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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA XXXX VARA CÍVEL ESPECIALIZADA EM FAMÍLIA DA
COMARCA DE RIO GRANDE/RS
Clarel da Cruz Riet, infra-assinado,
engenheiro civil, perito judicial nomeado nos
autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALIMENTOS,
processo N.º 023/1.04.000XXXX-8, em que é
AUTORA C. C. S. e RÉU C. A. F. S, tendo
procedido aos estudos e diligências que se
fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa.
as conclusões a que chegou, consubstanciado
no seguinte,
LAUDO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
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ÍNDICE
1.
2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.3.1.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
SOLICITANTE .....................................................................................................
OBJETIVO DO TRABALHO....................................................................................
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .............................
REGIÃO .............................................................................................................
TERRENO...........................................................................................................
EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS ...........................................................................
MEMORIAL DESCRITIVO SUCINTO ......................................................................
DIAGNÓSTICO DO MERCADO ..............................................................................
METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS ..................................................
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ..........................................................................
TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO .............................
RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATAS DE REFERÊNCIA .........................................
CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................
03
03
03
03
03
03
04
05
05
05
05
05
06
1.
2.
ANEXO I - DADOS DA AMOSTRA E AVALIANDO ....................................................
PESQUISA DE VALORES ......................................................................................
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO ..........................................................................
07
07
07
ANEXO II - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO ............
MODELO MATEMÁTICO ADOTADO .......................................................................
COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²) ...............................................................
COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R) .....................................................................
TESTES DE HIPÓTESES – CÁLCULO DAS PROBABILIDADES DOS ESTIMADORES
"BI" .................................................................................................................
ANÁLISE DA VARIÂNCIA – TESTE DA SIGNIFICÂNCIA DO MODELO .......................
RESÍDUOS PADRONIZADOS – VERIFICAÇÃO DA ATIPICIDADE DOS DADOS
(OUTLIERS) ......................................................................................................
PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO MATEMÁTICO ADOTADO ................................
RESÍDUOS – MÉDIA ZERO ..................................................................................
LINEARIDADE ....................................................................................................
RESÍDUOS PADRONIZADOS – VERIFICAÇÃO DA NORMALIDADE DOS RESÍDUOS ....
TESTE DE DURBIN–WATSON – VERIFICAÇÃO DE CORRELAÇÃO ENTRE OS
RESÍDUOS .......................................................................................................
INTERVALO DE CONFIANÇA ................................................................................
08
08
08
08
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 2
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1. SOLICITANTE
XXX Vara Cível do foro de Rio Grande/RS.
2. OBJETIVO DO TRABALHO
Obtenção do valor de mercado de compra e venda de um imóvel residencial, sito a Rua
das Caravelas n.° XXX, no Parque Marinha, zona urbana desta cidade com um terreno de 10m
de frente por 30m de fundos, matrícula n.° 19.450 no livro 2 do Registro de Imóveis de Rio
Grande.
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
3.1. REGIÃO
Região urbana, litorânea, com predominância de habitações residenciais unifamiliares,
possuindo uma grande extensão de praia, clima ameno, relevo em forma de planície, padrão
sócio econômico cultural nível médio, topografia em nível, solo predominantemente arenoso
permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas
de relativa parcela de argila de atividade alta1.
A ocupação atual é condizente com as leis de zoneamento e uso do solo do município,
não existindo tendência de modificação a médio prazo.
A Infra-estrutura da região possui serviços de coleta de lixo, redes de telefonia, energia
elétrica, água, viária, esgoto e pluvial, sendo as ruas predominantemente pavimentadas, com
guias e sarjetas.
As atividades e serviços comunitários disponíveis compreendem transporte coletivo,
escolas municipais e estaduais, postos bancários, comércio, segurança, saúde, e igrejas.
3.2. TERRENO
A topografia do terreno é em nível, possuindo o solo, as mesmas características da
região, localizando-se no lote 38 da quadra 86, medindo 10,00m de frente por 20,00m de
comprimento, confrontando a frente com a Rua das Caravelas, sob o n.º 147, com orientação
solar nordeste.
3.3. EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
O imóvel avaliando dispõe da mesma infra-estrutura, atividades e serviços comunitários
da região. As benfeitorias possuem aspectos construtivos, qualitativos e quantitativos coerentes
com o uso recomendado para o local, sendo o tipo de ocupação residencial.
Trata-se de uma casa de alvenaria, considerando como um todo em bom estado de
conservação, com pé direito de 2,60 metros, constituída de garagem, dois dormitórios, sala,
cozinha, WC.
Observar que no momento da vistoria constatou-se que o imóvel possui
aproximadamente 60m2 de área construída, diferente da área constante na matrícula n.° 19.450
do Registro de Imóveis que menciona uma casa tipo C-2 com 29,82m2.
1
Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
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Foto 1- A fachada do imóvel.
3.3.1. MEMORIAL DESCRITIVO SUCINTO
Pisos
A sala e WC com cerâmica esmaltada 30x30cm, a cozinha com piso cerâmico esmaltado
20x30cm, a garagem com cerâmica colonial 30x30cm e os dormitórios com carpete.
Revestimentos (Paredes)
O WC com azulejos até a altura do teto e as paredes internas das demais dependências
e externas (inclusive a fachada), revestidas com reboco.
Forros/Telhado
O telhado da casa é constituído de telhas fibrocimento espessura 6mm. A cozinha e
garagem com forro de PVC e o WC, dormitórios e sala com forro em chapas tipo "eucatex",
pintadas com tinta esmalte.
Esquadrias
A fachada com um portão de garagem de madeira com 4 folhas 60x210cm e uma porta
de madeira maciça 80x210cm com vidro lateral, de acesso a sala.
A cozinha com uma janela basculante de ferro 60x210cm e uma porta lateral de madeira
com 80x210cm, com vidro e postigo na metade superior, a qual permite acesso ao pátio dos
fundos, o WC com uma basculante de ferro 60x80cm e os dormitórios com janelas do tipo
guilhotina de madeira 120x120cm e as portas internas das dependências de madeira semi-oca.
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4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado imobiliário local está funcionando de forma moderada, com poucas
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, razoável
facilidade de venda.
5. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS
Este trabalho avaliatório seguiu as diretrizes da NBR-14.653 da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas), a qual regula os procedimentos avaliatórios considerando as
partes 1 (Procedimentos Gerais) e 2 (Imóveis Urbanos), desta. Esta norma visa complementar
os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis
urbanos.
O método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo
este o que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto
às características intrínsecas e extrínsecas (Ver Anexo I).
Este método é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor
levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez
que são pesquisadas as características e atributos que exercem influência na formação dos
preços e, conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística.
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado,
conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de
subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a
confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma.
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Apesar dos resultados terem sido obtidos com a utilização da Inferência Estatística para
equalizar as diferenças nos elementos da amostra, dado o número de elementos amostrais ser
inferior ao previsto na NBR-14.653-2, não será possível qualificar o presente Laudo quanto a aos
Graus de Fundamentação e Precisão, constituindo-se de um Parecer Técnico.
7. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
O tratamento dos dados, cálculos e identificação do resultado deste trabalho avaliatório
foram efetuados com o auxílio de software exclusivo para Avaliações de Bens por Estatística
Inferencial e Regressões Múltiplas, sendo os mesmos disponibilizados no Anexo II.
8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATAS DE REFERÊNCIA
Vistoria: 05/04/2007
Avaliação: 20/04/2007
Laudo: 23/04/2007
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VALOR ESTIMADO DO IMÓVEL= R$29.135,95 (Vinte e nove mil, cento e trinta e cinco
reais e noventa e cinco centavos), equivalentes a 32,05804038 CUB’s (Custo Unitário Básico da
Construção), tomando como base o mês de abril/2007, com o CUB ponderado cotado em
R$908,85/m2.
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de algumas
ofertas com preços abaixo do real valor de mercado. Não perdemos neste momento a noção
que o valor de mercado é definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas
não compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de
forma que o valor estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado.
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 06 (Seis) folhas impressas em um só lado, todas
rubricadas, sendo a última datada e assinada, acompanhado dos seguintes anexos, totalizando
11 (folhas).
N.° I Î Dados da amostra
N.° II Î Tratamento dos dados e identificação do resultado
À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas
necessárias.
Rio Grande, 24 de abril de 2007.
---------------------------------------Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil – CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99
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ANEXO I
DADOS DA AMOSTRA E AVALIANDO
1. PESQUISA DE VALORES
A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando
a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados
quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
A seguir, o quadro com os dados coletados;
Imóveis
01
02
03
04
05
Informação Localização
18/12/06
19/12/06
19/12/06
20/12/06
20/12/06
Rua
Rua
Rua
Rua
Rua
das Dunas
Rio Tocantins
das Dunas
Rio Tapajós
das Caravelas
Valor (R$)
25.000,00
27.000,00
27.000,00
30.000,00
30.000,00
AC (M2)
Área construída
50
56
58
60
61
2. DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Imóvel
01
Localização
Rua das Caravelas n.° 147, Bairro Parque Marinha
AC (M2)
Área construída
60
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ANEXO II
TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO
LN (VALOR)= 6,517074 + 0,918988 x LN (AC)
VALOR = R$29.135,95 (Ver item 8. do Laudo)
onde,
VALOR = Valor estimado (R$)
AC = Área construída (m2)
2. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²)
O Coeficiente de Determinação (R²) representa a percentagem do valor da avaliação que
é explicado pelo modelo de Regressão utilizado, devendo ficar acima de 80%.
Æ R² = 85,9639 %
3. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R)
O Coeficiente de Correlação (R) expressa o grau de relacionamento entre as variáveis
utilizadas na regressão, sendo –1 ≤ R ≤ +1
A relação é considerada Fortíssima se |0,90| ≤ R ≤ |0,99|
Æ R = 0,927167
4. TESTES DE HIPÓTESES – CÁLCULO DAS PROBABILIDADES DOS ESTIMADORES
"BI"
VARIÁVEL
Bi (ESTIMADOR)
ERRO PADRÃO (Sbi)
T calc.
SIGNIFICÂNCIA (%)
X1 = AC
0,918988
0,214395
4,286424
1,076010
T calc. = Coeficiente de STUDENT = bi/Sbi
Significância (%) = Valor encontrado na tabela de STUDENT correspondente ao Tcalc. e (N-K-1)
= 3 G.L. (Graus de Liberdade)
Onde,
N = número de elementos da amostra
K = número de variáveis independentes
Æ Verifica a hipótese de haver Regressão.
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5. ANÁLISE DA VARIÂNCIA – TESTE DA SIGNIFICÂNCIA DO MODELO
Para verificar a Regressão, a Significância de F calc. deve ser inferior à 5%.
ORIGEM DA VARIAÇÃO
Desvio (erro) explicado
pelo modelo de regressão
Desvio (erro) residual não
explicado pelo modelo de
regressão
Desvio (erro) Total
Soma dos
Quadrados (1)
2,110098*10^-02
(4)
3,445353*10^-03
(7)
Graus de Liberdade
(G.L.) (2)
K=1
(5)
N–K–1 = 3
(8)
2,454633*10^-02
(4)+(7)
N-1 = 4
(5)+(8)
Quadrados
Médios (1)/(2)
2,110098*10^-02
(4)/(5)
1,148451*10^-03
(7)/(8)
Onde,
Variância Residual = 1,148451*10^-03
Erro Padrão da Regressão = 3,388880*10^-02
F calc. (F de SNEDECOR) = 18,373427 = [(4)/(5)] / [(7)/(8)]
Significância de F calc. (%) = 2,152020 (Valor obtido da tabela de FISCHER-SNEDECOR
entrando-se com o Fcalc., 1 G.L. para o Numerador e 3 G.L. para o Denominador).
Æ Verifica a Regressão com uma probabilidade de 97,84798 %
6. RESÍDUOS PADRONIZADOS – VERIFICAÇÃO DA ATIPICIDADE DOS DADOS
(OUTLIERS)
Valores normais para (R/DP) ≤ ± 2
Tabela com os dados dos imóveis coletados (variável dependente VALOR), transformados
matematicamente (linearizados), na forma de logaritmos nepereanos (LN)
DADOS COLETADOS
ESTIMADOS
RESÍDUOS
1.
2.
3.
4.
5.
10,1122
10,2163
10,2486
10,2797
10,2949
0,01445434
-0,01273234
-0,04498085
0,02922454
0,01403431
10,1266
10,2036
10,2036
10,309
10,309
RESÍDUOS PADRONIZADOS
(R/DP)
0,43
-0,38
-1,33
0,86
0,41
Æ Não foram constatados pontos atípicos (outliers).
7. PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO MATEMÁTICO ADOTADO
Tabela com os dados em seu estado original (com o desfazimento da transformação),
mostrando os dados da variável VALOR em (R$)
DADOS COLETADOS
ESTIMADOS
RESÍDUOS
1.
2.
3.
4.
5.
24.641,81
27.345,30
28.242,97
29.135,13
29.581,37
358,19
-345,30
-1.242,97
864,87
418,63
25.000,00
27.000,00
27.000,00
30.000,00
30.000,00
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Valores Coletados
(R$)
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34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
22000
24000
26000
28000
30000
32000
34000
Valores Estimados
(R$)
Gráfico dos valores estimados pelo modelo versus valores coletados, em conformidade com o
item 8.2.1.4.1. da NBR 14653-2, que diz que o poder de predição do modelo deve ser verificado
a partir da existência de pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
8. RESÍDUOS – MÉDIA ZERO
A verificação de que os erros têm valor esperado zero pode ser investigado pelo gráfico
da plotagem dos resíduos versus valores estimados (preditos), pelo modelo, devendo os pontos
estar distribuídos em torno do zero.
1000
Resíduos
500
0
-500
-1000
-1500
22000
24000
26000
28000
30000
32000
34000
Valores Estimados (R$)
Gráfico dos valores estimados pelos resíduos, mostrando a existência de média zero.
9. LINEARIDADE
A linearidade ocorre quando observamos através da análise do gráfico de dispersão, a
existência de uma relação linear entre os valores observados para a variável dependente e cada
um dos regressores (variáveis independentes), que representam as características (atributos)
dos elementos da amostra.
Podemos afirmar a existência de linearidade quando a plotagem destes pontos permitem
um ajuste (alinhamento) através de um hiperplano.
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Variável dependente
VALOR (R$)
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34000
32000
30000
28000
26000
24000
22000
20000
40
45
50
55
60
65
70
O gráfico ao lado
demonstra uma relação
linear pela plotagem da
variável
dependente
VALOR, observada versus
a variável independente
AC (Área construída).
Variável Independente AC (m2)
10. RESÍDUOS PADRONIZADOS – VERIFICAÇÃO DA NORMALIDADE DOS RESÍDUOS
O percentual Calculado deve ser ≥ ao Normal.
R / DP
NORMAL (% mínimo)
CALCULADO
-1 e +1
-1,64 e +1,64
-1,96 e +1,96
68,27 %
90 %
95 %
80 %
100 %
100 %
Æ Verifica a distribuição dos resíduos.
11. TESTE DE DURBIN–WATSON – VERIFICAÇÃO DE CORRELAÇÃO ENTRE OS
RESÍDUOS
d= 2,2422
Levando este valor a Tabela de Pontos Críticos de DURBIN-WATSON, extrapolada para
N= 5 (onde N= número de elementos da amostra), encontramos o valor de "du".
Æ Como d > du, a hipótese nula é aceita, indicando a inexistência de autocorrelação, que é a
melhor condição.
12. INTERVALO DE CONFIANÇA
Recomenda a teoria das regressões, e exige a NBR 14.653-2/2004 que se determine
para Y um intervalo de confiança em torno da média Ў, máximo de 80%, que indica a faixa
dentro da qual deve se situar o valor estimado, constituindo-se, por outro lado, na faixa de
arbítrio do avaliador.
Considerando o intervalo de confiança de 80% e 3 G.L., o Coeficiente "T" de STUDENT é
(Ttab. = 1,638), de forma a obtermos o quadro abaixo.
INTERVALO
Limite Superior
Valor Estimado
Limite Inferior
Valores calculados com o modelo matemático
adotado.
R$ 30.058,82
R$ 29.135,95
R$ 28.241,41
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