLENCIA
DE
DE COMPRA!
TOLERANCIA
DA
PREVISTO
DO IMÓ/V. 'L
COMPROMIS.JR
NO
CON
Considera-se inadimplente a construtora e compromissária vendedora quan
!
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'A
o.
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faz a entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o
acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário
comprador, com
devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora
e outras penalidades previstas em contrato, O prazo de tolerância previsto no
contrato somente é justificativa para a prorrogação
do prazo contratual de
entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior
devidamente comprovados no saltos. (TJ/MG -
r c. Cív., Ap.
Cív. N° 361743-8,
ReI. Des. José Afonso da Costa Côrtes,j. 06.06.2002).
Sob esse prisma é possível, portanto, entender que
é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora
para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC)
Portanto, pelos fundamentos
supra mencionados
deve a cláusula 5 do contrato (e Ítem 5 do quadro resumo) ser declarada nula.
Portanto, pelos documentos juntados, bem como
alegações das partes, é evidente que houve descumprimento contratual por parte da
requerida, o que enseja o direito da parte autora de rescindir o contrato ou exigirlhe o cumprimento, com a cabível indenização por perdas e danos.
A legislação civil pátria prevê:
"Art. 475. A parte
lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por
perdas e danos. "
Havendo o descumprimeoto
contratual
po/~e
Já
,
requerido,
o que é incontesle nos autos, cinge-se a controvérsia
recur
do
I
veQficar
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a ocorrência de lucros cessantes advindo do atraso na entrega das chaves do imóvel
objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
Nada obstante, em que pese o art. 333, I, do CPC,
atribuir à parte Autora o onus probandi dos fatos constitutivos de seu direito
indenizatório, há situações excepcionais em que a prova do dano é dispensada, por
presunção decorrente da própria lei.
)
É o caso do art. 402 do Código Civil, que assim
menCIOna: "Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos
devidas ao credor abrangem,
além do que ele efetivamente perdeu,
o que
razoavelmente deixou de ganhar".
Lucro cessante é o refluxo futuro do ato ilícito
sobre o patrimônio da vítima, a perda do ganho esperável,
a frustração
da
expectativa de lucro ou a diminuição potencial do patrimônio. É justamente aquilo
que se deixou de ganhar durante o atraso na conclusão do empreendimento
imobiliário.
Segundo GUSTAVO TEPEDINO, a expressão
"0
que razoavelmente deixou de ganhar" corresponde aos lucros cessantes, que se
pautam pelo princípio da razoabilidade. Citando AGOSTINHO ALVIM,
que até prova em contrário, deve ser atribuído ao credor o valor que lu(;fari
os fatos
se desenrolassem
l
dentro do seu curso normal, tend~ em/ vist
antecedentes. (TEPEDINO, Gustavo et alli. Código Civil interpreta¥o
Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 727.)
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se
os
!onfo me a
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Q
Nesse sentido, destaca-se a posição adotada pelo
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de aceitar a presunção, de acordo com o
bom senso, daquilo que se deixou de lucrar nas hipóteses em que há atraso na data
de entrega de empreendimento imobiliário:
"AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO. AÇÃO
DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS
DANOS E LUCROS CESSANTES
DE
CERCEAMENTO
DE
PRODUÇÃO
DEFESA.
PROBATÓRIA.
LIVRE
E
ALEGAÇÃO
CONVENCIMENTO
DO
MAGISTRADO. REEXAME DE PROVA EM SEDE ESPECIAL.INVIABILIDADE.
SÚMULA 7/STJ ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES
PRESUNÇÃO.
C ABIMENTo.RESCISÃO
DE ADITIVO
REEXAME
DE
CONTRATUAL.
MATÉRIA
CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO
CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA.
FÁTICA.
IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES
AGRA VO REGIMENTAL DESPROVIDO. " (AgRg nos EDcl no AREsp 30. 786/SC,
Rei.
Ministro
Paulo
de Tarso Sanseverino,
Terceira
Turma, julgado
em
21/08/2012, DJe 24/08/2012)
Ressalta SÉRGIO SAVI que para a configuração
dos lucros cessantes não basta a simples possibilidade de realização de lucro, mas
também não é indispensável a absoluta certeza de que estes teriam se verificado
sem a interferência do evento danoso. O que deve existir é uma probabil;,
?O
objetiva que resulte do curso normal das coisas e das circunstâncias
concreto (SAVI, Sérgio. Inadimplemento das Obrigações, Mora e Perda&ie
anos
I
(arts. 389 a 405). In: Obrigações: estudos na perspectiva civil-c n tituc anal.
Coord. Gustavo Tepedino. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 480.)
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Veja-se o entendimento do Egrégio Tribunal de
Justiça do Estado:
''AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA.
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO
CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTo.
-
1.- A
jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso
de compra e venda, é cabível a
condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção
promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para
de prejuízo
se eximir
do
do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido,
que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. "
(AgRg no REsp 1202506/RJ, ReI. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado
em 07/02/2012, DJe 24/02/2012.) grifos meus
"CIVIL
DECLARATÓRIOS
FUNGIBILIDADE
REGIMENTAL.
E
PROCESSUAL.
EMBARGOS
CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES.
DOS
COMPRA
RECURSOS.
E
VENDA. IMÓVEL.
LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO.
recente jurisprudência
RECEBIMENTO
ATRASO
COMO
AGRA VO
NA ENTREGA.
PROVIMENTO 1. Nos termos da mais
do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-
comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor,
c
este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a morico
rr
não lhe é imputável. Precedentes. lI. Agravo regimental provido.
g g no Ag
1036023/RJ, ReI. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Tur~d, ju gado em
!
23/11/2010, DJe 03/12/2010.) - grifos meus
i
9
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Dessa forma, considerando que a parte Requerida
não se desincumbiu do ônus de demonstrar a inexistência dos lucros que se
presumem
que a parte
Autora
deixou
de ganhar
durante
o período
de
inadimplemento contratual, devida é a indenização por lucros cessantes.
Em relação ao valor a ser indenizado a título de
lucros cessantes,
tem-se que os autores colacionaram
aos autos, avaliações
mercadológicas correspondentes ao valor de aluguel do imóvel, as quais não foram
impugnadas pelo requerido, de modo a prevalecer as importâncias mensais de R$
980,00 (Autores Cláudia e Rafael), R$ 1.200,00 (Autores José Roberto e Danielle),
R$ 690,00 (Autora Daniele Mendes), R$ 690,00 (autor Sandro), R$ 690,00
(Autores Paulo e Elisabeth) e R$ 980,00 (Autor Lorival).
Deve o requerido portanto,
ser condenado
ao
pagamento dos valores acima, desde a data em que deveria ter sido entregue a obra
até a efetiva entrega das chaves.
Neste sentido é o entendimento jurisprudencial:
Responsabilidade
da construtora
em razão
da
demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo
demandante - Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, c m os
reajustes
legais, a partir
da data prevista para
a entrega
das
yh
ves -
/
Responsabilidade
até a efetiva entrega das chaves -Recurs0t.a
provimento parcial para os fins acima.
/I
ue se dá
(TJ/SP - la C. Dir. Pr ., Ap./ Cív. nO
28.221-4/8-00, ReI. Des. Luís de Macedo,julg. 24.03.1998) grifos
us.
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"APELAÇÃO
CIVIL -INADIMPLEMENTO
CÍVEL
-
RESPONSABILIDADE
CONTRATUAL - LUCROS CESSANTES. AGRAVO
RETIDO. (..) MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL APLICABILIDADE
FORTUITO
DO CDC - ATRASO NA ENTREGA - AUSÊNCIA DE CASO
OU FORÇA MAIOR - CULPA CARACTERIZADA
- DEVER DE
INDENIZAR - LUCROS CESSANTES - VALORES REFERENTES AO ALUGUEL,
CASO TIVESSE SIDO ENTREGUE NO PRAZO - "QUANTUM" - LIQUIDAÇÃO
DE SENTENÇA - POSSIBILIDADE.
para posterior
Ainda que o imóvel tenha sido adquirido
locação, aplicam-se os dispositivos do Código de Defesa do
Consumidor, pois o promissário comprador amolda-se àfigura do consumidor, na
medida em que não se vislumbra habitualidade ou profissionalismo
no ramo de
locação de imóveis, capaz de caracterizá-lo como fornecedor. Se a construtora,
sem causa, não entrega o imóvel no prazo previsto no compromisso,
caracterizado
seu inadimplemento,
.a autorizar sua condenação
resta
em lucros
cessantes, equivalentes ao valor da locação do imóvel, calculados a partir da data
em que deveria ser entregue a obra. Eventual discussão acerca de ônus sobre o
terreno, onde estava sendo efetuada a obra, não pode ser considerado
caso
fortuito ou força maior, posto que não há prova de motivo que pudesse ensejar sua
paralisação.
AGRAVO
RETIDO
DESPROVIDO.
APELO
DESPROVIDO."
-
Grifei. (TJ/PR, Ac. n° 16.294, da 10a C.Cv., Rei. Des. Arquelau Araújo Ribas, DJ
de 09.06.2009). grifos meus
No que tange a legitimidade
dos pagamentos
relativos a serviços de corretagem e assessoria imobiliária restou incontro e so que
a intermediação (corretagem+despachante)
foi celebrada no mesmo ato d compra
e venda. Não há, pois, como negar que referido contrato foi o rtado como
verdadeira "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do
nsumidor no
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14a Vara Cível
Artigo 39: "É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas
abusivas: I condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento
de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos".
A contratação no mesmo ato da compra e venda
imobiliária com outros de intermediação (corretagem+despachante)
empreendimento,
sobre o mesmo
sem dúvida que implica em reconhecer a denominada "venda
casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso L
É importante frisar, ainda, que, embora seja praxe
no mercado imobiliário a presença do corretor de imóveis nas transações
de
compra e venda de imóveis, também é praxe que a taxa de corretagem fique a
cargo do vendedor, no caso a ré, e não do comprador.
Nesse sentido: "O art. 39, I, do CDC, inclui no rol
das práticas abusivas a popularmente denominada "venda casada", ao estabelecer
que é vedado ao fornecedor "condicionar o fornecimento de produto ou de serviço
ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos.
Na primeira situação descrita nesse dispositivo, a ilegalidade se
configura pela vinculação de produtos e serviços de natureza distinta e usualmente
comercializados em separado, tal como ocorrido na hipótese dos autos. (STJ Resp.
n. 384284-RJ ReI. Min. Herman Benjamim T2 j. 15/12/09).
P
Assim, devem ser devolvidas as i (i~ncias
a titulo de taxa de corretagem e despachante.
pagas
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Por fim, não há como ignorar que a conduta da
requerida deve ser considerada grave, porque, afinal, o inconveniente do atraso da
obra resultou em intensos aborrecimentos ao autor. Some-se a isso o fato de que a
compra de um novo imóvel gera, em seu adquirente, imensas expectativas quanto à
mudança para um novo lar, e que a demora na entrega cria, sem dúvida, uma
situação incomoda e constrangedora.
Nesse norte:
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA CONCLUSÃO
E ENTREGA
DO
IMÓVEL
- INADIMPLÊNCIA
DEVOLUÇÃO
DE PARCELAS
PAGAS
DA
CONSTRUTORA
- FRUSTRAÇÃO
-
EM ADQUIRiR
CASAPRÓPRiA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO DEVIDA PRECEDENTES JURiSPRUDENCIAIS
- RECURSO PROVIDO. - O atraso ou
falta da entrega de imóvel caracteriza inadimplemento
culposo do contrato,
ensejando ao adquirente o exercício do direito de ser indenizado pelos danos
morais sofridos, ante a frustração do sonho de adquirir a casa própria. (TJPR 1 r Câmara Cível - Apelação Cível 288959-8 - ReI.: Des. Dimas Ortencio de
Mello - J 17/05/2005).
Assim,
bem
sopesadas
e
ponderadn
circunstâncias, condeno a requerida ao pagamento de indenização p;;;
tais
no toral
I
no importe de R$ 5.000,00 a cada autor, quantia que se afigJra satisfatória,
:
evitando-se, de um lado, o enriquecimento sem causa deste e, de cju
de resposta à conduta daquela.
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Face ao exposto e considerando o mais que dos
autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para
o fim de:
a) DECLARAR a nulidade da cláusula 5 do contrato firmado entre as partes.
b) CONDENAR o requerido ao pagamento de lucros cessantes de R$ 980,00
(Autores Cláudia e Rafael), R$ 1.200,00 (Autores José Roberto e Danielle),
R$ 690,00 (Autora Daniele Mendes), R$ 690,00 (autor Sandro), R$ 690,00
(Autores Paulo e Elisabeth) e R$ 980,00 (Autor Lorival) referente ao valor
de aluguel dos imóveis, desde a data em que o imóvel deveria ter sido
entregue
até a efetiva entrega das chaves, devendo os valores
serem
corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da sentença e acrescido de
juros moratórios da data da citação."
c) DETERMINAR a devolução das importâncias pagas pelos autores a titulo
de taxa de corretagem e despachante, o que importa em R$ 42.223,00
(quarenta e dois mil duzentos e vinte e três reais) sendo que em tal valor
deverá incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês corrigido pelo
Índice do INPC desde a sentença.
d)
CONDENAR
o requerido
ao pagamento
de indenização
moral
na
importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada autor, sendo que em
tal valor deverá incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês corrigido
pelo Índice do INPC desde a sentença.
Pela sucumbência mínima do
requerido
ao pagamento das custas e despesas do proces o, b m como dos
14
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14° Vara Cível
honorários advocatícios da parte contrária, os quais fixo 10% sobre o valor da
condenação, com base no artigo 20, ~ 30, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Curitiba, 16 de agosto de 2013.
DATA
j
Aos
t-
1 9 AGO. 2013
,Foram