As informações contidas neste Prospecto estão sob análise da Comissão de Valores Mobiliários, a qual ainda não se manifestou a seu respeito.
O Presente Prospecto está sujeito a complementações e correção.
Prospecto
de
acordo
com o código de autoregulação da ANBID para
a indústria de fundos de
investimentos
Prospecto de Distribuição Pública de Cotas Seniores da Primeira Série (o “Prospecto”) do
MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS
C.N.P.J./M.F. n.º 08.958.633/0001-19
Administração – Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Código ISIN n.º [●]
RATING DAS COTAS SENIORES A(bra)
Distribuição pública de 720 (setecentas e vinte) Cotas Seniores da primeira série (“Cotas Seniores” e “Primeira
Série”, respectivamente) do MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários (“Fundo”),
totalizando:
R$ 18.000.000,00
O Fundo destina-se a adquirir direitos de crédito de titularidade da MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES
LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio
Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1601 - Sala A, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 03.548.370/0001-56
(“MPD”), TERRAÇOS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na
Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1084 - 2º Andar - Sala 27, inscrita no
CNPJ/MF sob n°. 05.002.938/0001-64 (“Terraços”); JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.,
sociedade de propósito específico com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso
Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob nº. 07.247.087/0001-45 (“Jardins”); RESORT
TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de São Paulo,
Estado de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob n°.
05.906.155/0001-05 (“Resort”); KMGR - EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com
sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1603 Sala A, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 04.531.691/0001-00 (“KMGR”); FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA.,
sociedade de propósito específico com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso
Sardinha, nº. 95 - Sala 104, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 04.641.299/0001-14 (“FFMS”); e MPD 4
ENGENHARIA LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na
Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1603 - Sala B, inscrita no CNPJ/MF sob n°.
04.061.302/0001-20 (“MDP4”), (MPD, Terraços, Jardins, Resort, KMGR, FFMS e MPD4 conjuntamente
denominadas Originadoras ou Cedentes e, isoladamente, Originadora ou Cedente), contra seus respectivos
clientes (“Clientes”), representados por cada parcela dos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias
construídas entre as Cedentes e/ou notas promissórias vinculadas a tais contratos (“Direitos Creditórios” ou
“Direitos de Crédito”), e fornecer rendimentos aos cotistas. Para maiores esclarecimentos e informações sobre os
Direitos de Crédito, vide a Seção 5 deste Prospecto.
As Cotas Seniores serão objeto de distribuição pública no mercado de balcão não organizado (“Oferta”). A
Primeira Série do Fundo compreende a emissão de 720 (setecentas e vinte) Cotas Seniores com preço inicial de
emissão de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada uma, totalizando um montante de R$ 18.000.000,00
(dezoito milhões de reais) (“Valor Inicial da Oferta”) e 280 (duzentas e oitenta) Cotas Subordinadas (“Cotas
Subordinadas”), também com preço inicial de emissão de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada uma
totalizando o patrimônio inicial do Fundo o montante de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais). As
Cotas Subordinadas não são objeto da Oferta e serão subscritas e integralizadas pelas Originadoras nos termos
do Contrato de Promessa de Subscrição e Integralização de Cotas Subordinadas do Fundo firmado entre as
Originadoras e o administrador do Fundo, a Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários S.A. (“Administrador”), sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro,
na Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º andar, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61. Para os
fins deste Prospecto, as Cotas Seniores e as Cotas Subordinadas serão designadas em conjunto como as
“Cotas”.
O Fundo foi constituído em 27 de julho de 2007 por meio do “Instrumento Particular de Constituição do MPD
KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários“ e seu regulamento foi registrado no 5º Ofício de
Títulos e Documentos da Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, em 27 de julho de 2007, sob o n.º
696765 (“Regulamento”) e será gerido pela Lacan Investimentos e Participações Ltda. (“Gestor”), sociedade com
sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171, inscrita no
CNPJ/MF sob nº. 04.264.390/0001-68. A Oferta foi registrada na Comissão de Valores Mobiliários (a “CVM”) em
[●] sob o n°. [●], nos termos da Instrução da CVM n.˚ 356/01.
Os investidores devem ler a Seção Fatores de Risco deste Prospecto. Ainda que o Administrador e o Gestor
mantenham sistema de gerenciamento de riscos da carteira de investimentos do Fundo (“Carteira”), não há
garantia de completa eliminação de possibilidade de perdas para o Fundo e para o investidor. Além disso,
qualquer rentabilidade que venha a ser obtida pelo Fundo não representará garantia de rentabilidade futura. O
Fundo não conta com garantia do Administrador, do Gestor, das Originadoras, de qualquer mecanismo de
seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Ainda, não há compromisso ou garantia por parte do
Administrador e do Gestor de que o objetivo de investimento do Fundo será atingido.
As informações contidas neste Prospecto estão em consonância com o Regulamento do Fundo, porém não o
substituem. É recomendada a leitura cuidadosa tanto deste Prospecto quanto do Regulamento, com especial
atenção às cláusulas do Regulamento relativas ao objetivo do Fundo, à sua política de investimento e à
composição de sua Carteira, bem como às disposições deste Prospecto que tratam sobre os fatores de risco aos
quais o Fundo está sujeito.
Todo cotista, ao ingressar no Fundo, deverá atestar, por meio de termo de ciência de risco e adesão ao
Regulamento, que recebeu exemplar deste Prospecto e do Regulamento do Fundo, que tomou ciência dos
objetivos do Fundo, de sua política de investimento, da composição da Carteira, da taxa de administração
devida, dos riscos associados ao seu investimento no Fundo e da possibilidade de ocorrência de variação e perda
no patrimônio líquido do Fundo, e, consequentemente, de perda, parcial ou total, do capital investido pelo
investidor.
Este Fundo utiliza estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais
estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas.
Este Prospecto foi preparado com as informações necessárias ao atendimento das disposições do Código de
Auto-Regulação da Associação Nacional dos Bancos de Investimento (a “ANBID”) para a Indústria de Fundos de
Investimento, bem como às normas emanadas da CVM.
“A autorização para funcionamento e/ou oferta das Cotas não implica, por parte da CVM e da ANBID,
garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade do Fundo, do
Administrador e demais instituições prestadoras de serviços ao Fundo.”
Quaisquer solicitações de esclarecimentos sobre a Oferta e o Fundo devem ser feitos exclusiva e diretamente ao
Gestor ou Administrador. As Cedentes não prestarão quaisquer informações e/ou esclarecimentos aos
investidores sobre o Fundo e/ou a Oferta.
Participantes da Oferta
Custodiante:
Administrador:
Gestor:
A data deste Prospecto é [●]
2
ÍNDICE
1. DEFINIÇÕES
2. TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA
6
11
3. FATORES DE RISCO
•
Limitação de Ativos do Fundo.................................................................................................................. 15
•
Amortização e resgate condicionado de cotas ........................................................................................... 15
•
Fatores Macroeconômicos ....................................................................................................................... 16
•
Inexistência de rendimento predeterminado............................................................................................. 16
•
Descasamento entre as taxas de atualização das Cotas Seniores e dos ativos do Fundo .......................... 16
•
Condição financeira para levas os Direitos Creditórios Elegíveis e os títulos e valores mobiliários ao
vencimento .................................................................................................................................................... 17
•
Possibilidade de resgate ou amortização antecipada das cotas ................................................................. 17
•
Ausência de garantia de pagamento dos Direitos Creditórios Elegíveis...................................................... 17
•
Critérios de Elegibilidade......................................................................................................................... 17
•
Constituição sucessiva de Direitos Creditórios Elegíveis........................................................................... 17
•
Cobrança judicial dos Direitos Creditórios Elegíveis ................................................................................. 18
•
Questionamento da cessão dos Direitos Creditórios Elegíveis ao Fundo por terceiros................................ 18
•
Informações contidas neste Prospecto...................................................................................................... 19
4. O MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS
•
Base Legal .............................................................................................................................................. 21
•
Público Alvo ............................................................................................................................................ 21
•
Administração......................................................................................................................................... 21
•
Custódia, Controladoria e Escrituração de Cotas do Fundo...................................................................... 21
•
Agência Classificadora de Risco das Cotas Seniores ................................................................................. 21
•
Auditoria ................................................................................................................................................ 22
•
Objetivo de Investimento ......................................................................................................................... 22
•
Política de Investimento e Composição da Carteira................................................................................... 22
•
Características, Direitos, Condições de Emissão, Subscrição e Integralização das Cotas ........................... 23
•
Condições de Amortização e Resgate das Cotas........................................................................................ 28
•
Assembléia Geral de Cotistas .................................................................................................................. 30
•
Avaliação dos Ativos do Fundo ................................................................................................................ 32
•
Eventos de Avaliação e Eventos de Liquidação Antecipada do Fundo........................................................ 33
•
Enquadramento da Razão de Garantia .................................................................................................... 37
•
Política de Divulgação de Informações relativas ao Fundo ........................................................................ 38
•
Atendimento aos Cotistas ........................................................................................................................ 39
•
Taxas e Encargos do Fundo..................................................................................................................... 40
•
Regras de Tributação do Fundo ............................................................................................................... 41
•
Procedimentos de Cobrança de Direitos de Crédito Inadimplentes Passíveis de Cobrança ......................... 42
5. ORIGINAÇÃO, FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS DE CESSÃO DOS DIREITOS DE CRÉDITO
•
Direitos de Crédito .................................................................................................................................. 45
3
•
Termos e Condições das Operações de Cessão de Direitos de Crédito ao Fundo ........................................ 45
•
Resolução da Cessão de Direitos de Crédito ............................................................................................. 47
•
Critério de Apuração do Preço de Aquisição dos Direitos de Crédito ......................................................... 48
6. AS ORIGINADORAS DOS DIREITOS DE CRÉDITO
•
Breve Descritivo das Cedentes, suas controladoras e suas Atividades ...................................................... 52
•
O mercado de atuação das Cedentes ....................................................................................................... 56
•
Procedimento de Elegibilidade dos Clientes das Cedentes ........................................................................ 57
•
Procedimento de Cobrança dos Direitos Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos .................................. 59
7. RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS COM O FUNDO E A OFERTA
•
Informações sobre as Partes .................................................................................................................... 62
•
Relacionamento entre as Partes............................................................................................................... 67
8. ANEXOS
•
Sumário dos Contratos da Operação ....................................................................................................... 69
•
Cópia da Deliberação do Administrador para constituir o Fundo e aprovar o Regulamento ...................... 70
•
Cópia do Regulamento ........................................................................................................................... 71
•
Cópia do Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de Direitos de Crédito e Outras Avenças ............. 110
•
Balanços Patrimoniais e Demonstrações Financeiras das Cedentes........................................................ 142
•
Súmula da Agência Classificadora de Risco das Cotas Seniores ............................................................ 163
4
1. DEFINIÇÕES
5
DEFINIÇÕES
Para fins deste Prospecto, os termos e expressões contidos nesta Seção, no singular ou no plural, terão o
seguinte significado:
Administrador
Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários S.A., sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Presidente Wilson, nº. 231,
11º andar, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61.
Agência Classificadora de Risco
Agência Classificadora de Risco das Cotas Seniores do Fundo, que
será escolhida dentre uma das seguintes agências classificadoras de
risco: Standard & Poors, Moody’s Investors Services ou Fitch
Ratings. Na data deste Prospecto, a Agência Classificadora de Risco
do Fundo é a Fitch Ratings.
Agente de Cobrança
Monitoramento e Serviços Financeiros Imobiliários Ltda., sociedade
com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida
Paulista, nº. 453, 15º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº.
05.798.958/0001-93.
Anúncio de Início
Anúncio de início da distribuição pública das Cotas Seniores da
Primeira Série do MPD KC Fundo de Investimento em Direitos
Creditórios Imobiliários
Ativos Financeiros
Títulos públicos de emissão do Tesouro Nacional ou do Bacen;
certificados e recibos de depósito bancário de emissão de qualquer
das
Instituições
Financeiras
Autorizadas;
operações
compromissadas tendo como contraparte qualquer das Instituições
Financeiras Autorizadas;
operações nos mercados de derivativos
que tenham como objetivo exclusivo proteger posições detidas no
mercado à vista; e fundos de investimento regulamentados pela CVM
classificados como referenciados a índices de preços ou taxas de
juros ou, ainda, renda fixa, com liquidez diária, que tenham seu
patrimônio representado pelos ativos descritos acima.
Auditores Independentes ou Empresa de KPMG Auditores Independentes
Auditoria
Bacen
Banco Central do Brasil
BOVESPA
Bolsa de Valores de São Paulo
BOVESPA FIX
Sistema de Negociação BOVESPA FIX, da BOVESPA
Carteira
Carteira de Direitos Creditórios Elegíveis e Ativos Financeiros do
Fundo
CETIP
Câmara de Custódia e Liquidação
Cliente ou Clientes
Contas-Correntes
Clientes pessoas físicas devedores dos Direitos Creditórios.
Autorizadas
das Contas-correntes descritas no Anexo I do Contrato de Cessão.
Cedentes
Conta-Corrente Autorizada do Fundo
[●]
Contrato de Cessão
Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de Direitos de Crédito e
6
Outras Avenças, celebrado entre as Originadoras e o Fundo, com
interveniência do Custodiante, do Gestor, da MPD Engenharia, da
KC e da MSFI, na data de constituição do Fundo.
Contrato de Cobrança
Contrato de Prestação de Serviços de Cobrança, celebrado entre o
Custodiante, a MSFI e as Cedentes, com interveniência do Fundo,
do Gestor, da MPD Engenharia e da KC na data de constituição do
Fundo.
Contrato de Custódia
Contrato de Prestação de Serviços de Custódia Qualificada de Fundo
de
Investimento
em
Direitos
Creditórios,
celebrado
entre
o
Custodiante e o Fundo, com interveniência do Gestor, na data de
constituição do Fundo.
Contrato de Depósito
Contrato de Custódia Física de Documentos Representativos de
Crédito e Outras Avenças, celebrado entre o Custodiante e a MPD
Engenharia, na data de constituição do Fundo, com interveniência
do Custodiante e do Sr. Mauro Piccolotto Dottori, portador da
Cédula de Identidade RG n.º 6.072.525-4, inscrito no CPF/MF sob
n.º 034.589.069-00, na qualidade de fiel depositário.
Contrato de Gestão
Contrato de Gestão de Carteira de Fundo de Investimento, celebrado
entre o Fundo e o Gestor, na data de constituição do Fundo.
Contrato de Promessa
Contrato de Promessa de Subscrição e Integralização de Cotas
Subordinadas do MPD KC Fundo de Investimento em Direitos
Creditórios Imobiliários, celebrado entre as Originadoras e o Fundo,
com interveniência do Custodiante, do Gestor, da MPD Engenharia e
da KC, na data de constituição do Fundo.
Controladoras
São as empresas controladoras das Cedentes, MPD Engenharia
Ltda., sociedade limitada com sede na Cidade de São Paulo, Estado
de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104, inscrita no
CNPJ/MF sob n°. 50.765.288/0001-63 (“MPD Engenharia”) e KC
Imobiliária Ltda., sociedade limitada com sede na Cidade de Barueri,
Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, 1084 - Sala 26, inscrita
no CNPJ/MF sob n°. 03.638.953/0001-78 (“KC”).
Cota ou Cotas
Cota(s) sênior e/ou cota(s) subordinada(s) de emissão do Fundo.
Cota(s) Sênior(es)
Qual(is)quer cota(s) sênior(es) de emissão do Fundo.
Cota(s) Subordinada(s)
Qual(is)quer cota(s) subordinada(s) de emissão do Fundo.
Cota(s) Sênior(es) da Primeira Série
Cotas Seniores da Primeira Série do Fundo, objeto da Oferta.
Cota(s) Subordinada(s) da Primeira Série
Cotas Subordinadas da Primeira Série do Fundo, a serem subscritas
Cotista(s)
Investidores titulares de Cotas de emissão do Fundo.
Critérios de Elegibilidade
Requisitos mínimos a serem verificados pelo Custodiante, aos quais
e integralizadas pelas Cedentes ou por suas Partes Relacionadas.
os Direitos Creditórios devem atender para serem objeto de cessão
ao Fundo.
Custodiante
Banco Santander S.A., instituição financeira com sede na Cidade de
São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Amador Bueno, nº. 474,
inscrito no CNPJ/MF sob o nº. 90.400.888/0001-42.
CVM
Comissão de Valores Mobiliários.
7
Data de Amortização
Cada data em que houver pagamento de parcelas de amortização
das Cotas Seniores, para os fins de que trata o Regulamento.
Data de Resgate
A data em que houver o último pagamento de parcela de
amortização das Cotas Seniores de cada série do Fundo.
Direitos
de
Crédito
ou
Direitos Direitos creditórios representados por cada parcela dos Contratos de
Creditórios
Compra e Venda de unidades imobiliárias construídas entre as
Cedentes e/ou notas promissórias vinculadas a tais contratos.
Direitos de Crédito Elegíveis ou Direitos Direitos de Crédito que atendam aos Critérios de Elegibilidade e que
Creditórios Elegíveis
sejam cedidos ao Fundo.
Documentos da Operação
O Regulamento, o Contrato de Promessa, o Contrato de Depósito, o
Contrato de Cobrança, o Contrato de Gestão, o Contrato de Custódia
e o Contrato de Cessão.
Gestor
Lacan Investimentos e Participações Ltda., sociedade com sede na
Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171, inscrita no CNPJ/MF sob
nº. 04.264.390/0001-68, contratada nos termos do Regulamento,
pelo Administrador, para realizar a gestão da Carteira do Fundo.
IGPM
Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, divulgado pela Fundação
Getulio Vargas- FGV.
Índice de Cobertura
A relação entre (i) o valor do patrimônio líquido e (ii) o valor total das
Cotas Seniores que deve se encontrar em um nível não inferior ao
respectivo índice de cobertura equivalente a 138,89% (cento e trinta
e oito vírgula oitenta e nove por cento).
Instituições Financeiras Autorizadas
Quaisquer das seguintes instituições financeiras: Banco ABN Amro
Real S.A., Banco Bradesco S.A., Banco Credit Suisse (Brasil) S.A.,
Banco do Brasil S.A., Banco Itaú S.A., Banco Safra S.A., Banco
Santander S.A., Banco UBS Pactual S.A., Banco Votorantim S.A.,
Caixa Econômica Federal, HSBC Bank Brasil S.A. – Banco Múltiplo e
Unibanco – União de Bancos Brasileiros S.A.
MSFI
A Agente de Cobrança.
Originadoras ou Cedentes
MPD, Terraços, Jardins, Resort, KMGR, FFMS e MPD4.
Partes Relacionadas
As
pessoas
físicas
e
pessoas
jurídicas
controladoras
do
Administrador, do Gestor ou das Cedentes, as sociedades por elas
direta ou indiretamente controladas e as controladas e coligadas sob
controle comum.
Patrimônio Inicial
O patrimônio inicial do Fundo, após a colocação da Primeira Série,
compreendido de 720 (setecentas e vinte) Cotas Seniores e 280
(duzentas e oitenta) Cotas Subordinadas com preço inicial de
emissão de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada uma,
totalizando um montante de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões
de reais), na Primeira Data de Emissão.
Prazo de Colocação
Período durante o qual as Cotas Seniores da Primeira Série serão
ofertadas, conforme indicado no Anúncio de Início.
Preço de Emissão
O preço inicial de emissão das Cotas Seniores da Primeira Série, que
corresponde a R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por Cota, na
Primeira Data de Emissão.
8
Primeira Data de Emissão
A data em que houver a primeira integralização de Cotas Seniores
representativas do Patrimônio Inicial do Fundo.
Primeira Série
A primeira série de Cotas do Fundo, que compreende a emissão das
Cotas Seniores e das Cotas Subordinadas representativas do
Patrimônio Inicial do Fundo.
Regulamento
Regulamento do Fundo, anexo ao presente Prospecto.
SELIC
Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – Selic.
SERASA
Serasa - Centralização de Serviços dos Bancos S.A - Empresa de
análise econômico-financeira e de informações de crédito do Brasil.
Termo de Adesão
Termo de ciência de risco e adesão ao Regulamento.
Outros termos e expressões contidos neste Prospecto, que não tenham sido definidos nesta Seção, terão o
significado que lhes for atribuído no próprio Prospecto, bem como nos Documentos da Operação.
9
2. TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA
10
TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA
2.1. Características da Oferta
2.1.1. A Oferta
As Cotas Seniores da Primeira Série serão objeto de distribuição pública exclusivamente no mercado brasileiro,
em mercado de balcão não organizado. A Oferta será conduzida pelo Administrador.
2.1.2. Público Alvo
Somente podem adquirir Cotas Seniores do Fundo os investidores considerados como qualificados nos termos
da Instrução CVM nº. 409/04, conforme alterada.
2.1.3. Registro da Oferta das Cotas Seniores
A Oferta foi registrada na CVM em [●], nos termos da Instrução da CVM nº. 356/01.
2.1.4. Quantidade de Cotas da Primeira Série e Quantidade de Cotas Objeto da Oferta
A Primeira Série de Cotas do Fundo compreende o total de 720 (setecentas e vinte) Cotas Seniores e 280
(duzentas e oitenta) Cotas Subordinadas, todas correspondentes a frações ideais do patrimônio líquido do
Fundo. As Cotas Subordinadas não são objeto da Oferta.
2.1.5. Preço de Emissão das Cotas Seniores e Preço de Integralização das Cotas Seniores no Âmbito da Oferta
O Preço de Emissão das Cotas Seniores da Primeira Série foi fixado em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por
Cota na Primeira Data de Emissão, totalizando a Oferta o valor de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais)
na Primeira Data de Emissão.
O preço de integralização das Cotas Seniores no âmbito da Oferta corresponderá ao Preço de Emissão,
atualizado na forma do item 4.9.8 deste Prospecto.
2.1.6. Subscrição e Integralização das Cotas Seniores durante o Prazo de Colocação
As Cotas Seniores da Primeira Série serão integralizadas à vista, no ato da subscrição, pelo Preço de Emissão
atualizado de acordo com o disposto no item 4.9.8. deste Prospecto. A partir do primeiro dia útil seguinte à
primeira data de integralização de Cotas Seniores do Fundo, as Cotas Seniores terão seu valor unitário
calculado mensalmente, para fins de pagamento de integralização, amortização ou resgate, na forma do item
4.9.8. deste Prospecto. A integralização das Cotas do Fundo será efetuada por meio de transferência eletrônica
disponível (TED) ou documento de ordem de crédito (DOC) exclusivamente para conta corrente de titularidade
do Fundo indicada pelo Administrador.
No ato da primeira subscrição e integralização de Cotas do Fundo, o subscritor (i) assinará o boletim individual
de subscrição e recibo de integralização, que será autenticado pelo Administrador e (ii) receberá exemplar do
11
Regulamento e deste Prospecto, declarando, por meio da assinatura do Termo de Adesão, estar ciente (a) das
disposições contidas no Regulamento, especialmente aquelas referentes à política de investimento, à composição
da Carteira do Fundo e à taxa de administração e (b) dos riscos inerentes ao investimento no Fundo, conforme
descritos no Regulamento e no Prospecto.
2.1.7. Valor mínimo de investimento
O valor mínimo individual da primeira aplicação de cada investidor interessado em adquirir Cotas Seniores no
âmbito da Oferta será de R$ 100.000,00 (cem mil de reais).
2.2. Negociação das Cotas
As Cotas Seniores serão admitidas para negociação no BOVESPA FIX.
Na hipótese de negociação das Cotas Seniores em operações no mercado secundário, o agente intermediário da
respectiva negociação será responsável por comprovar a qualificação do investidor que estiver adquirindo tais
Cotas Seniores, de forma a cumprir com o disposto no item 2.1.2. acima.
As Cotas Subordinadas não serão objeto da Oferta e serão subscritas e integralizadas exclusivamente pelas
Cedentes ou por suas Partes Relacionadas.
2.3. Demonstrativo do Custo de Distribuição Pública das Cotas
As despesas abaixo indicadas serão debitadas do Fundo, nos termos da regulamentação em vigor:
Custo da Distribuição
Montante (R$)
Taxa de Registro na CVM
Outras Despesas
Total
R$ 82.870,00
-R$ 82.870,00
Custo por Cota (%)
Montante por Cota
0,1%
R$ 82,87
As despesas abaixo indicadas serão pagas pelas Originadoras, nos termos da regulamentação em vigor.
Custo da Distribuição
Montante (R$)
Apresentação a Investidores e Impressão de
Prospectos
Prestadores de Serviço para Estruturação da
Oferta (Auditoria, Classificação de Risco,
Assessor Jurídico)
Comissão de Coordenação
Comissão de Distribuição
Total
Custo por Cota (%)
R$ 3.000,00
R$115.000,00
R$ 42.000,00
R$ 80.000,00
R$ 240.000,00
Montante por Cota
0,1%
R$ 240,00
2.4. Outras Informações
12
Para maiores esclarecimentos a respeito da Oferta e do Fundo, bem como para obtenção de cópias do
Regulamento e deste Prospecto, os interessados deverão dirigir-se à CVM ou à sede do Administrador, nos
endereços indicados abaixo, sendo que o Prospecto encontra-se à disposição dos investidores na CVM para
consulta e reprodução apenas.
Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º andar, Rio de Janeiro - RJ
Tel.: (21) 3974-4618
Fax.: (21) 3974-4501
e-mail: [email protected]
Lacan Investimentos e Participações Ltda.
Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171, São Paulo – SP
e-mail:
[email protected]
Fone:
(11) 3083-1234
Fac-símile: (11) 3062-4418
Comissão de Valores Mobiliários (CVM)
Rua Sete de Setembro, n.º 111 - 5º andar
Rio de Janeiro - RJ
Website: www.cvm.gov.br
Câmara de Custódia e Liquidação – CETIP
Avenida República do Chile, n.º 230, 11º andar
Rio de Janeiro - RJ
Rua Líbero Badaró, n.º 425, 24º andar
São Paulo - SP
Site: www.cetip.com.br
Bolsa de Valores de São Paulo - BOVESPA
Rua XV de Novembro, n.º 275
São Paulo - SP
Site: www.bovespa.com.br
13
3. FATORES DE RISCO
14
FATORES DE RISCO
Antes de tomar uma decisão de investimento no Fundo, os potenciais investidores devem, considerando sua
própria situação financeira, seus objetivos de investimento e o seu perfil de risco, avaliar cuidadosamente todas as
informações disponíveis neste Prospecto e no Regulamento do Fundo, inclusive, mas não se limitando, àquelas
relativas à política de investimento e composição da Carteira do Fundo e aos fatores de risco descritos a seguir.
Os Direitos Creditórios Elegíveis e os títulos e valores mobiliários que poderão integrar a carteira do Fundo, por
sua própria natureza, estão sujeitos a flutuações de mercado e/ou a riscos de crédito das respectivas
contrapartes que poderão gerar perdas significativas ao Fundo e, consequentemente, aos cotistas, e até mesmo a
necessidade de realização de aportes de recursos ao Fundo pelos cotistas, hipóteses em que as Cedentes, o
Administrador, o Gestor, o Custodiante ou qualquer de suas Partes Relacionadas não poderão ser
responsabilizados, entre outros eventos: (i) por qualquer depreciação ou perda de valor dos Ativos integrantes da
carteira do Fundo; (ii) pela inexistência de mercado secundário para os Ativos e para as cotas do Fundo; ou (iii)
por eventuais prejuízos incorridos pelos cotistas quando da amortização ou resgate de suas cotas, nos termos do
Regulamento.
Os Ativos estão sujeitos a oscilações nos seus preços em função da reação dos mercados frente a notícias
econômicas e políticas, tanto no Brasil como no exterior, podendo ainda responder a notícias específicas a
respeito dos respectivos emissores. As variações de preços dos Ativos poderão ocorrer também em função de
alterações nas expectativas dos participantes do mercado, podendo inclusive ocorrer mudanças nos padrões de
comportamento de preços dos Ativos sem que haja mudanças significativas no contexto econômico e/ou político
nacional e internacional.
As aplicações dos cotistas não contam com a garantia das Cedentes, do Administrador, do Gestor, do
Custodiante ou de suas Partes Relacionadas, nem mesmo do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.
Entre os principais fatores de risco associados ao investimento no Fundo e, consequentemente, nos Ativos,
destacam-se, de forma não taxativa:
3.1
Limitação de Ativos do Fundo:
A única fonte de recursos do Fundo para efetuar o pagamento das amortizações e/ou resgate das cotas aos
cotistas é a liquidação dos Direitos Creditórios Elegíveis pelos Clientes e dos títulos e valores mobiliários pelas
respectivas contrapartes. No caso de recebimento de apenas parte destes recursos e, se for o caso, depois de
esgotados todos os meios cabíveis para a cobrança, judicial ou extrajudicial, dos referidos Ativos, o Fundo não
disporá de quaisquer outras verbas para efetuar a amortização e/ou o resgate, total ou parcial, das cotas.
3.2
Amortização e resgate condicionado das cotas:
O Fundo está exposto a determinados riscos inerentes aos Direitos Creditórios Elegíveis e aos títulos e valores
mobiliários que compõem o seu patrimônio e aos mercados em que os mesmos são negociados, incluindo a
eventual impossibilidade de o Gestor alienar os respectivos Ativos em caso de necessidade, especialmente os
Direitos Creditórios Elegíveis, devido à inexistência de mercado secundário ativo e organizado para sua
negociação.
15
Considerando-se que o Fundo somente procederá às amortizações e/ou ao resgate das cotas na medida em que
os Direitos Creditórios Elegíveis sejam pagos pelos Clientes e/ou os títulos e valores mobiliários sejam
devidamente liquidados pelas respectivas contrapartes, tanto o Gestor quanto o Custodiante encontram-se
impossibilitados de assegurar que as amortizações e/ou o resgate das cotas ocorrerão nas datas originalmente
previstas.
Na hipótese prevista no artigo 65 do Regulamento, caso o Fundo não disponha de recursos para o resgate
integral das Cotas Seniores, o Administrador realizará o resgate do saldo das Cotas Seniores mediante dação em
pagamento dos Direitos Creditórios Elegíveis, em caráter definitivo e sem direito de regresso contra o Fundo ou
coobrigação deste, sempre considerando o valor da participação de cada cotista no valor total das Cotas Seniores
em circulação.
3.3
Fatores macroeconômicos:
A ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de
eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma
relevante o mercado financeiro brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da
moeda e mudanças legislativas, assim como em decorrência dos riscos inerentes à sua própria natureza,
incluindo, entre outros, os fatores de risco descritos neste capítulo, poderá resultar em perda, pelos cotistas, do
valor do principal de suas aplicações.
3.4
Inexistência de rendimento predeterminado:
O valor unitário das Cotas Seniores será atualizado mensalmente, de acordo com os critérios definidos no artigo
42 do Regulamento. Tal atualização tem como finalidade definir qual a parcela do patrimônio líquido que deve
ser prioritariamente alocada aos titulares das Cotas Seniores na hipótese de amortização e/ou resgate de suas
respectivas cotas e não representa nem deverá ser considerada, sob qualquer hipótese ou circunstância, como
uma promessa ou obrigação, legal ou contratual do Administrador, do Gestor, do Custodiante ou das Cedentes e
de suas Partes Relacionadas em assegurar tal remuneração aos referidos cotistas.
Independentemente do valor do patrimônio líquido, os titulares das Cotas Seniores não farão jus, em qualquer
circunstância, quando da amortização ou resgate de suas cotas, a uma remuneração superior ao valor das
mesmas, o qual representa o limite máximo de remuneração possível para esta classe de cotas.
3.5
Descasamento entre as taxas de atualização das Cotas Seniores e dos Ativos do Fundo:
O Fundo aplicará suas disponibilidades financeiras precipuamente em Direitos Creditórios Elegíveis e, também,
em títulos e valores mobiliários que comporão o patrimônio líquido. Os Direitos Creditórios Elegíveis adquiridos
pelo Fundo serão atualizados de acordo com a taxa pré-fixada que for utilizada para o cálculo do respectivo
preço de aquisição, enquanto os títulos e valores mobiliários serão atualizados de acordo com o critério de
remuneração da respectiva aplicação. Considerando-se que o valor das Cotas Seniores será mensalmente
atualizado utilizando-se a variação do IGPM nos termos do artigo 42, parágrafo quarto abaixo, poderá ocorrer o
descasamento entre as taxas de atualização (i) dos Direitos Creditórios Elegíveis e dos títulos e valores
mobiliários e (ii) das Cotas Seniores.
16
3.6
Condição financeira para levar os Direitos Creditórios Elegíveis e os títulos e valores mobiliários
ao vencimento:
Em razão da não existência (i) de um mercado secundário ativo e organizado para os Direitos Creditórios
Elegíveis; e (ii) de qualquer tipo de coobrigação ou direito de regresso do Fundo contra as Cedentes, os cotistas
devem possuir condição financeira para levar ao vencimento os Direitos Creditórios Elegíveis e os títulos e
valores mobiliários na hipótese de liquidação antecipada do Fundo.
3.7
Possibilidade de resgate ou amortização antecipada das cotas:
Conforme previsto nos capítulos dez e quatorze do Regulamento, o Fundo poderá resgatar as cotas ou proceder
à sua amortização em data anterior à respectiva data de resgate de cada série ou datas de amortização,
conforme o caso. Deste modo, os cotistas terão seu horizonte original de investimento reduzido e poderão não
conseguir reinvestir os recursos recebidos com a mesma remuneração proporcionada pelo Fundo.
3.8
Ausência de garantia de pagamento dos Direitos Creditórios Elegíveis:
As Cedentes somente se responsabilizam pela correta originação, liquidez e certeza dos direitos creditórios e dos
Direitos Creditórios Elegíveis. As Cedentes, o Administrador, o Gestor e o Custodiante não assumem qualquer
responsabilidade pelo adimplemento ou solvência dos Clientes. Assim, a realização dos Direitos Creditórios
Elegíveis adquiridos pelo Fundo depende exclusivamente da solvência e do efetivo pagamento dos mesmos pelos
Clientes, inexistindo, portanto, qualquer garantia, real ou fidejussória, de que o pagamento será devidamente
efetuado ou, caso o seja, de que será efetuado nos prazos avençados. Considerando que os Direitos Creditórios
Elegíveis são a principal fonte de recursos para o cumprimento das obrigações do Fundo perante os cotistas, o
não pagamento, pelos Clientes, dos Direitos Creditórios Elegíveis poderá comprometer o recebimento, pelos
cotistas, dos valores correspondentes a suas cotas.
3.9
Critérios de elegibilidade:
Os critérios de elegibilidade têm a finalidade de selecionar os Direitos Creditórios Elegíveis. A seleção é baseada
em critérios de regularidade dos Clientes na realização dos pagamentos relativos à aquisição a prazo de imóveis
incorporados pelas Cedentes e em critérios de adimplência e pontualidade nos pagamentos dos Direitos
Creditórios Elegíveis. Os critérios de elegibilidade foram estruturados com base na análise histórica da carteira
de recebíveis das Cedentes, de forma a permitir que a carteira de Direitos Creditórios Elegíveis do Fundo
apresente características semelhantes àquela, ao menos no que se refere à concentração de Clientes e aos níveis
de adimplência e pontualidade nos pagamentos. Não obstante tais critérios de elegibilidade, a solvência da
carteira depende integralmente da situação econômico-financeira dos Clientes a qual, por sua vez, está sujeita
ao cenário macroeconômico brasileiro. Dessa forma, embora assegurem a seleção dos Direitos Creditórios com
base em critérios objetivos preestabelecidos, a observância pelo Custodiante dos critérios de elegibilidade não
constitui garantia de adimplência dos Clientes.
3.10
Constituição sucessiva de Direitos Creditórios:
17
Não obstante os Direitos Creditórios sejam lastreados preponderantemente em operações de compra e venda de
unidades imobiliárias já incorporadas, a continuidade da cessão de Direitos Creditórios Elegíveis pelas Cedentes
ao Fundo depende (a) das Cedentes continuarem a incorporar novas unidades imobiliárias, de forma a gerar
novos Direitos Creditórios Elegíveis; e (b) dos Clientes adquirirem as unidades e efetuarem o respectivo
pagamento. Ainda que as Cedentes continuem a incorporar unidades imobiliárias, não há como assegurar que a
demanda permanecerá nos patamares atuais, o que pode afetar a continuidade da geração de Direitos
Creditórios e, conseqüentemente, da manutenção da cessão de Direitos Creditórios Elegíveis para o Fundo.
3.11
Cobrança judicial dos Direitos Creditórios Elegíveis:
Nos termos do Contrato de Cessão, o Fundo poderá, a critério das Cedentes, ou deverá, por meio do
Custodiante, na hipótese descrita no artigo 58, parágrafo terceiro do Regulamento, utilizar Direitos Creditórios
Permutáveis, como contraprestação na aquisição de novos Direitos Creditórios Elegíveis. Além disso, as
Cedentes têm a opção de comprar os Direitos Creditórios Permutáveis e os Direitos Creditórios Elegíveis
vencidos e não pagos de titularidade do Fundo. Não obstante as disposições acima, que têm por objetivo reduzir
a necessidade de adoção de procedimentos judiciais ou extrajudiciais para cobrança dos Direitos Creditórios
Elegíveis de titularidade do Fundo, caso este venha a adotar tais procedimentos, os respectivos custos e
despesas serão de inteira e exclusiva responsabilidade do Fundo, de acordo com as disposições do capítulo
dezessete do Regulamento.
O Fundo poderá ainda adotar e/ou manter os procedimentos judiciais ou extrajudiciais de cobrança
estabelecidos no artigo 69 do Regulamento. Uma vez ultrapassado o limite referido no capítulo dezessete do
Regulamento, tais procedimentos somente poderão ser adotados caso os titulares das Cotas Seniores adiantem
os valores necessários para a sua adoção e/ou manutenção.
Havendo a necessidade, portanto, de cobrança judicial ou extrajudicial dos Direitos Creditórios Elegíveis, os
titulares das Cotas Seniores poderão ser solicitados a aportar recursos ao Fundo para assegurar a adoção e
manutenção das medidas cabíveis para a salvaguarda de seus interesses.
Caso quaisquer dos titulares das Cotas Seniores não aportem os recursos suficientes para tanto, o
Administrador, o Gestor e o Custodiante, bem como suas Partes Relacionadas, não serão responsáveis por
eventuais danos ou prejuízos, de qualquer natureza, sofridos pelo Fundo e por seus cotistas em decorrência da
não propositura ou manutenção de medidas judiciais e/ou extrajudiciais necessárias à cobrança dos Direitos
Creditórios Elegíveis ou à salvaguarda de seus direitos e prerrogativas.
Adicionalmente, uma parcela das unidades imobiliárias objeto de compra e venda entre as Cedentes e os
Clientes se encontra gravada com enfiteuse. Por esse motivo, caso se faça necessária a cobrança judicial ou
extrajudicial pelo Fundo dos Direitos Creditórios Elegíveis, existe a possibilidade, tendo em vista as dificuldades
na transferência do domínio útil dos referidos imóveis aos Clientes previamente ao registro de garantias reais, de
que não existam quaisquer garantias em favor do Fundo ou das Cedentes quando da realização da cobrança.
3.12
Questionamento da cessão dos Direitos de Crédito Elegíveis ao Fundo por terceiros
Tendo em vista que o Contrato de Cessão e os Termos de Cessão serão registrados somente no Ofício de Títulos
e Documentos da comarca onde está localizada a sede das Cedentes e, em razão do disposto nos artigos 129,
18
parágrafo nono e 130, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conforme alterada, a cessão dos Direitos
Creditórios Elegíveis ao Fundo poderá ser questionada por terceiros na hipótese da Cedente, eventualmente,
ceder em duplicidade os mesmos Direitos Creditórios Elegíveis já cedidos anteriormente ao Fundo. Nesta
situação a cessão de Direitos Creditórios Elegíveis cedidos ao Fundo poderá ser anulada por decisão judicial
caso seja entendido que na ocasião da cessão dos Direitos Creditórios Elegíveis ao Fundo não foram cumpridas
todas as formalidades previstas em lei. O registro de operações de cessão de créditos tem por objetivo tornar
pública a realização da cessão, de modo que caso as Cedentes celebrem nova operação de cessão dos mesmos
direitos de crédito com terceiros, a operação registrada prevaleça. A ausência de registro poderá representar
risco ao Fundo em relação a Direitos Creditórios Elegíveis reclamados por terceiros que tenham sido ofertados
ou cedidos pelas Cedentes a mais de um cessionário. O Fundo poderá não reaver Direitos Creditórios Elegíveis
cedidos a terceiros ou valores em relação a Direitos Creditórios Elegíveis pagos por pelos Clientes a terceiros de
boa-fé adquirentes dos mesmos Direitos Creditórios Elegíveis cedidos ao Fundo. O Administrador, o Gestor e o
Custodiante não se responsabilizam pelos prejuízos auferidos pelo Fundo em função da impossibilidade de
cobrança dos Direitos Creditórios em decorrência da falta de registro dos Termos de Cessão.
As aplicações realizadas no Fundo não contam com garantia das Cedentes, do Administrador, do Gestor, do
Custodiante ou do Fundo Garantidor de Créditos – FGC, podendo ocorrer perda total do capital investido pelos
Cotistas.
3.13
Informações Contidas neste Prospecto
Este Prospecto contém informações acerca do Fundo, dos Direitos de Crédito e das Originadoras que envolvem
riscos e incertezas.
Embora as informações constantes deste Prospecto tenham sido obtidas de fontes idôneas e confiáveis e as
perspectivas do Fundo sejam baseadas em convicções e expectativas razoáveis, não há garantia de que o
desempenho futuro do Fundo seja consistente com essas perspectivas. Os eventos futuros poderão diferir
sensivelmente das tendências aqui indicadas.
19
4. O MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS
20
O MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS
IMOBILIÁRIOS
Os termos utilizados nesta Seção do Prospecto terão o mesmo significado que lhes for atribuído no Regulamento, no
Contrato de Cessão e na Seção “Definições” deste Prospecto. Esta Seção traz um breve resumo dos capítulos do
Regulamento, mas a sua leitura não substitui a leitura do Regulamento.
4.1. Base Legal
O MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários, constituído sob a forma de condomínio
fechado, com prazo de duração determinado de 5 (cinco) anos, tem como base legal a Resolução do Conselho
Monetário Nacional nº. 2.907/01 e a Instrução da CVM nº. 356/01, conforme alterada. O Fundo é regulado pelo
Conselho Monetário Nacional e pela CVM, estando sujeito aos termos e condições de seu Regulamento.
4.2. Público Alvo
O Fundo é destinado a investidores considerados como qualificados nos termos da Instrução CVM nº. 409/04.
4.3. Administração
O Fundo é administrado pela Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.,
sociedade com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Presidente Wilson, nº.
231, 11º andar, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61, sociedade devidamente autorizada pela CVM
a administrar fundos de investimento e gerir carteiras de valores mobiliários.
Nos termos do Regulamento, o Administrador contratou a Lacan Investimentos e Participações Ltda., sociedade
com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171, inscrita no
CNPJ/MF sob nº. 04.264.390/0001-68 para realizar a gestão da Carteira do Fundo.
4.4. Custódia, Controladoria e Escrituração das Cotas do Fundo
Para prestação dos serviços de escrituração das Cotas do Fundo, de custódia e controle dos Direitos de Crédito
Elegíveis e demais Ativos Financeiros integrantes da Carteira do Fundo, o Fundo contratou o Banco Santander
S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Amador Bueno, nº.
474, inscrito no CNPJ/MF sob o nº. 90.400.888/0001-42.
Os Direitos de Crédito Elegíveis e os Ativos Financeiros integrantes da Carteira do Fundo serão custodiados pelo
Custodiante, bem como registrados e/ou mantidos (i) em conta de depósito diretamente em nome do Fundo, ou
(ii) em contas específicas abertas no SELIC, ou (iii) em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos
autorizados pelo Bacen, ou (iv) em outras entidades autorizadas à prestação de serviços de custódia pelo Bacen
e/ou pela CVM.
4.5. Agência Classificadora de Risco das Cotas Seniores
21
As Cotas Seniores do Fundo são avaliadas pela Agência Classificadora de Risco. A avaliação das Cotas Seniores
do Fundo será revisada trimestralmente e divulgada aos Cotistas na forma prevista no Regulamento.
4.6. Auditoria
A KPMG Auditores Independentes realizará anualmente serviços de auditoria das contas do Fundo.
4.7. Objetivo de Investimento
O objetivo do Fundo é proporcionar aos seus Cotistas a valorização de suas cotas por meio da aquisição pelo
Fundo, preponderantemente, de Direitos Creditórios Elegíveis, de acordo com os critérios definidos no
Regulamento, originários de operações realizadas no mercado imobiliário, em caráter definitivo e sem direito de
regresso contra as Cedentes ou coobrigação destas, juntamente com todos os direitos, privilégios, preferências,
prerrogativas e ações assegurados originalmente às Cedentes, tudo nos termos do Contrato de Cessão.
Os investimentos do Fundo se subordinarão aos requisitos de composição e de diversificação estabelecidos pelas
normas regulamentares em vigor, sempre observado o disposto neste capítulo e, em especial, o enquadramento
do Fundo ao Índice de Cobertura, conforme definido no artigo 66 do Regulamento.
4.8. Política de Investimento e Composição da Carteira
O Fundo deverá alocar em até 90 (noventa) dias da primeira data de emissão de Cotas Seniores, no mínimo,
50% (cinqüenta por cento) e, no máximo, 100% (cem por cento) de seu patrimônio líquido em Direitos
Creditórios Elegíveis, de acordo com os critérios de elegibilidade estabelecidos no capítulo seis do Regulamento.
O Fundo poderá, conforme o caso, manter a totalidade do saldo remanescente de seu patrimônio líquido não
investido em Direitos Creditórios Elegíveis, em moeda corrente nacional ou aplicá-lo, exclusivamente, nos Ativos
Financeiros.
O Gestor deverá informar às Cedentes, por escrito, quaisquer investimentos e desinvestimentos realizados nos
Ativos Financeiros previstos neste artigo, imediatamente após sua realização.
Todos os resultados auferidos pelo Fundo serão incorporados ao seu patrimônio líquido.
O Fundo não poderá realizar:
(i)
aquisição de ativos ou aplicação de recursos em modalidades de investimento de renda variável ou
atrelados à variação cambial;
(ii)
operações financeiras, incluindo a compra e venda de qualquer ativo financeiro em que (a) o
Administrador; (b) o Gestor; (c) o Custodiante; ou (d) qualquer Parte Relacionada aos mesmos, figure, direta ou
indiretamente, como contraparte ou, em se tratando de cotas de fundos de investimento, sejam os mesmos
administrados e/ou geridos pelas referidas pessoas, salvo nas hipóteses permitidas pelo Regulamento; e
22
(iii)
operações de day trade, assim consideradas aquelas iniciadas e encerradas no mesmo dia,
independentemente de o Fundo possuir estoque ou posição anterior do mesmo ativo.
O Administrador, o Gestor e o Custodiante, assim como suas respectivas Partes Relacionadas, não respondem
pela solvência dos Clientes ou pela correta originação, liquidez e certeza dos Direitos Creditórios e/ou dos
Direitos Creditórios Elegíveis.
As Cedentes, assim como suas respectivas Partes Relacionadas, não respondem pela solvência dos Clientes,
sendo responsáveis, apenas, pela correta originação, liquidez e certeza dos Direitos Creditórios Elegíveis
adquiridos pelo Fundo, nos termos do Regulamento e do Contrato de Cessão.
Os títulos e valores mobiliários devem ser registrados, custodiados ou mantidos em conta de depósito
diretamente em nome do Fundo, em contas específicas abertas no SELIC, no sistema de liquidação financeira
administrado pela CETIP ou em instituições ou entidades autorizadas à prestação desse serviço pelo Bacen ou
pela CVM, excetuando-se as aplicações do Fundo em cotas de fundos de investimento.
Os percentuais e limites aqui referidos serão cumpridos diariamente, com base no patrimônio líquido do Fundo
do dia útil imediatamente anterior.
O Fundo não contará com garantia do Administrador, do Gestor, das Cedentes, de qualquer mecanismo de
seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.
A carteira dos Direitos de Crédito Elegíveis será revolvente. Assim, na medida em que os Direitos de Crédito
Elegíveis forem pagos pelos Clientes, o Fundo, observada a disponibilidade de recursos e as demais condições
estabelecidas no Regulamento, adquirirá novos Direitos de Crédito Elegíveis.
4.9. Características, Direitos, Condições de Emissão, Subscrição e Integralização das Cotas
4.9.1. Patrimônio Inicial
As cotas do Fundo correspondem a frações ideais de seu patrimônio e são divididas em 2 (duas) únicas classes,
sendo uma classe de Cotas Seniores e uma classe de Cotas Subordinadas.
Todas as Cotas do Fundo terão forma escritural e serão mantidas em conta de depósito em nome de dos
Cotistas, mantida pelo Custodiante.
O Patrimônio Inicial do Fundo será formado por Cotas Seniores e Cotas Subordinadas da Primeira Série.
As Cotas representativas do Patrimônio Inicial serão emitidas, distribuídas, subscritas e integralizadas de
acordo com o disposto no Regulamento e com os termos previstos no Anúncio de Início.
A relação mínima do Patrimônio Líquido do Fundo e o valor das Cotas Seniores observará o Índice de Cobertura,
conforme disposto neste Prospecto.
23
4.9.2. Direitos Patrimoniais
As Cotas Seniores terão prioridade nos pagamentos de amortização e/ou resgate sobre as Cotas Subordinadas,
não havendo qualquer tipo de preferência, prioridade ou subordinação entre os titulares de Cotas Seniores de
qualquer série. Como regra geral, as Cotas Subordinadas somente serão amortizadas e/ou resgatadas após o
último pagamento de amortização ou resgate das Cotas Seniores e após o pagamento de despesas e encargos do
Fundo.
4.9.3. Direitos de Voto das Cotas
A cada cota corresponde 1 (um) voto, sendo admitida a representação do cotista por mandatário legalmente
constituído há menos de 1 (um) ano, sendo que o instrumento de mandato deverá ser depositado na sede do
Administrador no prazo de até 2 (dois) dias úteis antes da data de realização da assembléia geral.
4.9.4. Índice de Cobertura das Cotas Subordinadas
Desde a primeira data de emissão de Cotas Seniores até a data de resgate de cada série, o Administrador
verificará, na periodicidade estabelecida abaixo, se a relação entre (i) o valor do patrimônio líquido e (ii) o valor
total das Cotas Seniores se encontra em um nível não inferior ao respectivo índice de cobertura (o “Índice de
Cobertura”) equivalente a 138,89% (cento e trinta e oito vírgula oitenta e nove por cento).
O Índice de Cobertura será, obrigatoriamente, de 138,89% (cento e trinta e oito vírgula oitenta e nove por cento)
a partir do encerramento do período de 90 (noventa) dias contado da primeira data de emissão de Cotas
Seniores, devendo, após o decurso deste prazo, ser calculado diariamente pelo Administrador.
4.9.5. Distribuição das Cotas Seniores do Fundo
As Cotas Seniores do Fundo serão objeto de distribuição pública, a ser conduzida pelo Administrador nos
termos da Instrução da CVM n.º 356/01, conforme alterada. As Cotas Seniores do Fundo deverão ser subscritas
e integralizadas dentro do prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data do registro
perante a CVM da distribuição de cada emissão de Cotas Seniores.
Exceto se de outra forma autorizado pela CVM, as Cotas Seniores que venham a ser emitidas pelo Fundo e que
não sejam subscritas e integralizadas dentro do prazo máximo de colocação de 180 (cento e oitenta) dias acima
referido serão canceladas pelo Administrador.
O Anúncio de Início de cada série de Cotas Seniores do Fundo apresentará os termos e condições da distribuição
de tais Cotas Seniores, bem como informará as condições e os prazos para subscrição e integralização das Cotas
Seniores, observado o disposto no Regulamento.
4.9.6. Distribuição das Cotas Subordinadas do Fundo e Contrato de Promessa pelas Cedentes
As Cotas Subordinadas representativas do Patrimônio Inicial do Fundo serão subscritas pelas Cedentes ou por
suas Partes Relacionadas, nos termos do Contrato de Promessa.
24
O Contrato de Promessa regula a integralização, pelas Cedentes, das Cotas Subordinadas representativas do
Patrimônio Inicial, até o encerramento da distribuição da Primeira Série de Cotas do Fundo, de forma a garantir
o atendimento do Índice de Cobertura após a Primeira Série de Cotas do Fundo.
4.9.7. Subscrição e Integralização das Cotas do Fundo
As Cotas Seniores e as Cotas Subordinadas serão emitidas por seu valor calculado na forma dos itens 4.9.8. e
4.9.9., respectivamente, na data em que os recursos sejam colocados pelos cotistas e/ou pelas Cedentes,
conforme o caso, à disposição do Fundo, por meio de transferência eletrônica disponível (TED) ou documento de
ordem de crédito (DOC) exclusivamente na conta-corrente do Fundo indicada pelo Administrador para tanto,
servindo o comprovante de depósito como recibo de quitação.
A aplicação em Cotas Subordinadas poderá ser efetuada pelas Cedentes ou suas Partes Relacionadas também
em Direitos Creditórios Elegíveis. Nesta hipótese, durante a vigência da CPMF, deverão ser observadas pelo
Administrador, pelo Gestor, pelo Custodiante e pelos respectivos cotistas os dispositivos legais e regulamentares
referentes a aplicações em cotas em espécie.
Cada cotista do Fundo deverá subscrever no mínimo quantidade de cotas equivalente a R$ 100.000,00 (cem mil
de reais).
A condição de cotista se caracteriza pela abertura de conta de depósito em nome do respectivo cotista.
Quando da subscrição das cotas do Fundo, cada cotista deverá assinar o termo de adesão ao Regulamento e
Prospecto, atestando por escrito que recebeu o Regulamento e o Prospecto do Fundo e que tomou ciência dos
riscos envolvidos e da política de investimentos do Fundo, bem como indicar um representante responsável e
seu respectivo endereço de correio eletrônico para o recebimento das comunicações que lhe sejam enviadas pelo
Administrador ou pelo Custodiante nos termos do Regulamento.
O extrato da conta de depósito será o documento hábil para comprovar (i) a obrigação do Administrador, perante
o cotista, de cumprir as prescrições constantes do Regulamento e das demais normas aplicáveis ao Fundo; e (ii)
a propriedade do número de cotas pertencentes a cada cotista.
Exceto na primeira integralização de Cotas Seniores do Fundo, durante todo período de distribuição, as
integralizações somente poderão ocorrer no último dia útil de cada mês.
O Fundo somente poderá emitir Cotas Seniores caso depois de computada, pro forma, a aquisição dos Direitos
Creditórios Elegíveis a ser realizada com os recursos da integralização das referidas Cotas Seniores, o Fundo
atenda ao Índice de Cobertura e demais limites definidos no Regulamento.
Após o encerramento da primeira distribuição de Cotas Subordinadas, o Administrador poderá deliberar e
realizar nova distribuição de Cotas Subordinadas, em número indeterminado, sem a necessidade de aprovação
dos titulares das cotas em circulação na ocasião, devendo, para tanto, ser observados todos os procedimentos de
protocolo e distribuição definidos na legislação e regulamentação aplicável.
25
4.9.8. Critérios para Apuração do Valor das Cotas Seniores
A partir da primeira data de emissão de cada série de Cotas Seniores, seu respectivo valor unitário será
calculado pelo Custodiante mensalmente, no último dia útil de cada mês, nos termos descritos abaixo.
O valor das Cotas Seniores para efeito de integralização, amortização ou resgate das Cotas Seniores, observados
os critérios acima, será equivalente ao menor dos seguintes valores: (i) o patrimônio líquido dividido pelo número
de Cotas Seniores em circulação; e (ii) o valor obtido através da seguinte fórmula:
VCS
n
= VCS u × Benchmark − A n
Sendo,
VCS n - Valor da Cota Sênior na data n
VCS u - Valor da última Cota Sênior divulgada
An – Amortização unitária da cota na data n, se data de cálculo de amortização
Benchmark = Fator IGPM × B
Onde,
Fator IGPM = (1 + IGPM u )n º de dias do mêsu × (1 + IGPM n
dcu
IGPM n
IGPM u
mês u
dc u
dcn
n
- Taxa de variação do IGPM do mês de cálculo da cota na data n
- Taxa de variação do IGPM do mês anterior à data n
- Mês referente à data de cálculo da última cota
- dias corridos compreendidos entre a data de cálculo da última cota e o último dia do mêsu
mês n
dc n
)n º de dias do mês
- Mês referente à data n de cálculo da cota
- dias corridos no mêsn até a data n de cálculo da cota
B = (1 + i )365
dc
Sendo,
dc
- Dias corridos desde a data de divulgação da última cota
i – taxa de valorização das Cotas Seniores, de 8,0% (oito por cento).
Na hipótese de extinção ou impossibilidade legal de utilização do IGPM para definição do valor das Cotas
Seniores, o Administrador deverá convocar imediatamente uma assembléia geral para que seja deliberado pelos
titulares das Cotas Seniores o novo parâmetro a ser utilizado para a definição do valor das Cotas Seniores. Neste
26
caso, os titulares de Cotas Subordinadas poderão sugerir um parâmetro alternativo, que deverá ser,
preferencialmente, o mesmo adotado nos Contratos de Compra e Venda que dão origem aos Direitos Creditórios
Elegíveis, sendo certo, entretanto, que caso não aprovada a sugestão dos titulares das Cotas Subordinadas, os
mesmos terão o poder de vetar outros parâmetros aprovados pelos Cotistas seniores na assembléia geral. Até a
data de deliberação do novo parâmetro será utilizada, para cálculo do valor das Cotas Seniores, a taxa do último
IGPM conhecido, não sendo devidas quaisquer compensações financeiras, tanto por parte do Fundo quanto
pelos titulares de Cotas Seniores, quando da adoção do novo parâmetro.
Os critérios de determinação do valor das Cotas Seniores, definidos no caput deste artigo, têm como finalidade
definir qual a parcela do patrimônio líquido que deve ser prioritariamente alocada aos titulares das Cotas
Seniores na hipótese de amortização e/ou resgate de suas cotas, e não representam nem deverão ser
considerados, em hipótese alguma, como uma promessa ou obrigação, legal ou contratual, das Cedentes, do
Administrador, do Gestor ou do Custodiante e de suas respectivas Partes Relacionadas em assegurar
remuneração aos referidos cotistas. Independentemente do valor do patrimônio líquido, os titulares das Cotas
Seniores não farão jus, em hipótese alguma, quando da amortização ou resgate de suas cotas, a uma
remuneração superior ao valor das mesmas na respectiva data de amortização ou data de resgate, o qual
representa o limite máximo de remuneração possível para esta classe de cotas.
Para os efeitos do cálculo descrito acima, caso a taxa referente ao mês ainda não tenha sido divulgada, será
utilizada a taxa do IGPM referente ao mês anterior, de modo que quando da divulgação oficial da taxa do IGPM,
caso haja diferença entre essa e a taxa prévia utilizada, ocorrerá formação de resíduo positivo ou negativo, a ser
agregado ao IGPM acumulado no dia posterior ao da divulgação oficial.
4.9.9. Critérios para Apuração do Valor das Cotas Subordinadas
A partir da primeira data de emissão de Cotas Subordinadas, seu valor unitário será calculado no último dia útil
de cada mês, no último dia útil de cada mês, para efeito de determinação de seu valor de integralização,
amortização ou resgate, sendo que o mesmo será equivalente ao valor do patrimônio líquido, deduzido do valor
das Cotas Seniores em circulação, dividido pelo número de Cotas Subordinadas em circulação na respectiva
data de cálculo.
4.9.10. Negociação das Cotas do Fundo
As Cotas Seniores serão registradas para negociação no Bovespa – Fix, mercado de títulos de dívida corporativa
da Bolsa de Valores de São Paulo - Bovespa.
Os cotistas serão responsáveis pelo pagamento de todos e quaisquer custos, tributos ou emolumentos
decorrentes da negociação ou transferência de suas cotas.
Caberá exclusivamente aos eventuais intermediários assegurar que os adquirentes das cotas no mercado
secundário sejam investidores qualificados.
Na hipótese de negociação de cotas, a transferência de titularidade para a conta de depósito do novo cotista e o
respectivo pagamento do preço será processado somente após (i) a verificação, pelo intermediário, da condição
de investidor qualificado do novo cotista; (ii) o encaminhamento, pelo intermediário, da documentação
27
competente atestando tal condição; e (iii) a entrega, ao Administrador, do termo de adesão ao Regulamento e ao
Prospecto devidamente assinado, nos termos do artigo 41, parágrafo primeiro do Regulamento, acompanhado de
documento comprobatório dos poderes de representação do signatário e dos demais documentos que venham a
ser exigidos pelo Administrador nos termos da legislação aplicável.
As Cotas Subordinadas somente poderão ser (i) subscritas, integralizadas e/ou adquiridas, a qualquer título,
pelas Cedentes ou por suas Partes Relacionadas; e (ii) negociadas entre as Cedentes e/ou entre as Cedentes e
suas Partes Relacionadas.
4.10. Condições de Amortização e Resgate das Cotas
As Cotas Seniores de cada série serão resgatadas integralmente pelo Fundo nas respectivas datas de resgate.
Trimestralmente, no último dia útil do mês de encerramento de cada trimestre, o Custodiante procederá ao
cálculo da amortização periódica das Cotas Seniores.
Para os fins do parágrafo acima, considera-se trimestre cada período de 3 (três) meses contados a partir da
primeira emissão de cotas seniores do Fundo.
Observada a ordem de alocação dos recursos prevista no capítulo dezesseis do Regulamento e desde que o
patrimônio líquido assim permita e o Fundo possua disponibilidades para tanto, o Fundo procederá ao
pagamento da amortização periódica das Cotas Seniores no segundo dia útil do mês subseqüente à data de
cálculo de seu valor, obtido através da seguinte fórmula:
VAPn = (VCS u × Benchmark n ) − VCS n −1
onde:
VAPn
É o valor unitário da amortização periódica da Cota Sênior da respectiva série,
na data n de cálculo do valor da amortização.
VCS u
Benchmarkn
É o valor unitário da última Cota Sênior divulgada.
Benchmark, como definido no artigo 42 acima, na data n de cálculo do valor da
amortização.
É o valor unitário da Cota Sênior, na data de cálculo da última amortização
efetuada.
VCS n-1
A partir do início do Período de Desinvestimento, o Fundo procederá ao cálculo e pagamento mensal do valor das
amortizações periódicas das Cotas Seniores, apurado na forma descrita acima.
O Administrador, de acordo com as determinações do Gestor, deverá instruir o Custodiante a constituir reserva
de amortização e resgate, conforme estabelecido no artigo 52 do Regulamento, sem prejuízo dos limites referidos
no artigo 20 e no artigo 66 do Regulamento, visando a atribuir liquidez suficiente para pagamento das
amortizações periódicas a que se refere este artigo.
Mensalmente, no último dia útil de cada mês do Período de Desinvestimento, e cumulativamente aos valores
relativos às amortizações periódicas devidos nos termos dos itens acima, o Fundo procederá ainda ao cálculo da
amortização extraordinária das Cotas Seniores, observado o disposto no parágrafo abaixo.
28
Observada a ordem de alocação dos recursos prevista no capítulo dezesseis do Regulamento e desde que o
patrimônio líquido assim permita e o Fundo possua disponibilidades para tanto, o Fundo procederá,
mensalmente, ao pagamento da amortização extraordinária das Cotas Seniores, em conjunto com o pagamento
de sua amortização periódica, no segundo dia útil do mês subseqüente à data de cálculo de seu valor, obtido da
seguinte maneira:
Valor unitário de cada amortização extraordinária da
cota sênior
1ª Amortização
2ª Amortização
3ª Amortização
4ª Amortização
5ª Amortização
6ª Amortização
7ª Amortização
8ª Amortização
9ª Amortização
10ª Amortização
11ª Amortização
Sendo:
- É o valor unitário da Cota Sênior, na data de cálculo da última amortização efetuada.
O resgate de cotas será pago, em até dois dias úteis da data de resgate respectiva, considerada como tal a data
em que seria devida a décima segunda amortização extraordinária, nos termos do parágrafo anterior, no valor
unitário integral da Cota Sênior no último dia útil do mês de encerramento do Fundo.
Uma vez iniciado o Período de Desinvestimento, o Administrador, de acordo com as determinações do Gestor,
deverá instruir o Custodiante a constituir reserva de amortização e resgate, conforme estabelecido no artigo 52
do Regulamento, sem prejuízo dos limites referidos no artigo 20 e no artigo 66 do Regulamento, visando a
atribuir liquidez suficiente para pagamento das amortizações periódicas.
Durante todo o período de amortização, sejam amortizações periódicas e/ou extraordinárias, do montante pago
aos cotistas em cada amortização, 90% (noventa por cento) corresponderá à amortização do valor originalmente
investido pelos cotistas (“Principal”), até que todo o Principal tenha sido pago.
29
Os pagamentos das amortizações efetuados após a devolução do Principal aos cotistas serão considerados como
rendimento e serão, por conseqüência, tributados na forma estabelecida pela legislação pertinente.
Sempre que o Fundo deixar de atender aos limites de alocação definidos no artigo 20 do Regulamento, apurados
diariamente pelo Administrador, o Fundo deverá promover, de acordo com instruções do Gestor, a amortização
compulsória de parcela do valor das Cotas Subordinadas, de forma que, computada, pro forma, a amortização
pretendida, o Fundo volte a atender a tais limites, sempre observado o enquadramento do Fundo ao Índice de
Cobertura, conforme definido adiante.
O Administrador poderá, a seu exclusivo critério, e sem necessidade de aprovação prévia ou qualquer
formalidade adicional, interromper imediatamente o procedimento de ajuste referido no caput do artigo 49 do
Regulamento, caso entenda que o mesmo possa comprometer a pontualidade no pagamento das Cotas Seniores.
Os titulares das Cotas Seniores e das Cotas Subordinadas não poderão, sob nenhuma hipótese, exigir do Fundo
a amortização ou o resgate de suas cotas em termos outros que não os expressamente previstos no
Regulamento.
O Custodiante, conforme instruções do Gestor encaminhadas ao Administrador, será responsável pela
segregação das disponibilidades recebidas pelo Fundo para fins de pagamento, nas respectivas datas de
amortização e na data de resgate de cada série, dos valores a que fizerem jus os cotistas titulares de Cotas
Seniores, observado o disposto no artigo 52 do Regulamento.
4.11. Assembléia Geral de Cotistas
Sem prejuízo das demais competências previstas no Regulamento, à assembléia geral compete privativamente,
observados os respectivos quoruns de deliberação definidos no Regulamento:
(i)
tomar anualmente, no prazo máximo de 4 (quatro) meses após o encerramento do exercício social, as
contas relativas ao Fundo e deliberar sobre as demonstrações financeiras apresentadas pelo Administrador;
(ii)
alterar o Regulamento;
(iii)
deliberar sobre a substituição do Administrador, do Gestor e/ou do Custodiante;
(iv)
deliberar
sobre
a
elevação
da
remuneração
cobrada
do
Fundo,
inclusive
na
hipótese
de
restabelecimento da que tenha sido objeto de redução;
(v)
deliberar sobre a transformação, incorporação, fusão, cisão ou liquidação do Fundo;
(vi)
deliberar sobre a emissão de novas séries de Cotas Seniores ou sobre a amortização das cotas do
Fundo de forma ou em periodicidade não estabelecida no Regulamento; e
(vii)
deliberar sobre a prorrogação do prazo de duração do Fundo e sobre a extensão ou o adiamento do
início do Período de Desinvestimento, observado o disposto no artigo 76 do Regulamento.
30
O Regulamento poderá ser alterado independentemente de assembléia geral, sempre que tal alteração decorrer
exclusivamente da necessidade de atendimento a determinações das autoridades competentes e de normas
legais ou regulamentares, incluindo correções e ajustes de caráter não material nas definições e nos parâmetros
utilizados no cálculo dos índices estabelecidos no Regulamento, devendo tal alteração ser providenciada,
impreterivelmente, no prazo de até 30 (trinta) dias úteis contado da divulgação do fato aos cotistas.
A convocação da assembléia geral deve ser feita com 10 (dez) dias de antecedência, quando em primeira
convocação, e com 5 (cinco) dias de antecedência, quando em segunda convocação, e far-se-á por meio de aviso
publicado no periódico mencionado no artigo 83 do Regulamento ou enviado por meio de correio eletrônico aos
representantes dos cotistas indicados na forma do parágrafo primeiro do artigo 41 do Regulamento, dos quais
constarão o dia, a hora e o local em que será realizada a assembléia geral e, ainda que de forma sucinta, a
ordem do dia, sempre acompanhada das informações e dos elementos adicionais necessários à análise prévia
pelos cotistas das matérias objeto da assembléia geral.
A assembléia geral poderá ser convocada (i) pelo Administrador ou (ii) por cotistas que representem, no mínimo,
5% (cinco por cento) das cotas em circulação.
A assembléia geral se instalará em primeira convocação, com a presença de cotistas que representem, no
mínimo, 50% (cinqüenta por cento) das cotas em circulação, e, em segunda convocação, com qualquer número.
Independentemente das formalidades previstas na lei e no Regulamento, será considerada regular a assembléia
geral a que comparecerem todos os cotistas.
A presidência da assembléia geral caberá, de acordo com quem a tenha convocado, respectivamente, (i) ao
Administrador; ou (ii) ao cotista eleito pelos titulares das Cotas Seniores presentes.
Sem prejuízo do disposto no parágrafo abaixo, o Administrador e/ou os cotistas que detenham, no mínimo, 5%
(cinco por cento) das cotas em circulação poderão convocar representantes do Gestor, do Custodiante, da
Empresa de Auditoria ou quaisquer terceiros, para participar das assembléias gerais, sempre que a presença de
qualquer dessas pessoas for relevante para a deliberação da ordem do dia.
Independentemente de quem tenha convocado, um representante do Administrador e um representante do
Gestor deverão comparecer a todas as assembléias gerais e prestar aos cotistas as informações que lhe forem
solicitadas.
Ressalvado o disposto no parágrafo abaixo, toda e qualquer matéria submetida à deliberação dos cotistas deverá
ser aprovada pelos votos favoráveis dos titulares da maioria das cotas presentes à assembléia geral.
Independentemente do disposto no parágrafo acima, as seguintes deliberações das assembléias gerais
dependerão dos votos favoráveis de cotistas que representem:
(i)
65% (sessenta e cinco por cento) das Cotas Seniores em circulação, para alteração dos capítulos seis,
oito, nove e dez do Regulamento, deste item (i) e do item (ii) abaixo;
(ii)
50% (cinqüenta por cento) das Cotas Seniores em circulação para:
31
(a)
a aprovação de alteração dos quoruns de instalação ou deliberação estabelecidos no Regulamento,
ressalvado o disposto no item (i) acima;
(b)
a aprovação de alteração dos capítulos três, cinco, sete, quatorze, quinze e dezesseis do Regulamento; e
(c)
a deliberação a que se refere o artigo 6º do Regulamento;
(iii)
mais da metade das Cotas Seniores presentes à assembléia geral para aprovação de qualquer matéria
de interesse dos titulares de Cotas Seniores, incluindo alterações aos capítulos, artigos e itens não mencionados
nos itens (i), (ii) e (iii) acima.
Para efeito da constituição de quaisquer dos quoruns deliberação da assembléia geral, serão excluídas as Cotas
Seniores de titularidade das Cedentes e de suas Partes Relacionadas, assim como de agentes ou representantes
de quaisquer dessas pessoas.
A alteração das características, vantagens, direitos e obrigações das Cotas Subordinadas, a prorrogação do
prazo de duração do Fundo e a extensão ou o adiamento do início do Período de Desinvestimento, bem como a
elevação da remuneração cobrada do Fundo, dependerá, além da aprovação pelos Cotistas Seniores, nos termos
do artigo 72 do Regulamento, da aprovação dos titulares da maioria das Cotas Subordinadas em circulação.
As deliberações tomadas pelos cotistas, observados os quoruns estabelecidos no Regulamento, serão existentes,
válidas e eficazes perante o Fundo e obrigarão a todos os cotistas, independentemente de terem comparecido à
assembléia geral ou do voto proferido na mesma.
Os cotistas poderão, a qualquer tempo, reunir-se em assembléia a fim de deliberar sobre matéria de seu
interesse.
4.12. Avaliação dos Ativos do Fundo
Observadas as disposições legais aplicáveis, os Direitos Creditórios Elegíveis devem ser registrados pelo valor
efetivamente pago.
Os rendimentos auferidos com os Direitos Creditórios integrantes da carteira do Fundo devem ser reconhecidos
em razão da fluência de seus respectivos prazos de vencimento, computando-se a valorização em contrapartida
à adequada conta de receita ou despesa no resultado do período.
Serão considerados como direitos creditórios permutáveis (i) os Direitos Creditórios Elegíveis de titularidade do
Fundo vencidos por prazo superior a 120 (cento e vinte) dias e não pagos, e (ii) os Direitos Creditórios Elegíveis
de Clientes que manifestem seu desejo de efetuar pagamento antecipado e cuja taxa de desconto, em razão do
pagamento antecipado, seja superior àquela constante no item 5.4. abaixo (“Direitos Creditórios Permutáveis”).
Serão consideradas como Direitos Creditórios Permutáveis, ainda, decorrido o prazo estabelecido no item (i) do
parágrafo acima em relação a uma parcela de um contrato que dê origem aos Direitos Creditórios Elegíveis,
32
todas as demais parcelas não pagas, vencidas e/ou a vencer, cedidas para o Fundo relativamente ao contrato
respectivo.
Os Direitos Creditórios Permutáveis integrantes da carteira do Fundo deverão ser integralmente provisionados
após decorridos 180 (cento e oitenta) dias do respectivo vencimento sem que tenha sido realizado o pagamento,
observado o disposto no artigo 69 do Regulamento.
O Custodiante poderá utilizar Direitos Creditórios Permutáveis como contraprestação na aquisição de Direitos
Creditórios Elegíveis.
Caso qualquer Cliente realize antecipadamente o pagamento de um Direito Creditório Elegível que não se
enquadre nos termos do item (ii) acima, referido pagamento será revertido sempre em favor do Fundo e não será
considerado um Direito Creditório Permutável.
Os títulos e valores mobiliários deverão ser registrados e ter os seus valores ajustados a valor de mercado,
observadas as regras e os procedimentos definidos pelo Custodiante e aceitos pelo Bacen e pela CVM, aplicáveis
aos fundos de investimento.
Os ajustes dos valores dos títulos e valores mobiliários decorrentes da aplicação dos critérios estabelecidos no
Regulamento, serão registrados em contrapartida à adequada conta de receita ou despesa no resultado do
período, observados os procedimentos definidos na legislação aplicável.
As perdas e provisões com os títulos e valores mobiliários serão reconhecidas no resultado do período,
observadas as regras e os procedimentos definidos na legislação aplicável. O valor ajustado em razão do
reconhecimento das referidas perdas e provisões passará a constituir a nova base de custo, admitindo-se a
reversão das mesmas, desde que por motivo justificado subseqüente ao que levou ao seu reconhecimento,
limitada aos seus respectivos valores, acrescidos dos rendimentos auferidos.
É obrigatória a divulgação, em notas explicativas às demonstrações financeiras do Fundo, de informações que
abranjam, além daqueles previstos na legislação em vigor, os seguintes aspectos:
(i)
atendimento, pelo Fundo, ao Índice de Cobertura, nos termos do Regulamento, no período a que se
referirem as respectivas demonstrações financeiras; e
(ii)
comportamento e perfil de inadimplência dos Direitos Creditórios Elegíveis de titularidade do Fundo.
4.13. Eventos de Avaliação e Eventos de Liquidação Antecipada do Fundo
4.13.1. Eventos de Avaliação
São considerados eventos de avaliação do Fundo quaisquer das seguintes ocorrências:
(i)
não pagamento, em até 3 (três) dias úteis após as datas de pagamento de amortização e/ou a data de
pagamento de resgate de cada série, por 3 (três) vezes, consecutivas ou não, do valor da amortização e/ou do
33
valor de resgate das Cotas Seniores de cada série, respectivamente, sem prejuízo do disposto no artigo 63, (i) do
Regulamento;
(ii)
inobservância, pelo Administrador, de seus deveres e obrigações previstos no Regulamento, que não
seja um evento de liquidação, verificada pelo Custodiante, desde que, se notificado por este para sanar ou
justificar o descumprimento, não o faça no prazo de 5 (cinco) dias úteis contado do recebimento da referida
notificação;
(iii)
inobservância, pelo Custodiante, de seus deveres e obrigações previstos no Regulamento e no Contrato
de Custódia, que não seja um evento de liquidação, desde que, notificado pelo Administrador para sanar ou
justificar o descumprimento, não o faça no prazo de 5 (cinco) dias úteis contado do prazo do recebimento da
referida notificação;
(iv)
criação de novos impostos, taxas, contribuições, elevação das alíquotas já existentes ou modificação da
base de cálculo de impostos, taxas e contribuições, presentes ou futuros, que afetem negativamente o equilíbrio
econômico-financeiro do Fundo e/ou onerem excessivamente a consecução do seu objetivo;
(v)
ocorrência de graves alterações nas condições econômicas e financeiras do País, inclusive as que
acarretem o aumento do índice de inadimplência dos Clientes para um nível igual ou superior a 15% (quinze por
cento) por 3 (três) meses consecutivos, ou o início de vigência ou alteração de normas legais e/ou
regulamentares, em especial as de natureza fiscal e relativas ao funcionamento do mercado financeiro, que
possam onerar excessivamente, dificultar ou prejudicar o curso normal das aquisições de Direitos Creditórios
Elegíveis pelo Fundo e o cumprimento de suas obrigações perante os cotistas nos termos do Regulamento, a
critério do Gestor;
(vi)
exceto pelos motivos descritos no item (v) acima, caso o saldo devedor dos Direitos Creditórios Elegíveis
com parcelas inadimplentes por mais de:
•
30 (trinta) dias sejam equivalentes a 15% (quinze por cento) do saldo devedor do total de Direitos
Creditórios Elegíveis;
•
60 (sessenta) dias sejam equivalentes a 13% (treze por cento) do saldo devedor do total de Direitos
Creditórios Elegíveis;
•
90 (noventa) dias sejam equivalentes a 10% (dez por cento) do saldo devedor do total de Direitos
Creditórios Elegíveis;
•
120 (cento e vinte) dias sejam equivalentes a 8% (oito por cento) do saldo devedor do total de Direitos
Creditórios Elegíveis; e
•
180 dias sejam equivalentes a 5% (cinco por cento) do saldo devedor do total de Direitos Creditórios
Elegíveis;
(vii)
aquisição reiterada, pelo Fundo, de Direitos Creditórios em desacordo com os critérios de elegibilidade,
conforme apurado pela Empresa de Auditoria;
(viii)
não reenquadramento do Fundo ao Índice de Cobertura em até 5 (cinco) dias após a comunicação do
desenquadramento respectivo pelo Administrador;
34
(ix)
redução de mais de 2 (dois) níveis na classificação de risco inicial das Cotas Seniores;
(x)
resilição do Contrato de Custódia nos termos previstos no mesmo; e
(xi)
ocorrência de qualquer dos Eventos de Revisão, conforme definidos no Contrato de Cessão.
Na ocorrência de qualquer dos eventos de avaliação, o Administrador comunicará os cotistas acerca do fato, e
suspenderá imediatamente o processo de aquisição de Direitos Creditórios Elegíveis e, se for o caso, o
pagamento da amortização de Cotas Subordinadas em curso.
O Administrador convocará, na data em que tomar ciência do evento de avaliação, uma assembléia geral para
que seja avaliado o grau de comprometimento das atividades do Fundo. Caso os titulares das Cotas Seniores
deliberem que o evento de avaliação não constitui um evento de liquidação, ainda que com a necessidade de
ajustes para recompor a adequada prestação de serviços ao Fundo ou o equilíbrio econômico-financeiro do
Fundo, será retomada a aquisição de Direitos Creditórios Elegíveis pelo Fundo. Neste caso, o Administrador, se
necessário, promoverá os ajustes no Regulamento aprovados pelos referidos cotistas na assembléia geral. Caso
os titulares das Cotas Seniores deliberem que os efeitos do evento de avaliação constituem um evento de
liquidação, serão adotados os procedimentos definidos no item abaixo.
4.13.2. Eventos de Liquidação Antecipada
São considerados eventos de liquidação do Fundo quaisquer das seguintes ocorrências:
(i)
não pagamento, em até 7 (sete) dias úteis contados das datas de pagamento de de amortização e/ou da
data de pagamento de resgate de cada série, do valor da amortização, seja periódica ou extraordinária e/ou do
valor de resgate das Cotas Seniores, respectivamente;
(ii)
cessação pelo Custodiante, a qualquer tempo e até a data de liquidação do Fundo, por qualquer motivo,
da prestação dos serviços objeto do Contrato de Custódia, sem que tenha havido sua substituição por outra
instituição, de acordo com o procedimento estabelecido no Contrato de Custódia;
(iii)
caso não seja determinado pelos cotistas um novo parâmetro de apuração do valor das Cotas Seniores,
na hipótese de indisponibilidade, extinção ou impossibilidade legal de utilização do IGPM, conforme previsto no
Regulamento;
(iv)
caso quaisquer dos titulares das Cotas Seniores não disponibilizem ao Fundo os recursos aprovados
em assembléia geral para a adoção dos procedimentos referidos no capítulo dezessete do Regulamento, na forma
ali estabelecida;
(v)
resilição do Contrato de Cessão ou do Contrato de Promessa, nos termos dos referidos instrumentos;
(vi)
caso os titulares das Cotas Seniores venham a deliberar que um evento de avaliação constitui um
evento de liquidação;
35
(vii)
caso não ocorra a substituição do Administrador nos termos do artigo 6º do Regulamento, sendo que
nesta hipótese não se aplicará o disposto no parágrafo segundo do artigo 63 do Regulamento, ficando facultado
ao Administrador, a seu exclusivo critério, determinar a liquidação do Fundo;
(viii)
amortização de Cotas Subordinadas em desacordo com o disposto no Regulamento; e
(ix)
ocorrência de qualquer dos Eventos de Resilição do Contrato de Cessão.
Na hipótese de ocorrência de qualquer dos eventos de liquidação, independentemente de qualquer procedimento
adicional, o Administrador deverá (i) interromper, imediatamente, a aquisição de Direitos Creditórios Elegíveis e,
se for o caso, o pagamento da amortização de Cotas Subordinadas em curso; (ii) resilir imediatamente o
Contrato de Cessão; (iii) notificar os cotistas; e (iv) convocar imediatamente uma assembléia geral, a fim de que
os titulares das Cotas Seniores deliberem sobre os procedimentos que serão adotados para preservar seus
direitos, interesses e prerrogativas e a eventual liquidação antecipada do Fundo, assegurando-se, no caso de
decisão pela não liquidação antecipada do Fundo, o resgate das Cotas Seniores detidas pelos cotistas
dissidentes.
Observada a deliberação dos cotistas na assembléia geral referida no parágrafo acima, na ocorrência de
qualquer dos eventos de liquidação, o Fundo resgatará todas as Cotas Seniores compulsoriamente, ao mesmo
tempo, em igualdade de condições e considerando o valor da participação de cada cotista no valor total das
Cotas Seniores em circulação, observados os seguintes procedimentos:
(i)
o Custodiante transferirá imediatamente para a conta corrente do Fundo todas as disponibilidades
financeiras do Fundo;
(ii)
todos os recursos decorrentes do recebimento, pelo Fundo, dos valores dos Direitos Creditórios
Elegíveis e dos títulos e valores mobiliários deverão ser única e exclusivamente transferidos pelo Custodiante
para a conta corrente do Fundo; e
(iii)
observada a ordem de alocação dos recursos definida no capítulo dezesseis do Regulamento, quando os
recursos depositados na conta corrente do Fundo forem equivalentes ao menor valor entre (i) o valor de resgate
das Cotas Seniores e (ii) R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), o Custodiante debitará a conta corrente e
procederá ao resgate antecipado, total ou parcial, das Cotas Seniores em circulação, observados os critérios para
determinação do valor das Cotas Seniores estabelecido no Regulamento.
Na hipótese de liquidação antecipada do Fundo, a Empresa de Auditoria deverá emitir parecer sobre a
demonstração da movimentação do patrimônio líquido, compreendendo o período entre a data das últimas
demonstrações financeiras do Fundo auditadas pela Empresa de Auditoria e a data da efetiva liquidação do
Fundo, manifestando-se sobre as movimentações ocorridas no período.
As verbas pagas aos titulares das Cotas Seniores, a título de resgate antecipado de suas cotas, deverão ser
inicialmente imputadas, sem solução de continuidade, no pagamento dos rendimentos auferidos pelas mesmas
e, posteriormente, no pagamento integral de seu valor nominal, sendo que os procedimentos descritos no artigo
63 do Regulamento somente poderão ser interrompidos após o resgate integral das Cotas Seniores, quando o
Fundo poderá promover o resgate das Cotas Subordinadas.
36
Caso, 60 (sessenta) dias após a data de realização da assembléia geral que deliberar sobre a liquidação
antecipada do Fundo, observadas as deliberações respectivas, o Fundo não disponha de recursos para o resgate
integral das Cotas Seniores, o Administrador realizará o resgate do saldo das Cotas Seniores mediante dação em
pagamento dos Direitos Creditórios Elegíveis, em caráter definitivo e sem direito de regresso contra o Fundo ou
coobrigação deste, sempre considerando o valor da participação de cada cotista no valor total das Cotas Seniores
em circulação.
Para fins do disposto no parágrafo acima, os Direitos Creditórios Elegíveis dados em pagamento aos titulares
das Cotas Seniores constituirão um condomínio, cujas frações ideais de cada titular de Cotas Seniores serão
calculadas de acordo com a proporção de Cotas Seniores detida por cada titular sobre o valor total das Cotas
Seniores em circulação. O Administrador deverá notificar os titulares das Cotas Seniores, para que os mesmos
elejam um administrador para o referido condomínio de Direitos Creditórios, na forma do artigo 1323 do Código
Civil (Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002); e (ii) informando a proporção de Direitos Creditórios a que cada
titular de Cotas Seniores faz jus.
Caso os titulares das Cotas Seniores não procedam à eleição do administrador do condomínio, fica desde já
estabelecido que essa função será atribuída ao titular de Cotas Seniores que detenha, isoladamente ou em
conjunto com suas Partes Relacionadas, a maioria das Cotas Seniores em circulação.
O Agente de Depósito fará a guarda dos Direitos Creditórios Elegíveis e dos respectivos documentos pelo prazo
improrrogável de 30 (trinta) dias, dentro do qual o administrador do condomínio eleito pelo titulares das Cotas
Seniores ou ao qual essa função tenha sido atribuída nos termos do parágrafo acima indicará ao Administrador
e ao Custodiante, hora e local para que seja feita a formalização da transferência dos Direitos Creditórios
Elegíveis ao mesmo. Expirado este prazo, o Administrador poderá promover a consignação dos Direitos
Creditórios Elegíveis, na forma do artigo 334 do Código Civil (Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002).
4.14. Enquadramento da Razão de Garantia
Caso em qualquer data o Fundo não atenda ao Índice de Cobertura, o Administrador deverá notificar o Gestor e
as Cedentes, por meio eletrônico, de acordo com o modelo constante do anexo I ao Contrato de Promessa (“Aviso
de Desenquadramento”). As Cedentes deverão, observado o disposto no Contrato de Promessa, devolver ao
Administrador, com cópia para o Gestor e o Custodiante, o Aviso de Desenquadramento, indicando:
a) sua intenção de integralizar Cotas Subordinadas em número suficiente para (i) o reenquadramento do Fundo
ao Índice de Cobertura; e (ii) a manutenção da totalidade de Cotas Seniores em circulação;
b)
sua intenção de integralizar Cotas Subordinadas, sem que no entanto a integralização desejada seja
suficiente para (i) o reenquadramento do Fundo ao Índice de Cobertura; e (ii) a manutenção da totalidade de
Cotas Seniores em circulação, observadas as disposições do Regulamento;
c)
sua intenção de não integralizar Cotas Subordinadas para o reenquadramento do Fundo ao Índice de
Cobertura, hipótese em que será reduzido, mediante amortização, o valor das Cotas Seniores em circulação, de
modo que o Fundo atenda ao Índice de Cobertura e, se for o caso, se procederá a integralização de Cotas
37
Subordinadas após a deliberação em assembléia geral do Fundo e conclusão da amortização, observadas as
disposições do Regulamento; ou
d)
sua intenção de resilir o Contrato de Promessa.
Nas hipóteses dos itens (a) ou (b) do acima, a integralização das Cotas Subordinadas será efetivada na forma
indicada pelas Cedentes e observados os procedimentos estabelecidos no Contrato de Promessa, de forma que
considerada, pro forma, a integralização pretendida, o Fundo atenda ao Índice de Cobertura. Caso as Cedentes
integralizem montante que não seja suficiente para o reenquadramento do Fundo ao Índice de Cobertura ou
informem que não procederão qualquer integralização, serão adotados os procedimentos previstos na cláusula
segunda do Contrato de Promessa.
Na hipótese do item (d) acima, o Administrador procederá à liquidação antecipada do Fundo, conforme os
procedimentos estabelecidos no item 4.13.2.
Caso as Cedentes não devolvam o Aviso de Desenquadramento, o Administrador deverá proceder de acordo com
o item (d) acima.
4.15. Política de Divulgação de Informações Relativas ao Fundo
Salvo quando outro meio de comunicação com os cotistas seja expressamente previsto no Regulamento,
quaisquer atos, fatos, decisões ou assuntos relacionados aos interesses dos cotistas deverão ser ampla e
imediatamente divulgados por meio (i) de anúncio publicado, em forma de aviso, no jornal DCI – Comércio,
Indústria & Serviços ou, na sua impossibilidade, em veículo de circulação e alcance equivalente; e (ii) de correio
eletrônico enviado ao representante de cada cotista indicado na forma do parágrafo primeiro do artigo 41 do
Regulamento.
As publicações referidas acima deverão ser mantidas à disposição dos cotistas na sede e agências do
Administrador.
Qualquer mudança no periódico referido acima deverá ser previamente publicada no referido periódico.
No prazo máximo de 10 (dez) dias após o encerramento de cada mês, deverão ser colocados à disposição dos
cotistas, na sede e agências do Administrador, informações sobre:
(i)
o número e valor das cotas de titularidade de cada cotista;
(ii)
a rentabilidade do Fundo, com base nos dados relativos ao último dia útil do mês a que se referir; e
(iii)
o comportamento da carteira de Direitos Creditórios Elegíveis do Fundo e dos títulos e valores
mobiliários.
Todo o material de divulgação do Fundo deverá apresentar a nota conferida pela Agência de Classificação de
Risco, suas respectivas atualizações, e a indicação de como os cotistas podem obter maiores informações sobre a
avaliação efetuada.
38
O Administrador deverá colocar as demonstrações financeiras do Fundo à disposição dos cotistas que as
solicitarem, observados os seguintes prazos máximos:
(i)
de 20 (vinte) dias após o encerramento do período a que se referirem, em se tratando de demonstrações
financeiras mensais; e
(ii)
de 60 (sessenta) dias após o encerramento do exercício social a que se referirem, em se tratando de
demonstrações financeiras anuais.
As informações prestadas ou qualquer material de divulgação do Fundo não podem estar em desacordo com o
Regulamento e com este Prospecto.
4.16. Atendimento aos Cotistas
Para solicitar maiores informações sobre o Fundo, os Cotistas poderão entrar em contato conforme dados a
seguir:
Administrador:
MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DTVM S.A.
Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º andar
Rio de Janeiro – RJ
CEP 20030-905
At.:
Sra. Carla Lopes
e-mail:
[email protected]
Fone:
(21) 3974-4618
Fac-símile: (21) 3974-4501
Custodiante:
BANCO SANTANDER S.A.
Rua Hungria, nº. 1400
São Paulo – SP
CEP 01455-000
At.:
Sra. Silvia Almeida de Freitas Luna
e-mail:
[email protected]
Fone:
(11) 3012-5780
Fac-símile: (11) 3012-7371
Gestor:
LACAN INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171
São Paulo – SP
CEP 01426-001
At.:
Sra. Karen Castanho Vega
e-mail:
[email protected]
39
Fone:
(11) 3083-1234
Fac-símile: (11) 3062-4418
4.17. Taxas e Encargos do Fundo
O Fundo pagará taxa de administração correspondente a 0,25% a.a. (zero vírgula vinte e cinco por cento ao ano)
sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, sendo garantido, a todo tempo, o pagamento do valor mínimo
mensal equivalente a R$ 4.000,00 (quatro mil reais) (“Taxa Mínima”). A taxa de administração será calculada e
provisionada diariamente, com base no patrimônio líquido do dia útil imediatamente anterior e o seu pagamento
ocorrerá até o 5º (quinto) dia útil do mês subseqüente ao vencido.
A taxa de administração acima estabelecida engloba a remuneração do Administrador, do Gestor e dos demais
prestadores de serviços do Fundo, excetuados aqueles cujos encargos são de responsabilidade do próprio
Fundo, conforme estabelecido no Regulamento, na regulamentação em vigor e nos contratos celebrados entre as
partes.
A Taxa Mínima não será atualizada ou corrigida por qualquer índice ou parâmetro disponível no mercado
financeiro ou imobiliário, até o término do prazo de duração do Fundo.
O Administrador pode estabelecer que parcelas da taxa de administração sejam pagas diretamente pelo Fundo
ao Gestor e aos demais prestadores de serviços do Fundo, excetuados aqueles cujos encargos são de
responsabilidade do próprio Fundo, conforme estabelecido no Regulamento, na regulamentação em vigor e nos
contratos celebrados entre as partes, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da
taxa de administração.
Não será cobrada taxa de performance, ingresso, saída ou despesa de inscrição por parte do Administrador dos
cotistas que ingressarem no Fundo.
A remuneração ora estabelecida somente poderá ser elevada por decisão da assembléia geral de cotistas.
Constituem encargos do Fundo, além da taxa de administração, as seguintes despesas:
(i)
taxas, impostos ou contribuições federais, estaduais, municipais ou autárquicas, que recaiam ou
venham a recair sobre os bens, direitos e obrigações do Fundo;
(ii)
despesas com impressão, expedição e publicação de relatórios, formulários e informações periódicas
previstas no Regulamento ou na regulamentação pertinente;
(iii)
despesas com correspondência de interesse do Fundo, inclusive comunicação aos cotistas;
(iv)
honorários e despesas devidos à Empresa de Auditoria;
(v)
emolumentos e comissões pagos sobre as operações do Fundo;
40
(vi)
honorários de advogados, custas e despesas correlatas feitas em defesa dos interesses do Fundo, em
juízo ou fora dele, inclusive o valor da condenação, caso o mesmo venha a ser vencido, observado o disposto no
capítulo dezessete do Regulamento;
(vii)
quaisquer despesas inerentes à constituição ou liquidação do Fundo ou à realização de assembléia
geral;
(viii)
taxas de custódia dos ativos integrantes da carteira do Fundo;
(ix)
contribuição anual devida às bolsas de valores ou à entidade do mercado de balcão organizado em que
o Fundo tenha suas cotas admitidas à negociação, se for o caso;
(x)
despesas com a contratação da Agência de Classificação de Risco; e
(xi)
despesas com a eventual contratação de profissional contratado para exercer as funções de fiscalização
e de controle gerencial das aplicações do Fundo, nos termos da regulamentação em vigor.
Quaisquer despesas não previstas acima correrão por conta do Administrador.
4.18. Regras de Tributação do Fundo
O disposto nesta Seção foi elaborado com base na legislação brasileira em vigor na data deste Prospecto e tem
por objetivo descrever genericamente o tratamento tributário aplicável aos Cotistas e ao Fundo. Existem
algumas exceções e tributos adicionais que podem ser aplicados, motivo pelo qual o Cotista deve consultar seus
assessores jurídicos com relação à tributação aplicável nos investimentos realizados no Fundo.
4.18.1. Tributação Aplicável aos Cotistas
IOF
O Imposto sobre Títulos ou Valores Mobiliários (“IOF/Títulos”) é cobrado à alíquota de 1% ao dia sobre o valor
do resgate, inclusive amortização (Data de Amortização, Data de Resgate, término do Prazo de Duração ou
liquidação do Fundo), cessão (negociação no mercado secundário) ou repactuação das Cotas (se houver),
limitado a um percentual do rendimento da operação, em função do prazo, conforme a tabela regressiva anexa
ao Decreto n.º 4.494/02 (quanto maior o prazo da aplicação, menor será o percentual fixado para limite do
pagamento do imposto), sendo tal percentual igual a 0% para as Cotas cedidas, repactuadas ou resgatadas no
prazo igual ou superior a 30 dias. Outras operações não abrangidas anteriormente, realizadas com Cotas do
Fundo, estão sujeitas, atualmente, à alíquota de 0% do IOF/Títulos. Em qualquer caso, a alíquota do
IOF/Títulos pode ser majorada a qualquer tempo, por ato do Poder Executivo, até o percentual de 1,5% ao dia.
Imposto de Renda
Os rendimentos e ganhos auferidos em decorrência dos investimentos no Fundo estão sujeitos à incidência de
Imposto de Renda (“IR”) de acordo com as seguintes regras: (i) os rendimentos auferidos na amortização (Data de
Amortização) e no resgate das Cotas (Data de Resgate) devem ser tributados na fonte pela diferença positiva
41
entre o valor de amortização/resgate e o custo de aquisição das Cotas, se o Fundo tiver uma Carteira composta
por Ativos Financeiros com prazo médio superior a 365 dias, segundo as alíquotas decrescentes de (a) 22,5%,
em aplicações com prazo de até 180 dias, (b) 20%, em aplicações com prazo de 181 dias até 360 dias, (c) 17,5%,
em aplicações com prazo de 361 até 720 dias, e (d) 15%, em aplicações com prazo acima de 720 dias; ou caso o
Fundo tenha uma Carteira composta por Ativos Financeiros com prazo médio inferior ou igual a 365 dias,
segundo as alíquotas decrescentes de (a) 22,5%, em aplicações com prazo de até 180 dias, e (b) 20%, em
aplicações com prazo acima de 180 dias; e (ii) os ganhos auferidos na cessão ou alienação das Cotas devem ser
tributados à alíquota de 15%. Adicionalmente, para as operações realizadas em bolsa de valores, mercadorias e
futuro e assemelhadas, há a incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 0,005% (no caso das
operações realizadas no mercado à vista, a incidência ocorre sobre o valor da alienação).
CPMF
A CPMF incide nas aquisições das Cotas do Fundo efetuadas com recursos detidos (i) nas contas correntes de
depósito à vista, à alíquota de 0,38%; e (ii) nas contas investimento, à alíquota de 0%.
4.18.2. Tributação Aplicável ao Fundo
IOF
As aplicações realizadas pelo Fundo estão sujeitas atualmente à incidência do IOF/Títulos à alíquota de 0%,
sendo possível sua majoração a qualquer tempo, mediante ato do Poder Executivo, até o percentual de 1,5% ao
dia.
Imposto de Renda
Os rendimentos e ganhos apurados nas operações da Carteira do Fundo são isentos do Imposto de Renda.
CPMF
As operações realizadas pelo Fundo, desde que relacionadas em Portaria emitida pelo Ministro da Fazenda,
incluindo a movimentação da Carteira do Fundo e o pagamento realizado pelo Fundo no resgate das Cotas,
estão sujeitas à incidência de CPMF à alíquota de 0%.
4.19. Procedimentos de Cobrança de Direitos de Crédito Inadimplentes Passíveis de Cobrança
Sem prejuízo do disposto no artigo 58 do Regulamento, o Agente de Cobrança será responsável pela cobrança
dos Direitos Creditórios Elegíveis componentes da carteira do Fundo nos termos do Contrato de Cobrança, de
acordo com os procedimentos estabelecidos no Contrato de Cobrança e no anexo I do Regulamento quando se
tratar de Direitos Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos.
O Agente de Cobrança será responsável pela cobrança de todos e quaisquer Direitos Creditórios Elegíveis de
titularidade do Fundo, sejam eles vincendos ou vencidos.
42
Todos os custos e despesas incorridos pelo Fundo para salvaguarda de seus direitos e prerrogativas e/ou com a
cobrança judicial ou extrajudicial dos Direitos Creditórios Elegíveis e dos títulos e valores mobiliários integrantes
da carteira do Fundo serão de inteira responsabilidade do Fundo ou dos cotistas, observado o disposto neste
item, não estando as Cedentes, o Administrador, o Gestor ou o Custodiante de qualquer forma obrigados pelo
adiantamento ou pagamento ao Fundo dos valores necessários à cobrança dos seus ativos.
As Cedentes, o Administrador, o Gestor e o Custodiante não serão responsáveis por quaisquer custos, taxas,
despesas, emolumentos, honorários advocatícios e periciais ou quaisquer outros encargos relacionados com os
procedimentos aqui referidos que o Fundo venha a iniciar em face de terceiros ou das Cedentes, os quais
deverão ser custeados pelo próprio Fundo ou diretamente pelos cotistas.
As despesas relacionadas com as medidas judiciais e/ou extrajudiciais necessárias à salvaguarda dos direitos e
prerrogativas do Fundo e/ou a cobrança judicial ou extrajudicial dos Direitos Creditórios Elegíveis e dos títulos e
valores mobiliários serão suportadas diretamente pelo Fundo até o limite do valor das Cotas Subordinadas, que
servem como cobertura das Cotas Seniores para efeito de amortização e/ou resgate, observado o disposto no
artigo 36, parágrafo único, (i) do Regulamento além do que dispõe este item.
A parcela que exceder ao limite estabelecido no parágrafo acima deverá ser previamente aprovada pelos titulares
das Cotas Seniores em assembléia geral convocada especialmente para este fim e, se for o caso, será por eles
aportada diretamente ao Fundo por meio da subscrição e integralização de série de Cotas Seniores específica,
considerando o valor da participação de cada cotista no valor total das Cotas Seniores em circulação, na data da
respectiva aprovação. Os recursos aportados ao Fundo pelos titulares das Cotas Seniores serão reembolsados
por meio do resgate ou amortização da respectiva série de Cotas Seniores específica, de acordo com os
procedimentos previstos no Regulamento e observado o disposto no capítulo dezesseis do Regulamento.
Fica, desde já, estabelecido que, observada a manutenção do regular funcionamento do Fundo, nenhuma
medida judicial ou extrajudicial será iniciada ou mantida pelo Fundo antes (i) do recebimento integral do
adiantamento a que se refere item; e (ii) da assunção, pelos cotistas, do compromisso de prover os recursos
necessários ao pagamento de eventual verba de sucumbência a que o Fundo venha a ser condenado. O
Administrador, o Gestor e o Custodiante não serão responsáveis por qualquer dano ou prejuízo sofrido pelo
Fundo e/ou por qualquer dos cotistas em decorrência da não propositura (ou prosseguimento), pelo Fundo, de
medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias à salvaguarda de seus direitos e prerrogativas, inclusive caso os
cotistas não aportem os recursos suficientes para tanto na forma deste item.
Todos os valores aportados pelos cotistas ao Fundo nos termos do deste item deverão ser feitos em moeda
corrente nacional, livres e desembaraçados de quaisquer taxas, impostos, contribuições e/ou encargos,
presentes ou futuros, que incidam ou venham a incidir sobre tais valores, incluindo as despesas decorrentes de
tributos ou contribuições (inclusive sobre movimentações financeiras) incidentes sobre os pagamentos
intermediários, independentemente de quem seja o contribuinte e de forma que o Fundo receba as referidas
verbas pelos seus valores integrais e originais, acrescidos dos valores necessários para que o Fundo possa
honrar integralmente suas obrigações nas respectivas datas de pagamento, sem qualquer desconto ou dedução,
sendo expressamente vedada qualquer forma de compensação.
Para maiores esclarecimentos sobre o procedimento de cobrança adotado pelo Agente de Cobrança em nome do
Fundo, vide a Seção 6 deste Prospecto.
43
5. ORIGINAÇÃO, FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS DE CESSÃO DOS DIREITOS DE CRÉDITO
44
ORIGINAÇÃO, FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS DE
CESSÃO DOS DIREITOS DE CRÉDITO
Esta Seção traz um breve resumo dos termos e condições do Contrato de Cessão, mas sua leitura não substitui a
leitura do Contrato de Cessão, anexo a este Prospecto.
5.1. Os Direitos de Crédito
As Cedentes atuam na construção e comercialização de unidades imobiliárias construídas representadas por
compromissos de compra e venda firmados entre as Cedentes e seus respectivos Clientes (“Clientes” e
“Contratos de Compra e Venda”). Os direitos de recebimento das Cedentes referentes aos Contratos de Compra
e Venda são os Direitos de Crédito objeto de cessão nos termos do Contrato de Cessão.
Nos termos dos artigos 287 e 893 do Código Civil Brasileiro, a cessão de Direitos Creditórios Elegíveis ao Fundo
compreenderá, além da cessão do direito de recebimento das Cedentes decorrente da comercialização de
unidades imobiliárias aos Clientes, a cessão de todos e quaisquer direitos, garantias, privilégios, preferências,
prerrogativas e ações a estes relacionados.
5.2. Termos e Condições das Operações de Cessão de Direitos de Crédito ao Fundo
5.2.1 Dos Critérios de Elegibilidade dos Direitos de Crédito
O Fundo somente adquirirá Direitos de Crédito se eles atenderem, na sua respectiva Data de Aquisição e
Pagamento (conforme definido abaixo), cumulativamente, aos seguintes Critérios de Elegibilidade:
(i)
sejam originados de operações de compra e venda de unidades imobiliárias construídas entre as
Cedentes e os compradores das respectivas unidades;
(ii)
sejam representados pelos contratos referidos no artigo 17, parágrafo quinto, (iii) do Regulamento,
mantidos pelas Cedentes à disposição do Custodiante e da Empresa de Auditoria, devendo as informações
relevantes relativas aos referidos contratos serem transmitidas pelo Agente de Cobrança ao Custodiante por
meio de arquivo “Cnab”;
(iii)
tenham prazo de vencimento igual ou anterior ao prazo de duração do Fundo;
(iv)
os Clientes sejam pessoas físicas, e nas respectivas datas de cessão e pagamento estejam com todos os
pagamentos por eles devidos nos termos dos contratos de compra e venda em dia;
(v)
os Clientes não tenham registro no cadastro da SERASA de títulos protestados por falta de pagamento
ou de aceite, pelas Cedentes ou por terceiros;
(vi)
o limite de concentração do Fundo por Cliente não supere 2% (dois por cento) do patrimônio líquido do
Fundo;
45
(vii)
os Clientes, nas respectivas Datas de Aquisição e Pagamento, terão as 12 (doze) últimas parcelas pagas
com no máximo 1 (um) atraso, não superior a 60 (sessenta) dias, e as demais com atrasos não superiores a 30
(trinta) dias;
(viii)
possuam periodicidade de pagamentos nunca superior a um mês, sem prejuízo da possibilidade de
pagamentos adicionais e extraordinários pelos Clientes a qualquer tempo; e
(ix)
possuam atualização monetária pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGP-M, divulgado pela
Fundação Getulio Vargas- FGV ou pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil – CUB.
Para os fins do disposto no item (i) acima, consideram-se sociedades de propósito específico sob controle da
MPD Engenharia e/ou da KC quaisquer sociedades nas quais a MPD Engenharia, a KC ou empresas que
venham a sucedê-las detenham, isoladamente ou em conjunto, mais de 75% (setenta e cinco por cento) de
participação no capital social, e que sejam incluídas no Contrato de Cessão e no Contrato de Promessa.
Para fins do Regulamento e do Contrato de Cessão, considera-se unidade imobiliária construída aquela onde já
tenha ocorrido a (i) primeira visita para “medição de armários”, ou (ii) primeira reunião pré assembléia de
instituição do condomínio, ambas desde que realizadas através de um convite a todos os Clientes envolvidos,
das duas ocorrências a que formalmente ocorrer primeiro.
A verificação do enquadramento dos Direitos Creditórios aos critérios de elegibilidade será de responsabilidade
exclusiva do Custodiante e, desde que observados os termos do Contrato de Cessão e do Regulamento, será
definitiva.
A perda, por qualquer motivo, após a aquisição pelo Fundo, da condição de Direito Creditório Elegível, não dará
ao Fundo qualquer direito de regresso contra o Custodiante ou qualquer das Cedentes, desde que a cessão
tenha sido devidamente formalizada nos termos da legislação e regulamentação em vigor, do Regulamento e do
Contrato de Cessão.
5.2.2. Dos Procedimentos de Oferta e Formalização da Cessão
A cessão dos Direitos Creditórios Elegíveis das Cedentes para o Fundo será considerada formalizada quando
concluída (i) a verificação pelo Custodiante, em conjunto com a MSFI, do atendimento, pelos Direitos
Creditórios, aos Critérios de Elegibilidade e (ii) o pagamento do Preço de Aquisição (a “Data de Aquisição e
Pagamento”).
Para tanto, o Agente de Cobrança deverá encaminhar ao Custodiante, com no mínimo 2 (dois) dias de
antecedência em relação à Data de Aquisição e Pagamento respectiva, arquivos “Cnab”, na forma constante do
Anexo III ao Contrato de Cessão, segregados em relação às características dos Direitos Creditórios originados da
compra e venda de unidades imobiliárias construídas.
Na Data de Aquisição e Pagamento, o Custodiante assinará e enviará, por meio eletrônico ao Administrador e às
Cedentes termo de cessão (o “Termo de Cessão”), preparado na forma do modelo constante do Anexo IV ao
Contrato de Cessão.
46
As Cedentes, ao receberem o Termo de Cessão encaminharão ao Administrador, por meio eletrônico ou facsímile, cópia do Termo de Cessão assinado, na Data de Aquisição e Pagamento.
Após o recebimento da cópia do Termo de Cessão, o Administrador deverá enviar às respectivas Cedentes e ao
Custodiante, por meio eletrônico ou fac-símile, cópia do Termo de Cessão devidamente assinado, na Data de
Aquisição e Pagamento.
Mediante o recebimento de cópia do Termo de Cessão assinado pelo próprio Custodiante, pelas respectivas
Cedentes e pelo Administrador (“Cessão Definitiva”), o Custodiante realizará o pagamento às respectivas
Cedentes do Preço de Aquisição, na Data de Aquisição e Pagamento.
As vias originais de cada Termo de Cessão serão registradas no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da
sede das Cedentes, de acordo com os procedimentos descritos abaixo.
O Custodiante deverá encaminhar às respectivas Cedentes, dentro de até 2 (dois) dias úteis contados de cada
Data de Aquisição e Pagamento, 4 (quatro) vias originais do Termo de Cessão devidamente assinados. A
respectiva Cedente, ao receber as 4 (quatro) vias originais do Termo de Cessão (a) providenciará a sua devida
assinatura e (b) encaminhará ao Administrador, dentro de até 5 (cinco) dias úteis, as 4 (quatro) vias originais do
Termo de Cessão devidamente assinadas. O Administrador providenciará a sua assinatura e encaminhará 1
(uma) via para o Custodiante e 3 (três) vias para a respectiva Cedente, em até 5 (cinco) dias úteis. De posse de 3
(três) vias do Termo de Cessão, devidamente assinado por todas as Partes, a respectiva Cedente providenciará,
em até 3 (três) dias úteis o seu registro no Cartório de Títulos e Documentos da sua sede e encaminhará,
imediatamente, ao Administrador 1 (uma) via original do Termo de Cessão devidamente assinado e registrado.
Caso as Cedentes possuam sede em comarcas distintas deverão ser elaborados Termos de Cessão separados
conforme a comarca de cada Cedente, sendo permitido que Cedentes que possuam sede em uma mesma
comarca utilizem um único Termo de Cessão.
5.2.3. Outros procedimentos referentes à cessão de Direitos de Crédito
Ressalvados os casos de Resolução da Cessão previstos na cláusula quinta do Contrato de Cessão, a Cessão
Definitiva será irrevogável e irretratável, com a transferência para o Fundo, em caráter definitivo e sem direito de
regresso contra a respectiva Cedente, da plena titularidade dos Direitos Creditórios Elegíveis, juntamente com
todos os direitos, privilégios, garantias, preferências, prerrogativas e ações a estes relacionados.
As Cedentes não respondem pela solvência dos Clientes, respondendo apenas pela existência, legalidade,
legitimidade, correta constituição e formalização, liquidez, certeza e exigibilidade dos Direitos Creditórios
Elegíveis, nos termos do artigo 295 do Código Civil brasileiro, adquiridos pelo Fundo nos termos do Contrato de
Cessão.
5.3. Da Resolução da Cessão de Direitos de Crédito
Considerar-se-á resolvida, de pleno direito e independentemente de qualquer aviso ou notificação às Cedentes,
sem qualquer custo para o Fundo, a cessão (i) dos Direitos Creditórios Elegíveis cujo pagamento, até a
respectiva data de vencimento, venha a ser recusado pelo respectivo Cliente em virtude de descumprimento dos
47
Contratos de Compra e Venda pelas Cedentes, (ii) de Direitos Creditórios que venham a ser reclamados por
terceiros comprovadamente titulares de ônus, gravames ou encargos constituídos sobre tais Direitos Creditórios,
pelas Cedentes, previamente à oferta dos mesmos à cessão para o Fundo, ou (iii) na impossibilidade de
cumprimento das formalidades de cessão por culpa das Cedentes (“Condições Resolutivas da Cessão”).
Sem prejuízo da resolução da cessão, as Cedentes deverão notificar o Fundo e o Custodiante da ocorrência dos
itens (i) e (ii) das Condições Resolutivas da Cessão, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas contado da data em
que a ocorrência tiver efetivamente chegado a seu conhecimento.
Na hipótese de ocorrência de qualquer das Condições Resolutivas da Cessão, estarão as Cedentes obrigadas a
restituir ao Fundo, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas contado da data da notificação referida no item
anterior ou da data em que o Custodiante ou o Administrador notifiquem as Cedentes da ocorrência de uma
Condição Resolutiva da Cessão, conforme o caso, observado o disposto na cláusula sétima do Contrato de
Cessão.
A restituição a que se refere o item anterior deverá ser realizada, em moeda corrente nacional, pelo valor dos
Direitos Creditórios cuja cessão tiver sido resolvida, calculado com base no Preço de Aquisição atualizado, pro
rata temporis, de acordo com o capítulo treze do Regulamento, desde a Data de Aquisição e Pagamento até a
data da restituição integral dos valores devidos pela resolução da cessão, mas limitado ao Valor Nominal dos
respectivos Direitos Creditórios.
5.4. Critério de Apuração do Preço de Aquisição dos Direitos de Crédito
Pela aquisição dos Direitos Creditórios Elegíveis, o Custodiante, em nome e por conta do Fundo, pagará à
respectiva Cedente, na Data de Aquisição e Pagamento, o valor certo e ajustado, calculado de acordo com o
disposto no item abaixo.
O preço de aquisição de cada Direito Creditório Elegível (o “Preço de Aquisição”) será calculado e pago na Data
de Aquisição e Pagamento, de acordo com a seguinte fórmula:
PAq =
Valor i
⎛ d i − d cessão
365
(1 + r )⎜⎜⎝
⎞
⎟⎟
⎠
PAq = Preço de aquisição;
Valor i
= Valor do Direito Creditório Elegível, atualizado monetariamente até a data de cessão, na
forma prevista pelos Contratos de Compra e Venda, e por seus respectivos aditamentos contratuais;
r= Taxa de desconto, equivalente a 10,5% (dez vírgula cinco por cento);
dcessão= Data da cessão; e
di = Data de vencimento do Direito Creditório Elegível.
Para o pagamento do Preço de Aquisição, o Fundo deverá, compulsoriamente, utilizar, as seguintes
contraprestações (as “Contraprestações”):
a)
moeda corrente nacional; e/ou
48
b)
Direitos Creditórios Permutáveis, observados os seguintes procedimentos:
i)
o Fundo oferecerá às respectivas Cedentes, no dia útil imediatamente posterior à data em que os
Direitos Creditórios de titularidade do Fundo tornarem-se Direitos Creditórios Permutáveis, por meio de
carta preparada na forma do Anexo V ao Contrato de Cessão (a “Carta de Oferta de Direitos Creditórios
Permutáveis”) e encaminhada às Cedentes e ao Custodiante, todos os Direitos Creditórios Permutáveis de
que dispuser na data da oferta, observado o disposto nos números (viii) e (ix) desta alínea;
ii)
as Cedentes poderão, a seu exclusivo juízo, aceitar ou não a oferta de Direitos Creditórios Permutáveis
referida no inciso (i) supra;
iii)
caso as Cedentes aceitem, total ou parcialmente, a oferta, cada uma das Cedentes deverá devolver a
Carta de Oferta de Direitos Creditórios Permutáveis ao Fundo, com cópia para o Custodiante, no prazo de
até 7 (sete) dias contados da data do seu recebimento, indicando quais dos Direitos Creditórios Permutáveis
listados no referido documento são aceitos como Contraprestação;
iv)
decorrido o prazo referido no inciso (iv) acima sem manifestação de um ou mais Cedentes, considerar-
se-ão aceitos todos os Direitos Creditórios Permutáveis oferecidos pelo Fundo;
v)
caso as Cedentes, expressamente, recusem a oferta de Direitos Creditórios Permutáveis, o Fundo
tomará as providências necessárias para cumprimento das disposições constantes do capítulo dezessete do
Regulamento;
vi)
os Direitos Creditórios Permutáveis aceitos pelas Cedentes serão utilizados como Contraprestação,
pelo seu Valor Nominal, na data da devolução da Carta de Oferta de Direitos Creditórios Permutáveis, se for
uma Data de Aquisição e Pagamento, ou na Data de Aquisição e Pagamento imediatamente subseqüente à
referida data de devolução, quando a cessão dos Direitos Creditórios Permutáveis à respectiva Cedente será
considerada perfeita e acabada;
vii)
a utilização dos Direitos Creditórios Permutáveis no pagamento do Preço de Aquisição realizar-se-á
sempre a partir do Direito de Crédito Permutável com vencimento mais antigo para o mais recente;
viii) caso o somatório do Valor Nominal dos Direitos Creditórios Permutáveis seja inferior ao Preço de
Aquisição a ser pago, o Fundo deverá acrescer moeda corrente nacional a este somatório, até igualar o
Preço de Aquisição a ser pago; e
ix)
caso o somatório do Valor Nominal dos Direitos Creditórios Permutáveis seja superior ao Preço de
Aquisição a ser pago, o Fundo deverá excluir Direitos Creditórios Permutáveis até que este somatório atinja
valor imediatamente inferior ao Preço de Aquisição a ser pago, aplicando-se, então, o disposto no inciso (viii)
acima.
A cessão dos Direitos Creditórios Permutáveis, seja em virtude de aceitação pelas Cedentes como
Contraprestação ou do exercício da opção a que se refere o item abaixo, será considerada irrevogável e
irretratável, com a transferência para a Cedente adquirente, em caráter definitivo e sem direito de regresso
49
contra o Fundo ou coobrigação deste, da plena titularidade dos Direitos Creditórios Permutáveis, juntamente
com todos e quaisquer direitos, privilégios, preferências, prerrogativas e ações a estes relacionados.
As Cedentes poderão, a qualquer tempo e a seu exclusivo critério, adquirir Direitos Creditórios Permutáveis, em
moeda corrente nacional, pelo seu Valor Nominal.
Caso qualquer das Cedentes exerça a opção de compra a que se refere o item anterior, deverá notificar o Fundo,
por intermédio do Gestor, de sua decisão de adquirir Direitos Creditórios Permutáveis, informando quais os
Direitos Creditórios Permutáveis que pretende adquirir. A cessão dos Direitos Creditórios Permutáveis à
respectiva Cedente será considerada perfeita e acabada na data do recebimento, pelo Custodiante, da referida
notificação, o qual fica, desde já, autorizado a transferir, no dia útil imediatamente posterior ao recebimento da
referida notificação, recursos líquidos das Contas-Correntes Autorizadas das Cedentes para a Conta-Corrente
Autorizada do Fundo no valor exato do montante total de Direitos Creditórios Permutáveis adquiridos pelas
Cedentes nos termos dos itens acima, sem qualquer dedução ou retenção, a qualquer título, observado o
disposto na cláusula sétima do Contrato de Cessão, inclusive no que se refere à quitação do pagamento.
50
6. AS ORIGINADORAS DOS DIREITOS DE CRÉDITO
51
AS ORIGINADORAS DOS DIREITOS DE CRÉDITO
6.1. Breve Descritivo das Cedentes, suas controladoras e suas Atividades
As Cedentes são sociedades de propósito específico, controladas diretamente pela MPD Engenharia e pela KC,
conforme dispõe o organograma abaixo.
As Cedentes, na data deste Prospecto, possuem a seguinte composição societária:
•
MPD Engenharia e Incorporações Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55 %
KC Imobiliária: 44,55%
Outros: 5,9%
•
MPD 4 Engenharia Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 39,55%
KC Imobiliária: 49,55%
Outros: 10,9%
•
KMGR Empreendimentos Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55%
KC Imobiliária: 49,55%
Outros: 0,90%
•
FFMS Empreendimentos Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55%
KC Imobiliária: 49,55%
Outros: 0,90%
52
•
Resort Tamboré Empreendimentos Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55 %
KC Imobiliária: 49,55%
Outros: 0,90%
•
Terraços de Tamboré Empreendimentos Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55%
KC Imobiliária: 49,55%
Outros: 0,90%
•
Jardins de Tamboré Empreendimentos Ltda.
Distribuição de cotas
MPD Engenharia: 49,55 %
KC Imobiliária: 49,55
Outros: 0,90%
O balanço patrimonial e as demonstrações financeiras das Cedentes referente ao período encerrado em 31 de
dezembro de 2006 estão anexados neste Prospecto.
6.1.1. A MPD Engenharia
A MPD Engenharia, denominada inicialmente MPD Engenharia e Construções Ltda., foi fundada em 13 de julho
de 1982, por Mauro Piccolotto Dottori e seus irmãos Márcio e Hodo Dottori, é uma empresa com atuação na
área de engenharia e construções para Clientes públicos e privados, bem como na área de incorporação. Detém
um extenso currículo, com mais de 1 milhão m2 executados e em execução.
No ano de 1994 passou a fazer parte da sociedade, o Sr. Milton Corrêa Meyer Filho, com 10 % das quotas
societárias da empresa e hoje, detém 20 % delas. Em 1995, retiram-se da sociedade Márcio e Hodo Dottori. Na
data da elaboração deste Prospecto, a MPD Engenharia era composta pelos Srs. Mauro Piccolotto Dottori
detentor de 80,00% das quotas e Milton Corrêa Meyer Filho detentor de 20,00% das quotas.
Desde a sua fundação, a MPD Engenharia continua sua trajetória voltada às obras públicas e privadas, porém,
em 1998 com a chegada de mais um importante colaborador, Sr. Mauro Santi, a MPD Engenharia ampliou seu
leque de atuação iniciando a construção de seus próprios empreendimentos. Desde então, nove novas empresas
foram criadas além de um consórcio no valor de R$ 20 milhões.
Com o intuito de aprimorar a qualidade dos serviços e produtos, desenvolveu um Sistema de Gestão da
Qualidade para garantir a satisfação dos Clientes e a prevenção de não-conformidades em todos os estágios de
seus serviços, obtendo conseqüentemente uma maior competitividade e destaque no mercado. Com essa
importante e decisiva deliberação, recebeu sua primeira certificação em 1998, com o “Qualihab nível D”. Com
empenho, a empresa alcançou um patamar de certificação considerável e conta atualmente com três
importantes certificados no setor: “ISO 9001:2000”, “SIAC-C” e “Qualihab”. Ainda neste processo constante de
melhoria, tem como meta o estudo de empreendimentos sustentáveis com base nas responsabilidades sócioambientais.
53
A diretoria da MPD Engenharia é composta pelos Srs. Mauro Piccolotto Dottori, diretor presidente, fundador da
empresa no ano de 1982 e Milton Corrêa Meyer Filho, diretor técnico, sócio desde fevereiro de 1994. Abaixo
segue o organograma operacional da MPD Engenharia.
A MPD Engenharia Ltda., é uma empresa que tem por missão “promover o crescimento ordenado e com solidez,
baseado na melhoria contínua de seus produtos, processos, satisfação e respeito ao Cliente”, bem como,
conhecer suas expectativas e necessidades buscando soluções que lhes sejam mais adequadas.
A MPD Engenharia tem como principal característica, em conjunto com os profissionais que fazem parte do
quadro permanente da empresa, encontrar estas soluções dentro das práticas correntes do nosso mercado
através da engenharia e tudo o que envolve a concepção de um empreendimento, desde o projeto à manutenção
pós entrega, oferecendo ao Cliente o melhor em custo benefício.
Desta forma o perfil da empresa está diretamente focado no Cliente que em nosso histórico pode ser verificado
pela recorrência de obras executadas para mesmos Clientes.
A MPD Engenharia continua com sua trajetória voltada para as obras privadas e públicas onde se tem um
contato permanente com o mercado seja fornecedor ou consumidor, além do contato permanente com as
empresas concorrentes, buscando sempre um posicionamento nos diversos segmentos de atuação.
A MPD Engenharia construiu seu nome baseado em valores como honestidade e transparência para gerir
custos, agregar valor ao Cliente e sempre ter uma visão de futuro.
54
Em sua história com quase 25 anos de existência a MPD Engenharia destaca-se por seu crescimento e pelo
intenso trabalho de contínuo aperfeiçoamento tecnológico e organizacional, marcando sua existência nos
segmentos residencial, comercial, industrial, de ensino, shopping centers, centros de distribuição, hospitalares,
dentre outros.
Dentre as diversas práticas dos negócios da MPD Engenharia, destaca-se a administração de contratos por
“Preço Alvo” o que para a MPD Engenharia é uma prática, para o mercado é pouco usual. Assim, ela reafirma
sua transparência durante todo o processo da obra junto Cliente.
Para sustentar com segurança o seu crescimento, a MPD Engenharia acredita e investe ostensivamente no
desenvolvimento de novas ferramentas para que sejam cada dia mais eficazes na gestão e controle de suas
obras.
A estratégia da competição é o modo pela qual as empresas competem em seu mercado, isso se traduz na
prática pelos atributos que a mesma apresenta, tais como preços e características dos produtos.
Como diferencial no atendimento ao Cliente, a MPD Engenharia procura:
•
Conhecer da melhor forma possível e sistematizada o perfil e as necessidades do Cliente;
•
Tentar com persistência antecipar-se às necessidades dos Clientes, identificando-as antes que os
concorrentes o façam; além de identificar o que o Cliente pode reconhecer como valor (o que ele precisa e
nem sempre sabe que precisa);
•
Acompanhar os movimentos dos concorrentes para oferecer os produtos e serviços de forma diferenciada;
•
Oferecer estes produtos e serviços de modo compatível com a realidade do Cliente e da construtora em
prazos, custos e qualidade;
•
Medir constantemente o grau de satisfação do Cliente quando da obra acabada (pós-venda) e realimentar
constantemente seu processo produtivo a partir desta percepção.
6.1.2. A KC
Em 12 de janeiro de 2000, foi fundada a empresa KC Participações Ltda., com objeto social de participação
como cotista ou acionista em empreendimentos mercantis, inclusive imobiliários e administração de bens
próprios.
O objetivo da fundação da KC Participações Ltda., foi o de participar como sócio dos empreendimentos de
incorporação a serem desenvolvidos em sociedade com a MPD Engenharia Ltda. Em 22 de maio de 2000, foi
realizada a 1ª alteração do contrato social, para alteração da razão social para KC Imobiliária S/C Ltda. e
ampliação do seu objeto social. Em 22 de maio de 2001 a empresa passou a denominar-se KC Imobiliária Ltda.
Na data da elaboração deste Prospecto, as quotas da KC são detidas por Ricardo Katz de Castro, detentor de
80,00% das quotas, Gabriela E. Faltay de Castro detentora de 19,99% das quotas e Outros detentores de 0,01%.
A diretoria da KC é composta pelos Srs. Ricardo Katz de Castro, Felipe Faltay Katz de Castro e Gabriela E.
Faltay de Castro.
55
A KC tem como perfil, a participação direta em empresas de propósito específico para o desenvolvimento,
produção e comercialização de edifícios residenciais, comerciais e loteamentos é a principal atividade da
empresa, com atuação prevista para todo o território nacional.
A participação nos desenvolvimentos imobiliários tem se restringindo a região de Alphaville/Tamboré em
Santana de Parnaíba/SP, com uma exceção no bairro da Mooca, na cidade de São Paulo/SP.
6.2. O mercado de atuação das Cedentes
6.2.1. O mercado imobiliário
O ano de 2003 foi o terceiro consecutivo em que o produto interno bruto da construção brasileira registrou
queda, acumulando uma expressiva redução acumulada que superou os 10% desde 1998, o último ano de
crescimento setorial significativo. No final daquele ano, a forte queda do fluxo de recursos externos, causada
pela contração da liquidez mundial, obrigou a União Federal a pedir um empréstimo ao Fundo Monetário
Internacional para manter o financiamento do déficit na conta corrente da balança comercial, e implantar um
rigoroso ajuste fiscal em todos os níveis de governo, visando obter superávits primários para garantir o
pagamento do serviço da dívida.
A capacidade de investimentos do setor público foi prejudicada e reduzida a sua parcela na demanda pelos
serviços de construção. Em 1998, quando o ajuste fiscal vigorou apenas no último trimestre, mais de 60% do
total das vendas do setor foi para o governo, parcela que, hoje, não alcança os 30% e continua caindo a cada
ano. Como, no mesmo período, os investimentos privados mantiveram-se praticamente constantes em torno de
15% do Produto Interno Bruto (“PIB”) contra uma média de 35% nas economias emergentes, além de mais
concentrados na transferência de ativos e na compra de bens de capital e menos em novas plantas (greenfields),
o tamanho do mercado da construção diminuiu.
Em 1998, representava 10,13% do PIB brasileiro e, hoje, está abaixo dos 7%. Recessões longas costumam
vitimar muitas empresas em todo o mundo. Os seis anos consecutivos de recessão, completados em 2002,
vividos pelo setor da construção na Alemanha, por exemplo, derrubou grandes construtoras estrangeiras e
algumas declararam concordata ante um passivo a descoberto de quase dois bilhões de dólares. São períodos
onde os ativos das construtoras rapidamente perdem qualidade, desvalorizados principalmente pela queda nos
preços praticados, decorrente do desaquecimento da demanda que aguda a concorrência com a oferta excessiva.
A rentabilidade é reduzida e os ativos minguam ante os passivos reduzindo a liquidez corrente que, em vários
casos, causa a inevitável insolvência da empresa. Insensatamente, algumas delas aumentam as suas fatias no
mercado em contração firmando contratos com preços abaixo dos custos, abdicando do lucro e se
descapitalizando rapidamente. Tentam, desesperadamente, se tornar exceção à regra empírica de que nenhuma
companhia tem um desempenho consistentemente melhor que o da média do seu setor por muito tempo.
Decisões empresariais desse tipo tendem a somente agravar o problema, pois a queda no valor dos ativos pode
ser fatal se não for acompanhada - para manter o necessário equilíbrio contábil não apenas nos balanços
oficiais - da proporcional redução dos passivos, inclusive aqueles devido aos contenciosos trabalhistas pelo
emprego de mão-de-obra terceirizada. Um dos fatores de produção, no Brasil, que apresenta essa característica
é a mão de obra da construção habitacional. Naquela que, talvez, seja uma das mais completas análises sobre o
56
assunto, já realizada no País, intitulada “Produtividade: A Chave do Desenvolvimento Acelerado no Brasil”, a
consultoria McKinsey & Company constatou que a mão de obra do segmento da construção habitacional
brasileira, no geral, é igual a apenas 35% da norte-americana chegando ao baixo percentual de 20% nas obras
de casas populares.
6.2.2. O mercado das Cedentes
Atuando no mercado de incorporações da Grande São Paulo desde 1989 e em particular na região de Tamboré –
Alphaville desde 1999, a parceria entre MPD Engenharia e a KC (“Parceria MPD-KC”) atingiu grande sucesso nos
seus produtos, sendo hoje líder do mercado regional. No mercado habitacional residencial, a Parceria MPD-KC
tem no seu portfólio mais de 1.600 apartamentos de 43m2 a 200m2 (sendo 900 deles já entregues), bem como o
empreendimento de grande sucesso denominado “OFFICE TAMBORÉ”, edifício comercial localizado no Shopping
Tamboré, cujas as 260 unidades foram rapidamente comercializadas. O êxito da Parceria MPD-KC deveu-se
principalmente à sua capacidade de pesquisar e trabalhar o mercado, oferecendo produtos que o público
identifica e reconhece como o melhor custo/benefício. E a prova deste reconhecimento veio com o recente
prêmio “Master Imobiliário” conquistado pelo produto “RESORT TAMBORÉ – VIVER EM FÉRIAS TODOS OS
DIAS”.
Como construtora, a MPD Engenharia já atingiu a marca de mais de 1 milhão de m2 construídos, e atua ou
atuou em alguns Estados do País, tais como Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, além do interior de São Paulo.
Utilizando-se da logística já adquirida e somando a inteligência mercadológica assimilada como incorporadora
bem como a capacidade de rapidamente conhecer novos mercados, a Parceria MPD-KC prepara-se para repetir o
êxito de sua atuação em outros mercados. E a expansão não se refere tão somente às áreas geográficas, mas
também na diversificação de produtos.
Desta forma, a Parceria MPD-KC pretende não só continuar atuando no segmento de imóveis residenciais e
comerciais para as classes média-alta e alta como também para as classes média e média-baixa. O público alvo
da grande São Paulo, hoje atendido com apartamentos de preços médios de R$ 270.000,00 a R$ 650.000,00,
terá ao seu alcance apartamentos e casas construídas em decorrência da Parceria MPD-KC com metragem de
50m2 a 80m2 que, na grande São Paulo custarão de R$ 90.000,00 a R$ 150.000,00, mercado este
informalmente denominado “Econômico”.
Na sua trajetória de expansão para fora do mercado da grande São Paulo, a Parceria MPD-KC mira
primeiramente cidades do interior de São Paulo com mais de 300.000 habitantes e que sejam centros regionais
(tais como São José dos Campos, Sorocaba, Campinas, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, Bauru, entre
outras) para em seguida atuar em algumas das capitais brasileiras. Dentro de suas características, serão
ofertados desde os produtos do segmento Econômico, com unidades de até R$ 150.000,00 (de 50 a 80m2) até os
produtos que atendam as classes médias locais, geralmente aptos ou casas de 100m2 a 250m2, sempre em
consonância com os preços praticados nas respectivas regiões.
6.3. Procedimento de Elegibilidade dos Clientes das Cedentes
As Cedentes estabelecem etapas e exigências no processo de seleção e qualificação de Clientes, com o objetivo de
analisar a capacidade de pagamento dos interessados em adquirir unidades de seus empreendimentos.
57
O processo acima se inicia com o envio do material publicitário dos empreendimentos às imobiliárias de sua
confiança para divulgação às pessoas físicas e jurídicas que já têm ou tiveram relação contratual saudável com
as Cedentes, ou com as imobiliárias utilizadas para essa divulgação.
Os Clientes preenchem as fichas cadastrais, que são avaliadas com base nos dados declarados e por pesquisa
extraída do sistema de controle ao crédito Serasa ou Equifax. Caso seja apontada qualquer restrição, as
Cedentes solicitam esclarecimentos ao Cliente que deverá comprovar estar quite com a restrição destacada, para
somente assim a ficha cadastral ser aprovada e o Contrato de Compra e Venda assinado. No entanto, se não
constar qualquer restrição de crédito no referido banco de dados, a contratação é firmada de imediato.
A comprovação de rendimentos só será exigida e melhor avaliada quando da entrega das chaves do imóvel ou,
quando constatado histórico de inadimplemento do Cliente junto à Cedente; ou, ainda, quando for solicitado
pelo Cliente forma de pagamento diversa da pré-estipulada pela incorporadora, na tabela de preços
disponibilizada por esta.
Durante a vigência do contrato, os documentos solicitados na tabela abaixo, TABELA DE DOCUMENTAÇÃO
EXIGIDA, são coletados e arquivados na pasta do Cliente no Departamento de Incorporação da Cedente para
gerenciamento e controle do contrato e análise do Diretor de Incorporação e Diretoria Administrativa das
incorporadoras.
A Cedente, de 06 a 02 meses da entrega do imóvel realiza os procedimentos abaixo:
•
Atualização dos dados cadastrais;
•
Atualização da Pesquisa Equifax;
•
Análise dos comprovantes de renda (Holerites), se e quando solicitados pela Cedente;
•
Análise da pontualidade dos pagamentos até a data;
Com isso será avaliada a capacidade de pagamento do Cliente, sendo que, em caso de aprovação, será entregue
a chave do imóvel e, em caso de reprovação, o procedimento seguido pela incorporadora, a seu exclusivo critério,
será solicitar a garantia complementar como fiança ou garantia por títulos de crédito ou efetivar a rescisão do
contrato.
do
Valor da Entrada
preço acima de 35%
RESCISÃO
CONTRATUAL
NOTA
PROMISSÓRIA
(quando houver fiador)
FIADOR (se solicitado)
Análise de Pontualidade
dos pagamentos
Resultado negativo
na avaliação da
capacidade
de
pagamento
Holerite (se solicitado)
Ficha Cadastral Preenchida
Pesquisa Equifax
CPF, RG
IDENTIFICAÇÃO DO
DOCUMENTO
Contrato social, quando Cliente
for PJ
TABELA DE DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA
58
NA CONTRATAÇÃO
X
QUANDO DA ENTREGA
DAS
CHAVES
DA
UNIDADE
QUANDO A VENDA
FOR DE UNIDADE
PERFORMADA
X
X
X
X
X
X
Atualização Atualização
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
6.4. Procedimento de Cobrança dos Direitos Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos
A cobrança dos Direitos Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos, pelo Agente de Cobrança deverá observar os
seguintes procedimentos:
6.4.1. Procedimento de Cobrança Normal
O procedimento de cobrança normal consiste na cobrança das prestações em atraso no período anterior ao
início da cobrança administrativa, incluindo contatos telefônicos, cartas simples de cobrança e envio de segunda
via do Aviso de Vencimento para pagamento dos encargos com atraso.
O Custodiante deverá comunicar em até 5 (cinco) dias a existência de um Direito Creditório Elegível vencido e
não pago, devendo os prazos constantes da tabela abaixo serem contados a partir da data de efetiva
comunicação:
Data
Procedimentos a serem adotados pelo Agente de Cobrança
D+2
Emissão de Relatório ao Administrador, ao Custodiante e ao Gestor.
D+5
Contato telefônico com o Cliente, para verificar o motivo do atraso no pagamento e, eventualmente,
agendar uma data para retorno ou pagamento da parcela em atraso.
D+15
D+25
Envio de carta simples de cobrança ao Cliente, alertando-o que o pagamento deverá ser efetuado.
Segundo contato telefônico com o Cliente, para verificar se o problema persiste e se há intenção ou
possibilidade de pagamento nos 15 (quinze) dias seguintes, com a informação de que a emissão de
prestações será suspensa.
Se for o caso, emissão de 2ª via do Aviso de Vencimento.
D+40
Preparo da documentação para iniciar cobrança administrativa e terceiro contato telefônico, se for o
caso, alertando o devedor sobre a mudança no processo de cobrança.
D+45
Emissão do Primeiro Aviso de Cobrança e início da cobrança administrativa.
As datas mencionadas na tabela acima correspondem a datas aproximadas, podendo sofrer variações para mais
ou para menos, em função das especificidades de cada contrato e das condições individuais de cobrança.
59
6.4.2. Procedimento de Cobrança Administrativa
Data
Procedimentos a Serem Adotados pelo Agente de Cobrança
D+45
Emissão do 1º Aviso de Cobrança, que será enviado com Aviso de Recebimento, endereçado ao
devedor e seu cônjuge ou co-obrigado, informando o valor do débito com todos seus acréscimos,
solicitando providências para o seu pagamento, no prazo de 30 (trinta) dias.
No período que se segue ao envio do Aviso de Cobrança, realização de contatos telefônicos e
gestões junto ao devedor e co-obrigados visando à cobrança dos valores em atraso.
D+85
40 (quarenta) dias contados a partir da data de recebimento do 1º Aviso de Cobrança, emissão do
2º Aviso de Cobrança, que também será enviado com Aviso de Recebimento, endereçado ao
devedor e seu cônjuge ou co-obrigado, informando o valor do débito com todos seus acréscimos, e
estabelecendo o prazo de 20 (vinte) dias para que o débito seja quitado, sob pena de rescisão do
contrato.
D+140
45 (quarenta e cinco) dias contados a partir da data de recebimento do 2º Aviso de Cobrança,
notificar a(s) Cedente(s) para que proceda a Rescisão imediata dos Contratos de Compra e Venda
referentes aos Direitos Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos.
As datas mencionadas na tabela acima correspondem a datas aproximadas, podendo sofrer variações para mais
ou para menos, em função das especificidades de cada contrato e das condições individuais de cobrança.
6.4.3. Disposições Gerais
Caso ao final do Prazo de Duração do Fundo estejam em andamento ações judiciais de execução de Direitos
Creditórios Elegíveis vencidos e não pagos, tais ações poderão ser cedidas às Cedentes ou a terceiros,
observando-se, nos casos em que não existam interessados, as disposições do artigo 65 do Regulamento.
60
7. RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS COM O FUNDO E A OFERTA
61
RELACIONAMENTO ENTRE AS PARTES ENVOLVIDAS COM O FUNDO E A OFERTA
7.1. Informações sobre as Partes
7.1.1. As Cedentes dos Direitos de Crédito
MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de
Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1601 - Sala A, inscrita no
CNPJ/MF sob n°. 03.548.370/0001-56;
TERRAÇOS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade
de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1084 - 2º Andar - Sala 27, inscrita no CNPJ/MF
sob n°. 05.002.938/0001-64;
JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de
São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob nº.
07.247.087/0001-45;
RESORT TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de São
Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob n°.
05.906.155/0001-05;
KMGR - EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de Barueri, Estado
de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1603 - Sala A, inscrita no CNPJ/MF sob
n°. 04.531.691/0001-00;
FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de São Paulo, Estado
de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 04.641.299/0001-14; e
MPD 4 ENGENHARIA LTDA., sociedade de propósito específico com sede na Cidade de Barueri, Estado de São
Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1603 - Sala B, inscrita no CNPJ/MF sob n°.
04.061.302/0001-20.
Para maiores informações sobre as Cedentes dos Direitos Creditórios, vide Seção 6 deste Prospecto.
7.1.2. O Administrador
A Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. é uma sociedade com sede na
Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º andar, inscrita
no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61.
Breve Histórico
62
A Mellon Financial Corporation, fundada em 1869, com sede em Pittsburgh, Pennsylvania, é uma corporação de
serviços financeiros que se posiciona entre os líderes em serviços financeiros no mundo com USD 5,5 trilhões de
ativos sob serviços de administração, custódia e gestão, sendo USD 905 bilhões sob gestão 1 (“Grupo Mellon”).
Sua posição de liderança em serviços financeiros no mundo é demonstrada pela sua posição como maior
custodiante global 2 e o 12º maior gestor global 3 . As linhas de negócios em que atua abrangem gestão de
recursos em fundos exclusivos, mútuos e patrimônios, e soluções de tecnologia para serviços financeiros para
clientes institucionais e corporativos.
São 16.700 funcionários no mundo, alocados nos escritórios da Mellon no mundo. Segue abaixo um
detalhamento da presença global da corporação.
Luxembourg
London
Edinburgh
Düsseldorf
Leeds
Toronto
Dublin
Zurich
Paris**
Tacoma
Boston
Tokyo
New York* /
Philadelphia
Beijing
Hong Kong
Pittsburgh
Chicago
Rio de Janeiro
Madrid
Amsterdam
Dubai
Pune
Santiago
Singapore
Escritórios MGI
Escritórios de Gestão
Escritórios WestLB Mellon
Escritórios de Serviços Financeiros
Milan
* Representado por Dreyfus Service Corporation nos E.U.A
**WestLB Mellon Asset Management, empresa associada
A Mellon oferece uma larga gama de produtos e serviços financeiros por meio de suas diversas empresas
afiliadas que estão dentre os mais avançados e reputados nomes para trust e custódia para clientes
institucionais, empréstimo de ativos, gestão de investimentos, backoffice de fundos, avaliação de performance,
administração de fundos, serviços e controles para investidores e contabilidade de fundos, para clientes
corporativos, fundos de pensão públicos, fundações e instituições financeiras globais.
Citamos abaixo o destaque do Grupo Mellon no mercado mundial:
•
O Grupo Mellon foi considerado o 1º em 23 dos 24 serviços oferecidos, avaliado por gestores a
investidores institucionais (Global Custodian, Global Custody Survey, August 2005).
1 Fonte: Mellon Global Investments, Março de 2007
2 Global Custodian, Global Custody Survey, August 2005
3 Fonte: P&I / Watson Wyatt World 500, Pensions & Investments, Sep 2005 (using data as at 31 Dec 2004)
63
•
O Grupo Mellon, ganhou o título de Melhor Custodiante Global: Gestores de Fundos Norte Americanos,
Gestores de Fundos Mútuos, Fundos Mútuos e Companhias de Seguro. O Grupo Mellon também foi
considerado o melhor em 19 dentre 25 categorias de serviços. (Global Investor, Global Custody Survey,
May 2005).
•
O Grupo Mellon também se classificou em 1º na América do Norte, 1º na Europa Continental, 1º em
sua categoria (pelo quarto ano consecutivo), 1º em sua categoria eleito por gestores, 1º em sua
categoria eleito pelos fundos de pensão e outros, e 1º em sua categoria eleito por clientes com mais de
U$ 1bi em ativos (R&M Consultants, Global Custody Survey, February 2005).
Mellon no Brasil
A Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. foi constituída em dezembro de
1997 como uma joint venture entre o Mellon Financial Corporation e o Banco Brascan, para gerir recursos de
terceiros no Brasil.
A evolução do portfolio de serviços financeiros e as alterações na estrutura societária fortaleceram a imagem de
uma empresa que se adapta às mudanças ocorridas no mercado e às necessidades de seus clientes com técnica
e criatividade, resultando, em 2005, na Mellon Serviços Financeiros, subsidiária integral da Mellon Financial
Corporation, atuando em quatro linhas de negócios: asset management, asset allocation, asset servicing e
corporate governance.
Gestão de Ativos
Governança
Corporativa
Serviços
MELLON - BRASIL
Financeiros
Alocação de Ativos
A atividade de asset servicing é exercida pela Mellon Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários S.A., líder em serviços financeiros para gestores independentes, prestando o serviço de
administração de fundos de investimento para 70% dos gestores independentes cadastrados hoje, na Associação
Nacional de Bancos de Investimento (ANBID, Fevereiro 2007).
Os serviços de administração, controladoria, representação legal, risco e compliance são prestados para mais de
530 fundos de investimento, somando R$ 47 bilhões, data-base de Fevereiro de 2007, e zelam pela boa aplicação
dos recursos respeitando a legislação vigente, os regulamentos dos fundos e a integração com a política de
investimentos própria dos clientes institucionais e de seus reguladores. Segue abaixo, o Ranking de
64
Administradores de Recursos de Terceiro da ANBID, onde a Mellon figura em 10º lugar, tendo à sua frente os
principais bancos comerciais com linhas de distribuição em agências.
Administradores de Recursos de Terceiros
Patrimônio 1
1
Banco do Brasil
174.743
2
Banco Itaú
139.141
3
Bradesco
117.200
4
Caixa Econômica Federal
53.071
5
HSBC
47.534
6
Santander Brasil
39.981
7
Unibanco
37.441
8
ABN Amro Real
36.477
9
Pactual Asset
35.332
10
Mellon Serviços Financeiros DTVM S/A
31.045
11
Legg Mason Western Asset
20.483
12
Banco Safra de Investimento
18.475
13
Citibank
17.642
14
BEM
16.367
15
Votorantim Asset
15.625
Nota: Nos valores apresentados acima, não são somados os Fundos de Investimentos em Cotas (FIC’s),
considerados pela Anbid como estruturas de dupla contagem
7.1.3. O Gestor
A Lacan Investimentos e Participações Ltda. (“Gestor”) é uma sociedade com sede na Cidade de São Paulo,
Estado de São Paulo, na Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171, inscrita no CNPJ/MF sob nº.
04.264.390/0001-68.
Breve Histórico
O Gestor possui 7 anos de existência e presta serviços nas áreas de Gestão de Recursos e Finanças
Corporativas, através das empresas Lacan Investimentos Ltda. (“Lacan Investimentos”), Lacan Agente Autônomo
Ltda., além do próprio Gestor (“Grupo Lacan”).
A Lacan Investimentos, através do Ato Declaratório CVM n. 8202 de 02/03/2005 foi autorizada a prestar
serviços de administração de carteira de valores mobiliários e desde maio de 2005 gere os fundos “Lacan
Equilíbrio Multimercado” e “Lacan Renda Fixa”, entre outros.
A Lacan Investimentos tem como foco a excelência na gestão de recursos e a busca de retornos elevados e
consistentes de longo prazo para seus clientes.
O Gestor entende que seus clientes são o maior ativo da empresa e por isso preza pelo atendimento
personalizado, através de profissionais preparados para discutir a melhor alocação dos recursos adequada ao
perfil de risco.
65
O Gestor é a divisão de gestão de investimentos diferenciados e assessoria corporativa do Grupo Lacan e tem
como objetivo atender as necessidades financeiras de seus clientes a um custo atrativo e com serviço de
qualidade diferenciada e personalizada.
O Gestor oferece uma ampla variedade de serviços nas áreas de dívida – reestruturação e captação - e equity –
investidores estratégicos, compra/venda de participações, joint-ventures e advisory para abertura/fechamento
de capital - para os mais diversos setores da economia.
O Gestor estrutura Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, que contemplam os mais variados tipos de
recebíveis, tais como imobiliários, comerciais e serviços, dentre outros, assim como operações de securitização
via companhias securitizadoras de primeira linha, visando a captação de recursos aos nossos clientes.
O Gestor estrutura operações que envolvem a negociação de participação societária de seus clientes através dos
mais variados tipos de instrumentos.
O Gestor atua na obtenção de capital para compra de participações de empresas junto a investidores
estratégicos, estrutura Fundos de Investimento em Participação, negocia joint-ventures e estrutura e coordena
junto aos principais bancos de investimento do país e do exterior operações para abertura de capital em bolsas
de valores.
7.1.4. O Custodiante
O Banco Santander S.A. é uma instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na
Rua Amador Bueno, nº. 474, inscrito no CNPJ/MF sob o nº. 90.400.888/0001-42.
Breve Histórico
O Custodiante faz parte do grupo Santander que é composto pelas diversas empresas Santander pelo mundo
(“Grupo Santander”), que possui vasta experiência na prestação de serviços a investidores institucionais locais e
estrangeiros. São mais de 25 anos de prestação destes serviços para este público na Europa. No Brasil, através
da corretora Banespa, adquirida pelo Grupo Santander, possui mais de 25 anos na prestação dos serviços de
custódia.
Após de um grande e agressivo crescimento no mundo, o Grupo Santander está entre os 12 maiores bancos do
mundo por valor de mercado, maior banco na “zona do euro” e a maior instituição financeira da América Latina.
Para os serviços de custódia, o Grupo Santander atua hoje em mais de 30 países pelo mundo, sendo 6 países na
América Latina (Argentina, Brasil, Chile, Colômbia, México e Venezuela), onde se transformou em um dos
maiores provedores destes serviços na região, atuando como provedor regional de serviços para grandes clientes
institucionais e corporativos.
Soluções customizadas, da mais alta qualidade e elaboradas para atender objetivamente as reais necessidades
de seus clientes é a filosofia de trabalho do Grupo Santander neste segmento. O Custodiante é o primeiro e
único custodiante na América do Sul com rating em serviços de custódia (Standard & Poors - Agosto/05).
66
Como reconhecimento pela qualidade dos serviços oferecidos aos seus clientes o Custodiante foi apontado nos
anos de 2004 e 2005 como o melhor custodiante doméstico em atuação no Brasil, conforme pesquisa efetuada
pela Global Custodian Magazine - Dezembro/04 e Dezembro/05 junto aos contratantes dos serviços. Além do
reconhecimento dado pelos seus clientes pela alta qualidade, o Custodiante também é signatário do Código de
Auto-Regulação de Serviços Qualificados da ANBID desde o seu lançamento, o que assegura conformidade com
as melhores práticas de mercado.
Atualmente, no Brasil, o Custodiante possui ativos de clientes em custódia no valor de R$ 107,8 Bilhões, assim
divididos: (i) R$ 46,5 Bilhões administrados pelo próprio Custodiante; e (ii) R$ 61,3 Bilhões administrados por
terceiros e sob a responsabilidade do Custodiante (fonte: ANBID – Jul/07).
O Custodiante oferece soluções completas e diferenciadas através de sua Área de Serviços a Investidores,
oferecendo serviços relacionados a Custódia e Controladoria (Serviços Qualificados) de ativos, Administração e
Custódia de Fundos de Investimentos de Direitos Creditórios - FIDCs, Fundo Multipatrocinado, Custódia e
Representação Local para Investidores Não Residentes (Res. 2689), Clearing Agent (BM&F e Bovespa) entre
outros.
Na custódia de Fundos de Investimentos de Direitos Creditórios - FIDCs, o Custodiante está estruturado sob o
ponto de vista de conhecimento técnico, operativo e de tecnologia para oferecer soluções de qualidade, com
elevado grau de automação focadas nas diferentes necessidades de clientes. As atividades relacionadas à
prestação de serviços de direitos creditórios abrangem desde o controle e acompanhamento dos critérios de
elegibilidade dos recebíveis, controle da liquidação financeira e física, contabilidade, controladoria, aplicação dos
critérios de apreçamento dos ativos, escrituração de cotas, gerenciamento das carteiras, conciliações
automatizadas de estoque, além de toda proteção e segurança de infra-estrutura tecnológica, sites alternativos
de contingência entre outros.
7.2. Relacionamento entre as Partes
7.2.1. Relacionamento das Cedentes com o Administrador e com o Gestor
Além dos serviços de administração e gestão do Fundo, na data deste Prospecto, o Administrador e o Gestor não
prestavam nenhum outro serviço ou mantinha qualquer outro relacionamento comercial com as Cedentes.
7.2.2. Relacionamento das Cedentes com o Custodiante
Na data deste Prospecto, o Custodiante não mantinha qualquer relacionamento comercial com as Cedentes.
7.2.3. Relacionamento entre o Administrador, o Gestor e o Custodiante
Na data deste Prospecto, o Administrador, o Gestor e o Custodiante não mantinham qualquer relacionamento
comercial entre si, exceto pelo fato do Administrador administrar fundos de investimento geridos pelo Gestor.
67
8. ANEXOS
68
Anexo I ao Prospecto
Sumário dos Contratos da Operação
I.
Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de Direitos de Crédito e Outras Avenças
O Contrato de Cessão, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre as Cedentes e o Fundo, com
interveniência do Custodiante, do Gestor, da MPD Engenharia, da KC e da MSFI. O objeto do Contrato de
Cessão é regular as regras e procedimentos que devem ser observados pelas Cedentes e pelo Fundo no que
tange à cessão de Direitos Creditórios e à aquisição e pagamento destes Direitos Creditórios.
II.
Contrato de Promessa de Subscrição e Integralização de Cotas Subordinadas do MPD KC Fundo de
Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários
O Contrato de Promessa, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre as Cedentes e o Fundo, com
interveniência do Custodiante, do Gestor, da MPD Engenharia e da KC. O Contrato de Promessa tem por objeto
regular a integralização, pelas Cedentes, das Cotas Subordinadas que comporão o Fundo.
III.
Contrato de Prestação de Serviços de Cobrança
O Contrato de Cobrança, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre o Custodiante, a MSFI e as
Cedentes, com interveniência do Fundo, do Gestor, da MPD Engenharia e da KC. De acordo com o Contrato de
Cobrança, a MSFI foi contratada pelo Custodiante para prestar os serviços de cobrança dos Direitos Creditórios
vincendos e vencidos que compõem a carteira do Fundo.
IV.
Contrato de Prestação de Serviços Qualificados de Custódia e Controle de Ativos e Passivos de Fundo de
Investimento em Direitos Creditórios
O Contrato de Custódia, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre o Custodiante e o Fundo, com
interveniência do Gestor, tendo por objeto a prestação, pelo Custodiante, dos serviços de escrituração das Cotas
do Fundo, custódia e controle dos Direitos Creditórios Elegíveis e demais Ativos Financeiros integrantes da
Carteira do Fundo, de forma a cumprir com o artigo 38 da Instrução da CVM n.º 356/01.
V.
Contrato de Custódia Física de Documentos Representativos de Crédito e Outras Avenças
O Contrato de Depósito, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre o Fundo e a MPD Engenharia,
com interveniência do Custodiante e do Agente de Depósito Pessoa Física. O objeto do Contrato de Depósito é a
prestação, pela MPD Engenharia, dos serviços de guarda, custódia física, armazenagem e organização dos
Documentos Representativos de Crédito relativos aos Direitos Creditórios Elegíveis de titularidade do Fundo.
VI.
Contrato de Gestão de Carteira de Fundo de Investimento
O Contrato de Gestão, conforme definido neste Prospecto, foi celebrado entre o Fundo e o Gestor, para prestação
de serviços administração da carteira do Fundo.
69
Anexo II ao Prospecto
Deliberação do Administrador para constituir o Fundo e aprovar o Regulamento
70
Anexo III ao Prospecto
Cópia do Regulamento do MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliário
71
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109
Anexo IV ao Prospecto
Cópia do Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de Direitos de Crédito e Outras Avenças
CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO E AQUISIÇÃO
DE DIREITOS DE CRÉDITO E OUTRAS AVENÇAS
Pelo presente instrumento, as partes, de um lado,
MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA., sociedade de propósito
específico com sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio
Negro, nº. 1030 - 16º Andar - Conjunto 1601 - Sala A, inscrita no CNPJ/MF sob
n°. 03.548.370/0001-56, neste ato representada na forma do seu Contrato
Social;
TERRAÇOS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito
específico com sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio
Negro, nº. 1084 – 2º andar – sala 27, inscrita no CNPJ/MF sob nº.
05.002.938/0001-64, neste ato representada na forma do seu Contrato Social;
JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito
específico com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso
Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob nº. 07.247.087/000145, neste ato representada na forma do seu Contrato Social;
RESORT TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito
específico com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso
Sardinha, nº. 95 - Sala 104 A, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 05.906.155/0001-05,
neste ato representada na forma do seu Contrato Social;
KMGR - EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com
sede na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030
- 16º Andar - Conjunto 1603 - Sala A, inscrita no CNPJ/MF sob n°.
04.531.691/0001-00, neste ato representada na forma do seu Contrato Social;
FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA., sociedade de propósito específico com sede
na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 Sala 104, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 04.641.299/0001-14, neste ato
representada na forma do seu Contrato Social;
MPD 4 ENGENHARIA LTDA., sociedade de propósito específico com sede na
Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, nº. 1030 - 16º
Andar - Conjunto 1603 - Sala B, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 04.061.302/000120, neste ato representada na forma do seu Contrato Social;
em conjunto, as “Cedentes” e, individualmente, a “Cedente” e, de outro lado,
MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E
VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (“Administrador”), com sede na Cidade do Rio de
110
Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º
andar e inscrita no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61, neste ato
representada na forma do seu Estatuto Social, na qualidade de administradora
do MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS
IMOBILIÁRIOS, fundo de investimento em direitos creditórios, inscrito no
CNPJ/MF sob o nº 08.958.633/0001-19 (“Fundo”);
as Cedentes e o Administrador, em conjunto, as “Partes” ou, individualmente, a
“Parte”, e, como intervenientes,
BANCO SANTANDER S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São
Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Amador Bueno, nº. 474, inscrito no
CNPJ/MF sob o nº. 90.400.888/0001-42, neste ato representada na forma do seu
Estatuto Social (“Custodiante”);
LACAN INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., sociedade limitada com
sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Oscar Freire, nº. 379,
conjunto 171 e inscrita no CNPJ/MF sob o n°. 04.264.390/0001-68, neste ato
representado na forma de seu Contrato Social (“Gestor”);
MPD ENGENHARIA LTDA., sociedade limitada com sede na Cidade de São Paulo,
Estado de São Paulo, na Rua Afonso Sardinha, nº. 95 - Sala 104, inscrita no
CNPJ/MF sob n°. 50.765.288/0001-63, neste ato representada na forma do seu
Contrato Social (“MPD Engenharia”);
KC IMOBILIÁRIA LTDA., sociedade limitada com sede na Cidade de Barueri,
Estado de São Paulo, na Alameda Rio Negro, 1084 - Sala 26, inscrita no
CNPJ/MF sob n°. 03.638.953/0001-78, neste ato representada na forma do seu
Contrato Social (“KC Imobiliária”);
MONITORAMENTO E SERVIÇOS FINANCEIROS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
sociedade com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida
Paulista, nº. 453, 15º andar, inscrita no CNPJ/MF sob n°. 05.798.958/0001-93,
neste ato representada na forma do seu Contrato Social (“MSFI”);
resolvem celebrar o presente “Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de
Direitos de Crédito e Outras Avenças” (o “Contrato”), que será regido pelas
cláusulas e condições a seguir:
CLÁUSULA PRIMEIRA – DA PROMESSA DE CESSÃO E AQUISIÇÃO DOS
DIREITOS CREDITÓRIOS
111
1.1
As Cedentes declaram e asseguram que são legítimas e únicas titulares
dos direitos de crédito que venham a deter contra seus respectivos clientes
(“Clientes”), advindos de operações de compra e venda a prazo de unidades
imobiliárias construídas (“Direitos Creditórios”), representados por cada
parcela dos compromissos de compra e venda firmados entre as Cedentes
e seus respectivos Clientes (“Contratos de Compra e Venda”).
1.2
Os Direitos Creditórios vincendos e vencidos serão cobrados pela MSFI,
nos termos do Contrato de Cobrança, por meio de bloqueto de cobrança (o
“Aviso de Vencimento”).
1.2.1 Para os fins do artigo 290 do Código Civil (Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro
de 2002) e nos termos estabelecidos no Contrato de Cobrança, o Aviso de
Vencimento será emitido pela MSFI ou por quem esta venha a indicar para
tanto, com as seguintes mensagens, em destaque, no campo apropriado:
“DIREITO DE CRÉDITO CEDIDO AO MPD KC FUNDO DE
INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS” e
“PAGÁVEL SOMENTE EM BANCO”.
1.3
As Cedentes, neste ato e em regular forma de direito, prometem, em
caráter irrevogável e irretratável, ceder os Direitos Creditórios, ao Fundo,
que se compromete a adquiri-los de acordo com os critérios de
elegibilidade bem como os termos e condições estabelecidos neste Contrato
e no Regulamento (“Direitos Creditórios Elegíveis”).
1.4
Para os fins do item anterior, as Cedentes se obrigam, igualmente em
caráter irrevogável e irretratável, a oferecer, contínua e prioritariamente,
ao Fundo, Direitos Creditórios em quantidade que, observado o disposto
no Regulamento, permita o enquadramento do Fundo ao Índice de
Cobertura, sem prejuízo de qualquer direito, faculdade ou prerrogativa das
Cedentes estabelecidas neste Contrato e no Contrato de Promessa.
1.5
A obrigação do Fundo de adquirir Direitos Creditórios Elegíveis nos termos
deste Contrato deve observar: (i) a existência de recursos e a ordem de
aplicação estabelecida no capítulo dezesseis do Regulamento; ou (ii) a
existência de Direitos Creditórios Permutáveis (conforme abaixo definido),
cuja utilização é condicionada às regras dispostas no item 6.3, “b” abaixo.
1.6
Para os efeitos do item 1.5 acima, os Direitos Creditórios Permutáveis
serão considerados pelo seu valor nominal, considerado como tal o valor
112
de face do Direito Creditório na data do vencimento respectivo, atualizado
pela Taxa de Desconto constante do item 6.2 abaixo e acrescida da
variação do Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, divulgado pela
Fundação Getulio Vargas – FGV, no período (“Valor Nominal”).
1.7
Os Direitos Creditórios compreendem, além do direito de crédito
decorrente dos Contratos de Compra e Venda, todos e quaisquer direitos,
garantias, privilégios, preferências, prerrogativas e ações a estes
relacionados.
CLÁUSULA SEGUNDA – DAS DECLARAÇÕES
2.1
Cada uma das Cedentes, devidamente autorizada na forma de seus atos
constitutivos, isoladamente, declara e assegura ao Fundo, ao
Administrador e ao Custodiante, que na data de assinatura deste
Contrato:
a) é uma companhia validamente constituída e em funcionamento de
acordo com a legislação em vigor;
b) a celebração deste Contrato, a assunção e o cumprimento das
obrigações dele decorrentes, em especial as relativas à cessão dos
Direitos Creditórios e à outorga de mandatos, não dependem de
quaisquer autorizações dos seus órgãos deliberativos e executivos;
c) os representantes legais que assinam este Contrato têm poderes
estatutários e/ou delegados para assumir, em seu nome, as obrigações
nele estabelecidas, bem como para outorgar mandatos a terceiros nos
termos aqui definidos e, sendo mandatários, tiveram os poderes
legitimamente outorgados, estando os respectivos mandatos em pleno
vigor;
d) a sua situação econômica, financeira e patrimonial, refletida nas
demonstrações financeiras até a data em que esta declaração é feita,
não sofreu qualquer alteração significativa que possa afetar de maneira
negativa o cumprimento das suas obrigações decorrentes deste
Contrato;
e) os Direitos Creditórios que, por força deste Contrato, são e serão
prometidos à cessão, assim como os que sejam efetivamente adquiridos
pelo Fundo, são de sua legítima, única e exclusiva titularidade, estando
livres e desembaraçados de quaisquer ônus, gravames ou restrições de
qualquer natureza, que, de qualquer modo, possam obstar a cessão
prometida e o pleno exercício, pelo Fundo, das prerrogativas
113
decorrentes da titularidade dos Direitos Creditórios Elegíveis por este
adquiridos;
f) os Contratos de Compra e Venda não são e não serão celebrados sem a
correspondente compra e venda mercantil adjacente e os créditos
decorrentes não são e não serão passíveis de cessão em duplicidade
para o Fundo e/ou para terceiros;
g) a celebração deste Contrato e a assunção e o cumprimento das
obrigações dele decorrentes não acarretam, direta ou indiretamente, o
descumprimento, total ou parcial, de (i) quaisquer contratos, de
qualquer natureza, firmados anteriormente à data da assinatura deste
Contrato, dos quais a Cedente e/ou suas Partes Relacionadas sejam
parte ou aos quais estejam vinculados, a qualquer título, qualquer dos
bens corpóreos, incorpóreos, tangíveis, intangíveis, móveis ou imóveis
de sua propriedade, em especial os Direitos Creditórios; (ii) qualquer
norma legal ou regulamentar a que a Cedente e/ou suas Partes
Relacionadas, ou qualquer dos bens corpóreos, incorpóreos, tangíveis,
intangíveis, móveis ou imóveis de sua propriedade estejam sujeitos; e
(iii) qualquer ordem, decisão, ainda que liminar, judicial ou
administrativa que afete a Cedente ou suas Partes Relacionadas, ou
qualquer dos bens corpóreos, incorpóreos, tangíveis, intangíveis, móveis
ou imóveis de sua propriedade;
h) todos os Direitos Creditórios prometidos à cessão (i) têm e terão origem
em legítima e efetiva compra e venda mercantil de unidades
imobiliárias, realizada com estrita observância aos procedimentos
estabelecidos no Anexo II ao presente Contrato (“Procedimentos de
Elegibilidade de Clientes”) e formalizada por meio dos Contratos de
Compra e Venda;
i) todas as unidades imobiliárias cuja compra e venda deu origem aos
Direitos Creditórios foram constituídas sob a forma de incorporação
imobiliária, nos termos da Lei nº. 4.591, de 16.12.1964, inclusive
loteamentos urbanos referidos na Lei nº. 6.766, de 19.12.1979;
j) a cessão de Direitos Creditórios Elegíveis nos termos deste Contrato
não estabelece, direta ou indiretamente, qualquer relação de consumo
entre a Cedente e o Fundo e entre a Cedente e o Custodiante, assim
como entre o Fundo e os Clientes;
k) os Clientes, nas respectivas Datas de Aquisição e Pagamento, estarão
com todos os pagamentos por eles devidos nos termos dos Contratos de
Compra e Venda em dia;
l) os Clientes, nas respectivas Datas de Aquisição e Pagamento, possuirão
histórico mínimo de pagamento pelo período de 12 (doze) meses;
114
m) os Clientes, nas respectivas Datas de Aquisição e Pagamento, terão as
12 (doze) últimas parcelas pagas com no máximo 1 (um) atraso, não
superior a 60 (sessenta) dias, e as demais com atrasos não superiores a
30 (trinta) dias;
n) não há nenhum Evento de Revisão com referência às Cedentes em
curso;
o) qualquer Evento de Revisão com referência às Cedentes, ocorrido
anteriormente à data em que esta declaração é prestada ou confirmada,
encontra-se devidamente sanado; e
p) todas as unidades imobiliárias cujos Direitos Creditórios serão
oferecidos para cessão ao Fundo já contarão com a ocorrência (i) da
primeira visita para “medição de armários”, ou (ii) da primeira
reunião pré assembléia de instituição do condomínio, ambas desde que
realizadas através de um convite a todos os Clientes envolvidos.
2.2
O Administrador, devidamente autorizado na forma do Regulamento,
declara e garante, em nome do Fundo e, conforme o caso, devidamente
autorizado na forma de seus atos constitutivos, em seu próprio nome, que:
a) o Fundo é uma comunhão de interesses validamente constituída sob a
forma de condomínio fechado, na forma da Instrução CVM n.º 356, de
17 de dezembro de 2001, conforme alterada pela Instrução CVM n.º
393, de 22 de julho de 2003, e suas alterações posteriores, estando
apto a cumprir as normas da CVM aplicáveis aos fundos de
investimento em direitos creditórios;
b) é uma instituição financeira, validamente constituída e em
funcionamento de acordo com a legislação aplicável e devidamente
habilitada e autorizada, nos termos das normas legais e regulamentares
vigentes, a administrar fundos de investimento, possuindo todas as
condições técnicas e operacionais para prestar os serviços de
administração do Fundo;
c) a celebração deste Contrato e a assunção e o cumprimento das
obrigações deste decorrentes, assim como dos demais instrumentos
legais relacionados com a promessa de cessão de Direitos Creditórios
ora avençada, estão devidamente autorizados pelo Regulamento e/ou
pelos atos constitutivos do Administrador, conforme o caso;
d) os representantes legais do Fundo e do Administrador que assinam este
Contrato têm poderes regulamentares e estatutários para tanto, assim
como para assumir, em nome próprio ou por conta e ordem do Fundo
as obrigações deste decorrentes; e
e) encontra-se técnica e operacionalmente habilitado e autorizado a
prestar os serviços de administração do Fundo, contando com todos os
115
sistemas necessários ao pleno e satisfatório exercício de suas funções,
nos termos do Regulamento e da regulamentação aplicável.
2.3.
O Gestor deverá informar às Cedentes, por escrito, quaisquer
investimentos e desinvestimentos realizados nos ativos financeiros
previstos no artigo 21 do Regulamento, imediatamente após sua realização.
2.4.
O Gestor, Custodiante e MSFI, devidamente autorizados na forma de seus
atos constitutivos, isoladamente, declaram para as Cedentes que são
sociedades validamente constituídas e em funcionamento de acordo com a
legislação em vigor e sem nenhuma restrição às responsabilidades ora
assumidas nesse Contrato.
CLÁUSULA TERCEIRA – CRITÉRIOS DE ELEGIBILIDADE
3.1
O Custodiante, por ordem e conta do Fundo, somente efetuará a liquidação
física e financeira de Direitos Creditórios selecionados pelo Gestor se tais
Direitos Creditórios atenderem, nas Datas de Aquisição e Pagamento,
cumulativamente, aos critérios de elegibilidade estabelecidos no capítulo
seis do Regulamento (os “Direitos Creditórios Elegíveis”).
3.2
Na hipótese de aquisição de Direitos Creditórios em desacordo com o
disposto nesta cláusula, aplicar-se-á a resolução da cessão conforme
disposto na cláusula quinta abaixo.
3.3
A verificação do enquadramento dos Direitos Creditórios aos critérios de
elegibilidade será de responsabilidade exclusiva do Custodiantee da MSFI
e, desde que observados os termos deste Contrato e do Regulamento, será
definitiva.
3.4
Os Direitos Creditórios Elegíveis adquiridos pelo Fundo nos termos deste
Contrato que, por qualquer razão e a qualquer tempo, deixem de atender
aos critérios de elegibilidade não poderão ser reclamados, a qualquer título,
pelo Fundo, perante as Cedentes.
CLÁUSULA QUARTA – DA FORMALIZAÇÃO DA CESSÃO
4.1
A cessão dos Direitos Creditórios Elegíveis das Cedentes para o Fundo será
considerada formalizada quando concluída (i) a verificação pelo
Custodiante, em conjunto com a MSFI, do atendimento, pelos Direitos
Creditórios, aos Critérios de Elegibilidade e (ii) o pagamento do Preço de
Aquisição (a “Data de Aquisição e Pagamento”).
4.1.1 Para tanto, o Agente de Cobrança deverá encaminhar ao Custodiante, com
no mínimo 2 (dois) dias de antecedência em relação à Data de Aquisição e
Pagamento respectiva, arquivos “Cnab”, na forma constante do Anexo III a
este Contrato, segregados em relação às características dos Direitos
Creditórios originados da compra e venda de unidades imobiliárias
construídas.
116
4.2
Na Data de Aquisição e Pagamento, o Custodiante assinará e enviará, por
meio eletrônico ao Administrador e às Cedentes termo de cessão (o “Termo
de Cessão”), preparado na forma do modelo constante do Anexo IV a este
Contrato.
4.2.1 As Cedentes, ao receberem o Termo de Cessão encaminharão ao
Administrador, por meio eletrônico ou fac-símile, cópia do Termo de
Cessão assinado, na Data de Aquisição e Pagamento.
4.2.2 Após o recebimento da cópia do Termo de Cessão, o Administrador deverá
enviar às respectivas Cedentes e ao Custodiante, por meio eletrônico ou
fac-símile, cópia do Termo de Cessão devidamente assinado, na Data de
Aquisição e Pagamento.
4.2.3 Mediante o recebimento de cópia do Termo de Cessão assinado pelo
próprio Custodiante, pelas respectivas Cedentes e pelo Administrador
(“Cessão Definitiva”), o Custodiante realizará o pagamento às respectivas
Cedentes do Preço de Aquisição, na Data de Aquisição e Pagamento.
4.2.4 As vias originais de cada Termo de Cessão serão registradas no Cartório de
Registro de Títulos e Documentos da sede das Cedentes, de acordo com os
procedimentos descritos abaixo.
4.2.5 O Custodiante deverá encaminhar às respectivas Cedentes, dentro de até 2
(dois) dias úteis contados de cada Data de Aquisição e Pagamento, 4
(quatro) vias originais do Termo de Cessão devidamente assinados. A
respectiva Cedente, ao receber as 4 (quatro) vias originais do Termo de
Cessão (a) providenciará a sua devida assinatura e (b) encaminhará ao
Administrador, dentro de até 5 (cinco) dias úteis, as 4 (quatro) vias
originais do Termo de Cessão devidamente assinadas. O Administrador
providenciará a sua assinatura e encaminhará 1 (uma) via para o
Custodiante e 3 (três) vias para a respectiva Cedente, em até 5 (cinco) dias
úteis. De posse de 3 (três) vias do Termo de Cessão, devidamente assinado
por todas as Partes, a respectiva Cedente providenciará, em até 3 (três)
dias úteis o seu registro no Cartório de Títulos e Documentos da sua sede
e encaminhará, imediatamente, ao Administrador 1 (uma) via original do
Termo de Cessão devidamente assinado e registrado.
4.2.6 Caso as Cedentes possuam sede em comarcas distintas deverão ser
elaborados Termos de Cessão separados conforme a comarca de cada
Cedente, sendo permitido que Cedentes que possuam sede em uma mesma
comarca utilizem um único Termo de Cessão.
4.3
Ressalvado o disposto no item 5.1 abaixo, a Cessão Definitiva será
irrevogável e irretratável, com a transferência para o Fundo, em caráter
definitivo e sem direito de regresso contra a respectiva Cedente, da plena
titularidade dos Direitos Creditórios Elegíveis, juntamente com todos os
117
direitos, privilégios, garantias, preferências, prerrogativas e ações a estes
relacionados.
4.4
As Cedentes não respondem pela solvência dos Clientes, respondendo
apenas pela existência, legalidade, legitimidade, correta constituição e
formalização, liquidez, certeza e exigibilidade dos Direitos Creditórios
Elegíveis, nos termos do artigo 295 do Código Civil brasileiro, adquiridos
pelo Fundo nos termos deste Contrato.
CLÁUSULA QUINTA – DA RESOLUÇÃO DA CESSÃO
5.1
Considerar-se-á resolvida, de pleno direito e independentemente de
qualquer aviso ou notificação às Cedentes, sem qualquer custo para o
Fundo, a cessão (i) dos Direitos Creditórios Elegíveis cujo pagamento, até a
respectiva data de vencimento, venha a ser recusado pelo respectivo
Cliente em virtude de descumprimento dos Contratos de Compra e Venda
pelas Cedentes, (ii) de Direitos Creditórios que venham a ser reclamados
por terceiros comprovadamente titulares de ônus, gravames ou encargos
constituídos sobre tais Direitos Creditórios, pelas Cedentes, previamente à
oferta dos mesmos à cessão para o Fundo, ou (iii) na impossibilidade de
cumprimento das formalidades previstas nos item 4.2 por culpa das
Cedentes (“Condições Resolutivas da Cessão”).
5.2
Sem prejuízo da resolução da cessão, as Cedentes deverão notificar o
Fundo e o Custodiante da ocorrência dos itens (i) e (ii) das Condições
Resolutivas da Cessão, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas contado da
data em que a ocorrência tiver efetivamente chegado a seu conhecimento.
5.3
Na hipótese de ocorrência de qualquer das Condições Resolutivas da
Cessão, estarão as Cedentes obrigadas a restituir ao Fundo, no prazo de 48
(quarenta e oito) horas contado da data da notificação referida no item
anterior ou da data em que o Custodiante ou o Administrador notifiquem
as Cedentes da ocorrência de uma Condição Resolutiva da Cessão,
conforme o caso, observado o disposto na cláusula sétima abaixo.
5.3.1 A restituição a que se refere o item anterior deverá ser realizada, em moeda
corrente nacional, pelo valor dos Direitos Creditórios cuja cessão tiver sido
resolvida, calculado com base no Preço de Aquisição atualizado, pro rata
temporis, de acordo com o capítulo treze do Regulamento, desde a Data de
Aquisição e Pagamento até a data da restituição integral dos valores
devidos pela resolução da cessão, mas limitado ao Valor Nominal dos
respectivos Direitos Creditórios.
5.4
Para os efeitos desta cláusula, as Cedentes desde já autorizam o
Custodiante, em caráter irrevogável e irretratável, a transferir recursos
líquidos das Contas-Correntes Autorizadas (conforme abaixo definido) das
Cedentes para as Contas-Correntes Autorizadas do Fundo até o integral
pagamento do montante devido de acordo com o item 5.3 acima, com a
estrita observância da ordem aqui prevista.
118
CLÁUSULA SEXTA – DO PREÇO DE AQUISIÇÃO E DAS CONTRAPRESTAÇÕES
6.1
Pela aquisição dos Direitos Creditórios Elegíveis, o Custodiante, em nome e
por conta do Fundo, pagará à respectiva Cedente, na Data de Aquisição e
Pagamento, o valor certo e ajustado, calculado de acordo com o disposto no
item 6.2 abaixo.
6.2
O preço de aquisição de cada Direito Creditório Elegível (o “Preço de
Aquisição”) será calculado e pago na Data de Aquisição e Pagamento, de
acordo com a seguinte fórmula:
PAq =
Valor i
⎛ d i − d cessão
⎜⎜
365
⎝
(1 + r )
⎞
⎟⎟
⎠
PAq = Preço de aquisição;
Valor i = Valor do Direito Creditório Elegível, atualizado monetariamente
até a data de cessão, na forma prevista pelos instrumentos particulares de
compra e venda imobiliária, e por seus respectivos aditamentos contratuais
;
r= Taxa de desconto, equivalente a 10,5% (dez vírgula cinco por cento);
dcessão= Data da cessão; e
di = Data de vencimento do Direito Creditório Elegível.
6.3
Para o pagamento do Preço de Aquisição, o Fundo deverá,
compulsoriamente,
utilizar,
as
seguintes
contraprestações
(as
“Contraprestações”):
a)
moeda corrente nacional; e/ou
b)
Direitos Creditórios Elegíveis de titularidade do Fundo vencidos por
prazo superior a 120 (cento e vinte) dias e não pagos, bem como as
demais parcelas não pagas, vencidas e/ou a vencer, cedidas para o
Fundo relativamente ao contrato respectivo e (ii) os Direitos
Creditórios Elegíveis de Clientes que manifestem seu desejo de
efetuar pagamento antecipado e cuja taxa de desconto, em razão do
pagamento antecipado, seja superior àquela constante neste
Contrato de Cessão (“Direitos Creditórios Permutáveis”), observados
os seguintes procedimentos:
i) o Fundo oferecerá às respectivas Cedentes, no dia útil
imediatamente posterior à data em que os Direitos Creditórios de
titularidade do Fundo tornarem-se Direitos Creditórios Permutáveis,
por meio de carta preparada na forma do Anexo V a este Contrato (a
“Carta de Oferta de Direitos Creditórios Permutáveis”) e
encaminhada às Cedentes e ao Custodiante, todos os Direitos
119
Creditórios Permutáveis de que dispuser na data da oferta,
observado o disposto nos números (viii) e (ix) desta alínea;
ii) as Cedentes poderão, a seu exclusivo juízo, aceitar ou não a oferta
de Direitos Creditórios Permutáveis referida no inciso (i) supra;
iii) caso as Cedentes aceitem, total ou parcialmente, a oferta, cada uma
das Cedentes deverá devolver a Carta de Oferta de Direitos
Creditórios Permutáveis ao Fundo, com cópia para o Custodiante,
no prazo de até 7 (sete) dias contados da data do seu recebimento,
indicando quais dos Direitos Creditórios Permutáveis listados no
referido documento são aceitos como Contraprestação;
iv) decorrido o prazo referido no inciso (iv) acima sem manifestação de
um ou mais Cedentes, considerar-se-ão aceitos todos os Direitos
Creditórios Permutáveis oferecidos pelo Fundo;
v) caso as Cedentes, expressamente, recusem a oferta de Direitos
Creditórios Permutáveis, o Fundo tomará as providências
necessárias para cumprimento das disposições constantes do
capítulo dezessete do Regulamento;
vi) os Direitos Creditórios Permutáveis aceitos pelas Cedentes serão
utilizados como Contraprestação, pelo seu Valor Nominal, na data
da devolução da Carta de Oferta de Direitos Creditórios
Permutáveis, se for uma Data de Aquisição e Pagamento, ou na Data
de Aquisição e Pagamento imediatamente subseqüente à referida
data de devolução, quando a cessão dos Direitos Creditórios
Permutáveis à respectiva Cedente será considerada perfeita e
acabada;
vii) a utilização dos Direitos Creditórios Permutáveis no pagamento do
Preço de Aquisição realizar-se-á sempre a partir do Direito
Creditório Permutável com vencimento mais antigo para o mais
recente;
viii) caso o somatório do Valor Nominal dos Direitos Creditórios
Permutáveis seja inferior ao Preço de Aquisição a ser pago, o Fundo
deverá acrescer moeda corrente nacional a este somatório, até
igualar o Preço de Aquisição a ser pago; e
ix) caso o somatório do Valor Nominal dos Direitos Creditórios
Permutáveis seja superior ao Preço de Aquisição a ser pago, o Fundo
deverá excluir Direitos Creditórios Permutáveis até que este
somatório atinja valor imediatamente inferior ao Preço de Aquisição
a ser pago, aplicando-se, então, o disposto no inciso (viii) acima.
6.4
A cessão dos Direitos Creditórios Permutáveis, seja em virtude de aceitação
pelas Cedentes como Contraprestação ou do exercício da opção a que se
120
refere o item 6.5, abaixo, será considerada irrevogável e irretratável, com a
transferência para a Cedente adquirente, em caráter definitivo e sem
direito de regresso contra o Fundo ou coobrigação deste, da plena
titularidade dos Direitos Creditórios Permutáveis, juntamente com todos e
quaisquer direitos, privilégios, preferências, prerrogativas e ações a estes
relacionados.
6.5
As Cedentes poderão, a qualquer tempo e a seu exclusivo critério, adquirir
Direitos Creditórios Permutáveis, em moeda corrente nacional, pelo seu
Valor Nominal.
6.6
Caso qualquer das Cedentes exerça a opção de compra a que se refere o
item anterior, deverá notificar o Fundo, por intermédio do Gestor, de sua
decisão de adquirir Direitos Creditórios Permutáveis, informando quais os
Direitos Creditórios Permutáveis que pretende adquirir. A cessão dos
Direitos Creditórios Permutáveis à respectiva Cedente será considerada
perfeita e acabada na data do recebimento, pelo Custodiante, da referida
notificação, o qual fica, desde já, autorizado a transferir, no dia útil
imediatamente posterior ao recebimento da referida notificação, recursos
líquidos das Contas-Correntes Autorizadas das Cedentes para as ContasCorrentes Autorizadas do Fundo no valor exato do montante total de
Direitos Creditórios Permutáveis adquiridos pelas Cedentes nos termos do
item 6.3 (b) acima, sem qualquer dedução ou retenção, a qualquer título,
observado o disposto na cláusula sétima deste Contrato, inclusive no que
se refere à quitação do pagamento.
CLÁUSULA SÉTIMA – DA FORMA DE PAGAMENTO
7.1
Sem prejuízo do disposto no item 7.3 abaixo, todos os pagamentos em
moeda corrente nacional a serem efetuados pelas Cedentes ao Fundo e por
este àquelas em razão das obrigações previstas neste Contrato deverão ser
efetuados da seguinte forma:
a) quando devidos ao Fundo, mediante crédito na conta-corrente nº.
[_______], mantida na agência [___] do Custodiante, valendo o comprovante
do crédito/depósito como prova de pagamento e recibo de quitação;
(a)
quando devidos às Cedentes, mediante crédito nas respectivas
contas-correntes, conforme indicadas no Anexo I deste Contrato, valendo o
comprovante do crédito/depósito como prova de pagamento e recibo de
quitação;
7.2
Todo e qualquer pagamento efetuado em contas-correntes outras que não
as expressamente relacionadas no inciso anterior (as “Contas-Correntes
Autorizadas”) será considerado ineficaz em relação ao beneficiário do
referido pagamento, não valendo o comprovante de depósito, nesse caso,
como recibo de quitação. Nesta hipótese, o depositante ficará sujeito à
repetição do pagamento na respectiva Conta-Corrente Autorizada.
121
7.3
Quaisquer valores devidos às Cedentes, pelo Fundo, a qualquer título,
poderão ser pagos mediante a utilização de qualquer outro tipo de ordem
de pagamento bancária, nas respectivas datas em que forem devidos nos
termos deste Contrato, valendo, nesta hipótese, a confirmação da
liquidação da respectiva ordem de pagamento como recibo de quitação.
CLÁUSULA OITAVA – DAS OBRIGAÇÕES DAS CEDENTES
8.1
Sem prejuízo das demais obrigações assumidas nos termos deste Contrato,
cada uma das Cedentes expressamente obriga-se a:
a) adotar todas as providências para manter válidas e eficazes as
declarações contidas na cláusula segunda acima, mantendo o Fundo
informado de qualquer ato ou fato que possa afetar a validade de
qualquer das referidas declarações e adotando as medidas cabíveis para
sanar ou evitar a invalidade da declaração;
b) comunicar ao Fundo a ocorrência de quaisquer Eventos de Revisão
(conforme abaixo definido) e/ou Eventos de Resilição (conforme abaixo
definido) de que venha a tomar conhecimento;
c) cumprir e fazer com que seus diretores, funcionários e prestadores de
serviços cumpram os Procedimentos de Eligibilidade de Clientes e todos
os termos e condições deste Contrato, do Contrato de Promessa e do
Contrato de Custódia;
d)
transferir ao Fundo e comunicar ao Custodiante, no prazo de 24 (vinte
e quatro) horas da verificação do seu recebimento, quaisquer valores
que eventualmente venha a receber de Clientes com relação aos
Direitos Creditórios Elegíveis de titularidade do Fundo, sem qualquer
dedução ou desconto, a qualquer título, sendo certo que a Cedente
aceita sua nomeação como fiel depositária dos referidos valores até a
sua efetiva transferência;
e) permitir ao Fundo, ou a quem for por este indicado, por escrito, acesso
a todos os dados e informações relacionados aos Direitos Creditórios
Elegíveis cedidos, bem como fornecer, sem qualquer custo adicional,
todos os meios e documentos a estes relacionados e adotar todas as
medidas, para que os prestadores de serviços por este contratado
verifiquem o cumprimento, pela Cedente, dos Procedimentos de
Eligibilidade de Clientes, sem qualquer custo para as Cedentes;
f) praticar todos os atos que estiverem a seu alcance, para que os Clientes
honrem as obrigações relacionadas com os Direitos Creditórios Elegíveis
cedidos ao Fundo;
g) encaminhar ao Fundo (i) no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contado
da data do encerramento de cada trimestre do exercício social em
curso, cópias de suas demonstrações financeiras trimestrais; e (ii) no
122
prazo de 120 (cento e vinte) dias após o encerramento de cada exercício
social, cópia das demonstrações financeiras relativas ao exercício social
encerrado;
h) entregar ao Fundo, na data da assinatura deste Contrato, cópia (i) dos
respectivos contratos ou estatutos sociais; e (ii) dos documentos que
comprovem os poderes de representação outorgados a seus
representantes para assinatura deste Contrato;
i) encaminhar ao Fundo, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas da data do
recebimento da citação, cópia de pedido de falência contra si
apresentado por terceiros;
j) encaminhar ao Fundo, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas após o
protocolo da respectiva ata no registro do comércio, cópia de qualquer
proposta de pedido de autofalência, recuperação judicial ou
extrajudicial, dissolução e/ou liquidação aprovada por seus órgãos
societários;
k) efetuar, de acordo com os Princípios Fundamentais de Contabilidade do
Brasil, os respectivos lançamentos contábeis necessários à
caracterização da cessão irrevogável e irretratável dos Direitos
Creditórios Elegíveis ao Fundo; e
l) efetuar, na data de sua realização, os respectivos lançamentos
contábeis necessários à caracterização, segundo os Princípios
Fundamentais de Contabilidade do Brasil, (i) da aquisição, na forma
deste Contrato, dos Direitos Creditórios Permutáveis; e (ii) da
integralização de cotas subordinadas, em moeda corrente nacional e/ou
com Direitos Creditórios Elegíveis, de tal modo que seus registros
contábeis reflitam fielmente as operações referidas nesta alínea.
8.2
As obrigações previstas nesta cláusula para as quais não tenha sido
estabelecido prazo específico, serão exigíveis no prazo de 5 (cinco) dias
úteis contado do recebimento, pelas Cedentes, de notificação enviada pelo
Custodiante ou pelo Fundo, nos termos da cláusula treze abaixo, exigindo
o cumprimento da obrigação respectiva.
CLÁUSULA NONA − DOS EVENTOS DE REVISÃO E DOS EVENTOS DE
RESILIÇÃO
9.1
São considerados eventos de revisão (os “Eventos de Revisão”) quaisquer
das seguintes ocorrências:
a) descumprimento, por qualquer das Cedentes, de qualquer das
obrigações de fazer e/ou não fazer decorrentes deste Contrato que não
seja um Evento de Resilição e que, a critério do Fundo, possa
comprometer (i) a aquisição sucessiva dos Direitos Creditórios e/ou (ii)
a sua capacidade de cumprir com seus compromissos perante os
123
cotistas, desde que as Cedentes tenham sido notificadas para
regularizar tal descumprimento e não o façam no prazo de 2 (dois) dias
úteis;
b) modificações estatutárias que alterem o objeto social de qualquer das
Cedentes, observado o disposto em 15.5;
c) perda da atual situação de controle acionário, direto ou indireto, de
qualquer das Cedentes, por qualquer das sociedades cujo controle,
direto ou indireto, pertença, ainda que por meio de acordos de
acionistas, à MPD Engenharia e/ou à KC Imobiliária, por meio de
qualquer operação de reorganização societária;
d) protocolo de pedido de falência de qualquer das sociedades
controladoras de qualquer das Cedentes, requerimento de autofalência
ou protocolização de pedido de recuperação judicial ou extrajudicial por
qualquer uma das sociedades controladoras de qualquer das Cedentes;
e
e) caso ocorra qualquer dos Eventos de Avaliação, nos termos do
Regulamento.
9.2
Na ocorrência de qualquer dos Eventos de Revisão, o Fundo adotará as
providências estabelecidas nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 62
do Regulamento.
9.3
São considerados eventos de resilição (os “Eventos de Resilição”),
quaisquer das seguintes ocorrências:
a) protocolo de pedido de falência de qualquer das Cedentes ou
requerimento de autofalência ou protocolização de pedido de
recuperação judicial ou extrajudicial por qualquer das Cedentes;
b) declaração judicial da dissolução e/ou liquidação de qualquer das
Cedentes;
c) existência de evidências de que qualquer das Cedentes tenha oferecido
ao Fundo Direitos Creditórios sobre os quais recaiam quaisquer ônus,
encargos ou gravames, que tenham sido constituídos prévia ou
concomitantemente à oferta ao Fundo;
d) revogação, por qualquer das Cedentes, dos mandatos outorgados ao
Custodiante e/ou ao Fundo, nos termos deste Contrato e do Contrato
de Promessa;
e) caso não seja aprovada a realização de amortização para
reenquadramento do Fundo em assembléia geral de cotistas do Fundo,
para os fins da cláusula segunda do Contrato de Promessa; e
124
f) caso ocorra qualquer dos Eventos de Liquidação, nos termos do
Regulamento.
9.4
A ocorrência de qualquer dos Eventos de Resilição facultará ao Fundo a
imediata resilição deste Contrato, devendo esta observar o disposto no
parágrafo primeiro, segundo e terceiro do artigo 63 do Regulamento.
9.5
O exercício da faculdade referida no item 9.4 acima não acarretará
qualquer ônus ou penalidade de qualquer natureza ao Fundo e não
obstará a aplicação, nos termos deste Contrato, das penalidades previstas
na cláusula onze abaixo.
CLÁUSULA DEZ – DA RESILIÇÃO PELAS CEDENTES
10.1 As Cedentes poderão resilir este Contrato, mediante comunicação enviada
ao Fundo, com cópia para o Custodiante, com antecedência mínima de 48
(quarenta e oito) horas da data de resilição, sem qualquer ônus, encargo ou
penalidade para as Cedentes, somente na hipótese de (i) criação de novos
impostos, taxas, contribuições, elevação das alíquotas dos já existentes ou
modificação da base de cálculo de impostos, taxas e contribuições,
presentes ou futuros que comprovadamente alterem o equilíbrio
econômico-financeiro inicial deste Contrato e/ou que tornem o negócio
jurídico pactuado excessivamente oneroso para as Cedentes; (ii)
modificações do Regulamento aprovadas pelos titulares das cotas seniores
reunidos em Assembléia Geral, que comprovadamente alterem o equilíbrio
econômico-financeiro inicial do Contrato e/ou que tornem o negócio
jurídico pactuado excessivamente oneroso para as Cedentes.
10.2 O exercício do direito de resilição de que trata esta cláusula não eximirá as
Cedentes do integral e pontual cumprimento das obrigações assumidas
nos termos deste Contrato e do Contrato de Promessa e que já sejam
exigíveis na data do recebimento da comunicação referida no item 10.1
acima, assim como não prejudicará o direito do Fundo de exigir, por todos
os meios estabelecidos nos referidos instrumentos contratuais, o
cumprimento de tais obrigações.
10.3 Na hipótese de resilição nos termos dos itens 10.1 e 10.2 acima, o Fundo
adotará as providências estabelecidas nos parágrafos primeiro, segundo e
terceiro do artigo 63 do Regulamento.
10.4 As disposições acima não se aplicam à exclusão de uma ou mais Cedentes
do Anexo I, desde que não prejudiquem os limites estabelecidos no
Regulamento do Fundo.
CLÁUSULA ONZE - DAS PENALIDADES
11.1 O inadimplemento, por qualquer das Partes ou pelo Custodiante, de
quaisquer das obrigações de pagamento previstas neste Contrato
caracterizará, de pleno direito, independentemente de qualquer aviso ou
125
notificação, a mora da Parte inadimplente ou do Custodiante, conforme o
caso, sujeitando-a ao pagamento dos seguintes encargos pelo atraso: (i)
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata temporis
desde a data em que o pagamento era devido até o seu integral
recebimento pela Parte credora; e (ii) multa convencional, não
compensatória, de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor devido.
11.2 As Partes responsabilizam-se, ainda, pelos danos patrimoniais diretos,
devidamente comprovados, que venham a causar decorrentes do
descumprimento de qualquer obrigação presente neste Contrato, bem
como da prestação de declarações falsas, imprecisas ou incorretas no
âmbito do presente Contrato. A obrigação de indenizar estabelecida neste
item permanecerá em vigor mesmo após o término deste Contrato.
CLÁUSULA DOZE - DA CONFIDENCIALIDADE
12.1 Cada uma das Partes e o Custodiante (em conjunto, as “Partes Obrigadas”
e, individualmente, a “Parte Obrigada”) obrigam-se a manter em sigilo e
respeitar a confidencialidade dos dados e informações, verbais ou escritas,
relativos às operações e negócios das outras Partes Obrigadas (incluindo,
sem limitação, todos os segredos e/ou informações financeiras,
operacionais, econômicas, técnicas e jurídicas), dos contratos, pareceres e
outros documentos, bem como, de quaisquer cópias ou registros dos
mesmos, contidos em qualquer meio físico a que a referida Parte Obrigada
tiver acesso em virtude deste Contrato e do Regulamento (as “Informações
Confidenciais”), ficando desde já estabelecido que (i) as Informações
Confidenciais somente poderão ser divulgadas a seus sócios,
administradores, procuradores, consultores, prepostos e empregados,
presentes ou futuros, que precisem ter acesso às Informações
Confidenciais em virtude do cumprimento das obrigações estabelecidas
neste Contrato (os “Representantes”) e (ii) que a divulgação a terceiros,
direta ou indiretamente, no todo ou em parte, isolada ou conjuntamente,
no Brasil ou no exterior, por qualquer meio, de quaisquer Informações
Confidenciais dependerá de prévia e expressa autorização, por escrito, das
demais Partes Obrigadas.
12.2 As Partes Obrigadas comprometem-se a não utilizar qualquer das
Informações Confidenciais em proveito próprio ou de quaisquer terceiros e
responsabilizam-se pela violação das obrigações previstas nesta cláusula
por parte de quaisquer dos Representantes.
12.3 Caso qualquer das Partes Obrigadas ou qualquer de seus Representantes
seja obrigado, em virtude de lei, de decisão judicial, do Regulamento ou por
determinação de qualquer autoridade governamental, a divulgar quaisquer
das Informações Confidenciais, tal Parte Obrigada deverá comunicar
imediatamente as outras Partes Obrigadas a respeito dessa obrigação, de
modo que as Partes Obrigadas, se possível e em mútua cooperação,
possam intentar as medidas cabíveis, inclusive judiciais, para preservar as
Informações Confidenciais. Caso as medidas tomadas para preservar as
126
Informações Confidenciais não tenham êxito, deverá ser divulgada somente
a parcela das Informações Confidenciais necessária à satisfação do dever
legal de divulgação das informações.
12.4 Excluem-se do compromisso de confidencialidade aqui previsto as
informações: (i) disponíveis para o público de outra forma que não pela
divulgação das mesmas por qualquer das Partes Obrigadas ou por
qualquer de seus Representantes; (ii) que comprovadamente já eram do
conhecimento de uma ou de todas as Partes Obrigadas ou de qualquer de
seus Representantes antes da referida Parte Obrigada ou seus
Representantes terem acesso em função deste Contrato; e (iii) disponíveis
ao público por meio da divulgação de informações visando à transparência
da operação de cessão de crédito constante do presente Contrato, nos
termos da legislação aplicável.
12.5 O dever de confidencialidade previsto nesta cláusula sobreviverá ao
término deste Contrato pelo prazo de 2 (dois) anos, estando seu
descumprimento sujeito às penalidades descritas na cláusula onze acima,
a qualquer tempo durante a vigência do dever ora referido, inclusive após a
extinção ou a rescisão deste Contrato.
CLÁUSULA TREZE – DAS COMUNICAÇÕES
13.1 Todos os documentos e as comunicações, sempre feitos por escrito, assim
como os meios físicos que contenham documentos ou comunicações, a
serem enviados por qualquer das Partes e pelo Custodiante nos termos
deste Contrato deverão ser encaminhados para os seguintes endereços:
a)
para qualquer das Cedentes:
MPD ENGENHARIA LTDA.
Alameda Rio Negro, nº 1030, 16º andar
Barueri – SP
CEP 06454-000
At.:
Sr. Osvaldo Martins Rizzo
e-mail: [email protected]
Fone:
(11) 2149-1828
Fac-símile: (11) 2149-4886
b)
para o Administrador:
MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DTVM S.A.
Avenida Presidente Wilson, nº. 231, 11º andar
Rio de Janeiro – RJ
CEP 20030-905
At.:
Sra. Carla Lopes
e-mail: [email protected]
Fone:
(21) 3974-4618
Fac-símile: (21) 3974-4501
c)
para o Custodiante:
127
BANCO SANTANDER S.A.
Rua Hungria, nº. 1400
São Paulo – SP
CEP 01455-000
At.:
Sra. Silvia Almeida de Freitas Luna
e-mail: [email protected]
Fone:
(11) 3012-5780
Fac-símile: (11) 3012-7371
d) para o Gestor:
LACAN INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Rua Oscar Freire, nº. 379, conjunto 171
São Paulo – SP
CEP 01426-001
At.:
Sra. Karen Castanho Vega
e-mail: [email protected]
Fone:
(11) 3083-1234
Fac-símile: (11) 3062-4418
13.2 Todas as comunicações, cartas ou notificações enviadas ao Fundo nos
termos deste Contrato devem ser emitidas com cópia para o Custodiante,
sob pena de não serem consideradas recebidas pelo Fundo.
13.3 Os documentos e as comunicações, assim como os meios físicos que
contenham documentos ou comunicações, serão considerados recebidos
quando entregues, sob protocolo ou mediante “Aviso de Recebimento”
expedido pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, nos endereços
acima, ou quando da confirmação do recebimento da transmissão via facsímile (answer back), via e-mail ou outro meio de transmissão eletrônica.
Para os fins deste inciso, será considerada válida a confirmação do
recebimento via fac-símile ou via e-mail ainda que emitida pela Parte que
tenha transmitido a mensagem, desde que o comprovante tenha sido
expedido a partir do equipamento utilizado na transmissão e que do
mesmo constem informações suficientes à identificação do emissor e do
destinatário da comunicação, bem como da data do envio.
CLÁUSULA QUATORZE – DA OUTORGA DE PODERES
14.1 A fim de possibilitar o cumprimento das obrigações estabelecidas neste
Contrato, as Cedentes constituem o Custodiante seu bastante procurador
por todo o prazo de vigência deste Contrato, investido de poderes especiais
para praticar todos os atos necessários ao cumprimento de suas
obrigações nos termos deste Contrato, em especial para efetuar
lançamentos, a crédito e a débito nas Contas-Correntes Autorizadas das
Cedentes. O presente mandato é outorgado em caráter irrevogável e
irretratável, sendo sua outorga condição do negócio, nos termos do artigo
684 do Código Civil (Lei n.º 10.402, de 10 de janeiro de 2002), não podendo
ser substabelecido, total ou parcialmente, exceto na hipótese de
substituição do Custodiante.
128
CLÁUSULA QUINZE – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
15.1 Observados os prazos estabelecidos na cláusula oitava supra, as
obrigações de fazer e não fazer previstas neste Contrato serão exigíveis no
prazo de 2 (dois) dias úteis contado do recebimento, pelas Cedentes ou pelo
Fundo, da notificação que constituir a respectiva Parte em mora, ficando
facultada à Parte credora a adoção das medidas judiciais necessárias (i) à
tutela específica; ou (ii) à obtenção do resultado prático equivalente, por
meio das medidas a que se refere o parágrafo quinto do artigo 461 do
Código de Processo Civil.
15.2 As Partes desde já expressamente reconhecem que o comprovante de
recebimento da notificação mencionada no item 15.1 acima, acompanhado
dos documentos que a tenham fundamentado, será bastante para instruir
o pedido de tutela específica da obrigação.
15.3 O presente Contrato vigorará pelo prazo de 5 (cinco) anos, contados a
partir da primeira data de emissão de cotas sênior ou até que tenham sido
resgatadas todas as cotas em circulação, o que ocorrer primeiro.
15.4 Caso a MPD Engenharia e/ou a KC Imobiliária venham, durante o prazo de
vigência do presente Contrato, a constituir ou adquirir uma sociedade ou
colocar em operação uma sociedade já existente, bem como na hipótese de
reestruturações societária, fusão, cisão, incorporação ou quaisquer
mudanças
que
originem
sociedades
cujo
objeto
social
seja
substancialmente semelhante ao de qualquer das Cedentes (exceto pelo
empreendimento imobiliário a que se refiram), tais sociedades, conforme
previsto em 15.8, mediante aditamento a este Contrato, serão consideradas
uma Cedente para todos os fins e efeitos deste Contrato, a partir da data
de celebração do referido aditamento.
15.5 Os Direitos Creditórios ofertados e que não forem adquiridos pelo Fundo,
assim como os Direitos Creditórios que venham a ser adquiridos pelas
Cedentes nos termos deste Contrato, poderão ser utilizados livremente
pelas Cedentes em qualquer tipo de transação ou negócio.
15.6 As Cedentes declaram ter recebido, na data de assinatura deste Contrato,
uma cópia autenticada (i) do Regulamento; e (ii) do Prospecto, conhecendo
seu inteiro teor e estando de pleno acordo com os termos e condições neles
estabelecidos, especialmente com relação aos dispositivos dos
mencionados documentos referidos neste Contrato, reconhecendo como
válidos todos os deveres e obrigações previstos nos instrumentos ora
referidos, cujo cumprimento dependa do adimplemento das obrigações
assumidas pelas Cedentes nos termos deste Contrato.
15.7 Toda e qualquer modificação deste Contrato somente será válida e eficaz se
feita por escrito, por meio de aditamento assinado pelas Partes e pelo
Custodiante e o Gestor.
129
15.8 Exceto pelas relações comerciais e obrigacionais ora estabelecidas, este
Contrato não cria nem estabelece qualquer relação comercial, associação,
“joint venture”, sociedade ou comunhão entre as Cedentes e o Fundo.
15.9 As Partes celebram este Contrato em caráter irrevogável e irretratável,
obrigando-se ao seu fiel, pontual e integral cumprimento por si e por seus
sucessores e cessionários, a qualquer título.
15.10 Os anexos a este Contrato (os “Anexos”) são dele parte integrante e
inseparável. Em caso de dúvidas entre o Contrato e seus Anexos
prevalecerão as disposições do Contrato, dado o caráter complementar dos
Anexos. Não obstante, reconhecem as Partes a unicidade e incindibilidade
das disposições do Contrato e dos Anexos, que deverão ser interpretados
de forma harmônica e sistemática, tendo como parâmetro a natureza do
negócio celebrado entre as Partes.
15.11 A tolerância e as concessões recíprocas terão caráter eventual e transitório
e não configurarão, em qualquer hipótese, renúncia, transigência,
remissão, perda, modificação, redução ou ampliação de qualquer direito,
faculdade, privilégio, prerrogativa ou poderes conferidos a qualquer das
Partes nos termos deste Contrato, assim como, quando havidas, o serão,
expressamente, sem o intuito de novar as obrigações previstas neste
Contrato.
15.12 O presente Contrato constitui o único e integral acordo entre as Partes,
substituindo todos os outros documentos, cartas, memorandos ou
propostas entre as Partes, bem como os entendimentos orais mantidos
entre as mesmas, anteriores à presente data.
15.13 Salvo disposição em contrário prevista neste Contrato, é expressamente
vedada a cessão a terceiros, por qualquer das Partes, dos direitos e
obrigações nele previstos.
15.14 Todos os termos e expressões, em sua forma singular ou plural, utilizados
no presente Contrato e seus Anexos e neles não definidos têm o mesmo
significado que lhes é atribuído no Regulamento, no Contrato de Custódia
ou no Contrato de Promessa.
15.15 O presente Contrato, os Termos de Cessão e seus aditamentos, se houver,
serão registrados em Ofício de Títulos e Documentos da comarca da sede
das Cedentes.
15.16 Para todos os fins e efeitos de direito, as Partes atribuem a este Contrato a
qualidade de título executivo extrajudicial nos termos e para os fins do
artigo 585, inciso II e 632 e seguintes, do Código de Processo Civil,
reconhecendo, desde já, a liquidez e certeza de quaisquer obrigações
pecuniárias previstas neste Contrato que venham a ser cobradas por meio
de processo de execução por quantia certa contra devedor solvente.
130
15.17 Todas as disposições contidas neste Contrato que se caracterizem como
obrigação de fazer ou não fazer a ser cumprida pelo Fundo, deverão ser
consideradas, salvo referência expressa em contrário, como de
responsabilidade exclusiva do Administrador.
15.18 Para efeitos do disposto neste Contrato, entende-se por “dia útil” segunda a
sexta-feira, exceto feriados de âmbito nacional ou, ainda, os dias em que,
por qualquer motivo, não haja expediente bancário nacional.
15.19 As Partes declaram, conjunta e expressamente, que o presente Contrato foi
celebrado respeitando-se os princípios de probidade e de boa-fé, por livre,
consciente e firme manifestação de vontade das Partes e em perfeita
relação de equidade.
15.20 Se, em decorrência de qualquer decisão judicial irrecorrível, qualquer
disposição ou termo deste Contrato for declarada nula ou for anulada, tal
nulidade ou anulabilidade não prejudicará a vigência das demais cláusulas
deste Contrato não atingidas pela declaração de nulidade ou pela
anulação.
CLÁUSULA DEZESSEIS – DO FORO
16.1 Fica eleito o foro da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro, com
exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou que possa vir
a ser, para dirimir as questões porventura resultantes deste Contrato.
E, por estarem justas e contratadas, firmam o presente instrumento de Contrato
em 5 (cinco) vias de igual teor e forma, para os mesmos fins e efeitos de direito,
obrigando-se por si, por seus sucessores ou cessionários a qualquer título, na
presença das duas testemunhas abaixo assinadas.
[__________], [__] de [__________] de 2.007.
_________________________________________________
MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA.
_________________________________________________
TERRAÇOS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
_________________________________________________
JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
_________________________________________________
RESORT TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
131
_________________________________________________
KMGR - EMPREENDIMENTOS LTDA.
_________________________________________________
FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA.
_________________________________________________
MPD 4 ENGENHARIA LTDA.
_________________________________________________
MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DTVM S.A.
_________________________________________________
BANCO SANTANDER S.A.
Interveniente
________________________________________________
LACAN INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Interveniente
_________________________________________________
MPD ENGENHARIA LTDA.
Interveniente
_________________________________________________
KC IMOBILIÁRIA LTDA.
Interveniente
_________________________________________________
MONITORAMENTO E SERVIÇOS FINANCEIROS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Interveniente
Testemunhas:
______________________________
Nome:
RG:
CPF:
_________________________________
Nome:
RG:
CPF:
132
Anexo I
Cedentes
Cedente
MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA
TERRAÇOS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA
JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA
RESORT TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA
KMGR - EMPREENDIMENTOS LTDA
FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA
MPD 4 ENGENHARIA LTDA
Banco/Agência/
Conta Corrente
Banco Itaú, agência 1145
C/C 68405-4
Banco Itaú, agência 1145
C/C 73262-2
Banco Itaú, agência 1145
C/C 77781-7
Banco Itaú, agência 1145
C/C 79413-5
Banco Itaú, agência 1145
C/C 68401-3
Banco Itaú, agência 1145
C/C 70994-3
Banco Itaú, agência 1145
C/C 68403-9
133
ANEXO II
PROCEDIMENTOS DE ELIGIBILIDADE DOS CLIENTES MPD KC
A MPD- KC estabelece etapas e exigências no processo de seleção e qualificação
de Clientes, com o objetivo de analisar a capacidade de pagamento dos
interessados em adquirir unidades de seus empreendimentos.
O processo acima se inicia com o envio do material publicitário dos
empreendimentos às imobiliárias de sua confiança para divulgação às pessoas
físicas e jurídicas que já têm ou tiveram relação contratual saudável com o grupo
MPD-KC, ou com as Imobiliárias utilizadas para essa divulgação.
Os Clientes preenchem as fichas cadastrais, que são avaliadas com base nos
dados declarados e por pesquisa extraída do sistema de controle ao crédito
Serasa ou Equifax. Caso seja apontada qualquer restrição, a MPD-KC solicita
esclarecimentos ao Cliente que deverá comprovar estar quite com a restrição
destacada, para somente assim a ficha cadastral ser aprovada e o Contrato de
Compra e Venda assinado. No entanto, se não constar qualquer restrição de
crédito no referido banco de dados, a contratação é firmada de imediato.
A comprovação de rendimentos só será exigida e melhor avaliada quando da
entrega das chaves do imóvel ou, quando constatado histórico de inadimplemento
do cliente junto à MPD-KC; ou, ainda, quando for solicitado pelo Cliente forma de
pagamento diversa da pré-estipulada pela incorporadora, na tabela de preços
disponibilizada por esta.
Durante a vigência do contrato, os documentos solicitados na tabela abaixo,
TABELA DE DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA, são coletados e arquivados na PASTA
DO CLIENTE no Departamento de Incorporação da MPD-KC para gerenciamento
e controle do contrato e análise do Diretor de Incorporação e Diretoria
Administrativa das Incorporadoras.
A MPD-KC, de 06 a 02 meses da entrega do imóvel realiza os procedimentos
abaixo:
•
•
•
•
Atualização dos dados cadastrais;
Atualização da Pesquisa Equifax;
Análise dos comprovantes de renda (Holerites), se e quando solicitados pela
MPD-KC;
Análise da pontualidade dos pagamentos até a data;
Com isso será avaliada a capacidade de pagamento do Cliente, sendo que, em
caso de aprovação, será entregue a chave do imóvel e, em caso de reprovação, o
procedimento seguido pela incorporadora, a seu exclusivo critério, será solicitar a
garantia complementar como fiança ou garantia por títulos de crédito ou efetivar
a rescisão do contrato.
TABELA DE DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA
134
QUANDO
ENTREGA
CHAVES
UNIDADE
QUANDO A VENDA
FOR DE UNIDADE
PERFORMADA
Pesquisa Equifax
Ficha
Cadastral
Preenchida
DA
DAS
DA
Contrato
social,
cliente for PJ
NA CONTRATAÇÃO
CPF, RG
IDENTIFICAÇÃO DO
DOCUMENTO
X
X
X
X
X
X
X
Atualização
X
X
(se
FIADOR
solicitado)
X
X
X
X
X
X
X
X
135
Valor da Entrada do
preço acima de 35%
NOTA
PROMISSÓRIA
(quando
houver
fiador)
RESCISÃO
CONTRATUAL
de
dos
Análise
Pontualidade
pagamentos
Atualização
Holerite (se solicitado)
quando
Resultado negativo
na
avaliação
da
capacidade
de
pagamento
X
X
Anexo III
Modelo de Arquivo CNAB
REGISTRO HEADER DO ARQUIVO REMESSA
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 016
017 - 017
018 – 032
033 – 036
037 – 037
038 – 046
047 – 047
048 - 072
073 - 102
103 - 132
133 - 142
143 - 143
144 - 151
152 - 157
158 - 163
164 - 166
Código do Banco na compensação
Lote de serviço
Tipo de registro
Reservado (uso Banco)
Tipo de inscrição da empresa
Nº de inscrição da empresa
Agência do Cedente
Dígito da Agência do Cedente
Número da conta corrente
Dígito verificador da conta
Reservado (uso Banco)
Nome da empresa
Nome do Banco
Reservado (uso Banco)
Código remessa
Data de geração do arquivo
Reservado (uso Banco)
Nº seqüencial do arquivo
Nº da versão do layout do arquivo
167 - 240
Reservado (uso Banco)
DESCRIÇÃO
A/
N
N
N
N
A
N
N
N
N
N
N
A
A
A
A
N
N
A
N
N
A
TAM
DEC
NOT
AS
CONTEÚDO
003
004
001
008
001
015
004
001
009
001
025
030
030
010
001
008
006
006
003
353 / 008
0000
0
Brancos
1 = CPF, 2 = CNPJ
074
Brancos
1
2
3
3
3
3
Brancos
Banco Santander
Brancos
1 = Remessa
DDMMAAAA
Brancos
4
040
REGISTRO HEADER DO LOTE REMESSA
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 009
010 - 011
012 - 013
014 - 016
017 - 017
018 - 018
019 - 033
034 – 053
054 - 057
058 - 058
059 – 067
068 – 068
069 – 073
074 - 103
104 - 143
144 - 183
184 - 191
Código do Banco na compensação
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Tipo de operação
Tipo de serviço
Reservado (uso Banco)
Nº da versão do layout do lote
Reservado (uso Banco)
Tipo de inscrição da empresa
Nº de inscrição da empresa
Reservado (uso Banco)
Agência do Cedente
Dígito da Agência do Cedente
Número da conta do Cedente
Dígito verificador da conta
Reservado uso Banco
Nome do Cedente
Mensagem 1
Mensagem 2
Número remessa/retorno
A/
N
N
N
N
A
N
A
N
A
N
N
A
N
N
N
N
A
A
A
A
N
192 - 199
Data da gravação remessa/retorno
N
008
DDMMAAAA
200 - 240
Reservado (uso Banco)
A
041
Brancos
DESCRIÇÃO
TAM
003
004
001
001
002
002
003
001
001
015
020
004
001
009
001
005
030
040
040
008
DEC
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
1
2
1
R (Remessa)
01 (Cobrança)
Brancos
030
Brancos
1 = CPF, 2 = CNPJ
Brancos
3
3
3
3
Brancos
9
9
10
136
REGISTRO DETALHE - SEGMENTO P
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 013
014 - 014
015 - 015
016 - 017
018 –021
022 –022
023 - 031
032 – 032
033 - 041
042 - 042
043 - 044
045 –057
058 - 058
059 - 059
060 - 060
061 –061
062 - 062
063 - 077
078 - 085
086 - 100
101 - 104
105 – 105
106 - 106
107 – 108
109 - 109
110 - 117
118 - 118
119 - 126
127 - 141
142 - 142
143 - 150
DESCRIÇÃO
228 - 229
Código do Banco na compensação
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Nº seqüencial do registro de lote
Cód. Segmento do registro detalhe
Reservado (uso Banco)
Código de movimento remessa
Agência do Cedente
Dígito da Agência do Cedente
Número da conta corrente
Dígito verificador da conta
Conta cobrança
Dígito da conta cobrança
Reservado (uso Banco)
Identificação do título no Banco
Tipo de cobrança
Forma de Cadastramento
Tipo de documento
Reservado (uso Banco)
Reservado (uso Banco)
Nº do documento
Data de vencimento do título
Valor nominal do título
Agência encarregada da cobrança
Dígito da Agência do Cedente
Reservado (uso Banco)
Espécie do título
Identif. de título Aceito/Nào Aceito
Data da emissão do título
Código do juros de mora
Data do juros de mora
Valor da mora/dia ou Taxa mensal
Código do desconto 1
Data de desconto 1
Valor ou Percentual do desconto
concedido
Valor do IOF a ser recolhido
Valor do abatimento
Identificação do título na empresa
Código para protesto
Número de dias para protesto
Código para Baixa/Devolução
Número
de
dias
para
Baixa/Devolução
Código da moeda
230 –240
Reservado (uso Banco)
151 - 165
166
181
196
221
222
224
-
180
195
220
221
223
224
225 – 227
A/
N
N
N
N
N
A
A
N
N
N
N
N
N
N
A
N
N
N
N
A
A
A
N
N
N
N
A
N
A
N
N
N
N
N
N
TA
M
003
004
001
005
001
001
002
004
001
009
001
009
001
002
013
001
001
001
001
001
015
008
015
004
001
001
002
001
008
001
008
015
001
008
DE
C
N
015
N
N
A
N
N
N
015
015
025
001
002
001
N
003
N
002
A
011
DESCRIÇÃO
Código do Banco na compensação
A/
N
N
TA
M
003
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
1
2
11
13
3
P
Brancos
14
3
3
3
3
3
3
Brancos
Nosso Número
2
15
5
6
1- Tradicional , 2- Escritural
Brancos
Brancos
Seu número
DDMMAAAA
Decimais sem separador
16
17
18
19
19
Brancos
20
N- Não Aceite
DDMMAAAA
DDMMAAAA
21
22
18
23
23
2
Decimais sem separador
18
2
2
Decimais sem separador
Decimais sem separador
Uso cedente(opcional)
18
18
24
25
2
DDMMAAAA
Decimais, sem separador
26
27
Brancos
REGISTRO DETALHE - SEGMENTO Q
POS
INI/FINAL
001 - 003
REMESSA
DE
C
REMESSA
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
137
004
008
009
014
015
016
018
019
034
074
114
129
134
137
152
154
155
170
-
007
008
013
014
015
017
018
033
073
113
128
133
136
151
153
154
169
209
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Nº sequencial do registro no lote
Cód. segmento do registro detalhe
Reservado (uso Banco)
Código de movimento remessa
Tipo de inscrição do sacado
Número de inscrição do sacado
Nome sacado
Endereço sacado
Bairro sacado
Cep sacado
Sufixo do Cep do sacado
Cidade do sacado
Unidade da federação do sacado
Tipode inscrição sacador/avalista
Nº de inscrição sacador/avalista
Nome do sacador/avalista
N
N
N
A
A
N
N
N
A
A
A
N
N
A
A
N
N
A
004
001
005
001
001
002
001
015
040
040
015
005
003
015
002
001
015
040
210 –212
Identificador de carne
N
003
28
213 –215
Sequencial da Parcela ou número
inicial da parcela
N
003
28
216 –218
Quantidade total de parcelas
N
003
28
219 – 221
Número do plano
N
003
28
222 - 240
Reservado (uso Banco)
A
019
Q
Brancos
14
29
29
29
29
30
Brancos
REGISTRO DETALHE - SEGMENTO R
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 013
DESCRIÇÃO
015 - 015
016 - 017
018 - 018
019 - 026
027 - 041
042 – 065
066 - 066
067 - 074
075 - 089
090 - 099
100 - 139
140 - 179
Código do Banco na compensação
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Nº sequencial do registro de lote
Código
segmento
do
registro
detalhe
Reservado (uso Banco)
Código de movimento
Código do desconto 2
Data do desconto 2
Valor/Percentual a ser concedido
Reservado (uso Banco)
Código da multa
Data da multa
Valor/Percentual a ser aplicado
Reservado (uso Banco)
Mensagem 3
Mensagem 4
180 - 240
Reservado
014 - 014
A/
N
N
N
N
N
TA
M
003
004
001
005
A
DESCRIÇÃO
Código do Banco na compensação
REMESSA
DE
C
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
3
1
2
11
001
R
13
A
N
N
N
N
A
N
N
N
A
A
A
001
002
001
008
015
024
001
008
015
010
040
040
Brancos
A
061
14
23
2
2
A/
N
N
TA
M
003
DDMMAAAA
decimais sem separador
Brancos
1- Valor fixo, 2- Percentual
DDMMAAAA
decimais sem separador
Brancos
18
32
18
33
33
Brancos
REGISTRO DETALHE - SEGMENTO S
POS
INI/FINAL
001 - 003
1
2
11
13
3
DE
C
REMESSA
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
138
004
008
009
014
015
-
007
008
013
014
015
016 - 017
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Nº sequencial do registro de lote
Cód. Segmento do registro detalhe
Reservado (uso Banco)
N
N
N
A
A
004
001
005
001
001
Código de movimento
N
002
PARA TIPO DE IMPRESSÃO 1 FORMULARIO ESPECIAL:
POS
INI/FINAL
018 - 018
019 - 020
021 - 021
022 - 121
Identificação da impressão
Número da linha a ser impressa
Mensagem para recibo do sacado
Mensagem a ser impressa
122 - 240
Reservado (uso Banco)
DESCRIÇÃO
A/
N
N
N
N
A
TA
M
001
002
001
100
A
119
PARA TIPO DE IMPRESSÃO 2:
POS
INI/FINAL
018 - 018
019 - 058
059 - 098
099 - 138
139 - 178
179 - 218
219 - 240
1
2
11
13
3
S
Branco
14
(continuação SEGMENTO S)
DE
C
NOT
AS
34
35
36
CONTEÚDO
1
De 01 a 22
2 ou 4
Brancos
(continuação SEGMENTO S)
DESCRIÇÃO
Identificação da impressão
Mensagem 5
Mensagem 6
Mensagem 7
Mensagem 8
Mensagem 9
Reservado (uso Banco)
A/
N
N
A
A
A
A
A
A
TA
M
001
040
040
040
040
040
022
DE
C
NOT
AS
34
CONTEÚDO
2
Brancos
Brancos
Brancos
TRAILLER DE LOTE REMESSA
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 017
018 - 023
Código do Banco na compensação
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Reservado (uso Banco)
Quantidade de registros do lote
024 - 240
Reservado (uso Banco)
DESCRIÇÃO
A/
N
N
N
N
N
N
TA
M
003
004
001
009
006
A
217
DE
C
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
1
2
5
Brancos
37
Brancos
TRAILLER DE ARQUIVO REMESSA
POS
INI/FINAL
001 - 003
004 - 007
008 - 008
009 - 017
018 - 023
024 - 029
030 - 240
DESCRIÇÃO
Código do Banco na compensação
Numero do lote remessa
Tipo de registro
Reservado (uso Banco)
Quantidade de lotes do arquivo
Quantidade de registros do arquivo
Reservado (uso Banco)
A/
N
N
N
N
N
N
N
A
TA
M
003
004
001
009
006
006
211
DE
C
NOT
AS
CONTEÚDO
353 / 008
9
Brancos
Registros tipo=1
Registros tipo=0+1+2+3+5+9
Brancos
139
1
2
Anexo IV
Termo de Cessão
Termo de Cessão nº [___]
Nos termos do Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de Direitos de Crédito
e Outras Avenças celebrado em [__.__.____], entre as Cedentes abaixo
relacionadas e a MELLON SERVIÇOS FINANCEIROS DISTRIBUIDORA DE
TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (“Administrador”), com sede na Cidade
do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Presidente Wilson, nº.
231, 11º andar e inscrita no CNPJ/MF sob n°. 02.201.501/0001-61, neste ato
representada na forma do seu Estatuto Social, na qualidade de administradora
do MPD KC FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS
IMOBILIÁRIOS, vêm pela presente formalizar a cessão, nesta data, dos seguintes
Direitos Creditórios:
1.
[Cedente], [qualificação]:
Nº. do Título/Parcela
2.
Descritivo
Valor (R$)
Descritivo
Valor (R$)
[Cedente], [qualificação]:
Nº. do Título/Parcela
As Cedentes que ora subscrevem o presente Termo de Cessão declaram que todas
as unidades imobiliárias referentes aos Direitos Creditórios oferecidos neste ato
para cessão ao Fundo contam com a ocorrência formal [da primeira visita para
“medição de armários”] [da primeira reunião pré assembléia de instituição do
condomínio] realizada por meio de convite a todos os Clientes envolvidos.
[__________], [__] de [__________] de [____].
Cedente
Cedente
MPD KC FIDCI
p. Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A.
Banco Santander S.A.
140
Anexo V
Carta de Oferta de Direitos Creditórios Permutáveis
[Local e Data]
À [Nome].
[Endereço]
At.: [•]
Ref.: Oferta de Direitos Creditórios Permutáveis nº. [•]
Prezados Senhores,
1. Fazemos referência ao Contrato de Promessa de Cessão e Aquisição de
Direitos de Crédito e Outras Avenças, datado de [________] (o “Contrato de
Cessão”).
2. Serve a presente para apresentar-lhes, nos termos do número (i) da alínea (b)
do item 6.3 do Contrato de Cessão, o quadro abaixo contendo a lista dos
Direitos Creditórios Permutáveis que oferecemos a V. Sas. para utilização
como Contraprestação até 7 (sete) dias contados do recebimento desta carta.
3. Os Direitos Creditórios Permutáveis que forem aceitos por V. Sas. deverão ser
assinalados com um “X” na coluna “De Acordo”.
Possível Data de Aquisição e Pagamento: ____/____/____
Sacado
Cedente
Data de
Data de
Emissão NF Vencimento
da
Duplicata
Valor
Nominal
(R$)
Data Limite
para Utilização
De
Acordo
TOTAL
4. Ante o exposto, solicitamos a manifestação de V. Sas. acerca dos Direitos
Creditórios Permutáveis a serem aceitos como Contraprestação, nos termos do
número (vii) da alínea (b) do item 6.3 do Contrato de Cessão, por meio do
retorno desta correspondência devidamente assinada, via fax, no prazo de até
7 (sete) dias contados do recebimento desta carta.
5. Os termos e expressões definidas referidos neste instrumento e aqui não
definidos, terão o significado que lhes é atribuído no Contrato de Cessão ou no
Regulamento.
Sendo o que se apresentava, subscrevemo-nos.
Atenciosamente,
___________________________________________________
MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários
Por:
Cargo:
141
Anexo V ao Prospecto
Balanços Patrimoniais e Demonstrações Financeiras das Cedentes
I – TERRAÇOS TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
142
143
144
II – FFMS EMPREENDIMENTOS LTDA.
145
146
147
III – JARDINS DE TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
148
149
150
IV – KMGR EMPREENDIMENTOS LTDA.
151
152
153
V – MPD 4 ENGENHARIA LTDA.
154
155
156
VI – MPD ENGENHARIA E INCORPORAÇÕES LTDA.
157
158
159
VII – RESORT TAMBORÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.
160
161
162
Anexo VI
Súmula da Agência Classificadora de Risco das Cotas Seniores
163
Finanças Estruturadas
RMBS/Brasil
Relatório Rating Preliminar
MPD KC Fundo de
Investimento em Direitos
Creditórios Imobiliários
Ratings
„ Fundamentos do Rating
Esta operação é uma securitização de recebíveis imobiliários
residenciais originados por Sociedades de Propósito Específico
(SPEs) pertencentes às empresas MPD Engenharia Ltda. (MPD) e
KC Imobiliária Ltda. (KC). A Fitch Ratings atribuiu o Rating
Nacional Preliminar de Longo Prazo ‘A(bra)’ às cotas seniores a
serem emitidas pelo MPD KC Fundo de Investimento em Direitos
Creditórios Imobiliários (MPD KC FIDC) em montante nominal
de até BRL18,0 milhões. Em conjunto, o fundo irá emitir cotas
subordinadas, não avaliadas pela Fitch, em montante nominal de
até BRL7,0 milhões.
Emissão
Montante Vencimento
Rating
Classe
BRL mi
Final
Atual
Sênior
18,0
60 meses
A(bra)*
Subordinada
7,0
60 meses
NA
bra – Escala Nacional para o Brasil. NA – Não Avaliada.
*Rating Preliminar
Analistas
Finanças Estruturadas
Bernardo Costa
55 11 4504-2600
[email protected]
Jayme Bartling
55 11 4504-2600
[email protected]
O rating preliminar não constitui a opinião de
crédito da Fitch Ratings, porém, é uma
indicação que poderá ser confirmada ou não
no momento da atribuição do rating final. O
rating preliminar atribuído está baseado em
informações preliminares fornecidas pelo
emissor e outros participantes da estruturação
desta oferta até 19 de setembro de 2007. O
rating preliminar fica condicionado à
conferência dos documentos finais que
estejam
em
conformidade
com
as
informações
já
recebidas.
Quaisquer
alterações das informações poderão resultar
em atribuição de rating final diferente do
preliminar. Os ratings de crédito da Fitch não
constituem recomendação de compra, venda
ou manutenção de um título. O prospecto e
outros materiais disponibilizados desta oferta
deverão ser lidos anteriormente à sua
aquisição.
O rating preliminar atribuído considera a probabilidade de
investidores seniores receberem o pagamento integral do principal
investido, corrigido monetariamento pelo Índice Geral de Preços
do Mercado (IGP–M) acrescido da taxa benchmark de rendimento
de 8,0% ao ano, até o seu vencimento final de cinco anos após a
data da primeira emissão de cotas.
O rating preliminar atribuído baseia-se, principalmente, nos
seguintes fatores:
•
O nível inicial de reforço de crédito de 28% composto na
forma de cotas subordinadas e spread excedente disponível
de, aproximadamente, 4,84% ao ano.
•
A estrutura de amortização das cotas subordinadas, seqüencial
ao resgate integral das cotas seniores. Desta forma, o nível de
subordinação deverá crescer à medida que as cotas seniores
forem amortizadas;
•
Os níveis elevados de perda observados na análise histórica
da carteira de créditos imobiliários originados pelas SPEs da
MPD e da KC, que, após projetadas para seu término,
indicaram uma perda esperada de 9,60% do total originado;
•
O perfil das empresas controladoras das SPEs originadoras
dos créditos, com pouca experiência na originação de créditos
imobiliários, e uma estrutura de originação e administração de
créditos que necessita de maior controle;
•
Os critérios de elegibilidade e as premissas utilizadas pela
Fitch para a seleção dos créditos a serem adquiridos pelo
fundo, com destaque para um índice de loan – to – value
(LTV) máximo de 65% e um prazo percorrido de
financiamento (seasoning) mínimo de 12 meses;
•
Os mecanismos de recuperação de créditos inadimplentes
estabelecidos na estrutura da operação, que apresentam
maiores impecílios à retomada de imóveis. As atividades da
MPD e da KC estão concentradas na região de Alphaville
(SP), cujos terrenos tem gravação de enfiteuse,
impossibilitando a constituição de alienação fiduciária do
imóvel em benefício dos credores;
19 de Setembro de 2007
www.fitchratings.com / www.fitchratings.com.br
Finanças Estruturadas
Diagrama de Fluxo
Tomadores
Pagamentos
MSFI
Direitos
Creditórios
MPD / KC & SPEs
$$
(Cobrança)
MPD KC FIDC
$$
Investidor Subordinado
A contratação de empresa especialiazada para
a função de cobrança dos direitos creditórios;
•
A segregação do fluxo de pagamentos dos
direitos creditórios adquiridos pelo fundo do
fluxo dos direitos creditórios detidos pelas
cedentes, através da emissão de boletos de
cobrança;
•
Lacan
(Adminstrador)
(Gestor)
Investidor Sênior
A estrutura da operação contempla uma reserva de
liquidez a ser constituída em até trinta dias antes de
qualquer amortização. Os recursos disponibilizados
na reserva serão os utilizados para efetuar o
pagamento do amortização.
Os financiamentos que rendem 12,0% ao ano
serão adquiridos por uma taxa mínima de
cessão dos créditos de 10,5% ao ano. Isto se
traduz em ágio pago ao cedente e, por sua vez,
uma maior exposição dos investidores seniores
ao risco de pré-pagamento dos direitos
adquiridos;
•
Mellon Serviços
Cotas
Cotas
•
Santander
(Custodiante)
O MPD KC FIDC irá adquirir novos direitos
creditórios em base mensal, com os recursos
advindos dos pagamentos recebidos de direitos
creditórios adquiridos anteriormente, respeitandose a ordem de prioridade de pagamentos.
Os créditos imobiliários das SPEs da MPD KC são
indexados ao IGP-M e carregam juros anuais à taxa
de 12,0%. No entanto, a taxa de cessão a ser
utilizada pelo administrador na aquisição dos
créditos é de 10,5% ao ano. A aplicação de uma
taxa de juros inferior à taxa do contrato indica que
a cedente dos créditos está antecipando receita
financeira através da cessão, o que implica em
riscos adicionais à estrutura além da redução do
spread excedente disponível para cobrir perdas
advindas de inadimplência. Mais detalhes com
relação aos riscos associados à aquisição de ativos
com ágio estão descritos na Seção ‘Análise de
Fluxo de Caixa’ neste relatório.
O perfeito casamento de datas e índices de
correção monetária entre os ativos a serem
adquiridos e as cotas seniores.
■ Resumo da Estrutura
O emissor é um fundo de investimento em direitos
creditórios constituído sob a forma de condomínio
fechado, com prazo determinado de cinco anos a
partir da primeira subscrição de cotas. O fundo será
administrado pela Mellon Serviços Financeiros
DTVM S.A. (Mellon), enquanto o Banco Santander
Banespa S.A. (Santander), será responsável pelas
funções de custodiante. A Lacan Investimentos e
Participações Ltda. (Lacan), estruturador do MPD
KC FIDC, foi contratada para exercer as funções de
gestão da carteira de ativos.
A cobrança dos direitos creditórios cedidos ficará a
cargo da Monitoramento e Serviços Financeiros
Imobiliários Ltda. (MSFI). A notificação ao
tomador, da cessão do direito creditório do cedente
ao MPD KC FIDC, será efetuada no boleto de
cobrança encaminhado pela MSFI. Os boletos são
pagáveis somente através do sistema financeiro.
Os juros acumulados sobre o principal em
circulação serão amortizados em base trimestral,
sem carência, até o 48º mês. A partir do 49º mês, o
fundo irá proceder à amortização mensal de
principal e juros acumulados em 12 parcelas
mensais e consecutivas.
Investidores seniores contam com um nível inicial
de reforço de crédito de 28%. Adicionalmente, uma
margem de spread excedente de 4,84% ao ano
estará disponível na forma de reforço de crédito
MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários
2
Finanças Estruturadas
•
adicional. O retorno da carteira de ativos, em
excesso aos juros reais de 8,0% atribuído às cotas
seniores, será distribuído às cotas subordinadas.
■ Critérios de Elegibilidade
Os ativos que deverão compor a carteira do fundo
serão selecionados pela Lacan, na qualidade de
gestor do FIDC. Entretanto, antes de sua aquisição,
o Santander, atuando na qualidade de custodiante,
verificará se tais direitos creditórios respeitam os
critérios de elegibilidade estabelecidos nos
documentos da operação. Dentre os principais
critérios, destacamos:
Caso as cotas subordinadas atinjam nível inferior
aos 28% iniciais, as cedentes têm a opção de
subscrever novas cotas subordinadas, evitando o
acionamento de evento de avaliação. Outra
alternativa das cedentes, com o objetivo de elevar o
patamar de subordinação, e conseqüentemente,
evitar o acionamento do gatilho, é exercer a opção
de compra de créditos em atraso. Desta forma, a
inadimplência da carteira de créditos adquirida é
removida da operação, evitando a constituição de
provisão sobre créditos inadimplentes e retirando o
prejuízo no retorno da carteira de ativos.
Um esclarecimento importante é que, para fins de
nomenclatura, direitos creditórios são as parcelas
devidas pelos tomadores, e não o contrato de
compra e venda de imóvel. Desta forma, o fundo
pode adquirir parcelas com vencimento anterior a
data de vencimento do fundo, mas que são
referentes a contratos com parcelas vincendas em
data posterior ao vencimento do fundo. Esta
característica poderia trazer riscos adicionais à
recuperação de créditos inadimplentes através da
retomada do imóvel lastreante ao direito creditório.
No entanto, foi estabelecido um elemento estrutural
provendo prioridade de recuperação para o fundo e
eventual excesso será alocado para o credor das
demais parcelas, caso cabível.
Ordem de Prioridade de Pagamento
A Mellon, na qualidade de administrador do fundo,
irá alocar os recursos advindos dos direitos
creditórios adquiridos de acordo com a seguinte
ordem de prioridade de pagamento de recursos:
•
Pagamento de encargos do fundo;
•
Pagamento dos valores de amortização ou
resgate das cotas seniores;
•
Devolução do principal aportado ao fundo, por
meio do resgate ou amortização da série de
cotas seniores;
•
Formação da reserva equivalente ao
pagamento de amortização ou resgate das
cotas seniores referente ao mês subseqüente;
•
Pagamento do preço de aquisição de novos
direitos creditórios adquiridos durante o
período de rotatividade;
•
Pagamento dos valores de amortização ou
resgate das cotas subordinadas.
•
Sejam originados de operações de compra e
venda de unidades imobiliárias construídas
pelas SPEs pertencentes à MPD e a KC;
•
Tenham prazo de vencimento igual ou anterior
ao prazo de duração do fundo;
•
Os sacados dos direitos creditórios sejam
pessoas físicas e estejam em dia com seus
pagamentos frente aos respectivos créditos
imobiliários;
•
O sacado não se encontre com títulos
protestados por falta de pagamento na
Centralização dos Serviços de Bancos S.A
(Serasa);
•
O limite máximo de concentração individual
por sacado não ultrapasse 2,0% do patrimônio
liquido (PL) do fundo;
•
Nas últimas 12 parcelas de pagamento do
contrato, não deve haver mais de um
pagamento efetuado com atraso entre trinta e
sessenta dias, sendo que as demais não
poderão ter sido pagas com atraso de mais de
trinta dias;
•
Sejam corrigidos monetariamente pelo IGP–M.
Em adição aos critérios de elegibilidade, os direitos
creditórios adquiridos pelo fundo deverão possuir
um
seasoning
mínimo
de
12
meses.
Adicionalmente, a Fitch considerou que serão
selecionados créditos com um LTV máximo de
65%. Este critério será verificado pela Lacan, que
se mostrou capacitada para exercer esta função.
■ Originação e Cobrança
A Fitch realizou uma visita às controladoras das
SPEs cedentes dos créditos com o objetivo de
melhor explorar seus procedimentos de concessão
de crédito, a experiência do corpo diretivo das
empresas e seu perfil de crédito.
Provisão da reserva para pagamento das
despesas relacionadas à liquidação ou extinção
do fundo, ainda que devidas em data posterior
ao encerramento de suas atividades;
MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários
3
Finanças Estruturadas
■ Eventos
de
Avaliação
/
Amortização Antecipada
Na ocorrência de certos eventos, o administrador
convocará uma assembléia geral de cotistas para
deliberar se estes constituem um evento de
amortização antecipada. Durante a verificação
destes eventos, será suspensa a aquisição de novos
direitos creditórios e a amortização de cotas
subordinadas. Dentre os eventos de avaliação,
podemos destacar:
MPD Engenharia Ltda.
A MPD é uma construtora com sede na cidade de
Barueri, interior de São Paulo. A empresa tem
focado suas atividades nos arredores de Alphaville.
Mauro Dottori fundou a empresa em 1982 de forma
a prestar serviços de construção civil na região. No
currículo de obras da empresa incluem-se shopping
centers e hospitais públicos e privados. Antes de se
engajar em projetos próprios de incorporação
imobiliária residencial e comercial, obteve destaque
na região oferecendo serviços de contrução
terceirizada.
Um dos principais pontos relacionados à atividade
da MPD é sua associação à Tamboré S.A.
(Tamboré), empresa especializada no ramo de
loteamentos na região de Alphaville, e dona de um
vasto estoque de terrenos. Através deste
relacionamento, a MPD pode se associar à
Tamboré em projetos específicos para o
desenvolvimento de projetos através de permuta. A
Tamboré cede os terrenos e fica com uma
porcentagem da receita de vendas de unidades. O
acordo atual contempla um estoque de terrenos
suficiente para suprir os projetos da MPD para os
próximos cinco anos. Não há vínculo societário
entre as empresas.
Com base em 31 de dezembro de 2006, a MPD
obteve receita líquida de BRL19,36 milhões,
abaixo da registrada em 2005, de BRL30,87
milhões. A receita da MPD é oriunda largamente
da prestação de serviço de construção, enquanto as
receitas de incorporação são alocadas nas SPEs. No
final de 2006, a empresa não possuía dívidas
financeiras. Os resultados das SPEs são
contabilizados como equivalência patrimonial, não
refletindo, portanto, a geração de receita e EBITDA
dos projetos.
•
Não amortização/resgate, em até três dias úteis
após as datas de amortização e/ou datas de
resgate de cada série de cotas seniores, por três
vezes consecutivas;
•
Inobservância pelo administrador e/ou
custodiante de seus deveres e obrigações
estabelecidos perante o fundo que não seja um
evento de liquidação antecipada;
•
Caso o saldo devedor dos direitos creditórios
com parcelas vencidas em não pagas por mais
de trinta, sessenta, noventa, 120, e/ou 180 dias
representem mais que 15%, 13%, 10%, 8%
e/ou 5% do saldo devedor do total de direitos
creditórios adquiridos, respectivamente;
•
Caso as cotas subordinadas permaneçam
abaixo de 28,0% do PL do fundo por mais de
cinco dias úteis;
•
Rebaixamento em dois níveis do rating
inicialmente atribuído às cotas seniores do
fundo;
Investidores têm a prerrogativa de liquidar o fundo
antecipadamente via deliberação de assembléia
geral. Casos estes optem pela não liquidação
antecipada, o administrador poderá reproceder à
aquisição de novos direitos creditórios.
KC Imobiliária Ltda.
A estrutura do fundo também prevê eventos
automáticos de amortização antecipada. Dentre
estes, destacamos:
A KC é sócia estratégica da MPD em todos os
projetos de incorporação imobiliária lançadas por
qualquer das duas empresas até o momento. A
empresa é integralmente controlada por Ricardo
Katz de Castro, antigo acionista majoritário da
empresa Quartzolit Weber. Atualmente, a empresa
não possui dívidas financeiras. Entretanto, quase
todo o seu ativo é composto por créditos a receber
das SPEs dos empreendimentos, enquanto cerca de
80% do seu passivo refere-se a valores devidos ao
sócio controlador. A participação nas SPEs é
consolidada na forma de equivalência patrimonial
não refletindo, portanto, a geração de receita e
EBITDA dos projetos, frente às despesas
administrativas da KC.
MPD KC Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliários
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•
Não pagamento, em até sete dias úteis, da
amortização/resgate programado das cotas
seniores;
•
Caso o Santander, na qualidade de custodiante,
cesse a prestação dos serviços pelos quais foi
contratado perante o Contrato de Custódia
celebrado com a Mellon, sem que outra
instituição o substitua;
•
Amortização de cotas subordinadas
desacordo
com
o
estabelecido
documentação;
em
na
Finanças Estruturadas
Análise de Safra de Originação
Safra de
originação*
Contratos
originados
Contratos
com perda
Perda por
contratos
Volume
originado
(BRL mil)
Volume de
perda
(BRL mil)
Perda por Seasoning
Prazo
Perda
médio Dos projetada
volume
contratos
2000 – 2001
182
21
11,5%
22.707
1.143
5,0%
69
94
6,9%
2002
141
17
12,1%
23.670
1.391
5,9%
59
88
8,8%
2003
214
15
7,0%
37.465
1.116
3,0%
48
85
5,3%
2004
212
41
19,3%
43.569
6.977
16,0%
31
83
42,7%
2005
136
8
5,9%
33.878
1.188
4,7%
22
86
18,9%
2006
228
3
1,3%
68.610
782
1,1%
12
89
8,6%
*As informações são baseadas na posição da carteira em Fevereiro de 2007 / Fonte: MPD Engenharia Ltda.
Elaboração: Fitch Ratings
serviços inclusive para a carteira das empresas,
devem minimizar tais efeitos. De qualquer forma, o
método de extrapolação de forma linear até o prazo
médio de vencimento da safra é considerado
conservador.
Na ocorrência de algum dos eventos de liquidação
antecipada, o administrador automaticamente
deixará de adquirir novos direitos creditórios. Ao
mesmo tempo, deverá resilir o contrato de cessão e
convocar uma assembléia de cotistas a fim de
deliberar sobre os procedimentos de liquidação
antecipada do fundo.
A média ponderada de perda projetada para as
safras apresentadas na tabela acima, exlcluíndo a
safra de 2004, é de 9,60%. Para estimar perdas para
a carteira adquirida, a Fitch promoveu alguns
ajustes de forma a refletir certos aspectos
estruturais e elementos qualitativos relativos às
originadoras.
■ Análise de Perda Bruta
A Fitch recebeu informações de perda histórica por
safra de originação da MPD entre 2000 e 2006.
Devido ao histórico de atividades de incorporação
imobiliária
e
o
pequeno
número
de
empreendimentos lançados até o momento, a Fitch
separou as informações de originação por base
anual de forma a consitituir um mínimo de cem
contratos
de
financiamento
por
safra.
Adicionalmente, as safras não se encontram
completas, e extrapolações da perda realizada
tiveram que ser elaboradas de forma conservadora
com o objetivo de estimar perdas para a carteira da
empresa. Os resultados podem ser observados na
tabela acima.
A estrutura da operação contempla o critério de
seasoning mínimo de 12 meses para aquisição por
parte do fundo. Desta forma, a Fitch retirou os
níveis de perda observados nos primeiros 12 meses
da safra do resultado obtido e chegou a uma
estimativa de perda de 8,46%. Da mesma forma,
promoveu um ajuste de 15% para compensar pela
natureza rotativa de créditos a serem originados
através de um processo de concessão de crédito
ainda não testado. O resultado de perda bruta para a
carteira é de 9,7%.
A safra de 2004 apresenta resultados de perda
realizada distorcidos devido à concentração em um
único indivíduo, tomador de sete contratos de
financiamento à índices de LTV em valor superior
ao valor do imóvel. Como prova de controle e
administração da carteira inadequados, em 2005, as
SPEs da MPD e da KC concederam financiamento
ao mesmo tomador para a aquisição de mais duas
unidades. Sem surpresas, os financiamentos
devidos por este tomador também se encontravam
inadimplentes.
■ Análise de Perda Líquida
Os créditos a serem adquiridos pelo MPD KC
FIDC são referentes a empreendimentos concluídos
localizados na região de Alphaville, interior de São
Paulo. A inteira região de Alphaville é gravada
com enfiteuse, que não permite a transferência do
domínio útil das propriedades imediatamente,
sendo requerido um longo processo burocrático
junto a governos, mediante o pagamento de taxas
elevadas, de forma a se obter a transferência
definitiva. Assim, as SPEs da MPD e da KC não
trabalham com garantia real sobre o imóvel em
seus contratos de compra e venda.
Para a estimativa de perda bruta para a carteira a
ser adquirida pelo fundo, a Fitch excluiu os
resultados obtidos através da safra de 2004 por
entender que as implementações recentemente
instituídas pela empresa para melhorar seus
métodos de concessão de empréstimo e cobrança,
como a contratação da MSFI para efetuar tais
Os contratos de compra e venda celebrados pelas
SPEs têm uma cláusula específica relacionada à
possibilidade de rescindir os contratos caso o
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Finanças Estruturadas
Caso os financiamentos originados pela MPD
fossem acompanhados de garantia real na forma de
alienação fiduciária, o nível de estresse aplicado
sobre estas variáveis seria menor.
tomador se torne inadimplente. Este mecanismo
permite que na eventualidade de inadimplência por
parte do tomador, o contrato seja rescindido e a
propriedade passe para o controle da MSFI para a
posterior revenda do imóvel e realização das
perdas. Os recursos advindos da realização das
vendas dos imóveis retomados serão distribuídos da
seguinte forma:
•
Devolução ao tomador dos recursos pagos, até
o momento, referentes ao financiamento,
líquido de penalidades específicas;
•
Realização, para o fundo, do saldo devedor em
aberto referente àquele tomador, inclusive as
parcelas e os juros em atraso;
•
Qualquer excedente será repassado às cedentes
do crédito.
■ Análise de Fluxo de Caixa
A principal ferramenta utilizada para verificar se o
pagamento dos direitos creditórios adquiridos são
suficientes para fazer frente ao pagamento das cotas
seniores sob determinados cenários de estresse é o
modelo de fluxo de caixa.
As simulações elaboradas consideraram um nível
de perda bruta após 180 dias de 9,7%. As perdas
foram distribuídas em parcelas mensais de igual
porcentagem ao longo de um período de 24 meses.
Adicionalmente, o modelo considerou uma curva
de pré-pagamento acumulado de 24% ao longo dos
cinco anos de vigência da operação. A recuperação
de créditos inadimplentes ocorrerá a partir do 49º
mês da operação, conforme explicado na seção
anterior. Dado o prazo máximo de vencimento de
sessenta meses, somente agregam valor à operação
a recuperação dos créditos que se tornaram
inadimplentes nos primeiros 12 meses da operação.
Como o fundo poderá ser o credor de somente uma
parte das parcelas do contrato de compra e venda,
os recursos da venda do imóvel serão divididos
com o credor das demais parcelas do contrato de
financiamento na proporção do crédito.
Devido
às
particularidades
inerentes
ao
financiamento imobiliário originado pelas empresas
da MPD e da KC, apesar do parecer jurídico que
confirma a legalidade da rescisão do contrato,
cenários mais conservadores de recuperação foram
contemplados na análise. Adicionalmente, o fato de
que este mecanismo não tem sido utilizado com
frequência por parte das SPEs coloca em questão a
validade do mesmo.
Baseados nestas premissas, o modelo permite que a
operação honre os pagamentos de principal e juros
das cotas seniores a um múltiplo de estresse de 3,0
vezes a perda bruta. Os níveis de estresse
associados às despesas legais e de depreciação do
imóvel permanecem em linha com os estresses de
perda bruta para os créditos originados pelas SPEs
da MPD e KC, em específico. Estes níveis de
estresse são condizentes com o rating ‘A(bra).’
A Fitch questionou à MPD com relação a não
execução das dívidas na forma da rescisão de
contrato e ficou satisfeita com a resposta de que a
preservação do cliente em sua carteira, em um
ambiente regional específico pode ser mais
lucrativo para a empresa do que a execução do
crédito. Entretanto, todos os créditos adquiridos
pelo fundo serão cobradas pela MSFI, de acordo
com os procedimentos descritos na documentação
do fundo.
■ Considerações Legais
A Fitch entende que a estrutura legal do fundo é
sólida e que uma eventual decretação da falência
das cedentes dos direitos creditórios não
compromete a titularidade dos mesmos perante o
FIDC MPD KC. A Fitch recebeu um parecer legal
que confirma as premissas assumidas nos cenários
de recuperação dos imóveis, e portanto está
confortável com o mecanismo estabelecido.
■ Monitoramento
A Fitch acompanha o desempenho desta operação
em base regular e freqüente. Tal acompanhamento
visa assegurar que os ratings atribuídos continuam
refletindo, apropriadamente, o perfil de risco das
cotas emitidas.
Baseado nesses pontos, as simulações da Fitch
consideraram um volume total de despesas legais
relacionadas à retomada do imóvel de 50% do valor
do crédito e um cenário de desvalorização dos
imóveis de 45% do valor de avaliação. À um nível
de LTV máximo de 65%, o nível de severidade de
perda é de cerca de 65%, o que implica num nível
de recuperação de 35% da perda bruta. As
simulações da Fitch contemplam um tempo de
recuperação de 48 meses a partir da primeira
inadimplência.
Os detalhes sobre o desempenho desta operação
estão disponíveis na área de monitoramento de
operações estruturadas da Fitch no site
www.fitchratings.com.br.
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os títulos. Estes honorários geralmente variam entre US$1.000 e US$750.000 (ou o equivalente em moeda local aplicável), por emissão. Em certos casos, a Fitch analisará todas ou um
determinado número de emissões efetuadas por um emissor em particular ou seguradas ou garantidas por uma determinada seguradora ou garantidor, mediante o pagamento de uma única
taxa anual. Tais honorários podem variar de US$10.000 a US$1.500.000 (ou o equivalente em moeda local aplicável). A atribuição, publicação ou disseminação de um rating pela Fitch
não implicará consentimento da Fitch para utilização de seu nome como especialista, com respeito a qualquer declaração de registro submetida mediante a legislação referente a títulos em
vigor nos Estados Unidos da América, a Lei de Serviços Financeiros e Mercado, de 2000, da Grã-Bretanha ou a legislação referente a títulos de qualquer outra jurisdição, em particular.
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