LIVRO III - DIREITO DAS COISAS
TÍTULO II - DO DIREITO DE PROPRIEDADE
CAPÍTULO VI - PROPRIEDADE HORIZONTAL
SECÇÃO I - DISPOSIÇÕES GERAIS
ARTIGO 1414.º - (Princípio geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes,
podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
NOTAS:
Da leitura deste preceito resulta que só poderá falar-se em «Propriedade Horizontal» se as diversas (e
todas) as unidades que integram um prédio urbano (edifício) representarem unidades independentes,
legalmente designadas de fracções (do todo).
Não exige, porém, que todos se destinem ao mesmo objectivo (habitação, comercio, industria, etc.), mas
este há-de mencionar-se no título constitutivo de propriedade horizontal para cada uma das unidades ou
fracções (cfr. a al. a )do n.º 2 do artigo 1418.º, na redacção de 94).
Não basta, porém, a independência, como determina o artigo imediato, para que se possa considerar
existente o condomínio, sendo de acumular os requisitos que naquele se apontam.
O regime de propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, aos conjuntos
de edifícios contíguos, desde que ocorra o condicionalismo fixado no artigo 1438.º-A.
(1) É no Código Civil que actualmente se fixa o regime da propriedade horizontal (artigos 1414.º a
1438.º), por revogação do Decreto - Lei n.º 40 333, de 14 de Outubro de 1955, - primeiro diploma que
admitiu no direito português:
Alguns daqueles artigos foram alterados pelo Decreto - Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, que aditou, ao
Capítulo, os artigos 1422.º-A, 1435.º-A e 1438.º-A, transcritos, adiante, nos locais próprios.
As alterações e os aditamentos só entraram em vigor em 1 de Janeiro de 1995 (artigo 5.º do mesmo
Decreto-Lei ).
ARTIGO 1415.º - (objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as facções autónomas que, além de constituírem
Propriedades Independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum
do prédio ou via pública.
NOTAS:
Como se apontou, em nota ao Artigo anterior, para além da independência exige-se que as facções que
constituem o edifício sejam: a) distintas e isoladas entre si; b) com saída própria para uma parte comum do
prédio ou via publica.
Daí que, se houver intercomunicabilidade de facções, já se não possa considerar preenchido o exigido
nesse preceito.
É claro que, se um condomínio adquirir uma outra fracção contígua para aumentar a área da primitiva,
nada obsta a que, todas juntas passem a constituir uma única fracção (n.º 1 do art. 1422.º-A).
Nem mesmo no caso de a propriedade horizontal ser constituída por decisão judicial (em partilha, por
exemplo), podem deixar de ser observados, para tal finalidade, os requisitos neste preceito e no
antecedente.
A inobservância deste conjunto de requisitos leva à nulidade de título constitutivo (artigo imediato).
ARTIGO 1416.º - (falta de requisitos legais)
1. A falta de requisito legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal
(*)
(**)
e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade , pela atribuição a cada consorte
da quota que
lhe tiver sido afixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao
valor relativo da sua fracção.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre
participação das construções.
NOTAS:
Se, apesar da não verificação dos requisitos exigidos pelos dois artigos antecedentes, houver título
constitutivo de propriedade horizontal (artigo 1417.º), este será nulo, di-lo o preceito.
Tal nulidade pode ser invocada a todo tempo (artigo 286.º do Código Civil ).
Entretanto o prédio ficará sujeito ao regime de compropriedade. Nesta, cada consorte (e não já
condóminos ) será titular da quota (e não fracção individual) correspondente ao valor apontado no artigo
1418.º. Na falta de sua fixação, a quota será a correspondente ao valor relativo da sua fracção.
A apontada acção de anulação pode ser proposta, não só pelos interessados directos (qualquer dos
pretensos condóminos), mas também pelo Ministério Público, desde que lhe seja endereçada
particularmente por qualquer das entidades públicas que o artigo especifica.
(*) Propriedade comum, que pertence a duas ou mais pessoas.
(**) Pessoa que é participe com outrem de direito das coisas
ARTIGOS 1417.º - ( princípio geral )
1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião
proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
(*)
ou decisão judicial,
2. A constituição da propriedade horizontal por constituição judicial pode ter lugar a requerimento de
qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.
NOTAS:
Quando se vise a constituição da propriedade horizontal através de negócio jurídico, porque se trata de
direito da propriedade sobre imóvel, o título respectivo é obrigatoriamente a escritura pública (artigo 89, al.
a), do Código do Notariado).
Como casos admitidos de constituição através de decisão judicial refere o artigo os de acção de divisão
de coisa comum e o processo de inventário.
Para a constituição, em tais casos, basta o requerimento de qualquer consorte (nº.2). Isto porque
(*)
nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão (artigo 1412.º, n.º 1, deste Código), salvo
se se tiver acordado que o prédio permaneça indiviso (idem). Esta indivisão contudo, não pode exceder
cinco anos ou sua revogação acordada (seu n.º2).
V. o n.º do artigo 1418.º: caso de nulidade do título constitutivo.
(*) Modo antigo da aquisição de propriedade, pela posse pacífica e contínua durante certo tempo;
espécie de prescrição.
(*) O que participa com outrem da mesma propriedade.
ARTIGO 1418.º - (INDIVIDUALIZAÇÃO DAS FACÇÕES)
1. No título constitutivo serão especificados as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por
forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção,
expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter,
designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns,
quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação do condomínio.
3. A falta da especificação exigida pelo n.º1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e
o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título
constitutivo.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 267 /94, de 25 de Outubro.
Cada fracção tem de ficar devidamente no título constitutivo de propriedade horizontal: andar, letra,
confrontações, etc.
Além disso tem de se lhe imputar um valor que, em princípio, é o da percentagem ou permilagem que lhe
corresponde no valor total do prédio.
Se, porém os valores da fracções foram atribuídos pelos condóminos (v.g., no caso de transformação da
compropriedade em propriedade horizontal), então podem acordar neles. Inclusive por avaliação. É que,
neste caso, pode haver entre as fracções, inicialmente do mesmo valor, diferenças em razão de melhorias
(abertura de terraço, alcatifamento, aumento de divisões, revestimento em mármore, instalação de
estabelecimento comercial ou industrial, etc.), que, evidentemente, haverão de ser atendidas.
As especificações constantes do n.º 2 são facultativas, como resultado do uso do vocábulo «pode».
O Regulamento Condomínio (al. b) do n.º 2 do artigo) integra um conjunto de normativos destinados a
prever e decidir (inclusive com sanções), de forma simples, directa e rápida, situação decorrentes da
(*)
convivência dos condomínios no tocante ao «uso, fruição
e conservação» tanto das partes comuns,
como das fracções autónomas.
Caso não faça parte do título constitutivo da propriedades horizontais, há conveniência na sua
elaboração, a fim de evitar futuros conflitos, às vezes originadas por bagatelas, mas que acabam por
agravar-se. mesmo entre condóminos de elevado estrato social.
Constitui, assim, um elemento pacificador nas relações entre condóminos.
Daí que, sempre que, com o decorrer do tempo, se note a sua desactualização ou existência de lacunas,
haja conveniência em actualizá-la ou preenchê-las.
A aprovação do Regulamento do Condomínio (gravado não conste do título constitutivo da propriedade
horizontal), bem como a sua alteração têm de ser discutidas e aprovadas em assembleia geral de
condóminos.
A sua execução compete ao administrador (al. l) do artigo).
Quando ao compromisso arbitral (al. c) do artigo) veja-se o artigo 1434.º.
(*) Acção ou efeito de fruir; gozo; posse; usufruto;
ARTIGO 1419.º - (MODIFICAÇÃO DO TÍTULO)
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode
ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
(*)
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o
número anterior, desde que o acordo conste na acta assinado por todos os condóminos.
3. A inobservância no disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser
declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas n.º 2 do artigo 1416.º.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/94, de 25 de Outubro.
A alteração do título, seja qual for a forma deste (cfr. artigo 1417.º), só é válido de feito por escritura
púbica. Isto porque visa direitos da propriedade sobre imóvel (artigo 89.º,als. a) e b), do Código do Notário).
Além disso a alteração só pode ser efectuada se for obtido, para tanto, o acordo de todos os
condóminos.
Não o tendo havido, a nulidade do novo título (de alteração) pode ser requerida por qualquer dos
condóminos ou o Ministério Publico, este nos termos que apontámos em nota ao artigo 1416.º, n.º 2.
Se, declarada a nulidade, não for possível o regresso à anterior forma de constituição (efeitos retroactivo
, - artigo 289.º, n.º1, do Código Civil ), então e em resultado da anulação, o prédio ficará sujeito ao regime
da compropriedade (n.º1 do artigo 1416.º ).
Veja-se um caso vulgar de necessidade de alteração do título em nota ao artigo 1421.º.
(*) Anuir; aprovar; conceder; facultar; doar; dar por direito; (declarar em escritura pública; intervir como
interessado em escritura pública)
SECÇ ÃO III - DIREIT O E ENCARG O S DO S CO NDÓM INO S
ARTIGO 1420.º - (direito dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes
comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito
renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua
conservação ou fruição.
NOTAS:
Cada condómino assume duas posições no condomínio: é proprietário exclusivo da facção ou fracções
que lhe pertencem e comproprietário das partes comuns do edifício.
Mas não pode alienar um direito sem o outro. Como também não pode renunciar a compropriedade para
se eximir a comparticipação das despesas e serviços necessários à conservação ou fruição das partes
os
comuns (cfr. artigo 1424.º, n. 1 e3).
Todavia, essas partes podem ser alienadas ou modificadas desde que obtido o acordo de todos os
condóminos (cfr. o artigo 1419.º).
A exclusividade assinalada não obsta, porém, a que, entre duas ou mais fracções se estabeleçam
relações de imóvel para imóvel (v.g., serventia). O que importa é que não se altere o título constitutivo da
propriedade horizontal no que este tem de conter obrigatoriamente (artigo 1414.º e 1415.º), sob pena de sua
nulidade (artigo 1416.º, n.º 1).
Por outro lado, se nada em contrário constar deste título, cada condómino pode subdividir a sua fracção
os
(ver n. 3 e 4 do artigo 1422.º-A). Só que, para tanto Terá de ser respeitado o exigido pelos mencionados
artigos 1414.º e 1415.º: independência de cada uma das novas unidades ou fracções e saídas próprias para
uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1422.º, n.º 2, al a)).
ARTIGO 1421.º - (partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que
constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados a uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais
condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e
semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um condómino.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de uma condómino certas zonas das partes comuns.
NOTAS:
As partes comuns, como se disse na nota ao artigo anterior, pertencem, em compropriedade, a todos os
condóminos e na proporção da fracção ou fracções de cada um deles no prédio.
O presente artigo fixa, no n.º1, o que se entende por partes comuns o prédio e, no nº.2, o que se
presume que sejam. Daí que, além, se trate de bens obrigatoriamente comuns, enquanto que, aqui, a
enumeração é exemplificativa.
Assim, resulta que neste n.º 2 se podem incluir outros bens como comuns, v.g., antenas de TV (incluindo
parabólicas) e de radiodifusão.
(*)
Tal presunção, todavia, pode ser ilidida , provando-se que os elementos exemplificativamente referidos
no n.º 2 pertencem exclusivamente a condómino ou condóminos (ver n.º3 do artigo). Daí que o sótão do
edifício, por exemplo possa estar integrado na fracção imediatamente inferior ou mesmo outra. Tudo
depende do título constitutivo ou sua alteração.
Outro exemplo: as garagens podem fazer parte das fracções com que comunicam directamente.
O título constitutivo pode afectar, exclusivamente a um ou mais condóminos, certas zonas das partes
comuns, por exemplo, arrecadações ou terraços (nomeadamente servindo também de cobertura). Cfr. al. a)
do n.º2 e n.º3 do artigo.
É algo frequente que as «dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro » (al. c) do n.º 2), por
desnecessárias passem a ser arrendadas (para aumento da receitas) ou mesmo vendidas (com igual
objectivo ou para distribuição proporcional pelos condóminos). Tal desnecessidade resultará, certamente,
quer do facto de nunca ter havido porteiro, quer porque, tendo ele existido, ocorrer rescisão do contrato de
serviço ou despedimento (cfr., respectivamente, artigos 2.º e 4.º do Regulamento dos Porteiros de Lisboa, in
III Parte, Legislação Complementar), ou ainda por haver sido instalado um porteiro automático (sistema
electrónico, já bastante utilizado).
Aquela nova destinação de instalação terá de ser discutida e aprovada em assembleia de condóminos
(n.º 1 do artigo 1430.º).
Por seu lado a instalação de porteiro automático deve ser qualificada de inovação (ver artigo 1425.º).
Quando àquela nova destinação importa distinguir duas situações:
1.ª hipótese - Se a deliberação da assembleia for a de arrendamento (inclusive a um condómino), as
referidas instalações continuarão a integrar-se na categoria de partes comuns e, como tal, sob a
administração da assembleia e do administrador (artigo 1430.º, n.º1). Não haverá, pois lugar a alteração do
título constitutivo da propriedade horizontal: continua destinado a habitação.
2.º hipótese - Se a deliberação da assembleia optar pela venda, então é porque as instalações deixam
de se qualificar de partes comuns, - passando a fracção autónoma, haverá que individualizá-la, como tal,
naquele título constitutivo e atribuir-lhe o valor relativo (permilagem ou percentagem). E tal alteração do
mesmo título só pode fazer-se por escritura pública (n.º 1 do artigo 1419.º).
Em nota final, nesta matéria, advirta-se que o regulamento dos Porteiros de Lisboa ( transcrito na II Parte
- Legislação Complementar ) distingue a supressão do porteiro em prédios a construir (artigo 3.º)
e em prédios já construídos (artigo 4.º).
(*) Refutar; desmentir; contestar; impugnar; contradizer; com argumentos; contraditar.
ARTIGO 1422.º - (limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quando às fracções que
exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e
aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou
o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinado;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo ou,
posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se
para tal se obtiver prévia representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu
uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.
Dispõe o artigo : 1.º - de um Modo geral (ou seja, pelo toca às relações de vizinhança, impostos mesmo
fora do condomínio), sobra as limitações dos condóminos, entre si, quer no tocante às fracções próprias,
quer quanto às partes comuns; 2.º - de forma especial e pelo que toca exclusivamente, ao condomínio, o
que consta do n.º 2.
Nesta última matéria e em princípio regula o título constitutivo ou o posterior acordo de todos para o
(*)
modificar(al. d) do n.º 2). Supletivamente vale o mencionado nas restantes alíneas do artigo.
Não violará a al. a) do n.º 1 do presente artigo a abertura da comunicação de uma fracção para outra,
através da respectiva parede divisória, desde que pertencentes ao mesmo condomínio e não prejudique a
segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (ver o n.º 1 do artigo 1422.º-A).
Em relação de acordo (o mesmo é que deliberação da assembleia) é de considerar, por exemplo, o
(1)
«Regulamento do Condomínio» que haja sido aprovado por maioria (n.º 2 artigo 1432.º) .
De considerar ainda que «a ocupação de edifício ou de suas fracções autónomas sem licença de
utilização ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvará de licença de utilização» constitui contraordenação (artigo 54.º, n.º 1, al. b) do Decreto-Lei .º 455/91, de 20 de Novembro , que aprovou o regime de
licenciamento das obras particulares), punível com a coima graduada de 100 contos até ao máximo de 10
mil contos, no caso de pessoas singulares, ou até 30 mil contos, no caso de pessoa colectiva (n.º 3 do
mesmo artigo).
(*) Supletivo; que serve para completar; que supre.
ARTIGO 1422.º-A - (junção e divisão de fracção autónomas)
1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do
mesmo edifício, desde que esteja contígua.
2. Para efeito do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trata
de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título
constitutivo ou da assembleias de condóminos, aprovada sem oposição:
4. Nos casos previstos no número anterior, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o
poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no
título constitutivo.
5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicado ao administrador no prazo de
30 dias.
NOTAS:
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro.
ARTIGO 1423.º - (direito de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação da fracção nem no direito de pedir a
divisão das partes comuns.
NOTAS:
Embora o regime de compropriedade seja aproximado a da propriedade horizontal (veja-se, por
exemplo, o n.º 1 do artigo 1416.º) e até subsidiário dele (artigo 1404.º), o certo é que, quando o direito de
preferência na alienação de fracções e de divisões de partes comuns, os dois apontados regimes legais são
frontalmente opostos (cfr. artigos 1409.º, n.º 1, e 1412.º, n.º 1, respectivamente), como se vê do presente
artigo.
Todavia, há quem entenda que, face ao princípio da liberdade contratual (artigo 405.º do Código Civil),
podem os condóminos acordar em estabelecer, entre eles, o direito de preferência na alienação de fracção.
Tal pacto, - ainda que obtido em assembleia, terá de o ser por unanimidade, já que se trata de
disposição legal supletiva do título constitutivo, se neste não foi logo arredada expressamente. No caso de
os
deliberação da assembleia não é, pois, de aplicar o artigo 1432.º, n. 1 e 2 ( que se reportam a
administração das partes comuns, - n.º1 do artigo 1430.º), mas o n.º 1 do artigo 1419.º, já que se trata de
alterar o referido título constitutivo, no qual se projecta, como dissemos, a norma supletiva sob análise.
Advirta-se, de qualquer forma, que se a fracção alienada for possuída em compropriedade, nada na lei
obsta, a que seja respeitada a preferência entre os respectivos comproprietários (artigo 1409.º do Código
Civil).
Finalmente haverá que assinalar que, alienada a fracção, o condómino alienada e o novo condómino
deverão participar, ao administrador, a substituição de proprietários, para, assim, se actualizarem os livros
daquele administrador.
Aliás, no Regulamento do Condomínio podem estabelecer-se outros prazos de tal comunicação e as
sanções respectivas pela sua inobservância.
ARTIGO 1424.º - (encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposto em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do
edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do
valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante
disposição do regulamento de condóminos, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à
respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios de determinação a
(*)
sua imputação .
3. As despesas relativas ao diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam
exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser
servidas.
(*) Acto ou efeito de imputar ou atribuir responsabilidades; aquilo que se imputa
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/94, de 25 Outubro.
Em matéria de contribuição nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício e
pagamento de serviços no interesse comum vale o que estiver fixado no título constitutivo da propriedade
horizontal ou for posteriormente acordado pelos condóminos.
E, assim, na falta de acordo vale o preceituado neste artigo: as despesas necessárias com aqueles
objectivos serão pagas por todos os condóminos na proporção do valor das respectivas fracções ou outro
critério.
A proporção estabelecida (legalmente ou por deliberação ou seja ocupada temporariamente.
Todavia, as despesas relativas aos diversos lanços de escadas (incluindo patamares, corrimões,
ornamentos, etc.) ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum ou alguns dos
condóminos ficam a cargo destes (nº.3 do artigo). Assim, as despesas de conservação e fruição do último
lanço de escadas, se estas servirem apenas o condóminos do andar mais elevado, ficarão a seu cargo.
O mesmo se verifica se a cobertura do prédio for um terraço com acesso directo e exclusivo da fracção
do último andar para uso único do respectivo condómino (cfr.art.1421.º, n.º 2.
O usufrutuário da fracção é o responsável pela quota-parte dos encargos que a ela corresponda, desde
que se trate de reparações ordinárias (cfr. artigo 1471.º e 1473.º do Código Civil).
De salientar que a divisão sem atenção à percentagem ou permilagem só é admitida para as que se
reportem ao «pagamento de serviços de interesse comum», e não as do n.º 1 do artigo.
Os montante de contribuições dos condóminos deliberados em assembleia dos mesmos e em dívida
porem ser imediatamente exigidos através de execução, servindo a correspondente acta de título executivo
contra o proprietário devedor (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/74, de 25 de Outubro).
Os encargos devidos não podem ser satisfeitos apenas parcialmente, nem com facilidades de
pagamento (prestações, etc.), face ao disposto no n.º 1 do artigo 763.º do Código Civil.
A preceituada razão de quotização nas despesas comuns leva a que as relativas aos ascensores, por
exemplo, não possam ser exigidas aso condóminos das fracções do rés-do-chão e andares que àqueles
aparelhos não tenham acesso.
Daí que se o condómino do rés-do-chão incluir uma arrecadação em piso superior (normalmente sótão),
haja de contribuir para despesas no elevador. Embora, evidentemente, não pela percentagem ou
permilagem desse condómino mas na proporção que se estabelecer em assembleia de condóminos.
O condómino-senhorio pode acordar com o arrendatário da sua fracção que seja este a suportar as
despesas com a conservação e fruição das partes comuns do edifício e serviços no interesse comum, no
correspondente à quotização que caiba ao senhorio (ver artigo 40.º a 43.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de
11 de Outubro, em LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR).
ARTIGO 1425.º - (inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa
maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por
parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
NOTAS:
Por inovações, para efeitos, deste artigo, devem entender-se as «obras novas» (al. a) do n.º 2 do artigo
1422.º), ou sejam, as que importem alterações das partes comuns, já que para as inovações nas fracções
vale aquela al. a). Doutra forma não se compreenderia que o presente artigo (n.º 1) exigisse aprovação da
assembleia, que o n.º 2 proibisse as inovações que refere, - nas partes comuns -, e que o artigo 1426.º
determinasse que as despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos, nos termos fixados pelo
artigo 1424.º.
ARTIGO 1426.º - (encargos com as inovações)
1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos, nos termos fixados pelo artigo 1424.º .
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas
despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando ao obras tenham natureza voluptuária
proporcionalmente à importância do edifício.
(*)
ou não sejam
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da
inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da
obra.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/94, de 25 de Outubro.
Ver notas ao artigo 1424.º
Os condóminos não são obrigados a colaborar nas despesas com obras de inovação aprovadas nos
termos do artigo 1425.º. Mas, para tanto, têm que invocar justificação, que ficará a constar da acta de
aprovação das obras.
Todavia , se a justificação não for aceite pala assembleia, poderá ser proposta acção judicial para assim
a declarar. E, então, julgada improcedente a acção, o condómino discordante será compelido a concorrer
para as despesas.
Só num caso estará vedado o recurso aos tribunais: quando as obras tiverem natureza voluptuárias
não sejam proporcionadas à importância de edifício (n.º 3 do artigo).
(*)
ou
(*)
São voluptuárias as obras que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, nem lhe aumentem
o valor, servem apenas para recreio de quem as faz (artigo 216.º , n.º 3, do Código Civil).
(*) Relativo a gozos morais e materiais; diz-se das despesas supérfluas com o luxo e gozos materiais.
ARTIGO 1427.º - (reparação indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na
falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Notas:
Estabelece este preceito o regime da iniciativa das reparações indispensáveis e urgentes nas partes
comuns do edifício. E atribui-a, em primeiro lugar, ao administrador (cfr. a al. f) do artigo 1436.º) e, se o não
houver ou, havendo-o, ele estiver impedido de exercer as funções (por doença, ausência prolongada, etc.),
a qualquer condómino (ou grupo deles).
Como se sublinhou tal regime é exclusivo das partes comuns, já que às respeitantes às fracções
prevalece o n.º 1 do artigo 1422.º, como vimos.
Exige o preceito que as obras sejam indispensáveis e urgentes (por exemplo: reparação de elevadores,
de telhado, de instalação eléctrica, de portas de entrada, de escadas). O uso da conjunção mostra que as
reparações terão de revestir as duas características assinaladas: indispensáveis e urgentes. Se, embora
indispensáveis, não são urgentes, ou, sendo urgentes, não são indispensáveis, há que aguardar o regresso
do administrador às suas funções ou nomear algum para elas.
Os condóminos que tiverem tomado a iniciativa das obras têm direito ao reembolso do que se houver
gasto, na proporção de todas as fracções.
ARTIGO 1428.º - (destruição do edifício)
1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, polo menos, três quartos dos seu
valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma
que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos
condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a
alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado
judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
NOTA:
Trata-se de uma forma de extinção do regime de propriedade horizontal, por extinção do seu objecto
material.
ARTIGO 1429.º - (seguro obrigatório)
1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer
relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os
condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado.
Notas:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/94, de 25 de Outubro.
Vide o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro (in LEGISLAÇÃO), sobre a actualização do
seguro.
É ao administrador que compete efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio (al. c)
do artigo 1436.º ).
Tal obrigação poderia parecer limitada às partes comuns, já que só estas são abrangidas pela
administração (n.º 1 artigo 1430.º ). Todavia, porque é do interesse de todos os condóminos que as próprias
fracções estejam seguras contra aquele rico, o n.º 2 do artigo pretendeu estabelecer a obrigatoriedade,
mesmo sobre cada uma e todas as fracções. Só assim se explica a referência a edifício (cfr. ainda a al. c)
do artigo 1435.º ).
Daí que, mesmo a esta parte (das fracções) se alarguem as funções do administrador.
Se o administrador ou cada condómino não efectuar o seguro, pode, no regulamento que possa qualquer
deles substituí-los, com direito a reembolso do valor dos prémios que tiver desembolsado.
De salientar que a obrigatoriedade se limita ao seguro contra o rico de incêndio. Mas nada obsta a que, em
assembleia, se delibere pelo alargamento a outros riscos (terramoto, ciclone, etc.).
ARTIGO 1429.ºA - (REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO)
1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um
regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na al. b)do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à
assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
NOTA:
Aditado Pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 Outubro.
Vide al. b) do artigo 1436.º.
SECÇÃO IV - ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO
ARTIGO 1430.º - (órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um
administrador
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidade inteiras que couberem na
percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
NOTAS:
Do emprego da conjunção e resulta que a administração das partes comuns caba simultaneamente à
assembleias de condóminos e ao administrador. Aquela, como órgão deliberativo; o segundo, como órgão
executivo(cfr. o artigo 1436.º, em especial a sua al. h) ).
O n.º 1 do artigo é expresso ao admitir apenas um administrador. Certamente porque a forma colegial de
administração poderia acarretar entraves (convocação, «quorum», actas, etc.).
Fica, assim, proibida a existência de conselho de administração.
Além da administração (conjunto com o administrador, como assinalamos) das partes comuns do
edifício, cabe à assembleia decidir os recursos das actos do administrador (artigo 1438.º).
O facto de a assembleia ser o órgão deliberativo (e directivo) por excelência, como representante formal
da vontade dos condóminos, não significa que seja soberana, já que as suas deliberações não podem ser
contrárias ao Direito vigente (veja-se Legislação Complementar, na II parte).
ARTIGO 1431.º - (assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para
discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a
efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que
representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3.
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
NOTAS:
Embora como tais não sejam designadas no artigo, o n.º 1 reporta-se à assembleia ordinária, enquanto o
n.º 2 se refere às extraordinários.
O procurador consentido pelo n.º 3 não necessita de se munir de instrumento notarial (artigo 127 .º do
Código do Notariado), bastando que o mandato seja verbal ou conste de documento particular (artigo 219.º
do Código Civil), inclusive simples cartas.
Dos termos do n.º 3 do artigo resulta que não é admissível o voto por correspondência.
Porque a assembleia é de condóminos, o arrendatário não tem legitimidade para intervir nela, a não ser
como representante do senhorio - condómino (n.º 3 do artigo 1431.º).
Por seu lado, o usufrutuário tem-na quando a discussão e votação apenas recaírem sobre administração
ordinária do condomínio ou uso das coisas e serviços comuns. Se tais discussão e votação abrangerem
outras áreas, só o titular da nua propriedade se revestirá de competência para nelas intervir.
A assembleia ordinária tem, como principal ordem do dia, a discussão e aprovação das contas (receitas
e despesas) respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente (unicamente
despesas). Mas pode, por deliberação, no acto, entrar na apreciação e discussão de qualquer outro assunto
de interesse para o condomínio.
A assembleia extraordinária deve reunir, por exemplo, para discutir e aprovar o «Regulamento do
Condómino» - al.- b) do n.º 2 do artigo 1418.º. (Veja apenso MODELOS) ou no caso do n.º 2 do artigo
1433,º e ainda no caso do n.º 2 do artigo 1433.º.
A assembleia pode ainda ser convocada por condómino recorrente de acto do administrador (artigo
1438.º).
ARTIGO 1432.º - (convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou
mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado
pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora local e ordem de trabalho de reunião e informação sobre os
assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria de votos representativos do
capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficientes para se obter vencimento e na convocatória
não tiver sedo desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana
depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos
condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que
estes representem , pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação
pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com
aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por
escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos
termos da n.º6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do
seu representante.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/74, de 25 de Outubro.
Porque a forma de convocação é expressa e imperativa (carta registada ou aviso), não é legal o
expediente da afixação apenas de edital, - apesar da mais económico, utilizado, sobretudo, nos grandes
condomínios. Até porque não ficaria satisfeito a exigência de conhecimento seguro do dia, hora, local e
objecto da discussão e deliberação. Sobretudo por banda dos condóminos com residência temporária no
prédio.
Aliás, o n.º 1 do artigo exige, do convocado, «recibo de recepção assinada».
Na convocatória de assembleia extraordinária deve constar, expressa e especificadamente, o dia, hora e
local da reunião, além do assunto ou assuntos a discutir e a aprovar nela (ordem do dia), sob pena de
ilegalidade (artigo 56.º, n.º 1, al. 1, do Código das Sociedades Comerciais), objecto de impugnação da
deliberação (artigo 1433.º) .
Todavia o vício deve considerar-se sanado se não impedir a comparência de todos os condóminos (por
si ou representados) e estes (todos) manifestarem a vontade de que a assembleia se constitua e delibere
sobre determinado assunto (artigo 54.º, n.º 1, do mesmo Código).
A convocatória para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal tem de mencionar os
requisitos exigidos pelo n.º 8 do artigo 377.º do Código das Sociedades Comerciais (Veja LEGISLAÇÃO
COMPLEMENTAR).
O local de reunião assembleia deve ser facilmente acessível, para evitar expediente que leve à não
comparência de condóminos e, assim obstar a deliberação conluidas. Inclusivamente, recinto arrendado
para o efeito.
Por isso é aconselhado que no Regulamento do Condomínio se fixe previamente esse local.
Veja o n.º 6 do artigo 377.º, do Código das Sociedade Comerciais (em LEGISLAÇÃO
COMPLEMENTAR).
Para evitar expedientes aleatórios ou dilatórios deve o administrador exigir (fundamentado no
Regulamento ou em deliberação da assembleia) que cada condómino escolha domicílio para recebe os
avisos. Isto, na hipótese de o condómino não residir no próprio prédio do condomínio, pois, residindo aí, é
para este local que deve ser enviado o aviso de sua convocação.
Não deixe de ser aconselhável, como complemento da convocatória, a afixação de tal aviso à entrada do
prédio, nos elevadores e outros locais de mais fácil e vulgar acesso ou passagem.
Como se mencionou, linhas acima, o condómino convocado pode fazer-se representar na assembleia,
usando, para ta, escrito (ainda que particular ou procuração notarial) dirigir ao presidente da mesa da
assembleia. Nesse mandato pode fixar-se o sentido de voto do mandante.
Se houver dúvidas quanto à assinatura do autor do escrito particular (simples carta, a assembleia
decidirá, por maioria simples.
Pode o condómino convocado fazer-se acompanhar de profissional do foro (advogado ou solicitador)?
Em princípio não, já que a assembleia é de condóminos ou seus representantes (cfr. n.º 3 do artigo
1435.º). Todavia, a sensibilidade e, sobretudo, o bom senso da mesa impor-se-ão factualmente.
A secção da assembleia é presidida pela mesa, constituída pelo administrador e um secretário
(condómino), que redigirá a acta.
Cada sessão da assembleia começará pela leitura e aprovação (ou não, ou simples rectificação) da acta
da secção imediatamente anterior.
Naturalmente que o retardatários poderão intervir na assembleia, com todos os seus direitos, na
discussão e votação das matérias que ainda não tenham sido objecto de deliberação.
Tal atraso deverá constar da acta. Até para posterior contagem de votos.
Das reuniões da assembleia de condóminos serão obrigatoriamente lavradas actas individuais, devendo
cada uma destas expressar a respectiva data, o número e nomes dos condóminos presentes, os votos
emitidos e seus conteúdos, as deliberações tomadas e tudo o mais que possa servir para as dar a conhecer
e sua fundamentação (cfr. artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/74, de 25 de Outubro).
Terão ainda de ser assinadas pelos membros da mesa (idem e deveram constar de livro próprio e como
tal designado (cfr. o n.º 3 do mesmo artigo).
(*)
Com este formalismo e sua aprovação as actas constituirão documentos probatórios para execução do
deliberado.
Para a «nova reunião» (n.º 4 do artigo) terá de proceder-se à observância do n.º 1, para que os
condóminos que não comparecerem possam Ter possibilidade de o fazer, agora.
As deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes da reunião da assembleia (n.º 6 do
artigo; cfr. o n.º 2 do artigo 1433.º)
E se, falhadas as sucessivas tentativas de, em última instância reunir condóminos que «representem
pelo menos, um terço do capital» (n.º 5), como proceder?
O recurso à via judicial é o único viável, por semelhança com o regime estabelecido para a
compropriedade no n.º 2 do artigo 1407.º. A pretendida deliberação será, pois, substituída por sentença
judicial, sendo o meio processual, para tanto, o do artigo 1425.º, por força do artigo 1427.º, ambos do
Código de Processo Civil.
A maioria simples estabelecida por este artigo 1432.º não é aplicável, por exemplo, às hipóteses dos
artigos 1419.º, n.º 1, 1423.º (a admitir-se o pacto de preferência), 1425.º e n.º 1.
ARTIGO 1433.º - (impugnação das deliberação)
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovadas são
anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contada da deliberação, para os condóminos presentes, ou contada da sua
comunicação, para os condómino ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma
assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou
ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termo do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a
deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da
assembleia extraordinária ou, caso estas não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da
deliberação.
5.
pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao
administrador ou à pessoa que a assembleia para esse efeito.
(*) Próprio para provar ; que convém prova; comparativo; relativo a prova.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/74, de 25 de Outubro.
As acções ( de anulação ou suspensão de deliberação) terão, pois, de ser propostas contra os
condóminos que aprovaram a deliberação impugnada (n.º 4), embora representados estes pelo
administrador ou por outrem que a assembleia designe para o efeito (idem; cfr. o artigo 298.º, n.º 1, do
Código de Processo civil).
Veja-se ainda a nota à al. i) do artigo 1436.º.
Para além da possibilidade de arbitragem prevista no n.º 2 deste artigo, vejam-se os casos de
obrigatoriedade da arbitragem no artigo imediato.
ARTIGO 1434.º - (compromisso arbitral)
1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a
(*)
resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e administrador, e fixar penas pecuniárias
para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do
administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável
anual da fracção do infractor.
NOTAS:
As penalidades podem ser fixadas inclusivamente no Regulamento do Condomínio, aprovado pela
assembleia (veja-se, em apenso, um modelo de tal regulamento).
Vide ainda, como possível arbitragem, o n.º 3 do artigo 1433.º.
ARTIGO 1435.º - (administrador)
1.
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. 2.Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de
qualquer dos condóminos.
(*)
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se
mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções
4. O cargo d administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como
por terceiros; o período de função é, salvo disposto em contrário, de um ano, renovável.
5.
O administrados mantém-se em função até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 367/74, de 25 de Outubro.
Na legislação brasileira o administrador do condomínio é designado de «síndico», - o que
etimologicamente àquele corresponde na língua grega.
A forma exigida (eleição) não consente outra, por exemplo, o sorteio.
O que não obsta a que não possa ser proposto um administrador e se venha a obter a sua eleição.
Ante o vocábulo «remunerável» tem de concluir-se que, e, princípio, as funções do administrador eleito
são prestadas graciosamente. Só por deliberação da assembleia de condóminos poderá ser-lhe fixada
remuneração.
Tudo isto, evidentemente, se o administrador for condómino, pois, tranado-se de estranho (normalmente
empresa especializada), não será natural que esta se preste a serviços gratuitos.
O período de um ano, fixado para o exercício das funções de administrador justifica-se pela necessidade
de não onerar apenas um condómino e rotativar, por todos, esse encargo, quando eleito (cfr. o n.º 1 do
artigo 1435.º).
Daí que, tendo a administração sido entregue a estranhos (uma agência especializada, por exemplo), já
não se justifique.
(**)
A fixação legal do período de uma ano é supletiva .
Porque o condómino não pode dispensar administrador, se este renunciar ao cargo, antes do final
daquele período de um ano, terá de manter-se, nele, até esse final e enquanto não for eleito ou contratado
outro.
Ressalva-se, naturalmente, o caso de sua incapacidade física ou intelectual superveniente.
Quando à nomeação de administrador pelo tribunal (n.º 2 do artigo), o processo é o mencionado no
artigo 1428.º do Código de Processo Civil (vide sua transcrição em «LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR).
O Regulamento do Condómino deve prever o regular o exercício das funções de administrador, na falta
ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste (artigo n.º 7
do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, in «LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR»).
Para a exoneração do administrador (n.º 3 do artigo) rege o artigo 1485.º do mesmo Código de processo
(igualmente transcrito naquela «Legislação avulsa»).
(*) Dispensado dum cargo ou obrigação; destituir de emprego; demitir; desobrigar.
(**) que serve para completar, que supre, que completa.
ARTIGO 1435.º-A - (administrador provisório)
1.
Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado
judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo
condómino cuja a fracção ou fracções represente a maior percentagem do capital investido, salvo se outro
condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais
condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstância,
as funções recaem sobre aquele a que corresponde a primeira letra na ordem alfabética utilizada na
descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do
presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os
documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
NOTA:
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/74, de 25 de Outubro.
ARTIGO 1436.º - (funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a)
Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do
capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e)
Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f)
Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g)
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h)
Executar as deliberações da assembleia;
i)
Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridade administrativas;
j)
Prestar contas à assembleia;
k) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao
condomínio;
l)
Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
NOTAS:
Redacção do Decreto-Lei n.º 267/74, de 25 de Outubro.
A enumeração constante do artigo é meramente exemplificativa, pelo que, além das funções
explicitadas, outras o administrador terá de exercer, desde que atribuída pela assembleia de condóminos
(v.g., mandato judicial).
O Decreto-Lei n.º 268/74, de 25 de Outubro, atribui ainda outras funções ao administrador (vide este
diploma em LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR).
Ao administrador compete a contratação e o despedimento do porteiro, já que a actividade integrada na
al. g) do presente artigo.
Todavia, importa distinguir estas situações da dispensa do porteiro, inclusive para destinar as
respectivas instalações a arrendamento ou venda (ver nota final ao artigo 1421.º).
A representação a que se refere a al. i) é, como claramente aponta, a do conjunto dos condóminos. Ou
seja, quando se torne necessário representar a administração «perante as autorizações administrativas»
(v.g., a inobservância de regulamento autárquico) relativo ao prédio.
Daqui resulta que o condómino, como tal, não é dotado de personalidade jurídica. Embora possa ser
inscrito no Registo nacional de Pessoas Colectivas.
O administrador pode representar o condomínio em escritura pública de modificação da propriedade
horizontal, nos termos do n.º 2 do artigo 1419.º.
Confronte-se essa hipótese de representação com a do n.º 4 do artigo 1433.º,de natureza diferente, já
que, nesta, se trata de acção de anulação ou suspensão de deliberação da assembleia, ou seja, com base
em relação internas de administração do condomínio (cfr. o n.º1 do artigo 398.º do Código de Processo
Civil).
Evidentemente que o administrador poderá mandatar advogados, mas, para tanto, terá de obter, como
dissemos, autorização da assembleia, uma vez que, normalmente, o patrocínio judiciário irá ser remunerado
e, por conseguinte, acarretar despesas para o condomínio, não previstas no orçamento aprovado.
O administrador deve possuir um livro de receitas e despesas (al. a) do artigo 1436.º), devendo arquivar
os documentos cujas verbas ali escriture. Até porque terá de os exibir na assembleias ordinária de
condóminos (artigo 1431..º, n.º1).
Veja-se mais o apenso «RECOMENDAÇOES».
Quanto à obrigação de fazer e manter o seguro do edifício (al.c9 do artigo), veja-se o artigo 1429.º, que
autoriza os condóminos a fazê-lo se o administrador se não desempenhar de tal missão.
ARTIGO 1437.º - (legitimidade do administrador)
1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra
terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2.
(*)
O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a
assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
NOTAS:
A legitimidade do administrador, aqui regulada, é tanto a activa (n.º1), ou seja, como autor, como a
passiva (n.º2), isto é, como réu.
Como autor tem legitimidade para propor contra condóminos acção de condenação, por exemplo, por
dívida de quotização nas despesas de administração; se não preferir, desde logo, a acção executiva (artigo
6.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, in Legislação Complementar). Ou contra terceiros em
acção de indemnização por danos em coisas comum, v.g.
Como réu tem legitimidade para representar, por exemplo, os condóminos que aprovaram deliberação
objecto de acção de anulação ou de suspensão (ver artigo 1438.º desde Código e 398.º do Código de
Processo Civil) ou em questões derivadas de serviços prestados às partes comuns (ex.: dívidas à porteira).
A legitimidade do administrador, quando derivada directa e expressamente da lei, não necessita da
autorização da assembleia.
ARTIGO 1438.º - (recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo
condómino recorrente.
NOTAS:
Porque a decisão do recurso tomará a forma de deliberação, daí que seja de observar o disposto no
artigo 1432.º.
É claro que apenas se configuram na hipótese do artigo os actos do administrador que não resulte de
deliberação da assembleia (já que na hipótese contrária, se limitou a mero executor deles e, para reagir a
essa deliberação, teria de lançar-se mão do expediente consentido pelo artigo 1433.º) ou que, embora
resultante de deliberação, não se integram neste (excesso de poder).
(*) Aquele contra quem se demanda;
Demanda - Litígio; pleito; lide; disputa; acção judicial; em demanda de: em busca de.
ARTIGO 1438.-A - (propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de
edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de
todos ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
NOTA:
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/74 , de 25 de Outubro.
SOCIEDADE - RELAÇÃO ENTRE OS SÓCIOS
ARTIGO 985.º - (administrador)
1.
Na falta de convenção em contrário, todos os sócio têm igual poder para administrar.
2.
Pertencendo a administração a todos os sócios ou apenas a alguns deles, qualquer dos
administradores tem o direito de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo à maioria decidir
sobre o mérito da oposição.
3. Se o contrato confiar a administração a todos ou a vários sócios em conjunto, entende-se, em caso de
dúvida, que as deliberações podem ser tomadas por maioria.
4. Salvo estipulação noutro sentido, considera-se tomada por maioria a deliberação que reúne os
sufrágios de mais de metade dos administradores.
5. Ainda que para a administração em geral, ou para determinada categoria de actos, seja exigido o
assentimento de todos os administradores, ou da maioria deles, a qualquer dos administradores é lícito
praticar os actos urgentes de administração destinados a evitar à sociedade de um iminente.
ART IGO 986.º - ( AL T ER AÇ ÃO D A ADM INIST RAÇ ÃO )
1. A cláusula do contrato que atribuir a administração ao sócio pode ser justificado revogada, a
requerimento de qualquer outro, ocorrendo justa causa.
2. É permitido incluir no contrato casos especiais de revogação, mas não é lícito aos interessados afastar
a regra do número anterior.
3. A designação de administrador feita em acto posterior pode ser revogada por deliberação da maioria
dos sócios, sendo em tudo a mais aplicável à revogação as regras do mandato.
ARTIGO 987.º - (direito e obrigações dos administradores)
1.
Aos direitos e obrigações dos administradores são aplicáveis as normas do mandato.
2.
Qualquer sócio pode tornar efectiva a responsabilidade a que está sujeita o administrador.
ARTIGO 988.º - (fiscalização dos sócios)
1. Nenhum sócio pode ser privado, nem sequer por cláusula do contrato, do direito de obter dos
administradores as informações de que necessite sobre os negócios da sociedade, de consultar os
documentos a eles pertinentes e de exigir a prestação de contas.
2.
....
ARTIGO 989.º - (uso das coisas sociais)
O sócio não pode, sem consentimento unânime dos consócios, servir-se das coisas sociais para fins
estranhos à sociedade.