A REVISÃO DE ALUGUEL
O artigo 19 da Lei 8245/91, fixou o prazo de 03 anos de vigência
do contrato de locação, ou acordo realizado neste mesmo período,
para que, tanto locador como locatário possam pedir a revisão
judicial do aluguel para colocá-lo ao valor de mercado. O referido
dispositivo, veio consagrar o princípio da autonomia da vontade
das partes, para que locatário e locador de comum acordo, em
razão
uma
locação,
principalmente no setor da revenda de combustíveis
possam
ajustar
dos
vários
fatores
amigavelmente,
que
inserir
envolvem
ou
modificar
as
cláusulas
contratuais, bem como ajustar o aluguel condizente com o valor de mercado.
O renomado Doutrinador José da Silva Pacheco, ao escrever o Tratado das Locações, Ações de
Despejo e Outras, disserta: “A Lei 8245/91, permite que as partes, de comum acordo, fixem novo
valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusula de reajuste, estabelecendo os
períodos em que deve ser o aluguel reajustado (art.18). Se, todavia, não houver acordo, tanto o
locador como o locatário, após 03 (três) anos de vigência do contrato, ou acordo anteriormente
realizado, poderá cada um de per si, pedir a revisão do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço de
mercado (art 19). (Pacheco, José da Silva, “Tratado das Locações, Ações de Despejo” e Outras,
reescrita de acordo com a Lei 8.245/91, Edit. RT., 8ª Edição, 1993. pg. 615))
Por muitas vezes, verifica-se o brutal descompasso entre o valor do aluguel pago e o valor real
de mercado, situações como esta, não raras, locador e locatário se recusam a acordar um novo
valor locatício, não restando neste caso outra alternativa à parte que se julgar prejudicada,
ajuizar a competente ação revisional de aluguel.
Deste modo, a revisão do aluguel cumpre o designo de modificar ou alterar judicialmente o valor
do aluguel pactuado anteriormente pelas partes envolvidas, através da intervenção do poder
judiciário, permitindo um amplo debate em juízo com o escopo de colocar o aluguel no justo
valor de mercado, tendo como paradigma na maioria das vezes outro imóvel semelhante ao
revisionado e, na falta deste, então o valor que for apurado pelo perito.
A revenda de combustíveis foi um dos segmentos que mais sofreu nestes últimos anos, pós
liberação de preços. Com a construção e entrada em funcionamento dos novos postos, ocorreu
em regra, uma redução na média de venda de cada estabelecimento, com o agravante da redução
das margens devido ao destabelamento, adulterações, a indústrias das liminares, a concorrência
desleal, a prática implícita do dumping, fatores estes que somados, levaram a bancarrota muitos
empresários deste segmento.
Por outro prisma, um dos fatores que pesa muito no custo fixo deste segmento é justamente o
valor do aluguel, haja vista que muitos postos têm este item estabelecido em percentual sobre
volume contratado, além de que as distribuidoras, que
em regra são as sublocadoras,
estabelecem um volume mínimo de venda para cobrança do aluguel.
Após o advento da liberação de mercado, muitos destes postos que foram afetados em sua área
de influência pela construção de novos estabelecimentos, reduziram sobremaneira o seu volume
de vendas, não conseguindo com isso atingir a litragem mínima contratada, muitas vezes
superdimensionada em razão do contrato ter sido firmado dentro de uma outra realidade
mercadológica, quando a média ou o potencial de vendas do posto era maior.
Assim, muitas vezes, o locatário pode estar pagando um aluguel irreal por força de um contrato
assinado em outras circunstâncias mercadológicas, situação inversa também pode ocorrer,
quando o locador recebe um aluguel muito aquém daquele que o mercado sinaliza. Em ambos os
casos, caberá a ação revisional de aluguel desde que os pressupostos para a propositura da ação
estejam preenchidos, ou seja, prazo de 03 anos só com o reajuste de lei, combinado com o
descompasso com o valor pago e o comprovado valor de mercado.
Por último, ao ajuizar uma ação revisional de aluguel, o Autor poderá requerer a fixação de
aluguel provisório inciso II, art. 68 da Lei 8245/91, não podendo exceder a 80% do pedido, o
qual será devido desde a citação, ou requerer a sua redução com a fixação provisória, fornecendo
neste caso os elementos que julga serem essenciais para o convencimento do Magistrado.
FIDELIS & FAUSTINO ADVOGADOS ASSOCIADOS.
ANTONIO FIDELIS - OAB-PR-19759
Advogado Sindicombustíveis - Regional de Londrina
Direito Civil- Administrativo - Empresarial
Contato Fone/fax: (43) 3341-2550 – e-mail [email protected]