ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA
MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
RESPONSÁVEIS:
Engenheiros:
CLÁUDIO BERNARDES
FLÁVIO SALAMA
RICARDO BUNEMER
RICARDO PEREIRA LEITE
RONALDO SÁ OLIVEIRA
SILVIO LUÍS SANCHEZ
TOMAS LASZLO BANLAKY
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
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INDICE
I - INTRODUÇÃO...........................................................................................................................................................3
II - PROJETO...................................................................................................................................................................3
III - METODOLOGIA DE CÁLCULO...........................................................................................................................4
IV - SISTEMA CONSTRUTIVO.......................................................................................................................................6
V - CUSTOS NÃO PREVISTOS.....................................................................................................................................8
VI-OUTROS FATORES QUE PODEM AFETAR O CUSTO ........................................................................................8
VII - PLANEJAMENTO URBANO.................................................................................................................................9
VIII - CUSTOS DOS DIVERSOS MÓDULOS CONSIDERADOS.............................................................................10
IX – CONCLUSÃO.......................................................................................................................................................10
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
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I - INTRODUÇÃO
A decisão de compra de um terreno para execução de um empreendimento imobiliário passa por duas
fases distintas: a avaliação das potencialidades comerciais dos produtos imobiliários, com viabilidade de
implantação no local e o estudo econômico-financeiro do empreendimento, onde devem ser
analisados os fluxos de recursos necessários no tempo e expectativas de margem de lucro.
Uma das características determinantes desse processo é a velocidade de decisão.
A avaliação da viabilidade comercial do empreendimento depende basicamente da experiência do
incorporador e dos dados de mercado que ele tem disponível.
Todavia, o estudo econômico-financeiro do empreendimento não poderá ser efetuado se não houver
condições para que se tenha uma avaliação rápida, e o mais preciso possível, do custo de obra.
Uma vez definido o produto, para determinação dos custos da obra, normalmente existem, duas
alternativas básicas: orçar a obra, recurso que pode ser bastante demorado e oneroso para uma
tomada de decisão; ou recorrer a números empíricos, o que muitas vezes pode ocultar algumas
armadilhas.
A idéia nasceu da necessidade de se ter um método expedito e suficientemente confiável para o
cálculo de custos de obra e que ao mesmo tempo fosse flexível para atender a maior gama possível de
situações.
A ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA não é um índice setorial nem poderá ser utilizado como
indexador de contratos. Não é um valor oficial, mas sim uma metodologia de cálculo de custos de
obras que visa auxiliar na tomada de decisão. Também não substitui o orçamento da obra, que
continua a ser indispensável para o gerenciamento do futuro empreendimento.
II - PROJETO
O projeto da ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA foi idealizado e desenvolvido pelas diretorias de
Economia e Estatística, compostas por um grupo de engenheiros e economistas com experiência em
análise de custos de obra.
Com o objetivo de melhor representar o padrão construtivo praticado pela maior parte das empresas,
pesquisou-se, inicialmente, o perfil médio dos materiais e métodos construtivos de mais de cem
construtoras. Com a tabulação estatística dos dados, foi possível determinar os materiais e métodos
construtivos que seriam adotados no projeto padrão, tais como projetos elaborados, instalações no
canteiro de obras, movimento de terra, tipos de fundação e estruturas, alvenaria, instalações elétricas e
hidráulicas, equipamento padrão, laje de cobertura, revestimentos internos e externos, pisos, esquadrias,
pinturas e equipe administrativa.
Uma vez consolidado o perfil construtivo, definiram-se os índices de consumos por serviços, tabulando e
adotando a média das composições unitárias de cinco construtoras atuantes no mercado de
edificações em São Paulo.
Para que pudéssemos ter um método flexível e adaptável a maior gama possível de projetos residenciais
de edifícios, o custo total da obra foi dividido em módulos, de tal forma que as características
particulares de cada obra pudessem ser avaliadas separadamente e, permitindo, maior precisão nos
resultados.
O passo seguinte foi definir uma obra piloto que se aproximasse mais à média praticada no mercado.
Desta forma, foi escolhido um edifício residencial de 9.864 m² de área total, com 64 apartamentos de
três dormitórios sendo uma suíte, área útil de 82 m² e 154 m² de área total.
Todas as quantidades de serviços foram levantadas para cada módulo, de acordo com critérios de
medições usuais de mercado.
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
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Para determinação do custo unitário de cada módulo, foi utilizado o software de orçamento e
gerenciamento de obras TRON-ORC (versão 6.5) da SOFTSUL (www.softsul.com.br), a atualização dos
valores de insumos pela PINI e pesquisas do engenheiro Ronaldo Sá.
O índice de Lei Social com a mão de obra direta é composto pelos valores das tributações e gastos das
construtoras com a mão-de-obra direta.
Ainda, uma reavaliação constante das evoluções tecnológicas e diferentes métodos construtivos
implementados pelas empresas implica na permanente revisão dos custos de cada serviço adotado
neste trabalho, possibilitando assim manter os custos unitários de cada módulo adequados a uma
realidade de mercado.
III - METODOLOGIA DE CÁLCULO
Para se aplicar o método, o empreendedor precisa ter um mínimo de elementos que permita a
execução dos cálculos. Nessa fase, é bom contar com a assessoria de um arquiteto que conheça bem
a lei de zoneamento, e de um consultor de solos.
As principais informações básicas para cálculo do custo da obra são:
a) Aproveitamento do terreno (Zoneamento)
b) Gabarito Máximo
c) Tipo de Produto
d) Número de pavimentos
e) Áreas dos pavimentos
f) Levantamento planialtimétrico do terreno, com croqui indicando cota dos subsolos dos vizinhos
(desejável)
g) Tipo de fundação prevista (desejável)
h) Duração estimada para a obra
Com estes elementos na mão, basta lançá-los na planilha de cálculo.
1.
MÓDULOS
METODOLOGIA DE CÁLCULO
Lançar verba fixa
EMOLUMENTOS,
PROJETOS, GASTOS COM
REGISTROS.
2.
INSTALAÇÕES
PROVISÓRIAS
Lançar verba fixa
3.
FUNDAÇÃO DIRETA
Lançar a área total de laje estrutural do
empreendimento
(não
incluir
áreas
apoiadas diretamente sobre o solo).
4.
FUNDAÇÃO PROFUNDA
Lançar a área total de laje estrutural do
empreendimento
(não
incluir
áreas
apoiadas diretamente sobre o solo).
Se a solução apontar para um tipo de
fundação que possua um valor muito
diferenciado (ex. parede diafragma),
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
COMPOSIÇÃO
Projetos
básicos,
arquitetônico,
fundações,
estrutural,
instalações
elétricas,
hidráulicas,
paisagismo,
formas,
alvenaria,
canteiro,
pressurização,
Projetos
complementares e Consultoria de
solos, levantamento planialtimétrico,
cópias e reproduções, emolumentos
de Prefeitura, elaboração quadros
NBR 12.721, registro e posterior
averbação junto ao Cartório de
Imóveis.
Instalação de canteiro de obras,
tapumes, aquisição de equipamentos,
EPI, ferramentas para obra, taxas de
ligações
provisórias
de
concessionárias.
Escavação,
formas,
armação,
concretagem, de sapatas, blocos
baldrames e controle tecnológico dos
materiais.
Estacas, tipo hélice contínua, corte da
cabeça
das
estacas,
blocos,
armação, concretagem e controle
tecnológico dos materiais.
4
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
recomenda-se
orçar
o
item
separadamente.
CONTENÇÃO DE TALUDES Lançar a área desenvolvida das cortinas Perfil metálico, prancheamento e
de concreto para contenção de taludes
cortinas de concreto armado e
controle tecnológico dos materiais.
Lançar a área de subsolo apoiado sobre Movimento de terra por meio de
SUBSOLO SOBRE TERRA
terra (neste módulo incluem-se também as escavação
mecanizada,
calçadas)
superestrutura,
paredes
painéis,
esquadrias,
elétrica,
hidráulica,
pavimentação, pintura, contra piso
armado, controle tecnológico dos
materiais e limpeza final.
Lançar a área de subsolo apoiada sobre Movimento de terra por meio de
SUBSOLO SOBRE LAJE
laje estrutural
escav ação
mecanizada,
superestrutura, paredes e painéis,
esquadrias, elétrica e hidráulica,
pavimentação, pintura, contra piso
armado, controle tecnológico dos
materiais, pilares, vigas e lajes
estruturais, acabamento e limpeza
final.
Lançar a área coberta de subsolo apoiada Proteção
para
pedestres
e
TÉRREO EXTERNO SOBRE
sobre laje estrutural (inclusive guarita)
construções vizinhas, pilares, vigas, laje
LAJE
estrutural,
alvenaria,
esquadrias,
revestimentos (pedra Goiás e ardósia),
pavimentação,
paisagismo,
demarcação de vagas, instalações
hidráulicas
e
elétricas,
impermeabilização,
paisagismo,
pintura e limpeza final
Lançar a área do térreo descoberta sobre Proteção
para
pedestres
e
TÉRREO INTERNO SOBRE
a laje estrutural
construções vizinhas, superestrutura,
LAJE
paredes
e
painéis,
esquadrias,
impermeabilização,
pavimentação
instalações hidráulicas e elétricas,
paisagismo, pintura e limpeza
Lançar a área do térreo coberta sobre o Entelamento, pilares, vigas, alvenaria,
TÉRREO INTERNO SOBRE
solo natural
esquadrias, revestimento externo e
TERRA
interno,
pavimentação
interna,
instalações hidráulicas e elétricas,
paisagismo, pintura e limpeza.
Lançar a área do térreo, descoberta sobre Proteção
para
pedestres
e
TÉRREO EXTERNO SOBRE
o solo natural.
construções vizinhas, movimentação
TERRA SEM SUBSOLO
de terra Bob Cat, alvenaria, gradil
esquadrias,
revestimentos
(pedra
Goiás e ardósia), pavimentação,
paisagismo, demarcação de vagas,
instalações hidráulicas e elétricas,
pintura e limpeza.
Lançar
a
soma
das
áreas
de
projeções
dos
Pilares, vigas e laje estrutural,
ANDAR TIPO
andares tipo, incluindo vazios e poços dos alvenaria, esquadrias metálicas e de
elevadores
madeira, revestimentos externos e
internos,
pavimentação
interna,
instalações hidráulicas e elétricas,
impermeabilização, pintura e limpeza.
Lançar a área da cobertura interna (parte Entelamento, pilares, vigas e laje
COBERTURA INTERNA
coberta) do apartamento duplex ou estrutural,
alvenaria,
esquadrias
cobertura de lazer
metálicas e de madeira, revestimento
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14. COBERTURA EXTERNA –
ÁREA DE LAZER
15. LAJE IMPERMEABILIZADA
16. ÁTICO
externo e interno, pavimentação
interna, instalações hidráulicas e
elétricas, impermeabilização, pintura
e limpeza.
Lançar a área da cobertura externa (parte Pilares, vigas e laje estrutural,
descoberta) aproveitada para lazer de alvenaria, esquadrias, revestimento
apartamento duplex ou do condomínio
externo,
pavimentação
externa,
instalações hidráulicas e elétricas,
impermeabilização, pintura e limpeza.
Lançar a soma das áreas das lajes
impermeabilizadas que cobrem o edifício
(somente
quando
não
houver
aproveitamento para lazer externo). No
caso de cobertura com telhado, adotar o
índice de laje impermeabilizada.
Lançar a soma das áreas do barrilete,
caixa d'água e casa de máquinas.
17. ELEVADORES
Lançar a quantidade de elevadores
18. SERVIÇOS
COMPLEMENTARES
Lançar a verba fixa
19. CUSTO MENSAL FIXO
Lançar a duração estimada para a obra
em meses
Pilares, vigas, laje estrutural da
cobertura da caixa d´água ou da laje
externa do atiço, impermeabilização,
instalações elétricas e hidráulicas e
limpeza.
Pilares, vigas e lajes estruturais,
alvenarias, esquadrias, revestimento
externo e interno, pavimentação
interna, instalações hidráulicas e
elétricas, impermeabilização, pintura
e limpeza.
Impermeabilização de cortinas e
poço, caiação, instalações elétricas,
conjunto elevadores sociais e de
serviço (19 paradas cada modelo
THYSSEN-SUR ou ATLAS Schindler,
velocidade 90 m), revestimento e
pintura do poço.
Centro de medição e ligações
elétricas, gerador 115 kva, iluminação
de emergência, bombas, sauna,
piscina
com
equipamentos,
instalações de segurança e telefonia,
churrasqueira e equipamentos de
recreação, playground, despesas de
entrega de obra, manuais de
proprietário,
ligações
nas
concessionárias.
Equipe administrativa da obra, equipe
de apoio e manutenção de obra,
segurança, locação e manutenção
de equipamento, depreciação de
equipamento, consumo de água,
energia, telefone e outras despesas
referentes ao canteiro de obra.
Obs.: Para maior facilidade de cálculo, o modelo considera as áreas dos pavimentos como áreas totais
externas, sem descontos de vãos de elevadores, escadarias, shafts ou outros.
IV - SISTEMA CONSTRUTIVO
1.
PROJETOS: projetos básicos, arquitetônico, fundações, estrutural, instalações elétricas,
hidráulicas, paisagismo, formas, alvenaria, canteiro, pressurização, projetos complementares e
consultoria de solos.
2.
CANTEIRO DE OBRAS: tapumes em compensado, barracos com dois pavimentos em
compensado para escritórios e almoxarifados (100 m²), barracos sob a laje do subsolo para
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almoxarifado (200 m²), refeitório com bancos e mesas para cinqüenta pessoas. Pintura de
barracos e tapumes, instalações provisórias de elétrica e hidráulicas. Entrada provisória de força,
móveis de escritório, telefone, microcomputador com impressora, fax, rádio intercomunicador
(quatro), bebedores, equipamentos e ferramentas usuais em obra. Considerou-se não haver
funcionários alojados na obra, conforme NR18.
3.
MOVIMENTO DE TERRA: escavação mecânica dos subsolos até a cota de arrasamento das
estacas, deixando taludes em todo o perímetro. Remoção manual dos taludes reaterramento,
até a cota do piso do subsolo e remoção do excedente de terra, com máquina de pequeno
porte.
4.
FUNDAÇÕES: sapatas ou estacas hélices com bloco de coroamento, conforme o caso. Na
periferia, em todo o perímetro do terreno, estaqueamento com perfil metálico I de 10" a cada
dois metros com ficha de seis metros, pranchamento com dois metros de altura e cortina de
concreto armado com 25 cm de espessura e taxa de armação de 45 kg/m³. Vigas baldrames
sob alvenaria do subsolo.
5.
ESTRUTURA: formas em compensado resinado nas lajes do subsolo e térreo com
reaproveitamento médio de três vezes, e formas plastificadas nas lajes tipo, executadas no
canteiro de acordo com projeto específico e orientação de profissionais especializados.
Escoramento com torres e pontaletes metálicos locados. A madeira para execução do ático é
reaproveitada das formas do tipo e da cobertura. Armaduras montadas em obra, a partir de
corte e dobra em usina. Taxa de armação de 105 kg/m³ nas estruturas dos subsolos e 95 kg/m³,
em média, nas estruturas dos pavimentos tipo. Concreto usinado FCK 25 MPa com lançamento
bombeado. Alinhamento e nivelamento de formas a laser. Acabamento das lajes para receber
contra piso, exceto nos subsolos (laje zero). Bandejas de proteção conforme NR 18 e controle
tecnológico executado em laboratório independente.
6.
ALVENARIA: blocos cerâmicos de boa qualidade, assentamento com massa de assentamento
pré-fabricado, misturada no pavimento e aplicada com bisnaga. Vergas e contra vergas
fabricadas no canteiro e gabarito metálico para vão de portas e janelas. Prumadas de elétricas
embutidas na alvenaria e blocos especiais para tomadas.
7.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS: conduites flexíveis, fios antichama, caixas em ferro esmaltado, quadro
de luz com DR, prumadas em eletrocalhas, acabamentos tipo silentoque, luminárias somente
em terraço e áreas comuns e demais exigências das normas.
8.
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS: tubos conexões de água fria em PVC marrom, água quente em
cobre, esgoto e águas pluviais em PVC branco, recalque em cobre, incêndio em ferro
galvanizado, gás em cobre classe A, louças e metais linha econômica, tampo de granito nos
banheiros e cozinha. Apartamentos entregues sem aquecedores.
9.
EQUIPAMENTOS: conjunto com dois elevadores, piscinas adulto e infantil revestidas de azulejo,
sauna, churrasqueira, sistema telefônico coletivo, portão automático na garagem e porteiro
eletrônico.
10. COBERTURA: laje impermeabilizada ou telhado com estrutura de madeira apoiada sobre
alvenaria, telhas de fibrocimento, rufos e calhas em chapa galvanizada.
11. IMPERMEABILIZAÇÃO: em argamassa, com aditivo químico nos banheiros e terraços cobertos.
Em manta asfáltica, aplicada a frio nas lajes descobertas. Sistema por cristalização na caixa
d'água e poço de elevador.
12. REVESTIMENTO INTERNO: chapisco rolado nas superfícies de concreto, gesso liso desempenado
nas paredes e teto. Massa única pré-fabricada sarrafeada, com espessura de dois centímetros
nas paredes que irão receber rev estimentos cerâmicos. Azulejos de padrão médio assentado
em cola nos banheiros cozinha e área de serviço. Massa única (pré-fabricada) desempenada
nas paredes dos halls de serviço e escadas.
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13. REVESTIMENTO EXTERNO: chapisco rolado em todas as superfícies, massa única pré-fabricada,
multiuso tipo 1 alta B conforme norma NBR 13.281, fornecida em silo desempenada com
espessura de quatro centímetros, proteção com tela mosquiteiro.
14. PISOS: contra piso auto nivelado com espessura média de dois centímetros em todas as lajes,
exceto subsolos. Cerâmica padrão média nos banheiros, terraços, hall dos elevadores, cozinhas
e área de serviço assentados em cola. Salas e dormitórios preparados para receber carpete
(não fornecido). Granito padrão econômico no hall social e salão de festas em lajotas.
Cimentado pintado nas escadas. Pedra Miracema nos pisos externos, piscina com deck em
pedra Goiás.
15. ESQUADRIAS DE MADEIRA: porta pronta (batente, porta e ferragens) fixados com espuma de
poliuretano. Ferragens em ferro pintado, forro em cedrinho nos terraços.
16. ESQUADRIAS METÁLICAS E VIDROS: contra-marcos em concreto pré-moldados e alumínio,
caixilhos "módulo prático", fornecidos prontos, com vidro 4 mm, gradis de ferro nas sacadas e
térreo, portas corta-fogo.
17. PINTURA: textura acrílica na fachada, látex PVA nas áreas internas, látex acrílico nos halls,
escadarias e áreas comuns do térreo, barra de esmalte sintético (h=1m) nas garagens e
caiação acima e pintura de demarcação. Esmalte sintético sobre portas, corrimões, gradis,
tubulações aparentes. Verniz sobre forros de madeira.
18. CUSTOS FIXOS: equipe administrativa com um engenheiro meio período, um mestre, um
encarregado administrativo, um estagiário, três serventes para limpeza e descarga, um
carpinteiro para manutenção do canteiro, um porteiro, um guincheiro e um ascensorista,
consumo de água, luz e telefone, remoção de entulho, material e serviços de manutenção de
canteiro, seguro e segurança.
V - CUSTOS NÃO PREVISTOS
No projeto da ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA não foram considerados os seguintes custos:
a) Custo da aquisição do terreno
b) Demolições de construções pré-existentes
c) Impostos que incidem sobre o terreno e beneficiárias (IPTU, ITBI, etc.).
d) Impostos que incidem sobre o faturamento (PIS, COFINS, etc.).
e) Despesas com promoções e publicidade do empreendimento
f)
Despesas de corretagens e estande de vendas
g) Seguros (está incluso somente o RCC) e riscos de engenharia
h) Decorações e equipamentos especiais das áreas comuns ou privativas (ex. máquinas para
lavagem de veículos, móveis, etc.).
i)
Despesas com móveis e decoração do apartamento modelo
j)
Despesas financeiras ou bancárias (CPMF, taxas, juros, etc.).
k) Custos de manutenções pós-entrega da obra
l)
Custos com reparos em vizinhos
m) BDI - benefícios e despesas indiretas
n) Taxa de administração da construção
o) Taxa de administração da incorporadora
VI-OUTROS FATORES QUE PODEM AFETAR O CUSTO
O modelo foi desenvolvido para um tipo "médio" de obra derivado da pesquisa junto a um universo de
mais de cem construtoras. Assim, na ponderação final do custo da obra, alguns fatores que podem
influenciar no custo devem ser levados em conta. Segue uma lista com os principais:
a)
b)
TAMANHO DO EMPREENDIMENTO: alguns custos não variam
empreendimento.
REPETITIVIDADE: pode gerar economia em projeção e controle.
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
com
o
tamanho
do
8
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
o)
MATERIAIS DE ACABAMENTO: o uso de materiais mais caros pode influenciar o custo final da
obra.
TIPO DE SOLO: o tipo de solo influi largamente na solução de fundação a ser adotado, e por
conseqüência, no custo da obra.
NÍVEL DO LENÇOL FREÁTICO: se for muito alto, pode influir no custo, determinando adoção de
sistemas de rebaixamento e drenagem de água, ou mesmo parede diafragma.
PERFIL DO TERRENO: deve-se verificar a influência de aclives e declives no custo do projeto a
ser adotado.
ALTURA DO PRÉDIO: nos prédios muito alto ou muito baixos, as características próprias, tais
como, transporte vertical, estrutura especial, etc., devem ser consideradas.
GRAU DE EVOLUÇÃO TECNOLÓGICA EMPREGADA NA OBRA: pode influir no desperdício dos
materiais e na produtividade da mão-de-obra.
GRAU DE CONTROLE IMPLANTADO NA OBRA: também influi nos índices de custo.
QUALIDADE DOS PROJETOS.
PLANEJAMENTO da execução da obra, movimentação e estocagem de materiais influem
diretamente no custo.
PÉ DIREITO: influi na quantidade de elementos verticais (alvenaria, fachada, etc.).
RELAÇÃO ENTRE ÁREAS "SECAS" E "MOLHADAS": áreas "molhadas" são usualmente mais caras
que as "secas".
DENSIDADE DE ELEMENTOS: projetos com ambientes pequenos como, por exemplo, flats
tendem a aglutinar mais os elementos de acabamento (portas, janelas, louças, metais, etc.) o
que resulta em uma elevação significativa de custo por área.
FORMATO DO EDIFÍCIO: edifícios mais "quadrados" têm menos fachada por área do que
edifícios "estreitos"; portanto, são mais econômicos. Edifícios com fachadas muito recortadas e
irregulares também têm seu custo elevado.
VII - PLANEJAMENTO URBANO
Zoneamento (Siszon)
Informações sobre o zoneamento vigente na área em que se localiza determinado imóvel podem ser
obtidas por consulta ao Sistema de Informações sobre Zoneamento/Siszon, mantido pela
Sempla/Deplano.
O interessado precisa fornecer o número do contribuinte do imóvel, que consta do carnê do IPTU. Na
falta deste dado, somente quando se tratar de lote edificado, as informações poderão ser localizadas
pelo endereço do imóvel.
Informações sobre características e restrições básicas de uso e ocupação do solo da zona onde se
encontra o imóvel podem ser obtidas, pessoalmente, no Departamento de Planejamento e
Normatização Territorial/Deplano.
Departamento de Planejamento e Normatização Territorial/Deplano
Rua São Bento, 405 – 17º andar, sala 173.
Sé - 01011-100
Telefone: 3291-4963
Fax: 3291-4996
Horário: 2ª a 6ª feira, das 9:00 às 12:00 h e das 14:00 às 17:00 h
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VIII - CUSTOS DOS DIVERSOS MÓDULOS CONSIDERADOS
ITEM
ETAPA
VARIAÇÃO DO
TRIMESTRE ANTERIOR
VALOR
1.00
EMOLUMENTOS PREFEITURA, LAUDO, TOPOGRAFIA, SONDAGE, PROJETOS E
CÓPIAS E DOCUMENTOS LEGAIS
R$
561.283,26
6,36%
2.00
INSTALAÇÕES PROVISÓRIAS
R$
149.889,84
7,09%
*
2.01
INSTALAÇÕES DE CANTEIRO
R$
73.497,50
7,23%
*
2.02
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
R$
25.379,35
8,17%
*
2.03
PCMAT, FERRAMENTAS, EPI, COMPUTADOR, MOBÍLIA
R$
51.012,99
6,37%
3.00
FUNDAÇÃO DIRETA
R$
17,44
6,10%
4.00
FUNDAÇÃO PROFUNDA
R$
46,46
5,06%
5.00
CONTENÇÕES DE TALUDES
R$
333,14
5,35%
6.00
SUBSOLO SOBRE TERRA
R$
276,35
13,14%
7.00
SUBSOLO SOBRE LAJE
R$
493,70
10,09%
8.00
TÉRREO EXTERNO SOBRE LAJE
R$
488,39
6,02%
9.00
TÉRREO INTERNO SOBRE LAJE
R$
1.079,17
15,54%
10.00
TERREO INTERNO SOBRE TERRA (INTERNO - SEM SUBSOLO)
R$
791,13
20,57%
11.00
TERREO SOBRE TERRA EXTERNO SEM SUBSOLO
R$
258,70
7,92%
12.00
TIPO
R$
916,05
15,91%
13.00
COBERTURA INTERNA
R$
1.259,72
15,83%
14.00
COBERTURA EXTERNA - ÁREA LAZER
R$
886,61
7,64%
15.00
LAJE IMPERMEABILIZADA
R$
377,49
4,50%
*
15.01
SUPERESTRUTURA, ELÉTRICA, HIDRÁULICA, LIMPEZA
R$
208,64
4,04%
*
15.02
IMPERMEABILIZAÇÃO
R$
145,36
4,88%
*
15.03
INSTALACOES ELETRICAS E HIDRAULICAS
R$
13,58
6,36%
*
15.04
SERVICOS COMPLEMENTARES LIMPEZA E RETIRADA ENTULHO
R$
9,91
6,25%
16.00
ÁTICO
R$
1.050,38
17.00
ELEVADORES
R$
133.700,42
6,36%
18.00
SERVICOS COMPLEMENTARES
R$
357.217,25
6,36%
19.00
CUSTO FIXO
R$
78.260,43
12,29%
10,83%
* OS SUBITENS AQUI APRESENTADOS SE REFEREM AO PADRÃO MÉDIO DAS CONSTRUTORAS E PODERÃO SER ADAPTADOS A UMA MELHOR
REALIDADE DE SUA EMPRESA
IX – CONCLUSÃO
No atual cenário em que se encontra o Brasil, com inflação controlada, mas com margens de lucro
reduzidas, a ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA é um aliado importante do empreendedor imobiliário.
Com ele, a análise econômico-financeira, imprescindível às decisões do incorporador, torna-se mais
rápida e de melhor qualidade. Além disso, estimula a sensibilidade para diferentes soluções em um
projeto imobiliário.
ANÁLISE DE VIABILIDADE IMOBILIÁRIA – MAIO, JUNHO E JULHO DE 2006.
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