Estruturação Societária do Empreendimento Imobiliário
Por Lourdes Helena Rocha dos Santos
Nos últimos anos, o Brasil vivenciou uma grande explosão imobiliária,
ingressando no mercado os mais diversos tipos de compradores de imóveis e de
investidores. Também os empreendimentos tomaram novas feições antes
desconhecidas. Hodiernamente, são comuns os mega-empreendimentos, os
empreendimentos multi-uso, os edifícios mistos, enfim, uma gama de complexas
edificações, a demandar estruturações jurídicas diferenciadas para o seu
desenvolvimento. Ao planejar a construção de um empreendimento, a empresa ou
seu idealizador, necessita considerar o perfil dos seus investidores, sua disposição de
“aparecer” e de assumir riscos, para então decidir como melhor estruturar o
empreendimento.
Se a captação dos recursos virá de investidores que desejam participar
efetivamente do negócio, almejando dele obter resultados econômicos, porém
limitando as possibilidades de sofrerem prejuízos em outras esferas patrimoniais, uma
opção é que participem como sócios em uma Sociedade de Propósito Específico SPE.
Nesse modelo de negócio, o ingresso dos recursos do investidor se dá por meio
de subscrição e integralização das cotas sociais da SPE, de forma que ele passa a ser
titular daquele empreendimento especificamente, sendo sua responsabilidade restrita
ao valor de suas quotas, respondendo, todavia, de forma solidária com os demais
sócios, pela integralização do capital social da sociedade (art. 1091 CC).
Outra vantagem é de que os recursos do investidor não se misturam com o da
empresa incorporadora/construtora em outros negócios, de sorte que o insucesso
desta em outros empreendimentos, não deverá contaminar o negócio específico da
SPE. Neste sentido, o comprador dos imóveis também estará mais protegido contra
práticas não recomendáveis de transitar recursos de uma incorporação para outra,
principalmente se a empresa construtora/incorporadora não tiver submetido o
empreendimento ao regime da afetação.
Na SPE, o investidor é sócio da empresa e como tal tem maior acesso às
informações da sociedade, o que lhe permite estar acompanhando seus números e
perspectivas de resultados. Por outro lado, estará a mercê dos riscos do negócio, já
que, como sócio, contrai obrigações perante terceiros para o desenvolvimento do
empreendimento.
Traçando
um
paralelo,
ostensivamente
do
negócio
caso
o
investidor não
imobiliário,
deixando
pretenda
em
participar
mãos
da
construtora/incorporadora a condução do empreendimento, uma boa opção é
participar do negócio por meio de uma Sociedade em Conta de Participação - SCP.
Nesta modalidade, a atividade social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo
(incorporadora/construtora), em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva
responsabilidade, participando o investidor dos resultados correspondentes (art. 991,
CC).
A SCP não possui personalidade jurídica, é de simples constituição, sequer
necessita ser registrada na Junta Comercial. O investidor não é titular do
empreendimento, não é identificado por terceiros, sendo que os direitos e obrigações
serão do sócio ostensivo, com quem o investidor deverá ter uma relação de confiança
sólida, sem a qual não é recomendável esta modalidade de sociedade.
Outras formas há de estruturar o negócio imobiliário, especialmente quando se
tratar de duas ou mais empresas que desejam somar esforços, cada qual com suas
habilidades, para a realização do empreendimento. No Consórcio, por exemplo, não há
a formação de nova entidade societária, mas as empresas podem, por meio de um
contrato, assumirem cada qual e diretamente suas obrigações, nos limites do acordo
consorcial, objetivando um empreendimento comum.
Já a Joint Venture, de origem norte-americana, corresponde a uma reunião de
pessoas que combinam seu patrimônio (dinheiro, bens imóveis, etc), esforços,
habilidades e conhecimento para a consecução de um objetivo pontual e específico, de
curta duração ou com prazo determinado. Como associação despersonalizada que é,
sua constituição se dá por meio de uma sociedade limitada ou por meio de sociedade
por ações.
Diante da pluralidade de instrumentos jurídicos disponíveis, a adequada
escolha da estruturação societária do empreendimento, será de fundamental
importância para o sucesso na captação de recursos dos investidores e/ou de
empresas parceiras, de modo a atingir as expectativas de todos os participantes do
negócio imobiliário.
Fonte: DOS SANTOS, Lourdes Helena Rocha.
“Estruturação Societária do Empreendimento
Imobiliário”. Revista Imóvel Magazine. Edição –
Fevereiro/Março 2014, p. 72 e 74.