São Carlos Empreendimentos
Ticker BM&F Bovespa: SCAR3
Agosto 2011
1 / 41
Índice
•
Visão Geral
•
Mercado de Imóveis Comerciais para Renda no Brasil
•
Portfólio da São Carlos
•
Performance Financeira
•
Cases de Aquisição e Retrofit
•
Cases de Projetos de Desenvolvimento
2 / 40
VISÃO GERAL
3 / 40
Visão Geral
A São Carlos é focada no investimento e na gestão de imóveis comerciais e de varejo com objetivo de
maximizar a renda de locação, atuando nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro.
A Companhia administra ativamente o seu portfólio, que hoje é composto por 43 imóveis e 413 mil m2
de área bruta locável e tem valor de mercado estimado em R$ 2,24 bilhões1.
Adicionalmente, a São Carlos tem projetos de expansão via desenvolvimento nos imóveis do portfólio
atual com potencial superior a 250 mil m2.
A Companhia hoje opera com uma receita bruta recorrente de R$ 237 milhões/ano e uma elevada
margem de rentabilidade operacional (Ebitda), de 85% da receita líquida.
Brazilian Financial Center
Centro Empresarial Botafogo
CB Richard Ellis – avaliação de Set/10 mais aquisições e menos vendas do
período – disponível em www.scsa.com.br/ri
Mykonos
1
4 / 40
Sul America
Modelo de Negócios de Sucesso
2
Gestão,
Reposicionamento,
Expansão
1
Aumento da
Receita de
Aluguel
Aquisição
de Imóvel
3
5
Valorização
do Imóvel
Manutenção
em Carteira
ou Venda
4
5 / 40
Foco em Rentabilidade
O cap rate do portfólio atualmente é estimado em 10,9%2
Obtivemos um spread médio de 3,7% (370 bps) entre os cap rates de compra e venda em 2010
15,6%
15,6%
11,5%
14,3%
11,5%
2009
10,6%
2009
2010
Cap rate médio de aquisições (3o ano)
Cap rate médio de vendas
2
Receita recorrente com alugueis base Junho/2011 (R$ 236,6 mm), dividida pelo valor estimado do portfólio de imóveis que geram renda atualmente (R$ 2,17 bilhões). Não contempla
aumentos reais de aluguel nem repasse de inflação.
6 / 40
Resumo da Companhia
43 imóveis comerciais
Portfólio Atual
413 mil m2 de ABL
Valor de mercado estimado em R$ 2,24 bilhões
Projetos de
Desenvolvimento Dentro do
Portfólio
Receita Bruta Recorrente
com Locações
Margem de Rentabilidade
Recorrente
Expansão potencial estimada em 250 mil m2 de ABL
(crescimento de 60% de área) em diversos imóveis, não
considerada no valor do portfólio
Ericsson, Globaltech, CD Barueri, Guaíba, Brasilprev, CASA
R$ 237 milhões/ano
Aumento real de 31% (R$ 17,0 milhões) esperado na revisão
de 23% dos contratos nos próximos 2 anos
EBITDA de 85% das receitas líquidas
7 / 40
MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIAIS PARA RENDA NO BRASIL
8 / 40
Tendências Macro-Econômicas
Juros Nominais
30%
Desemprego
14%
13%
25%
12%
11%
20%
10%
15%
12,4
9%
8%
10%
7%
5%
6,3
6%
0%
5%
Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
35%
30%
Inflação
12%
IPCA
NTN-B - Indexado ao IPCA
11%
IGPM
10%
25%
9%
20%
8%
15%
7%
10%
8,4
5%
6,9
0%
Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul-0 Jul- Jul- Jul-5% 01 02 03 04 05 06 07
8
09 10 11
Fonte: Bloomberg, FGV, Bacen
Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul- Jul01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
6,6
6%
5%
4%
Jul-06
9 / 40
Jul-07
Jul-08
Jul-09
Jul-10
Jul-11
Tendências do Mercado (Área Bruta Locável e Vacância)
16,4%
17,5%
16,6%
14,0%
12,6%
10,0%
8,9%
6,0%
5,5%
São Paulo
6,6%
3,9%
4,2%
4,3
4,5
4,7
4,9
5,0
5,1
5,3
5,5
5,7
5,9
6,0
4,1
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
2T11
Espaço para Escritórios (milhões de m2)
Vacância Média em Escritórios
11,4%
10,0%
9,3%
8,9%
8,0%
7,0%
7,0%
6,4%
Rio de Janeiro
4,6%
3,7%
3,0%
2,2
00
2,3
2,3
2,4
2,4
2,5
2,5
01
02
03
04
05
06
Espaço para Escritórios (milhões de m2)
Fonte: Relatório Market View da CB Richard Ellis
10 / 40
2,5
2,6
2,7
2,0%
2,8
07
08
09
10
Vacância Média em Escritórios
2,8
2T11
Tendências do Mercado (Evolução dos Preços)
Escritórios Classe A RJ: Aluguel Médio
Escritórios Classe A SP: Aluguel Médio
280
280
R$/m2/mês
R$/m2/mês
240
240
200
200
160
160
120
120
80
80
40
40
0
0
2T04
2T05
2T06
2T07
2T08
2T09
2T10
2T11
2T04
Fonte: Relatórios Market View da CB Richard Ellis
11 / 40
2T05
2T06
2T07
2T08
2T09
2T10
2T11
PORTFÓLIO DA SÃO CARLOS
12 / 40
Perfil do Portfólio
Concentração em edifícios de escritório classe A, em São Paulo e Rio de Janeiro, e em lojas de varejo
ABL Própria:
412.897 m 2
43 imóveis
comerciais
11%
14
10%
2
79%
27
Escritórios
Varejo
Escritórios
Outros
Varejo
Outros
Distribuição
Geográfica
Valor do Portfólio:
R$ 2.244 mm
5%
3%
34%
62%
92%
3%
1%
Escritórios
Varejo
Outros
SP
13 / 40
RJ
RS
MG
Localização dos Imóveis em São Paulo
18 imóveis: 17 edifícios de escritório e 1 centro de distribuição
CD Barueri
CA Rio
Negro
BST
Ericsson
Logistic
Center
Antonio
Carlos
BFC
Top
Center
Barros
Loureiro
Mykonos
Sul
America
Corporate
Plaza
C.A.S.A.
Fonte: Google Maps
14 / 40
Brasilprev
Spop II
Spop X
Itaim
Center
Borges
Lagoa
Localização dos Imóveis no Rio de Janeiro
15 imóveis: 8 edifícios de escritório e 7 lojas de varejo
Madureira
Venezuela
43
Ouvidor
Citi Tower
Meier
Passeio
CE Arcos
da Lapa
Tijuca
Laranjeiras
Petrópolis
Visconde
OP
CEB
Pasteur
110
Copacabana
Fonte: Google Maps
15 / 40
Niterói
Mix de Locatários Diversificado e de Primeira Linha
Maior cliente representa menos de 8% da receita com locações
Inadimplência inexistente
Locatários
10 maiores locatários
(em % do faturamento recorrente)
7,9%
4,8%
4,7%
4,5%
4,4%
4,1%
3,4%
3,1%
3,1%
2,1%
1o
OBS: Base Junho/2011
16 / 40
2o
3o
4o
5o
6o
7o
8o
9o
10o
Vacância Física no Portfólio
A vacância financeira média do portfólio também é consistentemente baixa, alcançando 0,5% ao final
de Jun/11
5,3%
4,7%
4,4%
4,3%
3,3%
3,1%
2,3%
2,4%
2,7%
2,2%
1,6%
3,7%
2,9%
2,6%
2,5%
1,6%
0,7%
Jun/07 Set/07 Dez/07 Mar/08 Jun/08 Set/08 Dez/08 Mar/09 Jun/09 Set/09 Dez/09 Mar/10 Jun/10 Set/10 Dez/10 Mar/11 Jun/11
OBS: Calculamos a taxa de vacância física dividindo a ABL própria vaga pela ABL própria total do portfólio, excluindo imóveis não operacionais e os edifícios Venezuela 43 e Barros
Loureiro, ao final do período. Calculamos a taxa de vacância financeira dividindo uma estimativa de receita potencial para as áreas vagas dos imóveis por uma estimativa de receita total
com locações para aquele determinado mês.
17 / 40
Duration dos Contratos de Locação
Os contratos de locação comercial são em geral assinados por períodos de 5 anos
Os contratos a serem renovados nos próximos 2 anos vão capturar a forte alta dos aluguéis nos
últimos 4 anos
Participação no Faturamento
37%
Em 23% dos contratos,
estimamos aumento de
31% (R$ 17,0 mm/ano)
16%
15%
8%
8%
< 1 ano
15%
até 2 anos
até 3 anos
até 4 anos
OBS: a partir de 30/Jun/11
18 / 40
até 5 anos
> 5 anos
Marca de Sustentabilidade
A São Carlos acredita no desenvolvimento sustentável, e
busca agregar valor a seu portfólio e clientes tornando os
imóveis sustentáveis através da certificação LEED –
Leadership in Energy & Environmental Design.
A São Carlos desenvolveu em parceria com a Gafisa o
Eldorado Business Tower, que é o único edifício brasileiro
com certificação LEED Platinum (dentre apenas 3
existentes no mundo à época da construção).
Em ago/2011 conseguimos a certificação LEED Existing
Building Operations & Maintenance – Silver, para as torres
B e C do Centro Administrativo Rio Negro.
Atualmente estamos trabalhando na certificação de três
edifícios em São Paulo e Rio de Janeiro.
19 / 40
PERFORMANCE FINANCEIRA
20 / 40
Performance Financeira
R$ milhões
Receita Bruta com Locações
EBITDAAjustado e Margem
236,6
157,0
159,3
187,9
167,0
108,4
2007
125,4
125,9
121,6
79%
84%
84%
78%
85%
2007
2008
2009
2010
pro forma
80,6
2008
2009
2010
pro forma
Dívida Líquida e Alavancagem
516,3
487,8
Lucro Líquido
510,9
133,4
91,9
328,0
66,7
139,9
33,8
2,7 x
3,9 x
1,2 x
3,0 x
2,7 x
2007
2008
2009
2010
pro forma
2007
21 / 40
2008
2009
2010
Administração
Estrutura reduzida com 47 colaboradores
A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de
performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
ROLANDO
MIFANO
(presidente)
RICCARDO
ARDUINI
JORGE FELIPE
LEMANN
ROBERTO
THOMPSON
ABRAM
SZAJMAN
(independente)
DIRETORIA
DIR. PRESIDENTE
Rolando Mifano
DIR. SUPERINTEND.
Felipe Goes
DIR. FINANCEIRO E RI
Fabio Russo
DIR. COMERCIAL
Marcelo Scarabotolo
22 / 40
DIR. NOVOS NEGÓCIOS
Rubens Cardoso
ROGÉRIO
ZIVIANI
(independente)
Perfil dos Executivos
64 anos
Rolando Mifano
39 anos de experiência no setor imobiliário – desde 1998 na São Carlos
antes, trabalhou no Banco Comind, Unibanco e Carrefour
38 anos
Felipe Góes
Desde Jun/11 na São Carlos
antes, trabalhou na McKinsey e foi secretário municipal de
desenvolvimento no Rio de Janeiro
57 anos
Rubens Cardoso
20 anos de experiência no setor imobiliário - desde 1999 na São Carlos
antes, trabalhou no Carrefour
45 anos
Marcelo
Scarabotolo
20 anos de experiência no setor imobiliário - desde 1999 na São Carlos
antes, trabalhou na Deico Desenvolvimento Imobiliário
38 anos
Fabio Russo
Correa
Desde Nov/09 na São Carlos
antes, trabalhou na CCR
23 / 40
Composição Acionária
ACIONISTAS
CONTROLADORES
ADMINISTRAÇÃO
50,01%
1,40%
SÃO CARLOS
TESOURARIA
0,93%
OBS: Base 22/agosto/2011
OBS: Total de 57.737.319 ações ordinárias, aproximadamente 3.000 acionistas
24 / 40
FREE-FLOAT
47,66%
Desempenho da Ação
Últimos 12 meses (até 18/Ago/11): SCAR3 +21%, IBOV -22% e IMOB -20%
YTD2011 (até 18/Ago/11): SCAR3 -12%, IBOV -24% e IMOB -24%
120,5
100,0
80,2
77,5
São Carlos
Ibovespa
Imob
18/Ago/10
18/Ago/11
25 / 40
Potencial para Valorização
NAV não inclui os potenciais de expansão no portfólio da São Carlos
As ações ordinárias da São Carlos estão negociando na BM&F Bovespa com um desconto de 32%
sobre o NAV da Companhia (considerando R$ 20,50/ação)
NAV
Valor estimado do portfólio (R$' mm)
Dívida líquida (R$' mm)
2.243,9
(514,9)
NAV (Valor dos imóveis menos dívida) (R$' mm)
Quantidade de ações ex-tesouraria (mm)
NAV/ação
1.728,9
57,4
R$ 30 /ação
NAV = Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da Companhia ao final de Jun/11 e menos o valor de aquisição de um terreno em Jul/11. NAV/ação não considera
ações mantidas em tesouraria.
26 / 40
Ambiente Competitivo e Diferenciais da São Carlos
São Carlos Empreendimentos (ticker SCAR3):
• Escritórios para retrofit ou reposicionamento no mercado e lojas de varejo
BR Properties:
• Centros de distribuição e escritórios mais novos
CCP:
• Desenvolvimento de escritórios AAA, shopping centers e centros de distribuição
Diferenciais Competitivos da São Carlos:
Know-how na administração individual de imóveis comerciais, visando aumento da rentabilidade
Gestão ativa do portfólio
Foco em edifícios de escritório padrão classe A, com grandes lajes e localizados principalmente em
SP e RJ, e lojas de varejo
Baixíssima taxa média de vacância, via seletividade e diversificação de locatários
Custos reduzidos
27 / 40
Contatos
FABIO RUSSO - Diretor Financeiro e de RI
MARC GROSSMANN - Gerente de RI
E-mail: [email protected] - Tel: (11) 3048-5413 / 5442
www.scsa.com.br
Edifício Brasilprev
Edifício Sul America
28 / 40
CASES DE AQUISIÇÃO E RETROFIT
29 / 40
Citi Tower – Rio de Janeiro, RJ
Aquisição em Nov/05 do Citibank por R$43,3
mm.
Investimentos em melhorias de R$5,2 mm
•
Retrofit do hall principal
•
Troca de elevadores
•
Troca do sistema de ar condicionado
•
Otimização do mix de locatários
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$38/m2
em Dez/05 para R$68/m2 em Jun/11.
Atualmente média do mercado é de R$78/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de
R$14,6/m2 em Dez/05 para R$10,9/m2 em
Jun/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$135,7 mm.
TIR alavancada do projeto de 90%/ano.
30 / 40
Top Center – São Paulo, SP
Adquirido da Marubeni em Nov/04 por R$63,0
mm.
Aprovação para transformação de galeria no
térreo em Shopping Center e posterior venda
por R$35,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$2,5 mm
• Revitalização da entrada do edifício
• Reforma da área comum dos andares
• Melhorias nos elevadores e sistema de ar
condicionado
Aumento no aluguel médio cobrado, de R$44/m2
em Dez/04 para R$78/m2 em Jun/11.
Atualmente média do mercado é de R$90/m2.
Queda do valor médio do condomínio, de R$
12,0/m2 em Dez/04 para R$11,1/m2 em Jun/11.
Valor de avaliação em Set/10 de R$131,0 mm.
TIR alavancada do projeto 173%/ano.
31 / 40
Centro Empresarial Botafogo – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido da Fundação Caemi em Jan/02 por R$ 72,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 4,3 mm
• Reforma e revitalização completa do hall de entrada, troca de elevadores, ar condicionado.
• Reforma do auditório e salas de reunião, possibilitando a geração de renda adicional.
• Transformação de áreas comuns em áreas privativas e remanejamento de restaurante para o térreo
aumentando a área locável do edifício.
Transformação do edifício em
padrão Classe AAA, que passou
a ser um dos melhores prédios de
escritório do Rio de Janeiro
32 / 40
Edifício Passeio – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do Banco BCN / Mesbla em Dez/03 por R$ 12,0 mm.
Investimentos em melhorias de R$ 8,0 mm
• Recuperação e revitalização completa da fachada, obedecendo as diretrizes do Patrimônio Histórico, pois ela é
tombada, incluindo a torre do relógio, um marco na cidade do Rio de Janeiro.
• Reforma completa do edifício incluindo instalações elétricas, hidráulicas, ar condicionado, elevadores,
dados/voz .
Transformação completa do edifício que passou a ser corporativo em uma das mais valorizadas
regiões para escritórios do Rio de Janeiro atualmente.
33 / 40
Edifício Venezuela 43 – Rio de Janeiro, RJ
Aquirido do em Set/09 por R$ 6,5 mm.
Retrofit de R$ 16,0 mm em andamento, visando a revitalização completa do edifício e agregando
ainda o selo de sustentabilidade.
Criação da identidade corporativa do edifício na área do Porto Maravilha.
34 / 40
CASES DE PROJETOS DE DESENVOLVIMENTO
35 / 40
Centro Empresarial Guaíba – Porto Alegre, RS
Edifício existente com 12,5 mil m2 de ABL.
Potencial de construção
adicionais de ABL.
12,5
mil
m2
Localização nobre no principal vetor de
crescimento de Porto Alegre.
Fundações e subsolo já prontos e potencial
construtivo já aprovado.
Valor de locação estimado em R$50/m2.
Potencial para built-to-suit.
36 / 40
FOTO DO
GUAIBA !!
Centro de Distribuição Barueri – Barueri, SP
Imóvel locado para DHL como centro de distribuição.
Ótima localização na Marginal da Rodovia Castello Branco entre o acesso à Alphaville e Shopping
Tamboré.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$68,9 mm baseado no uso atual.
Potencial construtivo de 180 mil m2 de ABL de escritórios em substituição ao imóvel existente.
Valor de locação estimado de R$58/m2.
37 / 40
Ericsson – São Paulo, SP
Área existente hoje de 24,8 mil m2 de ABL.
Terreno de 50,6 mil m2 (potencial construtivo em estudo).
Ótima localização na Marginal do Rio Tietê, próximo à estação do metrô, estação rodoviária, ao
aeroporto internacional de Cumbica e às principais saídas de São Paulo.
Potencial de
Expansão
38 / 40
Torre D do Centro Administrativo Rio Negro - Barueri, SP
Área existente hoje de 34,9 mil m2 de ABL.
Em fase de construção de 12.000 m2 de ABL – conclusão prevista para o segundo semestre de 2011.
Valor de locação atual na região em torno de R$58/m2.
Empreendimento consolidado de alto padrão; torres B e C com selo verde LEED EBOM Silver.
39 / 40
GlobalTech Campinas - Campinas, SP
Área existente hoje de 9,5 mil m2 de ABL.
Valor de avaliação CBRE Set/10 de R$23,6 mm
(participação São Carlos).
Potencial para mais 40 mil m2 de ABL em fase de
projeto executivo.
Valor de locação atual em torno de R$35/m2.
São Carlos têm 60% do empreendimento.
Em projeto
Existente
40 / 40