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Direção: Dominique Pierre Faga
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos
Heronides Dantas de Figueiredo
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Jornalista Responsável:
Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073
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Nota BDI: Proibida a reprodução total ou
parcial. Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião da dire2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
2 ção do BDI.
Sumário
Sumário
FALA DOUTOR!
Entrevista: Como funciona a desapropriação - Parte V - Final ................................................ 5
COMPRA E VENDA
A força probante do compromisso de compra e venda de imóvel sem registro - Parte II - Final ... 7
Ressarcimento de valores injustos cobrados em construção a “preço de custo” .................... 12
Venda judicial de parte de imóvel de menor de idade ............................................................ 13
Rescisão de contrato por falta de pagamento - Devolução das parcelas pagas ...................... 14
Atraso de obra - Despesas condominiais e impostos devidos após a entrega das chaves ....... 14
Construtores querem derrubar lei que estabelece multa para atraso na entrega da obra ....... 15
CONDOMÍNIO
O Conselho Fiscal x Conselho Consultivo no condomínio ........................................................ 16
Condomínio: Alteração de fachada ........................................................................................ 18
Alteração no hall por condômino ........................................................................................... 19
A convenção pode regular a troca de padrão das portas ........................................................ 20
Prestação de contas não efetuada pelo síndico anterior ........................................................ 20
Condômino antissocial - A aplicação de multa não depende de previsão na convenção .......... 21
Cobrança de cota condominial - Desnecessidade de apresentação de provas das despesas .. 21
LOCAÇÃO
A Lei 12.744/2012 e o Contrato “built to suit” - “Locação por encomenda” - Parte II - Final .. 22
Imóvel ofertado à locação na vigência de pendências com inquilino anterior ......................... 25
Previsão de indenização ao inquilino das despesas com benfeitorias ..................................... 25
Locação de imóvel comercial sem o “habite-se” apropriado - Locatário ciente ...................... 25
Ação de consignação em pagamento rejeitada - Majoração do IPTU pelo locatário ................ 26
Despejo por infração contratual - Pagamento de multa ......................................................... 27
Sem atualização cadastral, dever de pagar água e luz recai sobre locador ............................ 27
ASSUNTOS CARTORÁRIOS
Registro de loteamento sob condição .................................................................................... 28
Substabelecimento ............................................................................................................... 29
Suscitação de dúvida - Remessa ao interessado às vias ordinárias ........................................ 30
Escritura de procuração consignada sem data - Ata retificativa ............................................. 31
Mera declaração unilateral não pode ser registrada para prova de propriedade ..................... 31
Termo de cooperação pode atingir retificações registrais que dependem de averbação ......... 32
ASSUNTOS GERAIS IMOBILIÁRIOS
Licença de funcionamento para imóveis sem habite-se ......................................................... 33
O judiciário, a reciprocidade da boa fé e uma nova indústria de ações ................................... 34
Arrendamento - Permanência estratégica do nome fantasia de pousada conhecida ............... 36
Honorários de corretagem devidos pelo comprador ............................................................... 36
Extinção de condomínio voluntário - Venda judicial - Avaliação ............................................. 37
Ação tardia impede que donos de imóvel com contrato de gaveta questionem penhora ......... 38
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
39 3
BDI.......................................................................................
- BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Fala Doutor!
Coordenação: Julio Cesar Borges Baiz
Entrevista: Como funciona a desapropriação
Parte V - Final
da dívida pública nos prazos estabe-
Nesta edição, encerramos a série
lecidos.
de entrevistas sobre “como funciona
a desapropriação”.
Agradecemos os esclarecimentos
BDI: Qual o trâmite de um
prestados pelos Doutores João Fran-
precatório judicial relativo à desapro-
cisco Regos e Heloisa Uelze.
priação?
Portanto, falem Doutores!
João
Francisco
Regos:
O
precatório oriundo de uma ação de
desapropriação terá natureza comum,
BDI: De que formas poderão ocorDr. João Francisco Regos
propriada?
Heloisa Uelze: A imissão na posse de área desapropriada acontece depois da sentença judicial
que determina o valor da indenização. Esta pode
ocorrer de forma amigável e, neste caso, a sentença apenas homologará o valor acordado entre
expropriante e expropriado ou como resultado de
processo judicial, sendo que nessa hipótese cabe
ao juiz determinar através da analise das provas o
valor a ser pago.
BDI: Qual a prescrição do ato desapropriatório
de área não utilizada para o fim almejado?
João Francisco Regos: Quando o bem desapropriado não é utilizado para o fim almejado nasce
o direito do expropriado de retrocessão. Este direito tem o prazo de cinco anos em analogia com o
prazo igual previsto no art. 10º do DL nº 3.365/41.
BDI: Como é feito o pagamento da indenização?
João Francisco Regos: Via de regra o pagamento da indenização deve ser prévio à desapropriação; a exceção é de que seja paga em títulos
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
rer a imissão na posse da área desa-
ou seja, não será considerado alimen-
tar, devendo ser incluído no orçamento do ente
desapropriante no ano subsequente ao de sua emissão se emitido até o fim do primeiro semestre, ou
no próximo ano, se emitido depois.
BDI: Na prática, para o levantamento do preço
obtido na desapropriação, com base no art. 34 do
Dec. Lei 3.365/1941, quem faz o edital para a sua
publicação? Em quais jornais são publicados?
Heloisa Uelze: Os editais devem ser elaborados
pelo Juízo da desapropriação, de ofício ou por requerimento de quaisquer das partes, e afixados em
sua sede, certificados pelo escrivão e publicados
no jornal oficial do Estado e, pelo menos, por duas
vezes em jornal do local da desapropriação.
Quanto ao custo desse processo, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que deve ser suportado pelo ente expropriante, em observância ao
princípio da prévia e justa indenização.
BDI: Por quanto tempo é válida a prova de propriedade?
João Francisco Regos: A certidão de proprie-
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
5
Fala Doutor!
dade possui força probatória para
ser calculado no momento da ne-
fins de desapropriação e possui
gociação tomando por base a taxa
validade de trinta dias a partir da
de desconto do título, que agirá
data de emissão.
sobre o fluxo de pagamentos previsto. Caso o título possua algum
BDI: Sobre a quitação de dívi-
indexador (por exemplo, SELIC ou
das fiscais que recaiam sobre o bem
IPCA), este deverá ser incluído no
expropriado, não seriam dívidas fis-
cálculo.
cais em nome do expropriado?
João Francisco Regos: Para
BDI: Os títulos podem ser utili-
que o Estado receba o bem do qual
zados para pagamento de tributos
de débitos, não podem existir dívidas fiscais, tanto
referentes ao bem expropriado, quanto ao proprietário desse bem. Quaisquer dívidas remanescentes,
sejam pessoais (referentes ao expropriado), sejam
reais (referentes ao bem expropriado) devem ser
quitadas para o recebimento da indenização integral.
BDI: Onde são solicitadas as certidões?
Heloisa Uelze: As certidões devem ser solicitadas nas Fazendas Municipal, Estadual e Federal,
respectivamente. Cada pessoa de direito público
possui seu próprio procedimento administrativo para
a expedição de certidões negativas, de modo que o
expropriado deve se informar com antecedência sobre as exigências formais e documentais, além de
eventuais custas.
BDI: Os títulos podem ser negociados com terceiros? Nessa negociação qual tem sido o deságio
médio?
João Francisco Regos: Os títulos são negociáveis no mercado secundário, por meio de compra e
venda de títulos entre investidores não envolvendo
o emissor (ente público). Neste caso o valor da
dívida é negociado com base em taxas. Atualmente, os títulos podem ser negociados via telefone ou
presencialmente e existem também três plataformas online que auxiliam esta atividade: o SISBEX
(BMF&Bovespa), o Cetipnet (Cetip) e o E-Bond
(Bloomberg). Quanto ao deságio médio, este deve
6
e outros débitos do governo? In-
Dra. Heloisa Uelze
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
se tornará proprietário desvinculado
clusive pelos cessionários (adquirentes) desses títulos?
Heloisa Uelze: Não, os títulos não têm poder
liberatório para o pagamento de tributo, pois não
possuem liquidez imediata perante o ente público
emissor. Em outras palavras, o título só poderá ser
resgatado no futuro, mas, tratando-se de débito
tributário líquido, este é devido de imediato; portanto não há como compensar ambos os valores, já
que a obrigação do título é vincenda (ainda não
venceu) e a do débito tributário é vencida (deve
ser paga imediatamente).
BDI: O pagamento em títulos não fere o direito
de propriedade?
Heloisa Uelze: O pagamento em títulos realmente trata-se de situação limítrofe à expropriação, pois subverte um princípio fundamental da desapropriação, o qual estabelece que a efetiva transferência de propriedade para o agente público só
ocorre após o pagamento da indenização, pois, muito
embora os títulos sejam transferidos de imediato
para o expropriado, sua liquidação leva muitos anos.
Breve currículo dos entrevistados
João Francisco Regos: Sócio da área de Direito Imobiliário de Trench, Rossi e Watanabe Advogados.
Heloisa Uelze: Sócia da área de Direito Público,
Relações com o Governo e Direito Regulatório de
Trench, Rossi e Watanabe Advogados.
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Compra e Venda
Coordenação: Dr. Kênio de Souza Pereira
Comentários e Doutrinas
A força probante do compromisso de compra
e venda de imóvel sem registro – Parte II - Final
José Eduardo Battaus*
trumento particular. Portanto, a
escritura pública apenas é exigida
posteriormente para transmissão
da propriedade (art. 108, Código
Civil)[14].
Quando se averigua a prova
da compra e venda celebrada por
instrumento particular, em especial a sua repercussão na esfera
jurídica de terceiro, convém trazer a lume regra de ouro
estabelecida no artigo 221 do
Código Civil, in verbis:
Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as
obrigações convencionais de
qualquer valor; mas os seus
efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público. (desBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
6. DA FORÇA PROBANTE DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
SEM REGISTRO
Carece de maior reflexão
o peso probatório a ser dispensado a contratos particulares isolados, não
registrados e desacompanhados de mínima nota de
publicidade, a exemplo de
reconhecimento de firma
das partes ou extração de
cópia autenticada do instrumento.
Para se incursionar no tema,
contudo, necessário conhecer a
forma e o meio de prova do negócio jurídico de compra e venda.
Dispensa-se a forma solene. A
saber, razões de ordem prática
impõem forma livre ao compromisso de compra e venda (art.
107, Código Civil)[12], cuja aparente insegurança é contra-balançada pela exigência de registro do contrato no Cartório de
Imóveis como condição para se
atribuir direito real ao compromissário comprador[13]. Prova
disso são os sucessivos diplomas
legislativos que contemplaram
essa espécie contratual, a começar pelo Decreto-lei 58/37 (art.
11), Lei 649/49, Lei 6.776/79 (art.
26) e o artigo 1.417 do atual Código Civil que, sem exceção, admitiram sua celebração por ins-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Comentário do BDI: O compromisso de compra e venda sem firma reconhecida
protege o comprador contra uma possível penhora sofrida pelo vendedor? Veja a
resposta aqui!
tacou-se)
Da norma em apreço
deflui desnecessário o
reconhecimento de firma
para tornar válido o contrato entre as partes[15]. No entanto, terceiros permanecem imunes aos seus efeitos, inclusive quando o negócio envolva cessão de direitos, se o instrumento
não for levado a registro
público. Em suma, somente atinge terceiros
aquele contrato ao qual se conferiu a necessária publicidade.
Sobre o assunto assim pontificou
Roberto Senise Lisboa[16]:
“O registro público é meio de
se dar publicidade aos atos a ele
submetidos, cuja efetividade passa a atingir não só as partes, mas
também a terceiros. Assim, para
que o instrumento particular tenha efeitos erga omnes, e não
meramente inter partes, mister
sua inscrição no registro público.”
Contudo, cediço que a Súmula
84 do Colendo STJ, arraigada em
questões sociológicas, faz vista
grossa da norma em apreço, assim como dos artigos 129, § 9.º
e 167, I, 9, ambos da Lei 6.015/
73[17] (Lei de Registros Públicos),
aplicáveis, respectivamente, ao
registro de títulos e documentos
em geral e de imóveis.
7
8
sume-se datado o documento a
partir de quando verificada uma
das hipóteses acima.
Antônio Carlos de Araújo
Cintra ensina que essas presunções não são propriamente a
data da celebração do negócio;
mas sim o último limite temporal
para a formação do documento.
Por isso devem prevalecer perante terceiro, pois a ele mais
benéfico. Ressalva o eminente
processualista a possibilidade de
se demonstrar, a quem interessar, que o documento, na verdade, foi sim elaborado em momento anterior ao resultante da
aplicação da presunção, que
sendo relativa admite prova em
contrário[19].
Descartada a hipótese do
inciso I, pois aqui se cogita justamente de instrumentos particulares sem registro público (contrato de gaveta), bem como
aquelas presentes nos incisos II
e III, estranhas à problemática
deste estudo, as duas últimas (IV
e V) são as mais hábeis a solver
litígios instaurados em razão de
imóveis negociados por compromisso particular de compra e venda sem registro.
Conforme assaz sublinhado, em
sede de embargos de terceiro, no
embate instaurado com o credor
penhorante, nenhum valor deve
merecer o instrumento particular
sem registro e despido do menor
resquício de publicidade, a exemplo de reconhecimento de firma
dos signatários ou extração de
cópia autenticada do respectivo
documento.
É que esses atos, praticados
por registrador e tabelião no exercício de função pública, agregam
segurança jurídica ao negócio,
tornando incontroverso que a
compra e venda ocorreu em momento anterior à sua prática. Por
isso amoldam-se às hipóteses dos
incisos IV e V do art. 370.
Assim, desnecessária maior digressão para se concluir que o
reconhecimento de firma dos sig2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
O Superior Tribunal de Justiça
preferiu conferir interpretação
finalística à Lei de Registros Públicos[18]: com o escopo de alcançar justiça social preteriu a
exigência do registro público,
condição legal para eficácia do
negócio jurídico perante terceiros (artigo 221 do Código Civil).
Por isso autorizou o manejo dos
embargos de terceiro embora
inexistente registro público do
contrato.
Porém, em que pese a opção
pretoriana pela desnecessidade do
registro público, nem por isso, no
palco do debate judicial, o instrumento particular sempre e
sempre servirá de prova inconteste quanto à data da compra e
venda. Se oposto a terceiro que
não participou de sua formação,
caso do credor penhorante, a
datação do instrumento particular deverá obedecer a uma das
balizas ministradas pelo legislador no artigo 370 do Código de
Processo Civil, in verbis:
Art. 370. A data do documento particular, quando a seu respeito surgir dúvida ou impugnação
entre os litigantes, provar-se-á
por todos os meios de direito.
Mas, em relação a terceiros,
considerar-se-á datado o documento particular:
I - no dia em que foi registrado;
II - desde a morte de algum
dos signatários;
III - a partir da impossibilidade física, que sobreveio a qualquer dos signatários;
IV - da sua apresentação
em repartição pública ou em
juízo;
V - do ato ou fato que estabeleça, de modo certo, a anterioridade da formação do
documento. (destacou-se)
Entre os signatários do documento, surgindo dúvida quanto à
data, é dado prová-la por todos
os meios admitidos em direito.
Porém, perante terceiro que não
participou da sua formação, pre-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Compra e Venda
natários, seja no momento da
lavratura do contrato, seja posteriormente (desde que antes do
aparelhamento da execução responsável pela penhora do imóvel),
bastaria para resguardar o
compromissário comprador de ter
o seu imóvel apreendido em ação
movida em face do promitente
vendedor, ainda titular do domínio segundo o artigo 1.245, § 1.º,
do Código Civil: “Enquanto não
se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido
como dono do imóvel”.
Essa negligência do compromissário comprador deve ser encarada como forte indicativo de
má-fé tendente a frustrar legítima pretensão creditória de terceiro. Tamanha ingenuidade, própria dos incautos que não possuem tirocínio para o mercado imobiliário, não merece o beneplácito do Direito. Caberá ao juiz, à
luz das provas amealhadas aos
autos, dar a melhor qualificação
jurídica a um contrato de gaveta
celebrado em absoluta clandestinidade.
Portanto, compromissos particulares de compra e venda de
imóveis lavrados em absoluta
clandestinidade trazem sim o colorido de negócios destinados a
fraudar a execução, de modo que
se reputa atendido o segundo requisito da Súmula 375 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, a
saber: “O reconhecimento da
fraude à execução depende do
registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do
terceiro adquirente”.
E não aproveita ao compromissário comprador alegar, eventualmente, que inexistia registro
de penhora na matrícula do imóvel ao tempo da compra e venda. Mesmo que inexistente aquele
registro, o compromissário comprador não estará dispensado de
provar a data da compra e venda
por meio idôneo quando disputada a primazia sobre o imóvel com
credor penhorante. Nesse caso
rel. Min. Dias Trindade, j. em
10.12.1990, DJ 18.01.1991, p.
1.039). Por óbvio, a prova de que
o documento não foi datado naquelas ocasiões mencionadas no
art. 370, CPC, também pode ser
feita por qualquer meio de prova
admitido em direito.” (destacouse)
Embora escassos, colhe-se
recentes julgados rendendo apreço ao artigo 370 do Código de
Processo Civil. Vale conferir:
“EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora – Imóvel objeto de compromisso de compra e venda sem
reconhecimento da firma dos participantes da relação obrigacional
- Registro posterior - Irrelevante
a falta de registro, produzindo,
em relação a terceiros, todos os
efeitos de direito, a partir da data
em que apresentado à repartição pública ou em juízo (CPC, art.
370, IV)
EMBARGOS DE TERCEIRO Fraude à execução - Caracterização - Transferido a terceiro o
imóvel após a penhora, considera-se feita em fraude à execução (CPC, art. 593, II), sendo ineficaz a alienação em face do
exequente, jungindo o bem imóvel à execução como ainda no
patrimônio do devedor - Recurso improvido” (TJSP, APELAÇÃO
N° 991.09.074544-3, rel. Des.
Pedro Ablas, 14.ª Câmara de Direito Privado, Comarca de Serrana, Data do Julgamento: 26/
05/2010, Data do Registro: 22/
06/2010)
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
não deverá prevalecer a datação
presente em contrato de gaveta. Assim, instaurado o embate
com o credor em embargos de
terceiro, forçoso presumir datado o contrato quando da sua
juntada aos autos (artigo 370,
IV, CPC) se não verificada hipótese precedente que faça
retrotrair aquela presunção.
Destarte, impossível concluir
que o negócio ocorreu na data
aposta no instrumento particular se este não alberga mínimo
resquício de publicidade.
Enfim, o artigo 370, IV e V do
CPC encerram verdadeiras presunções relativas de que o documento foi datado, em relação
a terceiros, quando de sua apresentação em repartição pública
ou em juízo. Por corolário, ausente
selo público de autenticação ou
reconhecimento de firma, impossível proteger a posse do
compromissário comprador em
prejuízo de credor que legitimamente penhorou o bem.
Sobre o artigo 370 do Código
de Processo Civil, Luiz Guilherme
Marinoni e Daniel Mitidiero[20] lecionam que:
“2. Dúvida. A dúvida quanto
à data de determinado documento pode ser dirimida, entre os litigantes, por qualquer meio de
prova admitido em direito. Com
relação a terceiros, contudo,
considerar-se-á datado o documento particular em conformidade com aquilo que preceitua
os incisos I a V do artigo em comento. Vale dizer: em face de
terceiros, há presunção relativa
de que o documento particular
foi datado naqueles momentos lá
indicados. Nesse sentido, já se
decidiu que nega vigência ao art.
370, IV, CPC, ‘a decisão que
transfere ao terceiro impugnante
a prova de que a data de documento, apresentado em juízo, é
falsa, pois diante da presunção
legal, cabe a quem o exige em
juízo provar a sua veracidade”
(STJ, 3.ª Turma, REsp 6.425/PR,
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Compra e Venda
“PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DE TERCEIRO - INSTRUMENTO PARTICULAR SEM REGISTRO
NEM MÍNIMA PUBLICIDADE - AUSENTE POSSE DA EMBARGANTE
AO TEMPO DA CONSTRIÇÃO - IMPROCEDÊNCIA AOS EMBARGOS
(...)
4. Consoante as provas
conduzidas ao feito, em tese
centralmente a decorrerem do
vivo interesse que cada litigante deva ostentar em prol de sua
postura na relação material
subjacente, do exame dos contratos apresentados, não se
extrai qualquer publicidade,
por mínimo, a validar a pretensão dos pactuantes. 5. Embora a Súmula 84 do E. STJ admita a oposição de embargos de
terceiro fundados em alegação
de posse advinda do compromisso de compra e venda de
imóvel, ainda que desprovido
do registro, a mesma não dispensa a elementar publicidade a este ponto, que se supriria, por exemplo, quando menos, com o reconhecimento de
firma em Cartório dos pactuantes, à época da avença realizada, não sendo demonstrado que efetivamente a arguida
posse/propriedade se deu
consoante os contornos do
contrato supra citado. 6. Do
contrário, margem imensa se
consagraria para a edição de
documentos de duvidosa
licitude, criados post factum e
com propósito agressivo ao
próprio ordenamento, ao próprio sistema. (...) 11. Provimento à apelação. Improcedência aos
embargos. (TRF 3.ª Região, Apelação Cível – 200360000114753
(1227469), Rel. Juiz Silva Neto,
Segunda Turma, DJF3 CJ2: 28/
05/2009, p. 431)
Os citados arestos bem enfrentaram a questão do contrato particular despido de publicidade (reconhecimento de firma,
p. ex.). Ambos consagraram o
entendimento de que não se pode
9
10
7. CONCLUSÃO
O compromisso particular de
compra e venda de imóveis é largamente utilizado no País e possui nítido compromisso social. Favorece o aumento de transações
imobiliárias mediante a quitação
a prazo, adiando a transferência
do domínio.
O ordenamento jurídico brasileiro é pródigo em diplomas
legislativos sobre o tema. Ao longo do último século foi preocupação constante do legislador
robustecer a posição do compromissário comprador frente a abusos praticados pelo alienante.
Prova disso é a criação do direito
real oponível a terceiros, decorrente da inscrição do contrato no
registro público.
Em que pese a segurança jurídica decorrente do registro público, nota-se injustificável preferência pela celebração de compromissos de compra e venda em
absoluta clandestinidade, isto é,
sem registro ou qualquer outro
elemento público (reconhecimento de firma das partes, p. ex.).
Referida clandestinidade contribui para o agigantamento de lides objetivando livrar o bem de
penhoras em favor de terceiro,
credor do promitente vendedor.
Embora o Superior Tribunal de
Justiça possua orientação pacífica pelo cabimento de embargos
de terceiro quando inexistente
registro público do compromisso
de compra e venda, nem sempre
ao adquirente será reconhecida
a primazia sobre o bem.
Não raro notam-se decisões
judiciais resolvendo conflitos desta espécie mediante a aplicação
rasa da Súmula 375 do STJ. No
entanto, antes de se perscrutar
a inexistência de registro de penhora, cuida saber se instrumento particular mantido em absoluta clandestinidade constitui prova idônea quanto à data da celebração da compra e venda. Por
certo que não. Impugnada essa
data por terceiro (credor pe2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
opor a terceiro a data presente
em contrato particular se este
não ostenta qualquer resquício de
publicidade, pois, como bem pontuou o eminente Juiz Federal Silva Neto, “do contrário, margem
imensa se consagraria para a
edição de documentos de duvidosa licitude, criados post factum
e com propósito agressivo ao
próprio ordenamento, ao próprio
sistema.”
Na mesma linha interpretativa
segue aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
Direito e Processual Civil. Casal. Partilha de Bem. Aquisição
pelo marido em duas etapas. CC,
art. 269 e 271. Comunhão em
relação à primeira metade. CPC,
art. 370-IV. Documento particular. Valoração da prova. Equívoco. Exclusão da outra metade.
Sub-rogação reconhecida pelas
instâncias ordinárias. Matéria
fática. Desempate. Provimento
parcial por maioria nos dois capítulos.
I – Em relação a terceiros,
considera-se datado o documento particular, dentre outras hipóteses, da sua apresentação em
juízo (CPC, Art. 370-IV).
II – As instâncias ordinárias
são soberanas na apreciação da
prova, salvo quando ocorrente
má valoração.
III – Há errônea valoração da
prova quando se infringe princípio ou regra jurídica no campo
probatório.
(Resp 28027/SP – 1992/
0025400-4, Ministro Sálvio de
Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, Data do Julgamento: 11/10/
1993, DJ 27/03/1995, p. 7163)
Para rematar colaciona-se
magnífico voto[21] vencido do
eminente Desembargador J. B.
Franco de Godoi, do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo,
que enfrentou com maestria a incidência do artigo 370, V do Código de Processo Civil no compromisso de compra e venda sem
registro.
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Compra e Venda
nhorante), a solução deve ser
ministrada pelo artigo 370, IV e V
do Código de Processo Civil, que
presume datado o documento
quando de sua apresentação em
juízo, repartição pública ou outro
ato ou fato que estabeleça de
modo certo a anterioridade da
formação do documento, caso do
reconhecimento de firma.
Ainda, a atual codificação civil preconiza que o contrato deve
atender à sua função social (art.
421). Disso decorre o dever de
não lesar terceiros, inclusive.
Portanto, não se pode dispensar valor probatório ao instrumento particular sem a menor nota
de publicidade ou outro elemento
comprovador de que a compra e
venda precedeu à execução na
qual penhorado o mesmo bem.
Esse comportamento esquivo à
publicidade contratual denota temeridade e evidencia propósito
fraudulento, agressivo ao crédito
de terceiro.
8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
CINTRA, Antônio Carlos de Araújo. GRINOVER, Ada Pellegrini.
DINAMARCO, Cândido Rangel. Teoria Geral do Processo, 14ª edição, São Paulo: Malheiros Editores. 1998.
CINTRA, Antônio Carlos de Araújo. Comentários ao Código de
Processo Civil – Volume IV, Rio de
Janeiro: Editora Forense. 2000.
GOMES, Orlando. Direitos Reais, 18ª edição, Rio de Janeiro:
Editora Forense. 2002.
LISBOA, Roberto Senise. Comentários ao Código Civil – Artigo por Artigo. 2.ª edição. São
Paulo: Editora Revista dos Tribunais. 2009.
MARINONI, Luiz Guilherme.
MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil Comentado Artigo por
Artigo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009.
RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Volume 3. 26ª edição, São
Paulo: Editora Saraiva. 1999.
THEODORO JÚNIOR, Humberto.
cimento de firma das partes, ex vi do artigo 221,
II, da Lei 6015/73, sendo
inaplicável o artigo 221 do
Código Civil por se tratar
de
norma
geral;
(FERNANDES, Márcio Silva.
O reconhecimento de firma em documentos particulares. Em: ?http://ww
w.recantodasletras.com.br/
textosjuridicos/2554597?.
Acesso em 01 outubro 2013.)
[16] LISBOA, ob. cit., página
463.
[17] Lei 6.015/73: Art. 129.
Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos,
para surtir efeitos em relação a
terceiros: (Renumerado do art.
130 pela Lei nº 6.216, de 1975).
(...)
9º) os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de
sub-rogação e de dação em pagamento.
(...)
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão
feitos. (Renumerado do art. 168
com nova redação pela Lei nº
6.216, de 1975).
I - o registro: (Redação dada
pela Lei nº 6.216, de 1975).
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por
objeto imóveis não loteados e
cujo preço tenha sido pago no
ato de sua celebração, ou deva
sê-lo a prazo, de uma só vez ou
em prestações.
[18] Conforme REsp 848070/
GO, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira
Turma, Julg.: 03/03/2009, DJe
25/03/2009.
[19] CINTRA, Comentários...,
página 105.
[20] MARINONI e MITIDIERO,
ob. cit., página 368/369.
[21] Apelação nº 991.07.019
413-0 (Processo 908759625.2007.8.26.0000 – Comarca de
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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O contrato e sua função social.
2ª edição. Rio de Janeiro: Editora
Forense. 2004.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em Espécie, Vol. 3. 4ª edição, São Paulo:
Editora Atlas. 2004.
Notas
[12] Artigo 107, Código Civil:
“A validade da declaração de vontade não dependerá de forma
especial, senão quando a lei expressamente a exigir”.
[13] GOMES, ob. cit., página
333.
[14] Excepcionalmente a legislação extravagante empresta ao
registro do instrumento particular o efeito translativo da propriedade, como é exemplo, dentre
outros, o artigo 26, § 6.º, da Lei
6.766/79: “Os compromissos de
compra e venda, as cessões e
as promessas de cessão valerão
como título para o registro da
propriedade do lote adquirido,
quando acompanhados da respectiva prova de quitação”. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
[15]
No entanto, para fins
de registro no cartório de imóveis torna-se necessário o reconhecimento de firma segundo o
artigo 221, II, da Lei 6.015/73, in
verbis:
“Art. 221 - Somente são admitidos a registro: (Renumerado
do art. 222 com nova redação
pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados
brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas
partes e testemunhas, com as
firmas reconhecidas, dispensado
o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.
Márcio Silva Fernandes resolveu esta antinomia aparente de
normas pela aplicação do princípio da especialidade. A saber,
para fins de registro no Cartório
de Imóveis exige-se o reconhe-
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Compra e Venda
São Paulo), Relator designado
José Marcos Marrone, 23.ª Câmara de Direito Privado, julgado
em 15/12/2010, publicado em 23/
02/2011:
“Data venia do r. entendimento majoritário, pelo meu voto
negava provimento ao recurso.
O instrumento particular de
compromisso de compra e venda copiado às fls. 18/20 foi datado de 15 de maio de 1985, trazendo ainda uma autenticação de
07 de agosto de 2 002 no verso.
Tal documento, entretanto,
não é hábil ao fim a que se destina, porque não se sabe ao certo
em que data o contrato foi celebrado.
A única data que conta com
presunção de veracidade é aquela aposta pelo Tabelião de Notas
que autenticou o documento em
7 de agosto de 2002, ou seja,
após o ajuizamento da ação de
execução em 28 de dezembro de
1987, a citação do executado e
a lavratura do auto de penhora
em 22 de junho de 1993 (fls. 168).
Cumpria aos apelantes comprovarem que sua celebração
ocorreu antes do ajuizamento da
ação.
Nenhuma violação houve ao
art. 370, V, do CPC, pelo contrário, foi com base nele que o MM.
Juiz “a quo” considerou como
data do documento a data da
autenticação da cópia.
Nesse sentido a lição de ANTÔNIO CLÁUDIO DA COSTA MACHADO:
“O ato jurídico normalmente
praticado ou utilizado para fazer
11
Compra e Venda
prova da data do documento particular é o reconhecimento de firma por semelhança” (“CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL INTERPRETADO” - pág. 505 - MANOLE – 2004
- Barueri).
Não há nos autos qualquer
outro elemento hábil a corroborar a posse dos apelantes no
imóvel antes do ajuizamento da
ação de execução em 28 de dezembro de 1.987, da citação do
executado, da lavratura do auto
de penhora em 22 de junho de
1993 e do registro da compra e
venda em 13 de dezembro de
1999.
As contas de luz apresentadas às fls. 109/112, datadas de
junho e julho de 1997, nada provam.
O mesmo se diga acerca dos
comprovantes de pagamento do
financiamento (fls. 25/103), todos em nome do executado (...).
Não há nos autos qualquer elemento hábil a comprovar a alegada
posse. E se esta não foi comprovada, não há que se perquirir se
seria ela de boa ou má-fé!
Ressalta-se que o contrato
celebrado entre os apelantes e
o executado só passou a existir
perante terceiros após o registro, que se deu em 13 de dezembro de 1999.
Antes, já havia sido ajuizada a
ação de execução (28 de dezembro de 1987), citado o executado e já tinha sido lavrado o auto
de penhora (22 de junho de
1993).
Portanto, tendo sido lavrada
a escritura pública de venda e
compra aos 13 de dezembro de
1 999 (fls. 13/17), impunha-se
ao julgador de primeiro grau a
declaração de fraude à execução.
É o que se depreende do art.
593, II, do Código de Processo
Civil, que se considera em fraude de execução “quando, ao tempo da alienação ou oneração,
corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.
Conforme se deflui dos autos,
quando averbada a venda e compra ainda não havia sido registrada a penhora, o que ocorreu
em 4 de novembro de 2 004.
Contudo, irrelevante a data do
registro da penhora.
A boa-fé que os embargantes
afirmam que tiveram quando da
aquisição do imóvel é esboroada
pela negligência com que houveram em não proceder às buscas
cartorárias de praxe, pois se o
fizessem com certeza teriam
conhecimento da ação de execução movida pelo embargado
contra o executado.
A execução, por si só, é ato
público e os adquirentes devem
precaver-se indagando da situação financeira do alienante.
Qualquer pessoa medianamente sensata não adquire imóvel sem certidão dos distribuidores da Justiça!
Ante o exposto, pelo meu voto,
negava provimento ao recurso,
mantendo-se o r. julgamento de
primeira instância”.
* O autor é Procurador da
Fazenda Nacional. Bacharel em
Direito - PUC/SP. Pós-graduado
em Direito Tributário - Universidade Anhanguera-Uniderp. Pósgraduando em Direito Público –
UNB.
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Perguntas e Respostas
Ressarcimento de valores injustos cobrados em construção a
“preço de custo” e indenização pelo atraso na entrega da obra
Pergunta: Dos fatos: Um indivíduo “A” comprou um apartamento na planta. A incorporação foi
estabelecida por uma construtora, e o processo de construção é a “preço de custo”. O imóvel deveria ter
sido entregue em outubro de 2012. A incorporadora alegou que devido a falta de material no mercado,
etc, etc. (aquelas desculpas de sempre), foi a causa do atraso. Se valendo de uma cláusula contratual
que prevê uma tolerância de 180 dias para entrega do bem tenta justificar que não houve atraso.
Todavia, acabou entregando o imóvel, somente agora em julho de 2013. Acrescente-se que, após já ter o
comprador “A” quitado todo o valor do imóvel, se viu obrigado a pagar para a incorporadora, dois “aportes”,
em abril e junho do corrente, para o término da obra. Os condôminos receberam as chaves do imóvel em
julho do corrente, porém sem o “habite-se”. Nota: não foi constituído o “conselho de representantes” no
caso em tela. Pergunta: Legitimidade ativa: Considerando que o comprador “A” vendeu (promessa particular compra e venda) sua unidade para “B”, e este recebeu em julho as chaves do imóvel, poderá o
12
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Compra e Venda
comprador “A” requerer em juízo prestação de contas à incorporadora, já que os relatórios para justificativa dos “aportes”, não são detalhados e nem satisfatórios o suficiente, e mais perdas e danos, pelo
atraso na entrega do imóvel, etc.... enfim, o comprador “A” é ainda (agora) parte legítima para requerer
direito regresso (passado), antes da venda do imóvel para “B”? Considere ainda que trata-se de um
contrato praticamente “adesivo”, e que não efetuando, o comprador “A”, os aportes exigidos pela
incorporadora, estaria sujeito a uma execução extrajudicial .... (vindo a perder sua unidade ....) (E.S.B. Contagem, MG)
Resposta: Na construção a Preço de Custo os aportes deverão ser justificados para serem cobrados
pela incorporadora administradora. Se os aportes cobrados forem injustos, conforme constatação na
prestação de contas realizada judicial ou extrajudicialmente, o comprador “A” que quitou o imóvel e pagou
os aportes para a finalização da construção, poderá entrar com ação de ressarcimento pelos valores
cobrados indevidamente pela construtora, conforme provas evidenciadas na prestação de contas. Pelo
atraso na entrega do imóvel e cabimento de indenização, veja inúmeras matérias publicadas no BDI:
ATRASO DA ENTREGA DE OBRA DEVE SER INDENIZADO (BDI nº 22 - ano: 2010 - Comentários & Doutrina);
DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL NÃO PODE GERAR LUCRO PARA CONSTRUTORA (BDI nº 1 - ano: 2013 Comentários & Doutrina); DIREITO DO COMPRADOR DE NÃO TOLERAR O ATRASO DA OBRA, DE EXIGIR A
DEVOLUÇÃO DO QUE PAGOU E A MULTA RESCISÓRIA DA CONSTRUTORA (BDI nº 14 - ano: 2012 - Comentários & Doutrina).
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Venda judicial de parte de imóvel de menor de idade
Pergunta: Estou vendendo um imóvel cuja escritura esta em nome de três pessoas sendo para
cada um a parte de 33,3333%, sendo dois maiores e uma menor de idade nascida em 28/04/2000, ou
seja, está hoje com 13 anos. Na época da compra a mesma foi representada por seu pai. Caso ajude nas
minhas dúvidas segue anexo arquivo da referida escritura. Minha pergunta é a seguinte: a) Como devo
proceder para efetuar a venda desse imóvel? b) Preciso de ordem judicial ao que compete à parte dela,
ou seja, os 33,3333%? c) O juiz nomeará um perito judicial para avaliação do imóvel? d) Se o valor for
igual ou menor que o avaliado, poderá ser vendido? e) Sendo vendido, o valor que cabe a menor será
depositado em juízo até a mesma atingir a maioridade ou quando da sua emancipação? (G.F.L. - Barueri,
SP)
Resposta: Para a venda da parte ou quinhão de imóvel pertencente a menor, deverá ser proposta
uma ação, requerendo autorização judicial, com fundamento nos arts. 1.112, inciso III, e arts. 1.113 a
1.119, todos do Código de Processo Civil, combinados com o art. 1.691 do Código Civil. Nesta ação,
deverá ser nomeado pelo juiz um perito para avaliar o imóvel a preço de mercado, conforme art. 1.114 do
CPC, que será arrematado em hasta pública OU, conforme Maria Helena Diniz em seu livro “Código Civil
anotado” - Editora Saraiva 8.ª ed. 2002, pág. 1096, “se os pais puderem comprovar judicialmente a
necessidade ou a vantagem econômica para a prole, como p.ex., para custear seus estudos ou tratamento médico, poderão vender, hipotecar, gravar com ônus reais os imóveis que estão sob sua administração,
desde que haja prévia autorização do juiz competente (RT, 145:108, 168:732 e 506:122), que expedirá
alvará, sem necessidade de hasta pública, embora o magistrado possa exigi-la se suspeitar de simulação
atinente ao preço (RT, 165:317)....” Se os pais praticarem tais atos de disposição, descumprindo o
comando legal, o filho poderá mover ação de nulidade para desobrigar e reivindicar seus imóveis, assim
que alcançar a maioridade ou a emancipação”.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
13
Compra e Venda
Jurisprudência Comentada
Rescisão do contrato por falta de pagamento - Devolução das
parcelas pagas com compensação de benfeitorias - Desconto
de multa e alugueres pelo uso do imóvel (TJSP)
Comentário: A rescisão do contrato de compra e venda, quando o adquirente esteja na posse do
bem, deve englobar, além da fruição do imóvel, até sua desocupação, bem como a condenação deste ao
pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, uma vez que ele estava usufruindo durante o
determinado período, ainda que o alienante não o tenha quitado antecipadamente perante os credores.
Nos casos em que o adquirente faz benfeitorias no imóvel, entende-se de boa-fé, contudo, deverá
levantar as benfeitorias voluptuárias, desde que não acarrete danos ao imóvel, devendo ser indenizado
pelas benfeitorias úteis e necessárias. A redução da multa pela rescisão contratual para 2% dos valores
pagos é um prêmio ao comprador inadimplente, pois este valor não é capaz de restituir o statu quo ante
do alienante, devido aos valores por este adiantados de corretagem e demais gastos inerentes à venda
do imóvel.
Apelação Cível nº 0010313-63.2009.8.26.0597 - Comarca de Sertãozinho - Relator: Des. Alexandre
Lazzarini - Recorrente: Feraug Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outros - Recorrido: Os mesmos Data de Julgamento: 01.11.2012
Ementa: Compra e venda. Rescisão contratual. Reintegração de posse. Inadimplência caracterizada.
Devolução de parcelas pagas. Compensação pelas benfeitorias realizadas.
1 - Busca-se na ação a restituição das partes ao statu quo ante mediante a consequente reintegração de posse do bem.
2 - A inadimplência é incontroversa. A procedência do pedido não obsta a devolução de prestações
pagas pela aquisição do bem.
3 - Direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, devendo o respectivo valor ser
apurado em sede de liquidação pelas vias adequadas.
4 - Recurso da autora parcialmente provido para condenar os réus ao pagamento de alugueres pelo
período de julho de 2007 até a entrega do imóvel.
5 - Recurso dos réus parcialmente provido para determinar a aplicação da multa de 2% sobre o valor
devido.
6 - Apelações parcialmente providas.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Atraso de obra – Despesas condominiais e impostos devidos
somente após a entrega das chaves (TJSP)
Comentário: Em casos de compra de imóveis na planta para a imediata imissão da posse do adquirente,
é necessária a confirmação do estado de adimplência deste. No que tange a cobrança de taxas condominiais
e dos tributos do imóvel adquirido, estas despesas somente podem ser imputadas ao adquirente após a
entrega das chaves e desde que a demora na imissão da posse não tenha sido ocasionada por este.
Agravo de Instrumento: 0220765-91.2012.8.26.0000 - Agravante: Marcos Eduardo Garcia Lima e
Outro - Agravado: PDG Realty S/A. Empreendimentos e Participações – Data de Julgamento: 01.11.2012 –
Relator: Alexandre Lazzarini
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2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Compra e Venda
Ementa: Agravo de Instrumento. Compra e venda. Imóvel. Tutela antecipada indeferida. Entrega de
chaves. Registro do contrato para liberação do financiamento. Suspensão da cobrança de despesas
condominiais e tributos. Parcial provimento.
1. Recurso por meio do qual postulam os autores/agravantes o deferimento de tutela antecipada para
entrega imediata das chaves do imóvel adquirido, registro do contrato para liberação do financiamento, e
suspensão da cobrança de despesas condominiais e tributos em atraso.
2. Pedidos de imissão na posse e registro do contrato que não comportam provimento. Documentos
apresentados unilateralmente nos autos não são suficientes, em sede de cognição sumária, para demonstrar a verossimilhança das alegações invocados pelos recorrentes.
3. Requisitos exigidos pelo artigo 273, do CPC, não preenchidos. Possibilidade de reanálise do pedido
pelo magistrado após o exercício do contraditório.
4. Deferimento todavia, da suspensão da cobrança das despesas condominiais e tributos até que seja
deferida a entrega das chaves. Precedentes da Câmara. Pena de multa diária de R$ 500,00 até o limite de
R$ 20.000,00.
5. Débitos que deverão ser suportados pelos recorrentes, com juros e correção monetária, caso haja
o indeferimento definitivo do pedido, ou caso se verifique a sua responsabilidade pela demora na imissão
na posse.
6. Agravo de instrumento dos autores parcialmente provido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
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Notícias
Construtores querem derrubar lei que
estabelece multa para atraso na entrega da obra
A indústria da construção tenta derrubar na Justiça a lei nº 6454/2013, promulgada no último dia 24
de maio, que prevê multa às construtoras por atraso na entrega dos imóveis. De autoria do deputado
estadual Wagner Montes, a lei, segundo os empresários da construção, fere a Constituição e o Código de
Defesa do Consumidor. Estes argumentos já haviam sido usados pelo governador Sergio Cabral, que
chegou a vetar o projeto de lei - o veto, porém, foi derrubado pela Assembleia Legislativa do Estado do
Rio (Alerj).
A lei prevê que as construtoras e incorporadoras que não entregarem os imóveis na data contratada
deverão indenizar o comprador no valor equivalente a 2% do valor total do imóvel previsto no contrato,
desde que não esteja previsto valor superior, salvo se houver prazo de tolerância, que em nenhuma
hipótese poderá ser superior a 6 meses. A lei prevê ainda multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor
total do imóvel, a partir do fim do prazo de tolerância estipulado em contrato.
A lei também torna obrigatório o aviso, com a antecedência mínima de seis meses, da possibilidade de
atraso na entrega das chaves. Caso o atraso ultrapasse o prazo dado em mais de seis meses, o comprador poderá rescindir o contrato. Segundo os construtores, ao estabelecer um período de tolerância (6
meses) para a entrega dos imóveis, o projeto de lei teria uma cláusula abusiva. No Código de Defesa do
Consumidor (Lei 8.078/90), não há a necessidade de se observar um "prazo de tolerância" para a rescisão
do contrato por descumprimento pelo fornecedor. Uma vez descumprido o contrato, o consumidor já
poderia pedir a rescisão, inclusive reclamando eventuais perdas e danos que tenha sofrido.
A ação de inconstitucionalidade foi movida pela Firjan e deve ser julgada nos próximos dias.
Fonte: ABADI - Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
15
Condomínio
Coordenação: Dr. Daphnis Citti de Lauro
Comentários e Doutrinas
O Conselho Fiscal X Conselho Consultivo no Condomínio
Alexandre Berthe Pinto*
Comentário do BDI: Condôminos podem se unir num Conselho Consultivo para
ajudar o síndico em decisões importantes, especialmente em empreendimentos de
grande porte. Já o Conselho Fiscal pode opinar sobre as contas do síndico. Saiba a
correlação entre a Lei de Condomínio e o Novo Código Civil.
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especialmente em emApós o advento do
Funcionará o Conselho como órgão consultivo do
preendimentos grandiCódigo Civil de 2002 e
síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas
osos, em que os prosuas alterações, granque digam respeito ao condomínio, podendo a Convenblemas são os mais vade dúvida pairou sobre
ção definir suas atribuições específicas.
riados possíveis. Há váse o novo Conselex
rias ideias e a busca de
havia revogado ou não
soluções e melhorias precisam ser
dade de cada nicho condominial.
a Lei nº 4.591/64, mas respeianalisadas
com
cautela.
Entretanto, considero de suma
tando todos os entendimentos
Consequentemente a contribuição
importância, a definição “Funciocontrários, sou da corrente que
do Conselho Consultivo é de grannará o Conselho como órgão conentende que a revogação ocorde valia e é prudente que os ensultivo do síndico, para assessoráreu apenas nos tópicos em que
contros sejam registrados por inlo na solução dos problemas que
há conflito entre as normas, pretermédio de Ata para conhecimendigam respeito ao condomínio,
valecendo a mais atual.
to dos demais Condôminos dos aspodendo a Convenção definir suas
Dessa forma, entendo que a
suntos debatidos.
atribuições específicas”. Isso porfaculdade da nomeação e a funJá, o Conselho Fiscal, que tamque, entendo estar evidente que
ção do Conselho Consultivo ainbém é um órgão não obrigatório,
o Conselho Consultivo será um
da vigoram nos moldes do art. 23
está disciplinado no art. 1.356 do
“órgão” criado no afã de auxiliar o
da Lei nº 4.591/64, in verbis:
CC/02, in verbis:
Síndico, uma espécie de “gerenArt. 23. Será eleito, na forma
Art. 1.356. Poderá haver no
te” que discutirá com o Síndico
prevista na Convenção, um Concondomínio um conselho fiscal,
soluções e buscas por melhorias
selho Consultivo, constituído de
composto de três membros, eleide tudo que envolve a vida
três condôminos, com mandatos
tos pela assembleia, por prazo
condominial. Contudo, em nenhum
que não poderão exceder de 2
não superior a dois anos, ao qual
momento o Conselho Consultivo
anos, permitida a reeleição.
compete dar parecer sobre as
poderá substituir o Síndico, assuParágrafo único. Funcionará o
contas do síndico.
mir tarefas, gerir departamentos
Conselho como órgão consultivo
ou setores, tampouco suas deciOutrossim, sem adentrar no
do síndico, para assessorá-lo na
mérito da possibilidade de nomesões deverão ser executadas obrisolução dos problemas que digam
ar suplentes ou mais do que três
gatoriamente pelo Síndico.
respeito ao condomínio, podenConselheiros, para o caso em coPortanto, considero que o
do a Convenção definir suas atrimento é importante demonstrar
Conselho Consultivo nada mais é
buições específicas.
que o Legislador definiu a comdo que a união de várias pessoas
Assim, perceptível que a eleipetência do Conselho Fiscal como
que doarão tempo e conhecimenção do Conselho Consultivo ocor“..dar parecer sobre as contas
to para auxiliar o Síndico nas dererá somente se existir previsão
cisões em prol da comunidade,
do síndico”(gn). Ou seja, delimina Convenção, sendo uma facul16
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
lio ao Síndico para uma vida
condominial mais saudável. Por
conseguinte, quando inexistir na
Convenção Condominial a nomeação específica do Conselho Consultivo, os Condôminos podem se
reunir em grupos e criar Comissões temáticas para discutir os
mais variados assuntos de interesse da comunidade e escolher
o representante de cada comissão, que nada mais será do que
um compilador de opiniões e
intermediador entre o Síndico/
Administradora e os demais
Condôminos, até para viabilizar
operacionalmente a discussão do
que é melhor para todos.
Em outra esfera, por ser evidente a diferenciação de função/
competência entre o Conselho
Fiscal e Conselho Consultivo, a
situação pode ser mais gravosa e
alvo de contestação judicial, pois
algumas convenções não ofertam
tal diferenciação e atribuem, normalmente, ao Conselho Fiscal funções de competência do Conselho Consultivo. Por conseguinte
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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tou que a função do Conselho Fiscal é a de fiscalização, abrangendo aí a análise de toda movimentação contábil do Condomínio e, quando for o caso, apresentar razões para não aprovação de qualquer operação, requisição de outras informações e
tudo mais que for necessário para
a avaliação contábil, destacando
sempre que a aprovação final das
contas ocorrerá por intermédio de
Assembleia.
Entretanto, não obstante a
existência do Conselho Fiscal, em
alguns empreendimentos está
contido em Convenção que a análise contábil também será realizada por empresa de auditoria,
Tudo dependerá realmente da dimensão do Condomínio.
Destarte, demonstrado que há
diferenciação funcional entre o
Conselho Fiscal e o Conselho Consultivo, um serve como auxiliar e
outro fiscalizar, o grande problema é que algumas Convenções
não fazem a diferenciação das
funções, sendo muito mais frequente a nomeação apenas do
Conselho Fiscal, que acaba exercendo a função de Conselho Consultivo.
Isso quer dizer que, muitas
vezes, àquele que caberia apenas fiscalizar acaba opinando nos
rumos e decisões da vida
condominial e, posteriormente,
terá que fiscalizar seu próprio
aconselhamento, situação que,
mesmo respeitando entendimentos em contrários, pode culminar
com conflitos de interesses e falta da isenção necessária para fiscalização.
No entanto é incontestável o
quão necessário é a participação
de todos os Condôminos no auxí-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Condomínio
qualquer decisão adotada, que
não seja a fiscalizatória, poderá
ser questionável.
Assim, especialmente, em razão da diferenciação das atribuições do Conselho Fiscal x Consultivo, entendo ser necessário por
parte do Síndico, Administradora
e seus membros maior zelo no afã
de evitar discussões futuras sobre a legalidade ou não de alguma
decisão, razão pela qual, na dúvida, a utilização das Comissões
poderá diminuir problemas futuros,
até porque, salvo raras exceções,
a aprovação de situações que refletem na vida coletiva deverá ser
realizada por intermédio de votação em Assembleia e respeitando
o quorum legal.
Isso quer dizer que, a utilização de Comissões é uma forma
de caminhar no limite da legalidade, evitando consideravelmente discussões desnecessárias e
extremamente prejudiciais para a
vida condominial.
* O autor é sócio do Berthe e
Montemurro Advogados.
17
Condomínio
Condomínio: Alteração de fachada
Daphnis Citti de Lauro
18
e outro, muitas vezes
não é muito claro.
A proibição de alterar a fachada está em
todas as convenções
e o código civil de
2002, no artigo 1.336,
cita como dever do
condômino, “não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e
esquadrias externas”.
A razão dessa proibição é muito simples.
Tem o objetivo principal de não descaracterizar a
edificação, desvalorizando-a e,
consequentemente, desvalorizando todas as unidades.
Nota-se, entretanto, algum
abrandamento, como a permissão
de fechamento de sacadas em vidro incolor sem esquadrias, a instalação de redes de proteção e até
mesmo de aparelhos de ar condicionado, tendo em vista o conforto
e as exigências da civilização.
Atualmente, o maior problema
com relação aos aparelhos de ar
condicionado, não é tanto a suposta alteração de fachada, mas
a avaliação anterior acerca da
necessidade de aumento de carga de eletricidade na entrada do
prédio.
Outro problema que se apresenta é com relação àquelas alterações que não são visíveis,
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Alteração de fachada é um
tema difícil, repleto de minúcias,
e objeto de muita discussão nos
condomínios.
As pessoas que adquirem uma
unidade condominial geralmente
desejam adaptá-la ao seu gosto
e às suas necessidades e, não
raro, principalmente as que nunca moraram em condomínio, acabam promovendo alterações que
podem implicar em alteração da
fachada.
Há alterações significativas
que não dão margem a dúvidas.
Outras, entretanto, dependem de
interpretação. Para uns, implicam
em alteração, para outros não.
Poucos autores se debruçam
sobre o tema, mas, enquanto a
doutrina é escassa, os tribunais
são ricos em decisões sobre o
assunto, pois na falta de solução
amigável, resta a propositura de
ação judicial, cujas decisões acabam invariavelmente sendo objeto de recurso.
Mas como cada caso é um
caso, e existe muita subjetividade no trato com esse problema,
o condômino, o síndico, o advogado, enfim todos que necessitam de alguma orientação têm
enorme dificuldade. E também
porque de um lado temos o direito do condomínio e, de outro, o
direito de propriedade do
condômino. E os limites entre um
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Comentário do BDI: A fachada de um condomínio pode ser alterada de acordo
com o gosto de seu proprietário? Quais as implicações nas alterações para não
descaracterizar a edificação? Leia as respostas no artigo.
inclusive com aumento de área.
E as cortinas, importam em alteração? A área externa dos terraços, apesar de ser área privativa, faz parte da fachada?
Assim, antes de qualquer reforma mais significativa, que não
seja a simples troca de azulejos,
encanamentos, pintura etc., o
condômino deve contratar um
engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto, assiná-lo, recolher
a competente ART (Anotação de
Responsabilidade Técnica) e
submetê-lo ao corpo diretivo do
condomínio.
Assim agindo, evitará problemas com o condomínio e até mesmo a necessidade de desfazer
parte da obra, com desperdício
de dinheiro (além da multa que
provavelmente lhe será imposta)
e até mesmo a ação judicial.
Condomínio
Alteração no hall por condômino
Daphnis Citti de Lauro*
Comentário do BDI: Empresa ou pessoa física que tem a propriedade de todas
as unidades de um andar podem modificar o hall de entrada? Sem aprovação do
condomínio? Saiba como lidar com essa situação.
QUE LEVA APENAS A PROPRIEDADES EXCLUSIVAS DO REQUERIDO
– SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
– RECURSO IMPROVIDO”.
Como se vê, o Tribunal não
acatou o pedido de desfazimento
das obras realizadas no hall, entendendo que o proprietário exclusivo das unidades do andar
não atingiu a vontade dos demais condôminos. E, por outro
lado, não alterou o seu destino.
Na prática, o que se deve ter
como finalidade, é o bem estar e
a funcionalidade do condômino.
Assim, não causando prejuízo aos
demais condôminos, nem desvalorizando o condomínio, não há
porque impedir que sejam feitas
alterações no hall, geralmente
efetuadas por arquitetos ou
decoradores, de modo a personalizar a empresa.
Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é
aconselhável permitir a sua alteração, desde que haja concordância unânime dos detentores
de conjuntos ou salas do mesmo
andar.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é aconselhável permitir a sua alteração,
desde que haja concordância unânime dos detentores de conjuntos ou
salas do mesmo andar.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Quando um condômino (pessoa física ou jurídica) possui
todas as unidades de um andar
ou de vários, principalmente nos
condomínios não residenciais,
geralmente promove alterações
no hall dos elevadores.
Por se tratar de área comum,
cuja alteração dependeria de aprovação dos demais condôminos, em
assembleia geral, os síndicos ficam na dúvida sobre que providencias tomar, já que dentre as
suas atribuições, está a de
“diligenciar a conservação e a
guarda das partes comuns” (art.
1348, V, do Código Civil).
Essa questão foi abordada com
muita propriedade no acórdão da
5ª Câmara do Tribunal de Justiça,
datado de 10 de março de 2010,
na apelação nº 994.05.111277-7,
no qual figurou como relator o ilustre desembargador Oscarlino
Moeller, cuja ementa (resumo) é
a seguinte:
“CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO
DE FAZER – AÇÃO OBJETIVANDO
RESTITUIÇÃO DE HALL DE ELEVADOR AOS PADRÕES ORIGINAIS
– REFORMA REALIZADA SEM
APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIIA –
AUSENTE A EXIGÊNCIA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO AUTOR – MODIFICAÇÃO QUE NÃO
ALTEROU A FUNÇÃO DO ESPAÇO,
QUE CONTINUA SENDO DE HALL
PARA OS ELEVADORES – HALL
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na Apelação Cível
nº 1.0024.05.779186-5/006, 18ª
Câmara Cível, 17.11.2009,
relator Des. Elpídio Donizetti, deu
provimento, entendendo que
“Primeiramente, é importante
observar que, em um condomínio edilício, a utilização do hall dos
elevadores de cada pavimento por
proprietários ou possuidores de unidades autônomas em outros pavimentos se dá de forma bastante
restrita, para não se dizer
inexistente. O cotidiano revela que
apenas os proprietários das unidades autônomas do respectivo
andar e os funcionários do condomínio, via de regra, circulam pelo
hall, diferentemente do que ocorre com outras partes comuns,
como portaria, garagem e salão de
festas. Nesse contexto, como o
hall dos elevadores comumente é
utilizado apenas pelos proprietários das unidades autônomas daquele andar, nada mais natural que
a apelante – locatária de todas as
unidades do 2º pavimento – promovesse pequenas alterações no
local com o intuito de aumentar
ou facilitar o uso do bem. Não se
pode deixar de observar, ainda,
que as obras implementadas pela
apelante não comprometem o
acesso e circulação dos demais
condôminos pelo local, nem a segurança do edifício”.
19
Condomínio
Perguntas e Respostas
A convenção pode regular a troca de padrão das portas
Solicitação: Favor analisar as redações abaixo, para convenção condominial: 1. “Não alterar a forma
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.” 2. “Não alterar os padrões das esquadrias e portas
externas (social e/ou serviço) das unidades.” Pergunta: Esta segunda opção é legal ou não? (L.H. – Rio de
Janeiro, RJ)
Resposta: Embora o art. 1.336, III, do Código Civil diz que o condômino não pode alterar a forma e a
cor da fachada, das partes e esquadrias externas, a modificação das partes internas também poderá
quebrar a harmonia da construção original, desvalorizando, inclusive o imóvel, devendo, também, ser
regulamentada pela convenção. Conforme entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, a simples troca
de porta que observa o mesmo tamanho, a mesma cor, a mesma tonalidade, diferenciando apenas por ser
mais forte que as outras, ou ter alguns traços diferentes no designer estrutural da porta, não caracteriza
violação à convenção condominial ou à lei. Demos acima os aspectos legais do assunto, com abstenção
de análise dos textos, a fim de evitar mal entendidos, consoante item 7 de nossas “Normas para esclarecimento de Dúvidas”.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Jurisprudência Comentada
Prestação de contas não efetuada pelo síndico anterior: A
abertura do local onde os documentos se encontram deve ser
feita preferencialmente através de Ata Notarial (TJMG)
Comentário: A discussão gira em torno da prestação de contas que o síndico anterior não teria
prestado em assembleia geral e o acórdão entendeu, diferentemente da redação da ata da assembleia, que
foi dispensada a prestação. Por essa razão, o voto discordante do desembargador Duarte de Paula. Mas o
problema é que a síndica recém-eleita arrombou o local onde estavam os documentos, impossibilitando a
prestação pelo síndico anterior, ainda que judicialmente, pois documentos podem ter sido ocultados para
prejudicá-lo, tendo em vista o clima existente. Serve como lição. Numa situação dessas, a abertura do local
onde se encontra a documentação deve ser feita preferencialmente através de ata notarial.
Apelação Cível n° 1.0024.05.811746-6/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante(s): Condomínio
do Edifício Voltaire - Apelado(a)(s): Rubens Sérgio de Oliveira Santos - Relator: Des.(a) Marcos Lincoln Data do Julgamento: 20/01/2010
Ementa: Prestação de contas. Condomínio. Legitimidade ativa - Síndico - Demonstrado interesse de agir
– Primeira fase. Dever de prestar contas configurado. Voto vencido. Sendo a assembleia condominial a
destinatária das contas, regra geral, tem o condomínio, representado pelo síndico, eleito e empossado,
legitimidade para, exigi-las do ex-síndico, quando, não convocada a assembleia geral para a prestação e
aprovação de suas contas, ou deixar a assembleia de exigi-las, o que legitima até mesmo os condôminos para,
individualmente, exigirem em juízo a obrigatória prestação de contas. O procedimento especial da ação de
20
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Condomínio
prestação de contas foi concebido em direito processual com a destinação específica de compor os litígios em
que a pretensão, no fundo, se volte para o esclarecimento de certas situações resultantes, no geral, da
administração de bens alheios. Em razão de o síndico administrar ou ter sob sua guarda valores alheios, tem,
em contrapartida, o dever legal de prestar contas ao condomínio, representado pelo atual síndico, sob pena
de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar. V.v.: Para a propositura da Ação de Prestação de
Contas, faz-se necessário, além da legitimidade das partes e da possibilidade do pedido, o interesse de agir,
consubstanciado na existência de recusa da parte que deveria apresentar (ou da que deveria receber) as
contas, ou, ainda, a ocorrência de controvérsia acerca das verbas que integram o acerto das contas. Se a
prestação do fato tornar-se impossível, sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Condômino antissocial - A aplicação de multa não depende de
previsão na convenção condominial (TJSP)
Comentário: Este acórdão versa sobre aplicação de multa no caso de reiterado comportamento
antissocial, prevista no parágrafo único do artigo 1337. Os condôminos se insurgiram, alegando falta de
previsão na convenção condominial. Mas a lei é clara: “não havendo disposição expressa, caberá à
assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa” (artigo 1.336, § 2º do CPC).
Apelação nº 9197070-28.2007.8.26.0000 - Comarca de São Paulo – Apelantes: Cecilia Mauricio
Cardoso e Andre Mauricio Cardoso – Apelado: Condomínio Edifício Miami Star – Relator: Claudio Godoy –
Data de Julgamento: 07.05.2013
Ementa: Condomínio edilício. Sanção por comportamento antissocial. Desnecessidade de previsão do
ato constitutivo. Pagamento, ademais, sem qualquer ressalva. Improcedência. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Cobrança de quota condominial - Desnecessidade da apresentação de provas das despesas (TJPR)
Comentário: Uma das razões da apelação é a impugnação aos cálculos apresentados pelo condomínio, objeto de pedido de perícia. Trata-se de costumeira manobra para procrastinar o andamento da ação
de cobrança de taxas condominiais, que raramente é aceita. Isto porque, se o condômino não concorda
com os cálculos, deve ele apresentar os seus cálculos e indicar expressamente o que estaria errado ou em
desacordo com as normas condominiais e não discordar genericamente.
Apelação Cível nº 955.340-2 - 2ª Vara Cível da Comarca de Foz do Iguaçu - Apelante: Hugo Martinez
Cardenas - Apelado: Condomínio Edifício Las Brisas - Relator: Des. Arquelau Araujo Ribas – Data de
Julgamento: 13.12.2012
Ementa: Apelação Cível. Cobrança de taxas condominiais. Preliminar. Cerceamento de defesa. Prova
pericial. Desnecessidade. Princípio do livre convencimento e da livre apreciação da prova. Mérito. Nulidade
da assembleia geral. Irregularidades nas contas. Alegação de não convocação para as assembleias. Via
inadequada para discussão de tais matérias. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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Locação
Coordenação: Drs. Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Comentários e Doutrinas
A Lei 12.744/2012 e o Contrato “built-to-suit”
“Locação por encomenda” - Parte II - Final
Luiz Antonio Scavone Junior*
22
antecedência sob pena de pagar
o equivalente a um aluguel na
data da devolução (art. 6º da Lei
do Inquilinato).
Voltando à multa proporcional
por devolução antecipada, em
razão da proporcionalidade exigida
por lei, nas demais hipóteses de
locação não se admite pacto de
multa equivalente ao número de
meses do contrato de locação
(multa no valor total do contrato
nos termos do art. 412, do Código Civil, lei geral) e isto por uma
simples razão: a redução proporcional determinada pelo art. 4º
da Lei do Inquilinato (lei especial) seria inócua.
Por exemplo: se no contrato
de locação com prazo de 30 meses houver pacto de multa de 30
aluguéis, a devolução do imóvel
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
c) Cláusula penal (multa)
por devolução antecipada equivalente à soma dos aluguéis
até o final do contrato.
Nos termos do art. 4º da Lei
do Inquilinato, nas locações de
imóveis urbanos, residenciais ou
não residenciais, a multa por
devolução antecipada é proporcional, ou seja, a multa estipulada no contrato deve ser reduzida
proporcionalmente ao cumprimento do prazo.
Assim, por exemplo, em contrato de 30 meses com multa
equivalente a 3 aluguéis, a devolução antecipada pelo locatário depois de 15 meses de vigência do contrato implicará na incidência de multa equivalente a 1,5
aluguéis, ou seja, descumprida a
metade do prazo contratual, o
locatário paga a metade da multa. No mesmo exemplo, se devolvesse o imóvel depois de 20 meses de vigência, teria descumprido
1/3 do contrato e pagaria multa
de 1 aluguel por devolução antecipada.
Depois do prazo, por outro
lado, basta ao locatário avisar
com 30 dias de antecedência sob
pena de pagar o “aviso prévio”,
ou seja, se, no período de prorrogação legal (arts. 47 e 56, parágrafo único, da Lei 8.245/
19914), após o final do prazo contratado, resolver devolver o imóvel, deve avisar com 30 dias de
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Comentário do BDI: A locação por encomenda é mais um salto do direito para
adequar-se às situações modernas. Entenda um pouco mais sobre essa novidade.
depois de 15 meses implicará no
pagamento da metade da multa
(metade do prazo não foi cumprido), o que representaria multa
equivalente aos meses restantes
e a proporcionalidade restaria
prejudicada.
Ocorre que no contrato de locação por encomenda (inclusive
no built to suit) a cobrança dos
meses restantes como multa se
justifica em função do equilíbrio
que se espera nesta modalidade
de contrato de locação.
Por esta simples razão jurídica, sempre defendi, como exceção, a legalidade do pacto de
multa irredutível pelo número de
meses restantes no contrato buit
to suit e, agora, no contrato de
locação sob encomenda (aquisição, reforma ou construção por
encomenda do locatário).
Neste contrato há um diferencial: o locador investiu a pedido
e por encomenda do locatário,
sendo legítima a sua expectativa
de receber os aluguéis pelo período contratado, verificando o retorno do seu investimento.
Muitas vezes, trata-se de
construção ou reforma cuja disposição serve exclusivamente aos
interesses do locatário e, ainda
que não seja o caso, o investimento foi feito com a finalidade
específica daquela locação e sob
encomenda.
Posta assim a questão, a Lei
ma dá absurda impressão de que
a prevalência é sobre a própria
norma inquilinária. A melhor doutrina, porém, assumiu que, com
essa ressalva, o legislador pretendeu, simplesmente deixar claro
que as convenções incomuns às
locações em geral, mas próprias
àquelas estabelecidas em centros
comerciais [agora nas locações
por encomenda, idem], não afastariam a natureza locatícia do
contrato.”
De fato, a redação defeituosa
do art. 54, agora repetida no art.
54-A, levou autores de espeque
sobre o tema a afirmar a impropriedade do texto.
Com efeito, afirmou Francisco
Carlos Rocha de Barros (Comentários à lei do inquilinato. 2ª ed.
São Paulo: Saraiva, 1997, p. 342)
“Em primeiro lugar, exceção à norma do art. 45 só se admitiria se
adotada explicitamente. Da imprecisão da expressão ‘prevalecerão as condições livremente
pactuadas’ não se pode extrair
tratamento privilegiado para o locador...”
Não de forma diferente, Gildo
dos Santos (Locação e despejo.
6ª ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2010, p. 366), para
quem trata-se de “regra desnecessária [dizer que aplicam-se as
condições livremente pactuadas],
por isso que, pelo princípio da liberdade de contratar, as disposições ajustadas pelas partes
sempre prevalecem, salvo se
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
12.744/2012 estabelece
de forma cristalina que
o limite da multa por devolução antecipada nos
contratos de locação por
encomenda seja a soma
dos valores dos aluguéis
a receber até o termo
final da locação.
Importante observar
que a multa deve ser
aplicada tendo como
parâmetro o valor do
aluguel vigente à época
da sua aplicação, sem os
encargos, posto que se
trata de aplicação de penalidade
e a norma deve ser interpretada
restritivamente.
Esta multa não é automática
e depende de pacto mas, se pactuada for, entendo que é irredutível em razão do necessário
equilíbrio do contrato, não se aplicando o art. 413 do Código Civil,
que determina a redução equitativa por excesso.
Trata-se da aplicação do princípio da especialidade e, portanto, dos arts. 4º e 54-A, § 2º da
Lei 8.245/1991 com a redação
dada pela Lei 12.744/2012.
d) Condições livremente
pactuadas e as disposições
procedimentais da Lei do
Inquilinato.
O caput do art. 54-A traz norma curiosa, mas não nova, segundo a qual no contrato de locação por encomenda que agora
define prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições
procedimentais previstas nesta
Lei (Lei 8.245/1991).
A ideia não é mesmo nova e
repete a atecnia duramente e
unanimemente criticada pela doutrina, constante do art. 54 que
trata das locações em shopping
centers.
Quanto a esta crítica, que se
aplica integralmente à redação do
art. 54-A, interessante verificar
o que escreveu Waldir de Arruda
Miranda Carneiro: [prevalecerão]
“sobre o que? A redação da nor-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Locação
atentarem contra a lei,
a moral, os bons costumes, a ordem pública.
Por fim, apenas para
ilustrar o teor das críticas à igual expressão
do art. 54, Silvio de
Salvo Venosa afirmou:
“que se aplicam as disposições contratuais
entre as partes, que
não contrariarem a presente lei, disso não há
dúvida.”
(Lei
do
inquilinato comentada.
8ª ed. São Paulo, Atlas, 2008, p.
252).
Portanto, a correta interpretação indica a possibilidade de as
partes acrescentarem pactos peculiares à modalidade de locação
por encomenda à avença
locatícia, notadamente quanto
aos parâmetros da construção,
reforma ou aquisição pelo locador, prazo para a conclusão das
obras e início do vencimento dos
aluguéis e da relação locatícia,
além de penalidades em razão do
desrespeito a esses prazos, entre outras avenças peculiares,
como pagamento de luvas se se
tratar de contrato empresarial
com os requisitos para a ação
renovatória.
O que é claro é que a locação
decorrente de encomenda, com
prévia construção, reforma ou
aquisição pelo locador se submete integralmente à lei do
inquilinato, quer nos aspectos
materiais, quer nos aspectos processuais, a par de o contrato
conter cláusulas especiais e
atípicas que não possuem o condão de desnaturar o pacto, afastando-o da aplicação da cogente
lei do inquilinato nos termos do
art. 45.
É de meridiana clareza a
constatação segundo a qual as
normas que decorrem da Lei
8.245/1991 são, em regra,
cogentes, de tal sorte que não
podem ser afastadas pela vontade das partes.
23
24
ou aquisição) e, nessa medida,
nossa obra: “Manual de Arbitragem. 4ª ed. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2011, p. 43).
Em resumo:
a) O contrato de locação por
encomenda (que inclui o contrato built to suit) é contrato de locação não residencial mediante
o qual o locador ou alguém por
ele, em razão de especificações
descritas pelo locatário no contrato, leva a efeito aquisição,
construção ou reforma do imóvel
antes da ocupação, de acordo
com as necessidades do locatário, submetendo o pacto à Lei do
Inquilinato.
b) As suas características são:
b.1) Destinação não residencial;
b.2) Descrição, no contrato,
das necessidades do locatário e
dos parâmetros para aquisição,
reforma ou construção do imóvel;
b.3) Aquisição, pelo locador, do
imóvel encomendado pelo locatário ou, ainda, construção ou
reforma pelo locador ou por alguém por ele determinado;
b.4) Contrato firmado por prazo determinado, qualquer que
seja;
b.5) Possibilidade de renúncia
ao direito de pedir revisão do aluguel (Lei 8.245/1991, art. 19) por
ambas as partes;
b.6) Possibilidade de pactuar
cláusula penal (multa), no caso
de devolução antecipada, até o
limite determinado pela soma dos
aluguéis a receber até o final do
contrato;
c) Tratando-se de contrato típico, regulado por lei especial e
normas em regra cogentes, as
partes não podem afastar a
aplicabilidade da Lei n. 8.245/
1991 (Lei do Inquilinato), mas
podem incluir pactos peculiares
à modalidade de locação por encomenda, notadamente quanto
aos parâmetros da construção,
reforma ou aquisição pelo loca2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
A decantada liberdade de contratar e a autonomia da vontade
estão bitoladas, neste caso, pelas normas de ordem pública, que
são aquelas que não admitem alteração pela vontade das partes
posto que a sua aplicação interessa à sociedade como um todo
preservar em razão dos interesses jurídicos e morais em jogo (jus
publicum privatorum pactis
derrogare non potest”).
Em consonância com o acatado, e até porque se aplicam expressamente as regras procedimentais da Lei 8.245/1991, é
inafastável o direito do locatário,
que dispõe dos requisitos necessários, promover, nos termos dos
arts. 51 e 71, da Lei nº 8.245/
1991, a ação renovatória da locação celebrada, ainda que tenha dado ao contrato a denominação estrangeira, ou qualquer
outra que se queira atribuir.
No mais, a ação de despejo é
igualmente aplicável ao contrato
de locação por encomenda, tanto em decorrência de infração
contratual quanto ao final do prazo estabelecido, neste caso se
não for a hipótese de ação
renovatória, o que se afirma nos
termos do art. 5º, da Lei nº 8.245/
1991, que está assim redigido:
“seja qual for o fundamento do
término da locação, a ação do
locador para reaver o imóvel é a
de despejo.”
Para terminar, reforço, como já
fiz alhures (Direito imobiliário, ob.
cit.) que tudo recomenda, diante
da natureza econômica do negócio, cláusula arbitral, perfeitamente possível in casu.
A celeridade empreendida ao
processo pelo procedimento
arbitral, nos termos da Lei nº
9.307/1996, meio alternativo de
solução de conflitos referentes a
direitos patrimoniais e disponíveis,
é de todo desejável para resolver as questões exsurgentes do
contrato de locação por encomenda (built to suit, por reforma
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Locação
dor, prazo para a conclusão das
obras, início da relação locatícia
e aluguéis, além de penalidades
em razão do desrespeito a esses
prazos, entre outras avenças peculiares;
d) O contratante (locatário)
poderá devolver o imóvel antes
do prazo contratado, nos termos
dos arts. 4º e 54-A, § 2º, da Lei
8.245/1991, pagando a multa pactuada, irredutível, cujo limite é a
soma dos valores dos aluguéis
desde a devolução até a data final estipulada no contrato;
e) O contrato poderá conter
cláusula de renúncia do direito de
pedir revisão do aluguel (art. 19
da lei do Inquilinato);
f) O direito à renovação compulsória do contrato, respeitados
os requisitos dos arts. 51 e 71,
da Lei nº 8.245/1991, não pode
ser afastado no contrato de locação por encomenda, a teor do
art. 45 da mesma lei;
g) Ao término do contrato, se
não for o caso de ação renovatória, a ação para retomada
será a de despejo (Lei n. 8.245/
1991, art. 5º.); e,
h) Recomenda-se, diante da
natureza econômica do contrato, a utilização de cláusula
arbitral nos termos da Lei nº
9.307/1996, garantindo celeridade à solução de eventuais conflitos exsurgentes do negócio entabulado.
* O autor é Advogado, Administrador pela Universidade
Mackenzie, Mestre e Doutor em
Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de
pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito
Arbitral nos cursos de graduação
da Universidade Presbiteriana
Mackenzie e da FAAP, autor de
diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Comentários
às alterações da Lei do Inquilinato
(RT).
Locação
Perguntas e Respostas
Imóvel ofertado à locação na vigência
de pendências com inquilino anterior
Pergunta: Desocupação de Imóvel - Caso: (Contrato em Vigência) - O inquilino iria fazer a entrega
do imóvel e conforme normas da Imobiliária o mesmo seria acompanhado por uma funcionária da empresa.
Na vistoria foi constatada a necessidade de fazer alguns reparos e pintar o imóvel. No final da vistoria,
que o locatário acompanhou, foi colhida a assinatura e entregue uma cópia discriminando os reparos
necessários. O inquilino realizou os consertos, porém a pintura não foi aprovada pela Imobiliária pelo fato
do mesmo ter trocado as cores da parte interna do imóvel. Comunicamos a proprietária que não concordou e quer o imóvel pintado nas cores em que foi entregue. Não concordando com essa situação, o
inquilino disse que iria procurar o seu advogado e entregar as chaves do imóvel em juízo. Diante desse
fato a Imobiliária pode locar o imóvel novamente (colocar placa) ou é necessário que resolva essa
situação com o inquilino? Lembrando que o mesmo terá que acertar a multa contratual, pintura e aluguel
até o dia que ficar com as chaves. (B.H. – Jales, SP)
Resposta: Enquanto o inquilino não entregar as chaves, ficará responsável pelos aluguéis, encargos,
e multa, até a data da devolução do imóvel. Somente após a rescisão amigável ou judicial do contrato,
com a entrega das chaves, o proprietário poderá alugar o imóvel. Poderá colocar placa, mas a nova
locação não poderá iniciar antes de rescindida a anterior.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Previsão de indenização ao inquilino
das despesas com benfeitorias
Pergunta: Pode-se colocar num contrato de locação uma cláusula estipulando que as benfeitorias
realizadas pelo inquilino deverão ser indenizadas em caso de venda do imóvel? (G.S. – Joinville, SC)
Resposta: Nada impede que se insira este tipo de cláusula que não é usual, mas prejudicará o
adquirente, que ficará na posição de locador, e terá que indenizar todas as benfeitorias, até as voluptuárias
que não são indenizáveis, bem como as benfeitorias úteis que para serem indenizadas deverão ser
autorizadas pelo locador.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Locação de imóvel comercial sem o “habite-se”
apropriado, de cuja falta o locatário estava ciente
Pergunta: Foi firmado contrato locatício em outubro/2012, consignando como garantia o título de
capitalização no valor de R$25.000,00. Em novembro/2012, foi elaborado aditamento ao contrato locatício,
no qual o locador concedia carência integral ao locatário dos meses de aluguel até que fosse expedido o
habite-se comercial do imóvel, cuja responsabilidade (requerimento e custos) fora integralmente atribuída
ao locador. Em março/2013, recebemos um e-mail do locatário informando não ter mais nenhum interesse
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
25
Locação
em dar continuidade à locação. Na mesma data, o locador apresentou o habite-se comercial finalizado. O
locatário recusa-se a pagar as despesas de água e luz, arguindo não ter usado o imóvel durante o período
e que foi o único prejudicado pela situação, pois ele não deu início à sua atividade comercial por culpa do
locador, e que a expedição do habite-se comercial era condição intrínseca para regularização da atividade
comercial pretendida pelo locatário. Enfim, temos débitos de água e luz durante o período que o locatário
se recusa a pagar e, também, pela conjuntura apresentada, valores referentes a multa contratual pela
rescisão antecipada do negócio. O locatário ameaça o locador em pleitear indenização por não ter
conseguido abrir o negócio antes. Mas essa situação não foi oculta ao locatário. O próprio locador
desconhecia da necessidade desse documento, e que o habite-se que ele tinha era só residencial. O
locador pode pleitear essa multa? E a cobrança das despesas de água e luz durante o período do
contrato? São devidas pelo locatário? (F.C. – Paulínia, SP)
Resposta: Se o locatário sabia que não havia o habite-se, e que o mesmo estava em vias de
obtenção conforme prometido e conseguido posteriormente, em tempo razoável, o mesmo deverá pagar
as despesas de água, luz e multa contratual pela entrega antecipada do imóvel, do qual já estava na
posse com o recebimento das chaves, mesmo sem ter utilizado o mesmo, excluindo destas despesas,
somente os aluguéis que foram isentados.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Jurisprudência Comentada
Ação de consignação em pagamento rejeitada - Majoração do
IPTU deve ser suportada pelo locatário (TJSP)
Comentário: Trata-se de recurso de apelação interposto pelo locatário em face da sentença que
julgou improcedente a consignação em pagamento de aluguéis, e os embargos à execução por ele propostos em ação de cobrança de aluguéis. No caso em tela, alega o recorrente que após procedimento de
regularização do imóvel houve a majoração da cobrança do IPTU, tratando-se de vício do imóvel e assim,
a responsabilidade de pagamento seria do locador. Alega ainda que houve excesso de execução tendo em
vista a penhora de imóvel no valor de R$250.000,00 para garantia do débito de pouco mais de R$
8.000,00. O TJSP de modo correto decidiu pela manutenção da improcedência da ação de consignação,
considerando que o locatário assumiu a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, tendo a majoração do
mesmo ocorrido após a regularização da área do imóvel junto à prefeitura, o que é dever do locador, não
havendo de se falar em violação ao princípio da boa-fé objetiva, ainda mais porque a locatária tinha
ciência do processo de regularização. Em relação aos embargos, a sentença também foi mantida, entendendo o Tribunal que o desnível entre o bem penhorado e o valor da execução por si só não configuram
onerosidade excessiva para o devedor. A posição é correta, uma vez que, não havendo outra maneira de
executar a dívida, a penhora de imóvel é medida necessária à cobrança de valores em juízo, e as
diferenças serão entregues ao devedor.
Apelação com Revisão n° 0005537-28.2010.8.26.0001 - Comarca: São Paulo - F. Regional de Santana
- 3ª Vara Cível - Apte.: Pré-escola Mundo Mágico Ltda. ME - Apdos.: Joaquim Farias Machado e outro –
Presidente e Relator: Felipe Ferreira – Data de Julgamento: 08.05.2013
Ementa: Locação de imóveis. Ação de consignação em pagamento. Embargos à execução. Julgamento conjunto. 1. Se o contrato foi firmado livremente entre as partes prevalece a regra do pacta sunt
servanda. 2. O contrato de locação é título executivo extrajudicial. Inteligência do art. 585, IV, do CPC. 3.
Sob o fundamento do excesso de penhora, não se pode subtrair a suficiência da garantia do juízo da
execução. 4. Na fixação da verba honorária deverá o juiz garantir condigna e justa remuneração do
advogado da parte vencedora. Sentença mantida. Recurso improvido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
26
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Locação
Despejo por infração contratual – Condenação em multa,
mesmo que não tenha constado na petição inicial (STJ)
Comentário: Cuida o caso de Agravo Regimental em Recurso especial no qual o locatário, réu, busca
a reforma de decisão que o condenou ao pagamento de multa prevista contratualmente, porém não
inclusa no pedido constante da petição inicial, sob pena de julgamento extra petita. O STJ negou provimento ao recurso do locatário, entendendo que havia previsão contratual da multa e que, considerando o
contexto da inicial, era pertinente a aplicação da penalidade, concluindo que não há violação ao artigo
460 do Código de Processo Civil. Com esta decisão, o Superior Tribunal de Justiça quebrou a regra geral de
interpretação restrita dos pedidos formulados na peça inicial, em ações locatícias, considerando que a
condenação ao pagamento de penalidade por infração contratual pode estar implícita no pedido.
AgRg no Agravo em Recurso Especial nº 305.191 - SP (2013/0054993-4) – Relator: Ministro Sidnei
Beneti – Agravante: Auto Posto Paraíso Mar Ltda. - Agravado: Clube Internacional de Regatas – Data de
Julgamento: 14.05.2013
Ementa: Agravo Regimental - Agravo em Recurso Especial - Locação de imóvel - Despejo por infração contratual - Multa - Previsão contratual - Pedido implícito - Interpretação lógico-sistemática do
afirmado na petição inicial - Decisão agravada mantida - Improvimento. 1. Esta Corte possui entendimento firmado no sentido de que o pedido deve ser extraído a partir de uma interpretação lógico-sistemática
de toda a petição inicial. Ademais, expostos os fatos, não pode o magistrado se esquivar da análise ampla
e detida da relação jurídica posta em exame. Precedentes. 2. In casu, houve pedido implícito de incidência da multa por infração contratual, que era exigível porquanto prevista em contrato. 3. A agravante não
trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios
fundamentos. 4. Agravo Regimental improvido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Notícias
Sem atualização cadastral, dever
de pagar água e luz recai sobre locador
É dever do proprietário comunicar qualquer alteração desta condição aos órgãos responsáveis pela
prestação dos serviços de água e energia, sob pena de ser responsabilizado pelo pagamento tanto de
faturas em atraso como de eventuais fraudes cometidas em sua unidade de consumo.
A 2ª Câmara de Direito Público do TJ, com este entendimento, manteve decisão de comarca do Alto
Vale do Itajaí que condenou empresa da região ao pagamento de faturas em atraso de sua unidade fabril.
Como houve, ainda por cima, registro de fraude no relógio-medidor, as contas em atraso foram cobradas
pelo maior consumo havido nos meses anteriores.
A empresa, em apelação, argumentou não ser responsável pela irregularidade na unidade consumidora,
pois o imóvel estava locado para outro estabelecimento alimentício. Anexou, inclusive, o contrato de
aluguel em que ficava evidente a transferência desse ônus ao locatário.
“Se a ré não mais estava em funcionamento no imóvel, porque locado para outra empresa, deveria ter
se dirigido à autora (Celesc) para que fosse regularizada a situação cadastral, transferindo a obrigação
contratual pelo pagamento das faturas de energia elétrica para o novo ocupante do imóvel”, anotou o
desembargador João Henrique Blasi, relator da matéria. O talão de luz permanecia em nome da empresa,
mesmo sem estar em atividade.
Segundo a jurisprudência do TJSC, a pessoa física ou jurídica cadastrada como consumidora perante a
concessionária é responsável pelo pagamento das faturas relativas aos serviços de abastecimento de
água ou de distribuição de energia elétrica. Isso porque, ao não comunicar à concessionária a cessão da
posse do imóvel ao locatário, responde o locador pelo cumprimento de tal obrigação. A decisão, que
resguarda o direito de regresso da empresa apelante, foi unânime (Ap. Cív. n. 2013.054443-0).
Fonte: TJSC
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
27
Assuntos Cartorários
Criado em 1990, por Antonio Albergaria Pereira.
Comentários e Doutrinas
Registro de loteamento sob condição
Luís Ramon Alvares*
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cumprimento de condição, qual
seja a do registro subsequente
do loteamento na outra ou nas
outras circunscrições imobiliárias.
O registrador que efetuar o
primeiro registro do loteamento
deverá promover averbação na
matrícula para constar que o registro está subordinado a condição. Poderá fazer a narrativa do
ato praticado nos seguintes termos:
“AV…. Em … REGISTRO DO
LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO –
Considerando que o imóvel originário pertence a ambas as circunscrições desta comarca, promovese esta averbação, de ofício, para
constar, que conforme o artigo 21
da Lei nº.6.766/79, o registro do
loteamento efetuado nesta Matrícula está sujeito à condição de
registro do loteamento no … Registro de Imóveis desta comarca,
sem o que o registro do loteamento
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
A norma do art. 21 da Lei
nº. 6.766/79 disciplina o registro do loteamento ou
desmembramento cuja área
pertencer a mais de uma circunscrição imobiliária. A norma estabelece que o registro
deverá ser feito primeiramente perante a circunscrição em
que estiver localizada a maior
parte da área loteada e que é
vedado processar, simultaneamente, perante diferentes circunscrições, os requerimentos de
registro do mesmo loteamento. A
lei estabelece que nenhum lote
poderá situar-se em mais de uma
circunscrição e que são nulos os
atos praticados com infração da
norma do art. 21.
O parágrafo terceiro do art. 21
determina que enquanto não forem procedidos todos os registros (em todas as circunscrições),
considerar-se-á o loteamento
como não registrado. Essa exigência da lei tem grande relevância na prática do ato registral,
pois o loteamento registrado na
circunscrição em que localizada
a maior parte da área loteada
ainda está sob o manto de um
registro incompleto. Assim, deve
o registrador de imóveis adotar
algumas cautelas e mencionar que
o registro está subordinado ao
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Comentário do BDI: Cada Cartório de Registro de Imóveis tem uma área sob
sua responsabilidade. No entanto, o que acontece quando um terreno, que foi
loteado ou desmembrado, é tão grande que faz parte de áreas de responsabilidade
de vários cartórios? Como se vê, o assunto é muito interessante.
nesta matrícula poderá ser
cancelado.
Como o registro do loteamento só se completará com
o registro nas outras circunscrições, não convém ao primeiro
registrador descerrar desde
logo as matrículas dos lotes,
salvo o descerramento matricial
necessário ao registro das garantias para a execução das
obras de infraestrutura.
Depois que o registro do
loteamento se completar nas demais circunscrições, deve o primeiro registrador, mediante a
apresentação de certidão dos registros efetuados nas outras
serventias, promover averbação
para constar a informação do
completamento do registro do
parcelamento e cumprimento da
condição.
Se, eventualmente, o registro
for negado na outra circunscrição, depois de efetuado o registro na circunscrição onde estiver
localizada a maior parte da área
loteada, terá incidência a regra
do parágrafo quarto do art. 21,
que assegura a manutenção do
registro primitivo na hipótese de
o motivo do indeferimento não se
estender à área como um todo.
Neste caso, o interessado deverá requerer à Prefeitura Municipal
mentos clandestinos. Na regularização fundiária prevalecem as
normas da Lei nº. 6.015/73, especialmente o art. 288-G. c/c art.
288 – D. §1º, que estão a determinar a averbação do auto de
demarcação urbanística e o registro do parcelamento no registro de imóveis que contiver a
maior porção da área do assentamento regularizado, competindo-lhe comunicar às demais circunscrições para que estas promovam averbação-notícia da demarcação urbanística e registro
do parcelamento (art. 288-E, §3°,
da Lei nº 6.015/73). Poder-se-á
objetar que apenas a regularização fundiária de interesse social
escapa da incidência da Lei nº
6.766/79 (art. 288-F, §3º, da Lei
nº 6.015/73 c/c art. 65, parágrafo único da Lei nº 11.977/
2009) e que, assim, a norma do
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
a validação da aprovação quanto
à área inserida na circunscrição
onde já registrado o loteamento,
o que será objeto de averbação
na matrícula do imóvel para comprovar que o parcelamento não
mais dependerá do registro do
loteamento em outra ou outras
circunscrições. Diante da impossibilidade de registro nas demais
circunscrições, a lei permitiu ao
loteador reduzir a área loteanda
para salvar o primeiro registro do
loteamento que, assim, após a
averbação de retificação, será
considerado registro definitivo da
parte inserida na circunscrição do
primeiro registro.
Importa ressaltar que a regra
do art. 21 da Lei nº 6.766/79 não
tem aplicação nas regularizações
fundiárias de assentamentos urbanos irregulares ou parcelamentos
informais, os chamados lotea-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Assuntos Cartorários
art. 21 da lei do parcelamento do
solo teria incidência na regularização fundiária de interesse específico. Não parece ser esse o
entendimento que deve prevalecer no Estado de São Paulo, pois
o item 219 do Capítulo XX, Tomo
II, das Normas de Serviço da
Corregedoria Geral da Justiça determina que o procedimento da
regularização fundiária de interesse social e específico deve observar o disposto nas Leis 11.977/
2009 e 6.015/73.
* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º
Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos
Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis
(www.portaldori.com.br) e
colunista do Boletim Eletrônico,
diário e gratuito, do Portal do RI.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Substabelecimento
Ivanildo Figueiredo*
torizando o outorgante a transferência do mandato para outra
pessoa, que passará a ser o procurador, o substabelecimento poderá ser com ou sem reserva de
poderes. Sendo com reserva de
poderes, o procurador originário
e o procurador substabelecido
continuarão exercendo o mandato em conjunto, ainda que agindo
cada um isoladamente. No
substabelecimento sem reserva de
poderes, o mandato é transferido
para o procurador substabelecido
em sua totalidade, equivalendo a
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
O substabelecimento é o instrumento apropriado para a transferência, total ou parcial, dos poderes outorgados por alguém através de uma procuração. O ato de
substabelecimento pode ser limitado ou condicionado na procuração, uma vez que o outorgante
deve definir se aquele mandato,
em relação ao procurador ou mandatário, tem caráter personalíssimo
ou não. Se o outorgante vedar na
procuração a possibilidade do
mandato ser substabelecido, ele
tem caráter personalíssimo. Au-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Comentário do BDI: Embora o nome seja complexo, seu significado é muito
simples e útil para o dia a dia. Muito utilizado em procurações. Como transferir para
outra pessoa os poderes que foram dados ao procurador?
uma renúncia do procurador originário. O instrumento de mandato pode adotar a forma pública
ou privada.
A procuração pública, lavrada
em tabelionato ou cartório de
notas, é o modo mais seguro de
outorga do mandato, porque o
outorgante será devidamente
identificado e qualificado no momento da lavratura da procuração, e o tabelião responde, perante terceiros, pela segurança
jurídica do ato. Na procuração
particular basta a simples assi29
sa maneira, a procuração tem que
ser específica, devendo descrever o imóvel que será objeto de
alienação, não sendo cabível representação por procuração genérica, a qual não possui os necessários requisitos de segurança jurídica. Sendo celebrada a
procuração por instrumento público, o seu substabelecimento,
para fins imobiliários, deverá observar também a forma pública,
ainda que o Código Civil admita
que quando se outorgue mandato por instrumento público, pode
substabelecer-se mediante instrumento particular (art. 655).
As leis que admitem a utiliza-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
natura do outorgante identificando o mandatário e a extensão dos
poderes, para a sua validade em
determinados atos. Mas para os
negócios e operações imobiliárias, por força do art. 108 do
Código Civil, a procuração por
instrumento público é da essência do ato, considerando que a
outorga do mandato está sujeita
à forma exigida por lei para o ato
a ser praticado (Código Civil, art.
657).
A procuração para fins de alienação ou oneração de imóveis
equivale aos poderes de representação para celebração da escritura pública ou contrato. Des-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Assuntos Cartorários
ção de instrumento particular para
as operações do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/
1964, art. 61) e do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514/
1997, art. 38) atribuem ao contrato particular efeito de escritura pública, mas não para fins
de representação, porque a exigência da procuração pública decorre da natureza do ato principal, que, mesmo de natureza privada, foi equiparado, por artifício
legal, ao ato público.
* O autor é professor da Faculdade de Direito do Recife UFPE e tabelião do 8º Ofício de
Notas de Recife, PE.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Perguntas e Respostas
Suscitação de dúvida - Remessa do interessado às vias ordinárias com o procedimento administrativo sobrestado
Pergunta: O art. 213, II, § 6º da LP, estabelece que “Havendo impugnação e se as partes não
tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de
propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias”. Eu
gostaria de saber mais sobre a parte final desse dispositivo, quando diz que se a controvérsia versar sobre
o direito de propriedade o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias. A minha dúvida é quanto ao
procedimento do juiz ao remeter o interessado para as vias ordinárias: deverá o magistrado determinar a
redistribuição do feito, na forma de ação, para o juiz competente na forma do Código de Normas, ou
deverá o magistrado extinguir o procedimento administrativo, devendo o interessado ajuizar a competente ação judicial pelo procedimento ordinário?(P.M.P.C.S. - Guararapes, ES)
Resposta: Conforme a matéria a seguir o juiz remeterá o interessado para discutir a retificação em
ação judicial, que deverá ser proposta em até 30 dias, sob pena de extinção do processo administrativo
pela perda da eficácia do sobrestamento do procedimento retificatório. Portanto, pelo entendimento a
seguir exposto, não haverá redistribuição porque o processo administrativo ficará aguardando a solução
da ação judicial proposta separadamente em até 30 dias, sob pena de ser extinto. Diz Regnoberto M. de
Melo Jr. em seu livro “Lei de Registros Públicos Comentada”, Freitas Bastos Editora – 2003, sobre o art.
213, § 6º da Lei 6.015/1973, pág. 522: “Remetido o INTERESSADO à via contenciosa, o juiz deve
sobrestar o procedimento retificatório até o deslinde daquela. (2193:Aplicação analógica dos arts. 984,
1.999, p.ún., 1.016,º 2º do CPC). A decisão do sobrestamento do procedimento retificatório tem natureza
interlocutória e é averbável no SRI, a teor do art. 167, II, n.º 12 da LRP. A eficácia do sobrestamento se
extinguirá se a retificação judicial NÃO FOR AFORADA EM TRINTA DIAS. (2194: Aplicação analógica do art.
1.039, I, do CPC). Neste caso, o juiz sentenciará a extinção do procedimento de retificação, sem julgamento de mérito, com fundamento no art. 267, III, do CPC....”
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2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Assuntos Cartorários
Escritura com procuração consignada sem data - Irregularidade de representação - Retificação necessária
Pergunta: Determinada escritura pública de compra e venda, apresentada para registro, apresenta
tanto o vendedor, quanto o comprador representados por procurador. Na descrição do instrumento público
de procuração que outorga poderes ao representante legal do vendedor, contida na escritura, ficou
omissa a data da lavratura da referida procuração, não permitindo, desta forma, a este Registro Imobiliário, a certeza quanto se a representação encontra-se plenamente de acordo e se, de fato, na data da
lavratura, o representante legal qualificado reveste-se dos poderes de representação. Diante disso,
perguntamos: 1) Confere a obrigatoriedade do tabelião consignar a data de lavratura do instrumento de
procuração na descrição do mesmo nas escrituras cujas partes comparecem representadas? 2) Não tendo
sido mencionada a data de lavratura do instrumento público de procuração na escritura pública de compra
e venda, pode o registrador solicitar que o tabelião a mencione para fins de segurança jurídica? (M.L.S.F.
- Toledo, PR)
Respostas: 1. Compete ao notário fazer o exame dos aspectos formais intrínsecos dos documentos apresentados, entre os quais o da procuração outorgada, que deverá constar a data, conforme os
requisitos do art. 654, § 1.º do Código Civil, deduzindo-se que na falta da data, a representação
estará irregular, não se sabendo se a mesma está com o prazo de validade de 90 dias. Nas escrituras
as datas das procurações e sua validade são transcritas nas escrituras e o seu traslado fica arquivado no cartório. 2. Conforme informações no 3.º Cartório de Notas da Capital de São Paulo, a escritura
não pode ser aceita pelo oficial registrador se na mesma não foi consignada a data da procuração,
conforme as Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo, de forma que a escritura deverá ser reratificada ou melhor, o tabelião deverá providenciar uma Ata Retificativa, com a finalidade do cartorário
saber se a procuração está com o prazo de validade de 90 dias, visando a segurança jurídica dos atos
negociais.
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Jurisprudência Comentada
Mera declaração unilateral de propriedade não pode ser registrada para prova de propriedade (CSM-SP)
Comentário: Este recurso teve por finalidade obter na Justiça a autorização de registro no Cartório
de Imóveis de uma declaração onde consta que o declarante é o único proprietário de um imóvel. Tal
registro já havia sido negado na Justiça e agora pretende-se modificar essa negativa no Tribunal. Ocorre
que o declarante não apresentou a via original do documento, sem o qual o processo não poderia ser
julgado. A falta do documento na via original prejudica até o julgamento do processo, uma vez que a
jurisprudência, já de longa data faz essa exigência.
No entanto, não impede de serem analisadas as razões de negativa do registro da declaração para
evitar-se futuras negativas. E isso pode ser analisado de forma clara, pois o teor do título apresentado
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
31
Assuntos Cartorários
para registro colide (é contrário) com a realidade registral contida nas matrículas onde o imóvel é descrito, porque lá constam outros proprietários, e por mais que o declarante tenha comprado e quitado sua
propriedade, com um compromisso de venda e compra, a propriedade somente se transmite com o registro
do título que comprove a venda e compra, não uma mera declaração unilateral. Assim, nem que se
juntasse a declaração em via original no processo, o registro não seria autorizado.
Apelação Cível n° 9000005-23.2011.8.26.0602 - Apelante: Alex Sandro Cavalcante - Apelado: 1 °
Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Sorocaba – Relator:
Renato Nalini – Data de Julgamento: 21.03.2013
Ementa: Registro de Títulos e Documentos - Dúvida - Ausência da via original do título – Prejudicialidade
reconhecida - Exame, em tese, da exigência – Teor do título a ser registrado na forma do art. 127, VII, da
Lei ti” 6.015/73, diverso da realidade constante do Registro de Imóveis - Impossibilidade – Recurso
prejudicado.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
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Notícias
Termo de cooperação pode atingir mais de
700 retificações registrais que dependem
de averbação de reserva legal florestal
Um passo muito importante para a tutela ambiental foi dado nesta sexta-feira (1º) pelo corregedorgeral da Justiça, desembargador José Renato Nalini, que marcou para o próximo dia 7, às 9 horas, nas
dependências do Poder Judiciário, a assinatura de um termo de cooperação técnica inédito, idealizado
para viabilizar o fluxo de informações entre o Cadastro Ambiental Rural Estadual (CAR) e os Registros de
Imóveis do Estado de São Paulo.
A parceria entre a Secretaria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), construída com a participação e aprovação da Corregedoria Geral
da Justiça, potencializará a função ambiental dos Registros de Imóveis, ampliará as informações ambientais
disponíveis nos registros prediais e permitirá destravar centenas de retificações registrais, atualmente
paralisadas na dependência da averbação da reserva legal florestal.
Da reunião participaram, além do corregedor-geral da Justiça, José Renato Nalini, o secretário Estadual
do Meio Ambiente, Bruno Covas, o secretário adjunto Rubens Rizek, o assessor do secretário adjunto
André Dias Menezes de Almeida, a coordenadora de Biodiversidade de Recursos Naturais – SMA, Cristina
Maria do Amaral Azevedo, a diretora do Centro de Monitoramento e Avalição de Programas e Projetos de
Biodiversidade Caroline Figo, o presidente da Arisp Flauzilino Araújo dos Santos, o registrador de Araçatuba
e representante da área de Meio Ambiente e Sustentabilidade da Arisp, Marcelo Melo, e a registradora de
Votorantim Naila Khuri.
Pela CGJ participaram os juízes assessores Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Luciano Gonçalves Paes
Leme e Tania Mara Ahualli e o servidor Denis Cassetari.
Fonte: TJSP
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2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Assuntos Gerais Imobiliários
Comentários e Doutrinas
Licença de funcionamento para imóveis sem habite-se
Arietta Maria Trauzzola Farina e Maria Flavia Seabra Gemperli*
invadido logradouro ou
terreno público, ressalvadas as áreas públicas
objeto de concessão,
permissão, autorização
de uso e locação social.
A lei aprovada destinou-se também a alterar a Lei nº. 15.499/11,
que instituiu o Auto de
Licença de Funcionamento Condicionado.
Neste caso, os estabelecimentos
que tenham área construída até
5.000 m2 (cinco mil metros quadrados), poderão requerer Auto
de Licença de Funcionamento
Condicionado, pelo prazo de até
02 (dois) anos, renováveis por
igual período, desde que comprovado estar em trâmite o processo de regularização. O prazo para
solicitação do alvará condicionado foi prorrogado até março de
2014.
A lei foi aprovada sob a justificativa de agilizar e desburocratizar
o procedimento para o licenciamento de atividades não residenciais, compatíveis ou toleráveis.
A lei aprovada não alterou as
penalidades previstas na legislação atual, que determina que os
estabelecimentos em situação irregular estão sujeitos ao Auto de
Intimação para a regularização da
situação bem como, concomitantemente, Auto de Infração e
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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O prefeito de São Paulo,
Fernando Haddad, sancionou no
dia 16 de setembro, a lei nº
15.855/13, por meio da qual, estabelecimentos destinados às atividades comerciais, industriais,
institucionais, de prestação de
serviços e similares, com até
1.500 m2 (mil e quinhentos
metros quadrados), estão dispensados da apresentação do “Habite-se” e outras licenças municipais semelhantes para obtenção do Auto de Licença de Funcionamento, comumente chamado de LIF.
O benefício será expedido para
as atividades permitidas pela legislação de uso e ocupação do
solo do município de São Paulo,
desde que o responsável pela atividade assine laudo em conjunto
com um responsável técnico legalmente habilitado, atestando
que cumprirão a legislação municipal, estadual e federal, referente às condições de higiene, acessibilidade, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade da
edificação. Ainda, quando for o
caso, deverá ser apresentado o
Auto de Vistoria do Corpo dos
Bombeiros – AVCB.
Entretanto, não poderão beneficiar-se da “anistia” os imóveis situados em áreas non
aedificandi ou de preservação
permanente, aqueles que tenham
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Comentário do BDI: Para alguns tipos de estabelecimentos, o Prefeito de São
Paulo dispensou a apresentação do “Habite-se” e outras licenças municipais para
a obtenção do Auto de Licença de Funcionamento. Como e quando isso pode
acontecer? Matéria de interesse para todos.
Auto de Multa expedidos pela Prefeitura Municipal de São Paulo. O
desatendimento ao Auto de
Intimação implica em interdição
da atividade, com lacre do imóvel. Na hipótese de rompimento
do lacre, será lavrado Auto de
Constatação, bem como emitidos
Autos de Infração e de Multa por
desobediência, sendo o fato noticiado à autoridade policial, para
instauração de inquérito pelo crime de desobediência previsto no
Código Penal.
Com a aprovação desta lei,
estima-se que mais de um milhão
de estabelecimentos em situação
irregular no município de São Paulo, poderão aproveitar o benefício para regularizar sua situação
e obter o Auto de Licença de
Funcionamento.
* As autoras são advogadas e
sócias da área de Direito Imobiliário do escritório Machado, Meyer,
Sendacz e Opice Advogados.
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Assuntos Gerais Imobiliários
O judiciário, a reciprocidade da
boa fé e uma nova indústria de ações
(Cobrança de corretagem pelas incorporadoras)
Cláudio Sampaio*
34
ra, automaticamente, da pessoa
o seu discernimento e a capacidade de contrair obrigações, desde que, logicamente, estas não
sejam ilegais ou abusivas, premissa que se reforça quando o consumidor detém condição econômica e intelectual diferenciada.
E nunca é demais lembrar que
o Código Civil, que entrou em vigor em 2003, é um diploma legal
moderno e com a mesma vertente social inspiradora do Código de
Defesa do Consumidor, não havendo que se falar na invalidade,
inaplicabilidade ou eventual
derrogação das disposições
civilistas daquele em face do chamado microssistema consumerista
deste, o qual não destruiu, mas
apenas mitigou os princípios da
obrigatoriedade contratual e da
autonomia da vontade, evitando
a imposição de excrescências
pelos fornecedores.
Nesse sentido, lembrando muito a “Indústria dos Danos Morais”,
a qual se notabilizou na década
de 90, têm se avolumado, no Judiciário, ações, em larga escala,
versando sobre o pedido de devolução em dobro das comissões
de corretagem pagas pelos
adquirentes por ocasião da compra de imóveis.
Estranha-se, no entanto, a
tese central dessas ações sustentar que os compradores não
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
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Dispõe o artigo 422 do Código
Civil que “Os contratantes são
obrigados a guardar, assim na
conclusão do contrato, como em
sua execução, os princípios de
probidade e boa-fé.”.
Nas relações de consumo, a
supracitada boa-fé contratual é
comumente arguida ou citada por
muitos como uma exigência
imponível exclusivamente às fornecedoras.
No entanto, é imprescindível
considerar que a maioria dos empresários e profissionais que produzem ou prestam serviços no
mercado costumam atuar dentro
de práticas lícitas em relação aos
consumidores, cumprindo sua função social, inclusive no que tange
à criação de postos de trabalho e
pagamento de tributos, diante do
que é salutar que os juízes e autoridades administrativas fiscalizatórias evitem o perigoso costume de impor à maioria dos fornecedores honestos penalidades que seriam devidas tão somente à minoria desonesta.
Isto porque, a postura proba,
coerente, leal e comprometida
com a verdade dos fatos deve
nortear também o comportamento dos consumidores quando litigam diante do Judiciário, pois o
art. 422 do Código Civil exige boafé de todos os contratantes. O
fato de ser consumidor não reti-
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Comentário do BDI: Ao vender um apartamento, muitas incorporadoras costumam cobrar do comprador uma percentagem a título de honorários do corretor. Tal
cobrança é legal ou não? As opiniões são divergentes, sendo que o autor do presente artigo é pela legalidade da cobrança. O BDI o divulga para que os seus
leitores tomem conhecimento dos argumentos.
poderiam pagar a comissão de
corretagem diretamente às imobiliárias e corretores, ao arrepio
da claríssima previsão do art. 724
do Código Civil, o qual confere
ampla liberdade às partes contratantes para definir quem será
responsável pelo pagamento da
citada contraprestação aos profissionais envolvidos, desde que
respeitado, obviamente, o direito
de informação (Lei nº 8.078, art.
6º, inciso III).
Nessa toada, causa espanto,
ainda, o fato de esses compradores insurgentes não alegarem
ou demonstrarem que pagaram
qualquer quantia a mais, pela totalidade do negócio, do que a efetiva, livre e expressamente combinada nas tratativas iniciais com
os agentes de corretagem, consoante refletido, de forma discriminada, em Propostas ou Termos
de Reserva.
Registre-se, aliás, que o mercado imobiliário brasiliense, é diferenciado nesse sentido, não havendo notícia de qualquer imobiliária tradicional e de porte que imponha aos adquirentes valores superiores aos combinados inicialmente.
Exemplificativamente, se um
comprador, com base na Tabela
de Preços de um empreendimento
recém-lançado, avença com o
corretor pagar R$ 500.000,00 por
haver pagamento além do total
discriminado na Proposta de Compra, essas imobiliárias e corretores são flagrantemente úteis na
celebração do negócio, exercendo profissão regulamentada.
Conforme já consolidou a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, a devolução dobrada, prevista no Parágrafo Único, do art.
42, da Lei nº 8.078/90, merece
ser aplicada apenas em casos excepcionais, devendo haver certeza absoluta do magistrado quanto ao dolo do fornecedor de produtos ou serviços, que não pode
ser penalizado severamente com
base em incipientes presunções
despidas de fidedigno arrimo
probatório.
Nunca é demais lembrar que,
na forma do mencionado dispositivo consumerista, o “engano justificável” na cobrança, por si só,
já excluiria a dobra na condenação, mesmo que, por amor ao debate, se mostrasse factível a tese
dessas demandas repetitivas.
A jurisprudência, no âmbito do
Distrito Federal, ainda se encontra dividida, mas é salutar que o
Judiciário fique atento ao teor e à
incidência dessas ações em massa, muitas ajuizadas na véspera
do prazo prescricional, exigindo
desses demandantes uma postura processual arrimada por inconBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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uma determinada unidade,
este, para todos os efeitos,
será o valor total do negócio,
não havendo qualquer vedação
que esse adquirente combine
pagar a maior parte desse
montante à Incorporadora,
cujas parcelas constarão do
instrumento de compra e venda, e outra parte, minoritária
e normalmente não superior a
5% (cinco por cento), diretamente para os agentes de corretagem.
Essa contratação da corretagem, aliás, pode ser realizada
mediante pacto escrito, em instrumento separado ou no bojo de
contrato, ou, como admite a jurisprudência, até mesmo de modo
verbal, a ser provada, inclusive,
por meio de testemunhas, na forma do art. 5º, LV, da Constituição
Federal, onde é importante haver
compreensão dos magistrados em
oportunizar, em caso de questionamento judicial, a oitiva, em audiência, dos envolvidos na negociação.
Sobre essa nova indústria de
ações, se afiguram igualmente
inverossímeis as alegações que “os
serviços de intermediação não teriam sido prestados”, a despeito de
os corretores terem viabilizado o
negócio, o qual redundou na assinatura de contrato de compra e
venda perante a incorporadora, sob
a égide do art. 725 do Código Civil,
cujo efeito restou consolidado no
julgamento do REsp 1.339.642-RJ,
relatado em março do ano corrente pela Ministra Nancy Andrighi, do
Superior Tribunal de Justiça.
Quanto ao pedido de devolução das comissões de corretagem
de forma dobrada, com todo o respeito, redunda em violação não
apenas da boa-fé, mas da própria
Lei nº 6.530/78 e dos demais artigos de lei citados anteriormente, pois, além de, comumente, não
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Assuntos Gerais Imobiliários
dicional boa-fé e, nesse sentido, abrindo as portas para não
apenas analisar, como o faz ordinariamente, a parte documental, mas também para ouvir os depoimentos das partes,
com o objetivo de alcançar a
desejada verdade dos fatos.
Não se pode esquecer que o
serviço de intermediação da
compra de imóveis, quando
prestado de forma clara e útil,
dá direito a imobiliárias e corretores a uma merecida contraprestação, nos termos do art.
594 do Código Civil, valendo salientar que a comissão possui natureza alimentar para os agentes de
corretagem e coaduna-se tanto
com a função social do contrato,
como com os princípios constitucionais do trabalho e da livre iniciativa, consagrados nos arts. 1º,
inciso IV, e 170 da Carta Magna.
Portanto, é fundamental que o
Judiciário se posicione com austeridade, exigindo boa-fé de todos
os litigantes, agindo com curiosidade probatória, máxime na oitiva
das partes envolvidas, para que
tenha condições de extrair, assim,
conclusões profundas e acertadas
nos casos a ele submetidos,
exarando, assim, decisões com
condão moralizador, que protejam
os bons consumidores, mas também os fornecedores que agem
com transparência e ponderação,
não se furtando a aplicar multa por
litigância de má-fé àqueles que
procuram a Justiça de forma inadvertida e contraditória, abarrotando os gabinetes dos já
assoberbados magistrados com
ações manifestamente temerárias.
* O autor é Advogado especializado em Direito Imobiliário, Presidente da ABRAMI – Associação
Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário, Sócio-Fundador
da Sampaio Pinto e Associados
Advocacia e Consultoria Jurídica.
35
Assuntos Gerais Imobiliários
Perguntas e Respostas
Arrendamento - Permanência estratégica do nome
fantasia de pousada conhecida há mais de 10 anos
Pergunta: No caso de arrendamento de pousada, os arrendatários são obrigados a utilizar o mesmo
nome fantasia já existente. Ex: uma pousada com 10 anos de funcionamento foi arrendada, o proprietário pode exigir que o arrendatário não tire a placa com o nome fantasia da empresa? (L.H. - Porto
Seguro, BA)
Resposta: Dependerá do que for pactuado no contrato. Tratando-se de um arrendamento, que
será explorado por determinado prazo, normalmente o nome do estabelecimento não é alterado devido
ao conhecimento da clientela e das propagandas, existentes há mais de 10 anos de funcionamento.
Portanto, o proprietário poderá exigir que o arrendatário não troque a placa por outro nome.
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Honorários de corretagem devidos ao
corretor que aproximou as partes – Dispensa
de certidões de ex-proprietário e anuente
Pergunta: Estou fazendo uma venda. O imóvel que está sendo comercializado, a vendedora separou no
ano de 2009 e consta de escritura como separada consensualmente, descrito na matrícula. Ela hoje já e
casada com outra pessoa. O Advogado nos pediu as certidões dela e do atual esposo e todas estão 0k. Foi
feito um contrato com sinal e mais 5 parcelas, porém eu fiquei de receber nesta primeira parcela, porém ainda
não recebi nada. Essa semana o advogado do comprador pediu todas as certidões do antigo esposo, que eles
estão separados desde 2009 e apenas no ano de 2013 apareceu um apontamento, e devido a isso ainda não
pude receber a minha comissão. Agora ele quer a certidão de Objeto e Pé, mesmo o cliente já tendo a posse
do imóvel. Perguntas: 1. Se caso a venda não aconteça, mesmo que o casal comprador já tenha dado o sinal
e já está usando o imóvel, quem tem a obrigação de pagar os meus honorários? 2. E se o imóvel não está em
nome do antigo marido, qual a necessidade destas certidões ? Peço se possível uma ajuda para que eu possa
falar com esse advogado com base em informações jurídicas. (F.E.P.S. – Guarujá, SP)
Respostas: 1. Os honorários de corretagem são pagos pelo vendedor, que normalmente é quem
contrata os serviços do corretor, podendo ser pelo comprador, caso conste em cláusula contratual. Nos
termos do art. 725 do Código Civil, “a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento
das partes. O que determina o direito à percepção dos honorários de corretagem é o trabalho de aproximação dos contratantes e o fechamento do negócio. No caso, houve o fechamento do negócio porque foi dado
o sinal e mais 5 parcelas, bem como o comprador está na posse do imóvel. 2. Se a vendedora consta na
escritura como separada e única proprietária, é porque a mesma adquiriu o imóvel neste estado civil, ou
seja, após a separação e partilha de bens (caso tenha existido), não sendo necessário, portanto as
certidões do ex-marido, principalmente quando o apontamento em seu nome ocorreu depois da separação e
da data da escritura em nome da separanda. Veja no BDI as seguintes matérias: Corretagem – Comprovação efetiva da aproximação das partes e a realização do negócio – Arrependimento posterior que não
desobriga os vendedores do pagamento da remuneração do corretor – Corretagem over price é admissível
quando contratada por escrito (TJSP) (BDI nº 13 - ano: 2011 – Jurisprudência)
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2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
Assuntos Gerais Imobiliários
Jurisprudência Comentada
Extinção de condomínio voluntário - Venda judicial - Avaliação (TJRS)
Comentário: Trata-se de um recurso que pretende modificar uma sentença que autorizou a venda
de um imóvel e a extinção do condomínio havido no próprio imóvel, sob a alegação de que necessita ser
renovada a avaliação feita sobre o imóvel e determinar a venda pelo menor preço à condômina que tem o
direito de preferência. Reclama também que faltou ser definida a forma como deveria ser procedida a sua
alienação ressalvando que não cabe o leilão. O Tribunal analisou a questão e afirmou que não há um
consenso entre os proprietários, tanto que entraram na Justiça para dissolver o condomínio e vender o
imóvel, e quando não há consenso há a possibilidade de o imóvel ser alienado por leilão. Em razão do lapso
de tempo de dois anos havido, a reavaliação deve ser feita, porém a partir da avaliação anterior, e sem
outras avaliações, pois senão o processo jamais encontrará o seu final, tendo em vista que as avaliações
sempre poderão serem impugnadas e de todas as decisões sempre caberá recurso, e isso não terá mais
fim. A rigor, bastaria apenas atualização monetária dos valores. Havia sido determinado anteriormente que
o imóvel seria alienado de forma judicial, os bens móveis feitos sob medida e o ar condicionado se
incorporariam ao imóvel, bem como foi também resguardado o direito de preferencia à condômina. Assim,
nada restou que pudesse ser modificado, mantendo-se a sentença em sua integralidade.
Apelação Cível nº 70051522811 – Sétima Câmara Cível - Comarca de Porto Alegre – Apelante Mauro
C. - Apelado: Ligia S. C. - Relator: Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves - Data de Julgamento:
09.01.2013
Ementa: Alienação judicial de imóvel em condomínio. Controvérsia acerca do valor da avaliação e
forma de alienação. 1. Cuidando-se de alienação judicial de imóvel em estado de condomínio, a forma pela
qual se formalizará a alienação é aquela prevista nos art. 1.113 e seguintes do CPC. 2. Havendo pronunciamento judicial com trânsito em julgado acerca da higidez da avaliação levada a efeito, o transcurso do
lapso temporal de dois anos justifica a reavaliação, mas a partir da avaliação anterior e sem novas
avaliações, sob pena de o processo jamais encontrar o seu final, pois todas as avaliações sempre poderão
ser impugnadas e as decisões são sempre passíveis de recurso, o que enseja transcurso de expressivo
lapso temporal. 3. Consideram-se incluídas na avaliação levada a efeito as benfeitorias que a ele se
integram, como ar condicionado central, armários feitos sob medida, além de fogão e coifa, bens estes
com mais de cinco anos de uso. Recurso desprovido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
37
Assuntos Gerais Imobiliários
Notícias
Ação tardia impede que donos de imóvel
com contrato de gaveta questionem penhora
A Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho manteve decisão que aplicou a decadência aos embargos de
terceiro interpostos por um casal de empresários que discutia a penhora de um imóvel adquirido com "contrato de
gaveta" (sem formalização da transação em cartório). A
Turma renovou entendimento no sentido de ser inadmissível, em recurso de natureza extraordinária, alegação de
ofensa indireta à Constituição Federal para fins de conhecimento.
O agravo de instrumento em recurso de revista julgado
pela Turma tem origem em execução trabalhista na qual o
casal de empresários opôs embargos de terceiro na qualidade de promitentes compradores de um terreno (objeto
da execução) adquirido em janeiro de 2008. Consta nos autos que o oficial de justiça, ao proceder à
penhora do imóvel para pagamento de dívidas trabalhistas, foi informado pelo suposto proprietário de que
o imóvel fora vendido oito anos antes. Deixou de informar, porém, a quem havia vendido o imóvel,
tampouco o oficial exigiu tal informação. Posteriormente, revelou-se que a negociação fora feita mediante
a assinatura de um "contrato de gaveta" com o casal de empresários.
Os novos proprietários do terreno só tomaram conhecimento da penhora no dia 6/12/2012, após a
arrematação do imóvel, da expedição da carta e da imissão de posse do arrematante, em dezembro de
2012. Decidiram, então, interpor os embargos de terceiro – recurso destinado à defesa de bens ou direitos
indevidamente atingidos por constrição judicial.
O recurso foi apresentado em 11/12/2012 e, para os recorrentes, estariam dentro do prazo decadencial de
cinco dias fixados no artigo 1.048 do Código de Processo Civil. Eles pediam que fosse reconhecida sua condição
de reais proprietários e possuidores de boa fé do imóvel penhorado e adquirido por eles em janeiro de 2008.
Tanto a Vara do Trabalho quanto o TRT aplicaram a decadência, por considerar que o prazo para opor
os embargos teria começado a correr a partir da data da assinatura da carta de arrematação, em 2/8/
2012, e não quando os proprietários tomaram conhecimento da transação. Diante disso, os empresários
apresentaram recurso de revista ao TST, que teve seguimento negado pelo Regional. Interpuseram então
o agravo de instrumento, sustentando que o não conhecimento dos embargos por intempestividade (não
observância do prazo) teria afrontado o artigo 5º, incisos XXXV, LIV e LV da Constituição Federal, que
tratam do acesso à Justiça e do direito ao contraditório e à ampla defesa.
Prazo decadencial
O relator do agravo, ministro Walmir Oliveira da Costa, observou, no julgamento, que a modalidade de
"contrato de gaveta" não tem validade para terceiros. Entretanto, destacou que, no caso em questão, o
que se discutia era o prazo decadencial, e não o direito à propriedade. Em relação ao prazo, lembrou que
o Supremo Tribunal Federal considera a matéria processual e não constitucional, "sem ingerência direta
com os princípios do acesso à justiça, do devido processo legal, do contraditório, e da ampla defesa", que
os empresários alegavam ter sido violados.
O ministro assinalou que a jurisprudência pacífica do TST também não admite, em recurso de natureza
extraordinária, alegação de ofensa indireta à Constituição por falta de observância ou má interpretação de
normas infraconstitucionais, como as processuais trabalhistas. Neste ponto lembrou que, nos termos do
artigo 896, parágrafo 2º, da CLT e da Súmula 266 do TST, a admissibilidade do recurso de revista, "inclusive
os embargos de terceiro, depende de demonstração inequívoca de violência direta à Constituição Federal".
Fonte: TST, Processo: AIRR-1838-02.2012.5.08.0004, Dirceu Arcoverde/CF
38
2ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2013 – Nº 22
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
MESES
TR (¹)
%
POUPANÇA (¹)
%
Ago./2012
Set.
Out.
Nov.
Dez.
Ano 2012
Jan./2013
Fev.
Mar.
Abr.
Mai.
Jun.
Jul.
Ago.
Set.
Out.
Nov.
0,0123
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,2897%
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0209
0,0000
0,0079
0,0920
0,0207
0,5124
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
6,4753%
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
0,5210
0,5000
0,5079
0,5925
0,5208
IGP-M
IGP/DI
FGV %
IPC-DI
1,4300
0,9656
0,0241
(-) 0,0258
0,6821
7,8182%
0,3381
0,2910
0,2062
0,1458
0,0045
0,7479
0,2610
0,1464
1,5000
0,8573
1,2924
0,8801
(-) 0,3148
0,2506
0,6588
8,0967%
0,3074
0,1985
0,3050
(-) 0,0568
0,3210
0,7633
0,1395
0,4627
1,3578
0,6268
0,4427
0,5406
0,4818
0,4543
0,6565
5,7404%
1,0085
0,3328
0,7167
0,5183
0,3215
0,3539
(-) 0,1701
0,1985
0,2952
0,5500
IPA-EP-DI (²)
1,7655
1,1052
(-) 0,6798
0,1644
0,7387
9,1284%
0,0018
0,0854
0,1232
(-) 0,3940
0,0089
0,8513
0,1975
0,5847
1,9004
0,7138
IBGE %
FIPE %
INPC
IPC-A
IPC
INCC-DI
0,2593
0,4499
0,2239
0,6302
0,2103
0,7098
0,3329
0,5401
0,1603
0,7400
7,1194% 6,1973%
0,6462
0,9200
0,6045
0,5201
0,5032
0,6000
0,7354
0,5900
2,2506
0,3500
1,1490
0,2801
0,4787 (-) 0,1300
0,3126
0,1599
0,4347
0,2701
0,2629
0,4100
0,2677
0,5700
0,5470
0,5900
0,8020
0,6001
0,6764
0,7901
0,7784
5,8386% 5,0989%
0,8600
1,1484
0,6000
0,2213
0,4700 (-) 0,1747
0,5500
0,2754
0,3699
0,0974
0,2601
0,3168
0,0299 (-) 0,1312
0,2400
0,2245
0,3500
0,2496
0,4821
1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.
2. O IPA-EP-DI substitui o IPA-DI, a partir de janeiro/2010, com nova metodologia para cálculo e incorporou a série histórica do IPA-DI.
MESES
SINDUSCON/CUB - % (³)
RJ
RS
SC
MG
SP
DÓLAR - R$ (4)
COMERCIAL
PARALELO
Set./2012
0,32
0,09
0,35
0,11
0,07
2,0306
2,1900
Out.
0,43
0,11
(-) 0,36
0,25
0,20
2,0313
2,1700
Nov.
2,26
0,02
0,08
0,18
0,18
2,0991
2,2400
Dez.
0,12
0,19
0,00
0,30
0,04
2,0791
2,2200
Ano 2012
8,9703%
7,9020%
5,2260%
6,6858%
7,2934%
10,8380%
9,3596%
Jan./2013
1,56
0,11
1,91
0,05
(-) 0,01
1,9883
2,1400
Fev.
0,26
0,09
0,21
0,47
(-) 0,01
1,9754
2,1100
Mar.
0,27
5,67
0,60
0,44
0,24
2,0138
2,1500
Abr.
0,15
0,12
0,02
0,43
0,18
2,0001
2,1300
Mai.
0,18
0,15
0,88
4,05
4,44
2,1319
2,2800
Jun.
0,08
0,25
3,36
1,53
1,39
2,2156
2,3800
Jul.
0,12
0,24
0,75
0,45
0,32
2,2903
2,4400
Ago.
0,28
0,31
0,60
0,38
0,16
2,3725
2,5300
Set.
0,25
0,18
(-) 0,09
0,28
0,12
2,2088
2,3900
Out.
0,24
0,27
0,41
0,30
0,17
2,2340
2,3800
UPC (R$) - Nov.-2013 = 22,32 — Salário Mínimo - Nov.-2013 = 678,00 — UFESP(SP) (R$) - 2013 = 19,37 — UFM/SP (R$) - 2013 = 108,66
3. Até 02/2007, conf. NBR 12.721/1999; a partir de março/2007, conf. NBR 12.721/2006.
4. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Janeiro/2013
Base de Cálculo (R$)
Até 1.710,78
De 1.710,79 até 2.563,91
De 2.563,92 até 3.418,59
De 3.418,60 até 4.271,59
Acima 4.271,59
Alíquota (%)
Isento
7,5
15
22,5
27,5
Parcela a Deduzir (R$)
—
128,31
320,60
577,00
790,58
DEDUÇÕES:
a) R$ 171,97 por dependente;
b) Pensão alimentícia integral;
c) R$ 1.710,78 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
d) Contribuição à Previdência Social.
COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (5)
REAJUSTE EM OUTUBRO/2013
REAJUSTE EM NOVEMBRO/2013
Indexador
Bim.
Trim.
Quadrim.
Sem.
Anual Indexador
IGP-M/FGV
1,0165
1,0191
1,0268
1,0283
1,0440 IGP-M/FGV
IGP-DI/FGV
1,0183
1,0197
1,0275
1,0302
IPC-DI/FGV
1,0049
1,0032
1,0068
1,0153
INPC/IBGE
1,0043
1,0030
1,0058
1,0153
1,0569 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE
1,0059
1,0062
1,0088
1,0181
1,0586 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE
1,0047
1,0034
1,0066
1,0104
1,0457 IPC/FIPE
Bim.
Trim.
Quadrim.
Sem.
Anual
1,0237 1,0252
1,0279
1,0356
1,0527
1,0447 IGP-DI/FGV
1,0199 1,0246
1,0261
1,0372
1,0546
1,0529 IPC-DI/FGV
1,0085 1,0105
1,0088
1,0156
1,0536
1,0073 1,0096
1,0083
1,0124
1,0424
5. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.