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Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
EXMA. Sra. Dra JUÍZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE RIO CLARO - SP
Processo
Registro
:- Nº 510.01.2011.010876-5/000000-000
:- Nº 1544/2011 - CARTA PRECATÓRIA
Deprecante :- JUÍZO DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE SÃO APULO - CAPTIAL.
Deprecado :- JUÍZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE RIO CLARO
LINO TADEU SARTORI, Perito Judicial nomeado nos
Autos da “CARTA PRECATÓRIA”, oriunda da 4ª Vara Cível da Comarca de São Paulo –
Capital – Estado de São Paulo, referente ao Processo nº 583.00.2007.206390-7/000000-000,
da Ação Monitória, em que BANCO ALFA DE INVESTIMENTOS S.A., move em
relação à CERÂMICA SANTA GERTRUDES LTDA. E OUTROS, feito em curso pelo
cartório do 3º Oficio Cível da Comarca de Rio Claro – SP, processo nº 510.01.2011.0108765/000000-000, registrado sob nº 1.544/2011, atendendo a determinação da R. JUÍZA, após
ter procedido a vistorias, pesquisas e demais elementos indispensáveis ao desempenho de
suas funções, vem respeitosamente à presença de V.Exa., para com o devido respeito
apresentar o resultado de seus trabalhos consubstanciado no seguinte:-
“L A U D O
P E R I C I A L”
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
1.0 - PRELIMINARES
Cuida o presente feito dos Autos da “CARTA PRECATÓRIA”, oriunda da
4ª Vara Cível da Comarca de São Paulo – Capital – Estado de São Paulo, referente ao
Processo nº 583.00.2007.206390-7/000000-000, da Ação Monitória, em que BANCO
ALFA DE INVESTIMENTOS S.A., move em relação à CERÂMICA SANTA
GERTRUDES LTDA. E OUTROS, feito em curso pelo cartório do 3º Oficio Cível da
Comarca de Rio Claro – SP, processo nº 510.01.2011.010876-5/000000-000, registrado sob
nº 1.544/2011, tendo como objetivo a avaliação dos bens relacionados nos autos de Penhora
e Depósito de fls. 50, sendo os bens imóveis correspondentes a ¾ do sitio Santo Antonio
matricula nº 14.620, ¾ da Olaria Spina matricula nº 15.448, ¾ da matricula nº 15.446, ¾ da
matricula nº 15.591, ¾ da matricula nº 15.593, a matricula nº 21.159, ¼ da matricula nº
5.664, a matricula nº 974, ¾ da matricula nº 7.518, ¾ da matricula nº 7.519, ¾ da matricula
nº 15.492 e ¾ da matricula nº 15.493, todas do 1º Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Rio Claro, imóveis localizados no Município e Comarca de Rio Claro - SP.
2.0 - OBJETIVO
O presente trabalho, tem por objetivo, apresentar subsídios ao M.M. Juízo, no
que diz respeito ao justo valor de mercado, dos bens imóveis sendo ¾ do sitio Santo
Antonio matricula nº 14.620, ¾ da Olaria Spina matricula nº 15.448, ¾ da matricula nº
15.446, ¾ da matricula nº 15.591, ¾ da matricula nº 15.593, a matricula nº 21.159, ¼ da
matricula nº 5.664, a matricula nº 974, ¾ da matricula nº 7.518, ¾ da matricula nº 7.519, ¾
da matricula nº 15.492 e ¾ da matricula nº 15.493, todas do 1º Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de Rio Claro, imóveis localizados no Município e Comarca de Rio
Claro - SP.
Para tanto este signatário desenvolveu seus cálculos através de dados
devidamente tratados como recomendam as normas de avaliação da ABNT e do IBAPE.
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3.0- DESPACHO SANEADOR
Em despacho saneador de fls. 109 a R. Juíza deferiu a prova pericial a cargo
deste signatário que desde já honra sua nomeação.
As partes não indicaram assistente técnico como também não apresentaram
quesitos.
4.0 – DIMENSÕES DOS BENS IMÓVEIS
As frações dos bens imóveis em avaliação, conforme Termo de Penhora de fls. 50 e
documentos de fls. 56/108 e de nosso anexo II, as glebas como um todo possuem as
seguintes características divisas e confrontações:-
4.1 – MATRICULA Nº 14.620
Uma gleba de terra situada no antigo Santo Antonio, bairro dos Gonçalves, no distrito de
Assistência,deste município com área de 48.400,00m² compreendido dentro das seguintes
medidas rumos e confrontações: seu perímetro começa num ponto a margem da rodovia
estadual Rio Claro – Piracicaba, e segue 326,00 metros em reta no rumo 78º 13NE,
dividindo com Vilma Fracasso Marafon, (remanescente do imóvel), até o ponto a margem
da estrada municipal que demanda ao antigo Sitio dos Goes, e que desce segue até
Iracemápolis, desse ponto segue 293,0 metros no rumo 48º 30’ NE e mais 43,00 metros
rumo 35º00’ até o ponto a margem de um córrego limitando nesse lado atualmente com
Amadeu Paraluppi Neto, desse ponto dobra a direita, seguindo o córrego até a margem da
rodovia estadual Rio Claro Piracicaba, dobra a direta seguindo a margem da rodovia em
direção a Rio Claro, numa distancia de 168,00 metros desse ponto abandona a estrada e
segue 118,00 metros no rumo 49º 30’ SW limitando com Amadeu Paraluppi Net, desse
dobra a esquerda e segue 84,00 metros no rumo 48º00’ com Amadeu Paraluppi Neto até o
ponto inicial a margem da rodovia estadual fechando o perímetro.
4.2 – MATRICULA Nº 15.448
Uma sitio situado no bairro de Assistência, deste município e Comarca, contendo a área
superficial de um alqueire e meio de terras, equivalente a 3,63.00 há., confrontando antes
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com Antonio Dario, Usina Iracema, Luiz e Jose Arais e atualmente com João Kantovitz,
Anafrain Huppert e Valdemar Chiarinotti.
4.3 – MATRICULA Nº 15.446
Uma trecho de terras, situado no distrito de Assistência, deste município e Comarca,
contendo a área de dois alqueire e três quartas, contendo atualmente uma casa de morada e
um rancho para olaria e confronta no seu todo com o córrego dos Gonçalves, João Jacupe,
estrada municipal e João Arraes.
4.4 – MATRICULA Nº 15.591
Trecho de terras, no bairro dos Gonçalves, distrito de Assistência, deste município e
Comarca, a saber Gleba nº 3, começa no marco 16-A cravado a margem do carreador, daí
segue na distancia de 226,00 metros e azimute 312º31’ confrontando com o lote nº 2, ate a
estaca 26, a margem do córrego, desce pelo córrego até a estaca 13, daí via a direita e segue
por cercas, confrontando com terras da Cia Industrial Agrícola Ometto, até a margem do
carreador e por este na distancia de 59,00 metros até a estaca 16-A, ponto de partida.
4.5 – MATRICULA Nº 15.593
Trecho de terras, no bairro dos Gonçalves, distrito de Assistência, deste município e
Comarca, a saber Gleba nº 4, começa no marco 0 cravado sob a cerca do Departamento de
Estrada de Rodagem, daí segue pela cerca do DER, na distancia de 208,00 metros, até uma
porteira,deixando livre a porteira , daí vira a direita e segue na distancia de 132,00 metros
confrontando com o lote 5-A, até o córrego dos Gonçalves, daí segue pelo córrego acima,
até a estaca 13, daí vira à direita e segue na distancia de 115,00 metros confrontando com o
lote 3-A até a estaca 28-A, daí vira à direita e segue na distancia de 20,00 metros,
confrontando com terras da Cia Industrial e Agrícola Ometto, até o marco 0, ponto de
partida.
4.6 – MATRICULA Nº 21.159
Um trecho de terra situado no distrito de Santa Gertrudes, desta Comarca, destacado da
Chácara São João, sem benfeitorias, com área de 96.800,00 metros quadrados ou 9,68 há.
Ou ainda 4 alqueires e compreendido dentro do seguinte perímetro : começa em um ponto
distante da Rodovia Washington Luiz 401,55 metros, divisa com Antonio Pascon Neto,
segue em linha reta 265,00 metros no rumo 83º10’ NW até encontrar a divisa dos Irmãos
Buschinelli, vira a direita segue pela cerca 374,35 metros, no rumo 15º58’ SW, até o ponto
4, vira à direita e segue 231,20 metros no rumo de 66º45’ SW até o ponto 5, divisa com
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Irmãos Codo, vira à direita e segue com rumo de 6º48’ NE, divisa com Antonio Pascon
Neto, chegando ao ponto de partida.
4.7 – MATRICULA Nº 5.664
Uma faixa de terras destacada do Sitio Samambaia, situado no distrito e município de
Corumbataí, desta Comarca, cuja faixa, de forma irregular, localiza-se entre as estacas 188 e
232+16,00 metros da estrada SP 310 (duplicação da via W. Luiz) no trecho Itirapina
Corumbataí, e que assim se descreve e confronta : Uma faixa de terra, com área de
19.423,00 metros quadrados, localizada entre as estacas 188 e 232+16,00 metros, da estrada
do trecho acima citados, com as seguintes características e confrontações : do ponto A ao
ponto B, na distancia de 972,30 metros, divisa com a rodovia SP 310, do ponto B ao ponto
C na distancia 21,00 metros divisa com Alcides Fernandes Cardoso Ferreira, do ponto C ao
ponto D, na distancia de 970,00 metros, divisa com os transmitentes (Maria Flora Whitaker
de Castro Santos e seu marido) e do ponto D ao ponto A, na distancia de 20,00 metros divisa
com a Cia. Shell.
4.8 – MATRICULA Nº 974
Um trecho de terras situado no bairro de Assistência neste município e comarca,
denominado Sitio primavera, com área de 13,60 hectares, dentro do perímetro seguinte: o
sitio esta localizado do lado esquerdo da estrada do DER Rio Claro – Piracicaba, alem do
Km 10,302 metros, segue pela estrada municipal 650,00 metros, encontrando o sitio, o
perímetro inicia-se no lado esquerdo do acesso a gleba com rumo de 21º17’ Sena distancia
de 263,53 metros, margeando um caminho, toma os rumos 65º29’ SW na distância de 97,47
metros, 60º 20’ SW na distancia de 108,62 metros e 66º09’ SW na distancia de 116,35
metros segue pela cerca toma os rumos 55º58’ NW na distancia de 159,23 metros, 65º47’
NW na distância de 30,82 metros e 74º33’ na distancia de 166,72 metros encontrando um
córrego deste até a foz, atravessa outro córrego, na distancia de 21,25 metros até aqui
confronta com a Usina Iracema, segue pela cerca toma o rumo 85º30’ NE na distancia de
40,00 metros, rumo de 48º28’ NE na distancia de 108,40 metros, rumo de 62º31’ NE na
distancia de 390,90 metros, encontrando a estrada, segue margeando-a com o rumo de 44º
37’ SE na distancia de 59,05 metros, encontrando o ponto inicial, confrontando com João
Cantovits e Waldemar Quirino.
4.9 – MATRICULA Nº 7.518
Uma gleba de terras sob nº 1, localizada no distrito de Assistência, nesta Comarca e que
acha compreendida dentro do perímetro seguinte : começa no marco 18-A, cravado a seis
metros do marco 18, daí segue na distancia de 64,28 metros e azimute de 290º 07’
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
confrontando com terras da Cia. Industrial Agrícola Ometto, até o marco 19, daí segue na
distancia de 113,15 metros e azimute de 276º53’ confrontando com esta ultima confrontante,
até o marco 21, daí segue na distancia de 95,43 metros e azimute de 2º44’ confrontando com
terras da Cia. Industrial Agrícola Ometto, até o marco 22, daí segue na distancia de 46,59
metros e azimute de 21º50’ até a estaca 23, na cabeceira do córrego dos Gonçalves a por este
abaixo até a estaca 24, daí segue na distancia de 212,90 metros e azimute de
132º31’confrontando com o lote 2 até o marco cravado a margem do acesso do lote 2ai vira
a direita e segue na distancia de 44,00 metros e azimute de 201º09’ confrontando com o
carreador de acesso ao lote 2, encerrando a área de 1,9371 há.
4.10 – MATRICULA Nº 7.519
Uma gleba de terras, no bairro dos Gonçalves, no distrito de Assistência, nesta Comarca,
com área de 1,9371 há. e que acha compreendida dentro do perímetro seguinte : começa no
marco 17, cravado a margem do carreador segue na distancia de 219,30 metros, e azimute de
312º21’ confrontando com o lote 1, até a estaca 24, na margem do córrego abaixa até a
estaca 26, daí vira a direita e segue na distancia de 226,00 metros e azimute de 312º31’
confrontando com o lote 3, até o marco 16-A, na margem do carreador e por este até o
marco 17-A, ponto de partida seis metros do marco 18, daí segue na distancia de 64,28
metros e azimute de 290º 07’ confrontando com terras da Cia. Industrial Agrícola Ometto,
até o marco 19, daí segue na distancia de 113,15 metros e azimute de 276º53’ confrontando
com esta ultima confrontante, até o marco 21, daí segue na distancia de 95,43 metros e
azimute de 2º44’ confrontando com terras da Cia. Industrial Agrícola Ometto, até o marco
22, daí segue na distancia de 46,59 metros e azimute de 21º50’ até a estaca 23, na cabeceira
do córrego dos Gonçalves a por este abaixo até a estaca 24, daí segue na distancia de 212,90
metros e azimute de 132º31’confrontando com o lote 2 até o marco cravado a margem do
acesso do lote 2ai vira a direita e segue na distancia de 44,00 metros e azimute de 201º09’
confrontando com o carreador de acesso ao lote 2, encerrando a área de 1.9371 há.
4.11 – MATRICULA Nº 15.492
Uma gleba de terras , situada no bairro dos Gonçalves, distrito de Assistência, deste
município e Comarca de Rio Claro - SP, com 6.930,00 metros quadrados, com as seguintes
medidas e confrontações: começa margem da rodovia SP 127 que liga Rio Claro a
Piracicaba, segue pela divisa de Amadeu Paraluppi Neto numa distancia de 92,35 metros até
um marco, onde deflete à direita e segue 129,00 metros confrontando com Amadeu
Paraluppi Neto, até a rodovia, vira a direita em direção a Rio Claro a segue a margem da
rodovia 144,10 metros até o ponto de partida.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
4.12 – MATRICULA Nº 15.493
Uma gleba de terras, situada no bairro dos Gonçalves, distrito de Assistência, deste
município e Comarca de Rio Claro - SP, com 7.722,00 metros quadrados, com as seguintes
medidas e confrontações: começa margem da rodovia SP 127 que liga Rio Claro a
Piracicaba, segue o leito acima do córrego dos Gonçalves limitando com Amadeu Paraluppi
Neto, até encontrar a divisa da Condor – Engenharia e Comercio Ltda. (anterior lote nº 4),
daí segue na distância de 132,00 metros confrontando com essa empresa, até ao referida
rodovia, daí vira a direita em direção a Rio Claro, e segue a margem da rodovia 108,00
metros, até o ponto de partida.
5.0 - VISTORIA
O signatário realizou vistoria nos imóveis objeto da avaliação e do termo de
penhora, nos meses de janeiro e fevereiro de 2.012, ocasião em que efetuou o
reconhecimento dos bens imóveis, tendo realizado as investigações no local, que foram
comparadas com os documentos existentes nos Autos em relação à situação fática, tendo
constatou-se que os imóveis objeto da presente avaliação, estão retratados nas matriculas nº
14.620, 15.448, 15.446, 15.591, 15.593, 974, 7.518, 7.519, 15.492 e 15.493 todas do 1º
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Claro, e localizados na Rodovia Rio
Claro – Piracicaba SP 127, em zona rural do município de Rio Claro e o imóvel da matricula
nº 21.159, localizado em zona especial (ind. e com.), do município e de Santa Gertrudes, e
Comarca de Rio Claro - SP.
Deixei de vistoriar o imóvel retratado na matricula nº 5.664, por não ser
propriedade da requerida Cerâmica Santa Gertrudes Ltda. e outros.
5.1 - CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS DAS MATRICULAS Nº
14.620, 15.448, 15.446, 15.591, 15.593, 974, 7.518, 7.519, 15.492 e 15.493
Os imóveis objeto da presente avaliação, correspondem com as glebas de
terreno sem benfeitorias, que juntos formam um só imóvel, constituídos pelas frações das
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Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
glebas das matriculas nº 14.620, 15.448, 15.446, 15.591, 15.593, 974, 7.518, 7.519, 15.492 e
15.493, do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rio Claro, situados na
Rodovia Rio Claro – Piracicaba SP 127, em zona rural, bairro da Assistência, no Município
e Comarca de Rio Claro, sendo que a área superficial dos imóveis estão indicadas em suas
descrições em suas respectivas matriculas.
5.1.1 - LOCALIZAÇÃO
Os imóveis em análise, estão localizado no lugar conhecido como bairro dos
Gonçalves e Assistência, altura do Km 10 da Rodovia Rio Claro - Piracicaba SP 127, zona
rural, do município de Rio Claro, distante cerca de 10.500 metros do centro daquela cidade,
com acesso direto através de Rodovia Estadual de ligação Rio Claro – Piracicaba em piso
asfáltico e estrada Municipal Rio Claro – Santa Gertrudes, em terra batida, ambas de boa
trafegabilidade o ano todo.
5.1.2 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região onde situam as glebas em avaliação, é servida pelos melhoramentos
públicos existentes na zona rural do município de Rio Claro, correspondentes a :-
- rede de energia elétrica
- rede telefônica
- serviços de correio
- escolas, etc.
5.1.3 - TOPOGRAFIA / SUPERFÍCIE
A topografia predominante dos imóveis é plana porem possui nos fundos grande
corte por serem glebas cuja atividade é a da exploração de argila para cerâmica, em
exploração, o que difere dos imóveis situados naquela região. Já no que diz respeito a
superfície é seca e firme, com córrego em seu interior e sem problemas quanto a erosão.
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5.1.4 - ACESSO
O acesso dos imóveis são feitos diretamente por rodovia estadual Rio Claro –
Piracicaba com piso asfáltico e estrada municipal Rio Claro – Santa Gertrudes, constituída
de terra batida e de boa trafegabilidade durante todo ano.
5.1.5 - BENFEITORIAS
Segundo constatado no local no interior dos imóveis não foram encontrado nenhuma
benfeitoria a considerar, exceto a existência de argila matéria prima para indústria cerâmica,
de propriedade da Mineradora Formigles Ltda., Sitio Primavera situado na Rodovia SP 127
Km 10, com atividade extração de argila, Licença de Instalação CETESB nº 21/000069 e
com os Direitos de Mineração DNPM nº 820/182/99.
A recuperação da jazida mineral, deverá obedecer aos projetos que foram
apresentados junto ao processo CETESB.
5.1.6 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
As fotografias e respectivas legendas que abaixo juntamos, ilustram as
características do imóvel em objeto, as quais sejam :Foto 1 - Vista dos imóveis retratados nas matricula nº 14.620, 15.448, 15.446, 15.591, 15.593, 974,
7.518, 7.519, 15.492 e 15.493, situados a direita no sentido Piracicaba – Rio Claro da Rodovia SP
127, onde ilustramos as características dos imóveis e da região.
Foto 2 - Vista dos imóveis pela Rodovia Rio Claro – Piracicaba, onde ilustramos suas
características.
Foto 3 - Vista do interior dos imóveis, onde ilustramos as características internas, em área já
explorada com a retirada do material argiloso e em fase de recuperação.
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Foto 4 – Detalhes do local dos imóveis onde a atividade mineral esta em processo de exploração
ativo.
Foto 5 – Vista de parte dos imóveis em fração já explorada e em fase de recuperação.
Foto 6 - Vista interna dos imóveis em local já explorado junto a rodovia SP 127 Rio Claro –
Piracicaba e na divisa com gleba da Usina Iracema.
Foto 7 - Vista interna dos imóveis em local já explorado junto a rodovia SP 127 Rio Claro –
Piracicaba e ao fundo a divisa com gleba da Usina Iracema.
Foto 8 – Detalhe da placa de identifica da licença de instalação e funcionamento da extração de
argila deliberados pela CETESB.
Foto 9 - Vista interna dos imóveis e do trecho de extração de argila.
Foto 10 - Vista geral do interior dos imóveis, pela estrada municipal Rio Claro – Santa Gertrudes.
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Foto 11 - Vista geral do interior dos imóveis, pela estrada municipal Rio Claro – Santa Gertrudes.
Foto 12 - Vista da estrada municipal Rio Claro – Santa Gertrudes, onde ilustramos suas
características e o piso em terra batida.
5.2 - CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL DA MATRICULA Nº 21.159
O imóvel objeto da presente avaliação, trata-se de um terreno, sem
benfeitorias, correspondente ao imóvel da matricula nº 21.159, do 1º Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de Rio Claro, situado a 401,55 metros da Rodovia Washington Luiz
altura do Km 168, lado esquerdo sentido Santa Gertrudes - Rio Claro, em zona especial, no
Município de Santa Gertrudes e Comarca de Rio Claro, sendo que de acordo com as
medidas constantes no título de propriedade o imóvel possui a área superficial de
96.800,00m2, ou 9,68 há e ou 4,00 alqueires.
5.2.1 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região que contém a unidade avalianda é servida por todos os
melhoramentos públicos do Município de Santa Gertrudes, os quais sejam :- rede de energia elétrica
- rede de água potável
- rede telefônica
- iluminação pública
- serviços de correio
- escolas, etc.
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5.2.2 - TOPOGRAFIA / SUPERFÍCIE
A topografia do imóvel em análise, é plana e em nível em relação ao seu
acesso contendo em sua superfície um a lagoa e nos fundos trecho alagado.
5.2.3 - ACESSO
O acesso para o imóvel é feito por caminho servidão com inicio na Rodovia
Washington Luiz, constituído em piso de terra.
5.2.4 - BENFEITORIAS
A perícia durante a vistoria que realizou, não constatou a existência de
benfeitorias no imóvel em avaliação.
5.2.5 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
As fotografias e respectivas legendas que abaixo juntamos, ilustram as
características do imóvel em objeto, as quais sejam :-
Foto 13 - Vista do imóvel em avaliação pelo caminho de acesso, onde ilustramos suas divisas e suas
características internas.
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Foto 14 - Vista do imóvel pelo caminho de acesso onde ilustramos suas divisas e suas características
internas e ainda os limites junto a indústria cerâmica local.
Foto 15 - Vista do interior do imóvel em avaliação, onde ilustramos a área da lagoa e as divisas dos
fundos, feitas por muro de alvenarias.
6.0 - AVALIAÇÃO
6.1 - METODOLOGIA
A avaliação dos bens imóveis, obedecerão aos critérios recomendados pela
NB-14.653-3, para Avaliações de Imóveis Rurais, da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas, que tem força de Lei em todo o território nacional, as quais nortearam
todas as nossas análises e cálculos, isso em função das principais características, bem como
dos valores de mercado vigente nas regiões onde situam os imóveis avaliandos.
Na apuração do valor final dos imóveis, levamos em consideração, o máximo
de seus potenciais para venda, isso em função de suas características, uso e aproveitamento,
tendo como data base, Março de 2.012.
6.2- CRITÉRIOS AVALIATÓRIOS
Para a avaliação dos imóveis e frações dados em penhora, os quais estão
localizado em zona rural do município de Rio Claro e em zona especial do município de
Santa Gertrudes e Comarca de Rio Claro, adotaremos o “MÉTODO COMPARATIVO”,
onde o valores dos imóveis serão determinados por comparação com outros de mesma
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semelhança, em que são conhecidos os seus preços no livre mercado imobiliário, com
índices de depreciação para a recuperação ambiental, uma vez que os imóveis em analise
possuem condições diferentes, uma vez que atualmente estão sendo objeto de exploração
mineral.
As frações das áreas avaliandas, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação
topografia daqueles que possuem frente para a estrada municipal (área da jazida mineral) e
também das condições de uso em relação Considerando que o valor unitário básico (Q),
conforme consta de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO
TERRENO), vem a ser de R$ 5,33/m².
7.0 – VALOR DOS IMÓVEIS DAS MATRICULAS Nº 14.620,
15.448, 15.446, 15.591, 15.593, 974, 7.518, 7.519, 21.159, 15.492 e
15.493
Para os imóveis objeto das matriculas acima relacionadas adotaremos os
critérios e metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os
elementos comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para
uma determinada situação paradigma básica, ou seja:- valor unitário à vista e sem benfeitorias;
- topografia ondulada, Ftop = 90
- superfície seca e firme, Fs = 1,00
- de aproveitamento agropastoril,
- de acesso direto por estrada pavimentada de boa trafegabilidade;
- servido por rede de energia elétrica e telefone,
- para glebas com dimensão de até 20,00 alqueires
- para terras enquadradas na classe III e situação boa, Fcs = 0,675
- válido para pagamento à vista
- válido para Março/2011
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7.1 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 14.620
Para o imóvel objeto da matricula nº 14.620 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 48.400,00m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 48.400,00m² x 0,80/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 152.681,40
(cem e cinquenta e dois mil e seiscentos e oitenta e um reais e quarenta centavos),
validos para o mês de Março de 2.012.
7.2 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.448
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.448 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 2,3/4 alq. ou 66.550,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 66.550,00m² x 0,70/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 183.694,80
(centro e oitenta e três mil e seiscentos e noventa e quatro reais e oitenta centavos),
validos para o mês de Março de 2.012.
7.3 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.446
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.446 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 1,5 alq. ou 3,63 há. ou 36.300,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 36.300,00m² x 0,70/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 100.197,20
(cem mil e cento e noventa e sete reais e vinte centavos), validos para o mês de
Março de 2.012.
7.4 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.591
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.591 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 13.334,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 13.334,00m² x 0,80/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 42.063,10
(quarenta mil e sessenta e três reais e dez centavos), validos para o mês de Março de
2.012.
7.5 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.593
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.593 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 27.768,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 27.768,00m² x 0,80/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 87.596,20
(oitenta e sete mil quinhentos e noventa e seis reais e vinte centavos), validos para o
mês de Março de 2.012.
7.6 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 21.159
Para o imóvel objeto da matricula nº 21.159 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão, fator superfície e fator capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 96.800,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 96.800,00m² x 0,85/0,90 x 0,95/0,89 x 0,90/1,00
Vt = R$ 468.117,70
(quatrocentos e sessenta e oito mil e cento e dezessete reais e setenta centavos),
validos para o mês de Março de 2.012.
7.7 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 5.664
Deixo de avaliar o imóvel da matricula nº 5.664, por não estar em nome da
Requerida Cerâmica Santa Gertrudes Ltda. e outros.
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7.8 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 974
Para o imóvel objeto da matricula nº 974 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 13,60 há. ou 136.000,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 136.000,00m² x 0,70/0,90 x 0,95/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 356.624,70
(trezentos e cinquenta e seis mil e seiscentos e vinte e quatro reais e setenta
centavos), validos para o mês de Março de 2.012.
7.9 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 7.518
Para o imóvel objeto da matricula nº 7.518 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 1,9371 há. ou 19.371,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 19.371,00m² x 0,70/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 52.874,70
(cinquenta e dois mil e oitocentos e setenta e quatro reais e setenta centavos), validos
para o mês de Março de 2.012.
7.10 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 7.519
Para o imóvel objeto da matricula nº 7.519 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 1,9371 há. ou 19.371,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 19.371,00m² x 0,70/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 53.468,80
(cinquenta e três mil quatrocentos e sessenta e oito reais e oitenta centavos), validos
para o mês de Março de 2.012.
7.11 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.492
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.492 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 6.930,00 m²
Substituindo, temos:-
Vt = R$ 5,33/m² x 6.930,00m² x 0,80/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 21.861,20
(vinte e um mil e oitocentos e sessenta e um reais e vinte centavos), validos para o
mês de Março de 2.012.
7.12 – IMÓVEL DA MATRICULA Nº 15.493
Para o imóvel objeto da matricula nº 15.493 adotaremos os critérios e
metodologia apropriadas, sendo que para este caso, as características entre os elementos
comparativos, foram homogeneizados entre si, através dos fatores corretivos, para uma
determinada situação paradigma básica.
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
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O imóvel em avaliação, conforme anteriormente descritas, possuem as
mesmas características físicas da situação paradigma acima descrita exceto em relação ao
fator topografia, fator dimensão e capacidade de uso.
Assim sendo, considerando que o valor unitário básico (Q), conforme consta
de nosso anexo I (DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO), é de R$
5,33 /m², temos que o valor desse terreno será dado pela seguinte expressão :-
Vt = Q x S x Ftop x Fd x Fcs
onde,
Vt = Valor total do terreno
Q = Valor unitário básico do terreno = R$ 5,33/m²
S = Área total do terreno = 7.722,00 m²
Substituindo, temos:Vt = R$ 5,33/m² x 7.722,00m² x 0,80/0,90 x 1,00/0,89 x 0,400/0,675
Vt = R$ 24.359,60
(vinte e quatro mil trezentos e cinquenta e nove reais e sessenta centavos), validos
para o mês de Março de 2.012.
8.0 - VALOR TOTAL DOS IMÓVEL (VI)
O valor total dos bens imóveis em avaliação será dado pela somatória do valor das
frações do terreno retratada em cada uma das matricula, e será igual a :Imóvel da matricula nº 14.620 =
R$
152.681,40
Imóvel da matricula nº 15.448 =
R$
183.694,80
Imóvel da matricula nº 15.446 =
R$
100.197,20
Imóvel da matricula nº 15.591 =
R$
42.063,10
Imóvel da matricula nº 15.593 =
R$
87.596,20
Imóvel da matricula nº 21.159 =
R$
468.117,70
Imóvel da matricula nº 974 =
R$
356.624,70
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Imóvel da matricula nº 7.518 =
R$
52.874,70
Imóvel da matricula nº 7.519 =
R$
53.468,80
Imóvel da matricula nº 15.492 =
R$
21.861,20
Imóvel da matricula nº 15.493 =
R$
24.359,60
VALOR TOTAL =
R$ 1.543.539,40
VI = R$ 1.543.539,40
(Hum milhão quinhentos e quarenta e três mil e quinhentos e trinta e nove reais
e quarenta centavos), válido para Março de 2.012.
9.0 - VALOR DA COTA PARTE DOS IMÓVEIS (VC)
O valor da cota parte dos imóveis em objeto, conforme identificadas as
frações nas certidões das matriculas relacionadas no auto de penhora de fls. 50, imóveis
correspondentes a ¾ do sitio Santo Antonio matricula nº 14.620, ¾ da Olaria Spina
matricula nº 15.448, ¾ da matricula nº 15.446, ¾ da matricula nº 15.591, ¾ da matricula nº
15.593, a totalidade da matricula nº 21.159, a totalidade da matricula nº 974, ¾ da matricula
nº 7.518, ¾ da matricula nº 7.519, ¾ da matricula nº 15.492 e ¾ da matricula nº 15.493, vem
a ser:
Imóvel da matricula nº 14.620 -
R$
152.681,40 x ¾ = R$
114.511,10
Imóvel da matricula nº 15.448 -
R$
183.694,80 x ¾ = R$
137.771,10
Imóvel da matricula nº 15.446 =
R$
100.197,20 x ¾ = R$
75.147,90
Imóvel da matricula nº 15.591 =
R$
42.063,10 x ¾ = R$
31.547,30
Imóvel da matricula nº 15.593 =
R$
87.596,20 x ¾ = R$
65.697,20
Imóvel da matricula nº 21.159 =
R$
468.117,70
Imóvel da matricula nº 974 =
R$
356.624,70
Imóvel da matricula nº 7.518 =
R$
52.874,70 x ¾ = R$
39.656,00
Imóvel da matricula nº 7.519 =
R$
53.468,80 x ¾ = R$
40.101,60
Imóvel da matricula nº 15.492 =
R$
21.861,20 x ¾ = R$
16.395,90
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.
Eng°. Lino Tadeu Sartori 27
Crea n° 064.193.769-7
Avaliações e Perícia
Processo nº 510.01.2011.010876-5– Precatória nº 1544/11
Imóvel da matricula nº 15.493 =
R$
24.359,60 x ¾ = R$
VALOR TOTAL DAS COTAS PARTES =
18.269,70
R$ 1.363.840,20
VC = R$ 1.363.840,20
(Hum milhão trezentos e sessenta e três mil e oitocentos e quarenta reais e vinte
centavos), válido para Março de 2.012.
10.0 - ENCERRAMENTO
Nada mais a acrescentar, damos por encerrado o presente Laudo Pericial, o
qual é composto de 32 (trinta e duas) folhas microdigitadas as anteriores rubricadas e esta
última datada e assinada. Segue anexo.
Anexo I – Determinação do Valor Unitário “Q”.
Anexo II – Certidão das matriculas nº 5.664 e 21.159.
Anexo III – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
Rio Claro, 27 de Março de 2.012.
Engº Lino Tadeu Sartori
Crea/SP nº 064.193.769-7
Perito Judicial
ART nº 922212201120310405
Rua Bernardino de Sena, 71 – Vila Esther – São Paulo – Capital - Brasil –- CEP 02452.050 - Fone/fax –(11) 2193.1929 – (11) 9903.7618.