Kinea Renda Imobiliária FII
Relatório de Gestão
Maio de 2013
Palavra do Gestor
Prezado Investidor,
No mês de abril não houve novas aquisições pelo Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário
- FII (“Fundo”), mas no início de maio concluímos a aquisição do Centro de Distribuição Pouso Alegre. Apesar
de concluída em maio, já apresentaremos algumas informações do novo imóvel do Kinea Renda Imobiliária.
O empreendimento será integralmente locado por uma das maiores empresas de consumo do mundo, que
oferece uma extensa linha de produtos de higiene pessoal, limpeza e alimentos.
A propriedade localiza-se no município de Pouso Alegre, no Estado de Minas Gerais, a poucos quilômetros da
divisa com o Estado de São Paulo.
Pouso Alegre é a décima maior cidade de Minas Gerais e a segunda do sul de Minas, com um crescimento
superior a 30% na última década, de acordo com o censo do IBGE. Com mais de 127 mil habitantes, o
município tem uma população jovem, 71% na faixa de 10 a 49 anos, que aliada a uma politica de qualificação
profissional acaba por ser um fator decisivo para atender as demandas de mão de obra das empresas que
queiram se instalar no município.
Perspectiva artística do empreendimento
Pouso Alegre - MG
Perspectiva artística do empreendimento
2
Palavra do Gestor
Posicionada às margens da Rodovia Fernão Dias, a cidade é reconhecida por sua localização estratégica
do ponto de vista logístico, por estar próxima do maior entroncamento rodoviário do sul de Minas. Pouso
Alegre situa-se no centro do eixo comercial Belo Horizonte–São Paulo e apresenta uma posição favorável
principalmente por estar ligada às BRs 459 e 381, por onde passam 20% da produção industrial de Minas
Gerais e São Paulo. Atualmente a cidade abriga sedes de grandes empresas tais como Rexam, Unilever, Yoki,
Johnson Controls, Usiminas, Tigre e Alpargatas. O CD Pouso Alegre encontra-se em fase de construção com
entrega prevista para o 2º semestre de 2013. O empreendimento possui uma área de terreno de 518.000
m² e uma área construída de aproximadamente 87.750 m², e quando concluído será o maior centro de
distribuição da locatária no Brasil.
A propriedade caracteriza-se pelo seu excelente padrão construtivo e especificações técnicas de
1ª linha, que atendem às demandas de grandes empresas nacionais e multinacionais. O Centro de
Distribuição Pouso Alegre será o 1º da locatária com certificação LEED no Brasil , que inclui conceitos de
sustentabilidade para reduzir o impacto ambiental na operação.
Com mais essa aquisição o Fundo Kinea Renda Imobiliária passa a ter 13 ativos em carteira e outros 4 em
processo de aquisição, sendo 3 centros logísticos e 1 edifício de escritórios.
No dia 1 de abril de 2013 concluímos a 4ª emissão do Kinea Renda Imobiliária com a captação de
R$992.819.952,56, mediante a emissão de 607.500 novas cotas. A nova captação de recursos vem em linha
com a estratégia planejada para o Fundo para através de novas emissões permitir uma maior diversificação
na composição da carteira imobiliária do Fundo bem como dos fluxos gerados por seus imóveis. Além disso,
espera-se também aumento da liquidez do mercado secundário, melhorando as condições de negociação
das cotas do fundo pelos cotistas atuais e novos investidores.
Com a compra dos 4 ativos que estão em processo avançado de aquisição, o caixa do Fundo será totalmente
alocado em ativos imobiliários.
A política de investimento não sofreu alteração com a 4ª emissão do Kinea Renda Imobiliária. Dessa maneira
seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo,
tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo
áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações.
3
Rentabilidade
Como resultado do processo de alocação do caixa do Fundo, iniciamos no mês de abril o aumento do
rendimento distribuído aos cotistas. Dessa maneira, a 28ª distribuição de renda de aluguel referente ao
mês de abril, no valor de R$ 7,20 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuado diretamente na
conta corrente dos cotistas no dia 15/05/2013.
Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de
rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético
que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,761 2, na 2ª Emissão pela cota média de
R$ 1.128,623 4, na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227,955 6 e outro que tenha entrado na 4ª Emissão pela cota
média de R$1.634,277 8. Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI9:
Rentabilidade Acumulada
Data Base
1ª Emissão
15/09/2010
2ª Emissão
08/07/2011
3ª Emissão
13/01/2012
4ª Emissão
01/02/2013
Valor Referencial da Cota (R$)
1.005,76
1.128,62
1.227,95
1.634,27
Variação da Cota
61,19%
45,82%
35,64%
6,89%
Rendimentos Distribuídos
21,61%
14,59%
10,16%
0,44%
Rentabilidade Total
96,01%
67,09%
49,43%
7,36%
CDI no Período
23,28%
14,34%
8,80%
1,38%
Rentabilidade FI x CDI
412,50%
467,95%
561,41%
531,58%
Ibovespa no Período
-17,91%
-9,11%
-4,65%
-5,48%
-
-
-
-
Rentabilidade FI x IBOV
1 - Período de 15/09/2010 a 30/04/2013.
2 - Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ 260.469.923 dividido pelo número total de cotas emitidas de 258.979.
3 - Período de 08/07/2011 a 30/04/2013.
4 - Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$202.548.081,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de 179.466.
5 - Período de 01/12/2011 a 30/04/2013.
6 - Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$409.833.722,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de 333.755.
7 - Período de 01/02/2013 a 30/04/2013.
8 - Valor obtido pelo volume total da captação da 4ª Emissão de R$ 992.819.952,56 dividido pelo número total de cotas emitidas de 607.500.
9 - Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de
performance do Fundo.
4
Negociação e Liquidez
No mês de abril as cotas do Fundo foram negociadas em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando
a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de
62.828 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 4,55% do total de cotas do Fundo com um
volume médio diário de R$ 5.011.724,00 e um volume médio por negócio de R$ 35.069,00.
As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11.
Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da
negociação das cotas do Fundo.
R$ 2.000,00
R$ 20.000.000
R$ 1.900,00
R$ 18.000.000
R$ 1.800,00
R$ 16.000.000
R$ 1.700,00
R$ 14.000.000
R$ 1.600,00
R$ 12.000.000
R$ 1.500,00
R$ 10.000.000
R$ 1.400,00
R$ 8.000.000
R$ 1.300,00
R$ 6.000.000
R$ 1.200,00
R$ 1.100,00
R$ 4.000.000
R$ 1.000,00
R$ 2.000.000
R$ 900,00
R$ dez
2010
jan
fev
mar
abr
mai
jun jul
2011
ago
set
out
nov dez
volume
5
jan
fev
mar
abr
mai
cotação
jun jul
2012
ago
set
out
nov dez
jan
fev
mar
2013
abr
Carteira Imobiliária do Fundo
Ao final do mês de abril a vacância10 física do Fundo era de 0,70% e a vacância financeira de 1,43%. A queda na
taxa de vacância decorre da locação do galpão logístico no condomínio PIB Sumaré. A vacância remanescente
ocorre em função de espaços vagos nos edifícios Athenas e Bela Paulista entretanto já estamos trabalhando
para que sejam alugados Escritório
o mais rápido possível a fim de retomarmos o fluxo de aluguéis.
Escritório
63,02%
Ao término do mês de abril23,84%
o Fundo Kinea Renda Imobiliária possuia 12 ativos sendo
8 edifícios comerciais e 4
centros logisticos apresentando a seguinte divisão de receita e de metragem por tipologia:
Logístico
36,98%
Logístico
76,16%
Distribuição
da área por
tipologia
Escritório
23,84%
Escritório
23,84%
Escritório
63,02%
Escritório
Distribuição 63,02%
da receita por
tipologia
Logístico
36,98%
Logístico
76,16%
Logístico
76,16%
Atualmente a receita do Fundo está segmentada conforme o gráfico abaixo:
Serviços • 5,05%
Outros - 11,57%
Governo • 4,00%
Telecomunicações • 7,73%
Serviços • 5,05%
Governo • 4,00%
Distribuição
da receita por
atividade
Serviços • 5,05%
Outros - 11,57%
Governo • 4,00%
Outros - 11,57%
Financeiro - 17,39%
Tecnologia •• 7,73%
5,09% Telecomunicações • 7,73%
Telecomunicações
Financeiro - 17,39%
Logística
• 7,47%
Tecnologia
• 5,09%
Tecnologia • 5,09%
Logística • 7,47%
Logística • 7,47%
Financeiro - 17,39%
Comércio - 11,83%
Comércio - 11,83%
Indústria - 24,50%
Indústria - 24,50%
Indústria - 24,50%
Engenharia - 5,36%
Engenharia - 5,36%
10 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios.
6
Engenharia - 5,36%
Comércio - 11,83%
Logístico
36,98%
Carteira Imobiliária do Fundo
A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos
abaixo descritos11:
Lavradio
Endereço: Rua do Lavradio, 132
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: Novembro/2010
Área locável: 15.833m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT
Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10)
Gomes Freire
Endereço: Avenida Gomes Freire, 471
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: Novembro/2010
Área locável: 5.169 m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilino: Banco do Brasil/TRT
Valor de avaliação: R$ 34.500.000,00 (base set/10)
10 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela empresa Jones Lang LaSalle ou
Colliers International.
7
Carteira Imobiliária do Fundo
Athenas
Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64
Bairro: Pinheiros
Cidade: São Paulo
Estado: São Paulo
Data de aquisição: fevereiro/2011
Área locável: 6.230m2
Participação no empreendimento: 93%
Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre
outros
Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10)
Joaquim Floriano
Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913
Bairro: Itaim
Cidade: São Paulo
Estado: São Paulo
Data de aquisição: março/2011
Área locável: 3.198m2
Participação no empreendimento: 82%
Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros
Valor de avaliação: R$ 27.000.000,00 (base jan/11)
8
Carteira Imobiliária do Fundo
Centro de Distribuição PIB Sumaré
Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560
Bairro: Chácara Monte Alegre
Cidade: Sumaré
Estado: São Paulo
Data de aquisição: setembro/2011
Área locável: 13.600m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: Imóvel vago
Valor de avaliação: R$ 23.800.000,00 (base set/11)
Centro Logístico - Jundiaí
Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100
Bairro: Jardim São Bento
Cidade: Jundiaí
Estado: São Paulo
Data de aquisição: novembro/2011
Área locável: 43.208,32m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilino: Foxconn
Valor de avaliação: R$ 91.700.000,00 (base nov/11)
9
Carteira Imobiliária do Fundo
Botafogo Trade Center
Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352
Bairro: Botafogo
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: julho/2012
Área locável: 8.083m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros
Valor de avaliação: R$ 126.000.000,00 (base jul/12)
Buenos Aires Corporate
Endereço: Rua Buenos Aires, 15
Bairro: Centro
Cidade: Rio de Janeiro
Estado: Rio de Janeiro
Data de aquisição: setembro/2012
Área locável: 7.046,18m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis, entre outros
Valor de avaliação: R$ 121.500.000,00 (base set/12)
10
Carteira Imobiliária do Fundo
Jundiaí Industrial Park
Endereço: Rodovia Hermenegildo Tonolli, km 02
Bairro: Fazenda Grande
Cidade: Jundiaí
Estado: São Paulo
Data de aquisição: Janeiro/2013
Área locável: 75.975,60m2
Participação no empreendimento: 90%
Inquilinos: Geodis e Dafiti
Valor de avaliação: R$ 184.000.000,00 (base set/12)
Bela Paulista
Endereço: Avenida Paulista, 2.421
Bairro: Consolação
Cidade: São Paulo
Estado: São Paulo
Data de aquisição: Fevereiro/2013
Área locável: 6.381,00m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: Nextel, Banco do Brasil, Ambipar e Euller Hermes, entre outros
Valor de avaliação: R$ 95.580.000,00 (base nov/12)
11
Carteira Imobiliária do Fundo
Edifício Madison
Endereço: Rua Gomes de Carvalho, 1.195
Bairro: Vila Olímpia
Cidade: São Paulo
Estado: São Paulo
Data de aquisição: Fevereiro/2013
Área locável: 8.431,00m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: Notre dame Seguros, Hatch e CM Capital Markets, entre outros.
Valor de avaliação: R$ 102.340.000,00 (base nov/12)
Centro de Distribuição Mogi das Cruzes
Endereço: Rodovia Pedro Eroles, Km 41,5
Bairro: Taboão
Cidade: Mogi das Cruzes
Estado: São Paulo
Data de aquisição: Março/2013
Área locável: 69.113,25m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilino: Kimberly Clark.
Valor de avaliação: R$ 166.180.000,00 (base nov/12)
12
Carteira Imobiliária do Fundo
Centro de Distribuição Pouso Alegre
Endereço: Rodovia Fernão Dias, Km 863
Bairro: Algodão
Cidade: Pouso Alegre
Estado: Minas Gerais
Data de aquisição: Maio/2013
Área locável: 87.750,00m2
Participação no empreendimento: 100%
Inquilinos: empresa do ramo de consumo (confidencial).
Valor de avaliação: R$ 203.120.000 (base nov/12)
13
Informações Contábeis
Recursos disponíveis para distribuição
No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de abril considerando
as receitas e despesas realizadas:
Total de Receitas
R$
14.573.280,44
Total de Despesas
R$
(2.274.640,48)
Saldo Final em 30/04/2013
R$
12.298.639,96
Fluxo de Caixa no mês de abril de 201312
Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do
Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de março e as receitas
financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais
e de administração13:
Saldo inicial em 31/03/2013
R$
444.035.746,55
(+) Aquisição de Cotas
R$
339.698.250,00
(+) Aluguéis
R$
9.007.525,47
(+) Receita Financeira
R$
4.113.254,97
(-) Despesas com Aquisição de Ativos
R$
(2.236.367,99)
(-) Benfeitorias
R$
(96.102,10)
(-) Taxa de Administração
R$
(2.020.135,90)
(-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip)
R$
(12.591,36)
(-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc)
R$
(241.913,22)
(-) Rendimentos Distribuídos
R$
(8.202.465,60)
Saldo Final em 30/04/2013
R$
784.045.200,82
12 -Números não auditados.
13 -Saldo Final em 30/04/2013, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em maio/13.
14
Informações Contábeis
Valor Patrimonial14
Em abril, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução15:
Data
Quantidade de
cotas
Valor patrimonial
da cota (R$/cota)
Variação
Patrimônio
líquido (R$)
Posição em
31/03/2013
1.172.200
1.301,65
-
1.525.794.130,00
Posição em
30/04/2013
1.379.700
1.352,79
3,93%
1.866.444.363,00
14 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII.
15 - Valor Patrimonial em 30/04/2013 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em maio/13.
15
Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo
e de Logística no Estado de São Paulo
Caso você tenha interesse em acessar as informações que constam do último Panorama Geral do Mercado
referente ao 4º Trimestre de 2012, consulte o Relatório de Gestão de Abril/2013.
16
Atenciosamente,
Kinea Investimentos
Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem
distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente
a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários,
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Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais
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utilização desse relatório e de seu conteúdo.
As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data
de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de
forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários
obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem
de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos
fiscalizadores ou reguladores.
Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito,
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e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por
qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Este Fundo tem menos de 12 meses. Para avaliação
de performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 meses.
Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor.
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