Ações judiciais na locação de
imóveis urbanos
Ação revisional de aluguel
Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação
Prof. Denis Donoso
Denis Donoso
blogspot.denisdonoso.com.br
Apresentação da Lei de Locações (Lei 8.245/91)
 Objeto da Lei de Locações (art. 1º e parágrafo único).
 Norma híbrida (direito material e processual).
 Aspectos processuais (arts. 58 a 75).
 Ações judiciais típicas (despejo, consignação, revisional e
renovatória).
Aspectos processuais comuns (ações locatícias)
Art. 58 da Lei de Locações
 Tramitação nas férias forenses;
 Competência;
 Valor da causa;
 Citações, intimações e notificações;
 Efeito dos recursos contra sentença.
Ação de consignação de aluguel e
acessórios da locação
Art. 67 da Lei de Locações
Introdução
 Objeto (consignar aluguel ou acessórios da locação);
 Pagamento como direito do devedor.
 Natureza da ação (prevalece ser declaratória).
 Alcance (locações residenciais / não residenciais).
Cabimento
 Aplicação do art. 335 do Código Civil;
 Razões de consignar:
a) Mora do credor (mora accipiendi)
Incisos I e II do art. 335 do CC.
b) Dificuldades ou impedimentos de pagar
Incisos III, IV e V do art. 335 do CC.
Ação de consignação de chaves
 Aplicação do rito especial da Lei de Locações?
 NÃO (Gildo dos Santos)
As chaves não são aluguel ou acessório da locação, mas sim o
próprio objeto da locação. Deve seguir procedimento especial de
consignação do CPC (arts. 539 e seguintes).
 SIM (Claudio Zarif, Luiz Fux)
Legitimidade
 Ativa: qualquer sujeito que tenha interesse jurídico em
pagar (locatário, fiador, sublocatário etc.).
 Passiva: locador (regra).
Adquirente do imóvel (STJ, Resp 6.836)
Imobiliária / administradora (STJ, Resp 1.252.620)
Procedimento
Regra
Procedimento especial do art. 67 da Lei de Locações
Subsidiariamente
Aplicação do CPC (art. 79 da Lei de Locações)
No CPC
Preferencialmente as regras sobre ação de consignação em pagamento (arts.
539 e seguintes) e não meramente o procedimento comum.
Procedimento padrão
Petição inicial
Art. 67 I e III
“Cite-se”
Não deposita
Depósito (art. 67, II)
24 horas
Extinção sem resolução do mérito
Depósito realizado
Réu
Condutas possíveis
Depósitos no curso da ação (art. 67, III)
 Autor deve promover os depósitos das prestações vincendas
no curso da ação, até a data de seu vencimento, até prolação
de sentença de 1ª instância.
 Podem ser feitos depósitos depois de prolatada a sentença de
1º grau?
Não, deve-se propor nova ação de consignação (Gildo dos Santos).
Sim, até trânsito em julgado (STJ, REsp 33.976) (Claudio Zarif).
Condutas possíveis do réu citado
a) Não contestar
Art. 67, IV. O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao
pagamento das custas e honorários de 20% do valor dos depósitos.
b) Receber os valores depositados
Art. 67, IV. O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao
pagamento das custas e honorários de 20% do valor dos depósitos.
c) Contestar
Fundamentação vinculada (art. 67, V).
d) Reconvir
Art. 67, VI (pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença
do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral).
Possibilidade de complementar depósito
 Art. 67, VII
“O autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco
dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo
de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz
declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas
imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos
depósitos”.
Ação revisional de aluguel
Arts. 68 a 70 da Lei de Locações
Introdução
 Objeto (tutela revisional para mais ou menos);
 Cláusula rebus sic stantibus no âmbito da locação.
 Alcance (locações residenciais / não residenciais).
Legitimação
 Locador, locatário, sublocador, sublocatário (ativa e
passivamente);
 Alienação do imóvel:
“Vendido o imóvel no curso do contrato, o adquirente se
sub-roga nos direitos e obrigações do locador, entre os quais
o de rever o aluguel” (RT 708/135).
Prazo mínimo para promover ação revisional
 Art. 19 da Lei de Locações
“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência
do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
 Falta de preenchimento do prazo: extinção do feito sem
resolução do mérito (falta pressuposto processual).
Impedimento para promover ação revisional
Pendência de prazo para desocupação do imóvel
 Art. 68 § 1º da Lei de Locações:
a) Por força de denúncia-vazia;
b) Por força de acordo extrajudicial;
c) Por força de determinação judicial.
Procedimento (art. 68)
 Procedimento sumário (art. 68, caput).
 Art. 1.049, § único, CPC
“Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será
observado o procedimento comum previsto neste Código,
com as modificações previstas na própria lei especial, se
houver.”
Procedimento padrão (como era no CPC/73)
Petição inicial
Recebimento
Citação
Audiência (conciliação)
Contestação
Perícia
Audiência (inst.)
Sentença
Procedimento padrão (como fica no NCPC)
 Audiência de conciliação
A audiência de conciliação deixa de ser etapa necessária do
procedimento e passa a ser facultativa (art. 334 do CPC).
 Contestação
A contestação deixa de ser apresentada em audiência
(conforme art. 68, IV, LL) e passa a ser apresentada na forma do
art. 335 do CPC (prazo de 15 dias, fora da audiência).
Petição inicial
 Utilizar o padrão do art. 319 do CPC;
 Indicar valor do aluguel cuja fixação pretende (art. 68 I);
 Requerer fixação de aluguel provisório (art. 68, II), nos
parâmetros legais.
Fixação de aluguel provisório
 III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu
poderá pedir seja revisto o aluguel provisório,
fornecendo os elementos para tanto;
 V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposição de recurso contra a
decisão que fixar o aluguel provisório.
 Pedido de revisão e sua recorribilidade no CPC/2015.
Contestação
 Será apresentada conforme o art. 335 do CPC;
 Deve apresentar contraproposta (art. 68, IV);
 Pedido contraposto ou reconvenção?
Demais etapas
 Perícia;
 Audiência de instrução;
 Sentença (art. 69)
“O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas
durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos,
serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão
que fixar o novo aluguel.”
Obrigado!!
Prof. Denis Donoso
Denis Donoso